营收与利润 - 2024年第一季度总营收为4.36亿美元，同比下降2.1%，主要由于租金收入下降至3.89亿美元[15] - 2024年第一季度净亏损为627万美元，而2023年同期净利润为1119.8万美元[15] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净亏损为903.4万美元，而2023年同期净利润为516.8万美元[15] - 2024年第一季度每股基本亏损为0.05美元，而2023年同期每股收益为0.03美元[15] - 公司2024年第一季度净亏损为627.3万美元，而2023年同期净利润为1119.8万美元[22] - 2024年第一季度净亏损为6,273千美元，而2023年同期净利润为11,198千美元[76] 现金流 - 2024年第一季度运营活动产生的现金流为3148.5万美元，同比下降65.7%[19] - 2024年第一季度投资活动使用的现金流为1.286亿美元，而2023年同期投资活动产生的现金流为1.256亿美元[19] - 2024年第一季度融资活动使用的现金流为1552.4万美元，而2023年同期融资活动使用的现金流为2.048亿美元[20] - 2024年第一季度现金及现金等价物和限制性现金减少1.126亿美元，而2023年同期增加1268.2万美元[20] - 2024年第一季度经营活动产生的现金流量净额为3148.5万美元，同比下降65.72%[26] - 公司2024年第一季度净现金流出为1.126亿美元，相比2023年同期的净现金流入1268万美元大幅下降[27] 资产与负债 - 公司2024年第一季度总资产为162.07165亿美元，较2023年底的161.87665亿美元略有增长[21] - 2024年第一季度现金及现金等价物为8.92652亿美元，较2023年底的9.97002亿美元下降10.46%[21] - 公司2024年第一季度房地产净值为100.70687亿美元，较2023年底的100.48377亿美元略有增长[21] - 2024年第一季度开发成本和在建工程为13.2281亿美元，较2023年底的12.81076亿美元增长3.26%[21] - 公司2024年第一季度现金及现金等价物和受限现金总额为11.489亿美元，较2023年同期的10.338亿美元有所增加[27] - 公司总债务净值为56.90639亿美元，同比增长0.05%[41] - 公司可赎回非控股合伙单位期末余额为4.95967亿美元，同比增长41.1%[43] - 截至2024年3月31日，公司未合并VIE的资产账面价值为11.5386亿美元，较2023年12月31日的10.922亿美元有所增加[57] - 截至2024年3月31日，公司合并VIE的总资产为48.8705亿美元，总负债为27.33197亿美元[57] - 截至2024年3月31日，公司合并债务的估计公允价值为8,025,000,000美元[139] 收入与支出 - 2024年第一季度租金收入为3.89278亿美元，同比下降1.89%[22] - 公司2024年第一季度投资部分拥有实体的收益为1627.9万美元，同比下降2.32%[22] - 2024年第一季度利息和债务支出为9047.8万美元，同比增长4.92%[22] - 公司2024年第一季度利息支付（不包括资本化利息）为6997万美元，较2023年同期的8543万美元有所减少[27] - 公司2024年第一季度资本支出应计金额为4425万美元，较2023年同期的7013万美元有所减少[27] - 公司2024年第一季度固定账单收入为3.31亿美元，较2023年同期的3.479亿美元有所下降[33] - 公司2024年第一季度可变账单收入为4105万美元，较2023年同期的3794万美元有所增加[33] - 2024年第一季度总营收为436,375千美元，同比下降2.1%，其中纽约地区营收为358,234千美元，其他地区营收为78,141千美元[74] - 2024年第一季度运营费用为226,224千美元，同比下降1.1%，其中纽约地区运营费用为188,278千美元，其他地区运营费用为37,946千美元[74] - 2024年第一季度NOI（净营业收入）为269,124千美元，同比下降1.6%，其中纽约地区NOI为233,129千美元，其他地区NOI为35,995千美元[74] - 2024年第一季度现金基础NOI为267,613千美元，同比下降3.9%，其中纽约地区现金基础NOI为230,794千美元，其他地区现金基础NOI为36,819千美元[74] 投资与股权 - 公司持有第五大道和时代广场合资企业51.5%的股权，该合资企业拥有多个物业的权益，总价值为22.413亿美元[34] - 公司持有Alexander's公司32.4%的股权，截至2024年3月31日，该投资的市值为3.592亿美元，超过账面价值2.739亿美元[35] - 公司第五大道和时代广场合资企业的净收入份额为51.5%，2024年第一季度净收入为929.1万美元，同比下降8.9%[38] - 公司持有的Alexander's股权净收入为32.4%，2024年第一季度净收入为515.4万美元，同比增长44.4%[38] - 公司部分拥有的办公大楼净亏损为1040.3万美元，同比增长16.1%[38] 金融工具与利率 - 公司持有的555 California Street抵押贷款的利率互换合约名义金额为8.4亿美元，固定利率为2.29%，公允价值为518.7万美元[63] - 公司持有的770 Broadway抵押贷款的利率互换合约名义金额为7亿美元，固定利率为4.98%，公允价值为2995.3万美元[63] - 公司持有的PENN 11抵押贷款的利率互换合约名义金额为5亿美元，固定利率为6.28%，公允价值为324.7万美元[63] - 公司持有的无担保循环信贷设施的利率互换合约名义金额为5.75亿美元，固定利率为3.87%，公允价值为2525.1万美元[63] - 公司持有的无担保定期贷款的利率互换合约名义金额为7亿美元，固定利率为4.52%，公允价值为1857.7万美元[63] - 公司持有的1290 Avenue of the Americas抵押贷款的利率上限合约名义金额为9.5亿美元，公允价值为5422.3万美元[63] - 公司持有的One Park Avenue抵押贷款的利率上限合约名义金额为5.25亿美元，公允价值为546.4万美元[63] - 公司持有的现金等价物总额为6.751亿美元，公允价值为6.75亿美元[66] - 公司持有的抵押贷款总额为57.296亿美元，公允价值为55.7亿美元[66] - 公司持有的高级无担保票据总额为12亿美元，公允价值为10.8亿美元[66] 其他财务信息 - 2024年第一季度综合收益为4139.4万美元，而2023年同期综合亏损为7366.7万美元[16] - 公司2024年第一季度综合收入为4139.4万美元，而2023年同期综合亏损为7366.7万美元[23] - 公司无形资产净值为1.24887亿美元，同比下降1.7%[40] - 公司股票回购计划剩余授权金额为1.70857亿美元，2024年第一季度未进行回购[49] - 公司股票激励计划2024年第一季度费用为751.9万美元，同比下降35.8%[51] - 2024年第一季度归属于Vornado的净收入为649.5万美元，同比下降68.6%[53] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净亏损为903.4万美元，而2023年同期为盈利516.8万美元[53] - 2024年第一季度基本每股亏损为0.05美元，与2023年同期的每股盈利0.03美元相比显著下降[53] - 2024年第一季度归属于Vornado Realty L.P.的净收入为570.9万美元，同比下降73%[56] - 2024年第一季度归属于Class A单位持有人的净亏损为984.9万美元，而2023年同期为盈利556.8万美元[56] - 2024年第一季度基本每股Class A单位亏损为0.05美元，与2023年同期的每股盈利0.03美元相比显著下降[56] - 2024年第一季度公司递延补偿计划资产的Level 3部分公允价值为4854.4万美元，较2023年底的4629万美元有所增加[61] 公司动态与交易 - 2024年4月4日，公司通过合资企业延长了280 Park Avenue的10.75亿美元抵押贷款，到期日延长至2026年9月，并可选择延长至2028年9月[76] - 2024年4月9日，公司完成了435 Seventh Avenue的7500万美元再融资，其中3750万美元由运营合伙企业承担，利率为SOFR加2.10%[76] - 2024年4月12日，公司以31,605,000美元的净收益出售了220 Central Park South的两套公寓，仍有四套未售出[76] - 2024年5月3日，公司将其无担保循环信贷额度之一延长至2029年4月，新额度为9.15亿美元，利率为SOFR加1.20%[76]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年可比FFO（调整后）为每股2.61美元，较2022年下降0.54美元，主要由于利息支出增加 [13] - 第四季度可比FFO（调整后）为每股0.63美元，较去年同期的0.72美元下降0.09美元，主要由于G&A增加和出售物业的FFO减少 [14] - 第四季度记录了7300万美元的非现金减值费用，主要与计划在未来几年退出的合资资产有关 [14] - 2024年可比FFO预计将继续受到高利率影响，预计将低于2023年水平 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约市办公楼租赁团队在第四季度租赁了84万平方英尺，全年租赁了210万平方英尺，平均起始租金分别为每平方英尺100美元和99美元 [7] - 2023年租赁了120万平方英尺的办公空间，租金超过每平方英尺100美元 [7] - 零售业务在纽约市已经触底并迅速复苏，尽管租金尚未达到五年前的峰值水平 [8] - 公司在纽约市的零售合资企业中拥有52%的份额，占据了上第五大道26%的市场份额 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市的租赁市场正在复苏，2023年曼哈顿的租赁活动强劲，市场条件自2020年3月疫情以来最为有利 [16] - 高端办公空间的市场正在收紧，新开发项目的减少推动了这一趋势 [17] - 零售融资市场已经开放，而办公楼融资市场仍然具有挑战性 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于保持资产负债表强度，当前流动性为32亿美元，包括13亿美元现金和19亿美元未使用的循环信贷额度 [23] - 公司预计2024年将是收益的低谷，随着利率下降和PENN等项目的租赁收入增加，收益将显著提升 [15] - 公司计划在未来几年退出一些合资资产，并专注于高质量的办公楼和零售资产 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对纽约市的未来持乐观态度，认为主要城市将继续增长和繁荣，纽约将引领这一趋势 [11] - 公司预计随着利率下降和租赁市场的复苏，收益将逐步回升 [15] - 公司认为零售市场的复苏是一个亮点，预计租金将继续上涨 [36] 其他重要信息 - 公司正在推进PENN 2项目的建设，预计将在2026年稳定 [28] - 公司预计2024年将是收益的低谷，随着利率下降和租赁市场的复苏，收益将逐步回升 [15] - 公司正在与贷款机构合作，延长今年到期的贷款期限 [23] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租赁管线和即将到期的租约 [25] - 租赁管线包括PENN1和PENN2，预计2024年将有大量租约到期，但公司已经提前处理了部分到期租约 [26] 问题: 关于PENN 2项目的稳定性和收益 [27] - PENN 2项目的稳定时间推迟到2026年，但公司对租赁活动的前景持乐观态度 [28] 问题: 关于资本分配优先级和市场机会 [30] - 公司的资本分配优先级包括股票回购、偿还债务和收购新资产，公司只对以低价收购的资产感兴趣 [30] 问题: 关于650 Madison的租金调整 [31] - 650 Madison的租金调整被误解，实际租金接近每平方英尺100美元 [31] 问题: 关于2023年的租户保留率 [33] - 2023年的租户保留率强于预期，公司预计2024年将继续改善 [33] 问题: 关于零售租赁管线 [35] - 零售租赁管线活跃，预计租金将继续上涨 [35] 问题: 关于G&A成本 [37] - 2023年的G&A成本增加主要由于一次性股票补偿费用，预计2024年将恢复正常 [37] 问题: 关于零售资产出售 [41] - 公司可能会出售部分零售资产，预计租金将继续上涨 [41] 问题: 关于合资资产减值 [45] - 减值主要涉及一些小型办公楼合资资产，公司计划在未来几年退出这些资产 [45] 问题: 关于办公和零售的占用率 [48] - 预计2024年办公占用率将触底，随后将迅速恢复 [48] - 零售占用率预计将逐步恢复，尽管仍低于疫情前水平 [51] 问题: 关于FFO低谷和收益恢复 [55] - 预计2024年将是FFO的低谷，随着利率下降和租赁市场的复苏，收益将逐步回升 [55] 问题: 关于长期激励计划 [58] - 公司将继续专注于纽约市场，并可能在未来几年增加住宅开发 [60] 问题: 关于350 Park的补偿计划 [63] - 350 Park的补偿计划旨在保留和激励关键员工，预计不会对公司财务产生重大影响 [63] 问题: 关于PENN 2的经纪公司变更 [72] - PENN 2的经纪公司并未变更，公司增加了Cushman & Wakefield团队以覆盖更广泛的市场 [73] 问题: 关于2024年应税收入和股息 [76] - 公司预计2024年应税收入将受到资产出售的影响，股息将保持在最低水平 [76] 问题: 关于PENN 1的地租更新 [78] - PENN 1的地租更新仍在仲裁过程中，预计最终金额将低于最初的2600万美元估计 [78] 问题: 关于PENN 1和PENN 2的租赁进展 [84] - PENN 1和PENN 2的租赁进展顺利，预计未来几年将带来显著的NOI增长 [84] 问题: 关于零售合资企业的资本回收 [89] - 公司正在考虑通过零售合资企业的资本回收，但需要先完成一些租赁活动 [90] 问题: 关于办公和零售的再租赁利差 [94] - 预计2024年办公和零售的再租赁利差将保持平稳或略有下降 [94] 问题: 关于G&A成本的预期 [97] - 预计2024年G&A成本将下降，主要由于一次性费用的减少 [97] 问题: 关于280 Park Avenue的再融资 [99] - 280 Park Avenue的再融资进展顺利，预计将达成有利的条款 [100]

物业资产与开发 - 公司持有纽约曼哈顿57处运营物业，包括2040万平方英尺的办公空间、240万平方英尺的街边零售空间和1662套住宅单元[31] - 公司正在重新开发PENN 2项目，预计开发成本为7.5亿美元，截至2023年底已支出6.39亿美元[32] - 公司与Hudson Pacific Properties和Blackstone Inc.合资开发Sunset Pier 94 Studios，预计开发成本为3.5亿美元，公司持有49.9%的股权[34] - 公司与Rudin家族合资开发350 Park Avenue项目，预计开发成本为12亿美元，公司持有36%的股权[35] - 纽约地区的PENN 1物业占地2,557,000平方英尺，其中2,329,000平方英尺已投入使用，228,000平方英尺可供租赁[157] - 纽约地区的1290 Avenue of the Americas物业占地2,120,000平方英尺，70%为公司所有，99.8%已投入使用[157] - 纽约地区的PENN 2物业占地1,795,000平方英尺，100%为公司所有，338,000平方英尺已投入使用，1,457,000平方英尺可供租赁[157] - 纽约地区的总物业面积为26,730,000平方英尺，其中24,632,000平方英尺已投入使用，2,098,000平方英尺可供租赁[159] - 公司纽约板块的总面积为2670万平方英尺，其中2040万平方英尺为曼哈顿办公空间，240万平方英尺为曼哈顿街边零售空间，1662个住宅单元，以及32.4%的Alexander's股份[168] - 公司纽约板块的入住率为89.4%[169] - 公司纽约板块办公空间的加权平均年租金为每平方英尺86.30美元，入住率为90.7%[170] - 公司纽约板块零售空间的加权平均年租金为每平方英尺224.88美元，入住率为74.9%[170] - 公司纽约板块住宅单元的平均月租金为4115美元，入住率为96.8%[171] - 公司纽约板块2024年将有76份办公租约到期，涉及713,000平方英尺，占总办公面积的5.0%[172] - 公司纽约板块2024年将有11份零售租约到期，涉及197,000平方英尺，占总零售面积的17.7%[172] - Alexander's的入住率为92.6%，加权平均年租金为每平方英尺107.78美元[175] - 公司纽约板块2024年到期办公租约的预期重新租赁租金为每平方英尺85至95美元[173] - 公司纽约板块2024年到期零售租约的预期重新租赁租金为每平方英尺125至150美元[174] - THE MART的入住率为79.2%，加权平均年租金为每平方英尺52.06美元[176] - 555 California Street的入住率为94.5%，加权平均年租金为每平方英尺94.93美元[177] 财务表现与风险 - 2023年公司净营业收入（NOI）的78%来自办公物业，受远程办公和灵活工作安排的影响，办公租户可能重新评估其长期物理空间需求[64] - 2023年公司净营业收入（NOI）的88%来自纽约大都会地区的物业，该地区的经济周期和风险可能影响公司财务表现[66] - 2023年公司净营业收入（NOI）的17%来自曼哈顿零售物业，受消费者支出、旅游、远程办公政策等因素影响[68] - 公司面临办公物业市场的激烈竞争，租户更倾向于选择高质量、现代化且交通便利的物业，可能导致老旧物业价值下降[65] - 公司物业集中在纽约大都会地区，受当地经济状况、房地产市场需求变化等因素影响，可能导致物业价值下降[66] - 公司面临租户破产或财务困境的风险，可能导致租金收入减少和运营困难[75] - 公司物业保险覆盖范围有限，未投保的损失和超额损失可能对公司业务和财务状况产生重大影响[80] - 公司面临恐怖袭击或其他犯罪行为的风险，可能导致物业价值下降和租金收入减少[82] - 公司物业的租金收入和入住率可能因经济状况、市场竞争等因素下降，影响现金流和债务偿还能力[70] - 公司可能无法以有利条件续租或重新出租空置物业，影响现金流和股息支付能力[74] - 气候变化可能对公司运营的纽约市、芝加哥和旧金山大都市区产生集中影响，导致物业受损、需求下降和运营成本增加[83] - 公司物业依赖城市交通和公用事业基础设施，极端天气事件可能对当地经济和租户业务产生不利影响[84] - 脱碳政策和能源转型可能导致公司建筑能源成本和运营费用增加，并面临未来可能的罚款[85] - 纽约市的Local Law 97和Intro 2317法案可能增加公司运营成本，减少可用于支付债务和分红的现金流[86] - 截至2023年12月31日，公司总债务为83亿美元，依赖固定和浮动利率债务进行融资，债务成本可能继续上升[101] - 高通胀环境可能导致租金增长无法跟上通胀率，增加劳动力和材料成本，影响公司利润[88] - 公司面临物业收购风险，包括无法及时完成收购、融资成本上升和收购物业表现不及预期[89][90][92] - 物业开发和重新定位活动可能面临融资困难、成本超支和租赁率波动等风险[91] - 公司通过合资企业和私募股权基金持有物业，可能面临合作伙伴不一致目标和资金贡献不足的风险[97] - 公司部分物业受长期地租协议约束，地租调整可能导致租金大幅增加，影响财务状况[98] - 公司面临利率上升的风险，导致可变利率债务的利息成本增加，可能减少运营现金流[102] - 公司依赖外部融资来支持业务增长，但无法保证未来融资的可用性或条件[103] - 利率对冲工具的使用可能带来风险，包括对手方违约风险和对REIT收入测试的负面影响[104] - 债务契约限制了公司的融资能力，包括债务比率和资产抵押要求[106] - 信用评级的下调可能增加融资成本并影响公司的财务条件[108] - 公司依赖子公司的分红和分配，子公司的债权人优先于公司获得支付[109] - 截至2023年12月31日，公司未持有的优先股清算价值为5292.1万美元[110] - 2023年归属于普通股股东的净收入为43,378,000美元，每股摊薄收益为0.23美元[208] - 2023年归属于普通股股东的FFO为503,792,000美元，每股摊薄收益为2.59美元[209] - 2023年公司净收入调整后为7,908,000美元，相比2022年的535,083,000美元大幅下降[210] - 2023年同店净营业收入（NOI）同比增长0.4%，其中纽约地区增长2.2%，THE MART下降34.8%，555 California Street增长26.3%[212] - 2023年公司宣布每股普通股分红0.30美元，全年累计分红0.675美元，并计划2024年第四季度支付一次普通股分红[214] - 2023年公司回购了2,024,495股普通股，总金额为29,143,000美元，平均每股价格为14.40美元[215] 合资与资产出售 - 公司完成了多项资产出售交易，包括1亿美元出售曼哈顿四处零售物业和7100万美元出售Rego Park III地块[31] - 公司与Citadel签订350 Park Avenue的十年主租约，初始年租金为36,000,000美元[217] - 公司与Rudin家族成立合资公司，以40,000,000美元购买39 East 51st Street，计划与350 Park Avenue和40 East 52nd Street合并开发[218] - 公司与Hudson Pacific Properties和Blackstone Inc.成立合资公司，开发Pier 94 Studios，项目开发成本预计为350,000,000美元[220] - 2023年公司出售Rego Park III土地，获得71,060,000美元，公司分得16,396,000美元的净收益[222] - 2023年公司出售The Armory Show，获得24,410,000美元，实现净收益22,489,000美元[223] - 2023年公司出售220 Central Park South的两套公寓，获得净收益24,484,000美元，财务报表净收益为14,127,000美元[225] 可持续发展与环保 - 公司拥有超过2500万平方英尺的LEED认证建筑，占其办公组合的95%，其中2400万平方英尺达到LEED金级或铂金级[39] - 公司制定了2030年实现碳中和的10年计划，并获得了科学碳目标倡议的批准[40] 员工与福利 - 公司拥有2935名员工，其中2437名员工隶属于全资子公司Building Maintenance Services LLC[45] - 公司提供多样化的员工福利，包括医疗保险、401(k)计划、育儿假和学费报销等[47] 网络安全 - 公司面临网络安全风险，包括网络攻击、数据泄露等，可能影响业务运营和财务结果[143][144][145] - 公司已实施全面的网络安全风险管理策略，目前未发现重大网络安全威胁[149][150] - 公司董事会将网络安全风险作为其风险监督职能的一部分，并委托审计委员会监督网络安全和其他信息技术风险[151] - 审计委员会定期接收管理层关于潜在网络安全风险和威胁的报告，并向董事会报告其活动，包括与网络安全相关的活动[152] - 公司管理团队负责评估和管理来自网络安全威胁的重大风险，首席信息官拥有多年网络安全监督经验[153] - 公司通过内部安全人员简报、政府或私人来源的威胁情报以及安全工具生成的警报和报告来预防、检测、缓解和修复网络安全风险和事件[154] - 公司实施了网络安全事件响应计划，规定了在发生重大网络安全事件时的评估和响应流程[154] - 公司使用外部服务提供商评估、测试或协助安全控制，并对员工、事件响应人员和高管进行网络安全意识培训[155] 法规与合规 - 公司需遵守《美国残疾人法》（ADA）等法规，不合规可能导致罚款或资本支出增加，影响财务状况[138] - 公司物业需符合联邦、州和地方的消防安全等法规，不合规可能导致罚款或私人赔偿[139] - 公司需遵守环境法规，环境污染物可能影响物业租赁和销售能力，并导致清理成本增加[140][141] 融资与债务 - 公司完成了多项融资交易，包括12亿美元的利率互换安排和9.5亿美元的利率上限安排[31] - 截至2023年12月31日，公司总债务为83亿美元，依赖固定和浮动利率债务进行融资，债务成本可能继续上升[101] - 公司依赖外部融资来支持业务增长，但无法保证未来融资的可用性或条件[103] - 利率对冲工具的使用可能带来风险，包括对手方违约风险和对REIT收入测试的负面影响[104] - 债务契约限制了公司的融资能力，包括债务比率和资产抵押要求[106] - 信用评级的下调可能增加融资成本并影响公司的财务条件[108] - 公司依赖子公司的分红和分配，子公司的债权人优先于公司获得支付[109] - 截至2023年12月31日，公司未持有的优先股清算价值为5292.1万美元[110] 公司治理与股权 - Vornado的普通股交易价格波动较大，可能继续受到多种因素影响，包括公司财务状况、租户财务状况、市场波动等[125][127] - 截至2023年12月31日，Vornado有59,609,297股普通股和58,387,098股优先股未发行，其中22,186,690股普通股和11,200,000股优先股已预留用于赎回[129] - Vornado依赖董事长兼首席执行官Steven Roth，其离职可能对公司运营和证券价值产生不利影响[131] - Vornado可能无法保持REIT资格，若失去资格，需按公司税率缴纳联邦所得税，影响股东分红和公司资本扩张能力[132] - Vornado可能面临联邦和州税务审计，以及税收法律变化，可能导致税务负担增加[133][136][137] - 截至2024年2月1日，Vornado普通股的记录持有人为758人[182] - 2023年第四季度，Vornado发行了64,056股普通股用于赎回Class A单位[185] - 2023年第四季度，Vornado Realty L.P.发行了375,369个Class A单位用于转换限制性运营合伙单位[186] - 2023年11月1日，运营合伙公司授予了116,612个LTIP单位，市场价为每单位19.30美元[187] - 截至2023年12月31日，Vornado的普通股回购计划中仍有170,857,000美元可用[190] 物业管理与费用 - 公司管理Interstate Properties的房地产资产，收取年费为年基础租金和百分比租金的4%[122] - 公司持有Alexander's 32.4%的普通股，并管理其房地产资产[123] - 公司管理Alexander's的房地产资产，收取年费[124]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度可比调整后FFO为每股0.66美元，同比下降0.15美元，主要受一次性房地产税调整、利率上升、股票补偿费用增加等因素影响 [14] - 纽约办公室同店现金NOI增长3%，整体纽约业务增长2.1% [15] - 公司流动性强劲，达到32亿美元，包括13亿美元现金及受限现金和19亿美元未使用的25亿美元循环信贷额度 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约办公室租赁市场表现强劲，第三季度完成17份租赁合同，总面积236,000平方英尺，平均起始租金超过93美元/平方英尺 [17] - 零售业务复苏，第三季度签署8份租赁合同，总面积29,000平方英尺，现金市场对市场增长33.5% [22] - 芝加哥市场完成68,000平方英尺的租赁，平均起始租金为55美元/平方英尺 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 曼哈顿办公室租赁量达到650万平方英尺，主要由中城和市中心的大型总部租赁推动 [16] - 纽约市私人部门就业增长超过全国平均水平，租赁活动集中在小型到中型租赁 [16] - 零售市场复苏，空置率下降，租金上涨，主要受城市旅游和零售商销售回升推动 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于保护资产负债表和延长债务到期日 [10] - PENN 2建设接近完成，预计将显著提升租户体验 [9] - 公司与Hudson Pacific和Blackstone合作，开发纽约市最好的工作室设施，预计2025年第四季度交付 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场环境艰难，公司业务表现良好，符合年度计划 [8] - 公司相信美国大城市，尤其是纽约的未来，办公室使用率已达到65% [12] - 公司预计随着需求恢复，市场将收紧，A级租金和价值将大幅受益 [8] 其他重要信息 - 公司获得GRESB的绿色星级认证，连续11次获得5星评级 [24] - 公司预计2023年FFO为2.55美元，预计第四季度支付0.20至0.30美元的股息 [30] - 公司有2亿美元的股票回购授权，已回购3000万美元，剩余1.7亿美元 [31] 问答环节所有的提问和回答 问题: 纽约市租赁管道的情况 - 租赁管道主要集中在PENN 1、PENN 2和即将到期的2024、2025年租赁空间 [26] - PENN 2项目即将完工，租赁活动显著增强，预计未来几个月将有更多租赁合同签署 [27] 问题: 股息和股票回购计划 - 公司预计2023年FFO为2.55美元，预计第四季度支付0.20至0.30美元的股息 [30] - 公司有2亿美元的股票回购授权，已回购3000万美元，剩余1.7亿美元 [31] 问题: 债务市场挑战和再融资计划 - 公司正在与贷款方积极讨论2024年及以后的债务到期问题，目标是获得3至5年的延期 [35] - 公司流动性强劲，有32亿美元可用资金，包括13亿美元现金及受限现金和19亿美元未使用的25亿美元循环信贷额度 [24] 问题: 零售市场的复苏情况 - 零售市场已触底反弹，空置率下降，租金上涨，主要受城市旅游和零售商销售回升推动 [22] - 公司在第五大道、时代广场和PENN区的资产租赁活动显著增加 [22] 问题: 公司对利率环境的看法 - 公司预计美联储加息接近尾声，但利率可能在未来一年保持高位 [40] - 公司将继续以保守的态度管理业务，保持较高的现金余额以应对利率波动 [40] 问题: 公司对资产出售和资本配置的看法 - 公司正在考虑出售或资本重组一些资产，以生成有意义的收益并减少债务 [67] - 公司愿意考虑卖方融资以促进交易 [69] 问题: 公司对G&A费用的看法 - 公司在疫情期间进行了大幅裁员，目前G&A费用相对高效，未来不会有大幅削减 [60][62] - 公司将继续评估业务效率，但预计不会有重大变化 [62] 问题: 公司对纽约市政治环境的看法 - 公司认为当前的政治环境与过去十年相比没有显著变化，纽约市仍然是一个增长型城市 [57] 问题: 公司对PENN 2项目的资本化利息消耗 - 公司预计2023年资本化利息消耗约为4000万美元，2024年将略有下降，2025年将显著减少 [89] 问题: 公司对股息政策的看法 - 公司政策是在当前环境下保留尽可能多的现金，支付较低的股息以保护资产负债表 [91] 问题: 公司对1290 Avenue of the Americas的租赁活动 - 公司已与Selendy Gay签署100,000平方英尺的租赁合同，预计第四季度将有更多租赁活动 [95] 问题: 公司对赌场牌照的更新 - 公司很可能不会追求赌场牌照 [97]

收入与利润 - 公司2023年第三季度总收入为4.51亿美元，同比下降1.4%[20] - 2023年第三季度净收入为5957万美元，同比增长196.2%[20] - 公司2023年第三季度综合收入为8049万美元，同比下降43.5%[23] - 2023年第三季度归属于Vornado的综合收入为8673万美元，同比下降35.8%[23] - 2023年第三季度归属于Vornado的净收入为68,375千美元[26] - 2023年第三季度综合损失为1,390千美元[26] - 2022年第三季度归属于Vornado的净收入为23,298千美元[28] - 2023年前九个月归属于Vornado的净收入为1.50978亿美元[30] - 2023年前九个月非控制性权益的净收入为296.1万美元[30] - 2022年前九个月归属于Vornado的净收入为1.31252亿美元[32] - 2022年前九个月非控制性权益的净收入为1323.6万美元[32] - 公司2023年前九个月的净收入为1.335亿美元，较2022年同期的1.424亿美元有所下降[35] - 2023年第三季度总营收为450,995千美元，同比下降1.4%[43] - 2023年第三季度净收入为59,570千美元，同比增长196.2%[43] - 2023年第三季度归属于Vornado Realty L.P.的净收入为73,111千美元，同比增长205.8%[43] - 2023年第三季度综合收入为80,492千美元，同比下降43.5%[46] - 2023年第三季度归属于Vornado Realty L.P.的综合收入为93,098千美元，同比下降35.4%[46] - 2023年前九个月归属于Vornado Realty的净收入为1.597亿美元[53] - 2023年第三季度归属于普通股股东的净收入为52,846千美元，同比增长580.5%[187] - 2023年第三季度归属于Class A unitholders的净收入为57,553千美元，同比增长589.5%[191] - 2023年第三季度净收入为59,570千美元，较2022年同期的20,112千美元显著增长[216] - 2023年前九个月净收入为133,501千美元，较2022年同期的142,390千美元略有下降[216] 租金与房地产收入 - 公司2023年第三季度租金收入为4.00亿美元，同比下降2.1%[20] - 2023年第三季度房地产净值为100.34亿美元，同比增长1.9%[18] - 公司2023年前九个月租金收入为11.504亿美元，较2022年同期的11.327亿美元增长1.6%[70] - 公司2023年前九个月总收入为13.693亿美元，较2022年同期的13.531亿美元增长1.2%[70] - 公司2023年前九个月纽约地区收入为10.911亿美元，占总收入的79.7%[70] - 2023年第三季度总营业收入为450,995千美元，其中纽约地区贡献364,768千美元，其他地区贡献86,227千美元[213] - 2023年第三季度净营业收入（NOI）为217,258千美元，其中纽约地区贡献178,621千美元，其他地区贡献38,637千美元[213] - 2023年第三季度NOI at share为280,995千美元，其中纽约地区贡献245,634千美元，其他地区贡献35,361千美元[213] - 2023年第三季度NOI at share - cash basis为278,015千美元，其中纽约地区贡献240,844千美元，其他地区贡献37,171千美元[213] - 2023年前九个月总营业收入为1,369,277千美元，其中纽约地区贡献1,091,053千美元，其他地区贡献278,224千美元[213] - 2023年前九个月净营业收入（NOI）为684,044千美元，其中纽约地区贡献540,175千美元，其他地区贡献143,869千美元[213] - 2023年前九个月NOI at share为856,117千美元，其中纽约地区贡献729,994千美元，其他地区贡献126,123千美元[213] - 2023年前九个月NOI at share - cash basis为852,619千美元，其中纽约地区贡献723,440千美元，其他地区贡献129,179千美元[213] 现金流与财务状况 - 公司2023年第三季度现金及现金等价物为10.00亿美元，同比增长12.4%[18] - 公司2023年第三季度总负债为99.09亿美元，同比下降0.7%[18] - 2023年第三季度股东权益为58.11亿美元，同比下降0.5%[18] - 2023年前九个月的经营活动产生的现金流量为4.369亿美元，低于2022年同期的5.598亿美元[35] - 2023年前九个月的投资活动产生的现金流量为6580万美元，而2022年同期为负8.497亿美元[36] - 2023年前九个月的融资活动使用的现金流量为2.614亿美元，较2022年同期的6.634亿美元有所减少[39] - 截至2023年9月30日，公司的现金及现金等价物和限制性现金总额为12.625亿美元，较2022年同期的9.770亿美元有所增加[39] - 2023年前九个月的利息支付（不包括资本化利息）和利率上限溢价为3.060亿美元，较2022年同期的1.708亿美元大幅增加[39] - 截至2023年9月30日，公司的房地产净值为100.341亿美元，较2022年底的98.438亿美元有所增加[41] - 2023年前九个月的折旧和摊销费用为3.420亿美元，较2022年同期的3.867亿美元有所减少[35] - 2023年前九个月的股票补偿费用为3325万美元，较2022年同期的2289万美元有所增加[35] - 截至2023年9月30日，公司的总负债为99.093亿美元，较2022年底的99.803亿美元有所减少[41] - 2023年前九个月Vornado的运营活动产生的净现金流为4.368亿美元[58] - 2023年前九个月Vornado的投资活动产生的净现金流为6580万美元[58] - 2023年前九个月Vornado的房地产销售收益为1.235亿美元[58] - 2023年前九个月Vornado的折旧和摊销费用为3.420亿美元[58] - 2023年前九个月Vornado的股票补偿费用为3324.7万美元[58] - 2023年前九个月Vornado的租赁收入直线化调整减少了477万美元[58] - 公司2023年前九个月融资活动净现金流出为2.613亿美元，较2022年同期的6.634亿美元有所减少[61] - 公司2023年前九个月现金及现金等价物和受限现金净增加2.413亿美元，而2022年同期为净减少9.533亿美元[61] - 公司2023年前九个月利息支付为3.06亿美元，较2022年同期的1.708亿美元大幅增加[61] - 公司2023年前九个月资本支出为6407.2万美元，较2022年同期的8684.4万美元有所减少[61] - 截至2023年9月30日，公司总债务净额为57.15亿美元，其中抵押贷款净额为57.15亿美元，无担保债务净额为25.63亿美元[125] - 公司可变利率债务中有20.09亿美元受利率上限安排保护，加权平均执行利率为4.17%，剩余期限为7个月[126] - 截至2023年9月30日，可赎回非控股合伙单位余额为4.15亿美元，较2022年12月31日的3.94亿美元有所增加[131] 股息与股票回购 - 2023年第三季度优先股股息为15,529千美元[26] - 2023年第三季度普通股回购金额为5,933千美元[26] - 2022年第三季度普通股股息为101,656千美元[28] - 2023年前九个月普通股股息支付总额为7195万美元[30] - 2023年前九个月优先股股息支付总额为4658.7万美元[30] - 2023年前九个月普通股回购总额为2918.3万美元[30] - 2022年前九个月普通股股息支付总额为3.04896亿美元[32] - 2022年前九个月优先股股息支付总额为4658.7万美元[32] - 2022年前九个月普通股回购总额为362万美元[32] - 2023年前九个月Vornado向股东分配的股息为每股0.375美元，总计7195万美元[53] - 2023年前九个月Vornado的优先股股东分配总额为4658.7万美元[53] - 公司宣布推迟2023年普通股股息支付，直至2023年底根据应税收入情况决定以现金或现金加证券形式支付[132] - 公司授权了一项2亿美元的股票回购计划，截至2023年9月30日已回购2,024,495股普通股，平均价格为每股14.40美元，剩余授权额度为1.71亿美元[144][146] 投资与合资企业 - Vornado Capital Partners Real Estate Fund的初始八年期限已延长至2023年12月，计划在此期间处置剩余投资并结束业务[76] - Vornado在Crowne Plaza Times Square Hotel的间接少数股权为32.8%，该酒店已于2023年3月完成破产重组，公司不再持有任何所有权[77][78] - 截至2023年9月30日，公司持有的房地产基金投资账面价值为零，低于成本28,815,000美元，未履行承诺为23,074,000美元，其中公司份额为5,769,000美元[79] - 2023年第三季度，房地产基金投资的净收入为1,783,000美元，九个月累计净收入为1,662,000美元[80] - 公司持有Fifth Avenue and Times Square JV的51.5%普通股权，代表对物业的51.0%有效权益，并持有18.28亿美元的优先股权，年息为4.25%[83][84] - 2023年6月，Fifth Avenue and Times Square JV完成了697-703 Fifth Avenue的4.21亿美元非追索抵押贷款重组，重组后贷款总额为3.55亿美元[87] - 公司持有Alexander's的32.4%普通股权，截至2023年9月30日，市场价值为301,421,000美元，超过账面价值209,507,000美元[90][92] - 2023年6月，公司持有55%股权的合资企业完成了512 West 22nd Street的1.2925亿美元再融资，利率为SOFR加2.00%[93] - 2023年8月，公司与Hudson Pacific Properties和Blackstone Inc.成立合资企业，开发Sunset Pier 94 Studios，预计开发成本为3.5亿美元[97] - 公司通过贡献Pier 94租赁权益确认了35,968,000美元的净收益，该收益已计入2023年第三季度和九个月的合并收益表中[99] - Vornado将其Pier 94租赁权益注入合资企业，换取49.9%的普通股权益和47,944,000美元的初始资本账户，其中包括40,000,000美元的Pier 94租赁权益价值和7,944,000美元的预开发成本[101] - Pier 94合资企业获得183,200,000美元的建设贷款，截至2023年9月30日，贷款余额为100,000美元，利率为SOFR加4.75%，2025年9月到期[101] - Vornado在第五大道和时代广场合资企业中的持股比例为51.5%，截至2023年9月30日的投资余额为2,249,148,000美元[104] - Vornado在Alexander's的持股比例为32.4%，截至2023年9月30日的投资余额为91,914,000美元[104] - Vornado在部分拥有实体中的净收入份额为18,269,000美元，截至2023年9月30日的九个月净收入为72,207,000美元[107] - Vornado与Rudin家族成立合资企业，以40,000,000美元购买39 East 51st Street，Vornado和Rudin各出资50%[113] - Vornado完成The Armory Show的出售，售价为24,410,000美元，实现净收益22,489,000美元，并确认20,181,000美元的净收益[115] - Vornado完成曼哈顿四处零售物业的出售，售价为100,000,000美元，实现净收益95,450,000美元，并确认625,000美元的减值损失[116] - Vornado在350 Park Avenue的租赁中，Citadel以每年36,000,000美元的净租金租用585,000平方英尺的办公空间，租期为10年[112] - Vornado完成150 West 34th Street的75,000,000美元再融资，利率为SOFR加2.15%，2025年2月到期[123] - 截至2023年9月30日，公司在未合并的VIE中的投资净额为110,408,000美元，较2022年12月31日的68,223,000美元有所增加[157] - 截至2023年9月30日，公司合并的VIE（不包括运营合伙企业）的总资产为5,036,892,000美元，总负债为2,763,077,000美元[159] 股票与薪酬 - 2023年第三季度每股基本收益为0.28美元，同比增长600%[20] - 2023年第三季度A类单位每股基本收益为0.28美元，同比增长600%[43] - 2023年第三季度A类单位加权平均流通量为204,628单位，同比下降0.4%[43] - 2023年前九个月Vornado的未合并子公司其他综合损失为453.4万美元[53] - 2023年第三季度股票薪酬费用为966.5万美元，较2022年同期的388.6万美元大幅增加[149] - 公司股东于2023年5月18日批准了2023年综合股票计划，该计划最多可授予10,800,000股全额价值奖励或21,600,000股非全额价值奖励[150] - 2023年6月29日，公司向包括高管在内的员工授予了2,394,801个LTIP单位和14,368,750个绩效AO LTIP单位，以激励员工并与股东利益保持一致[151] - LTIP单位将在授予日后的第3年和第4年分两批等额归属，每批归属后还需遵守一年的转让限制[153] - 绩效AO LTIP单位的归属条件与公司股价表现挂钩，若股价达到21.0875美元（较授予日股价上涨25%），则33%的单位可归属；若股价达到29.5225美元（上涨75%），则100%的单位可归属[155] - 截至2023年9月30日，公司递延薪酬计划资产的公允价值为100,486,000美元，其中54,799,000美元为Level 1资产，45,687,000美元为Level 3资产[164] - 截至2023年9月30日，公司应收贷款的公允价值为57,841,000美元，全部为Level 3资产[164] - 2023年前9个月，公司从到期的美国国债中实现了477,000美元的收益[164] - 2023年前9个月，公司Level 3递延薪酬计划资产的公允价值从38,916,000美元增加至45,687,000美元，主要由于购买和未实现收益[167] 利率与衍生工具 - 2023年第三季度利率对冲公允价值变动为22,312千美元[26] - 2022年第三季度利率对冲公允价值变动为117,219千美元[28] - 公司持有的衍生工具公允价值总计为2.607亿美元，其中利率互换和利率上限工具的公允价值分别为2.607亿美元和1.838亿美元[175] - 公司持有的555 California Street抵押贷款的利率互换工具公允价值为2667.2万美元，远期互换工具公允价值为662.7万美元[175] - 公司持有的770 Broadway抵押贷款的利率互换工具公允价值为4078.2万美元[175] - 公司持有的PENN 11抵押贷款的利率互换工具公允价值为1130.5万美元[175] - 公司持有的无担保循环信贷设施的利率互换工具公允价值为3435.8万美元[175] - 公司持有的无担保定期贷款的利率互换工具公允价值为2724.9万美元[175] - 公司持有的100 West 33rd Street抵押贷款的利率互换工具公允价值为1690.7万美元[175] - 公司持有的888 Seventh Avenue抵押贷款的利率互换工具公允价值为1029.3万美元[175] - 公司持有的4 Union Square South抵押贷款的利率互换工具公允价值为355.2万美元[175] - 公司持有的1290 Avenue of the Americas抵押贷款的利率上限工具公允价值为7059.9万美元[175] 其他财务信息 - 2023年第三季度非控制权益的净亏损为2,350千美元[26] - 2022年第三季度非控制权益的综合收入为8,299千美元[28] - 2023年第三季度归属于非控制性权益的综合损失为12,606千美元，同比增长675.3%[46] - 公司2023年前九个月收到2.135亿美元的租户和解款，其中640.5万美元归属于非控股权益[72] - 公司2023年前九个月管理及租赁费用为997万美元，较2022年同期的816.7万美元增长22.1%[70] - 公司2023年前九个月其他收入为3741.1万美元，较2022年同期的3151.5万美元增长18.7%[70] - 公司2023年第三季度运营费用为233,737千美元，同比增长5.5%[43] - 2023年第三

财务数据和关键指标变化 - 第二季度可比调整后FFO为每股0.72美元，同比下降0.11美元或13.3%，主要由于利率上升导致的净利息支出增加 [13] - 纽约现金同店办公业务增长3%，整体纽约业务增长2.7% [14] - 公司预计2023年可比FFO将低于2022年，主要受利率上升影响，预计减少0.55美元 [14] - 公司流动性强劲，达到32亿美元，包括13亿美元现金及受限现金和19亿美元未使用的25亿美元循环信贷额度 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成19份租约，总面积279,000平方英尺，起始租金为每平方英尺91.57美元，现金和GAAP分别实现5.7%和9.9%的正向市场调整 [17] - 上半年签署100万平方英尺租约，平均起始租金为每平方英尺99美元，显示资产质量和市场对高质量物业的需求 [17] - PENN 1和PENN 2项目表现强劲，吸引顶级租户，租金具有竞争力 [18][19] - 零售租赁主要集中在PENN区，主要为食品和健身类租户 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场租赁活动强劲，特别是金融服务业，占本季度520万平方英尺租赁面积的近40% [16] - 中城地区占本季度租赁活动的70%，其中75%发生在A级物业，显示市场对高质量物业的偏好 [16] - 旧金山和芝加哥市场相对疲软，旧金山的555 Cal物业表现良好，但整体市场需求较低 [52][53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过出售部分资产来增加现金，减少债务并回购股票 [10] - 公司将继续专注于PENN区的发展，预计Farley Penn 1和Penn 2项目将带来显著增长和股东价值 [10] - 公司强调在资本市场的谨慎态度，特别是在融资市场受限的情况下，优先保护资产负债表 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场对办公物业的悲观情绪类似于五年前对购物中心的看法，预计办公物业市场将复苏 [7][8] - 尽管利率上升和经济环境挑战，公司业务表现仍然稳健，符合预期 [9] - 管理层对纽约市场的长期前景持乐观态度，特别是在高质量物业和核心地段 [20][21] 其他重要信息 - 公司在第二季度回购了202,500股股票，平均价格为14.4美元 [11] - 公司近期宣布出售曼哈顿的四个小型零售资产和Armory Show，预计将在第三季度完成 [26] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租赁管线和PENN2的租赁情况 - 第二季度40%的租赁活动发生在PENN1，包括Canaccord的72,000平方英尺租约 [30] - PENN2的租赁活动正在增加，项目接近完工，租户对重新开发的产品表现出兴趣 [31] 问题: 关于资产出售和股息的计划 - 公司将继续寻找机会出售资产，包括一些较大的资产，但具体时间和规模尚不确定 [33][34] - 公司计划保留现金用于回购股票和偿还债务，股息政策将根据年底的现金和股票组合情况评估 [34] 问题: 关于旧金山和芝加哥市场的租赁活动 - 旧金山的555 Cal物业表现良好，但整体市场需求较低 [52] - 芝加哥市场相对疲软，公司正在处理大量到期租约，但近期活动有所增加 [53] 问题: 关于新薪酬计划的实施 - 新薪酬计划旨在激励员工保留和绩效，计划将持续到2025年，预计对FFO的影响为每股0.02至0.03美元 [44][45] 问题: 关于Farley大楼的潜在出售或融资 - 公司对Farley大楼的长期价值持乐观态度，但目前没有具体的出售或融资计划 [59][60] 问题: 关于FFO的调整和非经常性项目 - 第二季度的FFO包括0.07美元的租户终止收入和0.02美元的St. Regis贷款重组相关利息支出，净影响为0.05美元 [62] 问题: 关于未来几个季度的租赁和占用率展望 - 公司预计未来几个季度的占用率将保持稳定，但可能会因租约到期和新租约的签署时间而有所波动 [64][65]

营收与净收入 - 2023年第二季度总营收为4.72亿美元，同比增长4.2%[15] - 2023年第二季度净收入为6273万美元，同比下降9.0%[15] - 2023年第二季度归属于普通股股东的净收入为4638万美元，同比下降8.0%[15] - 2023年第二季度总营收为4.72359亿美元，同比增长4.2%[24] - 2023年第二季度净收入为6273.3万美元，同比下降9.0%[24] - 2023年第二季度归属于A类单位持有人的净收入为4995.7万美元，同比下降7.8%[24] - 2023年上半年总营收为918,282千美元，同比增长2.5%，其中纽约地区营收为726,285千美元，其他地区营收为191,997千美元[37] - 2023年第二季度净收入为360.8万美元，同比下降4.6%[54] - 2023年第二季度归属于普通股股东的净收入为46,377千美元，同比下降8.0%[79] - 2023年第二季度基本每股收益为0.24美元，同比下降7.7%[79] 租金与租赁收入 - 2023年第二季度租金收入为4.19亿美元，同比增长3.4%[15] - 2023年第二季度租金收入为4.18834亿美元，同比增长3.4%[24] - 2023年上半年租赁收入为815,627千美元，同比增长1.6%，其中纽约地区租赁收入为636,218千美元，其他地区租赁收入为179,409千美元[37] - 2023年第二季度，公司净营业收入（NOI）为2.49亿美元，其中纽约地区贡献1.86亿美元，其他地区贡献6357.5万美元[90] 运营费用与成本 - 2023年第二季度运营费用为3.72亿美元，同比增长0.9%[15] - 2023年上半年物业管理及租赁费用为6,707千美元，同比下降3.3%[37] - 2023年上半年BMS清洁费用为70,474千美元，同比增长5.7%[37] - 2023年上半年停车收入为10,342千美元，同比增长12.4%[37] - 2023年上半年其他收入为25,474千美元，同比增长22.4%[37] - 2023年上半年租户服务收入为19,573千美元，同比下降8.3%[37] 利息与债务 - 2023年第二季度利息和债务费用为8717万美元，同比增长39.2%[15] - 2023年第二季度利息和债务费用为8716.5万美元，同比增长39.1%[24] - 2023年第二季度利息支出为91,160千美元，同比增长50.1%[79] - 2023年第二季度利息和其他投资收入净额为13,255千美元，同比增长336.5%[78] - 公司合并债务总额为83.37亿美元，其中固定利率债务为61.44亿美元，加权平均利率为3.59%，可变利率债务为21.93亿美元，加权平均利率为5.83%[196] - 公司非合并实体的债务总额为26.58亿美元，其中固定利率债务为12.01亿美元，加权平均利率为3.87%，可变利率债务为14.57亿美元，加权平均利率为5.95%[196] - 利率每上升1%，公司合并债务的年净收入将增加2192.7万美元，非合并实体债务的年净收入将增加1457万美元[196] - 公司合并债务的估计公允价值为79.83亿美元，基于当前市场价格和类似借款人的贴现现金流[198] - 公司可变利率债务中，有20.09亿美元受利率上限安排保护，加权平均执行利率为4.18%，剩余期限为10个月[196] - 公司非合并实体可变利率债务中，有12.68亿美元受利率上限安排保护，加权平均执行利率为4.35%，剩余期限为8个月[197] - 利率每上升1%，公司归属于运营合伙企业的年净收入将增加2967.6万美元，归属于Vornado的年净收入将增加2754.8万美元[196] - 利率每上升1%，公司归属于运营合伙企业的每股稀释后A类单位年净收入将增加0.14美元，归属于Vornado的每股稀释后年净收入将增加0.14美元[196] 综合收入与股东权益 - 2023年第二季度综合收入为1.25亿美元，同比增长35.3%[16] - 2023年第二季度归属于Vornado的综合收入为1.20亿美元，同比增长37.0%[16] - 2023年第二季度综合收入为1.24575亿美元，同比增长35.4%[25] - 2023年第二季度归属于非控制性权益的综合损失为332.9万美元[25] - 2023年第二季度其他综合收益为447.2万美元，同比增长177.6%[54] - 2023年第二季度可赎回A类单位测量调整值为4327万美元，去年同期为-2.404亿美元[54] - 截至2023年6月30日，可赎回A类单位的总赎回价值为3.088亿美元，较2022年12月31日的3.000亿美元有所增加[54] - 截至2023年6月30日，公司股东权益总额为59.9453亿美元[23] 现金流量 - 2022年上半年公司经营活动产生的现金流量净额为4.30625亿美元[21] - 2022年上半年公司投资活动产生的现金流量净额为-7.15862亿美元[21] - 2022年上半年公司融资活动产生的现金流量净额为-5.28796亿美元[22] - 公司2022年上半年经营活动产生的现金流量净额为4.306亿美元[30] - 公司2022年上半年投资活动产生的现金流量净额为-7.159亿美元[30] - 公司2022年上半年融资活动产生的现金流量净额为-5.288亿美元[31] - 公司2022年上半年现金及现金等价物和受限现金减少8.14亿美元[31] - 公司2023年上半年经营活动产生的现金流量净额为3.747亿美元[30] - 公司2023年上半年投资活动产生的现金流量净额为1.524亿美元[30] 资产与负债 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金总额为13.12133亿美元[22] - 截至2023年6月30日，公司房地产净值为99.76484亿美元[23] - 截至2023年6月30日，公司总负债为99.63013亿美元[23] - 截至2023年6月30日，公司总资产为397,978千美元，其中Level 1资产为60,397千美元，Level 2资产为242,379千美元，Level 3资产为95,202千美元[67] - 截至2023年6月30日，公司总负债为50,663千美元，其中Level 1负债为49,383千美元，Level 2负债为1,280千美元[67] - 2023年上半年，公司从到期的美国国债中实现了477,000千美元的收益[67] - 2023年6月30日，公司递延补偿计划资产的Level 3部分为38,653千美元，较2022年同期的44,155千美元有所下降[68] - 2023年6月30日，公司贷款应收款的Level 3部分为56,549千美元，较2022年同期的52,046千美元有所增加[70] - 2023年6月30日，公司利率互换和利率上限的资产总额为242,379千美元，较2022年12月31日的183,804千美元有所增加[67] - 2023年6月30日，公司利率互换的负债总额为1,280千美元[67] - 2022年12月31日，公司非经常性公允价值计量的资产总额为2,352,328千美元，主要用于房地产投资的减值[76] - 2023年6月30日，公司未按公允价值计量的金融资产和负债包括现金等价物和担保及无担保债务[77] - 现金及现金等价物从2022年12月31日的402,903千美元增加到2023年6月30日的810,395千美元，增长101.2%[78] - 总债务从2022年12月31日的8,452,615千美元减少到2023年6月30日的8,336,815千美元，下降1.4%[78] 投资与合资企业 - 公司持有Fifth Avenue and Times Square JV 51.5%的普通股权益，该合资公司拥有多个位于第五大道和时代广场的物业[41] - 公司持有Alexander's Inc. 32.4%的普通股权益，截至2023年6月30日，该投资的市场价值为304,117千美元，超过账面价值207,829千美元[42] - 第五大道和时代广场合资公司（Fifth Avenue and Times Square JV）的投资为2,256,952千美元，占51.5%的股权[43] - Alexander's的投资为96,288千美元，占32.4%的股权[43] - 2023年第二季度，第五大道和时代广场合资公司的净收入为5,941千美元，占51.5%的股权[45] - 2023年第二季度，Alexander's的土地销售净收益为16,396千美元，占32.4%的股权[45] - 350 Park Avenue的年度净租金为36,000,000美元，租期为10年[47] - Vornado与Rudin合资公司以40,000,000美元购买了39 East 51st Street[47] - 公司95%的合资企业（5%由Related Companies持有）开发并拥有Farley Building，历史税收抵免投资者已投入9240万美元[86] - 截至2023年6月30日，公司的建筑承诺总额约为2.61亿美元[86] - 2023年7月24日，公司持有50%权益的合资企业完成了825 Seventh Avenue的5400万美元再融资[93] 股息与股票回购 - 2022年上半年公司普通股股息为每股1.06美元，总计支付2.0324亿美元[20] - 2022年上半年公司优先股股息总计支付3105.8万美元[20] - 公司2022年上半年向Vornado分配的股息为2.032亿美元[29] - 公司2022年上半年向优先股股东分配的股息为3105.8万美元[29] - 2023年4月26日，公司宣布推迟普通股股息支付至2023年底，届时将根据2023年应税收入决定支付方式[54] - 2023年第二季度公司回购了172.2295万股普通股，总金额为2321.6万美元，平均每股价格为13.48美元[61] - 2023年第二季度股票补偿费用为1186.8万美元，同比增长103.0%[62] - 2023年5月18日，公司股东批准了2023年综合股票计划，最多可授予1080万股全额价值奖励或2160万股非全额价值奖励[62] 保险与担保 - 公司保险覆盖范围包括每次事故3亿美元的通用责任保险和每次事故20亿美元的全风险财产保险[83] - 公司对恐怖主义行为的保险覆盖范围包括每次事故60亿美元的认证恐怖主义行为和每次事故50亿美元的核生化放射恐怖主义行为[84] - 公司于2023年4月与Regus PLC的继任者达成和解，获得21,350,000美元的赔偿[84] - 截至2023年6月30日，公司担保总额约为10.44亿美元，主要用于640 Fifth Avenue、7 West 34th Street和435 Seventh Avenue的抵押贷款[85] - 公司对Farley Building的租金和替代房地产税的担保总额为5.08亿美元，但若公司放弃该物业或不再持有其权益，担保将终止[85] - 截至2023年6月30日，公司未偿还的信用证金额为3023.3万美元[85] 其他财务信息 - 2023年第二季度每股基本收益为0.24美元，同比下降7.7%[15] - 2023年第二季度A类单位每股基本收益为0.24美元，同比下降7.7%[24] - 2023年第二季度A类单位每股稀释收益为0.24美元，同比下降7.7%[24] - 公司2022年上半年归属于Vornado的净收入为1.07954亿美元[20] - 公司2022年上半年归属于Vornado Realty L.P.的净收入为1.137亿美元[29] - 公司2023年上半年归属于Vornado Realty L.P.的净收入为7393.1万美元[30] - 2023年上半年房地产基金投资净亏损为121千美元，去年同期为净收入6,660千美元[39] - 2023年7月3日，公司以2440万美元出售The Armory Show，预计第三季度将确认约2000万美元的财务收益[92] - 2023年7月27日，公司同意以1亿美元出售位于曼哈顿的四处零售物业，预计第三季度将确认约50万美元的财务损失[94]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度可比FFO（调整后）为每股0.60美元，同比下降0.19美元或24.1%，主要受利率上升导致的净利息支出增加影响 [19] - 公司整体同店现金NOI同比增长1.5%，核心办公和零售业务表现稳健 [20] - 2023年预计应税收入为1.05美元，较2022年的2.08美元下降，主要原因是利率上升 [12] - 公司流动性为22亿美元，包括13亿美元现金和国库券，以及80亿美元无债务负担的未抵押资产 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成22份租约，总面积77.7万平方英尺，起始租金为每平方英尺101美元，现金市场对市场增长1.7% [24] - 排除Citadel交易后，完成21份租约，总面积19.2万平方英尺，起始租金为每平方英尺83美元，现金市场对市场增长13.1% [25] - PENN1的租赁活动强劲，租金已突破每平方英尺100美元，PENN2的租赁活动也在增加 [26][31] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市引领全国员工返回办公室的趋势，办公楼的租赁活动逐渐恢复至2019年水平 [13] - 金融服务业和律师事务所是租赁活动的主要驱动力，金融公司占第一季度740万平方英尺租赁面积的40% [21] - 新建的高端办公空间租金创纪录，大部分已被吸收 [21] 公司战略和发展方向 - 公司决定暂停第二和第三季度的股息支付，第四季度将根据应税收入决定是否以现金或现金加股票形式支付股息 [9][10] - 董事会授权2亿美元的股票回购计划，旨在通过资产出售或保留的股息现金进行回购 [11] - 公司将继续推进PENN District项目，总面积超过500万平方英尺 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为远程办公的高峰已过，越来越多的CEO要求员工返回办公室，办公楼租赁活动逐渐恢复 [13] - 公司对PENN2的未来租赁活动充满信心，认为其地理位置和配套设施将吸引大量租户 [26][32] - 公司对当前金融市场挑战保持清醒认识，预计未来几年将面临一些债务重组问题，但非追索债务结构将帮助应对这些挑战 [16] 其他重要信息 - 公司预计2023年可比FFO将低于2022年，主要受利率上升影响 [18] - 公司拥有80亿美元无债务负担的未抵押资产，PENN1和PENN2均为未抵押资产 [14] - 公司债务结构中仅有2.5%为追索债务，且到期日分布合理 [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司是否考虑通过购买建筑物来增加股东价值 - 公司认为当前股票回购是最佳选择，购买建筑物的价值相对较低 [29] 问题: PENN1和PENN2的租赁动态 - PENN1租赁活动强劲，租金已突破每平方英尺100美元，PENN2的租赁活动也在增加，预计随着项目接近完工，租赁活动将进一步增强 [30][31][32] 问题: 公司为何决定暂停股息支付 - 公司认为股票回购是进攻性举措，暂停股息支付是为了保留现金用于股票回购 [36][37] 问题: 公司是否考虑用回购资金偿还债务 - 公司认为当前股票价格被低估，回购股票是创造股东价值的最佳方式，同时公司对债务管理保持谨慎 [44][45][46] 问题: 公司对股票回购的信心来源 - 公司认为当前股票价格被严重低估，回购股票是创造股东价值的机会 [50][51][52] 问题: 公司租赁管道的更新 - 公司当前有40万平方英尺的租约在谈判中，另有140万平方英尺的租赁管道，主要集中在中城和PENN District [69][70] 问题: 公司对融资市场的看法 - 当前融资市场充满挑战，公司认为最佳策略是避免在当前市场进行融资 [75] 问题: 公司对资产出售的计划 - 公司计划出售部分资产，但将保持选择性，不会进行大规模出售 [80][81][82] 问题: 公司对零售合资企业的更新 - 公司正在与贷款方讨论St. Regis的贷款问题，预计将在未来90天内达成协议 [116] 问题: 公司对555 California Street的债务重组和租赁情况 - 555 California Street的贷款结构为2+5年，公司每年只需发送一封信即可延长贷款期限，不存在违约风险 [129][130] - 该建筑的租赁情况良好，主要租户包括高盛、KKR、微软和美国银行，均在过去三年续租 [133][134]

财务表现 - 2023年第一季度总收入为4.459亿美元，较2022年同期的4.421亿美元略有增长[15] - 2023年第一季度净收入为1119.8万美元，较2022年同期的5337.5万美元大幅下降[15] - 2023年第一季度归属于普通股股东的净收入为516.8万美元，较2022年同期的2647.8万美元显著减少[15] - 2023年第一季度每股基本收益为0.03美元，较2022年同期的0.14美元下降[15] - 2023年第一季度综合亏损为7366.7万美元，而2022年同期综合收入为1.278亿美元[16] - 公司2023年第一季度净收入为1119.8万美元，较2022年同期的5337.5万美元下降79%[22] - 公司2023年第一季度归属于Vornado Realty L.P.的净收入为2112.6万美元，较2022年同期的4400.1万美元下降52%[22] - 公司2023年第一季度归属于A类单位持有人的净收入为556.8万美元，较2022年同期的2844.3万美元下降80%[22] - 公司2023年第一季度综合亏损为7366.7万美元，而2022年同期为综合收入1.2782亿美元[23] - 公司2023年第一季度净收入为1119.8万美元，同比下降79%[89] 现金流 - 2023年第一季度经营活动产生的现金流量为9187.2万美元，较2022年同期的1.710亿美元减少[19] - 2023年第一季度投资活动产生的现金流量为1.256亿美元，较2022年同期的7.946亿美元亏损有所改善[19] - 公司2023年第一季度融资活动净现金流出为2.048亿美元，主要用于偿还借款和支付股息[20] - 公司2022年第一季度经营活动产生的现金流量净额为1.71014亿美元[26] - 公司2022年第一季度投资活动产生的现金流量净额为-7.94635亿美元[26] - 公司2022年第一季度融资活动产生的现金流量净额为-1.65475亿美元[27] - 公司2022年第一季度现金及现金等价物和限制性现金净减少7.89096亿美元[27] 租金收入 - 2023年第一季度租金收入为3.967亿美元，与2022年同期的3.972亿美元基本持平[15] - 公司2023年第一季度租金收入为3.9679亿美元，与2022年同期的3.9728亿美元基本持平[22] - 公司2022年第一季度租赁收入为3.83031亿美元，其中固定账单收入为3.29251亿美元，可变账单收入为3297.4万美元[33] - 2023年第一季度，Vornado的租金收入因摊销低于市场租约而增加了136.7万美元，较2022年同期的91.7万美元有所增长[47] 费用与支出 - 2023年第一季度费用和其他收入为4913万美元，较2022年同期的4484.7万美元有所增长[15] - 2023年第一季度总支出为3.813亿美元，较2022年同期的3.742亿美元有所增加[15] - 公司2023年第一季度利息和债务支出为8623.7万美元，较2022年同期的5210.9万美元增加65%[22] - 公司2023年第一季度利息和债务费用为86,237千美元，较2022年同期的52,109千美元有所增加[74] - 公司2023年第一季度股票补偿费用为11,714千美元，较2022年同期的13,155千美元有所下降[71] 资产与负债 - 公司2023年第一季度现金及现金等价物和限制性现金期末余额为10.34亿美元，较期初的10.21亿美元略有增加[20] - 公司2023年第一季度总负债为99.09亿美元，较2022年底的99.80亿美元有所减少[21] - 公司2023年第一季度房地产净值为99.28亿美元，较2022年底的98.44亿美元有所增加[21] - 公司截至2023年3月31日的合并债务总额为83.422亿美元，其中固定利率债务占比73.6%[157] - 公司截至2023年3月31日的合并债务公允价值估计为79.24亿美元[158] 投资与股权 - Vornado Realty Trust持有Vornado Capital Partners Real Estate Fund 25.0%的股权，该基金计划在2023年12月前处置剩余投资并结束业务[34] - Vornado Realty Trust通过基金和Crowne Plaza Joint Venture间接持有Crowne Plaza Times Square Hotel 32.8%的股权[34] - 2023年3月31日，Vornado Realty Trust的房地产基金投资账面价值为零，未实现损失为28,815,000美元，未履行承诺为28,465,000美元[34] - Vornado Realty Trust持有Fifth Avenue and Times Square JV 51.5%的股权，该合资企业拥有多个第五大道和百老汇的物业[37] - Vornado Realty Trust在Fifth Avenue and Times Square JV中持有18.28亿美元的优先股权益，年利率为4.25%至2024年4月，之后增至4.75%[37] - 2023年3月31日，Vornado Realty Trust对Fifth Avenue and Times Square JV的投资账面价值低于其净资产份额约859,004,000美元[37] - Vornado Realty Trust持有Alexander's, Inc. 32.4%的股权，市场价值为320,476,000美元，超过账面价值237,752,000美元[39] - 2023年3月8日，Alexander's同意以71,060,000美元出售Rego Park III地块，预计在第二季度完成交易并确认约54,000,000美元的财务收益[38] 房地产项目与租赁 - Vornado Realty Trust与Rudin家族达成协议，Citadel以每年36,000,000美元的净租金租用350 Park Avenue，租期10年[42] - Vornado Realty Trust与Rudin家族计划以40,000,000美元购买39 East 51st Street，并与350 Park Avenue和40 East 52nd Street合并开发[42] - Citadel将在纽约市的项目中租赁约850,000平方英尺的办公空间，租期15年，并享有续租权[44] - Vornado/Rudin可以选择以14亿美元的价格购买项目用地，其中Vornado获得10.85亿美元，Rudin获得3.15亿美元[44] - Vornado/Rudin在2024年10月至2030年9月期间有权以12亿美元的价格将项目用地出售给KG，其中Vornado获得9亿美元，Rudin获得3亿美元[45] 其他财务信息 - 截至2023年3月31日，Vornado的无形资产净值为1.3716亿美元，较2022年12月31日的1.3964亿美元有所下降[47] - 截至2023年3月31日，Vornado的抵押贷款总额为57.672亿美元，其中固定利率贷款占35.695亿美元，浮动利率贷款占21.976亿美元[48] - Vornado宣布将推迟2023年普通股股息支付，并计划在年底根据2023年应税收入情况支付股息，可能以现金或现金与证券组合形式支付[50] - Vornado董事会授权了一项新的股票回购计划，计划回购最多2亿美元的普通股，回购资金将来自股息或资产出售[57] - 截至2023年3月31日，公司未合并的VIE（可变利益实体）投资净账面价值为56,019,000美元，较2022年12月31日的68,223,000美元有所下降[58] - 截至2023年3月31日，公司合并的VIE总资产为5,001,249,000美元，总负债为2,764,740,000美元，较2022年12月31日的4,423,995,000美元和2,345,726,000美元有所增加[58] - 截至2023年3月31日，公司持有的美国国债投资总额为276,645,000美元，较2022年12月31日的471,962,000美元大幅减少[60] - 截至2023年3月31日，公司递延薪酬计划资产的公允价值为98,996,000美元，其中Level 3资产为40,627,000美元[60] - 截至2023年3月31日，公司贷款应收款的公允价值为55,269,000美元，较2022年12月31日的54,397,000美元有所增加[60] - 截至2023年3月31日，公司利率互换和利率上限的公允价值为129,208,000美元，较2022年12月31日的183,804,000美元有所下降[60] - 截至2023年3月31日，公司利率互换的负债公允价值为15,009,000美元[60] - 截至2023年3月31日，公司555 California Street抵押贷款的利率互换公允价值为39,859,000美元[67] - 截至2023年3月31日，公司770 Broadway抵押贷款的利率互换公允价值为18,448,000美元[67] - 截至2023年3月31日，公司PENN 11抵押贷款的利率互换公允价值为20,640,000美元[67] - 截至2023年3月31日，公司现金等价物的账面价值为578,088千美元，公允价值为578,000千美元[70] - 截至2023年3月31日，公司总债务的账面价值为8,342,215千美元，公允价值为7,924,000千美元[70] - 2023年第一季度，公司利息和其他投资收入净额为9,603千美元，较2022年同期的1,018千美元大幅增加[74] - 2023年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入为5,167千美元，较2022年同期的26,473千美元大幅下降[75] - 2023年第一季度，公司基本每股收益为0.03美元，与2022年同期持平[75] - 公司2023年长期绩效计划（LTPP）的奖励单位将根据运营绩效和相对绩效进行分配，运营绩效占50%，相对绩效占50%[71] - 公司2023年LTPP奖励单位的运营绩效部分将基于调整后的每股FFO（75%权重）和ESG绩效指标（25%权重）进行评估[71] - 公司2023年LTPP奖励单位的相对绩效部分将基于三年股东总回报（TSR）与道琼斯美国房地产办公指数和东北地区同行指数的比较进行评估[72] - 公司截至2023年3月31日的担保和主租赁总额约为10.26亿美元[81] - 公司为Farley Building的租金和代税支付提供了5.1亿美元的担保[81] - 公司截至2023年3月31日的未偿还信用证金额为1527.3万美元[81] - 公司预计向部分持股实体追加资本约1030万美元[84] - 公司截至2023年3月31日的建设承诺总额约为3.51亿美元[84] - 公司2023年第一季度总营收为4.459亿美元，其中纽约地区贡献3.638亿美元[88] - 公司2023年第一季度净营业收入（NOI）为2.171亿美元，其中纽约地区贡献1.755亿美元[88]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年可比FFO（调整后）为每股3.15美元，同比增长0.29美元或10.1% [16] - 2022年第四季度可比FFO（调整后）为每股0.72美元，同比下降0.09美元或11.1%，主要受利率上升和非现金直线摊销影响 [16] - 公司整体同店现金NOI在第四季度同比增长7.9%，其中纽约同店办公业务增长5.4%，零售同店现金NOI增长7.9% [17] - 2023年预计可比FFO将下降，主要受利率上升、资产出售和PENN 1地租重置影响 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公业务：纽约同店办公业务增长5.4%，主要得益于Farley项目的租金收入 [17] - 零售业务：零售同店现金NOI增长7.9%，主要得益于多个重要租约的租金开始 [17] - 开发项目：PENN 1和PENN 2的租赁活动表现良好，PENN 1已签署22万平方英尺的租约，PENN 2的租赁活动也在进行中 [13][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场：公司对纽约市场保持乐观，认为纽约仍然是美国最重要的城市，租户对纽约的承诺依然坚定 [7] - 租赁市场：2023年租赁活动放缓，但公司预计租赁活动将逐渐恢复，特别是金融行业表现活跃 [19][22] - 零售市场：随着旅游和日常工作的恢复，零售商对曼哈顿的新店位置需求增加，零售销售已恢复到疫情前水平 [23] 公司战略和发展方向 - 公司通过提前融资2亿美元，完成了Farley Facebook、PENN 1和PENN 2的开发项目，这些资产将无债务负担 [9] - 公司与Citadel达成重要交易，Citadel将租赁350 Park Samuel大楼的58.5万平方英尺，未来可能合作开发170万平方英尺的新大楼 [11] - 公司计划通过资产出售和收益增长来降低杠杆率，目标是在未来减少负债 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年将充满挑战，主要受美联储加息和资本市场的冻结影响 [14] - 公司认为高质量的产品将在当前市场中胜出，新建筑的市场溢价已从20美元增加到100美元或更多 [14] - 公司对未来持乐观态度，认为资本市场的紧缩将为下一个牛市奠定基础 [15] 其他重要信息 - 公司宣布调整股息政策，每年将保留1.28亿美元的现金 [11] - 公司流动性强劲，目前拥有34亿美元的流动性，包括15亿美元的现金和19亿美元的未使用信贷额度 [25] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于PENN 1和PENN 2的收益率调整 - 公司基于市场反应和租赁活动调整了PENN 1和PENN 2的收益率，PENN 1已签署22万平方英尺的租约，PENN 2的租赁活动也在进行中 [27][28] 问题: 关于2023年财产税的影响 - 2022年第四季度的财产税计提将在2023年初逆转，导致2023年上半年收益受到影响 [29][30] 问题: 关于650 Madison的减值 - 650 Madison的减值是由于零售租金下降和主要租户搬出，减值是非现金项目，公司将继续运营该资产 [31][32] 问题: 关于350 Park Avenue的融资策略 - 公司计划在未来两到三年内为350 Park Avenue项目融资，预计在正常市场条件下，土地价值将构成公司的股权贡献 [39][40] 问题: 关于公司杠杆率的看法 - 公司计划通过收益增长和资产出售来降低杠杆率，但短期内由于市场环境，杠杆率可能不会显著下降 [42][44] 问题: 关于租赁市场的展望 - 公司预计2023年租赁活动将放缓，但高质量资产仍将吸引租户，金融行业表现活跃 [46][47] 问题: 关于员工返回办公室的趋势 - 公司观察到员工返回办公室的趋势正在改善，特别是周二到周四的利用率接近60%，预计未来将逐步恢复到70%的正常水平 [50][51] 问题: 关于零售合资企业的减值 - 零售合资企业的减值是由于市场租金下降和租户搬出，公司预计未来市场将逐步恢复 [54][55] 问题: 关于股息政策的调整 - 公司基于应税收入调整了股息政策，保留了1.28亿美元的现金，股息收益率仍为6.5% [61][62] 问题: 关于St. Regis零售资产的贷款违约 - St. Regis零售资产的贷款违约是由于市场条件不佳，公司正在与贷款方协商重组贷款，预计不会对收益产生重大影响 [75][76] 问题: 关于PENN 1地租重置的进展 - PENN 1地租重置的进展取决于市场条件，公司预计地租将低于之前的26亿美元估值 [67][68] 问题: 关于2023年核心办公和零售NOI的展望 - 公司预计2023年核心办公和零售NOI将与2022年持平，具体表现取决于租户续约和市场条件 [71] 问题: 关于350 Park Avenue的退出策略 - 公司将在未来决定是否长期持有350 Park Avenue项目或退出，目前尚未做出最终决定 [73] 问题: 关于利率互换和利率上限的到期处理 - 公司将在2023年和2024年根据市场条件决定是否续期利率互换和利率上限 [85][86] 问题: 关于2023年股息政策的潜在调整 - 公司表示股息政策由董事会决定，目前不会对未来的股息调整做出预测 [89]