UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 1-8923 (Welltower Inc.) 333-264093-01 (Welltower OP Inc.) WELLTOWER INC. WELLTOWER OP INC. (Exact name of registrant as specified i ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.13美元，正常化资金运营现金流为每股摊薄后0.83美元，符合0.78 - 0.83美元的指引范围，结果中包含约1800万美元（每股摊薄后0.04美元）的HHS资金和其他非当期政府补助 [43] - 2022年第一季度，公司预计归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.17 - 0.22美元，正常化资金运营现金流为每股摊薄后0.79 - 0.84美元，中点为0.815美元，该指引考虑了预计在第一季度收到的约600万美元（每股摊薄后0.015美元）的HHS资金 [54] - 2021年第四季度末，公司净债务与年化调整后EBITDA的比率为6.95倍，略低于上一季度；若按季度净投资活动的影响进行预估，净债务与调整后EBITDA的比率降至6.75倍 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公物业组合 - 2021年第四季度，门诊医疗业务板块同店净营业收入（NOI）较上年同期增长2.4%，尽管入住率下降了20个基点，第四季度保留率仍保持在86% [22] 高级养老运营物业组合 - 2021年第四季度，高级养老运营物业组合同店收入增长4.8%，是自疫情开始以来首个实现同店收入同比增长的完整季度 [23] - 入住率较上年同期增长90个基点，是自疫情开始以来首次实现同比增长，也是自2016年以来任何季度中同比增幅最大的一次；第四季度末，该组合的即时入住率环比提高约70个基点，达到77.7% [24] - 每可出租客房收入（RevPAR）同比增长3.4%，预计全年RevPAR增长将进一步加速 [25] - 各市场表现：加拿大组合第四季度收入同比下降3%，但降幅逐季收窄；英国组合同店收入同比增长7.8%，呈加速增长趋势；美国组合第四季度收入同比增长6.3%，增长加速明显 [27][28][29] - 由于代理成本过高，2021年第四季度费用同比增长8.8%，同店NOI下降9.3%，但较第三季度有所改善，超50%的运营商在该期间实现了正NOI增长 [30][35] 三重净租赁投资组合 - 高级养老三重净租赁组合同店NOI同比增长4.2%，预计2022年这一趋势将加速 [44] - 长期后期护理组合同店NOI同比下降0.8%，预计2022年将有所改善 [46] - 医疗系统组合同店NOI同比增长2.75%，EBITDA覆盖率为0.39倍 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 加拿大高级养老运营物业组合2021年第四季度收入同比下降3%，但降幅从10月的4.2%收窄至12月的1.4%，第四季度收入环比增长1.8% [27][28] - 英国高级养老运营物业组合2021年第四季度同店收入同比增长7.8%，从10月的7.1%加速至12月的9% [28] - 美国高级养老运营物业组合2021年第四季度收入同比增长6.3%，从10月的3.8%加速至12月的9.1% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2021年进行了大规模的资本部署，全年部署57亿美元用于优质房地产投资，第四季度部署14亿美元进行了20笔单独交易，平均交易规模为2400万美元 [12][13] - 公司与Quality Senior Living（QSL）建立了合作关系，QSL团队实力强大，且几乎未使用代理劳动力，其建筑入住率良好，公司将支持QSL扩大Blake品牌 [14][15] - 公司宣布与Reuben Brothers建立新的合作关系，Reuben Brothers将收购公司最大的运营合作伙伴之一Avery Healthcare，此次合作将使Avery大幅去杠杆化 [18][19] - 公司计划深化与现有运营商的合作，而不是广泛拓展新的合作关系，预计未来十年每年可实现25 - 30亿美元的外部增长 [70] - 公司将继续利用其专有数据分析平台和运营能力，提升运营效率和资产价值，预计未来将在多个领域取得成果 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2021年是高级养老业务的重要转折点，自去年春季以来入住率显著增长，并在冬季淡季持续上升，同时定价能力也在增强 [5] - 尽管第四季度由于代理成本增加导致底线业绩疲软，但公司相信随着运营合作伙伴持续招聘，全年业绩将显著改善，前提是不再出现高传染性变种 [8] - 公司预计第一季度入住率增长将超过季节性趋势，同时实现强劲的费率增长，有望推动NOI实现两位数增长，并在全年加速增长 [11] - 公司认为当前处于长期和周期性周期的底部，拥有先进的数据分析平台和多元化的增长渠道，为多年的盈利增长奠定了基础 [20] 其他重要信息 - 公司在2021年对团队进行了全面升级，建立了预测分析等新领域，打造了可扩展的平台，并继续招聘优秀人才，预计2022年将新增约80名员工 [59][61] - 公司的开发团队在过去15个月中得到了显著发展，目前大部分开发活动集中在健康领域，而非高级养老领域 [60][152] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：高级养老行业运营商关系的质量和机会 - 公司目前认为有两个美国运营商值得建立合作关系，其中一个已在本季度达成初步意向，预计下季度会有更多进展；公司将深化与现有运营商的合作，而非广泛拓展新关系，预计未来十年每年可实现25 - 30亿美元的外部增长 [68][70] 问题：疫情后是否会减少对代理员工的依赖 - 公司预计业务至少会恢复到历史水平，即代理员工仅作为辅助力量；随着招聘流程的改进和员工价值主张的提升，代理员工的使用可能会进一步减少，但这需要时间 [75][78] 问题：租金增长、RevPAR和利润率的情况 - 市场净有效租金显著上升，原有租金也在大幅上涨，预计涨幅在5% - 10%之间；公司目标是恢复到2019年第四季度的利润率水平，但需考虑劳动力成本上升的因素 [81][83] 问题：2021年的收购规模是否可重复或超越 - 公司不是以交易量为导向的投资者，而是以价值为导向；近期融资成本上升是新的压力因素；只要有机会创造每股价值，公司就会进行收购 [85][87] 问题：第一季度高级养老运营物业组合收入增长的构成及费用假设 - 收入增长的10%中，预计入住率同比提高420个基点，其余由费率增长驱动；费用方面，预计第一季度代理劳动力成本将较第四季度环比下降10% [89] 问题：2022年全年续约和市场费率的趋势 - 市场净有效租金在上升，部分大型运营商的市场费率已接近原有租金；公司预计第一季度收入增长约10%，NOI增长约15%，且全年NOI增长将加速 [92][94] 问题：高级养老运营物业组合全年入住率增长的目标和预期 - 公司认为若不出现新的新冠变种，今年入住率增长将好于去年，原因包括没有年初的入住率损失、人口结构改善和交付量减少等，但不做具体预测 [97][99] 问题：Watermark交易中入门费资产和租赁资产的定价差异 - 公司不会透露具体交易的经济细节，因为这违反保密协议；公司对该交易的价格、土地价值和潜在增值机会感到满意 [102][103] 问题：高级养老市场是否会出现资本化率压缩及对公司机会的影响 - 公司认为由于融资成本上升，市场压力增大，且高级养老市场尚未稳定，预计资本化率不会显著压缩；公司是长期内部收益率（IRR）投资者，不会追逐市场 [106][109] 问题：公司在收购和出售方面的平均交易价格差异 - 公司倾向于以较小规模收购资产，以较大规模出售资产，即“批发买入，零售卖出”，以实现价值最大化 [112] 问题：高级养老运营物业组合中是否存在结构性高空置率的迹象 - 公司表示各区域的入住率均在改善，目前整体入住率较低，但未来有提升空间 [114] 问题：三重净租赁租户以现金方式支付租金的比例及与合同租金的差异 - 第四季度约15% - 20%的在租租金以现金方式确认，目前无法提供与合同租金的差距；公司高级养老三重净租赁组合的现金流预计今年将显著改善 [116][117] 问题：第四季度3000万美元代理劳动力成本的地理分布及城乡劳动力短缺情况 - 公司通过数据分析发现，部分市场存在特定压力，部分资产代理劳动力使用较多，原因包括Omicron影响和领导力问题；解决领导力问题将有助于改善现状 [121][122] 问题：第一季度合同劳动力假设及指导方针的制定 - 公司预计第一季度代理劳动力成本将降至2700万美元；第一季度通常是入住率淡季，公司认为目前的指导方针是合理的，且考虑到了劳动力市场的不确定性 [126][134] 问题：第一季度代理成本仍高于第三季度的原因及对其消失的信心 - 第四季度代理成本增加是由于假期员工休假和Omicron疫情的综合影响；公司认为这是特殊情况，各运营商正在采取措施增加招聘，因此代理成本不会长期存在 [137][139] 问题：与Reuben Brothers的合资企业未来规模及发展方向 - 公司计划扩大与Reuben Brothers的合资企业，以满足英国社会老龄化对高品质产品的需求；合作可能涉及优质资产，如Sunrise at East 56th Street，但不限于此类资产 [142][143] 问题：医疗办公物业（MOB）开发较少的原因 - 公司MOB开发管道实际上很可观，有超过100万平方英尺已全部出租，但可能未被充分报道；大部分开发活动集中在健康领域，而非高级养老领域；高级养老开发目前存在不确定性，如劳动力成本和租金调整等问题 [147][150]

各业务板块收入占比情况 - 2021 - 2019年，老年住房运营业务板块分别占公司总收入的68%、67%和67%，2021年与Sunrise Senior Living和Revera的合作分别占该板块收入的33%和11%，占总收入的22%和7%[23] - 2021 - 2019年，三重净租赁业务板块分别占公司总收入的19%、17%和19%，2021年与ProMedica的合作占该板块收入的26%，占总收入的5%[26] - 2021年，与Genesis的合作占三重净租赁业务板块收入的6%，占总收入的1%，2020年确认9102.5万美元直线租金应收账款准备金，2021年已出售25处相关房产，另有10处待售，7处预计2023年出售[27] - 2021 - 2019年，门诊医疗业务板块分别占公司总收入的13%、16%和13%，无单一租户收入超过该板块收入的20%[29] 各业务板块物业相关情况 - 截至2021年12月31日，约94%的三重净租赁物业采用主租赁形式[33] - 截至2021年12月31日，门诊医疗组合中65%的租约为全额费用转嫁，30%为部分费用报销，5%无费用报销，加权平均剩余租期为5年[34] - 三重净租赁物业的长期运营租约固定期限一般为12 - 15年，含1个或多个5 - 15年续约选项[32] 公司财务投资相关数据 - 截至2021年12月31日，公司未完成的建设投资为6.51389亿美元，承诺为合并投资物业建设额外提供约12.08913亿美元资金[36] - 截至2021年12月31日，公司净贷款余额为12.92308亿美元，年利率约为11.2%[37] - 截至2021年12月31日，公司对非合并实体的投资为10.39043亿美元，对非合并实体的投资权益占比在10% - 65%[38] - 截至2021年12月31日，公司与12处房产相关的贷款账面价值为3.17647亿美元，被归类为实质房地产投资[39] - 2019年12月，公司发行了首笔5亿美元的绿色债券，票面利率2.700%，2027年到期，截至2021年9月30日，已使用2.77732亿美元用于相关项目[53] 公司人员构成情况 - 截至2021年12月31日，公司美国员工中，男性和女性的亚洲占比分别为5%和7%，黑人为5%和7%，西班牙裔或拉丁裔为7%和7%，夏威夷原住民或其他太平洋岛民为0%和1%，两种或多种族裔为1%和1%，白人为82%和77%，性别占比男性为51%，女性为49%[55] - 截至2021年12月31日，公司11名董事中，亚洲人占比9%，黑人或非裔美国人占比18%，西班牙裔或拉丁裔占比18%，白人占比55%，男性占比64%，女性占比36%；11名董事中有10名独立，董事会独立主席为黑人/非裔美国男性；五个董事会委员会中有四个（占比36%）由女性、西班牙裔/拉丁裔或黑人/非裔美国董事担任主席[57] - 截至2021年12月31日，公司有464名员工，其中443名位于美国，13名在英国，6名在加拿大，2名在卢森堡[59] 公司ESG及员工发展情况 - 公司致力于到2025年在2018年的基础上减少10%的温室气体排放、能源和水使用量[51] - 公司CDP评分提升至“A -”，MSCI ESG评级从A升至AA，连续六年入选道琼斯可持续发展北美指数，自2012年起列入富时社会责任指数等多项ESG相关荣誉[50] - 2021年公司开展员工敬业度调查，以衡量在重要员工问题上的进展并确定改进机会[60] - 2021年公司推出高管管理辅导计划，为不同层级领导提供针对性辅导[61] 公司业务监管环境情况 - 美国养老院设施运营商主要受州法律监管，长期/急性后期护理设施和医院受政府项目资助并受广泛监管，违反规定可能导致多种后果[66] - 美国部分医疗保健设施受州执照和需求证书（CON）法律约束，CON法律可能限制运营商新增物业、扩大设施规模或服务以及转移运营责任的能力[67] - 美国长期/急性后期护理设施需获得州监管机构许可并获得参与医保、医疗补助等项目的认证，未能维持许可或纠正缺陷可能导致运营中断或被排除在政府医疗项目之外[68] - 美国医疗保健设施的报销方法不断演变，新的或修改后的报销方法可能对公司投资组合产生重大不利影响，无法保证当前收入来源或水平得以维持[69] - 美国养老院设施运营商大部分收入来自私人支付，长期/急性后期护理设施运营商大部分收入来自医保和医疗补助项目，报销政策变化可能影响运营商支付租金或债务的能力[71] - 美国长期/急性后期护理设施和接受医疗补助付款的养老院设施受欺诈和滥用相关法律监管，违规可能导致重大财务处罚和其他制裁，政府调查和执法行动增加可能影响运营商履行义务的能力[72][73] - 美国联邦和州数据隐私和安全法律对个人信息的收集、安全等进行监管，违反法律可能导致重大罚款和处罚，遵守这些法律的成本可能影响运营商履行义务的能力[74] - 英国护理院服务受《2008年健康与社会护理法》等法规监管，服务提供商需遵守基本标准并进行注册，还受数据保护法律约束，违规可能面临最高达全球年营业额4%或1750万英镑的罚款[75] - 英国实体可能受欧盟通用数据保护条例（E.U. GDPR）约束，违规可能面临最高达全球年营业额4%或2000万欧元的罚款[75] - 英国有国家最低工资立法，未支付工资的雇主将面临最高每位工人2万英镑的罚款，并可能被禁止担任公司董事长达15年[76] - 2021年9月魁北克省修订隐私立法，行政罚款最高达1000万加元或全球营业额的2%（取较高值），刑事罚款最高达2500万加元或全球营业额的4%，分三阶段生效[78] 公司REIT税收相关情况 - 公司选择从首个纳税年度起按房地产投资信托（REIT）纳税，但无法保证后续年份仍符合资格[81] - 符合REIT资格的年份，公司分配给股东的REIT应税收入或资本利得部分一般无需缴纳美国联邦所得税，未分配部分可能按正常公司税率纳税[83] - 若公司从“C”类公司获得资产并在五年内处置且产生内置收益，将按最高常规公司税率对收益纳税[84] - 若未分配全部净资本利得或分配至少90%但低于100%的“REIT应税收入”，未分配部分将按常规公司税率纳税[85] - 若未满足75%或95%的总收入测试但仍符合REIT资格，将对特定金额征收100%的税[85] - 若未在每年分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入及之前期间的未分配应税收入，将对未分配金额征收4%的消费税[85] - 公司拥有的“合格REIT子公司”若100%股权由公司持有且未被视为应税REIT子公司，无需缴纳美国联邦所得税[90] - 商业利息扣除限额为调整后应税收入的30%（2019年或2020年开始的纳税年度为50%）[91] - 公司每年至少75%和95%的总收入（排除特定销售所得）需分别来自特定房地产相关收入及其他合格来源[92] - 至少75%的总资产价值须由房地产资产、现金等代表，剩余25%资产投资虽无限制，但有多项持股比例限制，如不得持有超过任一发行人已发行证券投票权或价值的10%等[96] - 若违反10%投票权测试、10%价值测试或5%资产测试，处置不超过相关季度末公司资产1%或1000万美元的资产可避免被取消REIT资格，若超过该阈值，采取一定措施也可避免[102] - 为避免按普通公司征税，公司需向股东进行分配，分配金额至少为90%的“REIT应税收入”和90%的止赎房产税后净收入减去部分非现金收入[105] - 2014年后，公开上市REIT不再适用优惠股息规则，但公司部分子公司仍适用[105] - 若未分配全部净资本收益或未分配至少90%但低于100%的“REIT应税收入”，公司将按普通公司税率对未分配金额纳税[105] - 若未能满足分配要求，公司可在以后年度支付“不足股息”以弥补，避免被取消REIT资格，但需支付适用的罚款和利息[107] - 若公司在任何应税年度未能符合REIT税收资格，将按普通公司税率缴纳美国联邦所得税，且在失去资格后的四个应税年度内被取消REIT税收资格[108] - 若违反《国内税收法》规定导致无法符合REIT资格，在满足一定条件下可获得救济，需为每次未满足规定支付5万美元罚款[109] - 公司符合REIT税收资格时，向美国股东的分配（非资本利得股息）将按股息征税，美国企业股东无股息扣除资格[110] - 个人、信托和遗产可从应税REIT股息（不符合优惠税率且非资本利得股息）中扣除20%，该扣除不用于确定3.8%的净投资所得税，且2025年后到期[112][113] - 为避免征收4%消费税，公司分配的股息可能被视为应税股息[117] - 个人股东出售持有超一年股票，长期资本利得最高税率为20%；企业股东为21%[122] - 符合特定要求的美国个人、遗产或信托股东，需对净投资收入额外征收3.8%的税，个人收入超20万美元（夫妻联合申报超25万美元、单独申报超12.5万美元）适用[124] - 外国股东收到公司以普通股息形式分配的房地产运营现金，一般需缴纳30%预扣税，适用税收协定可降低[129] - 公司因出售美国不动产权益产生的分配，按外国投资房地产税法，外国股东需按美国股东正常资本利得税率纳税，公司需按21%预扣税[131] - 外国股东持有“定期交易”股票不超10%，资本利得股息视为普通股息，按30%预扣税[133] - 若公司为国内控制REIT，外国股东出售股票一般不征税；若非居民外国个人当年在美国超183天，资本利得征30%税；否则购买方可能需预扣15%购股价[134] - 未遵守特定尽职调查、披露和报告规则，公司向外国股东或机构支付款项需征收30%预扣税[136] - 美国股东持有公司债券，债券利息一般按国内来源普通利息收入征税[141] - 存托股份持有人视同优先股股东，兑换优先股无损益确认，优先股税基与存托股份相同[137][138] - 若无法满足组合利息要求，利息支付将征收30%美国预扣税，除非提供相关豁免表格[148] - 若未遵守尽职调查、披露和报告规则，利息支付将征收30%预扣税[150] - 个人在处置票据的纳税年度在美国停留183天或以上且满足特定条件，处置票据收益需缴纳美国联邦所得税[153] - 非美国公民或居民个人死亡时，若实际或推定拥有公司10%或以上有表决权股票，票据可能需缴纳美国联邦遗产税[154] - 行使认股权证一般不确认损益，基础为认股权证调整税基与行权价格之和[158] - 认股权证到期一般确认等于调整税基的资本损失[159] - 认股权证出售或交换给他人，确认的损益为实现金额与调整税基之差，持有超一年为长期资本损益[160] - 美国联邦所得税处理可能因立法、司法或行政行动修改，影响投资税收后果[161] - 公司及证券持有人可能受州、地方或外国税收影响，外国和美国税收系统相互依存，潜在税收变化可能影响财务结果[162][163][164] 公司信息披露情况 - 公司年报、季报等SEC文件在网站免费提供，网站将披露重大非公开信息[165] 公司市场风险及应对情况 - 公司对固定利率债务工具进行敏感性分析，假设利率上升1%，2021年12月31日固定利率债务公允价值变化为-1103253000美元，2020年12月31日为-819337000美元[369] - 2021年12月31日公司可变利率债务未偿还余额为1742268000美元，假设利率上升1%，年利息费用将增加17423000美元；2020年12月31日未偿还余额为2241909000美元，假设利率上升1%，年利息费用将增加22420000美元[369] - 基于2021年12月31日的结果，若加元或英镑兑美元汇率增减10%，公司来自加拿大和英国投资的净收入增减不超过11000000美元[370] - 公司对衍生品投资组合进行敏感性分析，假设外汇汇率上升1%，2021年12月31日衍生品公允价值变化为35872000美元，2020年12月31日为29036000美元[370] - 公司历史上通过无担保循环信贷安排和商业票据计划借款，用于收购、建设或发放与医疗保健和老年住房物业相关的贷款[368] - 公司面临市场风险，包括利率和外汇汇率不利变化带来的潜在损失[367] - 公司试图通过衍生品合约的损益来对冲外汇风险，通过匹配新投资和新长期固定利率借款的条款来减轻利率波动的影响[367] - 公司可能会根据政策、利率趋势和对未来利率波动性的判断，决定是否使用金融衍生品工具来对冲利率风险[367] - 公司面临债务融资风险，包括现有债务可能无法再融资或再融资条款不如当前债务条款有利的风险[368] - 公司多数借款是根据契约或合同协议完成的，这些协议限制了公司可能产生的债务金额[368]

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q3 2021 Earnings Conference Call November 5, 2021 8:30 AM ET Company Participants Matt McQueen – General Counsel Shankh Mitra – Chief Executive Officer John Burkart – COO Tim Mchugh – Chief Financial Officer Conference Call Participants Steve Sakwa – Evercore ISI Amanda Sweitzer – Baird John Pelusi – Green Street Nick Joseph – Citi Mike Mueller – J.P. Morgan Juan Sanabria – BMO Capital Markets Derek Johnston – Deutsche Bank Tayo Okusanya – Credit Suisse Rich Hill – Morgan Stanley ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q For the transition period from to Commission file number: 1-8923 WELLTOWER INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Delaware 34-1096634 (State or other jurisdiction o ...

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q2 2021 Earnings Conference Call July 30, 2021 9:00 AM ET Company Participants Matt McQueen - General Counsel Shankh Mitra - Chief Executive Officer and Chief Investment Officer Tim McHugh - Executive Vice President, Chief Financial Officer John Burkart - Chief Operating Officer Conference Call Participants Vikram Malhotra - Morgan Stanley Amanda Sweitzer - Baird Joshua Dennerlein - Bank of America Merrill Lynch Steve Sakwa - Evercore ISI Michael Carroll - RBC Capital Markets R ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为321.76116亿美元，较2020年12月31日的324.83642亿美元下降0.94%[8] - 2021年第二季度，公司总营收为11.40992亿美元，较2020年同期的11.88475亿美元下降4%；上半年总营收为21.93054亿美元，较2020年同期的24.47077亿美元下降10.38%[9] - 2021年第二季度，公司总费用为11.34148亿美元，较2020年同期的11.84221亿美元下降4.23%；上半年总费用为21.82204亿美元，较2020年同期的23.67133亿美元下降7.89%[9] - 2021年第二季度，公司持续经营业务收入为4575.7万美元，较2020年同期的1.59216亿美元下降71.27%；上半年持续经营业务收入为1.17949亿美元，较2020年同期的4.88596亿美元下降75.86%[9] - 2021年第二季度，归属于普通股股东的净收入为2625.7万美元，较2020年同期的1.79246亿美元下降85.35%；上半年归属于普通股股东的净收入为9780.3万美元，较2020年同期的4.8953亿美元下降80.02%[9] - 2021年第二季度，公司基本每股收益中持续经营业务收入为0.11美元，较2020年同期的0.38美元下降71.05%；归属于普通股股东的净收入为0.06美元，较2020年同期的0.43美元下降86.05%[9] - 2021年第二季度，公司其他综合收益为318.6万美元，较2020年同期的 - 1415.6万美元有所改善；上半年其他综合收益为2735.9万美元，较2020年同期的 - 2062.1万美元有所改善[10] - 2021年第二季度，公司综合收入为4894.3万美元，较2020年同期的1.4506亿美元下降66.26%；上半年综合收入为1.45308亿美元，较2020年同期的4.67975亿美元下降69%[10] - 2021年第二季度，归属于普通股股东的综合收入为2644.5万美元，较2020年同期的1.58603亿美元下降83.33%；上半年归属于普通股股东的综合收入为1.18359亿美元，较2020年同期的4.84831亿美元下降75.59%[10] - 2021年上半年，公司普通股每股股息为1.22美元，较2020年同期的1.48美元下降17.57%[9] - 2021年1月1日公司总权益为16,881,572千美元[12] - 2021年上半年公司净收入为71,369千美元，其他综合收入为24,097千美元，总综合收入为95,466千美元[12] - 2021年上半年非控股权益净变化为 - 34,516千美元[12] - 2021年上半年与股票激励计划相关金额（扣除没收部分）为3,539千美元[12] - 2021年上半年普通股发行净收益为 - 92千美元[12] - 2021年上半年普通股股息支付为254,952千美元[12] - 2021年6月30日公司总权益为16,850,829千美元[12] - 2020年上半年公司净收入为329,272千美元，其他综合收入为 - 6,011千美元，总综合收入为323,261千美元[12] - 2020年上半年非控股权益净变化为7,963千美元[12] - 2020年上半年普通股发行净收益为590,865千美元[12] - 2021年上半年净收入为1.17949亿美元，2020年同期为4.88596亿美元[13] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为6.38913亿美元，2020年同期为8.11616亿美元[13] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为12.05134亿美元，2020年同期为提供11.4218亿美元[13] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为6.48114亿美元，2020年同期为使用5.04309亿美元[13] - 2021年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为8.08704亿美元，2020年同期为18.26243亿美元[13] - 2021年上半年总收入为2193054000美元，2020年同期为2447077000美元[95] - 2021年上半年净利润为117949000美元，2020年同期为488596000美元[95] - 2021年6月30日止三个月，美国、英国、加拿大收入分别为893672000美元（占比78.4%）、140756000美元（占比12.3%）、106564000美元（占比9.3%）[97] - 2020年6月30日止三个月，美国、英国、加拿大收入分别为973772000美元（占比81.9%）、109437000美元（占比9.2%）、105266000美元（占比8.9%）[97] - 2021年6月30日止六个月，美国、英国、加拿大收入分别为1719320000美元（占比78.4%）、259630000美元（占比11.8%）、214104000美元（占比9.8%）[97] - 2020年6月30日止六个月，美国、英国、加拿大收入分别为2001553000美元（占比81.8%）、227319000美元（占比9.3%）、218205000美元（占比8.9%）[97] - 截至2021年6月30日，美国、英国、加拿大资产分别为25673854000美元（占比79.8%）、4075693000美元（占比12.7%）、2426569000美元（占比7.5%）[97] - 截至2020年12月31日，美国、英国、加拿大资产分别为26658659000美元（占比82.1%）、3352549000美元（占比10.3%）、2472434000美元（占比7.6%）[97] - 2021年3月和6月止期间，美国、英国、加拿大居民费用和服务收入占比分别为73%、13%、14%[97] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，合并可变利益实体（VIE）总资产分别为4.70661亿美元和4.81051亿美元[104] - 2021年和2020年6月30日止六个月，期初现金及现金等价物和受限现金分别为20.21043亿美元、3.85766亿美元，变化率424%[133] - 2021年和2020年6月30日止六个月，经营活动提供的现金分别为6.38913亿美元、8.11616亿美元，变化率 - 21%[133] - 2021年和2020年6月30日止六个月，投资活动提供的现金分别为 - 12.05134亿美元、11.4218亿美元，变化率 - 206%[133] - 2021年和2020年6月30日止六个月，融资活动提供的现金分别为 - 6.48114亿美元、 - 5.04309亿美元，变化率 - 29%[133] - 2021年第二季度，公司净收入为45,757千美元，较2020年同期的159,216千美元减少113,459千美元，降幅71%；上半年净收入为117,949千美元，较2020年同期的488,596千美元减少370,647千美元，降幅76%[144] - 2021年第二季度，公司NICS为26,257千美元，较2020年同期的179,246千美元减少152,989千美元，降幅85%；上半年NICS为97,803千美元，较2020年同期的489,530千美元减少391,727千美元，降幅80%[144] - 2021年第二季度，公司FFO为248,840千美元，较2020年同期的335,597千美元减少86,757千美元，降幅26%；上半年FFO为536,007千美元，较2020年同期的691,721千美元减少155,714千美元，降幅23%[144] - 2021年第二季度，公司EBITDA为406,762千美元，较2020年同期的553,177千美元减少146,415千美元，降幅26%；上半年EBITDA为850,465千美元，较2020年同期的1,304,807千美元减少454,342千美元，降幅35%[144] - 2021年第二季度，公司NOI为498,335千美元，较2020年同期的527,711千美元减少29,376千美元，降幅6%；上半年NOI为933,071千美元，较2020年同期的1,104,532千美元减少171,461千美元，降幅16%[144] - 2021年第二季度，公司SSNOI为391,695千美元，较2020年同期的410,232千美元减少18,537千美元，降幅5%；上半年SSNOI为778,551千美元，较2020年同期的861,613千美元减少83,062千美元，降幅10%[144] - 2021年QTD和YTD池中，同店净运营收入（SSNOI）分别为1.47557亿美元和3.03978亿美元，较2020年同期分别下降13.2%和21.8%[145] - 2021年QTD和YTD池中，总收入分别为7.42549亿美元和14.68951亿美元，较2020年同期分别下降4%和10%[145] 老年人住房运营业务数据关键指标变化 - 2021年6月30日老年人住房运营业务入住率为74.6%，较3月12日低点上升约230个基点[18] - 2021年3月和6月止三个月及六个月，老年人住房运营业务与新冠疫情相关的物业运营净费用分别为153.5万美元和2279.2万美元，2020年同期分别为4012.7万美元和4742.1万美元[18] - 2021年上半年公司收到约4097.6万美元的提供者救济基金，确认为物业运营费用中新冠成本的减少[20] - 2021年第二季度，公司总营收为1,140,992千美元，其中老年住房运营业务为742,549千美元[93] - 2020年第二季度，公司总营收为1,188,475千美元，其中老年住房运营业务为773,650千美元[93] - 2021年第二季度，公司净利润为45,757千美元，其中老年住房运营业务亏损18,713千美元[93] - 2020年第二季度，公司净利润为159,216千美元，其中老年住房运营业务亏损47,287千美元[93] - 截至2021年6月30日，公司总资产为32,176,116千美元，其中老年住房运营业务为16,129,367千美元[93] - 截至2021年6月30日的三个月，公司合并投资组合净营业收入（NOI）总计5.00079亿美元，其中老年住房运营的NOI为1.60188亿美元（占比32.0%）[116] - 自疫情开始以来，老年住房运营业务的入住率下降，2021年3月12日降至低点72.3%，截至2021年6月30日回升至74.6%[117] - 2021年上半年，公司从三重净租赁协议运营商处收取了约95%的到期租金[120] - 2021年上半年，居民费用和服务收入、租金收入分别占公司总收入的67%和30%[124] - 2021年上半年公司完成多项物业收购，其中老年住房运营27处，账面价值20410.6万美元，资本化率0.8%[128] - 2021年上半年公司完成多项物业处置，其中老年住房运营12处，收益11859万美元，账面价值11280.9万美元，资本化率4.6%[128] - 2021年6月30日，物业组合中老年人住房运营占比为32%[131] - 2021年6月30日，入住率为74.6%，较疫情开始时的最低点72.3%有所回升，截至7月23日，入住率较月初增加约40个基点[146] - 2021年QTD和YTD，与COVID - 19相关的物业运营净费用分别为153.5万美元和2279.2万美元，而2020年同期分别为4012.7万美元和4742.1万美元[147] - 2021年上半年，公司收到约4097.6万美元的医疗服务救济基金，用于冲减物业运营中的COVID - 19成本[148] - 2021年上半年，公司对两个持有使用的物业计提减值费用2231.7万美元，2020年同期对13个物业计提减值费用7864.6万美元[150] - 2021年上半年，公司完成一个老年住房运营建设项目，投资5884.4万美元，每单元成本

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.17美元，正常化资金运营现金流（FFO）为每股摊薄后0.80美元，高于此前0.71 - 0.76美元的指引 [39] - 剔除HHS资金、一次性终止费用等影响后，正常化FFO为每股0.70美元，比调整后的先前指引上限高出0.01美元 [41] - 第一季度末，公司净债务与调整后EBITDA的比率为6.59倍，较上一季度增加31个基点 [64] - 公司预计第二季度归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.31 - 0.36美元，正常化FFO为每股摊薄后0.72 - 0.77美元 [68] 各条业务线数据和关键指标变化 三重净租赁投资组合 - 高级住房三重净租赁组合同店收入同比下降2%，EBITDAR覆盖率环比下降0.01倍至1.00倍 [43] - 长期后期护理组合同店收入同比增长0.2%，EBITDAR覆盖率环比增加0.37倍至1.37倍 [45] - 医疗系统组合同店NOI同比增长2.8%，过去12个月EBITDAR覆盖率为1.9倍 [46] 门诊医疗投资组合 - 门诊医疗组合同店收入同比增长3.1%，租户保留率在本季度保持强劲，为87.7% [48][49] 高级住房运营投资组合 - 同店NOI与2020年第一季度相比下降44%，与第四季度相比环比下降15.6%，第一季度同店收入环比下降3.6%，主要受平均入住率下降310个基点的影响 [53] - 总投资组合REVPOR同比下降1.5%，调整闰年因素后为负1%，活跃成人独立生活和辅助生活细分市场同比分别增长6.3%、0.7%和1.6% [54] - 总同店费用同比下降2.6%，环比下降20个基点，运营利润率环比下降280个基点至19.4% [56][57] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去六周，英国高级住房入住率增加120个基点，美国增加90个基点，加拿大自3月中旬以来入住率下降50个基点，但4月有所改善 [5][7] - 截至4月23日，4月入住率增加20个基点，美国和英国分别增加40和90个基点，加拿大下降20个基点 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Genesis和ProMedica进行了战略交易，退出与Genesis的房地产关系，加强与ProMedica的合作，提升投资组合质量和增长潜力 [17][23] - 公司已完成超过13亿美元的收购，包括与Safanad合作对HC - One进行再融资，预计将获得低至中双位数的内部收益率（IRR） [26][29] - 公司看好收购机会，目前有多个有吸引力的交易正在进行中，预计2021年的收购将对2022年收益产生直接增值作用，对2023年及以后产生显著增值作用 [31] - 公司认为在合作伙伴生态系统中实施产业垂直整合观点能创造最佳长期回报，强调合作伙伴选择的重要性 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对高级住房业务持谨慎乐观态度，美国和英国出现积极迹象，但加拿大因疫情表现较弱，整体经营环境短期内仍高度不可预测 [5][6][37] - 疫苗接种对公司运营产生积极影响，但病毒在普通人群中的流行情况、经济重新开放时间和运营限制解除时间仍存在不确定性 [36][37] - 公司认为行业供应在未来五到十年内将显著减少，人口增长趋势将为资产表现提供信心 [16] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得显著进展，连续三年获得能源之星年度合作伙伴奖，并被提升至持续卓越水平，社会倡议获IFF质量评分1，ESG实践和披露获MSCI A评级 [73][74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司恢复到疫情前水平的预期时间范围 - 公司表示无法给出确切答案，因为没有历史先例可循，但如果回到2019年第四季度的NOI水平，假设租金不变，可能需要数年时间，且较长的恢复期可能因租金增长带来更高的收益 [77][79] 问题2: 入住和搬出的节奏以及搬出率低于疫情前水平的原因 - 搬出率低主要是由于建筑入住率较低，目前比疫情前低1400个基点，随着入住率恢复，搬出率可能会逐渐接近历史水平 [85][86] 问题3: HC - One交易的贷款利率、认股权证执行价格和数量以及之前MEZ投资的情况 - 之前的MEZ投资已按面值偿还，此次投资为第一抵押贷款、股权和认股权证的组合，预计将产生低至中双位数的IRR，投资基础相对于重置成本有大幅折扣 [89] 问题4: 过去三四个月收购机会的演变以及承销情况 - 10亿美元的机会是多年的机会，HC - One交易扩大了机会范围，目前收购管道主要是高级住房，反映出相对于重置成本的显著折扣，预计能实现高个位数到低双位数的IRR [94][98][100] 问题5: 新居民检疫要求和实地参观受加拿大限制的影响 - 美国已取消接种疫苗居民的检疫限制，未接种疫苗的居民仍需检疫，加拿大的限制拖累了实地参观统计数据，英国和美国大部分州已允许实地参观 [103][104][105] 问题6: HC - One交易是战略投资还是机会主义投资 - 这是一项战略投资，填补了公司英国投资组合中缺乏价值选择的空白，公司认为该平台有巨大的增长机会 [107][109][110] 问题7: 高级住房运营合作伙伴提高租金的潜力以及劳动力成本预期 - 劳动力成本会有通胀，但公司认为不会像过去五年那样严重，且随着利润率恢复到历史水平，仍能实现盈利，同时应考虑移民政策变化等因素的影响 [113][115][118] 问题8: 新开发项目与成熟项目的入住趋势对比 - 目前两者的恢复情况较为一致，但随着时间推移，新开发项目可能会因当前入住率水平而加速恢复 [120] 问题9: 三重净高级住房业务为改善低覆盖率所采取的措施以及未来计划 - 约20%的现有租金已变为现金，反映了底层经济状况，公司对租户租金支付情况反应迅速，认为现金流的损害是短期的，资产价值将保持稳定 [123][124][125] 问题10: 直线租金减记是否与顶级租户的变动有关以及未来预期 - 公司不讨论具体运营商情况，认为租赁重组是为了实现互利安排，运营商的物业所有权权益将为租金提供保障 [131][132] 问题11: 关于4.8亿美元嵌入式NOI中建设与库存的关系以及未来建设趋势 - 由于成本上升和利率上升，行业开发难度增加，预计未来五年供应将比过去五年减少，这将对租金增长产生积极影响 [134][136][142] 问题12: 为确保租户恢复后收回租金优惠所采取的租赁条款 - 可以通过设置短期租金和根据EBITDA情况调整租金的方式收回租金，同时租赁背后有物业所有权权益作为保障，也可以考虑转为RIDEA模式 [147][148][153] 问题13: 公司对恢复到更高入住水平有信心的依据 - 公司只是假设如果回到疫情前入住水平，NOI会是多少，并未承诺具体时间，目前运营合作伙伴的乐观情绪较高，但仍需观察实际数据 [157][158][159] 问题14: 过去六周入住率增长的节奏 - 六周时间不足以判断趋势，但近期几周的增长高于较早几周，运营合作伙伴的态度较为积极，但环境仍高度不确定 [162][163][164] 问题15: 高级住房定价能力与入住率的关系是否发生变化 - 历史上房价指数与租金增长有很强的相关性，但当前市场情况特殊，整个行业处于租赁期，公司认为会有适度的租金增长，但不确定三年后的情况 [168][169][170] 问题16: HC - One贷款的债务服务覆盖率 - 公司表示无法立即提供该数据，将离线提供，从LTV角度看，贷款的价值相对于重置成本有大幅折扣 [173][174] 问题17: 本季度进行约2.7亿美元股权发行的原因 - 这主要是基于对投资管道的信心，以确保在有投资机会时能够提供资金支持 [176][177]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 1-8923 WELLTOWER INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of Incorporation) Delawar ...

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q4 2020 Earnings Conference Call February 10, 2021 9:00 AM ET Company Participants Matthew Carrus - Assistant Vice President of Finance and Investments Shankh Mitra - Chief Executive Officer and Chief Investment Officer Timothy McHugh - Executive Vice President and Chief Financial Officer Mark Shaver - Senior Vice President of Business Strategy and Health Systems Initiatives Conference Call Participants Juan Sanabria - BMO Capital Markets Stephen Sakwa - Evercore ISI Connor Sivers ...