全年财务数据关键指标变化 - 2023年全年总营收36.12亿美元，同比增长38.9%；归属普通股股东的净利润25.135亿美元，同比增长124.9%；AFFO为21.87亿美元，同比增长29.1%[4][10][11][13] - 2023年全年，公司总营收为36.11988亿美元，高于2022年的26.00697亿美元[57] - 2023年全年，公司净收入为2.554622亿美元，2022年为1.136267亿美元[57] - 2023年全年，归属于普通股股东的净收入为2.51354亿美元，2022年为1.117635亿美元[57] - 2023年全年，基本每股净收入为2.48美元，稀释后为2.47美元；2022年基本和稀释后均为1.27美元[57] - 2023年全年，归属于普通股股东的净利润为2,513,540美元，2022年全年为1,117,635美元[60] - 2023年全年调整后EBITDA为2,909,672美元，2022年全年为2,214,665美元[60] - 2023年全年基本每股净收益为2.48美元，2022年全年为1.27美元[60] - 2023年全年来自销售型租赁的收入为1,980,178美元，2022年全年为1,464,245美元[63] - 2023年全年来自租赁融资应收款的收入为1,440,756美元，2022年全年为997,054美元[63] - 2023年全年来自贷款和证券的收入为78,760美元，2022年全年为44,175美元[63] - 2023年全年总收入为3,611,988美元，2022年全年为2,600,697美元[63] - 2023年全年利息费用净额为723,634美元，2022年全年为487,233美元[60] - 2023年全年所得税费用为4,285美元，2022年全年为2,876美元[60] - 2023年全年AFFO为2,187,040美元，2022年全年为1,693,801美元[60] 第四季度财务数据关键指标变化 - 2023年第四季度总营收9.319亿美元，同比增长21.0%；归属普通股股东的净利润7.478亿美元，同比增长23.8%；AFFO为5.704亿美元，同比增长17.0%[4][6][7][9] - 2023年第四季度，公司收入为9.31865亿美元，2022年同期为7.69906亿美元[57] - 2023年第四季度，公司净收入为7597.21万美元，2022年同期为6148.42万美元[57] - 2023年第四季度，归属于普通股股东的净收入为7477.69万美元，2022年同期为6040.53万美元[57] - 2023年第四季度，基本和稀释后每股净收入均为0.72美元，2022年同期均为0.63美元[57] - 2023年第四季度归属于普通股股东的净利润为747,769美元，2022年同期为604,053美元[60] - 2023年第四季度调整后EBITDA为749,550美元，2022年同期为653,594美元[60] - 2023年第四季度基本每股净收益为0.72美元，2022年同期为0.63美元[60] - 2023年第四季度来自销售型租赁的收入为506,217美元，2022年同期为386,293美元[63] - 2023年第四季度来自租赁融资应收款的收入为370,716美元，2022年同期为343,148美元[63] - 2023年第四季度来自贷款和证券的收入为26,097美元，2022年同期为12,537美元[63] - 2023年第四季度总收入为931,865美元，2022年同期为769,906美元[63] - 2023年第四季度利息费用净额为180,592美元，2022年同期为153,395美元[60] - 2023年第四季度所得税费用为655美元，2022年同期为1,032美元[60] - 2023年第四季度AFFO为570,414美元，2022年同期为487,599美元[60] 收购与投资情况 - 2023年宣布并发起约18亿美元的收购和投资，加权平均初始收益率为7.7%[5][19] - 2023年宣布收购38个保龄球娱乐中心，交易价格4.329亿美元；收购切尔西码头的租赁权益，总价3.429亿美元[4][14][15] 贷款协议情况 - 2023年达成多项贷款协议，包括向Kalahari提供最高2.122亿美元夹层贷款、向Cabot Saint Lucia提供最高1亿美元延迟提取贷款等[4][16][17] 股权融资情况 - 2023年通过ATM计划筹集6.43亿美元的远期股权总收益，年末后又筹集3.055亿美元[4][9][25][26] - 2023年完成一次普通股的首次发行，总发行价值约10亿美元，净收益约9.605亿美元[23] - 2024年1月，公司通过ATM计划出售966.2116万股，加权平均股价31.61美元，总价值3.055亿美元，交易完成后流动性约35亿美元[31] 流通股数量变化 - 2023年加权平均流通股数量同比增加7.5%[4] - 2023年末普通股（含受限股）发行后余额为10.42702763亿股，2022年末为9.63096563亿股，2021年末为6.28942092亿股[29] - 2023年用于计算基本每股收益的加权平均普通股股数为10.14513亿股，稀释加权平均普通股股数为10.15777亿股[29] - 2024年预计加权平均股数为10.46亿股[36] 股息情况 - 2023年第三季度将年化现金股息提高6.4%，为连续第六年增加股息[9] - 2023年12月7日，公司宣布季度现金股息为每股0.415美元，同比增长6.4%，2023年第四季度股息总额约4.325亿美元[33] 净杠杆比率目标 - 公司目标长期净杠杆比率为净债务与调整后EBITDA的5.0倍至5.5倍[5] 远期利率互换协议情况 - 2023年12月31日止十二个月，公司签订七份远期利率互换协议，名义金额总计5亿美元，加权平均利率4.0%[28] 资产与债务情况 - 截至2023年12月31日，公司总债务约171亿美元，流动性约32亿美元[30] - 截至2023年12月31日，公司总资产为440.59841亿美元，较2022年的375.75826亿美元有所增长[54] - 截至2023年12月31日，公司债务净额为167.24125亿美元，2022年为137.39675亿美元[54] 2024年AFFO预测 - 公司预计2024年全年调整后运营资金（AFFO）在23.2亿至23.55亿美元之间，摊薄后每股在2.22至2.25美元之间[35][36] 公司资产情况 - 公司拥有93处体验式资产，约1.27亿平方英尺，约60300间酒店客房和超500家餐厅、酒吧、夜总会和体育博彩店[41] 电话会议和网络直播安排 - 公司将于2024年2月23日上午10点举办电话会议和网络直播[39]

文章核心观点 - 2024年VICI Properties是被动收入投资者的可靠选择，其适度的派息率、6%的股息增长以及长期租约是值得投资的有力理由，即便在低利率环境下，公司也有望在2024年实现股息增长 [17][18] 公司概况 - VICI Properties是专注于娱乐行业的净租赁房地产投资信托公司，拥有大量赌场、会议空间、酒店客房和高尔夫球场等资产，尤其在拉斯维加斯拥有众多标志性物业 [3][4] - 截至2023年第三季度末，公司拥有54处博彩/赌场物业，酒店客房超6万间 [3] 投资亮点 - 公司的股息有较好保障，即便美国经济在2024年陷入衰退，股息也可能继续增长，低派息率与 Realty Income Corp. 相当，且拥有优质资产 [1] - 租约中包含租金上调条款，有效为公司和被动收入投资者提供通胀对冲，FFO实现有机增长 [2] - 公司调整后的累计FFO自1月以来同比增长34%至16.2亿美元，调整后的EBITDA飙升38%至21.6亿美元，第三季度投资组合保持100%的入住率 [7] - 公司加权平均租约期限长达42年（含续约选项），高于传统的三重净租赁零售房地产投资信托 [6] - 2023年第三季度公司将股息派息从每股每季度1.56美元（年化）提高到1.66美元，股息提高了6.4%，2023年第三季度股息派息率为72%，过去十二个月为75%，股息安全性高 [9] 风险与挑战 - 公司是较具周期性的房地产投资信托，利润在经济不景气时可能比专注住宅的房地产投资信托波动更大，其以拉斯维加斯为核心的博彩投资组合易受经济衰退导致的游客流量下降影响 [15][16] 估值分析 - 基于2023年每股2.145美元的AFFO和31.88美元的股价，公司的AFFO倍数为14.9倍，考虑到股息和投资组合表现，17倍的AFFO倍数可能较为合适，对应目标价值为36美元 [12][13] - 另一家体验式REIT EPR Properties Inc. 的AFFO倍数为9.4倍，但股息增长记录不佳且对陷入困境的电影院有较大敞口；Realty Income的AFFO倍数为14.4倍，常被视为行业中最安全的蓝筹REIT之一 [14][15]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，公司AFFO每股收益同比增长10.7%，AFFO每股为0.54美元，较2022年9月30日季度的0.49美元增长近11% [10][34] - 净债务与年化第三季度调整后EBITDA的比率约为5.7倍，加权平均利率为4.35%，加权平均到期年限为6.1年 [33] - 第三季度G&A为1440万美元，占总收入的比例仅为1.6%，是三网行业中最低的比率之一 [35] - 公司将2023年季度现金股息提高至每股0.415美元，按年计算为1.66美元，同比增长6.4% [35] - 公司更新并提高了2023年AFFO指引，预计在21.7亿至21.8亿美元之间，或每股摊薄普通股在2.14至2.15美元之间，基于更新指引的中点，预计AFFO每股同比增长11% [36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司与Century Casinos合作，完成了马里兰州Rocky Gap Casino Resort的收购，以及加拿大艾伯塔省四项博彩资产的售后回租交易，扩大了国际业务版图 [19] - 季度末后，公司宣布进入家庭娱乐领域，收购了38家保龄球娱乐中心 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第三季度REIT指数下跌8%，10月延续负面趋势 [8] - 最近一笔大型博彩房地产交易是Realty Income对Bellagio的投资， cap rate为5.2% [100] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司选择性进攻、防御，利用当前条件，为未来潜在条件做准备，增加股息，进行新的资本承诺投资 [9][10] - 战略上，公司关注博彩、非博彩、国内和国际业务，拓展业务管道，与新老合作伙伴合作，寻找增长机会 [27][28] - 公司认为在市场波动时，继续投资建立关系，有助于在市场稳定后恢复增长 [13] - 公司在收购项目时，寻求100 - 150个基点的利差作为投资门槛 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年对大多数REIT来说是艰难的一年，市场波动大，能见度低，但公司对近期的投资承诺有高度信心，这些投资对2024年收益有积极影响 [8][11][12] - 公司租户业务表现强劲，持续进行资本改进投资，增强了公司对资产组合质量的信心 [20][21][22] - 拉斯维加斯表现出色，是全球娱乐中心，区域业务也保持韧性 [23][25][26] 其他重要信息 - 公司在2023年通过股权融资筹集了约13亿美元的远期股权，为近期投资提供了资金 [14] - 公司在第三季度及季度末后，使用近10亿美元的股权现金和仅约5500万美元的债务为新资本承诺提供资金，展示了对长期杠杆目标的承诺 [15] - 公司财务团队自第二季度以来增加了2亿美元的掉期保护，为2024年10.5亿美元的遗留MGP 5.625票据再融资做准备，目前掉期保护总额达4.5亿美元 [16] - 交易完成后，公司总流动性约为30亿美元，包括约4.3亿美元现金、2.5亿美元预计净收益和23亿美元循环信贷额度 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司运营商的资本成本如何变化，售后回租是否更具竞争力 - 公司认为总体上更具竞争力，但前提是公司资本成本能产生正利差和增值，且对未来资本成本预测信心不高 [39][40] 问题2: 若运营商抽出资本，公司是否会后续再投资 - 公司会在投资分析上保持谨慎，与合作伙伴持续沟通业务增长机会，若有机会购买增量租金，会考虑进行投资 [41][42][43] 问题3: 谈谈Bowlero交易的cap rate，以及家庭娱乐与博彩及其他体验式房地产的cap rate看法 - 该交易代表公司进入新领域，扩大了潜在市场，7.3%的cap rate有立即增值效果且与资本成本有正利差；公司还在关注健康、休闲、娱乐和体育等领域的投资机会 [45][46][47] 问题4: MSG Sphere的开业是否改变公司对体育场娱乐、混合用途业务模式的看法 - 公司看法未改变，虽认为该场馆很棒，但会继续研究该领域项目的长期经济可行性和生存能力 [49][50] 问题5: 如何从整体上考虑当前环境下的价值创造、资本配置和风险，投资门槛是否变化 - 投资门槛仍为100 - 150个基点的利差，公司会根据市场和资本情况定价以实现增值，同时会谨慎对待资本成本波动对长期交易的影响 [52][53][56] 问题6: Bowlero交易是公司首次直接持有非博彩房地产，未来是否会更多 - 这是首次直接投资非博彩房地产，但通过与Cabot和Canyon Ranch的合作，公司有未来获得房地产所有权的途径；此次交易因运营商有增长机会和售后回租需求 [58][59][60] 问题7: 谈谈Bowlero交易的由来，以及家庭娱乐领域其他投资途径 - 保龄球具有低门槛、可提升技能和娱乐性强的特点，有韧性；公司与Bowlero团队接触多年，研究其业务，看好其规模、信用、利润率和增长潜力，以及收入多元化；公司会继续研究家庭娱乐中心领域 [62][64][65] 问题8: 利率上升时，交易管道如何演变 - 对话会放缓，但公司不会停止所有对话，会继续寻找机会，了解行业和企业，为未来做准备 [67][68] 问题9: 谈谈Bowlero房地产价值的持久性 - 公司喜欢Bowlero的商业模式，其能将老旧保龄球馆改造为有活力的体验场所，有多个收入来源，现金流有高利润率和粘性；该业务对资本投资和管理强度反应迅速；公司对38处资产进行了详细尽职调查 [71][73][75] 问题10: 公司近期可能放缓投资，投资收益率是否会随资本成本上升 - 公司认为投资收益率会上升，但市场接受现实需要时间；公司作为净租赁REIT，可享受同店增长带来的收益，VICI和GLPI的同店NOI增长约为标准净租赁REIT的4倍 [78][79][81] 问题11: 提供Hoosier Park和Horseshoe Indianapolis的看涨期权协议最新情况，以及潜在资本筹集想法 - 公司会在2024年底前决定是否行使看涨期权，会根据资本成本和未来AFFO增长情况进行决策；公司会继续监测印第安纳波利斯业务的运营表现 [82][83][84] 问题12: 与Canyon Ranch或Bowlero的增量投资是否取决于运营商，潜在ROFO或投资的cap rate如何确定 - 公司与合作伙伴共同制定投资标准，寻找最佳机会；在确定定价和ROFO、看涨期权时，会考虑资本成本和价值的不可预测性，避免锁定可能稀释的cap rate [86][87] 问题13: Canyon Ranch潜在投资资产的规模 - 资产规模约为120 - 150间客房，理想规模为30间左右，公司希望确保资产利用率，该业务能带来比传统酒店更好的经济效益 [88][89] 问题14: 与MGM就Empire City牌照及潜在投资的沟通情况 - MGM是公司的优质合作伙伴，纽约牌照申请正在进行中，若MGM获得牌照并寻求发展，公司会考虑提供资本并获取增量租金 [90] 问题15: 如何考虑Bowlero业务的机会范围，以及在覆盖水平方面的投资舒适度 - 公司研究Bowlero业务多年，其能将低覆盖资产转变为高覆盖资产，公司目标是4墙覆盖达到高2倍、低3倍，且有公司担保；Bowlero是有增长意识的运营商，理解售后回租模式的优势 [92][93] 问题16: 资产负债表杠杆率略有上升，与穆迪评级的提升路径及所需杠杆指标 - 杠杆率季度环比上升主要是现金减少，债务仅增加5500万美元；与穆迪的沟通是一个持续教育的过程，评级提升通常需要一个事件，没有明确的触发指标，公司会继续证明业务模式的优势 [94][95][96] 问题17: 传统博彩房地产的定价环境，cap rate是否与10年期国债同步变动 - 公司不确定，最近一笔大型博彩房地产交易的cap rate为5.2%，显示出一定的韧性；拉斯维加斯经济活动有韧性，博彩业务运营表现良好 [99][100][103] 问题18: 公司杠杆率指引范围，以及如何应对明年债务到期问题 - 公司致力于将杠杆率降至净债务与EBITDA的5 - 5.5倍之间；2024年5月1日有一笔债务到期，窗口于2月1日开启，公司已有4.5亿美元的远期掉期保护；10年期资金目前利差在2.20 - 2.30个基点左右，公司会评估市场，选择最佳定价和期限结构 [105][106][107] 问题19: Bowlero愿意出售多少资产给公司 - 目前Bowlero几乎所有资产都已采用售后回租形式，未来可能有增长机会；Valero是市场领导者，在未整合的市场中有很大增长空间，公司与Bowlero有未来八年的优先购买权 [109][110] 问题20: 如何看待非美国与美国市场的机会，当前cap rate、倍数和关系是否有变化 - 公司已在加拿大进行投资，业务发展团队会继续研究国际市场和相关体验式类别，投资前会深入了解市场 [111][112]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司总资产分别为428.32亿美元和375.76亿美元，增长13.99%[21] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司总负债分别为182.96亿美元和152.86亿美元，增长19.70%[21] - 2023年第三季度和2022年第三季度，公司总收入分别为9.04亿美元和7.52亿美元，增长20.33%[23] - 2023年前三季度和2022年前三季度，公司总收入分别为26.80亿美元和18.31亿美元，增长46.38%[23] - 2023年第三季度和2022年第三季度，公司净收入分别为56546万美元和33688万美元，增长67.86%[23] - 2023年前三季度和2022年前三季度，公司净收入分别为17.95亿美元和5.21亿美元，增长244.44%[23] - 2023年第三季度和2022年第三季度，公司普通股基本每股净收入分别为0.55美元和0.34美元，增长61.76%[23] - 2023年前三季度和2022年前三季度，公司普通股基本每股净收入分别为1.75美元和0.61美元，增长186.89%[23] - 2021年12月31日公司总股东权益为12187174千美元[25] - 2022年3月31日公司总股东权益为15483786千美元[25] - 2022年6月30日公司总股东权益为22114887千美元[25] - 2022年9月30日公司总股东权益为22062297千美元[25] - 2022年12月31日公司总股东权益为22290113千美元[27] - 2023年3月31日公司总股东权益为23674535千美元[27] - 2023年6月30日公司总股东权益为24084575千美元[27] - 2023年9月30日公司总股东权益为24535682千美元[27] - 2023年第一季度净收入为701581千美元[27] - 2023年第二季度净收入为565459千美元[27] - 2023年前九个月净收入为17.94901亿美元，2022年为5.21425亿美元[29] - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为16.04517亿美元，2022年为14.55477亿美元[29] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为19.44885亿美元，2022年为88.89098亿美元[29] - 2023年前九个月融资活动提供的净现金为6.42441亿美元，2022年为72.1239亿美元[31] - 截至2023年9月30日，总资产为427.03059亿美元，截至2022年12月31日为374.2977亿美元[34] - 截至2023年9月30日，总负债为182.78161亿美元，截至2022年12月31日为152.64554亿美元[34] - 2023年前九个月总收入为26.51707亿美元，2022年为18.05307亿美元[36] - 2023年前九个月总运营费用为2.69164亿美元，2022年为9.60029亿美元[36] - 2023年前九个月归属于合伙人的净收入为17.79908亿美元，2022年为5.09584亿美元[36] - 2023年前九个月归属于合伙人的综合收入为17.80806亿美元，2022年为6.99938亿美元[36] - 2023年前九个月，公司净收入为17.87655亿美元，2022年同期为5.15557亿美元[43] - 2023年前九个月，经营活动提供的净现金为15.87087亿美元，2022年同期为14.35967亿美元[43] - 2023年前九个月，投资活动使用的净现金为19.44885亿美元，2022年同期为88.88005亿美元[43] - 2023年前九个月，融资活动提供的净现金为6.76344亿美元，2022年同期为72.01815亿美元[45] - 2023年前九个月，现金、现金等价物和受限现金净增加3.18424亿美元，2022年同期净减少2.50223亿美元[45] - 截至2023年9月30日，现金、现金等价物和受限现金为4.61024亿美元，2022年同期为4.55343亿美元[45] - 2023年前九个月，现金支付的利息为5.63935亿美元，2022年同期为2.90119亿美元[45] - 2023年前九个月，现金支付的所得税为1598万美元，2022年同期为996万美元[45] 公司租赁投资相关数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司销售型租赁投资分别为228.90亿美元和171.72亿美元，增长33.29%[21] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司融资应收租赁投资分别为173.38亿美元和167.41亿美元，增长3.56%[21] - 2023年第三和九个月，凯撒租赁收入分别占公司租赁收入的37%，2022年同期分别为39%和49%；美高梅租赁收入分别占39%，2022年同期分别为43%和30%[121] - 2023年第三和九个月，拉斯维加斯大道的物业产生的租赁收入约占公司租赁收入的49%，2022年同期分别为47%和45%[122] - 2023年第三季度，公司销售型租赁和租赁融资应收款的总收入为8.58929亿美元，2022年同期为7.15591亿美元[156] - 2023年前九个月，公司销售型租赁和租赁融资应收款的总收入为25.44001亿美元，2022年同期为17.3186亿美元[156] - 2023年第三季度，公司合同租赁总收入为7.27578亿美元，2022年同期为6.07035亿美元；2023年前九个月，合同租赁总收入为21.60266亿美元，2022年同期为15.01344亿美元[156] - 截至2023年9月30日，销售型租赁和融资租赁应收款未来五年及以后的最低租赁付款总额为18.07亿美元[157] - 销售型租赁和融资租赁应收款的加权平均租赁期限分别为38.2年、49.7年和43.2年[157] - 截至2023年9月30日，公司房地产投资组合中，租赁投资净额40.227649亿美元，贷款和证券投资净额97.3217亿美元，土地投资1.50727亿美元，总计41.351593亿美元[153] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，租赁协议下租赁物业的估计残值分别为157亿美元和115亿美元[153] 公司投资与收购业务相关情况 - 2023年1月9日公司收购MGM Grand/Mandalay Bay JV剩余49.9%股权，实现100%控股[66] - 2022年4月29日公司收购MGP及其子公司MGP OP[67][68] - 2023年10月19日，公司以4.329亿美元收购38个保龄球娱乐中心的房地产资产，初始年租金3160万美元，租期25年，租金涨幅至少2.0%，上限2.5%[123] - 2023年9月6日，公司以约1.625亿美元收购世纪加拿大投资组合，年租金增加约1270万美元，租期15年[124] - 2023年7月25日，公司以2.6亿美元收购洛基峡谷赌场度假村的租赁权益，世纪主租赁年租金增加1550万美元，租期15年[126][127] - 2023年1月9日，公司以12.619亿美元收购美高梅大酒店/曼德勒海湾合资企业剩余49.9%的权益，承担14.97亿美元债务，年租金3.099亿美元，租期约27年，2035年前租金年涨幅2.0%，之后至少2.0%，上限3.0%[129] - 2023年1月6日，公司以约2.008亿美元收购加拿大PURE赌场的房地产资产，初始年租金约1610万美元，租期25年，第二年和第三年租金涨幅1.25%，之后至少1.5%，上限2.5%[134] - 2023年2月15日，公司与CNB签订金打击租赁协议，初始年租金4000万美元，租期25年，第11年起租金涨幅至少2.0%，上限3.0%[135] - 2023年8月22日，公司向Canyon Ranch的子公司提供1.401亿美元抵押贷款，期限2年，可延长3次，每次1年[136] - 2023年7月26日，公司承诺向Canyon Ranch的控股实体进行最高1.5亿美元的优先股投资，期限10年[137] - 2023年3月28日，公司购买8500万美元由H.R. Ottawa, L.P.发行的高级有担保票据[140] - 2022年4月29日，公司完成MGP交易，总代价116亿美元，另承担约57亿美元债务，交易为投资组合增加10.122亿美元年化租金[141] - MGP交易中，每股MGP A类普通股转换为1.366股VICI普通股，MGM获得约44.04亿美元现金，并获得约1220万VICI OP单位[141] 公司信用损失准备金相关情况 - 2023年第三季度，公司信用损失准备金增加9600万美元，主要因世纪加拿大投资组合交易等初始CECL准备金及租户违约概率增加[172] - 2023年前九个月，公司信用损失准备金增加1.66亿美元，主要因美高梅大/曼德勒海湾合资企业整合等初始CECL准备金及长期违约概率增加[173] - 2022年第三季度，公司信用损失准备金增加2.33亿美元，主要因宏观经济模型变化、租户违约概率增加等[174] - 2022年前9个月，公司信用损失准备金增加8.655亿美元，其中5.232亿美元来自当期收购活动的初始CECL准备金，占比60.5%[175] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司所有租赁协议、贷款和证券投资均按时还款，无投资处于非应计状态[176] - 截至2023年9月30日，公司各类投资的摊销成本总计4349226.8万美元，信用损失准备金为150450.7万美元，占摊销成本的3.46%；截至2022年12月31日，摊销成本总计3668710.6万美元，信用损失准备金为132370.9万美元，占比3.61%[179] - 2023年前9个月，公司房地产投资组合信用损失准备金期初余额为136881.9万美元，期末余额为153459.6万美元；2022年前9个月，期初余额为53432.6万美元，期末余额为139978.5万美元[180] 公司其他资产与负债相关数据变化 - 截至2023年9月30日，公司其他资产总计96967.2万美元；截至2022年12月31日，总计93632.8万美元[185] - 截至2023年9月30日，公司用于运营的物业和设备净值为6639.1万美元；截至2022年12月31日，为6720.9万美元[187] - 2023年第三季度，公司折旧费用为101.1万美元；2022年同期为81.6万美元；2023年前9个月，折旧费用为271.2万美元；2022年前9个月为237.1万美元[187] - 截至2023年9月30日，公司其他负债总计95444.8万美元；截至2022年12月31日，总计95247.2万美元[188] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司高级担保和夹层贷款以及合作伙伴房地产增长基金未出资承诺的CECL准备金分别为3010万美元和4510万美元[179] 公司债务相关情况 - 截至2023年9月30日，公司总债务本金为1.7108348亿美元，账面价值为1.6692728亿美元，加权平均利率为4.349%[190] - 截至2022年12月31日，公司总债务本金为1.395亿美元，账面价值为1.3739675亿美元，加权平均利率为4.496%[192] - 2023年1月3日，公司从循环信贷安排中提取1.4亿加元用于PURE加拿大博彩交易；8月31日，提取7500万加元用于世纪加拿大投资组合交易[194] - 截至2023年9月30日，未来最低本金还款计划为：2024年1.05亿美元、2025年2.05亿美元、2026年1.908348亿美元、2027年1.5亿美元、2028年1.6亿美元、之后9亿美元[197] - 2022年4月29日，公司发行总本金为10.242亿美元的5.625%高级票据（2024年到期）等多种高级票据，以交换MGP OP票据[199] - 2022年4月29日交换要约和同意征集结算后，仍有2580万美元（2024年到期）等不同到期日的MGP OP票据未偿还[201] - 循环信贷安排下未偿余额利息按月支付，借款利率基于信用评级定价网格，范围为0.775% - 1.325%的利差加上

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度AFFO每股为0.54美元，较2022年6月30日结束的季度的0.48美元增长近12% [19] - 净债务与年化Q2调整后EBITDA的比率约为5.6倍，加权平均利率为4.34%，加权平均到期时间为6.4年 [18] - 2023年全年AFFO预计在21.3亿 - 21.6亿美元之间，或摊薄后每股2.11 - 2.14美元，基于更新后指引的中点，预计实现10%的同比每股AFFO增长 [20] - 季度末总流动性约40亿美元，包括约7.4亿美元现金、8.7亿美元远期销售协议净收益和24亿美元循环信贷额度可用资金；季度末后结算约1.9亿美元股份用于资助Rocky Gap收购 [17] - 季度G&A为1500万美元，占总收入的1.7%，符合全年预期，是三网租赁行业中最低比率之一 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 博彩业务 - 拉斯维加斯博彩业务利润率和业绩处于或接近历史高位，客流量创纪录；地区性赌场表现良好，高价值消费者群体健康 [13] 非博彩业务 - 公司正在深入研究家庭娱乐和体育等非博彩领域，已从评估阶段进入建设性讨论阶段 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024 - 2028年将有超过370亿美元的度假村和酒店CMBS融资到期，这只是美国酒店和度假村整体抵押贷款融资的一部分 [8] - 加拿大商业博彩总收入约为每年120亿美元，相比之下，美国拉斯维加斯和地区商业博彩总收入为7 - 8亿美元，加拿大人均博彩倾向更高 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是与合作伙伴共同成长，在博彩和非博彩领域深化关系，构建未来增长管道 [13] - 国际扩张方面，公司宣布从Century Casino收购加拿大阿尔伯塔省的4个博彩资产，并完成马里兰州Rocky Gap赌场度假村的收购 [12] - 与Canyon Ranch建立深度合作，包括最高1.5亿美元的优先股投资、约1.5亿美元的抵押贷款融资、2亿美元的奥斯汀项目开发资金，以及联合开发传统度假村转化为Canyon Ranch度假村的战略 [5][6] - 公司谨慎评估投资，注重为投资者创造价值，追求投资的增值收益，同时考虑资产质量和综合收益率 [23][41] - 公司持续关注博彩和非博彩领域的国际机会，增加资源以应对更多机会，并与顾问和网络紧密合作 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为健康养生是一个具有多代消费者基础和长期增长机会的行业，Canyon Ranch在该领域有显著的扩张潜力 [7][9] - 尽管房地产交易市场活动低迷，但信贷业务为公司提供了增值部署资本的机会 [31] - 美国基础设施投资带来的经济活力和就业增长可能会抵消学生贷款还款对博彩和体验式行业的潜在影响 [56] 其他重要信息 - 公司在评估投资时，会考虑资产是否为公司愿意持有的优质资产，以及运营商的信用状况 [31] - 公司倾向于完全拥有资产，但不排除合资企业的可能性 [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待Bellagio的交易及收购意愿 - 公司在收购时会谨慎评估能否为投资者创造价值，不会接受稀释性收益率的投资，净租赁模式注重初始收益率 [23] 问题2: Canyon Ranch优先股投资是否盈利，以及未来是否会增加此类投资 - 优先股投资本身具有增值性，目前已出资9000万美元，后续将按延迟提款计划在未来3 - 4个季度完成出资；公司认为Canyon Ranch情况特殊，不会普遍增加此类投资，但不排除未来可能性 [24][25] 问题3: 指导中隐含的CPI和租赁 escalation假设 - 公司在指导中假设基础利率，不预测CPI，部分地区为1.5%，其他为2% [27] 问题4: 研究新领域所增加资源的具体内容和成本 - 公司在一年多前聘请了新的首席投资官，并在David和Aaron团队下增加了员工，以深入研究相关领域 [28] 问题5: 如何看待非博彩业务不同融资结构的风险和回报 - 公司在信贷业务中会谨慎评估资产和运营商，确保投资的资产为公司愿意持有的优质资产；在当前房地产交易市场低迷的情况下，信贷业务是增值部署资本的机会 [31] 问题6: 威尼斯人酒店工会化是否会影响租户覆盖率 - 公司难以量化其影响，这是运营商的决策；威尼斯人曾披露2022年EBITDAR预计达到6.5亿美元，而公司首年租金收入为2.5亿美元，有较高的覆盖率 [35][36] 问题7: 家庭娱乐和体育领域是否会在今年有公告 - 公司无法预测具体公告时间，目前正在深入研究这两个领域，探索如何利用资本帮助相关公司发展 [37][38] 问题8: 如何权衡资产质量、初始收益率和AFFO增值 - 公司认可资产质量的价值，愿意在优质房地产上接受较低但仍具增值性的收益率，通过综合投资实现综合收益率，为股东创造价值 [41] 问题9: 能否披露Canyon Ranch优先股投资和抵押贷款融资的定价 - 公司出于竞争和合作关系考虑，不披露具体交易价格，但认为这些投资具有增值性 [42] 问题10: 长期来看，博彩和非博彩租户租金的理想比例是多少 - 公司没有明确的比例目标，租金比例将取决于全球博彩和非博彩业务的资源获取情况，公司将以实现增值、价值和质量增长为管理目标 [45][46] 问题11: 如何促使大型运营商进行售后回租交易 - 公司将继续与现有和潜在运营商建立关系，向他们介绍公司资本如何帮助其发展，包括利用物业增长基金等方式 [48] 问题12: Canyon Ranch未来5 - 10年的规模和平均收购价格 - 平均收购价格1 - 1.5亿美元的估计较为合理，Canyon Ranch理想规模为100 - 150间客房；Canyon Ranch团队希望未来几年与公司的合作规模达到20亿美元；该行业全球规模达1.5万亿美元，预计年复合增长率为5% - 10%，Canyon Ranch品牌在北美和国际市场都有增长机会 [50] 问题13: 结算股份和持有现金余额的考虑 - 结算600万股（约1.9亿美元）用于资助Rocky Gap交易；4月1日Caesars Forum Convention抵押贷款还款使现金余额增加，为公司提供了额外的流动性和资金用于增长 [51][52] 问题14: 季度末杠杆率的趋势以及对印第安纳波利斯马蹄铁项目的看法 - 杠杆率将继续下降至5.5倍左右；印第安纳波利斯的资产所有者和运营商Caesars表现出色，公司与Caesars有至2024年12月的看跌看涨协议，并将继续评估该机会 [55] 问题15: 学生贷款还款对运营商是否构成潜在逆风 - 美国基础设施投资带来的经济活力和就业增长可能会抵消学生贷款还款的影响，公司对博彩和体验式行业的经济前景持乐观态度；拉斯维加斯机场6月客流量创历史新高，国际业务增长48%，行业表现良好 [56][57] 问题16: 拓展新领域面临的挑战 - 公司认为这并非挑战，而是有趣的过程，在体验式行业中，向独特的运营商介绍公司资本如何帮助其发展是一件有意义的事情 [60] 问题17: 如何考虑资产的全部或部分所有权 - 公司通常更倾向于完全拥有资产，但不排除合资企业的可能性，近期在拉斯维加斯的交易是对合资企业的整合 [62] 问题18: 全球可投资博彩市场的规模 - 公司暂无具体数据，但会继续评估不同国家的投资机会；加拿大商业博彩人均倾向较高，公司评估全球博彩市场时会考虑市场规模、博彩倾向和博彩在消费经济中的融入程度 [65][66] 问题19: 对拉斯维加斯市中心的看法 - 公司有兴趣与拉斯维加斯市中心的优质运营商合作，正在建立关系并介绍公司资本的作用，希望未来能达成合作 [67] 问题20: 是否会对Canyon Ranch以外的健康养生运营商进行投资 - 公司目前专注于Canyon Ranch，但不排除在更广泛的健康养生领域进行其他投资的可能性 [68] 问题21: 已确定多少适合与Canyon Ranch合作重新定位的度假村 - 公司刚刚开始这一过程，筛选将从Canyon Ranch未进入且能受益的北美地区开始，寻找符合其标准的度假村 [71] 问题22: Canyon Ranch投资的增值程度 - 投资增值方向与公司历史上的平均利差相符，1.5亿美元的投资中，本周已出资9000万美元，后续将按计划出资 [72] 问题23: 今年与Canyon Ranch合作的资本部署是否还有其他计划 - 去年10月宣布的2亿美元奥斯汀项目正在推进，预计2025 - 2026年开业，目前暂无其他具体计划，但希望近期有更多进展 [75] 问题24: Canyon Ranch业务的历史周期性以及行使期权后的租金覆盖率 - Canyon Ranch运营45年来表现出比传统豪华度假村更强的韧性，消费者对其忠诚度高；公司认为不需要过高的租金覆盖率，其经济强度能提供足够的经济空间 [76] 问题25: Rocky Gap目前的租金覆盖率 - 公司无法提供资产层面的覆盖率数据，但Rocky Gap纳入Century的主租赁协议后，租金覆盖率非常健康，Century是优秀的运营商，曾提高过相关资产的覆盖率 [77] 问题26: 2月提到的债务环境优势是否正在显现并将持续 - 公司认为这种优势在博彩和非博彩领域都在显现，目前仍能看到销售回租在债务再融资方面的吸引力，预计未来几年仍将是优势 [79]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年6月30日，公司总资产为42250610千美元，较2022年12月31日的37575826千美元增长约12.44%[20] - 截至2023年6月30日，公司总负债为18166035千美元，较2022年12月31日的15285713千美元增长约18.84%[20] - 2023年第二季度，公司总营收为898158千美元，较2022年同期的662623千美元增长约35.55%[22] - 2023年上半年，公司总营收为1775805千美元，较2022年同期的1079248千美元增长约64.54%[22] - 2023年第二季度，公司净收入为701581千美元，而2022年同期净亏损58141千美元[22] - 2023年上半年，公司净收入为1229442千美元，较2022年同期的184547千美元增长约566.20%[22] - 2023年第二季度，基本每股净收入为0.69美元，2022年同期为 - 0.06美元[22] - 2023年上半年，基本每股净收入为1.20美元，2022年同期为0.23美元[22] - 截至2023年6月30日，公司普通股发行和流通股数为1007426510股，较2022年12月31日的963096563股有所增加[20] - 2023年第二季度，公司综合收入为704849千美元，2022年同期为29639千美元[22] - 截至2023年6月30日，公司股东权益总额为2.4084575亿美元，较2022年12月31日的2.2290113亿美元增长8.05%[25] - 2023年上半年净收入为12.29442亿美元，较2022年同期的1.84547亿美元增长566.21%[28] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为10.52411亿美元，较2022年同期的9.51134亿美元增长10.65%[28] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为12.10762亿美元，2022年同期为86.42356亿美元[28] - 2023年上半年融资活动提供的净现金为6.88019亿美元，较2022年同期的75.65609亿美元下降90.91%[30] - 截至2023年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为7.38793亿美元，较期初的2.08933亿美元增长253.60%[30] - 2023年上半年支付的利息现金为3.76693亿美元，较2022年同期的1.52794亿美元增长146.53%[30] - 截至2023年6月30日，公司总资产为42.122426亿美元，较2022年12月31日的37.42977亿美元增长12.54%[33] - 截至2023年6月30日，公司总负债为18.148201亿美元，较2022年12月31日的15.264554亿美元增长18.90%[33] - 截至2023年6月30日，公司合伙人资本为23.720576亿美元，较2022年12月31日的21.900511亿美元增长8.31%[33] - 2023年Q2公司总营收8.87012亿美元，2022年同期为6.52453亿美元，同比增长36%[35] - 2023年上半年公司总营收17.54814亿美元，2022年同期为10.60452亿美元，同比增长65%[35] - 2023年Q2公司净利润6.97969亿美元，2022年同期净亏损6114.8万美元[35] - 2023年上半年公司净利润12.22884亿美元，2022年同期为1.79504亿美元，同比增长581%[35] - 截至2023年6月30日，合作伙伴资本为23.720576亿美元，2022年底为21.900511亿美元[39] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为10.39733亿美元，2022年同期为9.38727亿美元，同比增长11%[42] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为12.09445亿美元，2022年同期为86.417亿美元[42] - 2023年Q2基本每股收益0.68美元，2022年同期为 - 0.07美元[35] - 2023年上半年基本每股收益1.20美元，2022年同期为0.22美元[35] - 截至2023年6月30日，综合收益归属于合作伙伴的为6.9875亿美元，2022年同期为2.4745亿美元[35] - 母公司投入资金为1397737美元，此前为3219202美元[44] - 向母公司分配资金为773768美元，此前为625000美元[44] - 2022年4月票据发行所得款项为0美元，此前为5000000美元[44] - 循环信贷安排所得款项为352704美元，此前为600000美元[44] - 循环信贷安排还款为250000美元，此前为600000美元[44] - 融资活动提供的净现金为717160美元，此前为7444016美元[44] - 现金、现金等价物和受限现金期末余额为690240美元，此前为446609美元[44] - 支付的利息现金为376693美元，此前为152794美元[44] - 支付的所得税现金为1746美元，此前为776美元[44] - 应付分配款项为397667美元，此前为244306美元[44] - 截至2023年6月30日，其他资产总计9.34139亿美元，较2022年末的9.36328亿美元略有下降[182] - 截至2023年6月30日，物业和设备运营净值6682.6万美元，2022年末为6720.9万美元[183] - 截至2023年6月30日，其他负债总计9.33824亿美元，较2022年末的9.52472亿美元有所下降[184] - 2023年Q2和上半年物业和设备运营折旧费用分别为88.7万美元和170.1万美元[183] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，未出资承诺的CECL准备金分别为2814.5万美元和4511万美元[177] - 截至2023年6月30日，公司总债务本金为1.7055728亿美元，账面价值为1.6624197亿美元，加权平均利率为4.342%[186] - 截至2022年12月31日，公司总债务本金为1.395亿美元，账面价值为1.3739675亿美元，加权平均利率为4.496%[188] - 2023年6月30日，公司债务的合同加权平均利率（不包括远期利率互换和国债锁定的影响）为4.48%[197] 公司房地产投资组合相关情况 - 截至2023年6月30日，公司房地产投资组合包括美国和加拿大的49个博彩设施及4个高尔夫球场[78] - 截至2023年6月30日，公司房地产投资组合总额40.577678亿美元，较2022年12月31日的36.213223亿美元有所增加[148] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，租赁协议下租赁物业的估计残值分别为156亿美元和115亿美元[148] - 截至2023年6月30日，公司拥有49处物业，通过16份租赁协议出租，初始租赁期限为15 - 30年，有续租选项[158] 公司非控股权益情况 - 截至2023年6月30日，公司非控股权益包括约1.2%的VICI OP第三方所有权和20%的Harrah's Joliet LandCo LLC第三方所有权[87] 公司短期投资情况 - 截至2022年12月31日，公司有2.173亿美元的短期投资；截至2023年6月30日，无短期投资[90] 公司投资及租赁会计处理方法 - 公司对大部分投资采用折现现金流模型估计预期信用损失（CECL）准备金[104] - 公司估计租户和借款人及其母公司担保人的违约概率（PD）和违约损失率（LGD）来确定预期损失[105] - 公司在2023年和2022年3月及6月期间无冲销或收回款项[108] - 公司将租赁分为销售型租赁和融资应收款租赁进行会计处理[93][95] - 公司认为租户有经济动力续签租赁协议，租赁期限包含所有延期选项[97] - 公司按有效利率法确认销售型租赁和租赁融资应收款的收入[98] - 公司将投资的贷款按历史成本计量，证券分类为交易性、可供出售或持有至到期[101][102] 公司租赁收入占比情况 - 2023年3月和6月，Caesars租赁收入分别占公司租赁收入的37%和38%，2022年同期分别为45%和57%；MGM租赁收入分别占39%和40%，2022年同期分别为34%和21%[119] - 2023年3月和6月，拉斯维加斯大道的物业租赁收入约占公司租赁收入的49%，2022年同期分别为46%和43%[120] 公司重大收购及投资事项 - 2023年7月25日，公司以2.6亿美元收购Rocky Gap Casino Resort，世纪主租赁协议年租金增加1550万美元，租赁期限延长至15年[121] - 2023年5月16日，公司拟以2.217亿加元（约1.647亿美元）收购Century Canadian Portfolio，交易预计2023年下半年完成，世纪主租赁协议年租金将增加1.73亿加元（约1280万美元），租赁期限延长至15年[122] - 2023年1月9日，公司以12.619亿美元收购MGM Grand/Mandalay Bay JV剩余49.9%的权益，承担14.97亿美元债务，年租金3.099亿美元，租金每年递增2%至2035年，之后按2%或CPI（上限3%）递增[123] - 2023年1月6日，公司以约2.719亿加元（约2.008亿美元）收购PURE Canadian Gaming的房地产资产，PURE主租赁协议初始年租金约2.18亿加元（约1610万美元），期限25年，租金每年递增[128] - 2023年2月15日，公司与CNB签订Gold Strike租赁协议，初始年租金4000万美元，MGM主租赁协议年租金减少4000万美元[129] - 2023年7月26日，公司承诺对Canyon Ranch进行最高1.5亿美元的优先股投资，期限10年[130] - 公司拟向Canyon Ranch子公司提供约1.5亿美元抵押贷款融资，预计2023年第三季度完成[131] - 2023年3月28日，公司购买了8500万美元Hard Rock Ottawa发行的高级有担保票据[132] - 2022年4月29日，公司完成MGP交易，总代价116亿美元，另承担约57亿美元债务[133] - MGP交易中，MGP A类普通股转换为VICI普通股的交换比率为1.366，共发行2.14552532亿股VICI普通股[133][135] - MGM收到约44.04亿美元现金赎回其持有的大部分MGP OP单位，并获得约1220万股VICI OP单位[133] - 2023年1月9日，公司完成MGM Grand/Mandalay Bay JV权益收购，拥有100%权益及30亿美元CMBS债务[136] 公司租赁业务相关数据 - 2023年Q2和H1租赁总收入分别为8.52亿美元和16.85亿美元，较2022年同期的6.27亿美元和10.16亿美元有所增长[152] - 截至2023年6月30日，未来五年销售型租赁和融资租赁应收款的最低租赁付款额分别为14.03亿美元、28.46亿美元、28.97亿美元、29.45亿美元和29.95亿美元[154] - 2023 - 2024年，Caesars Regional Master Lease、Caesars Las Vegas Master Lease、MGM Master Lease和MGM Grand/Mandalay Bay Lease的当前年租金分别为7.04亿美元、4.54亿美元、7.45亿美元和3.10亿美元[159] - Caesars Regional Master Lease和Joliet Lease在调整20%非控股权益后，当前年租金合计为6.95亿美元[160] - 租户在Caesars Regional Master Lease和Joliet Lease、Caesars Las Vegas Master Lease、MGM Grand/Mandalay Bay Lease和Venetian Lease的年度最低资本支出分别为净收入的1%、1%、3.5%（基于5年滚动测试）和2%（基于3年滚动基础）[164] 公司投资相关数据 - 截至2023年6月30日，公司对高级担保票据、高级担保贷款和夹层贷款的投资本金余额分别为8500万美元、1.55亿美元和4.03亿美元[167] - 截至2023年6月30日，公司投资的加权平均利率为9.5%，加权平均期限为4.9年[167] - 2023年5月1日，公司4亿美元本金的Forum Convention Center Mortgage Loan高级担保贷款已全额偿还[169] 公司信用损失准备金情况 - 2023年Q2，公司信用损失准备金减少4140万美元，主要因租户及其母公司违约概率下降和宏观经济预测变化[172] - 2023年上半年公司信用损失准备金增加7010万美元，主要因MGM Grand/Mandalay Bay JV合并等因素[1

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司实现每股调整后运营资金（AFFO）同比增长18.6%，该增速在房地产投资信托基金（REITs）和标准普尔500指数REITs中处于较高水平 [9] - 2023年第一季度，标准普尔500指数成分股公司的整体收益同比下降4%，而公司AFFO增长为18.6% [10] - 第一季度公司分配了16亿美元的增量资本用于有吸引力和增值的体验式房地产和贷款投资 [11] - 目前公司拥有约8.59亿美元的股权干粉资金、6.5亿美元现金以及24亿美元的未动用循环信贷额度 [11][24] - 公司总债务目前为171亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比约为5.7倍，加权平均利率为4.34%，加权平均到期期限为6.6年 [25] - 第一季度AFFO为5.286亿美元，较2022年第一季度增长73%；每股AFFO为0.53美元，较2022年3月31日结束的季度增长18.6% [26] - 第一季度一般及行政费用（G&A）为1500万美元，占总收入的比例仅为1.7%，符合全年预期，是三净租赁行业中最低的比率之一 [27] - 公司重申2023年AFFO指引，预计全年AFFO在21.15亿 - 21.55亿美元之间，或每股摊薄普通股在2.10 - 2.13美元之间 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 博彩业务 - 2月，超过400万人首次通过哈里·里德机场前往拉斯维加斯，比2022年2月增长25%；运营伙伴在各业务板块的交易量持续创新高，酒店入住率强劲，团体和会议业务也在良好复苏 [16] - MGM在拉斯维加斯的同店调整后息税折旧摊销租金前利润（EBITDAR）增长36% [48] 非博彩体验式业务 - 公司为大狼小屋（Great Wolf Lodge）提供了第四笔贷款，用于其在康涅狄格州的项目开发，总资本承诺约为5.5亿美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年3月，商业房地产交易同比下降近70%，且2022年3月的房地产资产或投资组合交易也不活跃 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年公司为国内和全球博彩及其他体验式行业的下一阶段扩张奠定基础，将继续建立合作关系以实现未来增长目标，预计2023年每股AFFO增长至少10% [15][20] - 公司将继续专注于资产负债表管理，确保资本结构能够应对各种市场周期，为股权和信贷合作伙伴提供安全保障 [22] - 公司认为在当前市场环境下，自身可以通过售后回租结构为优质运营商提供资金，用于债务再融资或业务扩张 [40] - 公司在评估国际投资机会时，会考虑监管、政治、税收、货币等风险因素，确保投资能够产生足够的利差 [41][42] - 公司在非博彩体验式行业积极研究符合投资标准的领域，与各行业的市场领导者建立关系，将其作为首选资本合作伙伴 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济、货币和财政政策以及市场的不确定性较高，商业房地产资产定价模糊，交易活动较少 [7][8] - 公司认为当前的不确定性和低能见度为其提供了投资机会，公司将继续寻找有吸引力的投资项目，并利用自身的资金优势进行扩张 [9][12] - 公司的租户在博彩和非博彩业务中都表现出强劲的需求，公司对未来的发展前景充满信心 [45][46][48] 其他重要信息 - 公司与黑石集团完成了曼德勒海湾/米高梅大酒店合资企业剩余49.9%股权的收购，目前公司拥有拉斯维加斯大道上另外两家A级度假村的100%所有权 [15] - 公司与加拿大PURE博彩公司完成了首笔国际交易，认为加拿大博彩行业为公司提供了良好的投资机会 [15] - 公司新增俄克拉荷马州切罗基民族企业为租户，该企业租赁了密西西比州图尼卡的黄金打击赌场度假村 [17] - 公司购买了加拿大渥太华硬石酒店的部分高级担保债券，支持其重建项目 [17][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在建立未来合作关系时，是否有特定的交易规模或地区偏好？ - 公司注重维护现有租户关系，认为未来增长可能来自这些关系；对于新建立的关系，暂不透露具体细节，但会积极寻找有增值潜力的机会 [32][33] 问题2: 目前公司考虑的投资项目收益率区间是多少？ - 公司会综合考虑资本成本和利差，确保投资在风险调整基础上产生收益；近期与大型金融机构合作的项目收益率为11%，公司10年期融资成本约为6% [36] 问题3: 公司的资本成本与传统资本来源相比，竞争力如何？ - 许多体验式行业的运营商是高收益信贷主体，当前高收益市场低迷，信贷获取受限且成本上升，公司可以通过售后回租结构为其提供资金 [39][40] 问题4: 公司在国际扩张时，如何评估不同地区的定价、监管和政治风险？ - 公司会寻找房地产投资信托基金（REIT）友好的司法管辖区、有利的税收制度、政治环境、货币和融资市场；在加拿大的投资让公司积累了经验，未来会确保投资产生足够利差 [41][42] 问题5: 公司从租户那里了解到的经济情况如何？ - 公司的博彩和非博彩租户都表现出强劲的需求，部分原因是疫情后的积压需求和人口结构变化带来的长期趋势；博彩行业各领域增长良好，预订情况依然强劲 [45][46][48] 问题6: 公司是否有机会参与区域银行商业房地产贷款业务？ - 区域银行主要向办公、多户住宅、零售等公司不投资的资产类别放贷，公司直接参与的机会不大；但信贷收紧可能会为公司带来更多信贷和房地产收购机会 [51][52] 问题7: 公司的债务成本上升是否会改变其对新投资的资本配置方式？ - 公司在MGP收购后一直致力于去杠杆化，未来将继续使用股权和自由现金流为交易提供资金，大型交易将在不增加杠杆的基础上进行 [57][58] 问题8: 公司未来投资项目的利差是否会改善？ - 每个交易情况不同，公司希望实现100 - 150个基点的综合利差，但为了建立合作关系和增长管道，有时可能需要接受较窄的利差 [59][60] 问题9: 公司在国际市场支持绿地开发项目（建设贷款）和现有资产售后回租的考虑因素是什么？ - 公司对国际开发项目的融资要求与国内类似，但会考虑货币和税收风险，更严格地评估开发商/运营合作伙伴的信誉和信用 [63][64] 问题10: 公司的投资组合中是否看到与MGM类似的奢侈品业务增长趋势，这对并购策略有何影响？ - 公司的投资组合涵盖不同层次的物业，各层次表现良好；如果有符合公司投资标准的高端或区域资产交易机会，公司会积极参与 [65][66] 问题11: 与主流房地产相比，体验式房地产领域的资本供应是否较少，这对公司有何优势？ - 体验式房地产领域存在大量未被房地产投资信托基金涉足的空白市场，公司是首个为这些企业提供增长资本的机构，有机会与优质运营商建立合作关系 [71][72] 问题12: 这些企业之前的资本来源是什么，为何现在考虑与公司合作？ - 以峡谷牧场（Canyon Ranch）为例，之前主要与私募股权合作伙伴沟通增长资本，但担心私募股权的成本和投资期限；公司的资本成本和长期合作意愿对其有吸引力 [75][76] 问题13: VICI Property Fund在经济衰退环境下的项目启动情况，以及对幻影项目（The Mirage）的看法？ - 幻影项目由硬石团队负责，非常壮观；公司希望长期为该项目提供融资支持；公司也在与租户探讨如何帮助他们在现有资产上开展大型项目或实现资产货币化 [78][79] 问题14: 公司对拉斯维加斯土地地块的潜在货币化计划有何更新？ - 新体育场的建设将提升拉斯维加斯的体育地位，也会增加公司土地和度假村的价值，为现有和未开发的资产带来机会 [80][81] 问题15: 凯撒论坛（Caesars Forum）贷款是否已偿还，对该物业的客流量有何影响，公司未偿还的贷款承诺金额是多少？ - 凯撒昨天偿还了4亿美元的贷款本金，不影响客流量；公司将凯撒论坛会议中心的外部日期延长至2028年；截至3月31日，未来资金承诺约为9.7亿美元 [83][84][85] 问题16: 公司目前对部落投资的看法，以及在无法拥有土地的情况下如何参与？ - 公司目前与三个部落国家在商业博彩物业上有合作；未来可能有机会在部落土地上进行投资，但目前尚未开展此类业务；公司将继续与部落国家建立关系，支持他们在商业博彩领域的发展 [85][86][87] 问题17: MGM获批在日本大阪建设首个赌场，公司参与的可能性和所需的风险溢价是多少？ - 该项目规模大，涉及多方，目前公司不确定是否能提供帮助以及如何提供帮助 [88][89] 问题18: 公司指引中的有机增长是多少，资产负债表的债务与EBITDA比率年底将如何变化？ - 公司指引中的基础增长率为凯撒2%，其他租户1.5%，不考虑消费者物价指数（CPI）调整或其他经济变化；目前债务与EBITDA比率为5.7%，预计年底将降至5.5 - 5.6倍 [91][92] 问题19: 主题公园行业的吸引力、市场、地理区域和交易结构如何？ - 主题公园具有高经济生产力、较低的周期性、无明显的长期威胁、健康的供需平衡和长期的耐久性等特点；公司团队正在了解该行业的参与者和资本需求，希望未来能够投资该领域 [94][95][96] 问题20: 公司如何评估现有资产的长期表现，区域博彩投资组合中是否有不太适合长期持有的市场或资产？ - 公司对拉斯维加斯和优质区域资产的长期价值有信心，这些资产具有较长的加权平均租赁期限和稳定的净营业收入增长；公司会与租户合作优化投资组合，包括出售不适合的资产或寻找新租户 [101][102][103] 问题21: 公司是否与凯撒就弗吉尼亚州丹维尔的新建项目进行过沟通？ - 凯撒已获得该项目的批准，将开设临时设施；公司与凯撒有沟通，如果未来业主希望将房地产和建筑货币化，公司会感兴趣 [106][107]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司总资产为41,852,813千美元，较2022年12月31日的37,575,826千美元增长约11.38%[20] - 截至2023年3月31日，公司总负债为18,178,278千美元，较2022年12月31日的15,285,713千美元增长约19%[20] - 2023年第一季度，公司总营收为877,647千美元，较2022年同期的416,625千美元增长约110.66%[22] - 2023年第一季度，公司总运营费用为150,629千美元，较2022年同期的105,488千美元增长约42.8%[22] - 2023年第一季度，公司净利润为527,861千美元，较2022年同期的242,688千美元增长约117.5%[22] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净利润为518,740千美元，较2022年同期的240,383千美元增长约115.8%[22] - 2023年第一季度，基本每股净收益为0.52美元，2022年同期为0.35美元[22] - 2023年第一季度，摊薄每股净收益为0.52美元，2022年同期为0.35美元[22] - 2023年第一季度，综合收入为512,767千美元，较2022年同期的351,299千美元增长约46%[22] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的综合收入为503,828千美元，较2022年同期的348,994千美元增长约44.36%[22] - 2023年第一季度净收入为524,915,000美元，较2022年的240,652,000美元增长118.12%[35] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为522,033,000美元，较2022年的298,173,000美元增长75.08%[27] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为1,468,856,000美元，2022年为4,028,245,000美元[27] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为985,489,000美元，较2022年的3,559,160,000美元下降72.31%[27] - 截至2023年3月31日，公司总资产为41,724,165,000美元，较2022年12月31日的37,429,770,000美元增长11.47%[33] - 截至2023年3月31日，公司总负债为18,157,811,000美元，较2022年12月31日的15,264,554,000美元增长19.09%[33] - 2023年第一季度总营收为867,802,000美元，较2022年的407,999,000美元增长112.70%[35] - 2023年第一季度基本每股净收入为0.51美元，2022年为0.35美元[35] - 2023年第一季度综合收入归属于合伙人的为506,982,000美元，2022年为346,958,000美元[35] - 截至2023年3月31日，合伙人资本总额为23,566,354,000美元，较2022年12月31日的22,165,216,000美元增长6.32%[37] - 2023年第一季度净收入为524,915千美元，2022年同期为240,652千美元[40] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为514,273千美元，2022年同期为293,218千美元[40] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为1,467,868千美元，2022年同期为4,027,791千美元[40] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为1,011,923千美元，2022年同期为3,562,814千美元[40] - 2023年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加58,402千美元，2022年同期净减少171,759千美元[40] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为201,002千美元，2022年同期末为533,807千美元[40] - 2023年第一季度现金支付的利息为178,047千美元，2022年同期为48,921千美元[42] - 2023年第一季度现金支付的所得税为0千美元，2022年同期为2千美元[42] - 2023年第一季度应付股利为396,410千美元，2022年同期为269,276千美元[42] 公司资产与负债相关情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司没有任何受限现金[85] - 截至2022年12月31日，公司有2.173亿美元的短期投资，截至2023年3月31日没有短期投资[87] - 截至2023年3月31日，公司房地产投资组合总额为4.0671091亿美元，2022年12月31日为3.6213223亿美元[141] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，租赁协议下租赁物业的估计残值分别为156亿美元和115亿美元[141] - 截至2023年3月31日，公司拥有49处物业，通过16份租赁协议出租，初始租赁期限为15 - 30年，有续租选项[149] - 截至2023年3月31日，贷款和证券投资本金余额为9.0462亿美元，账面价值为8.86524亿美元[158] - 截至2023年3月31日，高级担保贷款、夹层贷款等加权平均利率为8.7%，加权平均期限为4.0年[158] - 2023年5月1日，4亿美元的论坛会议中心抵押贷款已全额偿还[160] - 截至2023年3月31日，公司各类投资的信用损失准备金总计14.38801亿美元，占摊余成本的3.37%；截至2022年12月31日，总计13.23709亿美元，占摊余成本的3.61%[164] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司高级担保和夹层贷款未提取承诺的CECL准备金分别为4130万美元和4510万美元[164] - 2023年第一季度房地产投资组合信用损失准备金期末余额为1480.109万美元，2022年同期为615.146万美元[166] - 截至2023年3月31日，公司投资按信用质量指标分类的摊余成本总计427.23768亿美元；截至2022年3月31日，总计213.30419亿美元[168] - 截至2023年3月31日，公司其他资产总计9.34049亿美元；截至2022年12月31日，总计9.36328亿美元[172] - 截至2023年3月31日，公司运营用财产和设备净值为6738.3万美元；截至2022年12月31日，为6720.9万美元[173] - 2023年第一季度运营用财产和设备折旧费用为81.4万美元，2022年同期为77.6万美元[173] - 截至2023年3月31日，公司其他负债总计9.54543亿美元；截至2022年12月31日，总计9.52472亿美元[174] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，销售型转租租赁分别扣除信用损失准备金1700万美元和1980万美元[172] - 截至2023年3月31日，公司总债务本金为1.7053572亿美元，账面价值为1.660624亿美元，加权平均利率为4.340%[176] - 截至2022年12月31日，公司总债务本金为1.395亿美元，账面价值为1.3739675亿美元，加权平均利率为4.496%[178] 公司租赁业务相关情况 - 公司确定Caesars Leases（不包括Caesars Regional Master Lease的Harrah's Call Properties组件）等多个租赁的土地和建筑组件符合ASC 842下销售型租赁的定义[91] - 公司确定Foundation Master Lease等多个租赁的土地和建筑组件符合销售型租赁定义，因售后回租交易，按ASC 310作为租赁融资应收款核算[93] - 公司评估所有租赁协议，认为租赁期限包括所有延期选择权涵盖的期间，租户有经济动力续约[94] - 公司按有效利率法在适用租赁期限内确认销售型租赁和租赁融资应收款的相关收入[95] - 2023年第一季度，Caesars租赁收入占公司租赁收入的38%，2022年同期为76%；MGM租赁收入占2023年第一季度租赁收入的39%，2022年同期无此项收入；拉斯维加斯大道的物业在2023年和2022年第一季度分别产生约48%和38%的租赁收入[116] - 2023年1月6日，公司以约2.719亿加元（约2.008亿美元）收购加拿大PURE赌场相关房地产资产，融资方式为现金和1.4亿加元（约1.034亿美元）的循环信贷额度提款，PURE主租赁初始年租金约2180万加元（约1610万美元），初始期限25年，租金年增长率1.25%（后续为1.5%和加拿大CPI中较高者，上限2.5%），初始信贷损失备抵1960万美元[118] - 2023年1月9日，公司以12.619亿美元现金收购MGM Grand/Mandalay Bay JV剩余49.9%的权益，并承担14.97亿美元债务，该租赁目前年租金3.099亿美元，剩余初始租赁期限约27年，租金年增长率2.0%（2035年后为2.0%或CPI中较高者，上限3.0%），初始信贷损失备抵2.1亿美元[119][124] - 收购MGM Grand/Mandalay Bay JV时，公司合并该合资企业，净资产收购总额为27.35294亿美元，其中先前50.1%权益的账面价值为14.58782亿美元，收购权益的对价为12.61882亿美元，交易成本为1463万美元[120] - 合并MGM Grand/Mandalay Bay JV时，按相对公允价值分配的资产和负债中，销售型租赁投资为54.94351亿美元，现金及现金等价物为960.7万美元，净债务为 - 27.47877亿美元，应计费用和递延收入为 - 2078.7万美元[122] - 2023年2月15日，公司与CNB就Gold Strike的土地和房地产资产签订租赁协议，初始年基本租金为4000万美元，MGM主租赁年基本租金减少4000万美元[125] - 2023年第一季度销售型租赁和租赁融资应收款总收入为8.33232亿美元，2022年同期为3.89754亿美元[144] - 截至2023年3月31日，未来五年销售型租赁和融资应收款的最低租赁付款总额为181.27965亿美元[146] - 凯撒区域主租赁和乔利埃特租赁当前年租金调整后为6.946亿美元，凯撒拉斯维加斯主租赁为4.54478亿美元，米高梅大饭店/曼德勒海湾租赁分别为7.446亿美元和3.09873亿美元[150][151] - 部分租赁协议的年租金有1% - 2%的初始增长，后期为2%或CPI增长，部分有上限[149][150] - 部分租赁协议的可变租金部分一般为年租金的20%，根据底层资产收入调整[149] - 租户的资本支出要求：凯撒租赁为净收入的1%，米高梅大饭店/曼德勒海湾租赁为净收入的3.5%（基于5年滚动测试）等[155] 公司信用损失准备金相关情况 - 公司对多数投资按ASC 326计量和记录当前预期信用损失（CECL）[100] - 公司选择使用贴现现金流模型估计租赁、贷款和证券的信用损失备抵[101] - 公司需按季度更新CECL备抵，新投资资产时需记录初始CECL备抵[103] - 公司需估计与信贷承诺相关的CECL备抵，未使用承诺的CECL备抵按相同方法计算，记录为其他负债[104] - 2023年和2022年第一季度无冲销或收回情况[105] - 2023年第一季度公司信用损失准备金增加1.115亿美元，2022年同期增加8080万美元[162][163] 公司债务发行与融资安排情况 - 2022年4月29日，公司发行总本金为10.242亿美元的5.625%高级票据，到期日为2024年5月1日[185] - 2022年4月29日，公司发行总本金为7.994亿美元的4.625%高级票据，到期日为2025年6月15日[185] - 2022年4月29日，公司发行总本金为4.805亿美元的4.500%高级票据，到期日为2026年9月1日[185] - 2022年4月29日，公司发行总本金为7.295亿美元的5.750%高级票据，到期日为2027年2月1日[185] - 2022年4月29日，公司发行总本金为3.493亿美元的4.500%高级票据，到期日为2028年1月15日[185] - 截至2023年3月31日，M

财务数据和关键指标变化 - 2018 - 2022年，公司为股东带来109.7%的累计总回报，超过标准普尔500指数两倍多，超过REIT指数近四倍；AFFO每股复合年增长率为7.7%，季度股息每股复合年增长率为7.9% [10][11][12] - 2022年，公司是标准普尔500指数中唯一实现正总回报的REIT，总回报率为13%，比标准普尔500指数高出31.1个百分点，比RMZ REIT指数高出37.5个百分点 [12] - 2022年第四季度，GAAP总收入同比增长100.9%，达到7.699亿美元；AFFO约为4.88亿美元，即每股0.51美元，AFFO总额同比增长约75%，每股AFFO较上年增长约15.5% [26] - 截至2022年12月31日，公司总流动性约为38亿美元，包括4.26亿美元现金、现金等价物和短期投资，1月远期销售协议的9.65亿美元净收益，以及循环信贷安排下的24亿美元可用额度 [23] - 目前公司总债务为171亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率约为5.7倍，加权平均利率为4.4%，加权平均到期期限为6.7年 [25] - 2023年AFFO预计在21.15亿 - 21.55亿美元之间，即每股2.10 - 2.13美元 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司租户从成立时的1家增加到11家，管理着全球一些最复杂和最赚钱的体验式资产；投资组合从19处房产增加到49处资产，涵盖了一些商业房地产类别中最具标志性的物业 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 自公司IPO以来至2022年底，标准普尔500指数累计总回报率为48.5%，RMZ REIT指数累计总回报率为27.9% [10] - 拉斯维加斯市场业绩创纪录，休闲业务强劲，会议和会展业务恢复，游客数量创纪录 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来将继续建立互利关系，专注于为股东带来增值增长的机会，包括在新类别和新地理区域拓展业务 [20] - 公司认为主题公园领域具有投资价值，与博彩投资有相似属性，且美国主题公园市场未联网，存在整合潜力 [44][45] - 公司预计未来美国REIT市场将出现两极分化，大型REIT在获取资本方面具有优势 [79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前市场缺乏可见性，信贷条件收紧，公司需谨慎对待承保收益率，同时要考虑租户在不同经营场景下的表现以及通胀因素，但公司的博彩运营商预计未来几年将表现良好 [35][36][37] - 公司对拉斯维加斯市场充满信心，认为消费者无法找到替代拉斯维加斯体验的产品，该市场经济持续多元化，基础设施完善，未来发展前景乐观 [17][18] - 公司看好体验式业务的长期发展趋势，消费者对体验的偏好超过实物，人口结构变化将为体验式运营商带来增长机会 [84][85] 其他重要信息 - 2022年4月，公司获得标准普尔和惠誉的BBB投资级信用评级，并筹集50亿美元投资级债务用于收购MGP [22] - 2022年6月，公司被纳入标准普尔500指数 [23] - 2023年1月，公司完成收购加拿大阿尔伯塔省的4家赌场物业 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年公司降低杠杆或处理未来到期债务的意愿如何 - 公司下一次债务到期时间为2024年5月1日，金额为15亿美元，2023年无到期债务；公司将继续致力于将杠杆率降至5 - 5.5倍，通过过度股权化小型收购、使用自由现金流等方式实现这一目标 [31][32] 问题2: 与租户就物业增长基金和资本投资的对话是否有变化 - 公司租户目前经营状况良好，尤其是拉斯维加斯的博彩运营商业绩接近或达到历史最高水平，租户仍着眼于长期业务增长，公司将继续与租户沟通并参与其增长计划 [33] 问题3: 与六到九个月前相比，公司对当前市场的看法以及承保变化和潜在问题的考虑 - 市场缺乏可见性，信贷条件收紧，公司需提高承保收益率，同时考虑租户在不同经营场景下的表现和通胀因素；公司的博彩运营商预计未来几年将表现良好，且公司在成本方面具有优势，部分租约有CPI保护条款 [35][36][37] 问题4: 国际市场和美国市场的投资机会比较 - 公司认为应在类别和地理上实现增长，随着公司的成熟和资源的增加，有能力在全球寻找机会，但不认为国际市场的机会优于美国市场 [38][39] 问题5: 国际投资与美国投资的收益率差异及货币风险 - 公司在进行国际投资时会考虑货币风险和税收损失，并据此确定合理的收益率；公司正在学习其他地区的市场情况，以寻找合适的投资机会 [42] 问题6: 公司是否对拥有主题公园土地或房地产感兴趣，以及如何对其进行承保 - 公司对主题公园领域感兴趣，认为其与博彩投资有相似属性，且美国主题公园市场未联网，存在整合潜力；公司将根据资产的复杂性、规模、资本密集度等因素进行承保 [44][45] 问题7: 拉斯维加斯的休闲游客和企业团体的业务情况 - 拉斯维加斯的业务持续强劲，各细分市场均有增长，包括国际和国内博彩游客、会议业务和自由行游客；运营商不断增加资源和资产，预计未来业务不会放缓，还将迎来一级方程式赛车和超级碗等重大活动 [46] 问题8: 与枫丹白露的合作关系未来发展预期，以及贷款的建模时间 - 公司认为枫丹白露是一项出色的资产，有科赫工业的股权支持；目前双方没有正式的房地产所有权路径，但良好的合作关系可能带来更多机会 [48][49] 问题9: 硬石和幻影酒店的潜在重建和物业增长基金贷款的下一步计划和时间安排 - 硬石团队今年初接管业务，正在研究计划，公司将在未来几个月与他们保持联系，目前没有新的进展 [50] 问题10: 公司如何设定物业增长基金项目的利率 - 利率不是固定的，是谈判的一部分，最终条款、利率、结构和时间都需协商确定 [53] 问题11: 黑石交易中合资企业合并的债务处理方式和规模 - 公司在债务处理上有一定灵活性，可以继承合作伙伴的现有债务基础、滚动基础或按市值计价，目前内部仍在讨论，将在未来一个月重点关注 [56] 问题12: 公司未来五年的规划 - 公司未来五年将继续在类别和地理上实现增长，进行增值交易，谨慎分配资本，学习其他成功REIT的经验，确保为投资者创造和维持价值 [59][60][61] 问题13: 公司对小型私人租户和大型公共租户的承保标准有何不同，以及业务趋势 - 公司会花时间了解各类运营商的增长需求，无论规模大小、公私性质，都希望通过合作帮助小公司成长，未来将继续与大小租户开展业务 [63][64] 问题14: 公司AFFO增长中有机增长和外部增长的构成 - 公司与凯撒的租金调整在11月生效，世纪的租金调整在1月生效，这对AFFO增长有一定贡献；2022年的收购已纳入模型，但不包括未完成的洛基峡谷交易 [66][67] 问题15: 公司的交易管道规模 - 公司业务发展团队比以往更活跃，涉及更多行业和公司，但无法提供具体的管道规模；美国商业博彩行业约40%已REIT化，部落博彩行业规模与地区博彩行业相当，公司已建立三四个部落合作关系，且新的博彩司法管辖区正在开放，市场机会不断增加 [69][70][72] 问题16: 未来几年公司的资本筹集计划，特别是股权融资，以及凯撒的管道情况 - 作为成长型REIT，公司将持续筹集股权资金用于增值收购；与凯撒在印第安纳州的资产有看跌/看涨期权机会，希望未来能将其纳入投资组合；公司认为规模优势有助于获取资本，未来美国REIT市场可能出现两极分化 [76][77][79] 问题17: 公司与美国原住民建立关系以拥有硬资产的方式 - 公司短期内的重点是帮助美国原住民在部落土地之外或相邻地区发展业务，目前已与三个原住民部落建立合作关系 [81][82] 问题18: 公司对非博彩资产的投资兴趣是否因宏观经济和消费者背景的不确定性而改变 - 公司对非博彩资产的兴趣未减，因为看好体验式业务的长期发展趋势，消费者对体验的偏好超过实物，人口结构变化将为体验式运营商带来增长机会 [84][85] 问题19: 公司在承保投资时要求的回报率有何变化，以及卖家的预期是否调整 - 公司作为净租赁REIT，会根据投资风险、资产位置、租户和业务等因素确定合适的利差；目前市场上买卖双方仍存在出价 - 要价差距，公司会更谨慎地进行承保，深入研究有增长机会的行业 [86][87] 问题20: 公司预计今年投资利差与2022年相比是否会扩大 - 公司希望投资利差达到100 - 150个基点，具体利差会根据资产质量、运营商和风险等因素有所不同 [88] 问题21: 为枫丹白露拉斯维加斯提供建设贷款是一次性机会还是未来的增长路径 - 公司希望资本投资能有通往房地产所有权的路径，与枫丹白露的合作虽无直接所有权路径，但建立了良好关系可能带来其他机会；公司的资本具有灵活性，可参与不同资本层级，理想情况下长期能拥有房地产所有权 [90][91] 问题22: 美国非博彩平台的潜在投资管道规模 - 非博彩领域的增长机会众多，各类别都有数千万美元的增长潜力，公司认为这一体验式市场将为公司带来数十年的增长 [92]

高级无抵押票据发行情况 - 2022年4月，VICI LP发行多笔高级无抵押票据，包括5亿美元4.375% 2025年到期、12.5亿美元4.750% 2028年到期、10亿美元4.950% 2030年到期、15亿美元5.125% 2032年到期和7.5亿美元5.625% 2052年到期[32] - 2022年4月，VICI LP和Co - Issuer发行多笔高级无抵押票据，包括10.242亿美元5.625% 2024年到期、7.994亿美元4.625% 2025年到期、4.805亿美元4.500% 2026年到期、7.295亿美元5.750% 2027年到期、3.493亿美元4.500% 2028年到期和7.271亿美元3.875% 2029年到期[39] - 2020年2月，VICI LP和Co - Issuer发行多笔高级无抵押票据，包括7.5亿美元3.500% 2025年到期、7.5亿美元3.750% 2027年到期和10亿美元4.125% 2030年到期[40] - 2019年11月，VICI LP和VICI Note Co. Inc.发行多笔高级无抵押票据，包括12.5亿美元4.250% 2026年到期和10亿美元4.625% 2029年到期[54] 抵押贷款与信贷协议情况 - 2020年9月18日，公司与Caesars签订4亿美元抵押贷款协议，期限5年，以Caesars Forum Convention Center作担保[41] - 2022年2月8日，VICI LP签订信贷协议，包括三年期无担保延迟提取定期贷款和四年期无担保循环信贷额度[37][38][58] - 2017年12月，VICI PropCo签订的五年期第一留置权循环信贷额度于2022年2月8日终止[58] 股权收购情况 - 截至2022年12月31日，公司在MGM Grand/Mandalay Bay JV中持有50.1%股权，2023年1月9日，公司收购剩余49.9%股权[47] - 2022年4月29日，公司完成对MGP的收购，涉及一系列交易[46][49][50][53] 年报页码信息 - 年报中各部分内容对应页码，如“Item 1 – Business”在第6页，“Item 1A – Risk Factors”在第22页等[27] 公司资产情况 - 公司地理多元化的投资组合包括美国和加拿大的49个博彩设施，总面积超12400万平方英尺，约有59300间酒店客房，超450个餐厅、酒吧、夜总会和体育博彩场所[69] - 公司拥有约34英亩位于拉斯维加斯大道及周边的未开发或开发不足的土地，租给了凯撒娱乐[70] - 公司拥有四个锦标赛高尔夫球场，其中两个靠近拉斯维加斯大道[70] - 公司当前物业组合涵盖博彩、酒店等多种用途[81] - 公司在拉斯维加斯、波士顿等多地拥有赌场，如威尼斯人度假村赌场面积225000平方英尺，有1690个博彩单元和7100间酒店客房[82] - 公司共有49个赌场，总面积4083000平方英尺，有65386个博彩单元和59379间酒店客房[84] - 公司有4个高尔夫球场[84] - 公司拥有四处高尔夫球场，由CDN Golf运营[99] 租赁协议情况 - 公司的长期净租赁协议初始期限为15至30年，租户有多个续租选项，可将租期再延长5至30年[79] - 所有租赁协议规定年基本租金递增，前期为1%，后期为2%或消费者物价指数（CPI）中的较高值，部分租约对基于CPI的最大增幅设有上限[79] - 公司大部分收入来自物业租赁协议的租金收入，均为“三净”租赁[85] 公司面临的风险 - 公司业务面临诸多风险，包括依赖租户、拉斯维加斯业务集中、博彩行业风险、监管风险等[65] - 公司有大量债务，未来预计还会增加债务，面临违约风险，且需用大量现金偿还债务[68] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT）运营，若不符合REIT资格，可能产生不利税收后果[73] - 公司业务受游戏和赛车设施相关法规监管，需申请并维持相关许可证，违反游戏法规可能导致许可证受限、罚款等[109][112] - 公司业务还受联邦、州和地方法律法规约束，包括酒精饮料、环境、劳动等方面，法规变化可能影响经营业绩[110] - 公司物业受环境法规监管，租户需遵守相关法律并赔偿公司因违规造成的损失[111] - 公司面临诸多风险，如经济变化、利率上升、交易风险等[129][132] - 公司依赖租户，租户业务的不利影响可能对公司造成负面后果[129] - 公司面临竞争，包括来自其他REIT、投资公司等的竞争[132] - 公司业务受拉斯维加斯旅游业风险影响，如航空服务、交通、自然灾害等[139] - 租户需将经营现金流的很大一部分支付给公司，可能影响其业务和财务状况及履行义务的能力[140] - 公司依赖博彩行业，行业受经济、消费者行为等因素影响，可能对公司产生不利影响[144] - 博彩行业竞争激烈，新参与者进入、设施升级等会对公司产生负面影响[145] - 公司和租户面临广泛监管，监管机构有权采取多种行动，可能影响租户业务和公司债务[147][151] - 公司收购和投资面临多种风险，如投资表现不佳、成本估计不准确、运营商表现不佳等[156] - 公司面临来自其他REITs、投资公司等的激烈竞争，可能影响业务和财务状况[155] - 公司海外物业面临法律、汇率、税收等特定风险[158] - 监管审批可能延迟或禁止游戏物业转让或交易完成，影响公司收益[159] - 长期三重净租赁可能导致租金低于市场水平，影响公司运营和现金流[162] - 租户可能不续签租赁协议，若无法找到合适租户，将对公司产生不利影响[163] - 公司出售或处置物业可能受租赁协议等限制，影响物业吸引力[164] - 租户、借款人或担保人破产或资不抵债可能导致租赁协议、担保或贷款协议终止，给公司造成重大损失[170] - 公司可能出售或剥离不同物业或资产，这会影响成本、收入、运营结果、财务状况和流动性，且剥离存在风险[174] - 公司物业和贷款抵押物业面临气候变化、自然灾害等风险，保险可能不足以弥补损失[175][176] - 恐怖袭击或暴力行为可能导致经济活动下降，影响租户服务需求和公司物业价值[178] - 租赁协议允许租户在特定情况下移除设施或终止租赁，公司可能失去相关租金[179] - 公司成功和发展依赖高管团队，关键人员流失可能对业务产生重大不利影响[184] - 公司面临网络安全事件和信息技术系统重大中断风险，可能对业务和财务产生重大不利影响[192,193] - 公司董事会可在无股东批准情况下改变主要公司政策，可能对公司产生不利影响[197] 公司优势与关系 - 公司与租户建立了互利关系，长期净租赁协议为公司提供了可预测的收入流和增长潜力[71] - 公司认为自身优势包括优质资产组合、多元化收入来源、长期租赁协议、与运营商的良好关系等[74] - 公司首席执行官和总裁平均有超30年房地产和博彩行业经验，首席财务官和总法律顾问平均有超20年相关行业经验[82] 公司人员构成 - 截至2022年12月31日，公司50%的独立董事为女性，50%的董事会领导为女性[82] - 截至2022年12月31日，公司有23名全职员工，均就职于VICI LP，主要位于纽约总部[107] - 截至2022年12月31日，公司43%的董事、50%的独立董事、50%的董事会领导、43%的员工和25%的高管为女性；14%的董事和30%的员工为少数族裔[108] 公司协议与期权情况 - 若凯撒行使会展中心出售权且交易未完成，凯撒有回购权，可在一年内以13倍哈拉拉斯维加斯物业年租金的价格回购该物业[89] - 公司与Caesars就印第安纳波利斯两处博彩设施有看跌看涨期权协议，收购价格为设施初始年租金的13.0倍或12.5倍，2022年1月1日至2024年12月31日双方可触发[91] - 公司与Caesars就Caesars Forum会议中心有看跌看涨期权协议，收购价格为初始年租金的13.0倍，初始年租金在2500万美元至3500万美元之间[91] - 公司与Canyon Ranch、BigShots等有收购权、优先购买权等相关协议[92][95][96] - 公司与CDN Golf签订20年高尔夫球场管理协议，有两个5年续约选项[102] - 公司与Caesars签订税务事项协议，Caesars同意赔偿公司因CEOC产生的税款，公司同意赔偿Caesars因自身产生的税款[104] 公司资金投入与租金情况 - 公司承诺为世纪赌场卡鲁瑟斯维尔建设陆地赌场及38间客房酒店塔楼提供5190万美元资金，项目完成后世纪主租赁协议下年租金将增加420万美元[96] - Caesars和MGM分别占公司截至2022年12月31日年化租金的43%和36%[100] - 公司与Hard Rock协商为硬石 - 幻影酒店高达15亿美元的重建项目提供资金[101] - 公司与威尼斯租户签订协议，为威尼斯度假村开发建设项目提供高达10亿美元资金[101] - 截至2022年12月31日，高尔夫球场使用协议下当前年度付款包括约1150万美元年度会员费、370万美元使用费用和140万美元最低轮次费用[102] - 2023年，两大租户Caesars和MGM预计分别向公司支付约12亿美元和11亿美元的年度款项[140] 公司税务相关情况 - VICI OP需在并购结束后的15年内（某些情况下可提前终止），为MGM及其子公司赔偿特定税务负债，需维持约85亿美元可分配给MGM的无追索权债务[104] - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，100%分配以避免美国联邦所得税[129] - 税法要求房地产投资信托（REIT）每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[204] - 公司若未能符合免税分离条件，CEOC可能面临重大税务负债，公司可能需赔偿[188,190,191] - 公司需每年向股东分配至少90%的应税收入（除净资本收益）以维持REIT资格[206] - 公司若未能按规定分配，需按普通收入的85%、资本利得净收入的95%和以前年度未分配收入的100%之和与实际分配额的差额缴纳4%的不可抵扣消费税[214] - 若公司失去REIT资格，2022年12月31日后开始的纳税年度可能需缴纳《2022年降低通胀法案》规定的某些税收，如企业替代最低税和对某些股票回购征收1%的不可抵扣消费税[216] - 非公司制股东获得应税股息时，一般可享受相当于股息分配额20%的扣除[221] - 若公司或“继任”实体不符合REIT资格，在被取消资格年份后的第五个纳税年度前，不得选择按REIT纳税[221] - 若公司重新选择REIT身份，需在第一个新的REIT纳税年度结束前分配非REIT年份的所有收益和利润[221] - 重新选择REIT身份后的五年内，处置重新选择时持有的资产，公司需就该资产的内置收益缴纳企业级税[221] - 若公司或实际/推定持有公司10%以上股份的人，实际/推定持有租户10%以上有表决权股票的总投票权或10%以上所有类别租户股票的总价值，从该租户获得的租金将不被视为符合条件的租金[225] 公司债务情况 - 截至2022年12月31日，公司有长期债务约154.5亿美元，包括139.5亿美元高级无担保债务和15亿美元有担保债务[199] - 2023年1月9日完成收购后，公司总长期债务达170.5亿美元，其中30亿美元为有担保债务[200] - 截至2022年12月31日，公司在循环信贷安排下有25亿美元可用借款额度，延迟提取定期贷款下有10亿美元额度[201] - 2023年1月6日，公司从循环信贷安排提取约1.034亿美元用于资助PURE加拿大博彩交易[201] - 2023年2月8日，延迟提取定期贷款工具到期未提取[201] - 循环信贷安排可增加最高10亿美元的循环贷款承诺[201] 公司评级情况 - 2022年4月，标普全球评级和惠誉评级将公司信用评级独立上调至投资级[208] 公司环境风险与应对 - 公司评估发现内华达州物业面临水压力和热压力风险，美国东南部物业面临洪水、热压力和风力风险，美国中西部物业面临洪水和热压力风险，美国东北部和西弗吉尼亚州物业面临洪水风险[180][185] - 第三方环境顾问评估确定公司物业因气候变化面临不同程度风险，整体投资组合中洪水、水压力和热压力对物业构成重大风险[180][181] - 公司有四处物业因位置原因目前需遵守能源使用基准要求[185] - 2022年公司聘请环境顾问评估气候变化相关风险，并将其纳入企业风险管理框架[115] - 2023年第一季度起，公司聘请外部顾问提升可持续发展绩效、租户和利益相关者参与度及相关报告[115] 公司历史沿革 - 公司于2016年7月5日在特拉华州成立为有限责任公司，2017年5月5日转为马里兰州的公司[123] 公司投资目标与业务范围 - 公司投资目标为增加运营现金流、实现可持续长期增长和最大化股东价值[118] - 公司业务主要聚焦博彩、酒店、娱乐和休闲领域的物业及相关活动[118] 公司可能的投资方向 - 公司可能进行房地产债务投资，包括传统抵押贷款、夹层贷款等[120] - 公司可能投资短期商业票据和贴现票据，期限最长180天[121] 公司资本结构 - 公司预计在资本结构中使用杠杆，董事会未限制总负债金额[122] 游戏公司收购报告要求 - 许多司法管辖区要求收购游戏公司超过一定比例（通常为5%）投票证券的人向游戏监管机构报告收购情况[149] 2022年CPI与租金涨幅情况 - 2022年消费者价格指数（CPI）平均涨幅为5.6%，部分租赁协议的年度租金涨幅与CPI挂钩但有上限，如美高梅主租赁协议中，第2至10年CPI涨幅固定为2.0%，剩余期限涨幅为2.0%和CPI中的较高者，上限为3.0%[162] 公司物业出售情况 - 2020和2021年公司与Caesars按区域主租赁协议出售了Harrah's Reno、Bally