财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度可比FFO（调整后）为每股0.60美元，同比下降0.19美元或24.1%，主要受利率上升导致的净利息支出增加影响 [19] - 公司整体同店现金NOI同比增长1.5%，核心办公和零售业务表现稳健 [20] - 2023年预计应税收入为1.05美元，较2022年的2.08美元下降，主要原因是利率上升 [12] - 公司流动性为22亿美元，包括13亿美元现金和国库券，以及80亿美元无债务负担的未抵押资产 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成22份租约，总面积77.7万平方英尺，起始租金为每平方英尺101美元，现金市场对市场增长1.7% [24] - 排除Citadel交易后，完成21份租约，总面积19.2万平方英尺，起始租金为每平方英尺83美元，现金市场对市场增长13.1% [25] - PENN1的租赁活动强劲，租金已突破每平方英尺100美元，PENN2的租赁活动也在增加 [26][31] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市引领全国员工返回办公室的趋势，办公楼的租赁活动逐渐恢复至2019年水平 [13] - 金融服务业和律师事务所是租赁活动的主要驱动力，金融公司占第一季度740万平方英尺租赁面积的40% [21] - 新建的高端办公空间租金创纪录，大部分已被吸收 [21] 公司战略和发展方向 - 公司决定暂停第二和第三季度的股息支付，第四季度将根据应税收入决定是否以现金或现金加股票形式支付股息 [9][10] - 董事会授权2亿美元的股票回购计划，旨在通过资产出售或保留的股息现金进行回购 [11] - 公司将继续推进PENN District项目，总面积超过500万平方英尺 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为远程办公的高峰已过，越来越多的CEO要求员工返回办公室，办公楼租赁活动逐渐恢复 [13] - 公司对PENN2的未来租赁活动充满信心，认为其地理位置和配套设施将吸引大量租户 [26][32] - 公司对当前金融市场挑战保持清醒认识，预计未来几年将面临一些债务重组问题，但非追索债务结构将帮助应对这些挑战 [16] 其他重要信息 - 公司预计2023年可比FFO将低于2022年，主要受利率上升影响 [18] - 公司拥有80亿美元无债务负担的未抵押资产，PENN1和PENN2均为未抵押资产 [14] - 公司债务结构中仅有2.5%为追索债务，且到期日分布合理 [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司是否考虑通过购买建筑物来增加股东价值 - 公司认为当前股票回购是最佳选择，购买建筑物的价值相对较低 [29] 问题: PENN1和PENN2的租赁动态 - PENN1租赁活动强劲，租金已突破每平方英尺100美元，PENN2的租赁活动也在增加，预计随着项目接近完工，租赁活动将进一步增强 [30][31][32] 问题: 公司为何决定暂停股息支付 - 公司认为股票回购是进攻性举措，暂停股息支付是为了保留现金用于股票回购 [36][37] 问题: 公司是否考虑用回购资金偿还债务 - 公司认为当前股票价格被低估，回购股票是创造股东价值的最佳方式，同时公司对债务管理保持谨慎 [44][45][46] 问题: 公司对股票回购的信心来源 - 公司认为当前股票价格被严重低估，回购股票是创造股东价值的机会 [50][51][52] 问题: 公司租赁管道的更新 - 公司当前有40万平方英尺的租约在谈判中，另有140万平方英尺的租赁管道，主要集中在中城和PENN District [69][70] 问题: 公司对融资市场的看法 - 当前融资市场充满挑战，公司认为最佳策略是避免在当前市场进行融资 [75] 问题: 公司对资产出售的计划 - 公司计划出售部分资产，但将保持选择性，不会进行大规模出售 [80][81][82] 问题: 公司对零售合资企业的更新 - 公司正在与贷款方讨论St. Regis的贷款问题，预计将在未来90天内达成协议 [116] 问题: 公司对555 California Street的债务重组和租赁情况 - 555 California Street的贷款结构为2+5年，公司每年只需发送一封信即可延长贷款期限，不存在违约风险 [129][130] - 该建筑的租赁情况良好，主要租户包括高盛、KKR、微软和美国银行，均在过去三年续租 [133][134]

财务表现 - 2023年第一季度总收入为4.459亿美元，较2022年同期的4.421亿美元略有增长[15] - 2023年第一季度净收入为1119.8万美元，较2022年同期的5337.5万美元大幅下降[15] - 2023年第一季度归属于普通股股东的净收入为516.8万美元，较2022年同期的2647.8万美元显著减少[15] - 2023年第一季度每股基本收益为0.03美元，较2022年同期的0.14美元下降[15] - 2023年第一季度综合亏损为7366.7万美元，而2022年同期综合收入为1.278亿美元[16] - 公司2023年第一季度净收入为1119.8万美元，较2022年同期的5337.5万美元下降79%[22] - 公司2023年第一季度归属于Vornado Realty L.P.的净收入为2112.6万美元，较2022年同期的4400.1万美元下降52%[22] - 公司2023年第一季度归属于A类单位持有人的净收入为556.8万美元，较2022年同期的2844.3万美元下降80%[22] - 公司2023年第一季度综合亏损为7366.7万美元，而2022年同期为综合收入1.2782亿美元[23] - 公司2023年第一季度净收入为1119.8万美元，同比下降79%[89] 现金流 - 2023年第一季度经营活动产生的现金流量为9187.2万美元，较2022年同期的1.710亿美元减少[19] - 2023年第一季度投资活动产生的现金流量为1.256亿美元，较2022年同期的7.946亿美元亏损有所改善[19] - 公司2023年第一季度融资活动净现金流出为2.048亿美元，主要用于偿还借款和支付股息[20] - 公司2022年第一季度经营活动产生的现金流量净额为1.71014亿美元[26] - 公司2022年第一季度投资活动产生的现金流量净额为-7.94635亿美元[26] - 公司2022年第一季度融资活动产生的现金流量净额为-1.65475亿美元[27] - 公司2022年第一季度现金及现金等价物和限制性现金净减少7.89096亿美元[27] 租金收入 - 2023年第一季度租金收入为3.967亿美元，与2022年同期的3.972亿美元基本持平[15] - 公司2023年第一季度租金收入为3.9679亿美元，与2022年同期的3.9728亿美元基本持平[22] - 公司2022年第一季度租赁收入为3.83031亿美元，其中固定账单收入为3.29251亿美元，可变账单收入为3297.4万美元[33] - 2023年第一季度，Vornado的租金收入因摊销低于市场租约而增加了136.7万美元，较2022年同期的91.7万美元有所增长[47] 费用与支出 - 2023年第一季度费用和其他收入为4913万美元，较2022年同期的4484.7万美元有所增长[15] - 2023年第一季度总支出为3.813亿美元，较2022年同期的3.742亿美元有所增加[15] - 公司2023年第一季度利息和债务支出为8623.7万美元，较2022年同期的5210.9万美元增加65%[22] - 公司2023年第一季度利息和债务费用为86,237千美元，较2022年同期的52,109千美元有所增加[74] - 公司2023年第一季度股票补偿费用为11,714千美元，较2022年同期的13,155千美元有所下降[71] 资产与负债 - 公司2023年第一季度现金及现金等价物和限制性现金期末余额为10.34亿美元，较期初的10.21亿美元略有增加[20] - 公司2023年第一季度总负债为99.09亿美元，较2022年底的99.80亿美元有所减少[21] - 公司2023年第一季度房地产净值为99.28亿美元，较2022年底的98.44亿美元有所增加[21] - 公司截至2023年3月31日的合并债务总额为83.422亿美元，其中固定利率债务占比73.6%[157] - 公司截至2023年3月31日的合并债务公允价值估计为79.24亿美元[158] 投资与股权 - Vornado Realty Trust持有Vornado Capital Partners Real Estate Fund 25.0%的股权，该基金计划在2023年12月前处置剩余投资并结束业务[34] - Vornado Realty Trust通过基金和Crowne Plaza Joint Venture间接持有Crowne Plaza Times Square Hotel 32.8%的股权[34] - 2023年3月31日，Vornado Realty Trust的房地产基金投资账面价值为零，未实现损失为28,815,000美元，未履行承诺为28,465,000美元[34] - Vornado Realty Trust持有Fifth Avenue and Times Square JV 51.5%的股权，该合资企业拥有多个第五大道和百老汇的物业[37] - Vornado Realty Trust在Fifth Avenue and Times Square JV中持有18.28亿美元的优先股权益，年利率为4.25%至2024年4月，之后增至4.75%[37] - 2023年3月31日，Vornado Realty Trust对Fifth Avenue and Times Square JV的投资账面价值低于其净资产份额约859,004,000美元[37] - Vornado Realty Trust持有Alexander's, Inc. 32.4%的股权，市场价值为320,476,000美元，超过账面价值237,752,000美元[39] - 2023年3月8日，Alexander's同意以71,060,000美元出售Rego Park III地块，预计在第二季度完成交易并确认约54,000,000美元的财务收益[38] 房地产项目与租赁 - Vornado Realty Trust与Rudin家族达成协议，Citadel以每年36,000,000美元的净租金租用350 Park Avenue，租期10年[42] - Vornado Realty Trust与Rudin家族计划以40,000,000美元购买39 East 51st Street，并与350 Park Avenue和40 East 52nd Street合并开发[42] - Citadel将在纽约市的项目中租赁约850,000平方英尺的办公空间，租期15年，并享有续租权[44] - Vornado/Rudin可以选择以14亿美元的价格购买项目用地，其中Vornado获得10.85亿美元，Rudin获得3.15亿美元[44] - Vornado/Rudin在2024年10月至2030年9月期间有权以12亿美元的价格将项目用地出售给KG，其中Vornado获得9亿美元，Rudin获得3亿美元[45] 其他财务信息 - 截至2023年3月31日，Vornado的无形资产净值为1.3716亿美元，较2022年12月31日的1.3964亿美元有所下降[47] - 截至2023年3月31日，Vornado的抵押贷款总额为57.672亿美元，其中固定利率贷款占35.695亿美元，浮动利率贷款占21.976亿美元[48] - Vornado宣布将推迟2023年普通股股息支付，并计划在年底根据2023年应税收入情况支付股息，可能以现金或现金与证券组合形式支付[50] - Vornado董事会授权了一项新的股票回购计划，计划回购最多2亿美元的普通股，回购资金将来自股息或资产出售[57] - 截至2023年3月31日，公司未合并的VIE（可变利益实体）投资净账面价值为56,019,000美元，较2022年12月31日的68,223,000美元有所下降[58] - 截至2023年3月31日，公司合并的VIE总资产为5,001,249,000美元，总负债为2,764,740,000美元，较2022年12月31日的4,423,995,000美元和2,345,726,000美元有所增加[58] - 截至2023年3月31日，公司持有的美国国债投资总额为276,645,000美元，较2022年12月31日的471,962,000美元大幅减少[60] - 截至2023年3月31日，公司递延薪酬计划资产的公允价值为98,996,000美元，其中Level 3资产为40,627,000美元[60] - 截至2023年3月31日，公司贷款应收款的公允价值为55,269,000美元，较2022年12月31日的54,397,000美元有所增加[60] - 截至2023年3月31日，公司利率互换和利率上限的公允价值为129,208,000美元，较2022年12月31日的183,804,000美元有所下降[60] - 截至2023年3月31日，公司利率互换的负债公允价值为15,009,000美元[60] - 截至2023年3月31日，公司555 California Street抵押贷款的利率互换公允价值为39,859,000美元[67] - 截至2023年3月31日，公司770 Broadway抵押贷款的利率互换公允价值为18,448,000美元[67] - 截至2023年3月31日，公司PENN 11抵押贷款的利率互换公允价值为20,640,000美元[67] - 截至2023年3月31日，公司现金等价物的账面价值为578,088千美元，公允价值为578,000千美元[70] - 截至2023年3月31日，公司总债务的账面价值为8,342,215千美元，公允价值为7,924,000千美元[70] - 2023年第一季度，公司利息和其他投资收入净额为9,603千美元，较2022年同期的1,018千美元大幅增加[74] - 2023年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入为5,167千美元，较2022年同期的26,473千美元大幅下降[75] - 2023年第一季度，公司基本每股收益为0.03美元，与2022年同期持平[75] - 公司2023年长期绩效计划（LTPP）的奖励单位将根据运营绩效和相对绩效进行分配，运营绩效占50%，相对绩效占50%[71] - 公司2023年LTPP奖励单位的运营绩效部分将基于调整后的每股FFO（75%权重）和ESG绩效指标（25%权重）进行评估[71] - 公司2023年LTPP奖励单位的相对绩效部分将基于三年股东总回报（TSR）与道琼斯美国房地产办公指数和东北地区同行指数的比较进行评估[72] - 公司截至2023年3月31日的担保和主租赁总额约为10.26亿美元[81] - 公司为Farley Building的租金和代税支付提供了5.1亿美元的担保[81] - 公司截至2023年3月31日的未偿还信用证金额为1527.3万美元[81] - 公司预计向部分持股实体追加资本约1030万美元[84] - 公司截至2023年3月31日的建设承诺总额约为3.51亿美元[84] - 公司2023年第一季度总营收为4.459亿美元，其中纽约地区贡献3.638亿美元[88] - 公司2023年第一季度净营业收入（NOI）为2.171亿美元，其中纽约地区贡献1.755亿美元[88]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年可比FFO（调整后）为每股3.15美元，同比增长0.29美元或10.1% [16] - 2022年第四季度可比FFO（调整后）为每股0.72美元，同比下降0.09美元或11.1%，主要受利率上升和非现金直线摊销影响 [16] - 公司整体同店现金NOI在第四季度同比增长7.9%，其中纽约同店办公业务增长5.4%，零售同店现金NOI增长7.9% [17] - 2023年预计可比FFO将下降，主要受利率上升、资产出售和PENN 1地租重置影响 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公业务：纽约同店办公业务增长5.4%，主要得益于Farley项目的租金收入 [17] - 零售业务：零售同店现金NOI增长7.9%，主要得益于多个重要租约的租金开始 [17] - 开发项目：PENN 1和PENN 2的租赁活动表现良好，PENN 1已签署22万平方英尺的租约，PENN 2的租赁活动也在进行中 [13][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场：公司对纽约市场保持乐观，认为纽约仍然是美国最重要的城市，租户对纽约的承诺依然坚定 [7] - 租赁市场：2023年租赁活动放缓，但公司预计租赁活动将逐渐恢复，特别是金融行业表现活跃 [19][22] - 零售市场：随着旅游和日常工作的恢复，零售商对曼哈顿的新店位置需求增加，零售销售已恢复到疫情前水平 [23] 公司战略和发展方向 - 公司通过提前融资2亿美元，完成了Farley Facebook、PENN 1和PENN 2的开发项目，这些资产将无债务负担 [9] - 公司与Citadel达成重要交易，Citadel将租赁350 Park Samuel大楼的58.5万平方英尺，未来可能合作开发170万平方英尺的新大楼 [11] - 公司计划通过资产出售和收益增长来降低杠杆率，目标是在未来减少负债 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年将充满挑战，主要受美联储加息和资本市场的冻结影响 [14] - 公司认为高质量的产品将在当前市场中胜出，新建筑的市场溢价已从20美元增加到100美元或更多 [14] - 公司对未来持乐观态度，认为资本市场的紧缩将为下一个牛市奠定基础 [15] 其他重要信息 - 公司宣布调整股息政策，每年将保留1.28亿美元的现金 [11] - 公司流动性强劲，目前拥有34亿美元的流动性，包括15亿美元的现金和19亿美元的未使用信贷额度 [25] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于PENN 1和PENN 2的收益率调整 - 公司基于市场反应和租赁活动调整了PENN 1和PENN 2的收益率，PENN 1已签署22万平方英尺的租约，PENN 2的租赁活动也在进行中 [27][28] 问题: 关于2023年财产税的影响 - 2022年第四季度的财产税计提将在2023年初逆转，导致2023年上半年收益受到影响 [29][30] 问题: 关于650 Madison的减值 - 650 Madison的减值是由于零售租金下降和主要租户搬出，减值是非现金项目，公司将继续运营该资产 [31][32] 问题: 关于350 Park Avenue的融资策略 - 公司计划在未来两到三年内为350 Park Avenue项目融资，预计在正常市场条件下，土地价值将构成公司的股权贡献 [39][40] 问题: 关于公司杠杆率的看法 - 公司计划通过收益增长和资产出售来降低杠杆率，但短期内由于市场环境，杠杆率可能不会显著下降 [42][44] 问题: 关于租赁市场的展望 - 公司预计2023年租赁活动将放缓，但高质量资产仍将吸引租户，金融行业表现活跃 [46][47] 问题: 关于员工返回办公室的趋势 - 公司观察到员工返回办公室的趋势正在改善，特别是周二到周四的利用率接近60%，预计未来将逐步恢复到70%的正常水平 [50][51] 问题: 关于零售合资企业的减值 - 零售合资企业的减值是由于市场租金下降和租户搬出，公司预计未来市场将逐步恢复 [54][55] 问题: 关于股息政策的调整 - 公司基于应税收入调整了股息政策，保留了1.28亿美元的现金，股息收益率仍为6.5% [61][62] 问题: 关于St. Regis零售资产的贷款违约 - St. Regis零售资产的贷款违约是由于市场条件不佳，公司正在与贷款方协商重组贷款，预计不会对收益产生重大影响 [75][76] 问题: 关于PENN 1地租重置的进展 - PENN 1地租重置的进展取决于市场条件，公司预计地租将低于之前的26亿美元估值 [67][68] 问题: 关于2023年核心办公和零售NOI的展望 - 公司预计2023年核心办公和零售NOI将与2022年持平，具体表现取决于租户续约和市场条件 [71] 问题: 关于350 Park Avenue的退出策略 - 公司将在未来决定是否长期持有350 Park Avenue项目或退出，目前尚未做出最终决定 [73] 问题: 关于利率互换和利率上限的到期处理 - 公司将在2023年和2024年根据市场条件决定是否续期利率互换和利率上限 [85][86] 问题: 关于2023年股息政策的潜在调整 - 公司表示股息政策由董事会决定，目前不会对未来的股息调整做出预测 [89]

资产出售 - 公司完成了2022年的多项资产出售，包括以1.73亿美元出售位于长岛市的Center Building，以1.01亿美元出售40 Fulton Street，以及以8800万美元出售220 Central Park South的三个公寓单元[19] - 公司2022年完成了多项资产出售交易，包括以1.73亿美元出售位于长岛市的Center Building，以1.01亿美元出售40 Fulton Street，以及以8800万美元出售220 Central Park South的三个公寓单元[19] 融资交易 - 公司在2022年完成了多项融资交易，包括20亿美元的利率互换安排、12.5亿美元的无担保循环信贷额度延期至2027年，以及7.7亿美元的770 Broadway再融资[20] - 公司在2022年完成了多项融资交易，包括20亿美元的利率互换安排、12.5亿美元的无担保循环信贷额度延长至2027年12月，以及7.7亿美元的770 Broadway再融资[20] 开发项目成本 - 公司在PENN District的开发项目中，Farley Building的总开发成本估计为11.2亿美元，截至2022年12月31日已支出11.11亿美元[21] - PENN 1项目的总开发成本估计为4.5亿美元，截至2022年12月31日已支出3.76亿美元[21] - PENN 2项目的总开发成本估计为7.5亿美元，截至2022年12月31日已支出3.93亿美元[21] - 公司在PENN District的全区改进项目开发成本估计为1亿美元，截至2022年12月31日已支出4177.6万美元[21] - 公司在PENN District的开发项目中，Farley Building的总开发成本估计为11.2亿美元，截至2022年12月31日已支出11.11亿美元[21] - PENN 1项目的总开发成本估计为4.5亿美元，截至2022年12月31日已支出3.76亿美元[21] - PENN 2项目的总开发成本估计为7.5亿美元，截至2022年12月31日已支出3.93亿美元[21] - 公司在PENN District的全区改进项目的开发成本估计为1亿美元，截至2022年12月31日已支出4177.6万美元[21] 可持续发展与环保 - 公司拥有超过2700万平方英尺的LEED认证建筑，占其办公组合的95%，其中超过2300万平方英尺为LEED金级或白金级认证[22] - 公司计划到2030年实现其建筑的碳中和目标（Vision 2030），并已获得科学碳目标倡议的批准，符合《巴黎协定》的1.5°C气候目标[24] - 公司拥有超过2700万平方英尺的LEED认证建筑，占其办公组合的95%，其中超过2300万平方英尺达到LEED金级或白金级[22] - 公司于2019年通过了“Vision 2030”计划，目标是到2030年实现其建筑的碳中和[23] - 公司致力于实现2030年愿景，包括能源效率、需求管理和可再生能源的优先事项，并已获得科学碳目标倡议的批准，符合1.5°C气候情景[24] - 公司2022年和2023年的长期绩效计划将高管薪酬与ESG目标挂钩，包括温室气体排放减少、GRESB评分和LEED Gold或Platinum认证的办公面积比例[24] 员工与福利 - 截至2022年12月31日，公司拥有3146名员工，其中包括2622名建筑维护服务员工和236名公司办公室员工[26] - 公司通过提供市场竞争力薪酬、健康福利、401(k)计划、带薪休假等福利，吸引和保留高素质人才[26] - 截至2022年12月31日，公司拥有约3,146名员工，其中包括2,622名建筑维护服务员工、236名公司办公室员工、158名租赁和物业管理员工以及130名theMART员工[26] - 公司提供全面的员工福利，包括市场竞争力薪酬、医疗保险、401(k)计划、带薪休假、学费报销和员工健康计划[26] - 公司通过培训、继续教育和职业发展计划促进员工成长，并提供志愿者计划，员工每年可享受一天带薪志愿者假期[27] - 公司致力于多样性和包容性，自2017年起发布平等就业机会数据，并在ESG微网站上提供员工人口统计数据[27] - 公司通过健康计划和沟通协议改善室内环境健康，并与32BJ SEIU和Local 94工会保持积极的劳动关系[28] 竞争因素与业务部门 - 公司的主要竞争因素包括租金、销售价格、地理位置、物业质量和服务范围[29] - 公司运营的报告性业务部门包括纽约和其他地区，相关财务信息可在2022年年度报告的附注23中找到[30] - 截至2022年12月31日，没有任何租户占公司总收入的10%以上[31] 行业认可与排名 - 公司在2022年被选为全球“行业领导者”，在GRESB中排名美国第一，并在美洲112家上市公司中排名第三[23]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度可比FFO（运营资金）为每股0.81美元，同比增长14.1%，主要驱动因素是新办公室和零售租约的租金开始、可变业务的持续复苏以及theMART的房地产税调整 [16] - 公司整体同店现金NOI（净营业收入）同比增长13.8%，若排除theMART的房地产税调整，增长率为3.4% [18] - 零售同店现金NOI增长7.7%，主要得益于多个重要租约的租金开始 [18] - 纽约办公室业务同比下降1.3%，主要原因是未续签低租金租户以引入更高租金租户 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约A级办公室市场保持韧性，租赁活动反弹，前三季度市场租赁活动达到2400万平方英尺，同比增长50% [20] - 公司在纽约、芝加哥和旧金山完成了42笔交易，总计38.8万平方英尺的租赁，纽约的平均起始租金为每平方英尺89美元 [23] - 芝加哥的theMART完成了19笔交易，总计6.7万平方英尺，展览业务在2022年有所回升，但仍未恢复到疫情前水平 [24] - 旧金山的555 California Street完成了15.4万平方英尺的租赁，包括摩根士丹利的续租和Centerview Partners的扩展续租 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场的租赁活动强劲，尤其是金融服务业和律师事务所的需求 [35] - 芝加哥市场仍然面临挑战，但提案活动有所增加 [24] - 旧金山市场表现强劲，555 California Street继续保持其作为金融租户首选资产的地位 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过延长债务到期日和利率互换等措施，保护了其浮动利率债务，减少了2023年和2024年的债务到期压力 [10][11] - PENN District的开发进展顺利，PENN 1的大堂和配套设施已经完成，PENN 2的外墙和Long Island Railroad Concourse的施工也接近完成 [13] - 公司计划在2023年调整股息，以保留更多现金 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储对抗通胀的决心坚定，经济明显放缓，资本市场波动 [9] - 公司预计2023年应税收入将下降，主要原因是利率上升和220 Central Park South的收入减少 [14] - 尽管面临经济不确定性，公司对纽约市场的长期前景保持乐观，认为纽约仍然是全球金融中心 [73][121] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面继续保持领先地位，获得了GRESB的五星评级和绿色之星称号 [27] - 公司当前的流动性为33亿美元，包括14亿美元的现金、限制性现金和美国国债投资，以及19亿美元的未提取循环信贷额度 [30] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于1.5百万平方英尺的租赁管道 - 租赁管道主要面向新租户和扩展租户，而非续租 [34] - 金融服务业和律师事务所的需求强劲，科技公司需求较弱 [35] 问题: 关于股息调整 - 公司预计2023年应税收入将下降，董事会计划调整股息以匹配应税收入的预测 [14][41] 问题: 关于利率互换的成本 - 利率互换的成本通常在4到5个基点之间，公司已经对500万美元的贷款进行了远期互换 [42][43] 问题: 关于零售市场的定价 - 零售市场已经触底，租金开始回升，但零售商对经济环境持谨慎态度 [49][50] 问题: 关于PENN 15的开发 - 当前环境不利于新开发项目，公司对PENN 15的开发持谨慎态度 [63] 问题: 关于纽约办公室市场的估值 - 尽管资本市场波动，投资者对纽约市场的兴趣仍然很高，但缺乏交易活动使得估值难以确定 [73][74] 问题: 关于租户的谨慎态度 - 租户对经济环境持谨慎态度，尤其是科技公司，但金融服务业和律师事务所的需求仍然强劲 [108] 问题: 关于股息调整的考虑因素 - 股息调整将基于应税收入的预测，公司将在2023年第一季度做出决定 [124] 问题: 关于公司估值的差距 - 公司认为当前股价低估了其资产价值，但资本市场的波动使得缩小估值差距变得困难 [127][128]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为17175674千美元，较2021年12月31日的17266588千美元略有下降[19] - 2022年前三季度，公司总营收为1353055千美元，较2021年同期的1168130千美元增长15.83%[21] - 2022年前三季度，公司总费用为1128180千美元，较2021年同期的998989千美元增长12.93%[21] - 2022年前三季度，公司净收入为142390千美元，较2021年同期的175590千美元下降18.91%[21] - 2022年前三季度，归属于公司普通股股东的净收入为84665千美元，较2021年同期的89817千美元下降5.74%[21] - 2022年前三季度，基本每股普通股净收入为0.44美元，较2021年同期的0.47美元下降6.38%[21] - 2022年前三季度，摊薄每股普通股净收入为0.44美元，较2021年同期的0.47美元下降6.38%[21] - 2022年前三季度，公司综合收入为362312千美元，较2021年同期的207526千美元增长74.59%[23] - 2022年前三季度，归属于公司的综合收入为333964千美元，较2021年同期的178504千美元增长87.10%[23] - 截至2022年9月30日，公司股东权益为6438046千美元，较2021年12月31日的6236346千美元增长3.23%[19] - 2022年9月30日公司总权益为6,691,274千美元，2021年9月30日为6,579,825千美元[26][28] - 2022年前九个月经营活动净现金为559827000美元，2021年为478103000美元[34] - 2022年前九个月投资活动净现金使用为849738000美元，2021年为392634000美元[35] - 2022年前九个月融资活动净现金使用为663392000美元，2021年为净现金提供452359000美元[38] - 2022年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少953303000美元，2021年为净增加537828000美元[38] - 2022年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为977048000美元，2021年为2268197000美元[38] - 2022年9月30日房地产净值为9811642000美元，2021年12月31日为9841498000美元[40] - 2022年9月30日总负债为10001098000美元，2021年12月31日为10062667000美元[40] - 2022年9月30日可赎回非控股权益为483302000美元，2021年12月31日为688683000美元[40] - 2022年9月30日总权益为6691274000美元，2021年12月31日为6515238000美元[40] - 2022年现金支付利息（不包括资本化利息）为170839000美元，2021年为137937000美元[38] - 2022年前三季度总营收为13.53055亿美元，2021年同期为11.6813亿美元[42] - 2022年前三季度净收入为1.4239亿美元，2021年同期为1.7559亿美元[42] - 2022年前三季度归属于A类股东的净收入为9096.1万美元，2021年同期为9637.6万美元[42] - 2022年前三季度A类股基本每股净收入为0.43美元，2021年同期为0.46美元[42] - 2022年前三季度综合收入为3.62312亿美元，2021年同期为2.07526亿美元[45] - 2022年前三季度归属于公司的综合收入为3.5539亿美元，2021年同期为1.87203亿美元[45] - 截至2022年9月30日九个月，公司净收入为142390000美元，2021年同期为175590000美元[58] - 2022年九个月折旧和摊销（包括递延融资成本摊销）为386697000美元，2021年同期为299749000美元[58] - 2022年九个月运营活动提供的净现金为559827000美元，2021年同期为478103000美元[58] - 2022年九个月投资活动使用的净现金为849738000美元，2021年同期为392634000美元[59] - 截至2022年9月30日，公司总权益为6691274000美元，2021年12月31日为6515238000美元[53] - 2022年九个月向Vornado的分配为304896000美元，向优先股股东的分配为46587000美元[53] - 2021年九个月向Vornado的分配为304516000美元，向优先股股东的分配为49734000美元[55] - 2022年九个月A类单位发行给Vornado的价值为3231000美元，2021年同期为13725000美元[53][55] - 2022年九个月非控股权益的综合收入为19084000美元，利率互换等公允价值变动为200838000美元[53] - 2021年九个月非合并子公司的其他综合收入为6381000美元，利率互换公允价值变动为25553000美元[55] - 截至2022年9月30日的九个月，公司融资活动净现金使用为663,392千美元，2021年同期为提供452,359千美元[62] - 2022年九个月现金及现金等价物和受限现金净减少953,303千美元，2021年同期为增加537,828千美元[62] - 2022年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为977,048千美元，2021年同期为2,268,197千美元[62] - 截至2022年9月30日，公司支付利息现金170,839千美元（不含资本化利息12,095千美元），2021年同期为137,937千美元（不含资本化利息31,785千美元）[62] - 截至2022年9月30日，公司支付所得税现金6,919千美元，2021年同期为8,426千美元[62] - 截至2022年9月30日的九个月，公司总营收为1,353,055千美元，2021年同期为1,168,130千美元[73] - 2022年九个月租赁收入为1,162,330千美元，2021年同期为1,020,842千美元[73] - 2022年第三季度，公司累计其他综合收益（损失）从6月30日的7.33亿美元增至9月30日的18.5178亿美元；2021年同期从 - 5.1437亿美元增至 - 4.5179亿美元[129] - 2022年前九个月，公司累计其他综合收益（损失）从2021年12月31日的 - 1.7534亿美元增至2022年9月30日的18.5178亿美元；2021年同期从 - 7.5099亿美元增至 - 4.5179亿美元[129] - 2022年第三季度，公司总营收为45.7431亿美元，净营业收入（NOI）份额为2.97089亿美元，现金基础的NOI份额为2.9567亿美元[196] - 2021年第三季度，公司总营收为40.9212亿美元，NOI份额为2.55271亿美元，现金基础的NOI份额为2.57193亿美元[196] - 2022年前九个月，公司总营收为13.53055亿美元，NOI份额为8.70293亿美元，现金基础的NOI份额为8.61469亿美元[196] - 2021年前九个月，公司总营收为11.6813亿美元，NOI份额为7.54946亿美元，现金基础的NOI份额为7.56516亿美元[196] - 2022年第三季度净收入为2011.2万美元，2021年同期为7176.5万美元；2022年前九个月净收入为1.4239亿美元，2021年同期为1.7559亿美元[199] - 2022年9月30日，公司合并可变利率债务余额为2313015千美元，加权平均利率4.35%，利率变动1%的影响为23130千美元；固定利率债务余额为6145000千美元，加权平均利率3.58% [348] - 2021年12月31日，公司合并可变利率债务余额为4534215千美元，加权平均利率1.59%；固定利率债务余额为4140000千美元，加权平均利率3.06% [348] - 2022年9月30日，公司非合并实体可变利率债务余额为1271535千美元，加权平均利率4.42%，利率变动1%的影响为12715千美元；固定利率债务余额为1447457千美元，加权平均利率3.72% [348] - 2021年12月31日，公司非合并实体可变利率债务余额为1267224千美元，加权平均利率1.78%；固定利率债务余额为1432181千美元，加权平均利率3.72% [348] - 2022年9月30日，公司合并债务总额为8458015千美元，加权平均利率3.79%，利率变动1%的影响为23130千美元 [348] - 2021年12月31日，公司合并债务总额为8674215千美元，加权平均利率2.29% [348] - 2022年9月30日，公司非合并实体债务总额为2718992千美元，加权平均利率4.05%，利率变动1%的影响为12715千美元 [348] - 2021年12月31日，公司非合并实体债务总额为2699405千美元，加权平均利率2.81% [348] - 利率变动1%，公司年度净收入变动总额为27016千美元，归属于运营合伙企业每A类单位和归属于公司每股年度净收入变动均为0.14美元 [348] - 截至2022年9月30日，公司合并债务的估计公允价值为8096000000美元 [349] 公司股权相关数据关键指标变化 - 2022年6月30日至9月30日，公司归属于Vornado的净收入为23,298千美元[26] - 2022年6月30日至9月30日，公司归属于非赎回非控股权益的净收入为967千美元[26] - 2022年6月30日至9月30日，公司普通股股息支出为101,656千美元，优先股股息支出为15,529千美元[26] - 2022年9月30日，公司优先股数量为48,793股，金额为1,182,459千美元；普通股数量为191,817股，金额为7,652千美元[26] - 2021年6月30日至9月30日，公司归属于Vornado的净收入为63,522千美元[28] - 2021年6月30日至9月30日，公司归属于非赎回非控股权益的净收入为4,299千美元[28] - 2021年6月30日至9月30日，公司普通股股息支出为101,527千美元，优先股股息支出为16,800千美元[28] - 2021年发行12,000股Series O累积可赎回优先股，金额为291,195千美元；赎回12,000股Series K累积可赎回优先股，金额为290,967千美元[28] - 2021年9月30日，公司优先股数量为48,793股，金额为1,182,499千美元；普通股数量为191,681股，金额为7,646千美元[28] - 截至2021年12月31日，优先股数量为48,793股，金额为11.82339亿美元；普通股数量为191,355股，金额为763.3万美元[32] - 截至2022年12月31日，优先股数量为48,793股，金额为11.82459亿美元；普通股数量为191,724股，金额为764.8万美元[30] - 2021年前九个月，公司归属Vornado的净收入为1.48584亿美元，归属非赎回非控股权益的净收入为1880.4万美元[32] - 2022年前九个月，公司归属Vornado的净收入为1.31252亿美元，归属非赎回非控股权益的净收入为1323.6万美元[30] - 2021年前九个月，普通股股息为3.04516亿美元，优先股股息为4973.4万美元[32] - 2022年前九个月，普通股股息为3.04896亿美元，优先股股息为4658.7万美元[30]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度可比FFO（运营资金）为每股0.83美元，同比增长20%，主要受新办公室和零售租约的租金开始以及可变业务的持续复苏推动 [17] - 公司预计2022年全年可比FFO每股增长将低于之前的预期，主要由于利率上升和PENN 1地租的非现金会计费用影响 [8] - 公司整体同店现金NOI（净营业收入）在第二季度同比增长8.4%，其中纽约办公室业务增长3.9%，零售业务增长24.8% [23] - 公司流动性为35亿美元，包括16亿美元现金、限制性现金和美国国债投资，以及19亿美元未使用的25亿美元循环信贷额度 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公室业务整体增长5.4%，纽约办公室业务增长3.9%，纽约办公室占用率为92.1%，与第一季度持平 [23][24] - 零售业务表现强劲，同店现金NOI增长24.8%，主要得益于新租约的租金开始，包括Fendi、Christophe、Sephora等品牌的租约 [23] - 可变业务（如广告牌、贸易展览等）继续复苏，EBITDA已达到疫情前水平的90% [20] - 广告牌业务表现强劲，未来预订量保持强劲，贸易展览业务也在复苏，尤其是NeoCon展览 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场就业率已达到2020年3月以来的最高水平，办公室使用岗位接近150万，仅比2020年2月少6500个岗位 [25] - 科技行业的租赁活动放缓，但金融行业租赁活动增加，占市场总活动量的近一半 [26] - 芝加哥市场复苏滞后于纽约，theMART的办公室租赁活动活跃，但转换时间较长，租赁优惠仍然较高 [32] - 旧金山市场整体空置率创历史新高，但555 California Street校园保持满租，除了345 Montgomery Street的78000平方英尺空置 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于PENN District的开发，PENN 1和PENN 2将成为公司当前和未来发展的核心，预计将带来3亿美元的增量NOI [15] - 公司已完成32亿美元的再融资，包括延长12.5亿美元的无担保循环信贷额度和8亿美元的无担保贷款至2027年12月 [38] - 公司计划继续出售非核心资产，以改善资产负债表，并已完成了长岛市办公楼的出售，售价为1.73亿美元 [39] - 公司重申零售业务的现金NOI指导，预计全年不低于1.75亿美元 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经济环境充满挑战，利率上升和通胀压力将对2022年和2023年的收益产生影响 [8][20] - 公司预计未来几年利率将下降，但短期内将面临波动 [10] - 管理层对PENN District的长期前景持乐观态度，认为该区域将成为公司未来增长的核心 [11][12] - 公司预计2023年可变业务将完全恢复，广告牌、贸易展览和停车场业务将继续复苏 [22] 其他重要信息 - 公司已完成PENN 1的翻新，PENN 2的翻新已完成一半以上，预计将在短期内完成并产生收入 [14][15] - 公司在PENN District拥有大量独特的资产，包括Farley、PENN 1和PENN 2，总投资达20亿美元 [13] - 公司预计PENN 1和PENN 2的租金将从目前的每平方英尺60美元左右增长到100美元，带来显著的NOI增长 [78][80] 问答环节所有的提问和回答 问题: 利率上升对2022年和2023年收益的影响 - 公司预计2022年利率上升将导致每股收益减少0.20美元，2023年将面临全年利率上升的影响，预计影响约为100个基点 [44][45] - 公司已采取措施减少浮动利率债务，并可能进一步偿还部分债务 [46] 问题: 公司战略方向是否因经济环境变化而调整 - 公司将继续专注于PENN District的开发，并计划出售非核心资产以改善资产负债表 [58][64] - 公司认为PENN District的分离为可交易证券是正确的战略，但具体时间尚未确定 [62][63] 问题: PENN District的未来发展计划 - PENN District的开发将包括办公和住宅混合用途，公司计划通过购买FARs（容积率）来增加建筑面积 [70][71] - 公司预计PENN 1和PENN 2将在未来几年内稳定，并带来3亿美元的增量NOI [76] 问题: 2023年租赁到期情况 - 2023年公司有130万平方英尺的办公室租赁到期，其中30万平方英尺位于PENN 1，预计50%的租户将续约，50%将搬出 [118] - 零售租赁到期情况良好，公司预计大多数租户将续约，但Swatch已决定在2023年搬出St. Regis [121] 问题: PENN District对2023年收益的贡献 - PENN 2在2023年不会贡献收入，PENN 1的租金将逐步增加，Farley的零售收入将在2023年开始显著增加 [127][128] 问题: 公司是否考虑提供FFO指导 - 公司目前没有计划提供FFO指导，认为在当前环境下难以准确预测 [145][147] - 公司更关注长期价值创造，而非短期收益波动 [150][153] 问题: 770 Broadway的租赁情况 - Verizon将在2023年第一季度到期，已续约一层，剩余三层（约24万平方英尺）正在市场上寻找租户 [157] 问题: 公司未来的价值创造机会 - 公司认为PENN District是最大的价值创造机会，同时也在考虑股票回购和其他投资机会 [160][161] 问题: Alexander's的股息和未来计划 - Alexander's的股息目前未完全覆盖，但公司认为未来可以通过现金投资来覆盖股息 [109][110] - 公司认为Alexander's的股价被低估，但目前没有计划与Vornado合并 [169]

公司总资产变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为171.52421亿美元，较2021年12月31日的172.66588亿美元略有下降[18] 公司营收情况 - 2022年第二季度，公司总营收为4.53494亿美元，较2021年同期的3.78941亿美元增长19.7%[20] - 2022年上半年，公司总营收为8.95624亿美元，较2021年同期的7.58918亿美元增长17.9%[20] - 2022年Q2总营收4.53494亿美元，2021年同期为3.78941亿美元，同比增长19.7%[42] - 2022年上半年总营收8.95624亿美元，2021年同期为7.58918亿美元，同比增长17.9%[42] - 2022年上半年总营收为895,624千美元，2021年同期为758,918千美元[72] - 2022年第二季度，公司总营收为45.3494亿美元，纽约地区为36.4162亿美元，其他地区为8.9332亿美元[193] - 2022年上半年，公司总营收为89.5624亿美元，纽约地区为72.271亿美元，其他地区为17.2914亿美元[193] 公司净利润情况 - 2022年第二季度，公司净利润为6890.3万美元，较2021年同期的7683.2万美元下降10.3%[20] - 2022年上半年，公司净利润为1.22278亿美元，较2021年同期的1.03825亿美元增长17.8%[20] - 2022年Q2净收入6890.3万美元，2021年同期为7683.2万美元，同比下降10.3%[42] - 2022年上半年净收入1.22278亿美元，2021年同期为1.03825亿美元，同比增长17.8%[42] - 2022年第二季度，公司净利润为6890.3万美元[196] - 2022年上半年，公司净利润为1.22278亿美元[196] 归属于公司普通股股东的净利润情况 - 2022年第二季度，归属于公司普通股股东的净利润为5041.8万美元，较2021年同期的4804.5万美元增长4.9%[20] - 2022年上半年，归属于公司普通股股东的净利润为7689.6万美元，较2021年同期的5212.8万美元增长47.5%[20] 基本每股收益情况 - 2022年第二季度，基本每股收益为0.26美元，较2021年同期的0.25美元增长4%[20] - 2022年上半年，基本每股收益为0.40美元，较2021年同期的0.27美元增长48.1%[20] - 2022年Q2基本每股A类单位净收入0.26美元，2021年同期为0.25美元，同比增长4%[42] - 2022年上半年基本每股A类单位净收入0.40美元，2021年同期为0.27美元，同比增长48.1%[42] 公司综合收益情况 - 2022年上半年，公司综合收益为2.19857亿美元，较2021年同期的1.29077亿美元增长70.4%[23] - 2022年Q2综合收入9203.8万美元，2021年同期为8685.2万美元，同比增长6%[45] - 2022年上半年综合收入2.19857亿美元，2021年同期为1.29077亿美元，同比增长70.4%[45] 公司总权益情况 - 2022年3月31日总权益为6437970千美元，6月30日为6650813千美元[26] - 2021年3月31日总权益为6753185千美元，6月30日为6568317千美元[28] - 2021年12月31日总权益为6948155千美元，2022年12月31日为6515238千美元[30][32] - 2022年6月30日总权益为6650813千美元，2021年为6568317千美元[30][32] - 截至2022年6月30日，总权益为6,650,813,000美元，2021年底为6,515,238,000美元[40] - 截至2022年6月30日，公司总权益为6,650,813,000美元，较2021年12月31日的6,515,238,000美元有所增加[53] 公司净收入及相关权益分配情况 - 2022年第二季度归属于公司的净收入为65947千美元，归属于非赎回非控股权益的净收入为2590千美元[26] - 2021年第二季度归属于公司的净收入为64512千美元，归属于非赎回非控股权益的净收入为8308千美元[28] - 2022年上半年归属于公司的净收入为107954千美元，2021年为85062千美元[30][32] - 2022年上半年归属于非赎回非控股权益的净收入为12269千美元，2021年为14505千美元[30][32] - 2022年上半年净收入为122,278,000美元，2021年同期为103,825,000美元[35] - 2022年上半年净收入为122,278,000美元，2021年同期为103,825,000美元[58] - 2022年Q2和H1归属Vornado的净收入分别为6594.7万美元和1.07954亿美元，2021年同期分别为6451.2万美元和8506.2万美元[165] - 2022年Q2和H1归属Vornado Realty L.P.的净收入分别为6972.9万美元和1.1373亿美元，2021年同期分别为6804.8万美元和8892.7万美元[170] 公司股息支出情况 - 2022年第二季度普通股股息支出101624千美元，优先股股息支出15529千美元[26] - 2021年第二季度普通股股息支出101522千美元，优先股股息支出16467千美元[28] - 2022年上半年普通股股息为203240千美元，2021年为202989千美元[30][32] - 2022年上半年优先股股息为31058千美元，2021年为32934千美元[30][32] - 2022年上半年向Vornado的分配为203,240,000美元，2021年同期为202,989,000美元[53][55] - 2022年上半年向优先股股东的分配为31,058,000美元，2021年同期为32,934,000美元[53][55] 公司其他综合收益及相关变动情况 - 2022年第二季度其他综合收益为4755千美元，利率互换等公允价值变动为18380千美元[26] - 2021年第二季度其他综合收益为1468千美元，利率互换公允价值变动为8551千美元[28] - 2022年第二季度可赎回A类单位计量调整为240413千美元[26] - 2021年第二季度可赎回A类单位计量调整为 - 16012千美元[28] - 2022年3月31日至6月30日其他综合收益为2152.4万美元，2021年同期为931.6万美元[126] 公司现金流量情况 - 2022年上半年经营活动提供的净现金为430,625,000美元，2021年同期为472,709,000美元[35] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为715,862,000美元，2021年同期为183,454,000美元[35] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为528,796,000美元，2021年同期提供净现金297,713,000美元[38] - 2022年上半年现金及现金等价物和受限现金净减少814,033,000美元，2021年同期净增加586,968,000美元[38] - 截至2022年6月30日，现金及现金等价物和受限现金为1,116,318,000美元，2021年底为2,317,337,000美元[38] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为430,625,000美元，2021年同期为472,709,000美元[58] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为715,862,000美元，2021年同期为183,454,000美元[58] - 截至2022年6月30日的六个月，融资活动净现金使用为528,796千美元，2021年同期为提供297,713千美元[61] - 2022年6月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为1,116,318千美元，2021年同期为2,317,337千美元[61] 公司房地产相关情况 - 截至2022年6月30日，房地产净值为9,848,977,000美元，2021年底为9,841,498,977美元[40] - 2022年上半年租赁收入为771,922千美元，2021年同期为663,002千美元[72] - 2022年上半年物业租金收入为760,936千美元，2021年同期为663,002千美元[72] - 2022年5月20日，1100林肯路以567.2万美元的价格转让给贷款人，该投资从开始到处置实现净亏损5372.4万美元[78] - 截至2022年6月30日，公司通过基金和皇冠广场合资企业进行的两项房地产基金投资的总公允价值为93万美元，比成本低2.75459亿美元，剩余未出资承诺为2846.5万美元，公司份额为884.9万美元；截至2021年12月31日，公司有三项房地产基金投资，总公允价值为773万美元[79] - 截至2022年6月30日，公司持有第五大道和时代广场合资企业51.5%的普通股权益，代表对相关物业51.0%的有效权益；还持有18.28亿美元的某些物业的优先股权益，优先股年息在2024年4月前为4.25%，随后五年为4.75%，之后按公式计算[81][82] - 2022年上半年，公司出售220中央公园南的一套公寓和附属设施，净收益为1612.4万美元，净收益为703万美元，自项目开始至2022年6月30日，已出售107套公寓和附属设施，净收益为30.2302亿美元，净收益为11.24285亿美元[96] - 2022年1月13日，公司出售位于百老汇478 - 482号和斯普林街155号的两处曼哈顿零售物业，售价为8450万美元，净收益为8139.9万美元，净收益为55.1万美元[97] - 2022年6月17日，公司出售位于纽约长岛市的中心大楼，售价为1.7275亿美元，偿还现有1亿美元抵押贷款和交易成本后，净收益为5894.6万美元，净收益为1521.3万美元[98] - 截至2022年6月30日，公司已识别无形资产（主要是高于市场的租赁）净值为1.44597亿美元，已识别无形资产（主要是低于市场的租赁）净值为3956.5万美元；2022年第二季度和上半年，收购低于市场租赁的摊销（扣除高于市场租赁）分别使租金收入增加148.7万美元和240.4万美元[102] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，其他已识别无形资产摊销分别为241.7万美元和98.5万美元；六个月分别为654.2万美元和231.1万美元；2023 - 2027年估计年摊销分别为794.8万美元、712.8万美元、607.7万美元、588.4万美元、544.9万美元[103] 公司融资及债务情况 - 2022年6月15日，公司完成100 West 33rd Street 4.8亿美元再融资，利率为SOFR加1.65%（截至6月30日为3.09%），2027年6月到期，替换之前5.8亿美元贷款[105] - 2022年6月28日，公司完成770 Broadway 7亿美元再融资，利率为SOFR加2.25%（截至6月30日为3.75%），2024年7月到期，替换之前7亿美元贷款；部分贷款互换后固定利率为4.98% [106] - 2022年6月30日，公司修订并延长12.5亿美元循环信贷安排，利率为SOFR加1.15%（截至6月30日为2.68%），期限延至2027年12月；另一12.5亿美元循环信贷安排2026年4月到期，利率为SOFR加1.19% [107] - 2022年6月30日，公司将8亿美元无担保定期贷款延至2027年12月，利率为SOFR加1.30%（截至6月30日为2.83%）；7.5亿美元贷款通过掉期协议固定利率为4.05%至2023年10月[108] - 截至2022年6月30日，应付抵押贷款固定利率3.10%，余额2.54亿美元；可变利率2.96%，余额3.348415亿美元；无担保债务加权平均利率不等，各项有对应余额[10

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度调整后的FFO（运营资金）为每股0.79美元，同比增长22%，主要得益于新办公和零售租赁的租金开始以及可变业务的持续复苏 [13] - 公司预计2022年FFO每股增长将在中高个位数范围内，低于此前预期的双位数增长，主要原因是美联储加息和浮动利率债务的影响 [15] - 公司第一季度同店现金NOI（净营业收入）同比增长5.8%，其中办公业务增长2.2%，核心纽约办公业务增长0.5%，零售业务增长32% [18] - 纽约办公业务的入住率在第一季度末为92.1%，与2021年第四季度持平，较2021年第二季度的低点上升了100个基点 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的广告牌业务在第一季度表现强劲，尤其是在时代广场和PENN区的标志性广告牌，创下了有史以来最强劲的第一季度业绩 [16] - 公司的贸易展览业务在theMART继续复苏，第一季度举办了四场成功的贸易展览，而去年同期由于疫情没有举办任何展览 [17] - 公司的停车场业务预计将在今年完全恢复，BMS业务也接近疫情前的水平 [17] - 公司预计可变业务的收入将在2023年完全恢复 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约曼哈顿的租赁市场在第一季度保持强劲，租赁活动活跃，租金、空置率和租户优惠趋于稳定 [20] - 芝加哥办公市场仍然面临挑战，直接空置率为19%，租户优惠处于历史高位，但租户需求正在增强 [27] - 旧金山的租赁活动在2022年初因Omicron变种而缓慢，但在季度末有所回升，随着公司逐步恢复办公计划，租赁活动继续增加 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过PENN 1、PENN 2和Farley项目的上线，推动未来的大幅增长 [11] - 公司正在通过出售非核心资产来优化投资组合，计划在未来出售价值7.5亿美元的资产 [33] - 公司正在积极推动PENN区的转型，提供丰富的配套设施，包括餐饮、健身设施、会议中心和灵活办公空间，以吸引租户 [25] - 公司正在考虑参与纽约市的赌场项目，可能作为房东或运营商参与，具体形式仍在讨论中 [79][84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为纽约市的街道已经恢复到疫情前的水平，办公利用率正在上升，预计未来将继续改善 [9] - 公司预计美联储将通过加息来控制通胀，利率将快速上升，随后经济放缓和通胀下降，利率将迅速回落 [10] - 公司认为PENN区的租赁市场将继续改善，预计租金将从每平方英尺60美元左右上升到90美元以上，甚至突破100美元 [24][54] 其他重要信息 - 公司目前的流动性为39.62亿美元，包括17.87亿美元的现金、限制性现金和美国国债投资，以及21.75亿美元的未提取循环信贷额度 [34] - 公司正在通过出售非核心资产来优化投资组合，计划在未来出售价值7.5亿美元的资产 [33] - 公司预计PENN 1、PENN 2和Farley项目将在未来几年带来超过3亿美元的年度NOI增长 [120] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于PENN 1的租赁活动和租户需求 - 公司表示PENN 1的租赁活动非常活跃，租金正在上升，租户来自纽约市的各个子市场，包括公园大道、第六大道和市中心 [75] - 公司预计PENN 1的租金将从每平方英尺60美元左右上升到90美元以上，甚至突破100美元 [24][54] 问题: 关于纽约市办公市场的未来趋势 - 公司认为未来办公市场将更加注重灵活性和创造性空间，PENN区的转型项目正好符合这一趋势 [61] - 公司预计办公利用率将继续上升，尤其是周二到周四的利用率最高，周五的利用率较低 [60] 问题: 关于PENN 2的租赁进展 - 公司表示PENN 2的租赁需求非常强劲，租户对该项目的反应非常好，预计随着项目的逐步完工，租赁活动将进一步增加 [72] 问题: 关于纽约市赌场项目的参与 - 公司正在积极考虑参与纽约市的赌场项目，可能作为房东或运营商参与，具体形式仍在讨论中 [79][84] 问题: 关于融资市场的变化 - 公司表示融资市场目前波动较大，利率上升导致融资成本增加，但公司的高质量资产仍然受到银行市场的青睐 [88][90] 问题: 关于浮动利率债务策略 - 公司认为浮动利率债务策略在大多数年份是正确的，尽管当前利率上升，但公司仍然坚持这一策略 [98][100] 问题: 关于PENN区的安全状况 - 公司表示PENN区的街道状况比去年同期有所改善，公司正在与纽约市政府和其他业主合作，进一步提升该区域的安全性 [74][76] 问题: 关于零售市场的复苏 - 公司认为纽约市的零售市场正在从底部复苏，尽管租金仍然较低，但需求正在逐步回升 [155][156] 问题: 关于共享办公空间的未来 - 公司认为共享办公空间将在未来继续存在，尤其是在PENN区，公司已经在该区域推出了8万平方英尺的共享办公空间，并计划进一步扩展 [161][163]

公司总资产与股东权益变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为17492361千美元，较2021年12月31日的17266588千美元增长1.30%[18] - 截至2022年3月31日，公司股东权益为6184858千美元，较2021年12月31日的6236346千美元下降0.82%[18] - 2021年12月31日公司总权益为6515238千美元，2022年3月31日为6437970千美元[26][43] - 2020年12月31日公司总权益为6948155千美元，2021年3月31日为6753185千美元[27][45] 公司收入与利润指标变化 - 2022年第一季度，公司总收入为442130千美元，较2021年同期的379977千美元增长16.36%[20] - 2022年第一季度，公司总费用为374249千美元，较2021年同期的334607千美元增长11.85%[20] - 2022年第一季度，公司所得税前收入为60786千美元，较2021年同期的28977千美元增长109.77%[20] - 2022年第一季度，公司净利润为53375千美元，较2021年同期的26993千美元增长97.73%[20] - 2022年第一季度，归属于公司普通股股东的净利润为26478千美元，较2021年同期的4083千美元增长548.49%[20] - 2022年第一季度，基本每股收益为0.14美元，较2021年同期的0.02美元增长600%[20] - 2022年第一季度，综合收益为127819千美元，较2021年同期的42225千美元增长202.71%[23] - 2022年第一季度，归属于公司的综合收益为111317千美元，较2021年同期的34896千美元增长219.00%[23] - 2022年第一季度净收入为53375千美元，2021年同期为26993千美元[30][38][48] - 2022年第一季度总营收为442,130千美元，2021年为379,977千美元[38] - 2022年第一季度总费用为374,249千美元，2021年为334,607千美元[38] - 2022年第一季度归属于Vornado Realty L.P.的净收入为44,001千美元，2021年为20,879千美元[38] - 2022年第一季度归属于A类单位持有人的净收入为28,443千美元，2021年为4,371千美元[38] - 2022年第一季度综合收入为127,819千美元，2021年为42,225千美元[41] - 2022年第一季度归属于Vornado Realty L.P.的综合收入为118,445千美元，2021年为36,111千美元[41] - 2022年第一季度总营收为442,130,000美元，2021年同期为379,977,000美元[62][63] - 2022年第一季度租赁收入为383,031,000美元，2021年同期为332,058,000美元[62][63] - 2022年第一季度归属于Vornado的净收入为4.2007亿美元，2021年同期为2.055亿美元；归属于普通股股东的净收入为2.6478亿美元，2021年同期为4083万美元[153] - 2022年第一季度基本和摊薄后每股收益的分子为2.6473亿美元，2021年同期为4074万美元；基本每股收益分母加权平均股数为19172.4万股，2021年同期为19141.8万股；摊薄后每股收益分母加权平均股数及假设转换股数为19203.8万股，2021年同期为19203.1万股[153] - 2022年第一季度基本和摊薄后普通股每股净收入均为0.14美元，2021年同期均为0.02美元[153] - 2022年第一季度归属于Vornado Realty L.P.的净收入为4.4001亿美元，2021年同期为2.0879亿美元；归属于A类单位持有人的净收入为2.8443亿美元，2021年同期为4371万美元[157] - 2022年第一季度基本和摊薄后A类单位每股收益的分子为2.7804亿美元，2021年同期为3650万美元；基本A类单位每股收益分母加权平均单位数为20514.1万个，2021年同期为20407.2万个；摊薄后A类单位每股收益分母加权平均单位数及假设转换单位数为20589.6万个，2021年同期为20490.1万个[157] - 2022年第一季度基本和摊薄后A类单位每股净收入均为0.14美元，2021年同期均为0.02美元[157] - 2022年第一季度总营收4.4213亿美元，2021年同期为3.79977亿美元[180] - 2022年第一季度运营费用2.16529亿美元，2021年同期为1.90979亿美元[180] - 2022年第一季度净收入5337.5万美元，2021年同期为2699.3万美元[181] 公司现金流相关指标变化 - 2022年第一季度折旧和摊销为122271千美元，2021年同期为100034千美元[30][48] - 2022年第一季度净现金提供的经营活动为171014千美元，2021年同期为224185千美元[30] - 2022年第一季度购买美国国债支出645920千美元，2021年同期无此项支出[30][48] - 2022年第一季度开发成本和在建工程支出209738千美元，2021年同期为130318千美元[30] - 2022年第一季度房地产销售收益为81399千美元，2021年同期无此项收益[30] - 2022年第一季度对部分拥有实体的投资为4571千美元，2021年同期为4816千美元[30] - 2021年第一季度从部分拥有实体获得资本分配为106005千美元，2022年同期无此项收入[30] - 2022年第一季度净现金用于融资活动为165,475千美元，2021年为142,405千美元[33] - 2022年3月31日现金及现金等价物和受限现金期末余额为1,141,255千美元，2021年为1,755,610千美元[33] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为171014千美元，2021年同期为224185千美元[48] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为794635千美元，2021年同期为56539千美元[48] - 2022年第一季度房地产销售收入为81399千美元，2021年同期无此项收入[48] - 2022年第一季度向Vornado分配金额为101616千美元，2021年同期为101467千美元[43][45] - 2022年第一季度向优先股股东分配金额为15529千美元，2021年同期为16467千美元[43][45] - 2022年第一季度融资活动净现金使用为165,475,000美元，2021年同期为142,405,000美元[51] - 2022年第一季度末现金及现金等价物和受限现金为1,141,255,000美元，2021年同期为1,755,610,000美元[51] 公司权益占比情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有运营合伙企业约92.6%的普通有限合伙权益[53] - 公司拥有Vornado Capital Partners Real Estate Fund 25.0%的权益[67] - 公司拥有Crowne Plaza Times Square Hotel Joint Venture 57.1%的权益[68] - 截至2022年3月31日，公司在第五大道和时代广场合资企业中拥有51.5%的普通股权益，代表对相关物业51.0%的有效权益[72] - 公司拥有价值18.28亿美元的某些物业的优先股权益，2024年4月前年利率为4.25%，随后五年升至4.75%，之后按公式计算[73] - 截至2022年3月31日，公司持有1654068股亚历山大公司普通股，约占其普通股权益的32.4%[76] - 公司拥有95%权益的合资企业开发法利办公和零售项目，2020年税收抵免投资者已出资9240万美元[100] 公司贷款违约情况 - 2020年6月9日，Crowne Plaza Times Square Hotel的2.74355亿美元无追索权贷款违约[68] - 2021年4月12日，1100 Lincoln Road的8275万美元无追索权贷款违约[69] 公司房地产基金投资情况 - 截至2022年3月31日，三项房地产基金投资的总公允价值为13,402,000美元，较成本低322,383,000美元[70] - 截至2022年3月31日，公司三项房地产基金投资的总公允价值为13,402,000美元，低于成本322,383,000美元，这些投资被归类为三级[120] - 2022年3月31日，确定房地产基金投资公允价值的加权平均折现率为12.5%，终端资本化率为7.5%；2021年12月31日分别为13.2%和7.4%[122] - 房地产基金投资2022年3月31日结束的三个月期初余额为7730千美元，期末余额为13402千美元；2021年同期期初余额为3739千美元，期末余额为3739千美元[125] 公司其他资产与负债情况 - 截至2022年3月31日，已识别无形资产净值为1.49613亿美元，已识别无形资产负债净值为4174.5万美元[91] - 截至2022年3月31日，公司应付抵押贷款总额为60.93815亿美元，加权平均利率为2.24%；无担保债务总额为25.63376亿美元[94] - 截至2022年3月31日，可赎回非控股合伙单位期末余额为6.49758亿美元[98] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，可转换优先股和累积可赎回优先股公允价值分别为4977.5万美元和4965.9万美元[99] - 2022年3月31日可赎回非控股股东权益期初余额为97,708,000美元，净亏损305,000美元，期末余额为97,403,000美元；2021年同期期初余额为94,520,000美元，净亏损83,000美元，期末余额为94,437,000美元[103] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司对非合并可变利益实体（VIE）的投资净账面价值分别为68,999,000美元和69,435,000美元[112] - 截至2022年3月31日，公司合并VIE（不包括运营合伙企业）的总资产为4,503,754,000美元，总负债为2,449,879,000美元；2021年12月31日总资产为4,564,621,000美元，总负债为2,517,652,000美元[114] - 截至2022年3月31日，公司按公允价值计量的金融资产总计876,519,000美元，其中一级资产708,004,000美元，二级资产59,739,000美元，三级资产108,776,000美元；金融负债总计57,512,000美元，其中一级负债49,775,000美元，二级负债7,737,000美元[119] - 截至2021年12月31日，公司按公允价值计量的金融资产总计187,015,000美元，其中一级资产65,158,000美元，二级资产18,929,000美元，三级资产102,928,000美元；金融负债总计82,496,000美元，其中一级负债49,659,000美元，二级负债32,837,000美元[119] - 2022年第一季度，公司购买了645,920,000美元的美国国债，总面值为650,000,000美元。截至2022年3月31日，美国国债投资的总摊销成本为646,049,000美元，剩余到期期限不足一年[119] - 递延补偿计划资产2022年3月31日结束的三个月期初余额为45016千美元，期末余额为44526千美元；2021年同期期初余额为39928千美元，期末余额为41639千美元[128] - 应收贷款2022年3月31日结束的三个月期初余额为50182千美元，期末余额为50848千美元；2021年同期期初余额为47743千美元，期末余额为48209千美元[132] - 应收贷款确定公允价值的折现率和终端资本化率在2022年3月31日和2021年12月31日加权平均均为6.5%和5.0%[131] - 截至2022年3月31日