财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度归一化FFO为1920万美元或每股摊薄0.24美元，2023年为1540万美元或每股摊薄0.23美元，每股增长4%；全年归一化FFO为6950万美元或每股摊薄0.93美元，2023年为5450万美元或每股摊薄0.86美元，每股增长8% [9][25] - 2024年第四季度租金及相关收入为5330万美元，2023年为4920万美元，增长8%；全年租金相关收入从2023年的1.897亿美元增至2.07亿美元，增长9% [26] - 2024年社区运营费用季度增长8%，全年增长7%；社区NOI季度增长8%，从2023年的2870万美元增至3110万美元，全年增长10%，从2023年的1.084亿美元增至1.197亿美元 [27][28] - 2024年底现金及现金等价物9970万美元，信贷额度可用2.6亿美元，房屋销售和库存采购的循环信贷额度可用1.38亿美元，以租赁房屋和租赁房屋租约担保的信贷额度可用5500万美元 [29] - 2024年底债务约6.15亿美元，其中社区级抵押贷款债务4.86亿美元，应付贷款2800万美元，4.7%的A类债券1.01亿美元；99%的债务为固定利率，抵押贷款债务加权平均利率4.18%，加权平均期限4.4年，短期借款加权平均利率6.54%，总债务加权平均利率4.38% [29][30][31] - 2024年底有23笔总计1.152亿美元的抵押贷款将在未来12个月内到期，其中10笔总计4590万美元将在2025年第一和第二季度到期，公司正在与房利美进行再融资 [32] - 2024年底优先股权益总计3.21亿美元，普通股和优先股权益市值超15亿美元，债务6.15亿美元，总市值约25亿美元，较去年的20亿美元增长23% [33] - 2024年通过普通股ATM计划发行并出售1250万股普通股，净收益约2.206亿美元，通过股息再投资计划获得1020万美元；通过优先股ATM计划发行并出售120万股D类优先股，净收益约2800万美元；年末后通过普通股ATM计划发行27万股普通股，净收益约480万美元，通过优先股ATM计划发行4.9万股D类优先股，净收益约110万美元 [33][34] - 2024年底净债务与总市值之比为20.8%，净债务减证券与总市值之比为19.5%，净债务与调整后EBITDA之比为4.5倍，净债务减证券与调整后EBITDA之比为4.3倍，利息覆盖率为3.4倍，固定费用覆盖率为2.2倍；REIT证券投资组合3190万美元，均无抵押，占未折旧资产的1.6% [35] - 公司推出2025年归一化FFO指引，范围为每股0.96 - 1.04美元，中点为每股1.00美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务2024年新增565套租赁房屋，目前拥有10300套租赁房屋，入住率94%，年租赁房屋周转率约20%，每套房屋维修和保养费用约400美元/年，预计2025年新增800套或更多 [15][16] - 销售业务2024年总销售额3350万美元，2023年为3120万美元，增长8%，销售258套二手房，均价5万美元，136套新房，均价15.1万美元，全年销售毛利率35%，约59%的房屋销售提供融资，目前贷款8920万美元，平均利率7% [17] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有长期增值商业计划，约2400英亩空地、3300个空置场地、500套不同阶段的新房库存及200套即将到货的新房，用于未来创收和确保收入及盈利增长 [11] - 2025年预计实现类似或更好的同店经营业绩，预计入住率进一步增长，继续实现5%的租金增长 [15] - 公司有望在2025年活跃于收购市场，预计高利率环境使社区以更合理价格出售，目前有四个社区签订合同，共457个场地，约90%已入住，购买价格3910万美元，每场地8.5万美元，混合资本化率约5.5% [19][20] - 2024年完成190个场地扩建，预计2025年获得500个或更多场地批准，建造300 - 400个场地，预计2025年第二季度开放宾夕法尼亚州Honeybrook的113个场地的合资项目Honey Ridge [20][21] - 公司与MHI和制造商合作改进产品，推广复式移动房屋，与GAF合作试点太阳能房屋，通过机会区基金和与Nuveen的合资企业获取长期耐心资本 [38][39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司有使命为国家提供高质量经济适用房，通过收购和改造旧社区、开发扩建场地和新社区以及为房屋销售提供融资来推进使命 [37] - 公司是制造住房行业的领导者，资产类别备受青睐，过去一、五、十年是表现最佳的制造住房REIT，2024年总股东回报率约30%，五年为51%，十年为234% [22] - 自2020年以来，公司股息增长约19%，业务计划使其有3300个空置场地和2400英亩空地以实现有机增长，未来几年有望实现类似的盈利增长和经营业绩 [23] - 2025年公司有望凭借强大的资产负债表和增长机会取得令人兴奋的成绩 [42] 其他重要信息 - 公司除向SEC提交10 - K文件外，还提交了未经审计的第四季度和年终补充信息演示文稿，可在公司网站umh.reit上查看 [3] - 会议中部分非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，基于当前预期，存在风险和不确定性，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的对账以及解释和警示性语言包含在收益报告、补充信息和历史SEC文件中 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 四个收购项目的更多信息，包括来源和增值机会 - 目前有四个社区签订合同，之前有两个，新增两个位于新泽西的社区，共266个场地，100%入住，购买价格2460万美元，每场地约9.2万美元，有机会通过房屋周转和提高租金增加收益，还可通过转售租户房屋增加经纪收入；另外两个位于马里兰州的社区正在进行尽职调查，预计第二季度完成交易；只有一个马里兰州的物业有真正的增值机会，其入住率70%，有45个空置场地，公司将实施升级社区等策略提高入住率 [44][45][49] 问题: 2025年上半年到期的抵押贷款再融资的预期利率 - 公司正在与房利美进行再融资讨论，处于尽职调查阶段，基于当前利率，预计利率低于6%，可能在5.5% - 5.75%之间，且再融资所得将超过当前余额 [51] 问题: 第四季度G&A是否有非经常性项目 - 第四季度G&A增加主要是由于因良好经营业绩计提的额外奖金，全年G&A增长约8%，预计明年在7% - 8%左右，具体取决于通胀等因素 [55][56] 问题: 2025年指导范围高端和低端的主要影响因素 - 主要是房屋销售和收购，高端意味着收购数量超过四个且房屋销售超过2024年水平 [61] 问题: 公司五个最南端资产的每月租赁速度及过去六个月的趋势 - 阿拉巴马州的一个物业预计今年空置场地将全部填满，另一个物业解决了分区和场地规划问题后，过去三个月填充了20个单元，目前正在进行资本改进；南卡罗来纳州的第一个资产基本已满，第二个资产正在进行基础设施改进；需求和租赁速度非常强劲，只要房屋到位并准备好入住，就能迅速出租 [69][70][71] 问题: 2025年新增800套租赁房屋的平均价格及成本受通胀和材料劳动力成本变化的影响 - 典型单宽租赁房屋发票价格在6万 - 6.5万美元，加上1万 - 1.5万美元的安装费用，总价在7万 - 7.5万美元；部分多户型房屋成本约9万美元，但租金更高；公司希望房屋价格不会有太大变化，目前价格仍低于新冠疫情中期至末期的峰值 [73][74] 问题: 太阳能屋顶与传统屋顶的成本差异及是否包含补贴 - 在公园安装太阳能屋顶成本超过2.5万美元，在工厂安装成本低于1.5万美元，且安装时间不到45分钟；初期太阳能屋顶由第三方公司拥有，租户电费将降低，公司将获得少量屋顶使用费；目前有20套房屋配备太阳能屋顶；该成本不包含补贴，且不会增加公司租赁单元成本 [76][78][83] 问题: 2024年新增565套租赁房屋，2025年目标800套的信心来源 - 2023年库存充足时，公司能够租赁近1000套房屋，包括销售共移动约1100套房屋；目前包括合资企业在内，有680套房屋在库存或已订购，其中490套已交付到社区，390套在过去六个月内交付；这些房屋位于需求强劲的市场，通常准备好入住后就能迅速出租；公司预计上半年租赁房屋项目增长速度将快于去年，并将根据需求积极订购房屋 [88][89][90] 问题: 库存中的房屋是否有不被租赁而被销售的可能性 - 库存中的房屋有很大可能被销售，公司会继续补充房屋；预计2025年新房屋销售约200套，2024年为136套；公司认为租赁项目增长将更为显著，部分高需求社区有较强的租赁需求和空置空间 [92][93][94] 问题: 新政府政策对房屋销售的影响及从房屋租赁和销售角度看经济情况 - 公司有超过50年运营社区的历史，证明工厂建造房屋的社区模式可行；公司是最高效的住房提供商，吸引了只需要短期住房的租户；随着租户对社区和房屋价值的认可，房屋销售会增加；如果金融法律发生变化，房屋销售将大幅增加 [100][101][103] 问题: 租赁居民中想拥有房屋但无法实现的比例 - 公司目前会将居民自有房屋转换为租赁房屋，居民拥有房屋可减少约50%的租金增长；虽没有具体调查数据，但公司目标是每年将100 - 300套或更多15年房龄的房屋出售给现有居民，同时租赁房屋组合仍增长800套 [105][106] 问题: 公司杠杆率在过去几年显著下降，是否有目标或只是利用资本市场 - 公司一直较为保守，净债务与总市值之比通常在30% - 40%之间；公司利用资本市场筹集资金，每年业务发展需要1.2亿 - 1.5亿美元；2024年有1.15亿美元债务到期，筹集资金用于偿还债务和公司发展；公司希望每年建造至少1000套房屋，甚至达到2000套，需要持续投入股权、优先股和债务资本；公司所在行业可通过政府支持实体获得长期融资，利率在6%或以下，相比其他REITs有优势 [111][112][115] 问题: 2025年同店运营费用预算预期及冬季降雪对成本的影响 - 同店运营费用预算仍在5% - 7%范围内，考虑到冬季降雪和其他项目的专业费用等因素，预计在6% - 7%之间，5%是理想情况；未来运营可能还会面临一些通胀压力 [117][118][119] 问题: 房屋价格变化对典型买家的影响，买家信用和收入是否有变化 - 住房可负担性差距扩大以及公司建造高端房屋，导致买家信用质量提高、首付增加；随着人们出售现有房屋，会有更多人选择购买公司25万 - 30万美元的高端房屋并全额付款，这种情况预计会持续五年 [122][123][124] 问题: 是否与移动房屋制造商讨论过关税对业务的影响，是否担心成本和供应链问题 - 与制造商沟通和订购房屋过程中，目前没有遇到问题，订单积压约八周；制造商可能会担心相关问题，公司会在获得更多信息后进行更新 [127] 问题: 收购项目的稳定回报率预期 - 展望未来五年，这些物业的收益率应在6.5% - 7%范围内 [133] 问题: 现有投资组合中第四季度坏账费用是否有变化及今年至今的情况 - 坏账核销率仍维持在约1%，公司对此情况满意 [135] 问题: 随着新房屋加入投资组合，整体入住率的变化趋势 - 现有资产的空置率有进一步下降的潜力，2024年同店入住率增加216个场地，达到88%；如果租赁800套新房屋、销售200套新房屋，预计整体入住率将增加600 - 700个单元，可能使入住率达到90%左右；公司寻找增值收购项目，可能会拉低整体加权入住率，但同店入住率预计将继续上升 [137][138][140] 问题: 未来收购中资产在资产负债表内和合资企业之间的分配，资产达到何种增值程度适合采用合资企业结构 - 公司目前没有确定答案；与Nuveen的合资企业用于开发项目，其中一个项目已盈利，公司在增加销售和租赁利润前会谨慎进行新开发项目；如果机会区基金相关法律修订，公司可在机会区进行更多周转物业项目而不影响收益；公司的首要目标是提高每股FFO，以便增加股息，会综合考虑每个收购项目 [143][144][145] 问题: 单户住宅开发项目的最新情况 - 公司最近与一家领先的全国性豪华住宅建筑商达成初步协议，拟成立合资企业开发新泽西州Vineland的131英亩土地，双方正在进行90天的尽职调查，期间将与市政当局进行初步审批讨论；如果双方决定继续，合资伙伴将在未来两年内寻求初步细分和场地规划批准并承担费用；获得批准后，合资企业将正式成立，合资伙伴将建设道路、基础设施和场地改善，然后将改善后的地块出售给其关联公司，由其建造豪华单户住宅出售给购房者；公司将向合资企业贡献不动产，并获得每套房屋销售总价的20%减去一定扣除额 [148][149][150]

UMH Properties, Inc. (NYSE:UMH) Q4 2023 Results Conference Call February 27, 2025 10:00 AM ET Company Participants Craig Koster - Executive Vice President and General Counsel Samuel Landy - President and Chief Executive Officer Anna Chew - Executive Vice President and Chief Financial Officer Eugene Landy - Founder and Chairman Brett Taft - Executive Vice President and Chief Operating Officer Conference Call Participants Gaurav Mehta - Alliance Global Partners Rob Stevenson - Janney Rich Anderson - Wedbush C ...

文章核心观点 - 介绍UMH Properties 2024年第四季度财报情况及关键指标表现，显示公司营收增长、部分指标超预期，股票表现较好且获买入评级 [1][3] 财务数据 - 2024年第四季度营收6187万美元，同比增长8.6%，高于Zacks一致预期的6160万美元，超预期0.44% [1] - 该季度每股收益0.24美元，去年同期为0.10美元，与一致预期的0.24美元持平 [1] - 制造房屋销售收入861万美元，高于两位分析师平均预期的811万美元，同比增长11.3% [4] - 租赁及相关收入5326万美元，略高于两位分析师平均预期的5325万美元，同比增长8.2% [4] - 摊薄后每股净收益为0，低于两位分析师平均预期的0.08美元 [4] 股票表现 - 过去一个月UMH股价回报率为+1.3%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 -2.3% [3] - 股票目前Zacks排名为2（买入），表明短期内可能跑赢大盘 [3] 指标作用 - 一些关键指标能更好洞察公司潜在表现，对比这些指标的同比数据和分析师预期，有助于投资者预测股价表现 [2]

文章核心观点 - UMH Properties季度运营资金符合预期，营收超预期，股价年初以来跑输市场，未来表现或取决于管理层财报电话会议评论及FFO预期变化；当前Zacks Rank为2（买入），预计短期内跑赢市场；行业排名靠后或影响股价表现；Atlanticus Holdings Corporation未公布2024年12月季度财报，预计盈利和营收同比增长 [1][2][3][6][8][9] UMH Properties运营资金情况 - 季度运营资金（FFO）为每股0.24美元，符合Zacks共识预期，去年同期为每股0.23美元，数据经非经常性项目调整 [1] - 上一季度预期FFO为每股0.24美元，实际产出相同，无意外情况；过去四个季度仅一次超过共识FFO估计 [1] UMH Properties营收情况 - 截至2024年12月季度营收6187万美元，超Zacks共识预期0.44%，去年同期为5698万美元；过去四个季度三次超过共识营收估计 [2] UMH Properties股价表现 - 年初以来股价下跌约2.9%，而标准普尔500指数上涨1.3% [3] UMH Properties未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论及未来FFO预期 [3] - 可通过公司FFO展望判断股票走向，包括当前季度共识FFO预期及预期变化 [4] - 近期估计修正趋势对UMH有利，当前Zacks Rank为2（买入），预计短期内跑赢市场 [6] - 未来需关注未来季度和本财年估计变化，当前季度共识FFO估计为0.23美元，营收6369万美元，本财年为1美元，营收2.5873亿美元 [7] 行业对UMH Properties影响 - 行业前景会对股票表现产生重大影响，Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 住宅行业目前处于250多个Zacks行业的后25%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] Atlanticus Holdings Corporation业绩预期 - 未公布2024年12月季度财报，预计季度每股收益1.21美元，同比增长10%，过去30天该季度共识每股收益估计未变 [9] - 预计营收3.5622亿美元，较去年同期增长15.4% [9]

社区与场地数量变化 - 2024年末社区数量为139个，2023年末为135个；总场地数2024年末为26,259个，2023年末为25,766个[4] - 截至2024年12月31日，公司UMH社区数量为137个，较2023年的135个增长1.5%；总场地数量为25,896个，较2023年增长0.5%[19] - 截至2024年12月31日，总场地数为25501个，较2023年的25441个增长0.2%；已占用场地数为22378个，较2023年的22162个增加216个，增长1.0%；入住率为87.8%，较2023年的87.1%提高70个基点[22] 租赁及相关业务数据变化 - 2024年租赁及相关收入为2.07019亿美元，2023年为1.89749亿美元；社区运营费用2024年为8735.4万美元，2023年为8134.3万美元[4] - 2024年社区净营业收入（NOI）为1.19665亿美元，2023年为1.08406亿美元；2024年费用比率为42.2%，2023年为42.9%[4] - 2024年净新增租赁数量为364个，2023年为871个[4] - 2024年每月每场地租金为544美元，较2023年的519美元增长4.8%；每月每个房屋租赁（包括场地）租金为990美元，较2023年的933美元增长6.1%[19] - 2024年同店社区租金及相关收入为2.0454亿美元，较2023年的1.88104亿美元增长8.7%；社区运营费用为8115.6万美元，较2023年的7625万美元增长6.4%；同店社区净营业收入（NOI）为1.23384亿美元，较2023年的1.11854亿美元增长10.3%[22] - 同店净营业收入增长10%，同店入住率从87.1%提升70个基点至87.8%，同店费用率从2023年末的40.5%改善至2024年末的39.7%[40] - 2024年租金及相关收入增长9%，社区净营业收入增长10%[40] 制造房屋销售业务数据变化 - 2024年制造房屋销售额为3353.3万美元，2023年为3117.6万美元；2024年房屋销售数量为394套，2023年为341套[4] - 2024年移动房屋销售额增长8%，销售总收入增长8%至3350万美元，总销售毛利率从2023年的32%提升至35%[40][41] 财务关键指标变化 - 2024年净利润为2144.1万美元，2023年为785.1万美元[4] - 2024年归属于普通股股东的净利润为247.2万美元，2023年亏损871.4万美元；2024年调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.13958亿美元，2023年为1.0187亿美元[4] - 2024年归属于普通股股东的资金营运收益（FFO）为6625.9万美元，2023年为5106.9万美元；2024年正常化FFO为6948.9万美元，2023年为5453.3万美元[4] - 2024年末总资产为15.63728亿美元，2023年末为14.27577亿美元；2024年末总负债为6.47819亿美元，2023年末为7.20783亿美元[4] - 2024年末总债务（扣除未摊销债务发行成本）为6.14722亿美元，2023年末为6.90017亿美元；2024年末股权市值为15.46449亿美元，2023年末为10.41422亿美元[4] - 2024年末总市值为24.81743亿美元，2023年末为20.21619亿美元[4] - 2024年全年总收入为240,552千美元，2023年为220,925千美元，同比增长8.88%[8] - 2024年全年总费用为198,092千美元，2023年为184,803千美元，同比增长7.19%[8] - 2024年全年净收入为21,441千美元，2023年为7,851千美元，同比增长173.09%[8] - 2024年全年经营活动提供的净现金为81,601千美元，2023年为120,077千美元，同比下降31.90%[9] - 2024年全年投资活动使用的净现金为139,865千美元，2023年为165,573千美元，同比下降15.52%[9] - 2024年全年融资活动提供的净现金为102,638千美元，2023年为69,057千美元，同比增长48.63%[9] - 2024年全年调整后EBITDA为113,112千美元，2023年为100,541千美元，同比增长12.50%[10] - 2024年全年归属于普通股股东的资金运营为66,259千美元，2023年为51,069千美元，同比增长29.74%[10] - 2024年全年归属于普通股股东的正常化资金运营为69,489千美元，2023年为54,533千美元，同比增长27.42%[10] - 2024年末现金、现金等价物和受限现金为108,811千美元，2023年末为64,437千美元，同比增长68.86%[9] - 截至2024年12月31日，公司流通股数量为81,909千股，每股市场价格为18.88美元，股权市值为1,546,449千美元，总市值为2,481,743千美元[12] - 2024年总债务为614,722千美元，较2023年的690,017千美元有所下降；净债务为515,002千美元，净债务减证券为483,119千美元[12] - 2024年利息支出为27,287千美元，较2023年的32,475千美元减少；总固定费用为52,426千美元，较2023年的54,230千美元减少[12] - 2024年调整后EBITDA（不包括非经常性其他费用）为113,958千美元，较2023年的101,870千美元增长[12] - 2024年净债务与总市值比率为20.8%，较2023年的31.3%下降；净债务加优先股与总市值比率为33.7%，较2023年的45.7%下降[12] - 债务方面，2024年固定利率债务占比99.1%，较2023年的90.0%上升；加权平均总利率为4.38%，较2023年的4.63%下降[13] - 截至2024年12月31日，2025年到期债务为120,688千美元，占比19.4%；2027年到期债务为140,714千美元，占比22.6%[15] - 2024年证券投资组合净实现收益为 - 2,326千美元，其中证券出售净实现损失为3,778千美元，股息收入为1,452千美元[18] - 2024年全年总收入2.406亿美元，较2023年的2.209亿美元增长9%；第四季度总收入6190万美元，较2023年同期的5700万美元增长9%[36] - 2024年全年归属于普通股股东的净收入为250万美元，即摊薄后每股0.03美元；2023年为亏损870万美元，即摊薄后每股亏损0.15美元；第四季度归属于普通股股东的净收入为2.8万美元，即摊薄后每股0.00美元；2023年同期为680万美元，即摊薄后每股0.10美元[36] - 2024年全年可分配给普通股股东的资金运营（FFO）为6630万美元，即摊薄后每股0.88美元；2023年为5110万美元，即摊薄后每股0.80美元；第四季度FFO为1840万美元，即摊薄后每股0.23美元；2023年同期为1460万美元，即摊薄后每股0.22美元[37] - 2024年全年经调整的可分配给普通股股东的资金运营（Normalized FFO）为6950万美元，即摊薄后每股0.93美元；2023年为5450万美元，即摊薄后每股0.86美元；第四季度Normalized FFO为1920万美元，即摊薄后每股0.24美元；2023年同期为1540万美元，即摊薄后每股0.23美元[37] - 2024年第四季度摊薄加权平均流通股为8123.5万股，2023年同期为6719.6万股；2024年全年摊薄加权平均流通股为7491.2万股，2023年为6368.1万股[38][39] - 截至2024年12月31日，房地产总投资为16.69114亿美元，较2023年的15.39041亿美元有所增长；有价证券公允价值为3188.3万美元，较2023年的3450.6万美元有所下降[39] - 截至2024年12月31日，应付抵押贷款净额为4.8554亿美元，较2023年的4.96483亿美元有所下降；应付贷款净额为2827.9万美元，较2023年的9347.9万美元大幅下降[39] - 标准化运营资金增长27%，摊薄后每股标准化运营资金从2023年的0.86美元增至0.93美元，增长8%[40] - 2024年末总市值增长23%至超25亿美元，股权市值增长48%至超15亿美元，净债务与总市值之比从2023年的31.3%降至20.8%[40] - 2024年实现30%的股东总回报[41] - 2025年全年标准化运营资金指引为每股0.96 - 1.04美元，中点为1.00美元，较2024年增长7.5%[41] - 2024年经营活动现金流为8.1601亿美元，投资活动现金流为 - 13.9865亿美元，融资活动现金流为10.2638亿美元；2023年经营活动现金流为12.0077亿美元，投资活动现金流为 - 16.5573亿美元，融资活动现金流为6.9057亿美元[51] 公司收购情况 - 2021 - 2023年分别收购3个、7个和1个社区，收购时场地数分别为543个、1480个和118个，入住率分别为59%、65%和0%，购买价格分别为1830万美元、8622.3万美元和365万美元[25] 公司融资与股息情况 - 无担保信贷安排可用借款额度从1.8亿美元扩大8000万美元至2.6亿美元，季度普通股股息提高4.9%至每股0.215美元，即每年0.86美元[40] - 通过市价出售计划发行并出售约1250万股普通股，加权平均股价17.92美元，总收益2.245亿美元，净收益2.206亿美元；发行并出售约120万股D系列优先股，加权平均股价23.41美元，总收益2850万美元，净收益2800万美元[40] - 年末后通过市价出售计划发行并出售约27万股普通股，加权平均股价18.18美元，总收益490万美元，净收益480万美元；发行并出售约4.9万股D系列优先股，加权平均股价23.03美元，总收益和净收益均为110万美元[40] 公司业务展望 - 2025年预计租金增长5%，新增800套出租房屋[41]

公司概况 - 公司1968年成立 是公共权益型REIT 运营139个制造型移动房屋社区 约26300个已开发住宅用地 分布于多个州 [9] 财务数据 收入与利润 - 2024年总收益2.406亿美元 较2023年2.209亿美元增长9% 2024年第四季度总收益6190万美元 较2023年第四季度5700万美元增长9% [1] - 2024年归属于普通股股东净收入250万美元 合摊薄后每股0.03美元 2023年为亏损870万美元 合摊薄后每股0.15美元 2024年第四季度归属于普通股股东净收入2.8万美元 合摊薄后每股0.00美元 2023年第四季度为680万美元 合摊薄后每股0.10美元 [1] 运营资金 - 2024年归属于普通股股东运营资金（FFO）6630万美元 合摊薄后每股0.88美元 2023年为5110万美元 合摊薄后每股0.80美元 2024年第四季度FFO为1840万美元 合摊薄后每股0.23美元 2023年第四季度为1460万美元 合摊薄后每股0.22美元 [2] - 2024年归属于普通股股东经调整运营资金（Normalized FFO）6950万美元 合摊薄后每股0.93美元 2023年为5450万美元 合摊薄后每股0.86美元 2024年第四季度Normalized FFO为1920万美元 合摊薄后每股0.24美元 2023年第四季度为1540万美元 合摊薄后每股0.23美元 [2] 资产负债表 - 2024年末总房地产投资16.69114亿美元 2023年末为15.39041亿美元 2024年末按公允价值计量的有价证券3188.3万美元 2023年末为3450.6万美元 [4] - 2024年末总资产15.63728亿美元 2023年末为14.27577亿美元 2024年末应付抵押贷款净额4.8554亿美元 2023年末为4.96483亿美元 [4] - 2024年末应付贷款净额2827.9万美元 2023年末为9347.9万美元 2024年末应付债券净额1.00903亿美元 2023年末为1.00055亿美元 [4] - 2024年末股东权益总额9.15909亿美元 2023年末为7.06794亿美元 [4] 现金流 - 2024年经营活动现金流8.1601亿美元 2023年为12.0077亿美元 2024年投资活动现金流-13.9865亿美元 2023年为-16.5573亿美元 [16] - 2024年融资活动现金流10.2638亿美元 2023年为6.9057亿美元 [16] 经营成果 - 2024年租金及相关收入增长9% 社区净营业收入（NOI）增长10% 经调整运营资金（Normalized FFO）增长27% [5] - 2024年同店NOI增长10% 同店入住率从87.1%提高70个基点至87.8% 同店费用率从2023年末40.5%改善至2024年末39.7% [5] - 2024年制造型移动房屋销售额增长8% 销售营收增长8%至3350万美元 毛销售利润率从2023年32%提高至2024年35% [5][6] 财务举措 - 修订无担保信贷安排 可用借款从1.8亿美元扩大8000万美元至2.6亿美元 与多家银行联合 [5] - 季度普通股股息提高4.9%至每股0.215美元 即每年0.86美元 [5] - 通过股权和优先股按市价出售计划筹集资金 2024年发行约1250万股普通股 加权平均股价17.92美元 总收益2.245亿美元 净收益2.206亿美元 [5] - 2024年发行约120万股D系列优先股 加权平均股价23.41美元 总收益2850万美元 净收益2800万美元 [5] - 年末后发行约27万股普通股 加权平均股价18.18美元 总收益490万美元 净收益480万美元 发行约4.9万股D系列优先股 加权平均股价23.03美元 总收益和净收益110万美元 [5] 市场表现 - 2024年末总市值增长23%至超25亿美元 股权市值增长48%至超15亿美元 净债务与总市值之比从2023年31.3%降至2024年20.8% [5] - 2024年总股东回报率30% [6] 未来展望 - 2025年预计租金提高5% 租赁房屋组合新增800套房屋 销售和金融部门有望增加销售营收和利润 提高经调整运营资金每股收益 [6] - 2025年经调整运营资金指引为每股0.96 - 1.04美元 中点1.00美元 较2024年每股0.93美元增长7.5% [6] 其他信息 - 公司将于2025年2月27日上午10点举办2024年第四季度及全年财务业绩网络直播和电话会议 [6] - 2024年第四季度及全年财务业绩将在公司网站www.umh.reit的“财务”板块公布 [7] - 可通过网站或电话参与网络直播和电话会议 会议重播及文字记录将在公司网站公布 [7][8]

公司社区运营情况 - 截至2024年12月31日，公司运营139个制造房屋社区，拥有约26300个已开发住宅用地和约10300套公司自有租赁房屋，租赁房屋占已开发住宅用地的约40%[16][22] - 截至2024年12月31日，公司运营139个移动房屋社区，其中45个拥有自己的污水处理设施或供水系统，或两者皆有[71] - 截至2024年12月31日，公司运营139个制造住宅社区，其中137个社区拥有100%或多数股权，共有约26300个已开发住宅用地和约10300套公司自有租赁房屋[146] - Allentown社区2024年12月31日已开发站点434个，入住率97%，2023年同期入住率97%，月租金601美元[147] - Arbor Estates社区2024年12月31日已开发站点230个，入住率94%，2023年同期入住率96%，月租金900美元[147] - Auburn Estates社区2024年12月31日已开发站点42个，入住率88%，2023年同期入住率93%，月租金472美元[147] - Bayshore Estates社区2024年12月31日已开发站点204个，入住率82%，2023年同期入住率86%，月租金410美元[147] - Birchwood Farms社区2024年12月31日已开发站点143个，入住率97%，2023年同期入住率98%，月租金591美元[147] - Boardwalk社区2024年12月31日已开发站点195个，入住率100%，2023年同期入住率98%，月租金498美元[147] - Broadmore Estates社区2024年12月31日已开发站点388个，入住率94%，2023年同期入住率92%，月租金591美元[147] - Brookside Village社区2024年12月31日已开发站点170个，入住率84%，2023年同期入住率82%，月租金587美元[147] - 蔓越莓村开发场地数量为187个，2024年12月31日入住率97%，2023年同期为95%，加权平均月租金为740美元[151] - 翠景社区开发场地97个，2024年12月31日入住率93%，2023年同期为96%，加权平均月租金为442美元[151] - 十字钥匙村开发场地132个，2024年12月31日入住率92%，与2023年同期持平，加权平均月租金为600美元[151] - 达拉斯移动房屋社区开发场地142个，2024年12月31日入住率87%，2023年同期为94%，加权平均月租金为347美元[151] - 鹿苑社区开发场地98个，2024年12月31日入住率98%，2023年同期为94%，加权平均月租金为438美元[151] - 友好村开发场地824个，2024年12月31日入住率61%，2023年同期为58%，加权平均月租金为495美元[152] - 花园景庄园开发场地181个，2024年12月31日入住率45%，2023年同期为34%，加权平均月租金为233美元[152] - 格林庄园开发场地24个，2024年12月31日入住率100%，2023年同期为96%，加权平均月租金为480美元[152] - 高地社区开发场地246个，2024年12月31日入住率89%，2023年同期为88%，加权平均月租金为516美元[153] - 假日村（纳什维尔）开发场地347个，2024年12月31日入住率92%，2023年同期为89%，加权平均月租金为599美元[153] - 莱克谢尔曼村开发站点数为259个，2024年12月31日入住率96%，2023年同期为92%，加权平均月租金为594美元[154] - 湖景草地开发站点数126个，2024年12月31日入住率74%，2023年同期为61%，加权平均月租金为448美元[154] - 月桂树林开发站点数210个，2024年12月31日入住率82%，2023年同期为84%，加权平均月租金为520美元[154] - 小奇珀瓦开发站点数61个，2024年12月31日入住率93%，与2023年同期持平，加权平均月租金为431美元[154] - 曼德尔小径开发站点数140个，2024年12月31日入住率77%，2023年同期为76%，加权平均月租金为336美元[154] - 枫树林开发站点数317个，2024年12月31日入住率84%，与2023年同期持平，加权平均月租金为504美元[154] - 玛丽斯维尔庄园开发站点数305个，2024年12月31日入住率80%，2023年同期为77%，加权平均月租金为514美元[154] - 梅多伍德开发站点数122个，2024年12月31日入住率98%，2023年同期为97%，加权平均月租金为496美元[154] - 梅多斯开发站点数334个，2024年12月31日入住率83%，与2023年同期持平，加权平均月租金为529美元[154] - 佩里斯堡草地开发站点数215个，2024年12月31日入住率90%，2023年同期为96%，加权平均月租金为527美元[154] - 公司拥有的137个社区总开发地块数为26,259个，2024年12月31日入住率为86.5%，2023年12月31日为85.8%，开发面积5,697英亩，额外面积2,375英亩，2024年12月31日每块地月租金加权平均为545美元[160] - Southern Terrace社区开发地块118个，2024年12月31日入住率99%，2023年12月31日为100%，开发面积26英亩，额外面积4英亩，每块地月租金461美元[158] - Southwind Village社区开发地块250个，2024年和2023年12月31日入住率均为98%，开发面积36英亩，每块地月租金700美元[158] - Spreading Oaks Village社区开发地块148个，2024年12月31日入住率95%，2023年12月31日为93%，开发面积37英亩，额外面积24英亩，每块地月租金454美元[158] - 截至2024年12月31日，运营139个移动房屋社区，拥有约26300个已开发住宅用地，约10300套公司自有租赁房屋，整体入住率从86.7%提升至87.3%，提升60个基点[196][198] 公司社区收购与扩张情况 - 自2010年以来，公司通过收购107个社区，使已开发住宅用地数量增加了四倍，新增约18800个住宅用地[24] - 公司拥有约2400英亩可用于未来开发的额外土地[26] - 公司与Nuveen Real Estate的合资企业中，公司在佛罗里达州中部的两个社区拥有40%的权益[16] - 公司与Nuveen Real Estate的合资企业拥有Sebring Square社区，含219个已开发地块，占地约39英亩；Rum Runner社区，含144个已开发地块，占地约20英亩；Honey Brook社区预计建成后含113个地块，占地约61英亩[163] - 公司与一家全国领先的房屋建筑商达成初步协议，拟成立合资企业开发新泽西州南部约131英亩未开发土地，目前处于90天尽职调查期[164] - 某社区因2011年5月洪水关闭，正在进行重建，总重建地块237个，一期和二期90个地块已完成并入住，三期44个地块2023年完成待入住，四期预计2025年完成，新增103个地块[161] - 公司正为一处物业约360个地块寻求场地规划批准[161] - 公司与Nuveen Real Estate的合资企业中，公司持有40%权益并担任管理成员[161] - 公司有2,375英亩未开发土地，可开发约9,500个地块，约3,400个地块处于不同审批阶段，预计未来七年开发[162] - 2021年12月，公司与Nuveen成立合资企业，初始承诺出资7000万美元，Nuveen可追加1亿美元并延长4年，出资比例为Nuveen 60%、公司40% [168] - 合资企业于2021年12月以2220万美元收购Sebring Square社区，2022年12月以1510万美元收购Rum Runner社区[173] - 2023年11月，公司与Nuveen成立新合资企业，公司贡献账面价值380万美元的61英亩土地，Nuveen报销60%，预计2025年二季度末社区开业[175] - 2022年7月公司成立OZ基金，初始投资800万美元，收取管理费和15%附带权益，2022 - 2023年分别以520万美元和370万美元收购两个社区[177] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，投资证券占公司未折旧资产的1.6%[30] - 2024年和2023年，公司未回购任何普通股[29] - 公司物业抵押贷款到期日为2025 - 2034年，加权平均期限4.4年，固定利率2.62% - 6.74%，加权平均利率约4.2%，2024年和2023年抵押贷款净额分别为4.855亿美元和4.965亿美元[166] - 2024年二季度起，公司普通股季度现金股息从每股0.205美元增至0.215美元，全年股息每股0.85美元[185] - 2024年1月10日和2025年1月7日，董事会重申普通股回购计划，授权回购至多2500万美元普通股，2024年未回购[189] - 2024年租赁及相关收入增长9%，社区净营业收入增长10%，正常化运营资金增长27%，摊薄后每股正常化运营资金从2023年的0.86美元增至0.93美元，增长8%[195] - 同店净营业收入增长10%，同店入住率从87.1%提升至87.8%，提升70个基点，同店费用率从2023年末的40.5%改善至2024年末的39.7%[195] - 2024年移动房屋销售额增长8%，无担保信贷额度从1.8亿美元扩大至2.6亿美元，增加8000万美元[195] - 季度普通股股息提高4.9%，至每股0.215美元，即每年0.86美元，总市值增长23%，年末超过25亿美元，股权市值增长48%，年末超过15亿美元[195] - 净债务与总市值之比从2023年的31.3%降至2024年的20.8%，通过股权销售计划发行并出售约1250万股普通股，加权平均价格为每股17.92美元，毛收入2.245亿美元，净收入2.206亿美元[195] - 通过股权销售计划发行并出售约120万股D系列优先股，加权平均价格为每股23.41美元，毛收入2850万美元，净收入2800万美元[195] - 年末后，通过股权销售计划发行并出售约27万股普通股，加权平均价格为每股18.18美元，毛收入490万美元，净收入480万美元；发行并出售约4.9万股D系列优先股，加权平均价格为每股23.03美元，毛收入和净收入均为110万美元[195] - 截至2024年12月31日，持有的其他房地产投资信托基金的有价股权证券公允价值为3190万美元，占未折旧资产的1.6%，加权平均收益率约为4.5%，未实现损失3850万美元，2024年出售证券净实现损失380万美元[200][202] 公司REIT资格与税收相关情况 - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，否则将对未分配收入征税，若分配不足还会产生4%的不可抵扣消费税[83][92] - 若公司未能满足REIT资格的两个总收入测试，将失去REIT地位，而这要求租赁被视为真实租赁[90] - 公司出售被认定为用于销售给客户的财产，可能需缴纳100%的惩罚性税款[94] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳联邦所得税，可能还会增加州和地方税，且可能在四年内无法重新获得资格[95] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括股息支付扣除和净资本收益），否则可能无法积累资本，甚至失去REIT税收待遇[98] - 公司的应税REIT子公司（TRS）若与公司的经济安排与无关方之间的类似安排不可比，可能需缴纳100%的惩罚性税款[99] - 为维持REIT资格，应税年度最后半年内，不得超过50%价值的已发行股本由五名或更少个人（含特定实体）实际或按归属关系持有[118] - 公司需每年分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格[186] 公司面临的风险情况 - 公司面临房地产投资变现难、销售移动房屋受多因素影响、许可法律合规、第三方贷款计划终止等风险，或影响盈利能力[45] - 全球和地区经济状况、无法获得充足现金、依赖关键人员等因素，或对公司业务、财务状况和增长产生重大不利影响[47] - 公司普通股和D系列优先股的市场价值、价格和交易量可能因业绩、市场认知和条件而下降或波动[47] - 未来发行或出售额外股票或债务证券，可能对公司已发行的D系列优先股和普通股的交易价格产生不利影响[47] - 公司普通股在纽约证券交易所和特拉维夫证券交易所双重上市，可能导致价格差异，影响市场流动性[47] - 公司面临网络安全攻击、公共卫生危机等风险，

文章核心观点 公司宣布2024年分红的税务处理情况，并提供普通股和优先股分红的性质总结，还给出股息再投资计划折扣信息 [1] 分红税务处理 普通股（CUSIP 903002103） - 2024年3月15日、6月17日、9月16日、12月16日每股分红分别为0.205美元、0.215美元、0.215美元、0.215美元，全年总计0.850美元 [3] - 非合格普通收入全年总计0.166853美元，占比19.629887%；长期资本利得和未收回的1250节收益均为0，占比0%；资本返还全年总计0.683147美元，占比80.370113%；199A节股息全年总计0.166853美元，占比19.629887% [3] 6.375% D系列累积可赎回优先股（CUSIP 903002509） - 2024年3月15日、6月17日、9月16日、12月16日每股分红均为0.3984375美元，全年总计1.593750美元 [3] - 非合格普通收入全年总计1.593750美元，占比100%；长期资本利得、未收回的1250节收益和资本返还均为0，占比0%；199A节股息全年总计1.593750美元，占比100% [3] 199A节股息说明 - 199A节股息是1a栏报告的非合格普通收入总额的一部分 [4] 股息再投资计划折扣 - 2024年1月16日至12月16日期间，普通股（CUSIP 903002103）在不同日期有不同的公平市场价值、折扣价格和折扣金额，如1月16日公平市场价值15.715美元，折扣价格15.000美元，折扣0.715美元 [5] 公司概况 - 公司成立于1968年，是一家公开上市的房地产投资信托基金，拥有并运营139个制造房屋社区，约26200个已开发住宅用地，其中10300个有出租房屋，超1000个自助存储单元，社区分布在多个州 [8] - 139个社区中包括佛罗里达州的两个社区，共363个场地，公司通过与Nuveen Real Estate的合资企业拥有并运营 [8]

行业情况 - 美国持续面临住房短缺问题且暂无明确结束迹象 [1] 公司情况 - UMH Properties是领先的预制房屋制造商和经销商，受益于住房短缺趋势 [1] - Hidden Dividend Stocks Plus专注于挖掘未被充分覆盖、被低估的收益工具和特殊高收益情况 [1] - Hidden Dividend Stocks Plus每周发布独家文章，提供投资思路 [2] - 2025年1月，Hidden Dividend Stocks Plus结束一笔股票持仓，实现自投资开始以来189%的回报 [2]

文章核心观点 尽管住宅REIT行业面临供应增加、租金增长受限等挑战，但因强劲劳动力市场、有利人口结构、高购房成本等因素带来的强劲需求，以及科技手段的应用，行业仍有发展机会，推荐Equity LifeStyle Properties、Veris Residential和UMH Properties三只股票 [1][2] 行业概况 - 行业涵盖拥有、开发和管理公寓楼、学生住房、移动房屋和单户住宅等各类住宅物业的公司，通过向租户出租空间创收 [3] - 学生住房仅租给学生，通常位于高校附近，需求与学校招生增长密切相关，部分REIT会专注特定类型住宅或地区 [4][5] 行业未来影响因素 供应方面 - 新公寓单元供应增加，虽需求强劲但仍对租金造成压力，运营商近期优先维持入住率以确保现金流，全国供应高峰后建设管道迅速减少，未来入住率和租金增长前景向好，但近中期部分市场供应压力仍会限制租金增长 [6][7] 优惠措施方面 - 近期提供优惠的单元比例增加，新租赁资产比现有物业更常使用优惠，这可能导致租户周转率上升，在续租租金高于新租租金的市场，周转率可能加速 [8] 需求方面 - 尽管部分市场供应增加，但租赁住宅单元需求依然强劲，预计今年将持续，主要驱动因素包括强劲劳动力市场带来的就业和工资增长、有利人口结构推动的家庭形成，以及高房贷利率下购房成本高，租房更灵活可行，单户住房市场价格相对较高也对房东有利 [9][10] 技术应用方面 - 住宅REIT采用自助导览、数字入住、智能家居系统和人工智能驱动工具等技术，以提升租户体验、简化运营并降低成本，有望获得竞争优势并推动长期净营业收入增长 [11] 行业排名与前景 - 行业在Zacks行业排名中处于第178位，位于约250个Zacks行业的后29%，近期前景不佳，这是由于成分公司整体每股运营资金（FFO）预期下调，过去一年，2024年和2025年的每股FFO估计分别下降了8%和5.5% [12][13] 行业市场表现与估值 市场表现 - 过去一年，行业表现逊于Zacks金融板块和标准普尔500指数，行业回报率为6.1%，而标准普尔500指数涨幅为24.4%，金融板块上涨23.4% [15] 估值情况 - 基于常用的未来12个月价格与FFO比率，行业目前估值为16.52倍，低于标准普尔500指数的未来12个月市盈率21.81倍，略低于金融板块的未来12个月市盈率16.59倍，过去五年，行业估值最高为26.19倍，最低为13.61倍，中位数为17.99倍 [16] 推荐股票 Equity Lifestyle Properties - 该公司在北美拥有并运营移动房屋社区、休闲车（RV）度假村、露营地和码头，专注于优质沿海和阳光地带退休、度假目的地及城市地区 [17] - 受益于有利人口结构带来的强劲需求，特别是婴儿潮一代，且过去二十年美国移动房屋开发极少，需求增长与供应受限使其具有战略优势 [18] - 目前Zacks评级为2（买入），过去三个月，2024年每股FFO共识估计小幅上调至2.92美元，同比增长6.2%，过去一个月，2025年每股FFO共识估计上调至3.11美元，同比增长6.6%，过去三个月公司股价下跌8.2% [19][20] Veris Residential - 该公司拥有、运营和开发主要位于美国东北部的多户租赁物业，以及非战略土地和商业资产组合，拥有表现最佳子市场中最新的A类物业组合，平均租金/单位和增长率最高，受益于可扩展平台和以技术/人工智能为导向的收入优化方法 [21] - 目前Zacks评级为2，过去一个月，2024年每股FFO共识估计上调7%至61美分，同比增长15.1%，同期2025年每股FFO共识估计上调3.4%，过去六个月公司股价上涨1.4% [22] UMH Properties, Inc. - 该公司拥有并运营139个移动房屋社区，约有26,200个已开发的住宅用地，分布在新泽西州、纽约州等多个州 [23] - 能够提供具有价格竞争力的优质房屋，预计在购房与租房差距持续、房贷利率高的市场中，将迎来健康的租赁需求，社区的销售和租赁需求强劲，与Nuveen Real Estate的合资企业使其能够在降低资本需求的同时进行增值开发交易 [24][25] - 目前Zacks评级为2，2024年和2025年每股FFO共识估计分别为93美分和1.00美元，同比分别增长8.1%和7.5%，过去六个月公司股价上涨2.2% [25]