财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度公司收入同比增长100%，AFFO同比增长83%，AFFO每股同比增长8.5%，宣布股息增加8.3%，自2017年10月成立以来股息复合年增长率为8.2% [10] - 截至9月30日，公司总流动性约47亿美元，包括7.26亿美元现金、现金等价物和短期投资，4.9亿美元预计净收益，25亿美元循环信贷额度和10亿美元延迟提取定期贷款 [25] - 第三季度出售约390万股，总价值1.35亿美元，季度末总债务155亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率约为5.8倍，加权平均利率为4.4%，加权平均到期时间为6.9年 [26] - 2022年AFFO预计在16.82亿 - 16.92亿美元之间，或每股1.91 - 1.92美元，反映了8.1%的CPI租赁 escalation和待售1530万股的影响 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购Rocky Gap Casino Resort后，与Century的主租赁租金将增加1550万美元，收购资本化率为7.6% [20] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在非博彩领域创造资本配置机会，投资于高质量合作伙伴，预计近7.1亿美元资本部署的加权平均无杠杆收益率约为7.4% [11] - 公司致力于成为博彩和体验式运营商的首选资本合作伙伴，通过合作、严格的承保和创造自身成功来寻找机会 [22] - 公司认为在当前信贷市场环境下，公私领域都有机会，将利用自身资本优势进行投资 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于动荡的宏观环境中，但拥有强大的资产负债表和充足的流动性，能够应对挑战并实现增长 [24] - 公司对Canyon Ranch的投资前景感到兴奋，认为其将受益于人口和文化趋势，具有巨大的增长潜力 [17] - 公司认为美国博彩房地产市场仍有大量增长机会，特别是在地区市场和新兴市场 [73] 其他重要信息 - 公司与Canyon Ranch的合作将使其能够投资于美国最具活力的大都市地区之一奥斯汀的优质房地产 [19] - 公司的G&A费用为1210万美元，占总收入的1.6%，是三网租赁行业中最低的比率之一 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在国际投资方面的努力和意愿如何 - 公司过去几年一直关注国际市场，在博彩和体验式领域进行研究，但目前暂无具体项目可宣布 [34] 问题: 公司认为更多机会来自公共博彩公司还是私人公司 - 公私领域都有机会，但目前私人领域机会更多，主要是由于信贷市场状况 [38] 问题: 如何看待开发项目与稳定收购项目的收益率 - 公司需要为开发项目的风险获得补偿，已部署资本的7.4%无杠杆收益率表明公司得到了充分补偿 [41] 问题: 如何看待当前的资本成本，是否会暂停中等规模博彩资产的外部增长 - 公司会关注资本成本与收益率的差距，确保交易具有增值性，中等规模交易可能会暂停，大型交易可能会因不确定性而暂停，但公司对项目管道有信心 [46][47] 问题: 公司的看涨期权是否会成为缩小出价 - 要价差距的更有吸引力的选择 - 公司会继续关注印第安纳州资产的表现，看涨期权有效期至2024年，会根据情况进行评估 [51] 问题: 当前利率环境如何影响公司的资产负债表定位 - 公司会从长期角度运营业务，关注利率对增值的影响，确保资产负债表的实力和杠杆率的下降 [54] 问题: 公司是否会寻求排他性权利来缩小定价差距 - 公司更注重与合作伙伴建立长期关系，以获得稳定的资本配置机会，而不是通过排他性权利来提高定价 [57] 问题: 公司在非博彩投资中承担风险的意愿如何 - 公司会确保最后一美元的风险暴露在可接受范围内，愿意根据运营商、赞助商和资本回报情况调整资本结构 [66] 问题: 公司如何避免多元化投资的风险，是否会增加专业人员 - 公司通过与顾问建立良好关系来扩展业务范围，降低风险，这是公司战略的延续，并非战略转变 [68][69] 问题: 美国博彩房地产市场的渗透程度如何 - 公司认为市场仍有大量增长机会，特别是在地区市场和新兴市场 [73] 问题: 博彩运营商是否会转向全运营公司模式 - 这取决于每个运营商的业务性质和对收益的使用方式，公司认为有吸引力的收益使用方式是合作的关键因素 [75] 问题: 如何管理交易流程和评估潜在投资，是否会提前发行股权锁定资本成本 - 公司拥有充足的流动性，具有一定的成本确定性，会继续关注机会，确保交易具有增值性，但无法透露未来的具体计划 [80][81] 问题: 非博彩信贷投资的竞争格局如何 - 公司认为与合作伙伴建立良好关系很重要，公司在信贷投资中更友好、更易合作，这是竞争优势 [84] 问题: 能否披露基于CPI的租赁 escalators - 基于CPI的租赁 escalators为8.1% [89] 问题: 印第安纳州资产的高7%赎回利率是否合理 - 公司会继续监测业务增长和资本投入情况，在合适的时间决定是否行使看涨期权 [90] 问题: 多万亿美元的基于场所的健康养生行业包括哪些概念，最佳投资机会在哪里 - 公司目前专注于基于场所的全球健康养生领域，该领域在不同大陆的模式相似，与Canyon Ranch的合作是信贷投资，有明确的房地产所有权路径 [92][93] 问题: 过去被认为不会与公司合作的博彩运营商是否有软化态度的迹象 - 公司认为随着时间推移，许多运营商开始理解公司的资本模式，可能会考虑与公司合作，特别是在当前高收益信贷环境下 [98][102] 问题: 在较小地区博彩市场的衰退环境中，如何评估租金覆盖率 - 公司会仔细评估每个市场和运营商的情况，了解市场动态、消费者类型等因素，确保交易的合理性 [107] 问题: 博彩资产类别的资本化率是否比其他三网REITs调整得更快 - 目前难以判断，每个交易都有其特殊性，市场活动有限，还不能得出普遍结论 [109]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为373.08亿美元，较2021年12月31日的175.97亿美元增长112.01%[21] - 截至2022年9月30日，公司总负债为152.46亿美元，较2021年12月31日的54.10亿美元增长181.81%[21] - 2022年前三季度，公司总收入为18.31亿美元，较2021年同期的11.26亿美元增长62.53%[23] - 2022年前三季度，公司总运营费用为9.79亿美元，较2021年同期的4742.6万美元增长196.93%[23] - 2022年前三季度，公司净利润为5.21亿美元，较2021年同期的7.39亿美元下降29.49%[23] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净利润为5.14亿美元，较2021年同期的7.32亿美元下降29.83%[23] - 2022年前三季度，基本每股收益为0.61美元，较2021年同期的1.35美元下降54.81%[23] - 2022年前三季度，摊薄每股收益为0.60美元，较2021年同期的1.31美元下降54.20%[23] - 截至2022年9月30日，公司发行并流通的普通股为9.63亿股，较2021年12月31日的6.29亿股增长53.05%[21] - 2022年前三季度，公司综合收入为7.12亿美元，较2021年同期的8.32亿美元下降14.42%[23] - 截至2022年9月30日，公司股东权益总额为2.2062297亿美元，较2021年12月31日的1.2187174亿美元有所增加[26] - 2022年前九个月，公司净收入为5.21425亿美元，2021年同期为7.3936亿美元[29] - 2022年前九个月，经营活动提供的净现金为14.55477亿美元，2021年同期为6.10924亿美元[29] - 2022年前九个月，投资活动使用的净现金为88.89098亿美元，2021年同期为1.9856亿美元[29] - 2022年前九个月，融资活动提供的净现金为72.1239亿美元，2021年同期使用的净现金为2.77259亿美元[31] - 截至2022年9月30日，现金、现金等价物和受限现金为5.18383亿美元，2021年同期为6.69514亿美元[31] - 2022年前九个月，支付的利息现金为2.90119亿美元，支付的所得税现金为2306万美元[31] - 截至2022年9月30日，公司总资产为37.166243亿美元，较2021年12月31日的17.482646亿美元大幅增加[34] - 截至2022年9月30日，公司总负债为15.227216亿美元，较2021年12月31日的5.392158亿美元有所增加[34] - 截至2022年9月30日，合作伙伴资本总额为21.939027亿美元，较2021年12月31日的12.090488亿美元有所增加[34] - 2022年第三季度总营收7.44855亿美元，2021年同期为3.692亿美元，同比增长101.75%[36] - 2022年前三季度总营收18.05307亿美元，2021年同期为11.04812亿美元，同比增长63.40%[36] - 2022年第三季度总运营费用2.64658亿美元，2021年同期为0.24552亿美元，同比增长977.96%[36] - 2022年前三季度总运营费用9.60029亿美元，2021年同期为0.30317亿美元，同比增长3066.68%[36] - 2022年第三季度净利润3.36052亿美元，2021年同期为1.63705亿美元，同比增长105.39%[36] - 2022年前三季度净利润5.15557亿美元，2021年同期为7.35853亿美元，同比下降29.94%[36] - 2022年9月30日合伙人资本为216.69219亿美元，2021年12月31日为120.10698亿美元[36][41] - 2022年9月30日累计其他综合收益为1.91238亿美元，2021年12月31日为0.0884亿美元[41] - 2022年9月30日非控股权益为0.7857亿美元，2021年12月31日为0.78906亿美元[41] - 2022年9月30日总计为219.39027亿美元，2021年12月31日为120.90488亿美元[41] - 2022年前九个月净收入为5.15557亿美元，2021年同期为7.35853亿美元[44] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为14.35967亿美元，2021年同期为6.05167亿美元[44] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为88.88005亿美元，2021年同期为提供2.1494亿美元[44] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为72.01815亿美元，2021年同期为使用2.7447亿美元[44] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金净减少2.50223亿美元，2021年同期净增加3.52191亿美元[46] - 2022年前九个月支付利息现金为2.90119亿美元，2021年同期为2.72574亿美元[46] - 2022年前九个月支付所得税现金为99.6万美元，2021年同期为139.7万美元[46] 公司业务交易相关情况 - 2022年4月发行的高级无抵押票据总本金为5亿美元，包括不同到期日和利率的多期票据[52] - 公司在BREIT JV中持有50.1%的所有权股份[53] - 2020年8月31日与切尔西码头纽约签订8000万美元的抵押贷款协议[57] - 2022年2月8日，公司终止了2017年12月签订的五年期优先留置权循环信贷安排[75] - 2022年2月23日，公司与Apollo完成对威尼斯度假村的收购[77] - 2021年9月15日，公司全额偿还了2017年12月签订的七年期优先担保第一留置权定期贷款安排[76] - 2022年8月24日，公司与Century Casinos达成协议，以2.6亿美元收购Rocky Gap Casino Resort，公司将支付约2.039亿美元，Century Casinos支付约5610万美元，交易预计2023年年中完成，交易完成后Century Master Lease年租金将增加1550万美元[117] - 2022年4月29日，公司完成MGP交易，总代价116亿美元，承担约57亿美元债务，该交易为公司增加10.12亿美元年化租金[118] - MGP交易中，156,757,773股MGP普通股按1.366的兑换比例转换为214,131,064股VICI普通股，加上MGP股票薪酬奖励对应的421,468股，共发行214,552,532股VICI普通股[120] - 公司用44.04亿美元现金赎回MGM在合伙企业合并中获得的大部分VICI OP单位，赎回后MGM保留约1220万VICI OP单位[121] - 2022年4月29日，公司签订MGM Master Lease，初始年租金8.6亿美元，前10年年增长率2%，之后为2%或CPI涨幅（上限3%），Mirage和Gold Strike出售后租金分别减少9000万美元和4000万美元[121] - 公司保留MGP在BREIT JV的50.1%股权，BREIT JV Lease当前年租金约3.038亿美元，公司占1.522亿美元，前15年年增长率2%，之后为2%或CPI涨幅（上限3%）[121] - 完成交换要约和同意征集后，VICI发行人发行总计41.1亿美元的交换票据，约9000万美元MGP OP票据仍未偿还[124] - 公司与美高梅签订15年税务保护协议，VICI OP需维持约85亿美元可分配给美高梅的无追索权债务[125] - 2021年9月13日，VICI发行方发起私募交换要约，最高可交换42亿美元新票据，并发起同意征求以修订MGP OP票据契约[125] - 2021年12月13日，公司同意与硬石就幻影酒店签订新租赁协议，初始年租金9000万美元，年租金涨幅2%，预计2022年第四季度完成交易[126] - 2022年6月9日，公司同意与CNB就金打击赌场度假村签订新租赁协议，初始年租金4000万美元，预计2023年上半年完成交易[126][127] - MGP交易的总对价为115.57亿美元，总购买价为172.6亿美元[128] - MGP交易中收购资产和承担负债的总净资产为115.57亿美元，房地产投资组合租金倍数为15.0x - 18.5x，加权平均为16.7x[130] - MGM主租赁被认定为销售型租赁，MGP资产的相对公允价值142亿美元作为租赁投资 - 融资应收款记录在资产负债表上，信贷损失备抵为4.315亿美元[133] - 2022年2月23日，公司以40亿美元现金收购威尼斯人度假村的土地和房地产资产，威尼斯人租户以22.5亿美元收购运营资产[135] - 威尼斯人租赁初始年租金为2.5亿美元，初始期限为30年，年租金涨幅为2%和CPI涨幅中的较大值，上限为3%[135] - 公司与威尼斯人租户签订合作物业增长基金协议，最高提供10亿美元用于开发和建设项目，初始CECL拨备为830万美元[136] - 2022年开发贷款发起总额为5.86亿美元，涉及Canyon Ranch Austin、Great Wolf Gulf Coast Texas等项目[139] - 2022年10月7日，公司与Canyon Ranch签订延迟提取定期贷款协议，提供最高2亿美元的有担保融资[140] - 2022年8月30日，公司与Great Wolf签订贷款协议，提供最高1.27亿美元的夹层融资[140] - 2022年7月1日，公司与Great Wolf签订贷款协议，提供最高5900万美元的夹层融资[141] - 2022年6月6日，公司与Cabot签订1.2亿美元的延迟提取定期贷款协议[143] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 2022年3个月和9个月，Caesars收入分别占公司租赁收入的39%和49%，2021年分别为85%和86%；MGM收入分别占43%和30%[116] - 2022年3个月和9个月，拉斯维加斯大道的物业分别产生约47%和45%的租赁收入，2021年为32%[116] - 2022年前三季度，公司销售型租赁收入为10.64463亿美元，租赁融资应收款收入为6.53908亿美元[146] - 2022年前三季度，公司总租赁收入为17.3186亿美元，较2021年同期的10.53476亿美元增长约64.4%[146] - 截至2022年9月30日，销售型租赁和融资应收款租赁未来五年及以后的最低租赁付款总额为156.521958亿美元[148] - 销售型租赁加权平均租赁期限为36.6年，融资应收款租赁为51.1年，总体为43.7年[148] - 凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁当前年租金调整后为6.412亿美元，凯撒拉斯维加斯主租赁当前年租金为4.22224亿美元，威尼斯租赁当前年租金为2.5亿美元，米高梅主租赁当前年租金为8.6亿美元，BREIT JV租赁当前年租金VICI按比例份额为1.52203亿美元[150][151] - 2022年11月1日起，凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁的递增后基本租金为7.037亿美元，凯撒拉斯维加斯主租赁的递增后基本租金为4.545亿美元[152] - 截至2022年9月30日的三个月和九个月，凯撒拉斯维加斯主租赁分别确认约310万美元和920万美元或有租金，2021年同期无此类租金确认[153] - 玛格丽塔维尔租赁在2022年和2021年截至9月30日的三个月分别确认90万美元和80万美元或有租金，九个月分别确认270万美元和220万美元或有租金；希腊城租赁在2022年和2021年截至9月30日的三个月分别确认约50万美元或有租金，九个月分别确认160万美元和70万美元或有租金[157] - 凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁、凯撒拉斯维加斯主租赁每年最低资本支出为净收入的1%，威尼斯租赁为基于滚动三年基础净收入的2%，BREIT JV租赁为基于5年滚动测试净收入的3.5%及每月1.5%储备金[159] - 凯撒租赁要求凯撒宫拉斯维加斯、乔利埃特和地区主租赁物业年度资本支出最低为1.145亿美元，且年度建筑及改善资本改进必须不少于上一年净收入的1%[159] - 部分凯撒租赁租户需在滚动三年期间支出3.803亿美元用于资本支出（不包括博彩设备），其中2.86亿美元分配给地区资产，8400万美元分配给凯撒宫拉斯维加斯，其余1030万美元按租户选择比例分配给相关设施[159] - 地区主租赁和乔利埃特租赁租户需在某些关联公司和其他资产上支出至少5.375亿美元用于资本支出（包括博彩设备），加上3.803亿美元的要求[159] - 凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁初始期限18年，于2035年7月31日到期；凯撒拉斯维加斯主租赁初始期限18年，于2035年7月31日到期

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后税息折旧及摊销前利润（AFFO）为4.301亿美元，即每股0.48美元，总AFFO同比增长67.9%，每股AFFO较上年增长约4%，整体AFFO增长与每股AFFO增长的差异是由于股份数量增加 [34] - 截至第二季度末，公司约有9.63亿股普通股流通在外，VICI OP有1220万额外OP单位由美高梅持有 [35] - 第二季度一般及行政费用（G&A）为1180万美元，占总收入的比例仅为1.8%，符合全年预期，是三网租赁行业中最低的比率之一 [36] - 第二季度产生5.52亿美元非现金费用，其中约4.43亿美元与美高梅主租赁初始备抵金有关，该备抵金降低了本季度公认会计准则（GAAP）净收入，但非现金当前预期信用损失（CECL）费用不影响现金流或AFFO [36] - 重申2022年AFFO指引，预计截至2022年12月31日的年度AFFO在16.6亿 - 16.9亿美元之间，即每股摊薄普通股1.89 - 1.92美元 [37][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成MGP收购，将投资组合扩展到43个最高质量的体验式房地产资产，拥有5.8万间酒店客房、数百家餐饮和娱乐场所，以及数百万平方英尺的优质会议和会议区域 [20] - 与卡博特建立长期合作关系，为佛罗里达州卡博特柑橘农场的重建提供资金，并将部分贷款转换为房地产所有权 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯大道表现强劲，5月博彩总收入比2019年水平高出41%，6月哈里·里德国际机场客运量创下历史新高 [24] - 6月拉斯维加斯博彩总收入同比增长23% [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是与现有租户合作，提供资本解决方案以满足运营商战略目标，发展团队积极拓展关系并寻找机会 [21] - 公司在非博彩领域采取开拓性方法，将OPCO/PROPCO结构引入未采用该结构的体验式空白领域，如与卡博特的合作模式 [43] - 公司认为博彩消费者和运营商具有韧性，可能的衰退不会损害运营商的信用质量，且公司资本对现有和潜在运营伙伴的吸引力增强，未来几个季度可能有极具吸引力的增长机会 [17][18][19] - 公司将继续评估机会，确保未来收购满足投资标准，在资本成本波动的环境中，追求对股东有适当承保和增值的交易 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 博彩消费者在经济衰退和危机中表现出比其他可自由支配消费者更强的韧性，博彩运营商在现金流和资产负债表方面表现稳健，即使在严峻的衰退情景下也能保持良好状态 [17][18] - 公司获得投资级信用评级和纳入标准普尔500指数，增强了获取资本的能力和降低了资本成本，而大多数体验式运营商获取资本的能力受到严重限制，资本成本显著增加 [19] - 公司对与现有租户的合作关系感到自豪，相信在评估增长机会时处于有利地位 [26] 其他重要信息 - 4月18日，公司被标准普尔和惠誉升级为投资级，4月20日，公司定价50亿美元投资级高级无抵押票据，执行了有史以来最大的房地产投资信托（REIT）投资级债券发行，票据混合现金利率为5%，考虑30亿美元对冲投资组合后有效利率为4.51% [28] - 4月29日，公司完成MGP收购和50亿美元债券发行，使用44亿美元收益赎回美高梅MGP OP单位的大部分，剩余收益和手头现金用于偿还循环信贷安排的未偿余额 [29] - 公司还发行了约41亿美元的高级票据，以交换MGP最初发行的票据，交换要约和同意征集结算后，约9000万美元的原始MGP票据仍未偿还 [30] - 截至季度末，公司总债务为155亿美元，包括BREIT合资企业债务的按比例份额，考虑MGP交易全年租金的调整后净债务与EBITDA之比约为5.8倍，加权平均利率为4.38%，加权平均到期时间为7.2年 [31] - 6月8日，公司被纳入标准普尔500指数，是有史以来最快从首次公开募股（IPO）到纳入该指数的REIT，公司认为纳入该指数将扩大投资者基础并改善获取股权资本的能力 [32] - 本季度公司根据自动上架发行（ATM）计划出售约1140万股，总价值3.674亿美元（扣除费用前），所有股份均根据远期销售协议出售，因此未反映在资产负债表上，截至6月30日，公司总流动性约为45亿美元 [33] - 7月，循环信贷安排进行修订，允许以某些外币借款，最高可达12.5亿美元的美元等值，增强了公司的财务灵活性 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在非博彩领域的合作何时转化为直接的房地产收购，未来12 - 18个月此类合作是否会增加 - 公司希望复制与卡博特的交易模式，在有开发的情况下，先贷款再在开发稳定后将贷款资本转化为房地产资本，在其他情况下，寻找直接拥有房地产的机会，公司愿意在非博彩领域开拓OPCO/PROPCO结构 [42][43] 问题2: 本季度通过ATM进行股权融资的计划用途及原因 - 这是一次机会主义的ATM使用，公司将其置于远期协议下，由于被纳入标准普尔500指数，公司看到交易量增加和股价水平合理，认为此时筹集一些股权可以增强整体流动性，也表明公司有信心有机会部署资本 [44][45] 问题3: 即将到来的衰退或基本面疲软是否会在短期内刺激更多交易 - 公司认为衰退不会对运营商的经营业绩和信用质量造成有害影响，但2023 - 2024年的再融资前景值得关注，公司资本通过售后回租结构在成本上具有优势，可能有机会支持受再融资市场影响的强大运营商 [50][51] 问题4: 对于拉斯维加斯大道的开发机会，公司会采用与非博彩领域类似的结构还是在完工后直接购买 - 这取决于具体情况，公司对拉斯维加斯大道的致密化和强化机会感到兴奋，有660英亩土地可用于识别未充分利用的土地，在有机会贷款并转化为房地产所有权的情况下可能会这样做，在已拥有的许多房产中，可能直接为房地产开发提供资金并拥有建成后的房地产 [52][53] 问题5: 公司是否应该在收购方面更加激进，为何不现在收购凯撒的资产 - 公司认为目前的收购速度已经很快，需要继续保持谨慎的评估方法，确保满足投资标准，公司已为开发团队增加资源，包括专注于非博彩领域的首席投资官 [57][58] 问题6: 如何看待凯撒目前和未来的租金覆盖水平以及未来与他们的潜在交易 - 公司对凯撒在汤姆·里格领导下的表现感到满意，希望继续与他们合作，帮助他们发展设施，他们是公司的良好合作伙伴 [60] 问题7: 考虑到衰退担忧，现有租户是否更有可能撤回来自物业增长基金的资金承诺 - 拉斯维加斯市场表现强劲，5月博彩总收入比2019年增长41%，6月同比增长23%，6月客运量创历史新高，运营商有机会在该市场创造性地部署资本，此外，建筑成本环境的改善可能为开发提供更有利的条件 [65][66][68] 问题8: ATM融资的费用是否典型 - 融资总额为3.674亿美元，净额为3.6亿美元，这些是市场费用 [69] 问题9: 公司在非博彩领域未来12 - 24个月最大的未开发机会是什么 - 公司对室内水上公园、主题公园、家庭娱乐中心、体育和健身等领域感兴趣，正在研究不同的结构以最终实现房地产所有权，新加入的首席投资官使业务渠道变宽，有机会与更多国内外公司交流 [75] 问题10: 在将三网结构应用于新业务模式时，如何考虑风险并保护自己免受未知风险影响 - 公司使用四个基本评估因素：低于平均水平的周期性、健康的供需平衡、无重大长期威胁、终端用户体验的持久性 [77][78] 问题11: VICI物业增长基金的资本部署轨迹如何，是否会在2023年部署，2024 - 2025年是否会加速，该业务的最大敞口是多少 - 资本部署取决于项目和租户的时间安排，如威尼斯人项目已承诺10亿美元，可能用于酒店建设或其他扩张和翻新想法，资金将按月部署，公司会考虑开发风险，但目前没有设定最大规模阈值 [84][85][86] 问题12: 公司是否会考虑涉足体育场馆业务 - 体育场馆有吸引力，但公司会考虑其过时风险，对职业体育的训练设施领域非常感兴趣，正在进行相关讨论和研究 [93] 问题13: 公司长期希望非博彩业务在投资组合中占比多少 - 公司没有具体数字，博彩资产和其产生的EBITDA规模远高于非博彩业务，公司在体验式领域的多个领域投入更多时间，未来在新首席投资官的领导下会有更清晰的认识，同时公司对全球博彩投资仍充满热情 [97][98][99] 问题14: 宏观不确定性如何影响公司的交易和信用评估，特别是在评估新运营公司时 - 公司在承保时关注EBITDAR的真实运行率和利润率的稳定水平，与运营商就市场未来进行沟通，通过主租赁、公司担保和了解运营商来评估信用质量，相信公司有能力在未来的收购环境中取得进展 [101][102] 问题15: 如何看待体育博彩对博彩运营商的影响 - 体育博彩对博彩运营商是一个重要的竞争手段，运营商在这方面的投资将使他们能够接触、激活和吸引更广泛的消费者市场，尤其是下一代客户，目前市场对体育博彩投资的看法过于悲观 [103] 问题16: 如何看待与卡博特的合作关系的未来发展 - 公司对与卡博特的合作感到兴奋，卡博特在国际上有增长机会，如在圣卢西亚和苏格兰的资产，公司已创建了一个可复制的模板，希望与他们共同成长，双方团队建立了强大的合作关系 [107][108][109] 问题17: 非博彩业务的潜在市场规模（TAM）有多大 - 这是一个全球市场，公司才刚刚开始确定其规模，但可以肯定的是，从全球来看，这代表着一个非常大的潜在投资领域，随着公司发现新的可投资类别，TAM会不断变化 [116][117] 问题18: 国际市场中哪些市场更具吸引力 - 公司团队在欧洲、加拿大和澳大利亚等地考察资产，对这些地区的博彩和非博彩业务机会都感兴趣，随着开发团队资源的增加，业务渠道将变宽 [119] 问题19: 公司是否会考虑与黑石合作参与澳大利亚皇冠度假村的出售 - 公司不评论具体交易，但对澳大利亚市场和黑石这样的运营商感兴趣，如果有机会会考虑参与 [123] 问题20: 如何评估在非博彩领域增长的机会，同时考虑投资者需要时间理解新资产类别 - 公司有责任向投资者解释投资业务的性质、运营商的商业模式和信用价值，帮助投资者理解博彩业务的经验对解释非博彩业务有帮助，每进入一个新类别，也能向投资者证明公司有更多的增长空间 [127][128] 问题21: 在当前利率环境下，公司如何评估以增值方式收购拉斯维加斯房地产的意愿和能力 - 收购必须具有增值性，当前市场情况复杂，借款人对市场变化的认识更快，而一些潜在卖家尚未完全适应，交易能否达成取决于双方是否认识到市场变化并相应调整价格 [129] 问题22: 在当前环境下，公司的合作伙伴和潜在合作伙伴是否开始将公司资本与他们的整体资本成本进行比较 - 公司有责任向现有和潜在合作伙伴解释公司资本的性质和相对成本，与合作伙伴的加权平均资本成本相比，公司资本在合适的资本化率下具有优势，在某些情况下甚至可以低于债务成本 [135]

财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为372.89亿美元，较2021年12月31日的175.97亿美元增长111.9%[21] - 截至2022年6月30日，公司总负债为151.74亿美元，较2021年12月31日的54.10亿美元增长180.5%[21] - 2022年第二季度，公司总营收为6.63亿美元，较2021年同期的3.76亿美元增长76.0%[23] - 2022年上半年，公司总营收为10.79亿美元，较2021年同期的7.51亿美元增长43.6%[23] - 2022年第二季度，公司净亏损为5814.1万美元，而2021年同期净利润为3.03亿美元[23] - 2022年上半年，公司净利润为1.85亿美元，较2021年同期的5.75亿美元下降67.8%[23] - 2022年第二季度，公司基本每股净亏损为0.06美元，2021年同期为0.56美元[23] - 2022年上半年，公司基本每股净利润为0.23美元，2021年同期为1.06美元[23] - 截至2022年6月30日，公司普通股发行和流通股数为9.63亿股，较2021年12月31日的6.29亿股增长53.0%[21] - 2022年第二季度，公司综合收益为2963.9万美元，2021年同期为3.12亿美元[23] - 截至2022年6月30日，公司股东权益总额为2.2114887亿美元，较2020年12月31日的9493.745亿美元增长约133%[25] - 2022年上半年净收入为1.84547亿美元，2021年同期为5.75176亿美元[27] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为9.51134亿美元，2021年同期为4.1047亿美元[27] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为86.42356亿美元，2021年同期为提供4210.5万美元[27] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为75.65609亿美元，2021年同期使用3.61046亿美元[27] - 截至2022年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为6.14001亿美元，较期初减少1.25613亿美元[29] - 截至2022年6月30日，公司总资产为37.041421亿美元，较2021年12月31日的17.482646亿美元增长约112%[32] - 截至2022年6月30日，公司总负债为15.052696亿美元，较2021年12月31日的5.392158亿美元增长约179%[32] - 2022年上半年现金支付利息为1.52794亿美元，2021年同期为1.40738亿美元[29] - 2022年上半年现金支付所得税为208.6万美元，2021年同期为179万美元[29] - 2022年上半年总收入为10.60452亿美元，2021年同期为7.35612亿美元，同比增长44.16%[35] - 2022年上半年净收入为1.79504亿美元，2021年同期为5.72148亿美元，同比下降68.63%[35] - 截至2022年6月30日，合作伙伴资本为21.712517亿美元，2021年12月31日为12.010698亿美元，增长80.78%[37] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为9.38727亿美元，2021年同期为4.07199亿美元，同比增长130.53%[39] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为8.6417亿美元，2021年同期为提供4.3613亿美元[39] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为7.444016亿美元，2021年同期使用3.58143亿美元[39] - 2022年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少2.58957亿美元，2021年同期增加92669万美元[39] - 2022年支付利息现金为1.52794亿美元，2021年为1.40738亿美元[41] - 2022年支付所得税现金为776万美元，2021年为1396万美元[41] - 2022年租赁负债因获得使用权资产产生5.41676亿美元，2021年无此项[41] 公司债务发行情况 - 2022年4月，VICI LP发行多笔高级无抵押票据，包括5亿美元4.375% 2025年到期、12.5亿美元4.750% 2028年到期等[47] - 2022年4月，VICI LP和Co - Issuer发行多笔交换票据，如10.242亿美元5.625% 2024年到期、7994万美元4.625% 2025年到期等[55] - 2020年2月，VICI LP和Co - Issuer发行多笔高级无抵押票据，包括7.5亿美元3.500% 2025年到期、7.5亿美元3.750% 2027年到期等[57] - 2019年11月，VICI LP和VICI Note Co. Inc.发行多笔高级无抵押票据，包括12.5亿美元4.250% 2026年到期、10亿美元4.625% 2029年到期[67] - 2022年4月29日，公司发行了本金总额为10.242亿美元的2024年到期5.625%高级票据等一系列交换票据[174] - 2022年4月29日，公司子公司VICI LP发行了本金总额为5亿美元的2025年到期4.375%高级票据等一系列2022年4月票据[179] - 2019年11月26日，公司发行12.5亿美元4.250% 2026年到期高级票据和10亿美元4.625% 2029年到期高级票据[181] - 2020年2月5日，公司发行7.5亿美元3.500% 2025年到期高级票据、7.5亿美元3.750% 2027年到期高级票据和10亿美元4.125% 2030年到期高级票据[183] 公司抵押贷款协议情况 - 2020年8月31日，公司与Chelsea Piers New York签订8000万美元抵押贷款协议，期限7年[52] - 2020年9月18日，公司与Caesars子公司签订4亿美元抵押贷款协议，期限5年[58] - 2022年7月1日，公司与Great Wolf Resorts Inc.达成最高5900万美元夹层融资贷款协议，用于佛罗里达州南部大狼小屋项目开发[134] - 2022年6月6日，公司与Cabot达成1.2亿美元延迟提取定期贷款协议，用于卡博特柑橘农场改造项目[135] - 2022年4月7日，公司与BigShots Golf达成最高8000万美元抵押贷款协议，用于美国新设施建设[136] 公司房地产投资组合情况 - 截至2022年6月30日，公司房地产投资组合包括43处市场领先的物业，还拥有并运营4个锦标赛高尔夫球场[75] - 自2020年初新冠疫情爆发以来，公司租户运营和高尔夫球场运营曾受临时关闭或限制影响，虽目前已开放运营，但仍可能面临未来限制[77] - 截至2022年7月，公司所有租户均已履行租金义务[78] - 截至2022年6月30日，公司房地产投资组合总额为35.725883亿美元，较2021年12月31日的16.433066亿美元有所增加[137] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，租赁协议下租赁物业的估计残值分别为114亿美元和38亿美元[137] 公司非控股权益情况 - 截至2022年6月30日，公司非控股权益包括约1.3%的第三方持有VICI OP的VICI OP单位，以及20%的第三方持有Harrah's Joliet LandCo LLC[85] 公司会计政策及核算方法 - 公司财务报表按照美国公认会计原则（GAAP）编制，为中期财务信息，未经审计，包含正常应计项目调整，部分前期金额已重新分类以符合本期列报[79][81] - 合并财务报表包括公司、VICI LP及其拥有控制权的子公司的账户，消除了所有公司间账户余额和交易[84] - 公司将原购买期限在三个月或更短的投资视为现金等价物，按成本入账，截至2022年6月30日和2021年12月31日，无受限现金[86] - 公司对销售型租赁和租赁融资应收款的相关收入按有效利率法在适用租赁期限内以恒定回报率确认[94] - 公司对投资的信用损失采用当前预期信用损失（CECL）模型计量，需按季度更新CECL准备，新投资需记录初始CECL准备[98][101] - 公司使用折现现金流模型估计信用损失准备，预计损失通过估计租户和借款人及其母公司担保人的违约概率和违约损失率确定，R&S期间基于当前财务状况和经济条件预测，长期期间采用过去约40年类似信用状况的上市公司平均历史违约率和损失率[99][100] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月内，无冲销或收回情况[103] - 公司按公允价值将衍生金融工具记录在资产负债表的其他资产或其他负债中，对衍生工具公允价值变动的会计处理取决于其用途、是否指定为套期关系及套期关系是否符合套期会计标准[107][108] 公司租赁收入情况 - 2022年3月和6月，凯撒娱乐租赁收入分别占公司租赁收入的45%和57%，2021年为86%；美高梅租赁收入分别占34%和21%[111] - 2022年3月和6月，拉斯维加斯大道的物业分别产生了约46%和43%的租赁收入，2021年为32%[111] - 2022年第二季度，公司销售型租赁收入（不含或有租金）为3.70663亿美元，租赁融资应收款收入为2.51345亿美元[139] - 2022年上半年，公司销售型租赁收入（不含或有租金）为6.92921亿美元，租赁融资应收款收入为3.14364亿美元[139] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，凯撒拉斯维加斯主租赁分别确认约310万美元和610万美元或有租金，2021年同期未确认[145] - 凯撒地区主租赁、乔利埃特租赁、威尼斯人租赁和米高梅主租赁在2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月均未确认或有租金[145] - 玛格丽塔维尔租赁在2022年和2021年截至6月30日的三个月分别确认90万美元和80万美元或有租金，六个月分别确认180万美元和140万美元或有租金[150] - 希腊城租赁在2022年和2021年截至6月30日的三个月分别确认约50万美元和20万美元或有租金，六个月分别确认110万美元和20万美元或有租金[150] 公司重大交易情况 - 2022年4月29日，公司完成MGP交易，总代价116亿美元，承担约57亿美元债务，新增年化租金10.12亿美元[112] - MGP交易中，156,757,773股MGP普通股按1.366的兑换比例转换为214,131,064股VICI普通股，加上MGP基于股票的补偿奖励发行的421,468股，共发行214,552,532股[114] - 公司以44.04亿美元现金赎回美高梅在合伙企业合并中获得的大部分VICI OP单位，赎回后美高梅保留约1220万VICI OP单位[115] - 2022年4月29日，公司签订美高梅主租赁协议，初始年租金8.6亿美元，前10年每年递增2.0%，之后按2.0%和CPI中较高者递增，上限3.0%[116] - 公司保留MGP在BREIT JV的50.1%股权，BREIT JV租赁协议当前年租金约3.038亿美元，公司占1.522亿美元，前15年每年递增2.0%，之后按2.0%和CPI中较高者递增，上限3.0%[116] - 交换要约和同意征求完成后，VICI发行人发行总计41.1亿美元的交换票据，约9000万美元MGP OP票据仍未偿还[118] - MGP交易总代价115.5699亿美元，包括REIT合并对价65.6848亿美元、向美高梅的赎回付款44.04亿美元等，总购买价格172.5999亿美元[122] - 幻影酒店和金矿赌场度假村出售后，美高梅主租赁协议年租金将分别减少9000万美元和4000万美元[123] - MGP交易中收购的净资产总额为1.155699亿美元，其中投资性租赁融资应收款为14.245868亿美元，非合并联营公司投资为1.465814亿美元[124] - 2022年2月23日，公司以40亿美元现金收购威尼斯度假村的土地和房地产资产，威尼斯租户以22.5亿美元收购其运营资产，其中12亿美元为来自LVS的有担保定期贷款[130] - 威尼斯租赁初始年租金为2.5亿美元，初始期限为30年，有两个10年续租选项，年租金将按2.0%和CPI涨幅中较高者递增，上限为3.0%[130] 公司租赁相关其他情况 - 调整20%非控股权益后，凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁的合并当前年租金为6.412亿美元[144] - 凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁当前年租金为6.49572亿美元，凯撒拉斯维加斯主租赁为4.22224亿美元，威尼斯人租赁为2.5亿美元，米高梅主租赁为8.6亿美元，BREIT JV租赁VICI按50.1%比例分摊为1.52203亿美元[146] - 玛格丽塔维尔租赁当前年租金为238.13万美元，希腊城租赁为513.21

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度AFFO为3.055亿美元，即每股0.44美元，总AFFO同比增长19.8%，每股AFFO较上年增长约5.1%，主要因股份数量增加，完全摊薄股份数量增加约26.3% [29] - 截至2022年第一季度末，净债务与调整后EBITDA之比为3.6倍，完成MGP收购后，预计净债务与调整后EBITDA之比约为5.8倍，加权平均利率为4.38%，加权平均到期时间为8.4年 [28] - 公司更新2022年AFFO指引，预计全年AFFO在16.6亿 - 16.9亿美元之间，即每股摊薄后1.89 - 1.92美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年2月完成威尼斯人拉斯维加斯交易，上周完成MGP收购，新增15个A级市场领先资产，包括超33000间酒店客房、360万平方英尺会议空间和数百家餐饮场所 [19] - 公司43个资产组合在三重净租赁领域规模、范围和质量无与伦比，计划继续扩大资产基础 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月拉斯维加斯博彩收入达7.46亿美元，约比2019年水平高35%，第二季度平均每日房价（ADR）比2019年水平高30% [20] - 多家运营商第一季度财报显示美国地区赌场利润率并未下降，4月业绩延续3月强劲势头 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为作为净租赁房地产投资信托基金，在所有周期中实现增长有5个关键能力，包括同店NOI增长、内部融资能力、对现有资产进行增量投资、在资产营销过程减少时寻找收购机会、在高收益市场受限或成本高昂时获得投资级信贷 [12][13] - 公司计划继续扩大资产基础，与现有租户和新运营商合作，追求博彩和非博彩投资机会 [17][20] - 行业竞争方面，越来越多REIT和投资者对博彩房地产感兴趣，公司预计在每个交易中都会面临竞争 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去2年新冠疫情证明公司商业模式具有弹性，租户经营卓越且有流动性，公司在疫情期间按时全额收取租金 [11] - 尽管未来1 - 2年经济前景不明朗，但公司相信租户已为各种情况做好准备，公司有能力在未来继续增长 [12] - 公司认为拉斯维加斯作为旅游目的地具有长期吸引力，地区赌场资产也保持健康 [20][22] 其他重要信息 - 公司于4月18日被标准普尔和惠誉将债务评级上调至BBB - ，拓宽了获得永久债务资本的渠道 [26] - 公司完成50亿美元投资级高级无担保债券发行，混合现金利率为5%，考虑对冲投资组合后有效利率为4.51% [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期交易对未来增长机会的讨论和规划有何影响 - 公司规模、资产规模和范围的变化吸引了更多关注，业务机会漏斗变宽，公司正在积极组织和推进相关工作，通过建立关系寻找房地产投资机会 [34][35] 问题: 对现有资产进行再投资的时机和宏观环境对投资的影响 - 公司会确保投资能带来增值回报，关注宏观趋势，Mirage项目方面，Hard Rock团队正在内华达州进行许可程序，暂无具体时间 [38][40] 问题: 公司对收益率和合同增长的偏好及思考方式 - 公司最终追求与资本成本的利差，每个交易不同，会综合考虑通胀、现金回报率和内部收益率等因素，确保为股东带来增值交易 [42] 问题: ROFRs和其他期权协议的执行情况及吸引力 - 关于拉斯维加斯的ROFR，Caesars已在2022年初启动相关流程，预计年中会有更新，公司会持续关注，若有收购需求需以增值方式进行 [44] 问题: 与运营商沟通中，地区和拉斯维加斯运营利润率受通胀压力的影响 - 租户业务表现强劲，许多租户的利润率和利润额都有所增加，部分租户创下EBITDA纪录，公司租赁协议有CPI保护，租户可根据需求和通胀重新定价 [47][49] 问题: 潜在交易的资本化率是否因资本成本上升而变化 - 目前买卖双方可能存在犹豫，需要时间重新调整和找到平衡，资本成本上升通常会导致资本化率上升，但博彩行业可能因投资者兴趣增加而不会出现资本化率扩张 [51][52] 问题: 拉斯维加斯会议业务未来一年的情况 - 据Caesars、MGM和威尼斯人等运营商反馈，会议业务计划在今年晚些时候恢复，2023年将表现强劲，4月拉斯维加斯酒店客房收入创纪录 [53] 问题: 公司规模扩大后，战略或最低要求是否改变 - 公司一般不会改变，会更关注与合作伙伴的长期增长潜力，而非单个资产的规模或NOI [56][57] 问题: 是否看到更多REIT关注博彩交易，以及与运营商进行控股公司交易的竞争情况 - 行业竞争一直存在，随着公司业务表现出色，吸引了更多潜在投资者，公司预计每个交易都会面临竞争 [59][60] 问题: 如何考虑在利率上升环境下构建新租赁协议的因素和机会 - 每个交易独特，公司确保交易首日增值，会考虑CPI、租金覆盖率、资本化率等因素，与运营商进行谈判，目标是租金尽可能低以保障租户成功 [63][65] 问题: 获得投资级评级后，对非博彩机会的思考 - 公司将继续提升信用评级，降低资本成本，扩大业务机会，实现租户多元化，在博彩内外进行投资 [67][68] 问题: 内部资本来源或现金流资助的收购趋势及今年的可能性 - 公司自由现金流在支付股息后约为4 - 5亿美元，可撬动高达10亿美元的购买力，未来会有更多此类交易，预计未来一年有机会 [70][75] 问题: 关于The Flamingo的营销情况及目标资本化率 - 公司未对该问题进行具体回应 [78] 问题: 根据当前通胀数据，剩余年份租赁协议的 escalators 指导情况 - 指导包括基本情况的 escalators，但不包括CPI估计，因为无法预测未来，对于Caesars的两个租赁协议，11月的租金调整将参考7 - 9月的CPI数据与上一年对比 [82][86] 问题: 如何看待拉斯维加斯土地持有情况及开发或变现流程 - 公司在拉斯维加斯有34英亩未开发土地，若开发将与Caesars合作，近期土地价格上涨使公司土地更有价值 [89][90] 问题: 赌场房地产的私人投资者或非公开交易参与者的竞争情况是否因债务资本成本变化而改变 - 机构对净租赁行业的兴趣增加，特别是博彩房地产，但由于利率上升，目前市场可能存在一定犹豫，但投资者仍有大量资金 [92][94]

财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为2.1741321亿美元，较2021年12月31日的1.7597373亿美元增长23.54%[20] - 2022年第一季度，公司总营收为4.16625亿美元，较2021年同期的3.7431亿美元增长11.30%[22] - 2022年第一季度，公司净收入为2.42688亿美元，较2021年同期的2.72099亿美元下降10.81%[22] - 2022年第一季度，公司基本每股净收入为0.35美元，较2021年同期的0.50美元下降30%[22] - 2022年第一季度，公司综合收入为3.48994亿美元，较2021年同期的2.82179亿美元增长23.68%[22] - 2022年第一季度，公司经营活动提供的净现金为2.98173亿美元，较2021年同期的1.55726亿美元增长91.47%[27] - 2022年第一季度，公司投资活动使用的净现金为4.028245亿美元，而2021年同期为提供3.2409亿美元[27] - 2022年第一季度，公司融资活动提供的净现金为3.55916亿美元，而2021年同期使用1.81598亿美元[27] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为5.68702亿美元，较期初的7.39614亿美元减少23.11%[27] - 2022年第一季度，公司宣布每股普通股股息为0.36美元，2021年同期为0.33美元[24] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为2.1626521亿美元和1.7482646亿美元[32] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司总营收分别为4.07999亿美元和3.67497亿美元[34] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司净利润分别为2.40652亿美元和2.70891亿美元[34] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司经营活动产生的净现金分别为2.93218亿美元和1.5635亿美元[39] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司投资活动使用的净现金分别为4.027791亿美元和提供3.3643亿美元[39] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司融资活动提供的净现金分别为3.562814亿美元和使用1.79071亿美元[39] - 2022年和2021年，公司支付的利息现金分别为4892.1万美元和6970.4万美元[29][42] - 2022年和2021年，公司宣布但未支付的股息分别为2.69429亿美元和1.77217亿美元[29] - 截至2022年3月31日，公司房地产投资组合总额为2.0431036亿美元，2021年12月31日为1.6433066亿美元[132] - 2022年第一季度公司销售型租赁收入（不含或有租金）为3.22258亿美元，2021年同期为2.89574亿美元[134] - 2022年第一季度，公司信用损失准备金增加8080万美元，主要因威尼斯收购相关事项及市场波动导致租户违约概率上升[152] - 2021年第一季度，公司信用损失准备金减少440万美元，主要因租户经济前景改善使违约概率下降[153] - 2022年第一季度，房地产投资组合信用损失准备金期末余额为615,146千美元，2021年同期为549,499千美元[156] - 截至2022年3月31日，其他资产总计741,583千美元，较2021年12月31日的424,693千美元有所增加[160] - 截至2022年3月31日，其他负债总计592,183千美元，较2021年12月31日的375,837千美元有所增加[162] - 截至2022年3月31日，公司总债务面值为53.5亿美元，账面价值为52.97014亿美元；截至2021年12月31日，总债务面值为47.5亿美元，账面价值为46.94523亿美元[163] - 2022年第一季度，循环信贷安排和延迟提取定期贷款的承诺费均为0.375%[164] - 截至2022年3月31日，公司未来最低债务还款安排为：2025年7.5亿美元、2026年18.5亿美元、2027年7.5亿美元、之后20亿美元，总计53.5亿美元[167] - 2022年第一季度，公司衍生金融工具在其他综合收益中记录的未实现收益为1.08611亿美元，2021年为1237.8万美元；2021年利息费用中记录的利息为1082.6万美元，2022年为0[199] - 截至2022年3月31日，公司远期利率互换衍生金融工具公允价值为1.09495亿美元，2021年12月31日为88.4万美元[200] - 截至2022年3月31日，公司投资租赁融资应收款账面价值26.50633亿美元，公允价值31.23206亿美元；投资贷款账面价值5.13128亿美元，公允价值5.14173亿美元等[201] - 截至2022年3月31日，公司经营租赁使用权资产为4970万美元，对应租赁负债也为4970万美元[207] - 截至2022年3月31日，公司经营转租使用权资产和负债均为3310.5万美元[212] - 2022年第一季度租金收入和费用为6,484千美元，2021年同期为5,652千美元；2022年第一季度合同租金为6,678千美元，2021年同期为5,838千美元[214] 各条业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，凯撒租赁收入分别占公司租赁收入的76%和86%，拉斯维加斯大道物业租赁收入分别占38%和32%[116] - 凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁当前年租金调整后为6.412亿美元[139] - 凯撒拉斯维加斯主租赁在2022年第一季度确认约310万美元或有租金，2021年同期无[140] - 玛格丽塔维尔租赁在2022年第一季度确认约90万美元或有租金，2021年同期约60万美元[145] - 希腊城租赁在2022年第一季度确认约50万美元或有租金，2021年同期无[145] 公司业务运营相关 - 公司拥有并运营4个锦标赛高尔夫球场[82] - 公司是美国联邦所得税目的下的房地产投资信托基金，一般情况下，若每年将净应税收入全部分配给股东并保持REIT资格，无需缴纳美国联邦所得税[83] - 自2020年初新冠疫情爆发，公司租户运营和高尔夫球场运营受到政府和监管行动影响，虽目前已开放运营，但仍可能受未来限制影响[84] - 公司租户近期在许多租赁物业的表现达到或超过疫情前水平，但仍面临运营和财务挑战[84] - 所有租户截至2022年4月已履行租金义务[85] - 公司非控股权益代表第三方对Harrah's Joliet LandCo LLC 20%的所有权[92] - 除JACK Cleveland/Thistledown租赁和Caesars Regional Master Lease的Harrah's Original Call Properties资产组件外，所有租赁协议的土地和建筑组件符合销售型租赁定义[95] - JACK Cleveland/Thistledown租赁和Caesars Regional Master Lease的Harrah's Original Call Properties资产组件按融资应收款核算[97] - 公司采用折现现金流模型估计信用损失准备[104] - 信用损失准备估计需考虑租户和借款人及其母公司担保人的违约概率和违约损失率，R&S期间基于当前财务状况和经济条件预测，长期期间采用过去约40年类似信用状况上市公司的平均历史违约率和损失率[105] - 2022年和2021年第一季度无冲销或收回款项[108] - 其他收入主要为某些地面和使用租赁的转租收入[109] - 公司使用衍生工具减轻利率波动影响，不用于投机或交易目的[115] 公司重大交易相关 - 2022年4月，公司发行了总计5亿美元的4.375%高级无抵押票据等不同期限和利率的票据[48] - 2022年4月29日，公司完成MGP交易，以172亿美元收购MGP，其中承担约57亿美元债务，该交易为公司增加10.12亿美元年化租金[117] - MGP交易中，MGP普通股每股兑换1.366股公司普通股，MGM持有的MGP B类股在合并生效时注销[119] - 公司用2022年4月票据收益以44.04亿美元赎回MGM在合伙企业合并中获得的大部分VICI OP单位，赎回后MGM保留约1220万VICI OP单位[120] - MGM主租赁初始期限25年，初始年租金8.6亿美元，前10年年增长率2%，之后为2%和CPI涨幅较大值，上限3%；幻影酒店出售后年租金减至7.7亿美元[120] - BREIT JV租赁当前年租金约3.038亿美元，其中MGP投资部分约1.522亿美元，初始期限30年，前15年年增长率2%，之后为2%和CPI涨幅较大值，上限3%[120] - 完成交换要约和同意征求后，VICI发行人发行不同期限和利率的高级票据，总本金约41.09亿美元[122][123] - 幻影酒店 severance租赁初始年租金9000万美元，预计2022年下半年完成交易，公司可能为硬石酒店幻影酒店再开发提供最多15亿美元资金[123] - 公司预计MGP收购按资产收购处理，MGM主租赁按销售型租赁和融资应收款处理，BREIT JV按权益法投资处理[123] - 2022年2月23日公司以40亿美元现金收购威尼斯度假村土地和房地产资产，威尼斯租户以22.5亿美元收购运营资产，其中12亿美元为来自LVS的有担保定期贷款[126] - 威尼斯租赁初始年租金为2.5亿美元，初始期限30年，有两个10年续租选项，年租金自第三租赁年开始或度假村净收入恢复到2019年水平后按2%-3%递增[126] - 公司与威尼斯租户签订协议，将为度假村开发建设项目提供最高10亿美元资金，2022年第一季度为此记录830万美元CECL准备金[127] - LVS与威尼斯租户达成协议，为其2023年前租金义务提供支持，若2022年度假村EBITDAR达到或超过5.5亿美元可提前终止[128] - 2021年9月3日公司与EBCI子公司就印第安纳州南部凯撒度假村签订租赁协议，初始年租金3250万美元，期限15年，有四个5年续租选项[129] - 2021年6月16日公司与大狼度假村附属公司签订夹层贷款协议，为马里兰州大狼小屋开发提供最高7950万美元融资，利率8%，期限3年，有两次12个月延期选项，截至2022年3月31日已支付约4920万美元[130] - 2022年4月7日，公司与BigShots Golf签订高达8000万美元的抵押贷款协议，年利率10%，初始期限5年，有两次12个月延期选择权[125] 公司债务相关 - 切尔西码头抵押贷款为8000万美元，期限7年，于2020年8月31日签订[54] - 2022年4月发行的交换票据总本金分别为2024年到期的10.242亿美元（利率5.625%）、2025年到期的7.994亿美元（利率4.625%）、2026年到期的4.805亿美元（利率4.500%）、2027年到期的7.295亿美元（利率5.750%）、2028年到期的3.493亿美元（利率4.500%）、2029年到期的7.271亿美元（利率3.875%）[58] - 2020年2月发行的票据总本金分别为2025年到期的7.5亿美元（利率3.500%）、2027年到期的7.5亿美元（利率3.750%）、2030年到期的10亿美元（利率4.125%）[59] - 论坛会议中心抵押贷款为4亿美元，期限5年，于2020年9月18日签订[60] - 2019年11月发行的票据总本金分别为2026年到期的12.5亿美元（利率4.250%）、2029年到期的10亿美元（利率4.625%）[73] - 2022年4月29日，公司发行了总计41.099亿美元的交换票据，包括不同到期日和利率的高级票据[168] - 交换票据发行后，仍有总计8900万美元的MGP OP票据未偿还，涉及不同到期日[170] - 2022年4月29日，公司子公司VICI LP发行了总计50亿美元的4月2022票据，用于支付收购款项和偿还循环信贷安排余额[172] - 2019年11月26日，公司发行了总计22.5亿美元的11月2019票据，包括2026年到期和2029年到期的高级票据[174] - 2020年2月5日，公司发行了总计25亿美元的2月2020票据，包括2025年、2027年和2030年到期的高级票据[176] 公司信贷安排相关 - 2022年2月8日，公司终止了有担保循环信贷安排和现有信贷协议，并签订了新的信贷协议[165] - 循环信贷安排和延迟提取定期贷款的利率基于信用评级定价，范围分别为SOFR加0.775% - 1.325%和SOFR加0.85% - 1.60%，另有0.10%调整[164] - 截至2022年3月31日，VICI LP的受限净资产约为75亿美元[181] - 2022年2月8日，VICI LP签订信贷协议，包括25亿美元的循环信贷安排（2026年3月31日到期）和10亿美元的延迟提取定期贷款（2025年3月31日到期），循环信贷安排有两次6个月延期选项，延迟

业绩总结 - VICI Properties Inc. 自成立以来的投资总额约为295亿美元，已筹集股本约120亿美元，租金收入约为19亿美元[8] - VICI的租金收入在2021年达到了21,280万美元，年增长率为5.9%[19] - 2021年净收入为10.14亿美元，较2020年的8.92亿美元增长了13.5%[158] - 2021年调整后的EBITDA为13.07亿美元，较2020年的11.19亿美元增长了16%[158] - 2021年调整后的资金运营（AFFO）为10.47亿美元，较2020年的8.36亿美元增长了25.3%[158] 用户数据 - VICI的租金收集率为100%，截至2022年2月，所有租金均以现金形式收集[11] - VICI的调整后EBITDA在2021年达到25.73亿美元，较2017年的6.9亿美元增长了272%[86] - VICI的同店AFFO年增长率为2.6%，基于合同年租金增长的预期[102] - VICI的年度现金租金为1,566百万美元，预计通过收购MGM增长至2,575百万美元[91] 市场扩张与并购 - VICI正在进行的MGM增长物业交易预计将进一步增强其市场地位和财务表现[20] - MGM GROWTH PROPERTIES的收购总金额为172亿美元[24] - 预计交易将在2022年上半年完成[24] - VICI在收购MGP后，预计将进一步增强和多样化其资产组合[59] - VICI的资产组合在15个州实现地理多样化，拉斯维加斯的资产占比为45%[59] 新产品与新技术研发 - VICI的投资策略包括与现有租户和合作伙伴合作，投资于房地产开发和资本改善[82] - VICI有机会在未来5年内为Great Wolf Resorts提供总计3亿美元的夹层融资，用于国内外室内水上乐园度假村的开发和建设[173] - VICI将有机会为在美国建设最多五个BigShots Golf™设施提供高达8000万美元的抵押融资[173] 负面信息 - VICI在COVID-19大流行期间收取了100%的租金，显示出其收入的韧性[70] - VICI的总债务为53.5亿美元，现金及现金等价物约为4.3亿美元，净债务为49.2亿美元[129] 未来展望 - VICI的目标是通过创造性地结构化融资来推动AFFO增长和为股东提供优越回报[84] - VICI的目标是实现10-12%的总股东回报，结合可持续的AFFO增长和股息收益[102] - VICI的年度保留自由现金流约为500百万美元，用于未来收购[102] - VICI的信用评级机构对其收购MGM的公告持积极态度，可能会提升其信用评级[132]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年公司累计宣布290亿美元的收购，筹集超过120亿美元的普通股股权 [10] - 2021年全年公司AFFO为10.474亿美元，即每股1.82美元，较上一年增长25.3%，每股AFFO增长约11% [31] - 2021年底公司净债务与EBITDA的比率为3.1倍，威尼斯收购完成后，该比率为3倍 [34] - 公司预计2022年AFFO在13.17亿 - 13.47亿美元之间，即每股摊薄后1.80 - 1.84美元，较2021年实际AFFO增长27.2% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，威尼斯酒店近7100间客房实现100%入住率，产生1.54亿美元的调整后物业EBITDA，利润率为34.5%，按此计算年化EBITDA将超过6亿美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 自宣布收购威尼斯酒店以来，拉斯维加斯的资本化率出现压缩，城市中心交易的资本化率为5.5%， Cosmopolitan的资本化率为4.97% [20] - 自宣布收购MGP以来，地区资本化率持续压缩，Encore Boston Harbor近期交易的资本化率处于5%以上 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在博彩行业寻求增长机会，同时开始向其他休闲领域分配资本 [23] - 公司的增长战略包括执行嵌入式增长管道中的机会、评估公开市场博彩交易、与现有租户合作开展高回报增长项目以及研究休闲和体验式投资及大规模并购机会 [24] - Realty Income进入博彩资产类别对公司来说是积极的，有助于该资产类别的机构化，但公司也需努力降低资本成本以应对竞争 [39][40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为博彩房地产将成为主流房地产资产类别，其投资特性优于许多其他房地产资产类别 [21] - 公司对实现投资级评级充满信心，认为2021年和2022年初的行动将使公司能够在筹集所需债务时进入投资级市场 [25][30] 其他重要信息 - 公司于2022年2月23日完成对威尼斯酒店的收购，以约每平方英尺300美元的价格购入，较重置成本有62%的折扣，资本化率为6.25% [14][15][17] - 公司对MGP的收购预计在2022年上半年完成 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Realty Income进入博彩资产类别对VICI意味着什么 - 这是积极的，有助于博彩资产类别的机构化，但公司需努力降低资本成本以应对竞争 [39][40][41] 问题2: MGP交易的预计完成时间以及债务市场情况和预计发行债务的定价 - 公司正在与各相关司法管辖区推进流程，具体时间暂未确定 [43] - 公司已建立20亿美元的对冲投资组合以降低市场波动影响，预计在获得监管批准后将在投资级市场发行债务，10年期债券定价在国债收益率基础上高出100 - 200个基点 [44][45] 问题3: 在MGP交易仍未完成且资本成本较高的情况下，公司购买更多资产的意愿如何 - 公司会谨慎评估机会，只有在认为是最佳资本使用方式时才会分配资本 [50][51] - 公司在博彩和休闲领域保持积极沟通，但会审慎使用资本 [53] 问题4: 公司是否会考虑出售资产或提高杠杆率来获取资金 - 公司会考虑资产回收、合资机会和发行OP单位等方式获取资金 [55] - 公司在杠杆率方面较为自律，目标是将净债务与EBITDA的比率控制在5 - 5.5倍，最高不超过6倍 [56] 问题5: 公司是否曾尝试收购Encore Boston，以及Wynn为何不进行招标流程 - 公司未参与该交易，需向Wynn询问不进行招标流程的原因 [60] - 该交易对公司房地产价值是一种验证 [61] 问题6: 合作伙伴物业增长基金的交易可能性以及达到10亿美元和15亿美元上限的潜力 - 公司与租户就使用资本进行增长项目进行积极对话，该基金受到租户欢迎，未来可能有大型增长项目 [62] - 当项目达到必要的回报门槛时，公司的资本成本相对于租户的加权平均资本成本具有竞争力 [63][64][65] 问题7: 潜在ROFR和印第安纳州Caesars资产的定价方式以及是否会影响近期交易意愿 - 公司可在2024年12月31日前以7.7%的资本化率收购这两项资产，Caesars团队可按8%的资本化率出售给公司，LTM覆盖率设定为1.3倍 [67] - 这两项资产是优质资产，具有增长潜力，公司会评估如何将其纳入增长计划 [66][68] 问题8: 公司目前不太愿意在哪些地理区域或市场细分领域进行扩张 - 公司表示目前没有明确不愿意进入的领域，而是关注有机会获取房地产的地区，如拉斯维加斯市中心、里诺、科罗拉多、罗德岛和匹兹堡等 [75][76][77] 问题9: 当前宏观环境是否影响公司并购讨论的时间或节奏 - 公司学会应对市场波动，不会因波动而停止发展关系，会继续专注于发展关系以推动交易流 [78][79] 问题10: Realty Income收购Encore Boston的低于6%的资本化率是否标志着地区资产估值的转折点或新常态 - 该交易为最高层级的地区资产设定了新的基准资本化率，可能会对其他地区资产产生影响，因为这些资产具有良好的抗风险能力和较低的价格 [84][86][87] 问题11: 公司在国际市场上关注哪些特定市场 - 公司关注加拿大、澳大利亚、新加坡、日本、欧洲和英国等市场，但欧洲和英国的博彩市场机会相对较少 [88] 问题12: 公司未来如何考虑发行股权，以及如何消除股票的悬而未决问题 - 公司希望建立更可持续的业务模式，减少大规模股权融资 [94][95][97] - 公司已为MGP交易筹集足够的股权，未来只需筹集债务 [101] - 公司会考虑各种融资方式，优先避免大规模股权融资，以让股东实现资产重估 [103] 问题13: 公司是否正在讨论通过合资企业、出售土地或资产等方式进行融资 - 公司正在考虑这些方式，并将战略性地使用留存现金，预计MGP交易完成后每年将有5亿美元的自由现金流，可提供10亿美元的购买力 [104][106] 问题14: 如何看待Encore和Wynn交易的租赁结构，以及公司在博彩房地产增长中的关键因素 - 公司与Realty Income的租赁结构和风险状况不同，租金增长幅度和资本支出对公司更为重要 [109] - 公司认为CPI保护是目前非常关键的因素，部分租约有上限，部分没有 [112][113] 问题15: MGP交易的主要障碍是什么，以及实现投资级评级的时间线 - 公司正在与各相关司法管辖区推进流程，对上半年完成交易充满信心 [120] - 公司与评级机构保持定期沟通，预计获得最终批准后评级机构将迅速采取行动，之后公司将以升级后的评级进入债务市场 [118][119][121] 问题16: 预计筹集44亿美元永久债务后，公司的杠杆率情况，以及在获得投资级评级和完成MGP交易之前是否有能力进行潜在投资 - 威尼斯和MGP交易完成后，公司的净债务与EBITDA比率预计为5.8倍，在S&P目标范围内 [123] - 公司会评估每个机会，如果交易有意义且对股东有增值作用，将有能力同时进行多项交易 [123]

公司债务情况 - 2025年到期的高级无抵押票据本金总额为7.5亿美元，利率3.500%[13] - 2026年到期的高级无抵押票据本金总额为12.5亿美元，利率4.250%[13] - 2027年到期的高级无抵押票据本金总额为7.5亿美元，利率3.750%[14] - 2029年到期的高级无抵押票据本金总额为10亿美元，利率4.625%[14] - 2030年到期的高级无抵押票据本金总额为10亿美元，利率4.125%[15] - MGP OP发行的2024年到期高级票据利率为5.625%[45] - MGP OP发行的2025年到期高级票据利率为4.625%[45] - MGP OP发行的2026年到期高级票据利率为4.500%[45] - MGP OP发行的2027年到期高级票据利率为5.750%[45] - 2017年10月运营合伙企业子公司发行7.669亿美元8.0%的2023年到期第二优先高级有担保票据，截至2019年12月31日剩余本金4985万美元于2020年2月20日全部赎回[51] - 凯撒宫拉斯维加斯的资产级房地产抵押贷款融资为15.5亿美元，于2017年10月6日产生，2019年11月26日全额偿还[23] - 2017年12月VICI PropCo签订的五年期第一留置权循环信贷安排于2022年2月8日终止[52] - 2017年12月VICI PropCo签订的七年期高级有担保第一留置权定期贷款B安排于2021年9月15日全额偿还[52] 公司物业情况 - 公司目前拥有28个市场领先物业，面积超6200万平方英尺，位于12个州，约25000间酒店客房，超250家餐厅、酒吧和夜总会；预计2022年上半年MGP交易完成后，将拥有43个市场领先物业，其中10个位于拉斯维加斯大道，面积1.17亿平方英尺，57500间酒店客房，超400家餐厅、酒吧和夜总会[58] - 公司拥有约34英亩位于拉斯维加斯大道及周边的未开发或开发不足土地，租给了凯撒娱乐[59] - 公司拥有并运营4个锦标赛高尔夫球场，其中2个靠近拉斯维加斯大道[59] - 公司当前有28个赌场度假村和4个高尔夫球场，共32处物业[74][75] - 公司当前物业赌场面积约2115千平方英尺，有39510个博彩单位和25062间酒店客房[74][75] - 预计2022年上半年完成MGP交易，将新增15处优质物业，其中7处位于拉斯维加斯大道，8处为地区性博彩目的地[68] - 完成MGP交易后，公司物业将服务额外3个大都市统计区[68] - 公司旗下Harrah's Joliet Landco LLC是一家合资企业，公司拥有其80%的所有权并担任管理成员[75] - 公司物业100%根据长期三净租赁协议出租，租户包括凯撒、彭尼国家等[69] - 公司旗下15个运营物业总面积163.1万平方英尺，有27411个游戏单元和32675间酒店客房[78] - 公司旗下3个待售物业总面积13.8万平方英尺，有3140个游戏单元[78] - 曼德勒海湾和拉斯维加斯美高梅大酒店房地产资产由BREIT JV持有，公司在MGP交易完成后将拥有50.1%的所有权[78] - 公司与凯撒就印第安纳波利斯的两个博彩设施签订的买卖权协议，收购价格为初始年租金的12.5 - 13.0倍，租赁回租初始年租金为收购时该物业过去四个季度EBITDA除以1.3 [82] - 公司与凯撒就凯撒论坛会议中心签订的买卖权协议，收购价格为初始年租金的13.0倍，初始年租金在2500万 - 3500万美元之间[82] - 公司拥有并运营4个高尔夫球场，与凯撒的高尔夫球场使用协议年收入约为1.53亿美元[86] - 截至2021年12月31日，Caesars在国内运营52处房产，包括20处自有运营房产、6处代第三方管理或冠名房产、18处从公司租赁的房产和8处从其他第三方租赁的房产[87] 公司业务运营情况 - 公司将物业租给凯撒娱乐、 Penn National等公司的子公司或管理的实体，凯撒娱乐是最大租户，MGP交易完成后，米高梅和凯撒娱乐将成为最大租户[60] - 自2020年初新冠疫情爆发以来，公司租户运营和高尔夫球场运营曾受政府临时关闭或限制措施影响，虽目前均已开放运营，但仍可能面临未来运营限制[63] - 所有租户截至2022年2月已履行租金义务，公司作为三净出租人，认为自身处于较强债权人地位[65] - 公司为JACK Thistledown Racino的新游戏露台设施建设提供1800万美元资金，每年增加180万美元租金[84] - 公司与硬石协商为幻影酒店高达15亿美元的重建项目提供资金[84] - 公司与威尼斯租户签订协议，为威尼斯度假村的开发和建设项目提供高达10亿美元资金[85] - 公司贷款组合包括3项房地产债务投资[80] 公司人员情况 - 公司首席执行官和总裁兼首席运营官在房地产投资信托、博彩和体验式房地产行业平均有超30年经验[71] - 公司首席财务官和总法律顾问在房地产投资信托、房地产和酒店行业平均有超20年经验[71] - 截至2021年12月31日，公司50%的独立董事为女性，其中1位具有不同种族背景[72] - 公司董事会领导中（包括董事会主席和各委员会主席）50%为女性[72] - 截至2021年12月31日，公司约有152名员工，其中105名为全职员工[94] - 截至2021年12月31日，公司18名员工在运营合伙企业工作，134名员工在VICI Golf工作[94] - 截至2021年12月31日，公司43%的董事（50%的独立董事）、50%的董事会领导、50%的企业员工和25%的高管为女性[95] - 截至2021年12月31日，公司14%的董事和39%的企业员工为少数族裔[95] - 公司通过年度独立第三方员工满意度调查衡量组织文化、包容性和员工敬业度[95] 公司协议情况 - 公司与Caesars签订了Caesars担保协议，包括拉斯维加斯主租赁协议担保、地区主租赁协议担保和乔利埃特租赁协议担保[89] - 公司与Caesars签订了税务事项协议，约定了税务支付、退税权利和责任分配等事项[89] 公司竞争与风险情况 - 公司在房地产投资方面与其他REITs、博彩公司等竞争，物业收入依赖租户和运营商与其他博彩运营商的竞争[92] - 公司作为房东在房地产市场与众多开发商、业主和收购方竞争，竞争受多种因素影响[93] - 公司业务面临多种风险，包括依赖租户、疫情影响、集中于拉斯维加斯大道、监管审批、租约续约、租户破产等[56] - 公司债务风险包括市场价格和交易量波动、大量债务、未来债务增加、MGP交易后可能无法实现预期收益、股息支付可能变化等[57] - 公司可能因COVID - 19疫情面临诸多风险，如影响租户履约能力等[115,116,118] - 公司面临与未决MGP交易相关的风险，包括交易完成及实现预期收益的不确定性[119] - 公司依赖租户支付租金，租户业务受影响会对公司产生负面影响[119] 公司基本信息与目标 - 公司于2016年7月5日在特拉华州成立为有限责任公司，2017年5月5日根据马里兰州法律转换为公司[110] - 公司投资目标是增加运营现金流、实现可持续长期增长和最大化股东价值[106] - 公司业务主要集中在博彩、酒店、娱乐和休闲领域的物业及相关活动[106] - 公司预计在资本结构中使用杠杆，董事会未限制债务总额[109] - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以获得REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免当前美国联邦企业所得税[119,120] - 公司短期投资级商业票据和政府支持企业发行的贴现票据的原始期限在91至180天之间[108] - 公司投资可能涉及房地产债务、证券等多种形式[108] - 公司以房地产投资信托（REIT）身份运营，若每年向股东分配全部净应税收入并保持REIT资格，一般无需缴纳美国联邦所得税[62] - 公司专注通过管理体验式资产增长、优化资本结构等实现长期总回报，评估并可能机会性地进行增值收购或投资[60] 公司福利与文化情况 - 公司提供包括401(k)计划、医疗、牙科和视力保险等在内的综合员工福利套餐，并于2022年1月为企业团队实施了某些扩展福利[95] 公司收购情况 - 2022年2月23日公司与阿波罗完成对威尼斯人度假村的收购[53]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度净收入和FFO为1.619亿美元，即每股0.28美元，而2020年9月30日结束的季度为3.983亿美元，即每股0.74美元，同比下降主要与2020年第三季度租赁修改时一次性非现金收益3.334亿美元、当前季度债务清偿和利率互换终止损失7990万美元以及2020年第三季度与2021年第三季度CECL备抵金非现金减少1.68亿美元有关 [38] - 2021年第三季度AFFO为2.574亿美元，即每股摊薄后0.45美元，总AFFO较2020年第三季度增长12.9% [39] - 截至季度末，公司未偿债务总额为48亿美元，加权平均利率为4.1%，债务加权平均到期时间约为6.3年，2024年前无债务到期，截至9月30日，净债务与LTM调整后EBITDA之比为3.1倍，目前流动性约为49亿美元 [33] - 公司更新2021年全年AFFO指引，预计在14 - 14.5亿美元之间，较之前指引中点增加2000万美元，修订后的2021年全年AFFO每股指引为1.79 - 1.80美元，较之前指引中点每股低约0.05美元，低于当前共识的1.83美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第三季度，公司宣布以172亿美元收购MGM Growth Properties，使48个月内总投资接近30亿美元 [21] - 公司与ClubCorp达成战略安排，为其提供高达8000万美元的抵押贷款融资，用于在美国开发5个Big Shot Golf设施，公司拥有收购相关房地产资产的看涨期权以及未来债务融资的优先购买权 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯金沙集团报告拉斯维加斯威尼斯人度假村第三季度调整后物业EBITDA达1.32亿美元，季度酒店入住率达97%，2022 - 2027年团体预订强劲，该季度会议和会展业务有限，国际旅行几乎没有 [26] - 公司以6.25%的资本化率宣布收购威尼斯人房地产后，拉斯维加斯大道的资本化率出现压缩，ARIA和VDARA以及City Center的房地产交易资本化率为5.5%，科斯莫波利斯的房地产交易资本化率略低于5%，即租金倍数为20.1倍 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于三个关键因素：在资产类别机构化早期快速增长；在他人不确定、不愿意或资金不足时增长；与优秀合作伙伴共同增长，公司前四年近30亿美元的投资使其与美国各地优秀运营商建立合作关系 [12][18][20] - 公司未来将在多个增长支柱上努力，包括执行嵌入式增长管道内的交易、美国和国际公开市场博彩交易、通过物业增长基金为现有租户合作伙伴的高回报增长项目提供资金、休闲和体验式投资以及持续大规模并购 [24] - 行业处于发展阶段，美国博彩房地产仍有近60%未被REITs持有，公司已在拉斯维加斯大道建立领先的专有所有权地位，完成MGP收购后将拥有美国博彩房地产最大、质量最高的区域投资组合 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 博彩行业运营基本面强劲，赌场运营商对其物业前景乐观，利润率扩张持续，行业财务业绩出色，拉斯维加斯尤其如此，尽管第三季度会议和会展业务有限、国际旅行几乎没有，但威尼斯人度假村仍取得创纪录业绩 [25][26] - 公司认为增长前景非常乐观，资产负债表的转型使其有望继续成功，接近投资级信用评级，完成待定收购交易后，预计企业价值约为450亿美元，远大于大多数直接REIT竞争对手 [28] 其他重要信息 - 公司于8月4日宣布定期季度现金股息为每股0.36美元，较第二季度股息增长9.1%，第三季度股息于10月7日支付给9月24日登记在册的股东 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 威尼斯人交易从今年晚些时候推迟到2022年第一季度的原因 - 由于交易需要运营商Apollo进行监管审批，目前Apollo正在进行监管流程 [48][49] 问题: 威尼斯人交易的推迟是否会影响MGP交易的时间 - 两者无关，预计不会影响之前披露的MGP交易时间 [50][51] 问题: 拉斯维加斯主租赁的更新情况 - 预计从11月1日起的下一租赁年度，拉斯维加斯主租赁将随约5%的CPI（有2%的下限）进行约5%的上调 [52][53] 问题: 谈谈刚宣布的JACK租赁修正案，以及是否有机会对其他租赁进行类似修改以降低可变租金部分 - 博彩行业租赁发展仅8年，随着交易进行，公司和运营商不断优化租赁结构，去除不合理的遗留部分，向“行业标准”迈进，JACK租赁修正案对双方是双赢 [55][56] 问题: 展望2022年，公司对执行ROFRs或看跌看涨期权的想法 - 公司在拉斯维加斯有一些ROFRs，Caesars首席执行官表示可能出售一项资产，公司将参与该过程；2022年1月生效的印第安纳波利斯两项大型资产的看跌看涨期权，公司将持续关注，这些资产在不断发展 [57][58] 问题: 区域博彩资产定价仍存在脱节，何时能看到区域市场资本化率压缩 - 如同其他资产类别机构化过程，投资活动会从核心市场辐射到其他市场，区域博彩市场也会如此，虽然存在一些监管摩擦点，但随着人们认识到区域资产的优势，资本化率压缩会逐渐实现 [59][60] 问题: 公司多年来多元化取得成功，是否有长期目标的最优组合，如租户、地理或博彩与非博彩业务 - 公司关键是继续多元化租户基础，目前无法确定博彩和非博彩业务的具体占比以及最终租户数量，MGP交易后45%的租金将来自拉斯维加斯，55%来自区域资产，未来仍有多元化机会 [63][64] 问题: 从长远来看，iGaming是否会蚕食实体博彩业务，对公司长期战略有何影响 - iGaming的影响仍有待观察，公司对体育博彩持乐观态度，认为其是博彩行业强大的受众扩张顺风因素，iGaming方面存在不同观点，公司会持续关注 [65][66] 问题: 公司45%的租金来自拉斯维加斯，考虑到威尼斯人交易、MGP合并、两项ROFRs和土地地块，公司是否对拉斯维加斯的风险敞口感到满意，是否会出售资产以降低风险 - 拉斯维加斯是独特的生态系统，基础设施无与伦比，公司对拉斯维加斯的发展感到兴奋，消费者在疫情后大量回归，未来随着各细分市场恢复，情况会更好 [73][76] 问题: 博彩运营商向iGaming或数字化转型的投资和资金需求，对潜在资产上市和公司有何影响 - 以公司最大租户Caesars为例，其在实体设施和数字化方面都有大量投资，目标是建立全渠道营销能力，吸引消费者，博彩行业正处于充满活力和令人兴奋的时期 [79][80] 问题: 公司增长支柱的潜力规模如何 - 以国内博彩业务为例，公司在拉斯维加斯市中心和区域市场、以及一些其他地区仍有未涉足的机会，分析显示这些市场有大量租金和EBITDA潜力；公司每周或每月处理的交易总价值超过50亿美元；VICI Partner Property Growth Fund与现有租户合作的高回报项目投资可能达数亿美元；国际市场虽难以量化，但公司会逐步拓展 [86][87][89] 问题: 公司对Big Shot设施的融资安排，如何评估房地产价值，以及该娱乐驱动范围空间和Big Shots的增长潜力 - 融资利率为10%，若选择售后回租，看涨期权执行的资本化率为8%，公司对与ClubCorp和Big Shot团队的合作感到兴奋，他们有良好的发展管道，将拓展到一些公司无法涉足博彩业务的市场 [93][94] 问题: 为现有租户合作伙伴提供高回报增长项目投资的经济情况与传统售后回租相比如何 - 两者经济情况应非常相似，投资需有足够回报，公司通过增量租金获得回报，运营商通过品牌、智力资本和运营投资获得回报，公司资产规模和质量提供了独特的投资机会 [98][99][100] 问题: 公司如何看待规模和纳入指数对未来REIT整合的影响 - 关键因素是能否获得有价值的物业、人才和管理平台，目前公司不将其作为优先事项，认为现有业务仍有很大发展空间，但也会关注相邻并购的机会 [101][102][103] 问题: 公司在非博彩业务扩张方面，是否会继续通过建立贷款项目走向所有权，投资级评级对非博彩投资有多重要 - 与Chelsea Piers、Great Wolf和Big Shots的融资安排是特定情况，理想情况是直接进行售后回租，这些安排最终目标是走向所有权；投资级评级能降低公司资本成本，使公司在博彩和非博彩业务中更具竞争力 [106][107][108] 问题: 博彩和拉斯维加斯大道的资本化率是否还有压缩空间，如何看待当前环境下的估值 - 资本化率还有压缩空间，投资者关注博彩行业能获得真正的自由现金流，这将对资本化率产生压缩作用，只要公司资本成本与资本化率压缩速度相匹配，就能保持竞争力 [109][110][111] 问题: 公司两项非博彩投资与私募股权基金的投资组合公司有关，这些私募股权关系对非博彩投资有多重要 - 私募股权机构资金规模大，投资公司众多，公司很高兴能与世界上一些优秀的房地产、休闲和酒店投资者合作，若有机会与现有和未来私募股权合作伙伴合作，公司会积极参与 [113] 问题: 公司信用评级提升、纳入S&P 500、MGP债务再融资等信用和流动性增强机会的时间安排 - 这些都与MGP交易的完成时间相关，预计在2022年上半年完成MGP交易时，公司将在投资级市场发行44亿美元债务以赎回MGM Op单位，若杠杆率保持在6倍以下，有望获得BBB - 评级；MGP债务再融资将在接近到期时进行，再融资将带来AFFO的增量提升 [114][115] 问题: 公司在国际外部增长方面，是否有机会与新的MGM关系合作，考虑澳门或日本赌场开发机会 - 澳门可能性不大，日本很有吸引力 [116] 问题: 威尼斯人第三季度表现出色，对该租户的长期表现有何新想法 - 尽管第三季度国际旅行和会议会展业务未完全恢复，威尼斯人仍取得良好业绩，公司对Apollo接手后继续发展该资产充满信心，资产仍有很大发展机会 [118][119][120] 问题: 公司大部分体验式交易规模较小，是否准备进行更大规模交易 - 公司在战略和财务上没有障碍进行更大规模的非博彩交易，目前一些资产如Chelsea Piers和Great Wolf Resorts虽目前仅参与融资，但具有一定规模和经济影响力 [121][122] 问题: 收购MGP交易中44亿美元现金对价的资金来源是否与最初计划不同，对MGP的增值预期是否有变化 - 从一开始就计划用债务融资44亿美元，这是出于税务原因，增值预期不变，公司预计先发行股权、偿还定期贷款，然后在未来合适时机发行44亿美元债务 [124][125] 问题: 44亿美元资金的融资时间 - 根据协议和税务要求，将在MGP交易所有条件满足后，在2022年上半年的30天窗口内发行债务 [126]