文章核心观点 - 威塔房地产投资信托公司（Welltower Inc.）股价年初至今上涨18.1%，跑赢行业6.8%的跌幅，公司通过投资组合重组和资本循环活动实现增长，财务状况健康，但面临高级住房市场竞争、租户集中和高利率等问题 [1][2] 公司表现 - 公司年初至今股价上涨18.1%，而行业下跌6.8% [1] - 公司将2024年正常化每股运营资金（FFO）预期从3.94 - 4.10美元上调至4.02 - 4.15美元，分析师对公司前景乐观，过去两个月Zacks共识预期上调近1%至4.12美元 [3] 增长因素 高级住房业务（SHO） - 高级住房行业受益于人口老龄化和老年群体医疗支出增加，需求旺盛且新供应有限，公司SHO投资组合入住率上升 [4] - 由于供需失衡，预计2024年及未来几年入住率将持续增长，管理层预计2024年同店SHO净营业收入（NOI）中点增长19.5% [5] 门诊医疗业务（OM） - 门诊就诊趋势向好，公司优化OM投资组合，加强与医疗系统合作伙伴关系并进行战略收购，有利于长期增长 [6] 投资组合重组 - 公司近年来的战略投资组合重组举措吸引了一流运营商，提高了现金流质量，如与Atria Senior Living达成协议，将89个社区转移给现有运营合作伙伴 [7] 资本循环活动 - 公司通过资本循环活动为近期投资和开发机会融资，2024年第一季度完成4.492亿美元按比例总投资，包括2.079亿美元收购和贷款融资以及2.413亿美元开发资金，同时完成1.07亿美元物业处置和贷款偿还，预计2024年为在建项目再提供6.6亿美元开发资金 [8][9] 财务状况 - 公司财务状况健康，截至2024年3月31日有65亿美元可用流动性，拥有投资级信用评级，能够以优惠条件进入债务市场，可满足近期债务和开发需求 [10] 面临挑战 - 高级住房市场竞争激烈，三重净租赁投资组合租户集中，高利率带来压力 [11] 其他相关REIT股票 - 亚历山大房地产股权公司（Alexandria Real Estate Equities）和美国冷藏房地产信托公司（Americold Realty Trust）是评级较好的REIT股票，目前均为Zacks排名2（买入） [12] - 亚历山大房地产股权公司2024年每股FFO共识预期为9.49美元，同比增长5.8%；美国冷藏房地产信托公司2024年每股FFO共识预期为1.44美元，同比增长13.4% [12][13]

文章核心观点 Welltower公司旗下的Welltower OP LLC推出7.5亿美元2029年到期可交换优先票据私募发行计划，还可能额外发行1.125亿美元票据，所得款项用于一般公司用途 [1] 分组1：发行情况 - 公司运营公司Welltower OP推出7.5亿美元2029年到期可交换优先票据私募发行，拟授予初始购买者额外购买最多1.125亿美元票据的选择权 [1] - 票据为Welltower OP高级无担保债务，半年付息一次，可兑换为现金或公司普通股，利率和兑换率等条款发行定价时确定，公司将提供全额无条件高级无担保担保 [4] - 票据和可兑换普通股未在证券法或州证券法注册，仅向合格机构买家发售 [7] 分组2：公司介绍 - Welltower是房地产投资信托和标准普尔500指数成分股公司，总部位于俄亥俄州托莱多，推动医疗基础设施转型，投资养老、急症后护理和医疗系统，在美加英拥有相关物业权益 [6] 分组3：资金用途 - Welltower OP拟将发行所得用于一般公司用途，包括偿还债务和投资医疗、养老物业，未使用前可投资短期投资级证券等 [8]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.22美元，正常化资金运营收益为每股摊薄后1.01美元，同比增长18.8% [41] - 总投资组合同店净营业收入同比增长12.9% [41] - 高级住房三网租赁组合同店净营业收入同比增长3.8%，过去12个月的EBITDA覆盖率为1.02倍 [42] - 长期急性后期护理组合同店净营业收入同比增长3.1%，过去12个月的EBITDA覆盖率为1.23倍 [43] - 2024年全年归属于普通股股东的净利润展望更新为每股摊薄后1.48 - 1.61美元，正常化资金运营收益为每股摊薄后4.02 - 4.15美元，中点为4.85美元 [50] - 预计总投资组合同店净营业收入同比增长提高至9% - 12% [52] 各条业务线数据和关键指标变化 门诊医疗业务 - 2024年第一季度同店净营业收入同比增长2%，租赁活动保持健康，续租率超过90%，同店入住率接近95%，全年同店净营业收入指导保持在2% - 3%不变 [20] 高级住房运营业务 - 第一季度同店净营业收入同比增长25.5%，连续第六个季度增长超过20%，营收增长10.3%，入住率增长340个基点，费率增长480个基点 [21] - 各地区同店营收均实现增长，加拿大为9.1%，美国和英国分别为10.1%和14.8%，费用增长放缓，同比增长5.7% [22] - 利润率同比提高320个基点，单位收入增长持续超过单位费用增长 [25] 高级住房三网租赁业务 - 同店净营业收入同比增长3.8%，过去12个月的EBITDA覆盖率为1.02倍，自疫情影响该业务以来首次超过1倍 [42] 长期急性后期护理业务 - 同店净营业收入同比增长3.1%，过去12个月的EBITDA覆盖率为1.23倍 [43] - Integra Healthcare合资企业本季度进入同店池和覆盖率指标，95项资产的过去12个月EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.58倍和1.13倍，过去3个月分别为2.23倍和1.74倍 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房债务市场面临挑战，房利美高级住房网络未偿还本金余额达160亿美元，其中59亿美元为浮动利率贷款，44%（70亿美元）被视为有高违约风险，超过11亿美元贷款逾期超过60天 [28][29] - 银行的高级住房贷款情况类似，至少约50%的200多亿美元高级住房贷款出现困境 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过资本配置和投资实现长期增长，目标是在市场中实现区域密度，专注于单个资产收购，与现有运营商合作 [17] - 持续进行资产转换和运营商过渡，以提升居民和员工体验，进而提高财务绩效 [12] - 计划将8个社区从三网租赁转换为RIDEA模式，虽短期有拖累，但长期将增加稳定收益 [13] - 利用数据科学平台Alpha识别有增长潜力且适合投资组合的资产 [17] - 行业面临高级住房债务到期和融资困难问题，公司凭借声誉和解决方案能力成为卖家首选交易对手 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年开局表现满意，高级住房业务持续超预期，需求供应背景不断改善，但经济和商业房地产市场仍存在不确定性 [6] - 夏季租赁季节对全年业绩至关重要，目前团队保持谨慎乐观，将根据市场情况更新信息 [61] - 随着净营业收入恢复到疫情前水平，预计现金流将显著改善，推动债务与EBITDA比率降至4倍以下，增强财务状况和资本获取能力 [49] 其他重要信息 - 第一季度完成总投资4.49亿美元，包括2.41亿美元的开发资金、收购和2.08亿美元的贷款资金，均为高级和健康住房物业类型，还收到3600万美元的贷款还款 [34] - 截至目前已完成或签订合同的总投资达28亿美元，涉及23笔交易，近期投资主要与重复交易对手或现有运营商合作 [14] - 公司通过股权发行筹集24亿美元资金，用于投资活动和偿还约15亿美元债务，季度末资产负债表上有25亿美元现金和受限现金 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 商店指导范围接近20%，是否有保守因素，旺季租赁有何早期迹象 - 公司表示目前判断全年业绩还为时尚早，团队保持谨慎，需观察夏季租赁市场情况，90天后会更新信息 [61] 问题2: 对潜在FAD增长的展望，以及如何使用自由现金流或增加股息 - 公司称在FAD方面关注长期，资本支出虽暂时高于长期水平，但有助于推动现金流，股息政策仍以现金流为主要驱动因素，目前正与董事会积极讨论 [64][65] 问题3: 26亿美元收购的首年收益率和最终稳定收益率预期，市场困境和高利率是否推高新投资收益率，以及未来投资的股权与债务融资组合 - 公司表示26亿美元投资均为高级住房和健康住房，回报情况与第四季度类似，已筹集资金完成交易，公司认为自身杠杆率较低，目标是利用资产负债表推动长期增长 [69][70] 问题4: 高级住房运营商提前提高租金策略在租户保留方面的表现，以及是否会推动新租赁费率增长 - 公司称租金提高未遇到阻力，市场需求强劲，市场驱动整体经济，而非续约驱动市场 [72] 问题5: 今年预计增加的员工支出，在分析和运营团队的投资情况以及应对资本部署机会的扩展潜力 - 公司表示运营团队有很多机会提高效率，分析团队的工具和能力是投资过程的重要组成部分，相关投资正在取得回报 [75] 问题6: 高级住房非同店池近160项资产中，今年有多少将加入同店池，表现如何，是否会促进增长 - 公司称早期过渡资产将在五个季度后加入同店池，预计会有强劲增长，但能否促进整体增长尚不确定，部分加拿大资产将在第四季度过渡，多数其他资产将在2024年加入同店池 [77][79] 问题7: 是否看到更多竞争资本进入市场，以及开发项目是否有新的规划迹象 - 公司表示未看到新资本进入市场，债务市场冻结，预计短期内不会改变，开发项目方面，人们放弃了之前的项目 [82] 问题8: 运营平台在提高效率、减轻管理负担和增加护理时间方面的建设进展 - 公司称进展顺利，按计划进行，通过统一系统可大幅减少文书工作和信息重复输入，减少错误和管理时间，使员工能专注工作并利用技术创造价值 [85] 问题9: 加拿大Cogir, PLR投资组合的表现，以及是否有计划建立新的PLR关系 - 公司表示与Cogir合作良好，资产和团队都接受了Cogir的管理，预计该投资组合今年表现出色，公司的目标是创造价值，而非单纯建立合作关系 [87] 问题10: 高级住房大型运营商中，部分运营商净营业收入增长是由区域化和最佳实践驱动，还是周期性因素 - 公司不提供具体运营商的业绩信息，称所有运营商表现出色是公司多年战略的结果，注重客户和员工体验将推动财务业绩 [90][91] 问题11: 同店运营费用指导是否有变化，为何净营业收入增长预期提高而收入驱动因素未变 - 公司称整体费用从最初预算的6.5%下调至6%，降低了50个基点 [93] 问题12: 团队在承保新的熟练护理投资时，预计的EBITDA减少范围 - 公司表示在熟练护理业务中主要作为短期信贷提供者，更关注基础和增量收益，该问题对股权投资者更有意义 [96] 问题13: 公司如何应对潜在风险，如租金管制问题 - 公司称保持谨慎，行业盈利能力仍具挑战，利润率远低于疫情前和历史峰值，租金增长合理，受供需和成本环境驱动，公司致力于为社区、居民和员工提供优质服务，同时管理好业务以创造长期价值 [99][101][103] 问题14: 未来两年190亿美元的机会是否仅指美国市场，英国和加拿大市场情况如何 - 公司称190亿美元是美国市场数据，英国和加拿大市场也面临类似情况，特别是英国债务市场更具挑战性，公司将在英国进行多项小额交易 [105]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2024 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 1-8923 WELLTOWER INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 34-1096634 (State or other jurisdiction of In ...

Table of Contents | Overview | | | --- | --- | | | 1 | | Portfolio | | | | 2 | | Investment | | | | 6 | | Financial | | | | 10 | | Glossary | | | | 15 | | Supplemental Reporting Measures | | | | 16 | | Forward Looking Statements and Risk Factors | 20 | Overview (dollars and occupancy at Welltower pro rata ownership; dollars in thousands) Portfolio Composition Beds/Unit Mix (1) | | Average | | | Wellness | Independent | Assisted | Memory | Long-Term/ Post-Acute | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | - ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification No.) 4500 Dorr Street, Toledo, Ohio 43615 (Address of principal executive of ices) (Zip Code) FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2023 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition ...

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q4 2023 Earnings Conference Call February 14, 2024 9:00 AM ET Company Participants Matthew McQueen - General Counsel Shankh Mitra - Chief Executive Officer John Burkart - Chief Operating Officer Tim McHugh - Chief Financial Officer Nikhil Chaudhri - Chief Investment Officer Conference Call Participants Connor Siversky - Wells Fargo Jeff Spector - Bank of America Vikram Malhotra - Mizuho Jonathan Hughes - Raymond James Tayo Okusanya - Deutsche Bank Jim Kammert - Evercore Austin Wur ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归属于普通股股东的净收入为每股摊薄后0.24美元，正常化资金运营为每股摊薄后0.92美元，同比增长10.4%，经调整后增长16.5% [43] - 总投资组合同店净营业收入（NOI）同比增长14.1% [43] - 第三季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率降至5.14倍，较一年前去杠杆化1.8倍 [48] - 预计净债务与调整后EBITDA的比率在近期投资活动后将稳定在5倍多的中间水平，并在未来几个季度继续下降 [49] - 更新2023年全年展望，归属于普通股股东的净收入为每股摊薄后0.91 - 0.95美元，正常化资金运营为每股摊薄后3.59 - 3.63美元，中点为3.61美元 [51] - 预计总投资组合同店NOI同比增长11.5% - 13.5% [53] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营组合 - 同店NOI同比增长26.1%，得益于9.8%的收入增长（由6.9%的每间可用客房收入（RevPOR）增长、220个基点的平均入住率提升和适度的费用增长推动） [31] - 费用同比增长5.1%，每间入住客房费用（ExpPOR）增长2.4%，为公司有记录以来的最低水平 [32][33] - 美国、加拿大和英国的同店收入分别增长9.6%、9.7%和12.9%，NOI分别增长25.4%、27.1%和37% [33][34] 医疗办公组合 - 第三季度同店NOI同比增长3.4%，同店入住率为95%，保留率接近93% [31] 三重净租赁投资组合 - 高级住房三重净租赁组合同店NOI同比增长3.9%，过去12个月的EBITDA覆盖率为0.93倍 [44] - 长期后期护理组合同店NOI同比增长5.3%，过去12个月的EBITDA覆盖率为1.44倍 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场中，公司美国、加拿大和英国业务均表现出强劲的同店收入和NOI增长，加拿大业务在新运营平台推出后有望在2024 - 2025年对盈利增长做出重要贡献 [15][33][34] - 医疗办公市场，同店入住率保持在95%的较高水平，保留率接近93% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于与合适的运营商合作，提升客户和员工体验，优化RevPOR与ExpPOR的差值，以提高利润率 [12][13] - 资本配置方面，公司积极寻找投资机会，第三季度完成14亿美元的收购和贷款交易，10月完成约9亿美元，另有10亿美元的交易即将完成，投资重点为高级住房和医疗领域，同时会根据风险、回报和期限三个维度评估投资机会，并根据实际利率变化调整门槛 [16][19] - 公司推进运营平台的数字化转型，利用传统和先进技术提升社区体验，有望推动入住率和NOI增长 [26][27] - 行业竞争中，公司认为当前债务和股权市场面临挑战，但也带来了投资机会，公司凭借强大的资产负债表和灵活的资金配置能力，有机会在市场中脱颖而出 [17][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济前景日益不确定，但公司高级住房组合连续多个季度实现出色的收入增长，入住率增长加速，9月入住率增幅达到过去两年的最高水平 [6] - 公司认为当前行业盈利能力仍低于疫情前水平和吸引外部资本投资的长期水平，但通过提升运营效率和优化资本配置，有望实现可持续的利润率增长 [10] - 2024 - 2025年，公司国际业务和运营平台的推进将为盈利增长做出重要贡献，预计实现加速的盈利和现金流增长 [15][62] 其他重要信息 - 公司说服StoryPoint将11处房产从三重净租赁转换为RIDEA结构，预计将在2024年及以后带来显著的现金流增长 [55][56] - Kisco与Balfour合并，该交易将对公司稳定的盈利和现金流增长产生重大增值作用 [58][59] - 与Cogir的Project Transformer交易即将完成，尽管短期内会有一些摩擦和工作量增加，但将为公司的盈利和现金流增长做出贡献 [59][60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同行合并交易对公司的吸引力及与公司投资方式的对比 - 公司未参与该同行合并交易，也不打算参与，公司更倾向于一次一项资产的小规模交易，专注于深入挖掘市场，而非广泛拓展，目前市场投资机会众多，只要有资金支持，公司有信心实现增长 [64][65][66] 问题2: Cogir交易中房产的入住率、NOI提升潜力及Regency案例的参考性 - Cogir接管的房产入住率约为80%，Cogir运营的房产入住率通常超过90%，利润率达40%，公司认为该交易的NOI提升效果将优于Regency案例，Regency案例中利润率从约40%提升到50%，此次交易利润率有望从约20%提升到40% [69][70] 问题3: 现有客户租金增长的同比情况 - 公司正在敲定相关事宜，预计租金增长将像过去几年一样强劲，因为客户期望高水平服务，行业成本未下降，且行业利润率仍处于吸引资本的次优水平 [74] 问题4: Kisco与Balfour合并对第四季度业绩的影响及高级住房运营组合（SHO）第三季度表现超季节性的原因 - 并非该合并交易单独对第四季度业绩有拖累，而是公司提及的三件事综合起来可能有影响，但从长期来看，这些交易将显著推动2025年及以后的盈利增长；SHO组合持续超季节性表现，过渡组合的入住率增长可能大于核心组合 [77][78][79] 问题5: 未来一年一般及行政费用（G&A）的趋势 - 公司预计至少还需要一年时间来完成平台建设，在此期间G&A将保持较高增长，但平台建设已开始带来显著回报 [80] 问题6: 公司不参与医疗办公领域公共对公共并购交易的原因 - 公司不确定医疗办公资产的长期通胀情况，无法确定其增长前景与长期通胀的关系；公司有更好的投资机会，如高级住房领域可获得低两位数以上的无杠杆内部收益率（IRR） [83][84][85] 问题7: Avery和Oakmont运营商快速取得强劲业绩的原因及对未来组合过渡的看法 - 具体原因涉及商业机密不便透露，公司在过去几年的过渡交易中积累了经验，学会了优化系统和流程；未来是否进行更多过渡交易取决于能否优化业绩，公司认为这是一个不断优化位置、产品、价格点和运营商的过程 [87][88][89] 问题8: RevPOR 7%增长的可持续性及未来租金增长的考虑因素 - 公司主要面向高端客户，产品对他们来说仍具有高性价比，且租金涨幅相对其他资产类别较为温和，同时客户平均入住时长为20个月，因此租金增长具有可持续性；公司更关注RevPOR与ExpPOR的差值，会根据市场情况调整策略 [92][93][94] 问题9: 高级住房运营组合劳动力趋势及维持费用增长的信心 - 员工离职率显著下降，愿意加入公司业务的员工数量增加，运营合作伙伴利用技术和资源吸引和留住人才；公司无法预测特定项目或季度的情况，但目标是根据市场情况做出更好的决策 [98][99] 问题10: 对高级住房开发的看法及未来开工趋势 - 公司认为当前高级住房开发的经济可行性极低，建设成本、资本成本和行业利润率等因素使得开发不划算，预计开工数量将继续下降 [102][103] 问题11: 私人市场中流动性问题对运营商提供护理水平的影响及未来趋势 - 公司的运营合作伙伴表现出色，有很多新的运营合作伙伴希望加入公司；公司看到了很多优质的投资机会，但不清楚这是由于公司的吸引力还是其他运营商自身的问题 [106][107] 问题12: 报告中新增1.72亿美元NOI条形图的含义 - 新增条形图是为了向投资者和分析师展示，在当前租金水平下回到88%入住率和31%利润率时的NOI水平，与2019年第四季度相比，当前利润率低200个基点以上；公司不满足于仅回到疫情前水平 [110][111][112] 问题13: 下一阶段收购的资金假设及目标资产质量与现有组合的比较 - 公司不会为了追求回报而承担更高风险，当前市场中优质资产的机会增多；截至10月30日，公司有9亿美元的季度内投资已完成，10亿美元的投资管道，20亿美元现金和66亿美元的可用流动性用于资金支持 [114][116][118] 问题14: 公司扩大开发管道（本季度约6亿美元，约一半为高级住房）的原因及与开发商合作机会和收购机会的比较 - 公司的开发项目并非高级住房开发，而是100%出租的医疗办公开发项目或健康住房开发项目（年龄限制和针对性的公寓） [121] 问题15: 投资管道的细分情况及目标稳定收益率 - 投资管道中超过80%为高级住房，主要是高级生活领域的股权机会，约90%为美国高级住房，还有一些技能护理方面的信贷机会；目标稳定收益率接近8%，但公司并非单纯追求收益率，也会考虑合适的资产和基础 [123][125] 问题16: Integra资产的表现及是否有额外机会 - Integra资产表现良好，过渡后的6个月内现金流实现了超过2.15亿美元的转变，目前仍远未达到稳定状态，公司对进展感到满意，但认为还有很长的路要走 [128][129][130]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2023 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 1-8923 WELLTOWER INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 34-1096634 (State or other jurisdiction o ...

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q2 2023 Earnings Conference Call August 1, 2023 9:00 AM ET Company Participants Matthew McQueen - General Counsel Shankh Mitra - CEO John Burkart - COO Tim McHugh - CFO Nikhil Chaudhri - CIO Conference Call Participants Jonathan Hughes - Raymond James Connor Siversky - Wells Fargo Steven Valiquette - Barclays Austin Wurschmidt - KeyBank Capital Markets Michael Carroll - RBC Capital Markets Vikram Malhotra - Mizuho Nick Yulico - Scotiabank Jim Kammert - Evercore Juan Sanabria - BMO ...