收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度净收入为8.132亿美元，较2024年同期的4010万美元大幅增长1928%[21] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为7.438亿美元，较2024年同期的3526万美元大幅增长2010%[21] - 2025年第二季度每股基本收益为3.87美元，较2024年同期的0.19美元增长1936%[21] - 2025年上半年总营收为9.030亿美元，较2024年同期的8.866亿美元增长1.8%[21] - 公司2025年第二季度归属于Vornado的净利润为7.593亿美元，较2024年同期的5079万美元大幅增长[26] - 2025年上半年归属于Vornado的净利润为8.617亿美元[28] - 公司2025年上半年净收入为9.13051亿美元，相比2024年同期的3382.6万美元大幅增长[38] - 2025年上半年归属于A类单位持有者的净收入为9.03356亿美元，每股收益（基本）为4.33美元[38] - 公司2025年上半年的租金收入为7.87007亿美元，较2024年同期的7.82873亿美元略有增长[38] - 2025年第二季度归属于Vornado Realty L.P.的净利润为8.242亿美元[44] - 2024年第二季度归属于Vornado Realty L.P.的净利润为5399万美元[44] - 2025年上半年归属于Vornado Realty L.P.的净利润为9.34465亿美元[45] - 2025年上半年总营收为9.030亿美元，较2024年同期的8.866亿美元增长1.8%[63] - 2025年第二季度总营收为4.414亿美元，较2024年同期的4.503亿美元下降2.0%[62] - 2025年第二季度归属于Vornado的净收入为7.593亿美元，较2024年同期的5079万美元大幅增长1395%[121] - 2025年第二季度基本每股收益为3.87美元，稀释后每股收益为3.70美元，分别较2024年同期的0.19美元和0.18美元增长显著[121] - 2025年上半年归属于Vornado的净收入为8.617亿美元，较2024年同期的5728万美元增长1404%[121] - 2025年上半年基本每股收益为4.33美元，稀释后每股收益为4.14美元，分别较2024年同期的0.14美元和0.13美元大幅增长[121] - 2025年第二季度Vornado Realty L.P.的A类单位基本收益为3.87美元，稀释后收益为3.71美元[125] - 2025年上半年Vornado Realty L.P.的A类单位基本收益为4.33美元，稀释后收益为4.15美元[125] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度利息和债务支出为8793万美元，较2024年同期的9840万美元下降10.6%[21] - 2025年上半年利息现金支付（不包括资本化利息）为1.672亿美元，较2024年同期的1.522亿美元增长9.9%[51] - 第二季度利息及其他投资收益净额为1105.6万美元，同比增长5.2%[154] - 第二季度利息及债务费用总额为8792.9万美元，同比下降10.7%[155] 一次性重大收益与项目 - 2025年第二季度确认一笔重大销售型租赁收益，金额为8.032亿美元[21] - 2025年第二季度确认一笔重大销售型租赁收益，金额为8.03248亿美元[38] - 2025年上半年投资活动产生的现金流量净额为5.252亿美元，主要得益于第五大道和时代广场合资企业优先股部分赎回带来的7.49亿美元收入[31] - 2025年上半年通过第五大道和时代广场合资企业优先股部分赎回获得收益7.49亿美元[48] - 第五大道和时代广场合资公司以3.5亿美元出售部分资产，实现净收益3.42亿美元，并确认财务报表收益7616.2万美元[69] - 公司持股55%的合资公司同意以2.05亿美元出售一处17.3万平方英尺的办公楼，预计确认约1100万美元财务报表收益[74] - 公司持股50%的合资公司出售一处商业产权，获得净收益865万美元，确认财务报表净收益252.7万美元[77] - 公司与纽约大学签订70年主租约，获得9.35亿美元预付租金，并保留9.2万平方英尺零售产权[84] - 公司在2025年上半年出售两处中央公园南公寓单元，获得净收益2483.9万美元，确认财务报表净收益1370.2万美元[88] - 公司在2025年上半年出售六处运河街公寓单元，获得净收益2163.3万美元，确认财务报表净收益1033.7万美元[89] 现金流表现 - 2025年上半年经营活动产生的现金流量净额为10.789亿美元，较2024年同期的2.262亿美元大幅增长[30] - 2025年上半年投资活动产生的现金流量净额为5.252亿美元，主要得益于第五大道和时代广场合资企业优先股部分赎回带来的7.49亿美元收入[31] - 2025年上半年经营活动产生的净现金为16.04101亿美元，投资活动使用的净现金为1.2亿美元[34] - 公司2025年上半年融资活动使用的净现金为11.90422亿美元，主要用于偿还12.78232亿美元的借款[34] - 2025年上半年经营活动产生的现金流量净额为10.78946亿美元，较2024年同期的2.26164亿美元大幅增长[47] - 2025年上半年投资活动产生的现金流量净额为5.25155亿美元，而2024年同期为净流出3.071亿美元[48] - 截至2025年6月30日的六个月，融资活动净现金使用额为11.904亿美元，而2024年同期为6379万美元[51] 资产与负债状况 - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物为12.049亿美元，较2024年底的7.339亿美元增长64.2%[19] - 截至2025年6月30日，房地产净值为99.025亿美元，较2024年底的100.663亿美元下降1.6%[19] - 截至2025年6月30日，总负债为85.944亿美元，较2024年底的98.267亿美元下降12.5%[19] - 截至2025年6月30日，股东权益总额为60.921亿美元，较2024年底的51.582亿美元增长18.1%[19] - 公司2025年第二季度总权益从期初的54.899亿美元增至期末的62.640亿美元，增长约7.741亿美元[26] - 截至2025年6月30日，公司总权益为62.64亿美元，较2024年底的53.372亿美元增长17.4%[28] - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物与受限现金总额为13.63298亿美元，较期初增长64.2%[34][36] - 公司总负债从2024年末的98.26739亿美元降至2025年中的85.94438亿美元，减少12.6%[36] - 房地产净值为99.02532亿美元，较2024年末的100.66283亿美元略有下降[36] - 截至2025年6月30日，公司总权益为62.64亿美元[44] - 截至2024年6月30日，公司总权益为58.18亿美元[44] - 截至2025年6月30日，公司总权益为62.63961亿美元，较2024年底的53.37211亿美元增长17.4%[45] - 公司期末现金及现金等价物和受限现金总额为13.633亿美元，较期初的9.496亿美元增长43.6%[51] - 因终止确认770 Broadway资产，导致房地产减少1.721亿美元，应收租金直线法调整减少2636万美元[51] - 截至2025年6月30日，公司持有的优先股权益清算优先总额为10.79亿美元，较2024年12月31日的18.28亿美元有所减少[68] - 截至2025年6月30日，公司对Alexander's的投资市值为3.72695亿美元，较账面价值高出3.13936亿美元[73] - 截至2025年6月30日，可赎回非控股合伙权益期末余额为6.42465亿美元，其中2025年上半年因赎回A类单位而减少4857.8万美元[101] - 基于季度末股价，截至2025年6月30日，运营合伙企业的可赎回A类单位总赎回价值为6.3893亿美元，较2024年12月31日的7.08408亿美元下降9.8%[101] - 在法利大厦项目中，历史税收抵免投资者截至2025年6月30日已投入资本2.08407亿美元，公司持有该项目95%权益[103] - 截至2025年6月30日，公司未合并可变利益实体的最大风险敞口为3.219亿美元，较2024年底的3.170亿美元略有增加[128] - 截至2025年6月30日，合并可变利益实体（不包括运营合伙公司）总资产为47.735亿美元，总负债为27.413亿美元[130] - 截至2025年6月30日，按公允价值计量的金融资产总额为2.310亿美元，其中第三层级（不可观察输入）资产为1.278亿美元[134] - 截至2025年6月30日，按公允价值计量的金融负债总额为5341万美元，主要为公允价值4.961亿美元的强制赎回工具[134] - 递延薪酬计划资产（Level 3）期末余额为3782.1万美元，较期初余额4409.9万美元下降14.2%[138] - 应收贷款（Level 3）期末公允价值为8998.6万美元，较期初余额8769.2万美元增长2.6%[140] - 现金及现金等价物公允价值为9.93亿美元，较账面价值9.9252亿美元略有溢价[153] - 债务总公允价值为68.88亿美元，较账面价值71.2394亿美元折价约3.3%[153] - 抵押贷款公允价值为48.12亿美元，较账面价值49.9894亿美元折价约3.7%[153] - 高级无担保票据公允价值为7.01亿美元，较账面价值7.5亿美元折价约6.5%[153] - 截至2025年6月30日，公司合并债务总额为71.23943亿美元，其中固定利率债务65.2亿美元，加权平均利率4.23%；可变利率债务6.03943亿美元，加权平均利率6.28%[323] - 截至2025年6月30日，公司在非合并实体中的按比例份额债务为27.36917亿美元，其中可变利率债务5.72167亿美元，加权平均利率6.43%[323] - 公司在非合并实体中的按比例份额债务中，固定利率债务为21.6475亿美元，加权平均利率5.45%[323] - 截至2025年6月30日，公司合并债务的估计公允价值为688.8亿美元[327] 业务线及地区表现 - 纽约分部2025年上半年营收为7.344亿美元，占总营收的81.3%[63] - 2025年上半年租赁收入为7.571亿美元，其中固定支付部分为6.901亿美元，可变支付部分为6539万美元[64] - 公司对第五大道和时代广场合资企业持有51.5%的普通权益，有效持有该物业组合51.0%的权益[67] - 2025年第二季度公司按份额计算净营业收入为2.77673亿美元，其中纽约分部2.30579亿美元，其他分部4709.4万美元[175] 投资与开发活动 - 2025年上半年房地产新增投资与开发成本合计2.346亿美元[31] - 2025年上半年房地产新增投入及开发成本合计2.34577亿美元[48] - 第五大道和时代广场合资公司完成一笔4.5亿美元融资，固定利率6.90%，净收益中的4.07亿美元用于部分赎回优先股[70] - 公司持股50.1%的合资公司完成一笔6.75亿美元再融资，固定利率5.84%，替换了原利率4.25%的贷款[75] - 公司于2025年1月15日偿还了4.5亿美元、利率3.50%的2025年到期高级无担保票据[94] - 截至2025年6月30日，抵押贷款总额为49.99亿美元，其中固定利率部分为43.95亿美元（加权平均利率4.51%），可变利率部分为6.039亿美元（加权平均利率6.65%）[94] - 截至2025年6月30日，无担保债务总额为21.18亿美元，包括7.5亿美元高级无担保票据（利率2.73%）、8亿美元无担保定期贷款（利率4.40%）及5.75亿美元无担保循环信贷额度（利率3.84%）[94] - 截至2025年6月30日，公司建设承诺总额约为3039.2万美元[171] 股东权益与分配 - 公司2025年第二季度累计其他综合收益减少约404万美元，从期初的2698万美元降至期末的985.7万美元[26] - 公司2025年第二季度支付优先股股息1553万美元[26] - 公司2025年第二季度因赎回A类单位发行9.2万股普通股，增加权益资本342.7万美元[26] - 公司2025年第二季度可赎回A类单位计量调整增加权益资本4785.3万美元[26] - 公司2025年第二季度“分配后盈余”科目从期初的亏损40.554亿美元改善至期末的亏损33.116亿美元[26] - 2025年上半年支付优先股股息3105万美元[28] - 2025年上半年通过发行普通股（因A类单位赎回）融资4858万美元[28] - 对非控股权益的分配从2024年上半年的24.2万美元增至2025年同期的136.5万美元[34] - 2025年第二季度可赎回合伙单位净收入为负6486万美元[44] - 2025年第二季度向优先股股东分配的股息为1553万美元[44] - 2024年第二季度可赎回合伙单位净收入为负320万美元[44] - 2024年第二季度向优先股股东分配的股息为1553万美元[44] - 2025年上半年向优先股股东分配股息3105.2万美元[45] - 2025年上半年可赎回A类单位计量调整产生10.2388亿美元权益变动[45] - 2025年上半年可赎回A类单位计量调整增加1.024亿美元[51] - 2025年第二季度，可赎回非控股权益在一家合并子公司中的净亏损为699.4万美元，期末余额为1.07632亿美元[106] - 截至2025年6月30日，公司股票回购计划剩余授权额度为1.70857亿美元，2025年上半年未进行回购[115] - 公司预计将在2025年第四季度支付普通股股息，具体需经董事会批准[112] 其他综合收益/损失 - 公司2025年第二季度合并利率掉期及其他公允价值变动导致其他综合损失1508万美元[26] - 公司2025年第二季度非合并子公司的其他综合损失为366.8万美元[26] - 2025年上半年其他综合损失总额为5244万美元，主要受合并利率掉期公允价值变动损失4114万美元影响[28] - 2025年第二季度其他综合损失总额为1715万美元[44] - 2024年第二季度其他综合收益总额为119万美元[44] 非现金费用与调整 - 2025年上半年折旧及摊销（含递延融资成本摊销）为2.415亿美元[30] - 2025年上半年来自联营企业的股权净收益为1.136亿美元[30] - 2025年上半年折旧及摊销（含递延融资成本摊销）为2.41538亿美元[47] - 2025年上半年租金拉直调整产生非现金费用1970.6万美元[47] - 2025年第二季度，公司股票薪酬费用为751.9万美元，其中LTIP单位费用405.8万美元，绩效AO LTIP单位费用290.6万美元[119] 利率风险管理 - 基准利率上升1%将导致公司合并可变利率债务的年利息支出增加约557.7万美元[323] - 基准利率上升1%将导致公司按比例份额的非合并实体可变利率债务年利息支出增加约347万美元[323] - 基准利率上升1%的总体影响是，归属于Vornado的年度净收入将增加约466.9万美元，摊薄后每股收益增加0.02美元[323] - 公司持有名义总额为4.6亿美元的可变利率债务利率上限安排，其中3.6亿美元归属于非控股权益，加权平均SOFR执行利率为5.22%，加权平均剩余期限为10个月[325] - 公司在非合并实体中的按比例份额持有名义总额为2.42657亿美元的利率上限安排，加权平均SOFR执行利率为4.28%，加权平均剩余期限为8个月[326] - 基准利率变化对年度净收入的综合影响，已考虑利率上限安排的对冲效果[324] 公允价值计量 - 部分应收贷款（3298.4万美元）使用贴现现金流模型估值，终端资本化率为5.5%，贴现率为8.0%[140] - 利率衍生品公允价值净额（资产减负债）为3244.6万美元（资产3611.5万美元减负债366.9万美元）[144] 保险与担保 - 公司维持一般责任险限额为每起事故及每处财产3亿美元，其中2.75亿美元包含传染病保障[158] - 公司维持全险财产及租金价值保险限额为每起事故20亿美元[158] - 加州物业地震保险限额为每起事故及累计3.5亿美元，免赔额为受影响财产价值的5%[158] -

核心观点 - Verizon将纽约总部迁至Vornado Realty Trust旗下的PENN 2大楼，租约长达19年，占据近20万平方英尺办公空间和2.5万平方英尺专属户外空间 [2][3] - PENN 2是THE PENN DISTRICT校园的核心项目，已吸引多家知名企业入驻，包括Madison Square Garden、环球音乐集团和美国职业足球大联盟 [6] - Vornado对PENN 2进行了全面改造，包括现代化幕墙、三层高大厅、16个双层户外露台、7.1万平方英尺餐厅及7.2万平方英尺绿色空间等高端设施 [4][5] 租赁交易细节 - Verizon租用PENN 2的8至10层，并将在第七大道设立旗舰零售店 [3] - 交易由Cushman & Wakefield团队代理，Vornado内部团队由Glen Weiss等人主导 [9] 物业升级与设施 - PENN 2提供30万平方英尺精选零售空间，包括The Dynamo Room餐厅和280座的Town Hall活动场地 [4][5] - 所有租户可共享18万平方英尺WorkLife配套设施，含全服务餐厅、5.3万平方英尺健身中心和10万平方英尺灵活办公空间 [7] 区位优势 - THE PENN DISTRICT位于北美最繁忙的交通枢纽Penn Station上方，汇聚15条地铁线、长岛铁路、新泽西公交、PATH和Amtrak，2027年将新增Metro-North通勤线路 [8] - 双塔项目（PENN 1+PENN 2）总计440万平方英尺甲级办公空间，配套新建广场、花岗岩人行道和地铁站入口 [6] 公司背景 - Vornado是纽约顶级写字楼和零售资产的REIT，在芝加哥和旧金山拥有地标物业，100%在运营办公楼获LEED认证（95%为金级或铂金级） [10]

文章核心观点 - 亚历山大公司将提交季度报告并发布二季度财报，沃那多房地产信托将主持财报电话会议并可能讨论亚历山大公司相关信息 [1][2] 亚历山大公司动态 - 亚历山大公司将于2025年8月4日纽约证券交易所开盘前向美国证券交易委员会提交截至2025年6月30日季度的10 - Q表季度报告并发布二季度财报 [1] 沃那多房地产信托动态 - 沃那多房地产信托作为亚历山大公司运营管理者，将于2025年8月5日上午10点（东部时间）主持季度财报电话会议和音频网络直播，会上可能讨论亚历山大公司相关信息 [2] - 电话会议国内拨打888 - 317 - 6003，国际拨打412 - 317 - 6061，输入密码9032041可接入；网络直播可在沃那多官网投资者关系板块观看，会议结束后可在官网回看 [3] 公司基本信息 - 亚历山大公司是一家房地产投资信托公司，在纽约市拥有五处房产 [3]

公司融资动态 - Vornado Realty Trust完成对曼哈顿PENN 11办公楼4.5亿美元再融资 该物业面积达120万平方英尺[1][8] - 新贷款期限5年(至2030年8月) 采用固定利率6.35%的纯利息结构 取代原2025年10月到期的5亿美元贷款[2][8] - 公司偿还原贷款中的5000万美元 原贷款利率为SOFR+2.06%(互换后固定利率6.28%)[2] 财务影响分析 - 再融资显著改善公司债务到期结构 增强日常运营流动性[3][8] - 截至2025年3月31日 公司流动性达23亿美元 包括8.07亿美元现金及受限现金 以及22亿美元循环信贷额度中可用的15亿美元[4] - 过去三个月公司股价上涨13.8% 跑赢行业3.2%的涨幅[5] 同业比较 - 数字房地产信托(DLR)和Cousins Properties(CUZ)获Zacks买入评级 前者2025年FFO每股预期上调1美分至7.04美元[6][9] - Cousins Properties同期FFO每股预期上调1美分至2.80美元[9]

文章核心观点 公司完成对曼哈顿办公楼PENN 11的4.5亿美元再融资 [1] 分组1：再融资情况 - 公司完成对位于曼哈顿PENN DISTRICT的120万平方英尺办公楼PENN 11的4.5亿美元再融资 [1] - 该笔五年期只付息贷款将于2030年8月到期，固定利率为6.35% [1] 分组2：原贷款情况 - 公司偿还了5000万美元原贷款中的500万美元，原贷款利率为SOFR加2.06%（掉期后固定全利率为6.28%），原贷款定于2025年10月到期 [2] 分组3：公司性质 - 公司是一家完全整合的股权房地产投资信托公司 [2]

股价表现 - 公司股价在过去一个月内上涨8.7%，表现优于行业2.2%的涨幅 [1] - 股价上涨由强劲的租赁表现和积极的资产重新定位努力所驱动 [7] 资产组合与战略 - 公司拥有高质量办公物业组合，战略性地集中于纽约、芝加哥和旧金山等高租金、高准入门槛的市场 [1][3] - 公司专注于通过选择性开发和资产剥离来重新定位投资组合，例如其持股55%的合资企业同意以2.05亿美元出售一处17.3万平方英尺的甲级办公楼 [5] - 资产重新定位举措旨在为未来的机会主义开发和再投资提供资金，从而推动长期增长 [5] 运营与市场需求 - 纽约办公室租赁市场保持强劲势头，2025年第一季度租赁量为自2019年第四季度以来最强劲的季度 [4] - 公司在2025年第一季度于纽约办公室组合中租赁了70.9万平方英尺空间，初始租金为每平方英尺95.53美元，按市价计算的现金租金上涨幅度为6.5% [4][7] - 办公类职位增长以及科技、金融、媒体等公司的扩张预计将在未来几个季度支撑租金收入 [4] 财务状况 - 截至2025年3月31日，公司拥有23亿美元流动性，包括8.07亿美元现金及现金等价物和受限现金，以及在其22亿美元循环信贷额度下的15亿美元可用额度 [8] - 灵活的财务状况使公司能够利用未来投资机会并为开发项目提供资金 [8] 合资企业与融资活动 - 公司在6月初宣布，其持股50.1%的合资企业已完成对曼哈顿翠贝卡区包含1,328个单元住宅小区Independence Plaza的6.75亿美元再融资 [2] - 合资企业的资产出售和再融资活动突显了其积极的管理策略 [7] 市场预期 - 市场对公司2025年每股运营资金（FFO）的共识估计在过去两个月内上调1美分至2.20美元 [2]

文章核心观点 公司旗下50.1%持股的合资企业完成对曼哈顿翠贝卡子市场独立广场的6.75亿美元再融资 [1] 分组1：公司基本信息 - 公司是一家完全整合的股权房地产投资信托基金 [2] 分组2：再融资情况 - 合资企业完成对1328套住宅综合体独立广场的6.75亿美元再融资 [1] - 新贷款为五年期只付利息贷款，2030年6月到期，固定利率5.84% [1] - 新贷款替换了之前利率4.25%、原定于2025年7月到期的6.75亿美元贷款 [1]

公司表现 - 过去一个月股价上涨1.2%，但表现逊于标普500指数[1] - 增长评分为D，动量评分为F，价值评分为D，综合VGM评分为F[3] - Zacks评级为3（持有），预计未来几个月回报与市场持平[4] 行业对比 - 同行业公司Boston Properties过去一个月股价上涨10%[5] - Boston Properties上季度营收8.111亿美元，同比增长2.9%，每股收益0.39美元，同比下降77.5%（对比上年同期的1.73美元）[5] - Boston Properties当前季度预期每股收益1.68美元，同比下降5.1%，过去30天共识预期下调0.5%，Zacks评级同为3（持有），VGM评分为D[6] 财务预期 - 过去一个月对公司盈利预期的修正呈下降趋势[2] - 尽管修正幅度显示潜在改善迹象，但整体预期仍处于下行通道[4]

报告公司投资评级 - 报告对Vornado Realty Trust（VNO）的评级为“Sell”（卖出）[14] 报告的核心观点 - 报告在2025年第一季度财报发布后，给出财报电话会议要点、更新模型和目标价并展示估值趋势 [1] - 预计VNO的AFFO会受到资本支出需求的压力，近期租赁业务对盈利的影响需要时间体现 [12] 根据相关目录分别进行总结 财报电话会议要点 - 管理层认为处于房东市场，曼哈顿是美国最佳房地产市场，甲级写字楼租户需求强劲，新供应受高重置成本和高利率限制，租金上涨、免租期缩短，现金租户改善成本仍高，纽约有扩张情况，租赁需求来自多种类型用户 [3] - 3月环球音乐集团在PENN 2租赁33.7万平方英尺（出租率达50%），第一季度PENN 1租赁16.3万平方英尺 [3] - VNO在旧金山555 California Street完成22.2万平方英尺租赁，起始租金120美元，该建筑受金融服务公司青睐，管理层对旧金山新市长表示乐观 [3] - VNO完成770 Broadway 110万平方英尺70年的三净主租赁，预租9.35亿美元（7亿美元用于偿还相关抵押贷款），后续每年租金130万美元，第二季度将确认8亿美元收益 [3] - VNO纽约地区入住率2024年第四季度末为88.8%，第一季度降至84.4%，因Penn 2全面投入使用，后因纽约大学租赁770 Broadway整栋楼升至87.4%，预计12个月内达90%低段水平 [3] - VNO未给出正式指引，但预计2025年可比FFO与2024年基本持平，Penn 1和Penn 2的租赁将在2027年带来显著增长 [4] 估值情况 - 从FFO倍数看，VNO当前NTM FFO为17.9倍，低于2016 - 2019年历史平均的22.3倍，相对于REIT板块有6.0%的溢价，2016 - 2019年历史平均溢价为20% [10] - 从AFFO倍数看，VNO当前NTM AFFO为37.9倍，高于2018 - 2019年大流行前平均的32.0倍，相对于REITs有88%的溢价，2018 - 2019年平均为50%，预计租户改善和租赁佣金在填补空置时仍会对AFFO增长构成阻力 [10] 估计调整原因 - 2025年第一季度业绩、PENN2租赁速度快于先前假设、调整资本化利息、4月活动（用纽约大学预付款偿还770 Broadway贷款、为1535 Broadway合资企业融资4.5亿美元赎回4亿美元优先股）、5月活动（VNO合资企业出售512 West 22nd Street获2.05亿美元偿还1.236亿美元抵押贷款）等因素导致估计调整 [11] 目标价调整 - 将12个月目标价从30美元提高到33美元，基于更新后的Q5 - Q8目标AFFO倍数从26.2倍提高到27.0倍以及滚动Q5 - Q8 AFFO，VNO当前NTM AFFO为37.9倍 [12]

报告公司投资评级 - 对Vornado Realty Trust（VNO）的评级为Sell [14] 报告的核心观点 - 1Q25财报后更新模型和目标价并展示估值趋势 [1] - 预计2025年可比FFO与2024年基本持平 2027年PENN 1和PENN 2的租赁将推动显著增长 [4] - VNO的AFFO受资本支出需求的压力 近期租赁需时间影响收益 [12] 根据相关目录分别进行总结 收益电话会议要点 - 管理层认为处于房东市场 曼哈顿房地产市场佳 甲级写字楼需求强 新供应受高置换成本和利率限制 租金上涨 免租期减少 现金租户改善成本仍高 纽约有扩张 租赁用户类型多样 [3] - 3月环球音乐集团在PENN 2租赁33.7万平方英尺 租赁率达50% 1Q在PENN 1租赁16.3万平方英尺 [3] - VNO在旧金山555 California Street完成22.2万平方英尺租赁 起租租金120美元 该建筑受金融服务公司青睐 管理层对旧金山新市长表示乐观 [3] - VNO完成770 Broadway 110万平方英尺70年的三净主租赁 预付租金9.35亿美元 其中7亿美元用于偿还相关抵押贷款 后续每年租金130万美元 2Q25将确认8亿美元收益 [3] - VNO纽约的入住率4Q24末为88.8% 1Q降至84.4% 因Penn 2全面投入使用 后因NYU租赁770 Broadway增至87.4% 预计12个月内达90%低区间 [3] 估值 - FFO倍数方面 VNO当前NTM FFO为17.9倍 低于2016 - 2019年历史平均的22.3倍 相对于REIT板块有6.0%的溢价 历史平均溢价为20% [10] - AFFO倍数方面 VNO的NTM AFFO为37.9倍 高于2018 - 2019年大流行前平均的32.0倍 相对于REITs有88%的溢价 2018 - 2019年平均为50% 预计租户改善和租赁佣金将继续阻碍AFFO增长 [10] 估计变化原因 - 1Q25业绩 [11] - PENN2租赁速度快于先前假设 [11] - 修订资本化利息 [11] - 4月活动 包括用NYU预付款偿还770 Broadway贷款和为1535 Broadway合资企业融资4.5亿美元用于赎回4亿美元优先股 [11] - 5月活动 VNO合资企业以2.05亿美元出售512 West 22nd Street以偿还1.236亿美元抵押贷款 [11] 目标价调整 - 将12个月目标价从30美元提高到33美元 基于更新的Q5 - Q8目标AFFO倍数从26.2倍提高到27.0倍和滚动Q5 - Q8 AFFO [12]