业绩总结 - 2024年第一季度每股正常化FFO为0.78美元，同比增长超过5%[8] - 公司总的同店现金NOI在2024年第一季度增长6.7%[8] - 2024年第一季度的净亏损归属于普通股东为0.04美元[11] - 2024年第一季度的总收入为813,304千美元，同比增长约15.4%[70] - 2024年第一季度的现金净运营收入为204,486千美元，同比增长约63.1%[72] - 2024年第一季度的同店现金净运营收入为183,430千美元，同比增长约48.8%[72] - 2024年第一季度的调整后EBITDA为493,352千美元，较2023年第四季度有所增长[67] 用户数据 - 2024年第一季度美国同店现金净运营收入为1.34亿美元，同比增长17.6%[26] - Ventas的老年住房市场在未来几年内预计将实现约1000个基点的净吸收[19] - 65岁及以上人口预计在2020年至2030年间增长约18百万[43] - 每天约有11,200人年满65岁，预计2024年将有410万人年满65岁[44] 未来展望 - 2024财年同店现金NOI指导范围提高至12.0%-16.0%[11] - 2024财年每股正常化FFO指导范围提高至3.10-3.18美元[11] - 预计2024年SHOP的GAAP NOI增长中点为1.3亿美元[12] - 2024年净收入预期在1100万美元至4500万美元之间[56] - 2024年Nareit FFO预期在12.25亿美元至12.58亿美元之间[56] - 2024年净收入预期为4700万美元，摊薄每股收益为0.11美元[85] 新产品和新技术研发 - Ventas的老年住房投资在2024年已关闭或签约的金额约为3.5亿美元，预计年初的FFO每股中性或增值[36] - Ventas的老年住房市场的平均投资基础为每单位24.1万美元，预计未来三年几乎没有新供应交付[35] 市场扩张和并购 - Ventas的2024年平均入住率预计同比增长约270个基点，主要由美国市场推动[25] - Ventas的投资组合中，约99%的老年住房运营组合在2024年第一季度没有竞争性建筑开工[19] 负面信息 - 由于利率上升，利息支出指导中点提高至6.09亿美元[11] - 2024年第一季度的净债务与进一步调整后的EBITDA比率为6.7倍，较2023年第四季度的6.9倍有所改善[67] - 2024年第一季度的总债务为13,555,194千美元，较2023年第四季度有所增加[67] 其他新策略和有价值的信息 - 2024年第一季度的折旧和摊销费用为300,255千美元，较2023年第四季度有所减少[67] - 2024年流动性覆盖2024年到期债务约4倍，提供了资金灵活性[52] - 2024年同店现金NOI按细分市场的增长率为：老年住房15%，门诊医疗3.25%，三网租赁2%[90]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度企业实现每股0.78美元的正常化FFO，年化NOI超20亿美元，同店物业NOI增长近7%，其中SHOP业务领涨超15% [7] - 第一季度净亏损为每股0.04美元，正常化FFO每股0.78美元，同比增长5% [30] - 公司将2024年正常化FFO指引上调至每股3.10 - 3.18美元，全年总公司同店现金NOI指引中点提高至7% [14] - 预计2024年归属普通股股东的净收入在每股0.03 - 0.11美元之间，正常化FFO指引中点从之前的3.125美元提高到3.14美元 [34] - 总公司同店现金NOI预计同比增长7%，此前中点为6.25%，全年资本回收收益提高到3亿美元，预计2024年FAD CapEx支出为2.5亿美元 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - 总SHOP同店现金NOI增长15.2%，同店SHOP社区在入住率、REVPOR和运营成本等关键指标上表现出色，美国同店入住率同比增长280个基点，带动整体同店入住率增长240个基点 [15] - 美国同店独立生活入住率同比增长127%，带动整体入住率提升，连续九个月参观量超过去年同期水平 [16] - 运营成本低于预期，OpExPOR为1.6%，调整闰年因素后为4.5% [17] - 美国社区同店现金NOI增长18%，加拿大优质投资组合入住率达95%，同比增长9% [19] - 上调全年同店SHOP投资组合NOI增长预期至12% - 16%，预计平均入住率增长约270个基点，REVPOR约为5%，总营收增长约8%，OpExPOR增长约2.5% [20] - 原预计新增1.18亿美元NOI增长，现提高至1.3亿美元，4月入住率开局良好 [21] 门诊医疗与研究业务（OMAR） - 同店现金NOI季度增长近5%，第一季度门诊医疗团队完成90万平方英尺的新租约和续约，比去年同期增长50% [28] - 自去年收购以来，门诊医疗资产入住率提高300个基点 [28] - 大学研究同店现金NOI第一季度增长超5%，同店投资组合入住率增长，新租赁管道增加30%至140万平方英尺 [29] Kindred业务 - Kindred租赁业务占公司NOI约5%，租金覆盖率保持稳定，Kindred预计2024年营收和费用表现将改善 [12] - 公司与Kindred将租约续约通知日期延长至5月底，双方正积极讨论以优化企业价值和NOI [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 到2030年，80岁以上人口预计增加500万，但老年住房新开工建设处于十多年来的最低水平，在建库存比例也处于低位 [8] - SHOP投资组合中，99%的社区没有竞争性建设开工 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括在老年住房投资组合中实现有机增长、通过专注老年住房的投资获取价值、推动整个投资组合的现金流 [6] - 作为第二大老年住房所有者，公司受益于多年的老年住房增长机会，需求带动的入住率和RevPOR增长使其业务获得发展 [8] - 年初至今，公司已完成或签订约3.5亿美元的投资，符合其收益率、内部收益率、入住率增长潜力等目标，投资环境具有吸引力 [10] - 公司计划继续执行老年住房社区的投资计划，评估有吸引力的投资机会，扩大老年住房业务规模 [27] - 公司通过“正确的市场、正确的资产、正确的运营商”框架执行投资战略，优先投资供需状况良好、可负担性强、净吸纳量可观的市场 [24] - 公司门诊医疗和研究业务具有竞争优势，受益于强劲的机构需求，为企业做出了补充性和复合性贡献 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司年初表现良好，随着老年住房多年增长机会的显现，对2024年的前景更加乐观 [5] - 老年住房市场供需基本面良好，为公司业务增长提供了有利的长期跑道 [8] - 公司对SHOP投资组合的入住率增长潜力感到乐观，预计未来几年市场有1000个基点的入住率提升空间 [22] - 公司将继续努力优化Kindred业务的结果，以实现企业价值和NOI的最大化 [43] 其他重要信息 - 公司将2028年到期的27.5亿美元循环信贷额度进行了延期，定价得到改善，并获得银行合作伙伴的超额认购 [32] - 第一季度发行了6.5亿加元的5年期高级债券，利率为5.1%，提前偿还了部分即将到期的债务，今年还剩7亿美元的债务到期需要再融资 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Justin提到对核心市场入住率增长潜力乐观，是基于怎样的假设，实现这一增长需要多少年？ - 公司使用多种数据来源确定市场有1000个基点的入住率提升空间，但未明确增长节奏，希望在现有市场表现良好，并通过外部活动拓展新市场 [38][39] 问题2：每100个基点的入住率提升对利润率有怎样的影响，是否有算法可以参考？ - 公司整体入住率有提升空间，入住率提升将带来经营杠杆和利润率扩张，后续可能在会议中提供相关经验法则 [41] 问题3：Kindred租约延期一个月的原因是什么，Kindred是否已实施运营效率提升举措，是否看到成效？ - 延期是为了与Kindred和其他方积极讨论，以实现公司价值和NOI的优化；Kindred已实施改善营收和费用表现的举措，公司看到了业绩的逐步改善 [43][45] 问题4：Kindred租约是否会进一步延期，5月底是否会有决策？ - 公司正积极与Kindred和其他方讨论，重点是达成对公司和物业有利的结果，而非关注通知日期，会尽快解决问题并公布结果 [48] 问题5：如果Kindred租约不续约，将物业出租给其他方，是否会有停机时间？ - 如果有其他租户接手部分或全部物业，会有运营交接，但没有停机时间 [49] 问题6：公司的收购是否仅考虑简单交易，是否会在结构化融资方面有所作为？ - 主要考虑完全所有权收购，市场上的债务到期情况为公司提供了优质收购机会，卖家包括私募股权、运营商、多户住宅和机构投资者 [52][53] 问题7：Brookdale租约结构是否会从净租赁转变为其他形式？ - Brookdale租约占公司NOI约7%，租金覆盖率正在改善，市场趋势支持中期入住率提升，公司认为无论何种结构，拥有这些社区都有积极机会 [55][56] 问题8：公司如何考虑收购资金来源，以及在杠杆率仍较高但正在改善的情况下如何看待资本成本？ - 目前投资回报具有吸引力，第一季度通过股权融资完全为老年住房投资提供资金，未来将增加资产处置收益作为资金来源 [60][61] 问题9：1000个基点的入住率提升是针对同店还是整体投资组合，目前的起点和结构性上限是多少？ - 针对美国整体SHOP投资组合，目前独立生活和辅助生活入住率均接近80%，结构性上限为100%，部分社区已达到高入住率水平 [63][64] 问题10：275 - 300个基点的年入住率增长是否会成为新常态，如果不是，阻碍因素是什么？ - 预计美国今年入住率增长超300个基点，目前处于关键销售季节初期，公司对趋势持乐观态度；新聘请的高级副总裁将领导SHOP平台提升业绩 [69][70] 问题11：第一季度SHOP入住率超预期并上调全年展望，是市场因素还是公司内部举措驱动？ - 是市场因素和公司内部举措共同作用的结果，内部举措包括价格 - 销量优化、投资物业和更换运营商等，为运营商提供战略支持 [74][77] 问题12：公司如何考虑行使Brookdale认股权证，是否将其作为潜在资金来源？ - 公司持有1600万份每股3美元的认股权证，处于深度实值状态，是创造价值、实现收益和投资老年住房房地产的资金来源之一 [79][80] 问题13：一年后公司是否会扩大规模，增加资产和老年住房敞口，如何看待投资管道和投资组合增长？ - 公司将继续执行战略，以有机增长为驱动，叠加老年住房的外部增长，老年住房投资组合将扩大，成为整体投资组合的更大组成部分 [83][84] 问题14：公司投资老年住房何时能实现收益增长，如何考虑收益增长的时间点？ - 投资的初始收益率与资本成本大致持平，短期内不具有立即增值性，但内部收益率和增长潜力表明近期将实现增值 [86] 问题15：Justin提到的SHOP加速趋势是指入住率还是同店NOI增长，全年是否仍预计加速增长？ - 入住率正在加速增长，第一季度NOI表现强劲改变了全年预期轨迹，目前处于关键销售季节，需观察后续情况；预计全年NOI增长范围中点为14%，第一季度为15% [90][91] 问题16：Kindred租约延期一个月，是否意味着Kindred更有可能成为解决方案的一部分，不续约的可能性较小？ - 公司正与Kindred和其他方积极讨论，Kindred更有可能成为解决方案的一部分，但仍在考虑所有替代方案，以实现公司股东价值和物业NOI的优化 [93] 问题17：如果公司进行10亿美元的资产投资，预计有多少会涉及运营商过渡，是否会有停机时间？ - 公司投资决策注重选择合适的市场、资产和运营商，以实现更好的业绩；运营商过渡有风险，但公司有丰富经验，过去几年已成功过渡超150个社区，目标是提升社区表现 [96][98] 问题18：公司目前的投资主要通过股权融资，处置资产的资本化率与股权成本相比如何，各业务板块的处置比例如何？ - 3亿美元的资产处置计划涵盖门诊医疗和研究业务（OMAR）以及其他资产类别，综合资本化率约为中个位数，与股权成本相近；短期内再投资可能中性，但长期来看，升级投资组合和投资增长潜力将带来增值 [101][102] 问题19：SHOP业务中辅助生活（AL）和独立生活（IL）板块的前景有何差异？ - 大部分NOI增长来自AL板块，特别是在美国；IL板块今年有一定增长贡献，但主要增长机会在2025年；美国IL板块入住率趋势良好，是NOI增长的领先指标 [104][105] 问题20：IL板块明年增长是否主要是运营杠杆发挥作用？ - 是的，IL业务利润率高，固定成本相对较高，入住率提升将带来显著的运营杠杆效应，公司期待入住率提升带动NOI增长 [106] 问题21：公司190亿美元贷款中，预计有多少在再融资方面会遇到问题，过去六个月对困境贷款数量的看法是否有变化？ - 很大一部分贷款在不追加股权的情况下再融资困难，原因包括贷款价值比降低、利率上升以及部分资产NOI未恢复到疫情前水平或未达到预期；这些资产有增长潜力，但再融资需要大幅偿还贷款，业主需决定是否追加股权或出售资产 [108][109] 问题22：门诊医疗业务季度入住率下降的原因是什么，与去年下半年租户迁出情况有何一致主题？ - 第一季度租赁表现出色，完成90万平方英尺租赁，比去年同期增长50%；健康系统财务状况改善，正在升级设施和转换空间；入住率下降40个基点（约7.2万平方英尺），但其中5.5万平方英尺已几乎立即重新出租，主要是由于健康系统的战略调整，预计未来租赁和租金情况将改善 [111][114] 问题23：IL板块在本季度入住率大幅提升，是需求增加还是运营改善导致？ - 独立生活板块近期表现良好，包括部分Holiday社区和Atria投资组合；公司与运营商合作，通过销售监督、价格 - 销量优化、资本支出投资等举措提升业绩，入住率提升是广泛的 [115][116] 问题24：公司对REVPOR增长有信心的原因是什么，增长加速是来自主要市场还是其他领域？ - 公司在SHOP业务指引中为各项指标预留了一定调整空间，预计REVPOR约为5%，与第一季度表现一致，需观察关键销售季节情况 [118] 问题25：鉴于入住率加速增长等领先指标，公司是否会更积极地提高街价？ - 价格 - 销量优化策略包括根据市场需求和入住率情况调整价格，在需求旺盛和入住率高的市场和社区，公司会更积极地跟随市场定价；同时，公司也会平衡入住率和总营收增长，以实现NOI最大化 [119][120] 问题26：指引中假设的7%增长是否会保持稳定？ - 这是同比数据，预计街价、租金和入住率都会增长，具体指标可能会有一定波动 [121]

财务业绩表现 - 2024年第一季度普通股股东净亏损为每股0.04美元，正常化运营资金为每股0.78美元，同比增长超5%[4] - 公司总净营业收入同比增长8.2%，同店现金净营业收入同比增长6.7%[4] - 2024年第一季度总营收为11.99914亿美元，2023年同期为10.77245亿美元[31] - 2024年第一季度净亏损为1254万美元，2023年同期净利润为1891.2万美元[31] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净亏损为1431.2万美元，2023年同期净利润为1751.7万美元[31] - 2024年第一季度Nareit FFO归属普通股股东为2.92904亿美元，2023年同期为2.94408亿美元，同比下降1%[33] - 2024年第一季度经调整后FFO归属普通股股东为3.16573亿美元，2023年同期为2.96871亿美元，同比增长7%[33] - 2024年第一季度租金收入为3.74245亿美元，2023年同期为3.52743亿美元[31] - 2024年第一季度居民费用和服务收入为8.13304亿美元，2023年同期为7.04993亿美元[31] - 2024年第一季度第三方资本管理收入为429.6万美元，2023年同期为417.7万美元[31] - 2024年第一季度同店现金净营业收入为4.41405亿美元，同比增长6.7%[45] 高级住房业务情况 - 高级住房运营组合同店现金净营业收入同比增长超15%，美国地区同比增长约18%，同店平均入住率同比提高240个基点[4] - 高级住房运营组合同店第一季度平均入住率同比提高240个基点，高于2023年第四季度的170个基点和全年的120个基点，看房量高于去年同期[6] 资本市场与融资 - 截至2024年3月，公司完成数笔资本市场再融资交易，3月发行6.5亿加元、利率5.10%、2029年到期的优先票据，4月将27.5亿美元无担保循环信贷额度延长至2028年[4] - 年初至今，公司通过市价发行计划发行210万股普通股，总收益9400万美元，资金用于匹配年初至今完成的高级住房投资[4] 公司流动性 - 截至2024年3月31日，公司流动性为34亿美元，包括无担保循环信贷额度和手头现金及现金等价物，商业票据计划无未偿还借款[9] 业绩指引 - 公司更新并提高2024年全年业绩指引，归属净利润每股区间为0.03 - 0.11美元，NAREIT运营资金每股区间为2.98 - 3.06美元，正常化运营资金每股区间为3.10 - 3.18美元[12] - 2024年全年归一化运营资金可归属普通股股东金额预计在12.76 - 13.09亿美元，同比增长4% - 6%[40] 公司荣誉 - 公司获得2024年美国环保署能源之星能源管理持续卓越奖，连续第二年获此最高荣誉，连续第四年获年度合作伙伴奖，2023年超175座自有建筑获能源之星认证[10] 资产负债情况 - 截至2024年3月31日，总资产为24.672586亿美元，截至2023年12月31日为24.725433亿美元[30] - 截至2024年3月31日，总负债为14.928709亿美元，截至2023年12月31日为14.878392亿美元[30] 年度预算与计划 - 2024年公司预计完成约3.5亿美元专注于老年住房的投资，处置资产净收益3亿美元[42] - 2024年FAD资本支出预计约2.5亿美元，一般及行政费用预计约1.55亿美元[42] - 2024年利息费用预计在6.04 - 6.14亿美元[42] 指标定义与分析 - 公司认为运营资金和归一化运营资金是评估房地产投资信托基金运营表现的合适补充指标[35] - 公司使用美国房地产投资信托协会对运营资金的定义，归一化运营资金是运营资金排除特定收支项目后的结果[36][37] - 运营资金和归一化运营资金可能与其他房地产公司不可比，应结合公认会计准则下的净收益一同分析[38] - 公司定义净营业收入为总收入减去利息及其他收入、物业级运营费用和第三方资本管理费用[50] - 公司定义现金净营业收入为可报告业务部门的净营业收入，按恒定货币基础确定，排除非现金项目等影响[51] 同店范围界定 - 符合特定条件的物业将被排除在同店范围之外，如已出售、受重大破坏事件影响、正在进行重大重建等[54] 汇率调整 - 为消除汇率变动影响，所有基于投资组合表现的披露假设可比期间汇率恒定，采用当前期间平均汇率将上一比较期间结果调整并转换为美元[55] 投资情况 - 年初至今，公司完成或签订约3.5亿美元高级住房投资合同，达到全年投资预期[4][7]

业务板块营收情况 - 2023年公司可报告业务板块及非板块资产总净营业收入（NOI）为19.25167亿美元，其中高级住房运营组合（SHOP）为7.11407亿美元，占比37%；门诊医疗和研究组合为5.76932亿美元，占比30%；三重净租赁物业为6.04651亿美元，占比31%；非板块为0.32177亿美元，占比2%[29] - 2023年末，公司租给Brookdale、Ardent和Kindred的物业分别占总NOI的7.7%、6.9%、6.9%，占总物业数量的8.9%、0.8%、2.1%[51] - 2023年约7.6%的总收入和17.5%的总净营业收入来自第三方租户在政府医疗项目获报销的急慢性医疗机构[107] SHOP板块情况 - 截至2023年12月31日，SHOP板块有587处物业，由23家第三方运营商管理，其中Atria Senior Living, Inc.管理的物业NOI占比20.1%，物业数量占比15.9%；Sunrise Senior Living, LLC管理的物业NOI占比4.5%，物业数量占比6.8%[40] - SHOP板块包括独立生活社区、辅助生活社区、记忆护理社区和持续护理退休社区，收费一般来自私人来源[36] - 公司部分高级住房社区需依靠第三方经理管理运营，以换取管理费[130] 业务战略 - 公司业务战略旨在通过产生可靠且不断增长的现金流、维持服务老龄人口的优质资产组合、保持财务实力和流动性来提升股东价值[31] 管理协议 - 公司与第三方经理的管理协议中，经理的年度管理费通常为适用物业收入的4.5% - 7%，部分情况还有基于绩效目标的额外费用[39] - 公司Atria管理协议初始期限在2024 - 2041年到期，部分有续约条款，公司有权在特定事件下终止协议，公司持有Atria 34%股权[41] - 公司Sunrise管理协议初始期限在2035 - 2040年到期，公司有权在特定情况下终止协议[43] 门诊医疗和研究组合板块 - 门诊医疗和研究组合板块主要在美国收购、拥有、开发、租赁和管理门诊医疗建筑和研究中心[44] 三重净租赁物业板块 - 三重净租赁物业板块在美国和英国投资并拥有高级住房社区、熟练护理设施等，租户需承担所有物业相关费用[48] 子公司及合作服务 - 公司通过Lillibridge子公司和对PMB Real Estate Services LLC的50%所有权，为美国的医院、大学等提供管理、租赁等服务[47] 主要租户情况 - 2023年公司从Brookdale获得的合同基础租金约为1.059亿美元，当前合同基础租金约为1.489亿美元，2020年预付款项约1.49亿美元已摊销，剩余约0.85亿美元未摊销[52] - Brookdale租约基础租金自2022年1月1日起每年递增3%，现有租期至2025年12月31日，有两次10年续租选择权[53] - 2023年公司从Ardent获得的合同基础租金约为1.337亿美元，当前合同基础租金约为1.338亿美元，基础租金每年递增幅度为相关时期CPI增幅的四倍与2.5%中的较小值，现有租期至2035年8月31日，有一次10年续租选择权[56] - 2023年公司出售约24%的Ardent股权给第三方投资者，总收益为0.501亿美元，确认收益0.335亿美元，持股比例从9.8%降至7.5%[57] - 2023年公司从Kindred获得的合同基础租金约为1.306亿美元，当前合同基础租金约为1.325亿美元，部分物业基础租金根据CPI变化或特定条件递增，Group 1租期至2028年4月30日，Group 2租期至2025年4月30日，均有续租选择权[60][61] 开发项目 - 截至2023年12月31日，公司有6个活跃且已承诺的开发项目，其中3个为非合并项目[67] 资产分布 - 公司资产组合在地理上广泛分布于美国、加拿大和英国，仅加利福尼亚州的物业在2023年的持续收入和NOI中占比超过10%[68] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有486名员工，均未受集体谈判协议约束[73] - 超40%的员工从公司内部晋升到更高级别岗位[81] 合作投资 - 公司通过VIM与第三方机构投资者合作，通过各种合资企业和其他共同投资工具投资房地产，资产主要包括The Ventas Fund、州养老基金合资企业和主权财富基金合资企业三个平台[66] 保险举措 - 公司于2020年5月成立全资附属自保保险公司以稳定保险成本[91] 人力资本管理 - 公司董事会的薪酬委员会和提名、治理及企业责任委员会对人力资本事项进行监督[75] - 公司致力于吸引和留住人才，投资员工发展并提供有竞争力的薪酬福利[76] - 公司建立了以人员、文化、投资和财务等为支柱的DE&I框架[77] - 公司承诺保障员工健康与安全，通过有效管理、培训和教育来维护[78] - 公司有针对高级管理团队的短期和长期继任规划流程[82] ESG目标 - 公司设定了与关键ESG主题相关的可衡量目标，并每年报告进展[85] 法律法规影响 - 公司及其美国租户、借款人、经理受广泛复杂的医疗保健法律法规影响[95] - 2020 - 2021年多项法案授权约1750亿美元通过公共卫生和社会服务应急基金分配给医疗保健提供商[108] - 公司及相关方在2020年末至2022年收到提供商救济基金的赠款，2023年5月公司两个申请被选入审计[109] - 公司及相关方还收到其他政府为高级住房社区提供的赠款以减轻新冠损失[110] - 违反HIPAA可能导致重大民事和/或刑事罚款和处罚，违反UK GDPR可能面临高达全球年营业额4%或1750万英镑的罚款[116][119] - 公司在加拿大和英国的高级住房社区分别受当地相关法规监管[118][119] 税收情况 - 公司自1999年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，符合条件一般无需就当前分配给股东的应税收入缴纳美国联邦企业所得税[123] - 公司可能需缴纳美国州和地方税以及加拿大和英国的非美国税，正在评估加拿大待决立法对所得税费用和现金税的潜在影响[124] - 公司失去REIT地位将面临严重税收后果，包括无法扣除向股东的分配、可能增加州和地方税等[127][129] 环境法规影响 - 公司资产受多种环境和职业健康安全法律法规影响，可能对危险或有毒物质的清除或修复成本负责[131]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年正常化FFO为每股2.99美元，同比增长超5%，高于2月设定的指引区间中点 [7] - 第四季度正常化FFO为0.76美元，同比增长7% [8] - 2023年企业同店现金NOI增长超8%，为公司历史上最快的有机增长率之一 [31] - 2024年预计正常化FFO增长为中个位数，预计每股净收入为0.06美元，正常化FFO指引区间为3.07 - 3.18美元，中点为3.13美元，同比增长5% [34] - 2024年预计总公司同店现金NOI增长在5% - 7.5%之间 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - 2023年同店现金NOI增长18.3%，高于同店指引中点预期，美国社区增长24.5%，加拿大投资组合 occupancy超95% [19] - 2023年同店SHOP社区在入住率、REVPOR、OpEx和利润率扩张等关键指标上均超预期，全年同店入住率增长120个基点，美国增长140个基点，加拿大增长90个基点 [20] - 2023年REVPOR增长超6%，带动收入增长近8%，OpExPOR同比增长2%，整体增长2.6% [21] - 2024年预计同店SHOP投资组合NOI连续第三年实现两位数增长，整体投资组合预计增长10% - 15%，美国预计带动NOI同比增长中高个位数 [22][23] 门诊医疗和研究业务 - 2023年同店现金NOI增长近3%，处于指引区间高端 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年1月，SHOP同店入住率同比增长200个基点 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略为在老年住房领域实现引人注目的有机增长、进行创造价值的外部增长、推动高质量投资组合的强劲执行和现金流生成 [14] - 2024和2025年预计有丰富的投资机会，公司计划上半年完成超3亿美元投资，投资标准为有吸引力的初始收益率、低于重置成本、预计无杠杆内部收益率为低至中个位数 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产类别受益于强劲且不断增强的人口需求，预计2024年正常化FFO继续实现中个位数增长，SHOP同店现金NOI连续第三年实现两位数增长 [11] - 2024年门诊医疗研究和三重净租赁投资组合预计将实现稳定增长，2025年有两笔大型租赁续约 [12] - SHOP业务增长前景乐观，基于有利的供需动态、老年人口增长、低建筑开工率和公司优势平台 [15] 其他重要信息 - 2023年公司筹集超40亿美元有吸引力的资本，采取有效投资组合行动，向资产投入资本支出，在ESG目标上取得进展，成功整合16亿美元投资组合并扩展VIM业务 [9] - 2023年公司为股东带来超15%的一年期总回报，连续两年TSR表现优于医疗保健REIT和更广泛的REIT指数，在过去三年中在医疗保健REIT中处于上四分位 [10] - 公司2023年末流动性状况良好，为32亿美元，2024年到期债务净额为8亿美元，SHOP业务的NOI和EBITDA增长改善了公司的净债务与EBITDA比率至6.9倍 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供Kindred租赁的更多信息 - 公司认为2025年续约时最重要的是资产的盈利能，Kindred已采取措施改善运营表现，但目前尚不清楚这些措施是否会在2024和2025年改善EBITDAR [39][40] 问题: 关于2024年利息费用增加的假设和再融资情况 - 利息费用增加主要是由于在高利率环境下对12亿美元到期债务进行再融资，以及2023年年中ELP交易的影响 [43][44] 问题: 2024年是否会对Kindred、Brookdale和Santerre投资组合采取行动以解决2025年的问题 - Brookdale租赁情况良好，有机会在年底决定是否续租，租赁将持续到2025年底，2026年开始新租赁 [47] - Santerre已出售部分资产，公司将继续有选择地进行处置 [48] - Kindred情况尚不确定，需等待更多信息，租赁有效期至2025年5月 [49] 问题: 假设Kindred在5月不续租，公司的处理流程、对替代运营商的调查情况以及相关成本和过渡担忧 - 公司经验丰富，有应对计划，涉及资产仅23处，可进行管理，会优化资产NOI并准备替代方案 [52][53] 问题: 收购机会的初始收益率、相对于重置成本的折扣以及2024年外部增长的资金计划 - 公司看到老年住房领域有良好机会，目标是有20% - 30%的重置成本折扣，初始收益率约为7%，无杠杆内部收益率为低至中个位数 [54][55] - 公司已在指引中纳入约3.5亿美元投资和资产负债表融资，认为这些投资对股东有吸引力，可实现投资和去杠杆化 [56] 问题: 2023年和2024年利息费用以下的其他项目是否有异常变化，以及对FAD的预期 - 指引假设2024年业务正常，不考虑2025年租赁情况变化 [60] - Brookdale摊销可能受重组交易影响，运营FAD预计与FFO同比增长一致 [61] 问题: SHOP板块幻灯片中关于集体诉讼诉讼的脚注相关内容 - 这是加利福尼亚州的一起集体诉讼，涉及部分SHOP资产，公司认为此类诉讼不影响核心业务表现，对FFO进行调整是合适的 [63] 问题: SHOP入住率指引的节奏，与2023年相比是否假设更正常的季节性 - 2023年入住率同比增长120个基点，第四季度加速增长，2024年1月同比增长200个基点，目前表现优于典型季节性，支持SHOP指引中中点250个基点的增长 [65][66] 问题: 假设对Kindred租金进行调整，需要降低多少租金才能使其可持续 - 公司拥有资产和EBITDAR，目前判断还为时过早，希望Brookdale和Kindred在2025年有良好趋势，将根据情况分享更多信息 [69] 问题: 关于2023年第二季度财报电话会议中提到的门诊医疗资产的资本改善计划、入住率预期和回报情况 - 这些资产与公司自有投资组合有重叠，公司投资组合入住率超90%，而这些资产入住率低于80%，有显著提升空间 [72] - 公司已将44个地点过渡到Lillibridge管理，入住率提高约1%，高于承保计划，预计2024年入住率再提高3%，资本使用正常 [73][74] 问题: 对2024年老年住房业务增长加速的信心来源，以及是否有机会将加拿大投资组合资金重新配置到美国资产 - 公司计划中2024年入住率将显著增长，目前已优于典型季节性，关键销售季节（5 - 9月）有望带来更多入住率增长，进而提高NOI，为2025年增长奠定基础 [77][78] - 美国业务是增长引擎，2023年同店增长24.5%，2024年预计中高个位数增长，加拿大投资组合质量高、稳定，但会在一定程度上影响整体增长 [83][84] 问题: 关于2024年上半年3亿美元投资的资金计划，以及为何去年末未通过ATM发行股票 - 这些投资回报对股东有吸引力，公司已将其纳入指引，包括约3.5亿美元投资和资产负债表融资，会谨慎根据市场情况进行操作 [88][89] - 公司希望通过提供2024年FFO指引提高倍数，为股东带来回报，同时利用有效成本资本推动有机增长和有吸引力的投资 [90] 问题: 为何移除NOI恢复机会幻灯片，以及关于再开发资本支出、资产处置和股权发行的具体情况 - 移除幻灯片是因为认为原目标不够高，公司专注于超越80%入住率和恢复到疫情前现金流，需求背景支持更高增长 [94] - 2023年完成167个项目，预计2024年5月前完成约70个，明年关键销售季节前完成约82个 [96] - 2024年再开发资本支出预计为1.75亿美元，较2023年减少，资产处置预计为1亿美元，主要针对老年住房非核心资产，股权假设已包含在指引中 [98][99] 问题: 公司在NAREIT FFO和正常化FFO之间的调整因素是否提供了维持指引的机会，以及对这些调整因素的可预测性 - 公司在该领域并非领先，调整因素有明确界定，与同行类似 [103][104] - 部分调整因素如Brookdale认股权证受市场影响，难以预测，但对反映业务基本面表现是必要的 [105] 问题: 正常化的法律成本是否仅为法律费用，是否有相关潜在罚款，以及3亿美元收购的增值情况和对底线的影响 - 法律成本是典型的诉讼准备金，影响公司和其他REITs [108] - 收购投资机会的初始收益率约为7%，受增长率影响，无杠杆内部收益率为低至中个位数，预计第一年增值不多，但会随时间提升增长率 [108] 问题: 第四季度处置的2处R&I资产的原因，以及对Santerre SNF业务的最新看法 - 部分资产是因为嵌入购买期权被行使，由成本更低的大学收购 [112] - 公司将有选择地处置Santerre资产，包括SNF，已出售部分资产并获得有吸引力的估值 [111]

房产持有与运营 - 截至2023年9月30日，公司拥有或投资约1400处房产，包括高级住房社区、门诊医疗建筑等[147] - 截至2023年9月30日，公司通过三重净租赁或绝对净租赁将335处房产出租给各医疗运营公司[149] - 截至2023年9月30日，公司聘请运营商管理SHOP业务板块的594个高级住房社区[150] - 截至2023年9月30日，公司在门诊医疗和研究投资组合业务板块拥有或投资461处房产[151] - 截至2023年9月30日公司投资组合中高级住房社区占比65.6%[167] - 截至2023年9月30日，SHOP业务总社区数量为583个，平均入住率为81.6%，每间可出租客房月平均收入为4715美元[178] - 2023年9月30日，高级住房社区、SNFs、IRFs和LTACs持有的物业数量分别为227、16、36处，二季度平均入住率分别为77.1%、83.0%、54.1%[189] - 截至2023年9月30日，公司通过三个可报告业务部门运营[174] - SHOP业务板块新收购开发物业等达到80%持续入住率或自收购或完工24个月后纳入同店计算[235] - 截至2023年9月30日，公司有7个活跃且已承诺的项目，其中3个为非合并项目[272] 项目开发与出售 - 2023年前九个月，公司承诺一项6180万美元的门诊医疗新建开发项目，位于加利福尼亚州罗斯维尔的萨特罗斯维尔医疗中心园区，且100%预租给萨特健康的附属公司，租期15年[158] - 2023年前九个月，公司出售资产获得总计1.673亿美元的对价，确认净收益2230万美元[158] 债务处理与融资 - 2023年5月1日，公司将对Santerre Health Investors的现金支付无追索权夹层贷款转换为股权，收回相关房产，同时冲回2022年12月31日确认的2000万美元备抵，并确认2910万美元的房地产止赎收益[159] - 2023年6月8日，公司自愿提前偿还6.566亿美元的CHC抵押贷款，83处房产从抵押品中释放[161] - 2023年6月9日，公司将CHC抵押贷款的到期日延长至2024年6月9日，并将其基于LIBOR的利率替换为基于SOFR的利率[161] - 2023年8月公司偿还3.602亿美元CHC抵押贷款剩余余额[162] - 2023年6月Ventas Realty私募发行8.625亿美元2026年到期的3.75%可交换优先票据[162] - 2023年第一季度公司将2亿美元浮动利率债务对冲为固定利率债务[162] - 2023年前九个月公司通过ATM计划出售230万股普通股，获得1.104亿美元收益[165] - 2023年第三季度，公司通过“按市价”股权发行计划出售180万股普通股，总收益8480万美元，平均股价48.19美元；前九个月出售230万股，总收益1.104亿美元，平均股价47.89美元[258] - 2023年4月，Ventas Canada私募发行6亿加元5.398%优先票据，用于回购6.137亿加元2024年到期优先票据，实现债务清偿收益830万美元[252] - 2023年7月，公司签订4.268亿美元固定利率抵押贷款，10月以折扣价回购3200万美元，有效利率降至5.60%，净贷款额降至3.948亿美元[257] - 2023年第一季度，公司通过执行4亿美元名义互换，将2亿美元浮动利率债务对冲为固定利率债务[260] - 2023年第一季度，公司通过执行4亿美元名义互换将2亿美元可变利率债务对冲为固定利率债务[293] 财务指标与业绩 - 截至2023年9月30日公司流动性超31亿美元[162] - 截至2023年9月30日公司持有Ardent 7.5%的所有权权益[165] - 2023年前九个月公司确认1450万美元与保险赔偿相关的其他收入[165] - 2023年前九个月公司无对财务状况或经营成果有重大影响的三网租赁续约或到期情况[170] - 2023年第三季度总NOI为4.89129亿美元，较2022年同期的4.65211亿美元增长5.1%[176] - 2023年第三季度SHOP业务NOI为1.80702亿美元，较2022年同期的1.68611亿美元增长7.2%，主要因每间可出租客房收入和入住率上升[176][177][179] - 2023年第三季度门诊医疗和研究组合业务NOI为1.48073亿美元，较2022年同期的1.35316亿美元增长9.4%，主要因收购物业、租赁活动等[176][184] - 2023年第三季度三重净租赁物业业务NOI为1.55965亿美元，较2022年同期的1.46359亿美元增长6.6%，主要因收购物业和合同租金上调[176][186][187] - 2023年第三季度SHOP业务465个同店社区NOI为1.59203亿美元，较2022年同期的1.53757亿美元增长3.5%[181] - 2023年第三季度门诊医疗和研究组合业务344个同店NOI为1.32967亿美元，较2022年同期的1.29584亿美元增长2.6%[185] - 2023年第三季度利息和其他收入为275.4万美元，较2022年同期的48.9万美元增长226.5万美元[176] - 2023年第三季度利息支出为1.47919亿美元，较2022年同期的1.19413亿美元增长23.9%[176] - 2023年第三季度归属于普通股股东的净亏损为7112.4万美元，而2022年同期为净利润125.6万美元[176] - 294处同店三重净租赁物业2023年三季度NOI为1.41511亿美元，较2022年同期增加166.2万美元，增幅1.2%，主要因合同租金上调[189] - 非细分业务NOI在2023年三季度减少1050万美元，主要因应收贷款和投资利息收入减少1150万美元[190] - 2023年三季度利息和其他收入增加230万美元，主要因货币市场基金现金存款利息收入增加[191] - 2023年三季度利息费用净增加2850万美元，主要因有效利率提高和债务余额增加，加权平均债务余额为135亿美元，加权平均有效利率为4.33%[192] - 2023年前三季度总NOI为14.36066亿美元，较2022年同期增加5186.8万美元，增幅3.7%[203] - SHOP业务2023年前三季度NOI为5.25977亿美元，较2022年同期增加3116.5万美元，增幅6.3%，主要因每间入住客房收入和入住率上升[205] - 462处同店SHOP社区2023年前三季度NOI为4638.62万美元，较2022年同期增加261.85万美元，增幅6.0%，主要因入住率和每间入住客房收入上升[206] - 2023年前三季度净收入为5441.9万美元，较2022年同期增加5196.6万美元，归属于普通股股东的净收入为4984.6万美元[203] - 2023年前三季度所得税收益为1423.7万美元，主要因某些TRS实体亏损和美国TRS实体内部重组收益[201] - 2023年前9个月门诊医疗和研究投资组合NOI为4.29亿美元，较2022年同期增加1911.4万美元，增幅4.7%，主要因物业收购、租赁活动等[207] - 2023年前9个月325个同店门诊医疗和研究投资组合NOI为3.86亿美元，较2022年同期增加757.2万美元，增幅2.0%，主要因租赁活动等[208] - 2023年前9个月335个三重净租赁物业NOI为4.40亿美元，较2022年同期增加1300.2万美元，增幅3.0%，主要因物业收购等[209] - 2023年前9个月294个同店三重净租赁物业NOI为4.24亿美元，较2022年同期增加592.7万美元，增幅1.4%，主要因租金上调等[210] - 2023年前9个月非细分业务NOI减少1140万美元，主要因贷款应收利息和投资收益减少[211] - 2023年前9个月利息和其他收入增加330万美元，主要因货币市场基金利息收入[212] - 2023年前9个月利息费用增加7510万美元，主要因利率上升和债务余额增加，加权平均债务分别为130亿美元和124亿美元，加权平均有效利率分别为4.19%和3.58%[213] - 2023年前9个月折旧和摊销费用增加8360万美元，主要因减值损失和相关物业折旧摊销增加[215] - 2023年前9个月房地产处置收益增加1980万美元，主要因2023年出售物业获得净收益[224] - 2023年前9个月所得税收益为1420万美元，主要因特定实体亏损和内部重组[225] - 2023年前三季度经调整运营资金（Normalized FFO）受2022年5420万美元HHS赠款影响，排除该赠款后因物业净营业收入增加而增长[231] - 2023年第三季度可分配给普通股股东的运营资金（FFO）为2.9496亿美元，2022年同期为3.04214亿美元；2023年前三季度FFO为10.01842亿美元，2022年同期为8.74343亿美元[232] - 2023年第三季度可分配给普通股股东的经调整运营资金（Normalized FFO）为3.04555亿美元，2022年同期为3.05771亿美元；2023年前三季度Normalized FFO为9.03771亿美元，2022年同期为9.11441亿美元[232] - 2023年第三季度净营业收入（NOI）为4.89129亿美元，2022年同期为4.65211亿美元；2023年前三季度NOI为14.36066亿美元，2022年同期为13.84198亿美元[234] 流动性与合同义务 - 公司主要流动性来源为运营现金流、债务和股权证券发行所得等[238] - 未来12个月主要流动性需求包括支付运营费用、偿债等，预计通过多种方式满足[239] - 2023年前三季度公司合同义务增加主要因发行8.625亿美元2026年到期3.75%可交换优先票据[240] - 截至2023年9月30日，公司无担保循环信贷额度未使用额度为27亿美元，已使用3170万美元，另有120万美元受限用于支持未结清信用证[243] - 2023年6月，Ventas Realty私募发行8.625亿美元3.75%可交换优先票据，截至9月30日，未偿还本金总额为8.625亿美元[250] 股息与现金流 - 2023年前九个月，公司在第一和第二季度每股普通股宣布股息0.45美元，计划支付超过2023年应纳税所得额100%的股息[263] - 2023年前九个月，公司经营活动产生的净现金为8.4079亿美元，较2022年同期减少1210万美元，降幅1.4%[265] - 2023年前九个月，公司投资活动使用的净现金为1.4139亿美元，较2022年同期减少5.8393亿美元，降幅80.5%[265] - 2023年前九个月，公司融资活动使用的净现金为3.7829亿美元，较2022年同期增加2.5334亿美元，增幅202.7%[265] 担保与债务公允价值 - 公司为子公司Ventas Realty、Ventas Canada和NHP LLC的未偿还优先票据提供全额无条件担保，还为多项信贷和贷款工具提供担保[275][276][277][278] - 2023年9月30日和2022年12月31日，担保方总资产分别为1.797亿美元和1.775亿美元，发行方分别为3157.7万美元和3155.0万美元[282] - 2023年前九个月，担保方净收入为4984.8万美元，发行方净亏损为15695.5万美元；2022年全年，担保方净亏损为4744.7万美元，发行方净亏损为17340.7万美元[284][286] - 2023年9月30日和2022年12月31日，公司有担保和非抵押贷款应收款的公允价值分别为5120万美元和5.17亿美元[289] - 假设利率瞬时变动100个基点，2023年9月30日固定利率债务公允价值在利率下降时为1.185亿美元，上升时为1.099亿美元；2022年12月31日分别为1.045亿美元和9607.7万美元[291] - 2023年9月30日、2022年12月31日和2022年9月30日，公司总债务分别为13.479亿美元、12.361亿美元和12.277亿美元[292] - 假设2023年9月30日公司11亿美元的合并可变利率债务加权平均利率提高100个基点，年化利息费用将增加约1100万美元，即每股摊薄普通股增加0.03美元[296] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，合资伙伴在合并总债务中的份额分别为2.957亿美元和2.79亿美元[297] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司在非合并房地产实体投资相关的非合并债务份额分别为5.645亿美元和4.544亿美元[297] - 以2023年前9个月业绩为基础，若美元相对英镑和加元汇率波动一个标准差，2023年第三季度和前9个月的每股正常化FFO将相应增减0.01美元或1%[298] 信用证义务 - 截至2023年

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化每股运营资金（FFO）为0.75美元，同比增长近6%，调整后同比增长近6% [44] - 公司同店现金净营业收入（NOI）同比增长7.9%，由高级住房运营组合（SHOP）增长超18%推动 [44] - 提高2023年全年归一化FFO指引至2.96 - 2.99美元/股，指引中点较之前提高0.01美元，同比增长5%（不包括HHS收益） [48] - 全年同店现金NOI同比增长维持在8%（中点） [50] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营组合（SHOP） - 连续第五个季度实现两位数同店现金NOI增长，本季度NOI增长18.2%，其中美国增长24%，加拿大95%入住率的投资组合贡献6% [25] - 入住率在本季度加速增长，6 - 9月现货入住率提高180个基点，美国提高210个基点，美国SHOP入住率增长主要受需求推动，入住人数达到2019年水平的120% [25] - 第二季度到第三季度平均顺序入住率增长130个基点 [26] - 收入同比增长7.6%，由入住率增长和每可出租单元收入（RevPOR）增长6.2%驱动，美国RevPOR增长6.4% [26] - 运营费用增长4%，利润率同比扩大230个基点 [27] - 预计全年SHOP同店现金NOI增长17% - 19%，关键假设为平均入住率增长约110个基点，RevPOR增长约6%，总收入增长至少7.5%，运营费用增长约4.5% [31] 门诊医疗业务 - 连续多个季度实现3%或更高的同店现金NOI增长，租户满意度得分超过97%的同行 [40] 大学研究与创新（R&I）业务 - 同店现金NOI增长3.3%，入住率同比增长，受大学租户对空间的强劲需求推动 [41] 权益化贷款组合（ELP） - 门诊医疗、三网和SHOP投资组合的基础NOI表现良好 [42] - 2023年ELP NOI预期与上季度一致 [43] - 本季度出售6个熟练护理资产，收益6000万美元，单价13.5万美元/床 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 到2030年，20%的美国人口（超7000万人）将年满65岁及以上，80岁以上人口预计未来五年增长24%，所有资产类别都受益于这些人口需求趋势 [11] - 高级住房市场面临最有利的供需基本面，新开工项目处于周期性低点，且由于信贷条件收紧可能进一步下降，SHOP市场几乎没有新开工项目 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于服务老龄化人口需求，受益于人口趋势带来的强劲需求，高级住房市场供需关系有利，为多年增长创造背景 [10][12] - 利用VIM平台扩大投资机会，本季度通过开放式基金投资超2亿美元 [15] - 加强高级住房投资，有机会收购优质社区，预计2024 - 2025年趋势加速，目标低两位数甚至中两位数的无杠杆内部收益率（IRR） [13][14][59] - 打造医学、研究和大学交叉领域的领先业务，门诊医疗投资组合入住率高，与领先医疗系统合作，研究业务有差异化的信贷驱动模式，吸引机构需求 [16][17] - 展示了以有吸引力的价格进入多个资本市场的能力，年初至今筹集近30亿美元资金，增强流动性和财务灵活性 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业绩感到满意，提高2023年展望，过去一、三年及自2022年初以来对股东的总回报超过医疗保健房地产投资信托基金（REIT）和REIT指数 [23] - 高级住房的多年复苏周期全面展开，需求强劲，运营合作伙伴专注于为居民提供优质体验 [8][34] - 门诊医疗和研究投资组合继续实现稳定增长 [9] 其他重要信息 - 本季度通过VIM平台的开放式基金进行两项投资，收购亚利桑那州图森市两个门诊医疗设施，总价1.34亿美元；收购康涅狄格州和马萨诸塞州两个A类私人付费高级住房资产，总价7950万美元 [36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否在其他地方调整了提价时机或幅度以推动入住率 - 价格与销量优化是持续关注重点，第三季度定价能力和入住量都很强，正在平衡价格和销量以推动增长，去年Sunrise的特殊评估是特殊情况，今年回归正常的1月提价节奏 [53][54] 问题2: 高级住房收购的预期回报和资金来源 - 公司认为资本成本和高级住房投资收益率趋于一致，有流动性和VIM平台等资金优势，看到高级住房市场机会增加，收益率上升 [57] - 目前看到的投资机会回报率在6% - 8%，目标低两位数甚至中两位数的无杠杆IRR [59] 问题3: 对医疗办公领域增长的兴趣及与其他资产类型IRR的比较 - 公司打算专注于高级住房领域，该领域有专业知识和平台优势，能实现低到中两位数的IRR，VIM平台收购医疗办公楼对利益相关者有可靠的复合现金流优势 [60][61] 问题4: Kindred租赁到期情况、运营商池深度以及EBITDARM和EBITDAR覆盖率差异 - Kindred部分23个长期急性护理（LTAC）租赁将于2025年到期，目前EBITDARM覆盖率约为0.9，Kindred采取了改善运营绩效的举措，已有早期改善迹象 [64][65] - LTAC有合格运营商池，包括公开交易和地区性运营商 [66] 问题5: R&I投资组合的开发租赁进度及近三到六个月是否有重大变化 - 夏洛特项目是最大项目，处于建设中期，已80%预租赁，西门子刚签署大租赁协议，其他开发项目也有租赁活动 [68][69] 问题6: 与运营商关系的思考方式是否改变，如何确保2024年无意外过渡 - 一直评估市场定位，进行资产处置和投资，运营商选择是常规操作，近期过渡项目通过提前安排管理团队、确保潜在客户信息和转移网站等措施取得良好早期结果，将持续密切关注 [71][73][74] 问题7: SHOP业务的定价能力 - 过去几年定价能力良好，在相对低入住率情况下，广泛需求支持适当定价以覆盖成本并推动业务增长，注重价格与销量优化，目标RevPOR出口价差在2% - 3%，目前RevPOR和入住率都有增长 [77][78] 问题8: 2023 - 2024年资本支出节奏及SHOP同店NOI指导中资本支出的影响 - 有170个项目预计年底完成，始于2022年10月，主要是中端市场和单元升级项目，有CapEx的社区表现优于无CapEx的社区，早期投资回报率超20%，且对整体投资组合有带动作用，是多年回报 [81][82][84] - 2023年再开发资本支出增加至2.3亿美元，预计2024年维持在较高水平，之后会逐渐回归正常 [85][86] 问题9: 权益化贷款组合中门诊医疗资产的资本支出需求识别和处理进度、投资金额和时间、租赁对话进展以及出售熟练护理资产的覆盖水平和剩余租赁期限 - 已将32座建筑过渡到Lillibridge平台（共88座），更换了约一半的租赁代理，投资组合初始入住率77%，首季度租户保留率85%，新租赁管道有20万平方英尺，对投资组合乐观，正在投资改善建筑基础设施 [89][90][92] 问题10: 门诊医疗办公楼（MOB）投资组合入住率下降情况、租户类型和驱动因素 - MOB投资组合入住率为91.7%，过去几个季度入住率有提升，租户保留率TTM为82%，本季度为88%，新租赁管道有60万平方英尺，考虑出售两个非战略校外物业，若排除这两个物业，入住率基本持平 [94] 问题11: 是否计划对Holiday社区进行更多过渡，以及Brookdale租赁情况 - 75个由Holiday by Atria运营的社区表现较好，管理更精简专注，注重销售执行和提高参观转化率，第三季度有良好结果，将密切监测 [98][99] - Brookdale投资组合表现持续改善，覆盖率良好，期待未来有更多进展 [100] 问题12: 独立生活（IL）和辅助生活（AL）定价趋势差异 - 跟踪相关市场，价格与销量优化策略有效，价格和入住量共同增长，定价能力依然显著，对入住率提升满意 [102] 问题13: 公司未来一年投资活跃度，是否有大型投资组合或小型交易机会 - 关注小型机会以扩大现有关系和建立新关系，使用多种资本来源，也有能力进行大型交易，对高级住房领域扩张感兴趣 [106] 问题14: 是否对本周公共并购交易进行评估及是否有兴趣参与 - 公司有不评论其他交易的政策，专注于高级住房投资，建议向相关公司咨询 [108]

业绩总结 - 2023年第三季度每股正常化FFO为0.75美元，同比增长6%[11] - 2023年第三季度总收入为6.35亿美元[45] - 2023年第三季度的同店现金NOI为159,203千美元，同比增长7.6%[106] - 2023年第三季度的净运营收入（NOI）为148,073千美元，同比增长9.4%[109] - 2023年第三季度的现金净运营收入（Cash NOI）为142,862千美元，同比增长4.5%[109] - 2023年第三季度普通股东应占净亏损为71,124千美元，每股亏损0.18美元[114] 用户数据 - 2023年第三季度SHOP物业同店现金NOI增长18.2%，平均入住率同比增长110个基点[11] - 2023年第三季度美国社区的同店现金NOI增长23.8%，其中美国辅助生活(AL)增长38.3%[36] - 加拿大同店现金NOI增长6.0%，该地区的入住率为95%[36] - 2023年第三季度的同店现金运营收入为147,481千美元，较2022年第三季度的140,465千美元增长了5.0%[116] 未来展望 - 2023年正常化每股FFO指导范围为2.96至2.99美元，指导中点为2.98美元[13] - 预计2023年同店现金NOI增长范围为7.5%至8.5%[15] - 预计2023年SHOP同店现金NOI增长17%至19%[16] - 预计2023年运营费用增长约4.5%[47] - 预计到2025年，约有180亿美元的老年住房贷款到期[89] 新产品和新技术研发 - Ventas与国家卫生研究院（NIH）在亚利桑那州立大学的研究资产签署了34,000平方英尺的长期租约[80] - Atrium Health Wake Forest Baptist选择Vent的场地作为其新的眼科研究所，建筑面积为160,000平方英尺[81] 市场扩张和并购 - Ventas的SHOP组合在2023年第三季度几乎没有竞争性建筑开工[53] - Ventas的VTR SHOP滚动四季度开工量占库存的比例优于NIC前99市场[53] 负面信息 - 2023年第三季度的折旧和摊销费用为370,377千美元，较2023年6月30日的304,689千美元增加[103] - 2023年第三季度的交易费用和交易成本为7,125千美元，较2023年6月30日的3,069千美元显著增加[103] - 2023年第三季度的利息支出为147,919千美元，较2023年6月30日的143,265千美元有所上升[103] 其他新策略和有价值的信息 - 公司截至9月30日的流动性提升至31亿美元[11] - 2023年迄今租金收取率为99%[79] - Ventas在2022年成为首个承诺到2040年实现净零运营碳排放的医疗房地产投资信托基金[100] - Ventas的租户满意度在门诊医疗组合中达到93%[100]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产、老年住房、门诊医疗、医疗保健三网租赁 - 公司：Ventas, Inc.（纽交所代码：VTR） 纪要提到的核心观点和论据 公司整体情况 - Ventas是一家市值300亿美元的标准普尔500房地产投资信托基金（REIT），业务服务于庞大且不断增长的人群 [4] - 公司预计2023年实现同比正常化运营资金（FFO）增长，老年住房业务处于多年增长和复苏阶段，推动公司2023年展望和预期 [4] 老年住房业务（SHOP） - **业绩预期**：2023年同店组合预计增加1亿美元净营业收入（NOI），同店SHOP NOI增长预期为15% - 21%，同比同店企业增长预计为8% [5] - **运营表现**：第三季度至今表现良好，6月30日至8月31日，SHOP业务现货入住率上升110个基点，由美国市场带动 [6] - **供需基本面**：新开工项目处于2009年以来最低水平，未来五年80岁以上人口增长是2009年后的3倍，老年住房供需环境优于以往 [7] - **资产过渡**：过去几年约150个社区成功过渡到新管理方；假日（Holiday by Atria）资产过渡进展顺利，75个同店、26个过渡到新运营商的社区以及10个重建项目社区，7月底至8月底入住率有增长；过渡无负面影响，各资产池本季度入住率均增长 [11][12][15] - **选择运营商标准**：关注合适的市场、资产和运营商；优先在自有房地产进行资本支出（CapEx），年底将有170个社区完成翻新或重建项目；选择有良好业绩记录和经验、与公司多次合作且表现出色的运营商 [18][20][21] 桑特尔（Santerre）投资组合 - **整体情况**：5月1日收购，价值15.66亿美元，收购时运营表现处于低谷，但有良好的运营和行业顺风因素；夹层贷款实现11%的无杠杆回报，收购后有额外收益 [26] - **各板块表现**：超40%为门诊医疗，入住率较低，交由门诊医疗物业管理团队，预计有显著NOI和入住率提升空间；15% - 20%为老年住房，受益于行业顺风，有CapEx计划优化表现；医疗保健三网租赁方面，已出售部分养老院（SNFs）获6000万美元收益，每床位13.5万美元，正努力优化剩余资产NOI和制定资产管理计划 [27][28][29] 投资与资本配置 - **投资机会**：优先投资老年住房资产；利用核心基金投资，购买了两个由Benchmark Senior Living管理的社区和两个属于Banner Health System的医疗办公楼（MOBs）；投资活动处于2020年以来最低水平，开始看到买卖价差改善，有望实现目标低两位数无杠杆内部收益率（IRR） [46][47] - **资本筹集**：已筹集27亿美元，成本为4.8%，资金来源多样，体现了公司规模优势 [49] 三网租赁投资组合 - 7.1%的投资组合覆盖率低于1倍，两份三网租赁将于2025年续约 [50] - **布鲁克代尔（Brookdale）**：表现良好，本周公布了积极的入住率数据，有10年续约选择权，公司持有1600万份行权价为3美元的认股权证 [50][51] - **金德（Kindred LTAC）**：公司拥有29个长期急性护理中心（LTACs），部分已续约至2028年，部分2025年到期；2022年行业市场艰难，2023年有所改善，如Select公司第二季度EBITDA增长超200%；金德有提升业绩的举措，有望在未来几年改善表现 [52][53][54] 运营洞察平台（OI） - 基于数据分析平台和管理团队经验，用于老年住房资产管理 [39] - 以日出老年生活（Sunrise Senior Living）为例，通过数据分析优化价格弹性，实现入住量加速增长，第二季度达到上一年的111%，第三季度至今达到124% [40][42] - 整个美国投资组合第三季度至今入住量达到2019年同期的115%，公司将通过OI平台充分利用强劲需求 [44] 未来展望 - **SHOP业务**：今年下半年NOI增长预期为15% - 21%，RevPAR增长6%，入住率增长80 - 120个基点，费用增长4.5%；明年关注消费者物价指数（CPI），通过分析确定内部定价，寻求RevPAR与费用之间的价差以及入住率增长 [61][62][63] - **美联储政策**：美联储可能停止加息，2024年可能不降息 [69] - **房地产交易**：预计今年年底至2024年初房地产交易将回升，受房地产到期债务和现实考量驱动 [70] - **人工智能应用**：已选择性使用AI，计划开展预测分析，利用运营、市场和财务数据辅助决策，主要应用于老年住房业务及整个企业 [71] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司在具有良好医疗补助环境的州拥有资产，费用端有所改善，养老院资产销售收益率达8.4% [31] - 公司正在评估是否全部出售继承的养老院资产，需了解资产创收能力和运营商情况后做决策 [32] - 门诊医疗设施入住率低是运营问题，资产质量总体良好，与现有投资组合有市场重叠，团队已取得良好早期成果，提升入住率需时间 [35][36] - 公司承诺将所有资产提升至自身标准，老年住房资产方面，优先完成前台改造和刷新项目 [37][38] - 公司周年租金涨幅从年初的两位数降至目前的7%，主要是由于通胀降低和费用降低，且多数涨幅针对独立生活产品 [63][64][65]

房产与投资组合情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有或投资约1400处房产，租赁355处房产，管理579个老年住房社区，拥有或投资460处门诊医疗和研究组合房产[81][83] - 公司三大租户Brookdale Senior Living、Ardent和Kindred截至2023年6月30日分别租赁121处、30处和29处房产[82] - 截至2023年6月30日，公司在Ardent的所有权权益为7.5%，5月出售约24%的权益，获得5010万美元收益[100] - 截至2023年6月30日，公司投资组合中高级住房社区占比65.6%，运营收入中SHOP业务占比65.5%[104][105] - 截至2023年6月30日，公司共有570处社区，平均入住率80.5%，每间入住房间月均收入4679美元，较2022年的4388美元有所增长[112] - 2023年第一季度，公司旗下高级住房社区平均入住率为77.1%，较2022年同期的74.9%有所提升[114] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司有担保和非抵押贷款应收款的公允价值分别为5140万美元和5.17亿美元[152] 项目开发与出售 - 2023年上半年，公司承诺投资6180万美元开发加利福尼亚州萨克拉门托市萨特罗思维尔医疗中心校园内的门诊医疗项目，该项目已100%预租给萨特健康的附属公司，租期15年[86] - 2023年上半年，公司出售6个老年住房社区、5座门诊医疗建筑、1个研究中心和3处三净租赁房产，总对价6440万美元，净收益1160万美元[87] 贷款与股权转换 - 2023年5月1日，公司将对Santerre Health Investors的夹层贷款转换为股权，获得相关房产所有权，该房产还担保了10亿美元的高级抵押贷款[88] - 2023年5月1日，公司因夹层贷款股权化确认4110万美元估值相关项目，包括1200万美元和2000万美元的贷款准备金转回以及2910万美元的房地产止赎收益[89] - 2023年5月1日，公司将Santerre夹层贷款的未偿还本金转换为股权，当时CHC抵押贷款未偿还金额为10亿美元[93] 公司业务合作与目标 - 公司通过Ventas Investment Management与第三方机构投资者合作，投资医疗房地产[83] - 公司旨在通过产生可靠且不断增长的现金流、维持平衡多元化的优质资产组合和保持财务实力、灵活性和流动性来提升股东价值[83] 公司经营风险 - 公司业务受COVID - 19及其变种影响，目前无法估计其最终影响[85] - 公司经营面临多种风险，如疫情、收购整合、法规合规、市场和经济条件等[77][78] 公司流动性与债务情况 - 截至2023年6月30日，公司流动性约为27亿美元，商业票据计划下未偿还借款为1.35亿美元[90] - 2023年第一季度，公司通过执行名义金额为4亿美元的两年期掉期协议，将2亿美元的浮动利率债务对冲为固定利率债务[90] - 2023年4月，公司子公司发行6亿加元的高级票据，用于回购6.137亿加元的未偿还高级票据，实现债务清偿收益830万美元[92] - 2023年6月8日，公司自愿提前偿还6.566亿美元的CHC抵押贷款，截至6月30日，该贷款未偿还金额为3.602亿美元[94] - 2023年6月，Ventas Realty发行8.625亿美元的可交换高级票据，净收益主要用于偿还CHC抵押贷款[96] - 2023年上半年，公司通过ATM计划出售50万股普通股，总收益为2560万美元，截至6月30日，ATM计划剩余可用金额为9.744亿美元[97] - 2023年7月，公司出售180万股普通股，总收益为8480万美元，截至7月31日，ATM计划剩余可用金额为8.896亿美元[98] - 截至2023年6月30日，公司无担保循环信贷额度有27亿美元未提取额度，有3500万美元未偿还，120万美元受限用于支持未偿还信用证[133] - 2023年6月，Ventas Realty私募发行8.625亿美元2026年到期的3.75%可交换优先票据，净收益主要用于偿还CHC抵押贷款[134] - 2023年4月，Ventas Canada私募发行6亿加元2028年到期的5.398%优先票据，用所得款项回购2024年到期的6.137亿加元优先票据，确认债务清偿收益830万美元[136][137] - 截至2023年6月30日，CHC抵押贷款有3.602亿美元未偿还，加权平均利率为SOFR + 2.69%，公司计划2023年8月还清余额[138][140] - 2023年7月，公司签订4.268亿美元固定利率抵押贷款，利率5.91%，2033年到期，由美国19个SHOP社区担保[140] - 2023年上半年，公司通过ATM计划出售50万股普通股，总收益2560万美元，平均股价46.93美元/股[141] - 2023年7月，公司通过ATM计划出售180万股普通股，总收益8480万美元，平均股价48.19美元/股[141] - 截至2023年7月31日，ATM计划未来可出售普通股剩余额度为8.896亿美元[141] - 2023年第一季度，公司通过执行两年期4亿美元名义互换，将2亿美元浮动利率债务对冲为固定利率债务[142] - 2023年3月，公司就2.718亿加元的新抵押贷款，签订了名义金额为2.718亿加元的利率互换协议[142] - 2023年3 - 4月，公司共签订2.5亿美元的远期起息互换协议，十年加权平均利率为3.37%[142] - 2023年7月，公司结合发行4.268亿美元固定利率抵押贷款，终止了上述远期起息互换协议[144] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，固定利率债务的账面价值分别为1.2049679亿美元和1.0863436亿美元，公允价值分别为1.1243878亿美元和1.0010935亿美元[153] - 截至2023年6月30日、2022年12月31日和2022年6月30日，总债务分别为1.3438942亿美元、1.2361244亿美元和1.2393495亿美元[154] - 2023年第一季度，公司通过执行4亿美元名义互换，将2亿美元可变利率债务对冲为固定利率债务[154] - 2023年6月30日较2022年12月31日，公司未偿还浮动利率债务减少，主要因2023年商业票据偿还和利率互换活动将2亿美元浮动利率债务转为固定利率债务，部分被3.602亿美元CHC抵押贷款抵消[155] - 2023年6月30日较2022年12月31日，公司未偿还固定利率债务增加，主要因发行8.625亿美元2026年到期3.75%可交换优先票据和利率互换活动将2亿美元浮动利率债务转为固定利率债务[155] 公司收益与费用情况 - 2023年第二季度公司净营业收入（NOI）达4.81072亿美元，较2022年同期的4.46003亿美元增长7.9%[111] - 2023年第二季度SHOP业务NOI为1.77504亿美元，较2022年同期的1.5061亿美元增长17.9%，主要因每间入住房间收入增长，部分被运营费用增长放缓抵消[111][112] - 2023年第二季度门诊医疗和研究投资组合NOI为1.44195亿美元，较2022年同期的1.36583亿美元增长5.6%，主要得益于物业收购、租赁活动等[113] - 2023年第二季度三网租赁物业NOI为1.50818亿美元，较2022年同期的1.45812亿美元增长3.4%，主要受物业收购和合同租金上调推动[114] - 2023年第二季度非细分业务NOI减少440万美元，主要因2023年5月贷款本金转换为股权及2023年2月一笔4340万美元贷款投资按面值偿还导致应收贷款和投资利息收入降低[115] - 2023年第二季度利息和其他收入与2022年同期相比基本持平[116] - 2023年第二季度公司持续经营业务收入为1.05066亿美元，而2022年同期亏损4120.2万美元[111] - 2023年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.03453亿美元，而2022年同期亏损4241.6万美元[111] - 2023年第二季度利息支出增加2930万美元，主要因有效利率和债务余额上升，加权平均未偿债务为131亿美元，加权平均有效利率为4.18%[117] - 2023年第二季度折旧和摊销费用增加2160万美元，主要与2023年5月1日获得的Santerre夹层贷款抵押房产有关[117] - 2023年上半年净营业收入（NOI）为9.47亿美元，较2022年同期增长3%，各业务板块NOI均有不同程度增长[119] - 2023年上半年SHOP业务板块NOI为3.45亿美元，较2022年同期增长5.8%，主要因入住率和每间入住客房收入增加[120] - 2023年上半年门诊医疗和研究投资组合NOI为2.81亿美元，较2022年同期增长2.3%，主要因房产收购、租赁活动等因素[121] - 2023年第二季度实现房地产止赎收益2910万美元，与Santerre夹层贷款股权化有关[118] - 2023年上半年利息和其他收入为277.5万美元，较2022年同期增长63%[119] - 2023年上半年所得税收益为1257.5万美元，较2022年同期增长51.9%[119] - 2023年上半年持续经营业务收入为1.24亿美元，较2022年同期扭亏为盈[119] - 2023年上半年归属于普通股股东的净收入为1.21亿美元，较2022年同期扭亏为盈[119] - 2023年上半年三重净租赁物业净营业收入（NOI）为29676.1万美元，较2022年同期增加339.6万美元，增幅1.2%[122] - 2023年上半年308个同店三重净租赁物业NOI为28703.9万美元，较2022年同期增加457.7万美元，增幅1.6%[122] - 2023年上半年非细分NOI减少90万美元，主要因应收贷款和投资利息收入降低[122] - 2023年第二季度利息和其他收入增加110万美元，主要因银行存款利率提高[123] - 2023年上半年利息支出增加4660万美元，主要因有效利率提高3670万美元和债务余额增加700万美元；加权平均未偿债务为127亿美元，加权平均有效利率为4.11%[123] - 2023年上半年折旧和摊销费用增加1470万美元，主要因2023年5月1日获得的担保物业相关折旧和摊销[124] - 2023年上半年所得税收益为1260万美元，主要因某些TRS实体亏损和美国TRS实体内部重组带来800万美元收益[125] - 2023年上半年资金运营（FFO）为70688.2万美元，2022年同期为57012.9万美元[128] - 2023年上半年经调整资金运营（Normalized FFO）为59921.6万美元，2022年同期为60567万美元；排除HHS赠款后，2023年上半年较2022年同期增加[128] - 2023年上半年房地产处置收益增加920万美元，主要因2023年出售多个物业获得1160万美元收益，部分被2022年出售空地收益240万美元抵消[124] - 2023年Q2和H1的NOI分别为4.81072亿美元和9.46937亿美元，2022年同期分别为4.46003亿美元和9.18987亿美元[129] 公司股息与现金流情况 - 2023年上半年，公司每季度宣布普通股股息为每股0.45美元，计划支付超过100%的应税收入作为股息[146] - 截至2023年6月30日的六个月，公司经营活动现金流量增加200万美元，投资活动现金使用减少4.317亿美元，融资活动现金使用增加3.751亿美元[147] 公司其他项目与担保情况 - 截至2023年6月30日，公司有七个活跃且已承诺的项目，包括三个非合并项目[148] - 截至2023年6月30日，公司有1580万美元未偿还的信用证义务[149] - 公司为子公司Ventas Realty、Ventas Canada等的债务提供全额无条件担保[150] 公司风险假设情况 - 假设综合可变利率债务加权平均利率提高100个基点，且截至2023年6月30日综合可变利率债务余额不变，年化利息费用将增加约1390万美元，即每股摊薄收益减少0.03美元[155] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，合资伙伴在总合并债务中的总份额分别为2.987亿美元和2.79亿美元[155] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司在非合并房地产实体投资相关的非合并债务份额分别为4.844亿美元和4.544亿美元[155] - 若美元相对英镑和加元价值较年均汇率增减一个标准差，2023年上半年经调整的每股运营资金将增减不到0.01美元或1%[155] - 假设与合并浮动利率债务相关的加权平均利率提高100个基点，且截至2023年6月30日合并浮动利率债务余额14亿美元不变，年化利息费用将增加约1390万美元，即每股摊薄普通股增加0.03美元[155] - 基于2023年上半年业绩，若美元相对英镑和加元价值较年均汇率增减一个标准差，2023年第二季度和上半年的每股正常化FFO增减不超过0.01美元或1%[155] - 公司将通过分层对冲方法和持续评估海外运营资本结构来降低外汇风险[155]