文章核心观点 Welltower公司拟以46亿加元收购安大略教师养老金计划旗下Amica Senior Lifestyles的加拿大老年住房投资组合，预计2025年第四季度完成交易，交易将助力公司发展并带来收益增长 [1] 收购交易详情 - 收购总价46亿加元，预计2025年第四季度完成，需常规监管批准 [1] - 投资组合位于多伦多、温哥华和维多利亚富裕社区，含38个超豪华老年住房社区和9个开发地块，其中31处房产估值32亿加元 [2] - 公司将获得31处现有房产，包括24个稳定社区和7个新开业仍在招租的物业 [2] - 公司计划购买7处在建物业，预计2025 - 2027年分阶段取得入住证书后完成收购 [3] - 交易完成时，公司将承担5.6亿美元加拿大抵押贷款和住房公司担保债务，平均利率3.6%，加权平均期限四年 [6] 战略合作情况 - 公司与Amica建立长期战略合作伙伴关系，将收购Amica管理公司少数股权，Amica管理团队保留多数股权 [4] - 双方合作将推动Amica超豪华、高 acuity服务在目标社区的未来扩张，且Amica将根据高度一致的RIDEA 5.0合同继续管理物业 [5] Amica公司情况 - Amica Senior Lifestyles是杰出的老年住房所有者和运营商，提供包括独立生活、辅助生活和记忆护理在内的连续护理服务，在运营和开发方面有出色业绩 [7] 公司管理层评论 - 首席执行官Shankh Mitra表示，这些社区将跻身公司投资组合前列，预计未来几年推动收入和现金流大幅增长 [8] - Mitra还称，Amica联合创始人Robert Ezer和首席执行官Jens Cermak与公司在为居民提供优质服务和为员工提供发展环境方面有共同愿景 [8] 公司整体情况 - 公司受益于美国、加拿大和英国关键市场的多元化医疗房地产资产组合，老年人口增长和医疗支出增加有望推动老年住房运营组合增长，门诊医疗业务将受益于有利的门诊就诊趋势 [9] - 重组举措使公司吸引一流运营商，改善现金流质量 [10] - 过去六个月，公司股价上涨26.3%，跑赢行业2.5%的跌幅 [11] 其他相关股票 - SL Green Realty和Sabra Healthcare REIT目前均为Zacks Rank 2（买入）股票 [12] - SL Green 2025年每股FFO共识预期为5.52美元，同比增长9.7% [12] - Sabra全年每股FFO共识预期为1.49美元，较上年增长3.5% [13]

公司动态 - 威塔公司（Welltower Inc.）管理团队将于2025年3月4日周二美国东部时间上午11:40至12:15参加花旗2025全球房地产首席执行官会议 [1] - 威塔公司演讲将进行网络直播 直播链接为https://kvgo.com/citi/welltower - march - 2025 可访问一年 [1] 公司介绍 - 威塔公司是一家总部位于俄亥俄州托莱多的标准普尔500指数成分公司 推动医疗保健基础设施转型 [1] - 公司与领先的老年住房运营商、急性后期护理服务提供商和医疗系统合作投资 为扩大创新护理模式所需的房地产基础设施提供资金 [1] - 作为房地产投资信托基金 公司在美加英主要高增长市场拥有物业权益 包括老年住房、急性后期护理社区和门诊医疗物业 [1] - 更多信息可访问www.welltower.com [1]

公司动态 - 公司宣布将以46亿加元从安大略教师养老金计划收购38个超豪华老年住宅社区和9个有开发权地块，其中31个已建成物业估值32亿加元 [1] - 公司宣布与Amica Senior Lifestyles建立长期战略伙伴关系 [1] - 交易预计2025年第四季度完成，届时公司将承担5.6亿加元CMHC担保债务，平均利率3.6%，加权平均期限4年 [5] 收购资产情况 - 31个已建成物业含24个稳定社区和7个新开业仍在招租社区，收购价较重置成本有大幅折扣 [2] - 7个在建物业预计2025 - 2027年分阶段取得入住证书后被收购，可消除开发风险，稳定后平均每间房收入超1.2万加元 [3] - 9个开发地块位于富裕且供应受限社区，获批过程平均超5年，为公司提供未来发展选择 [3] 资产优势与合作意义 - 资产位于多伦多、温哥华和维多利亚富裕社区，设施豪华，预计未来推动收入和现金流大幅增长 [1][2] - Amica社区提供连续护理服务，居民平均入住3 - 4年，其管理和开发豪华老年住宅经验丰富 [4] - 公司将收购Amica管理公司少数股权，双方合作将借助公司数据科学能力扩大平台规模 [4][5] 公司简介 - 公司是房地产投资信托和标普500成分股公司，总部位于俄亥俄州托莱多，推动医疗保健基础设施转型 [7] - 公司与老年住宅运营商、急性后期护理提供商和医疗系统合作，投资美国、加拿大和英国的相关物业 [7]

文章核心观点 - Welltower公司具有良好的动量投资潜力，是值得关注的短期上涨股票 [11] 动量投资理念 - 动量投资围绕跟随股票近期趋势，目标是利用股价趋势进行及时且盈利的交易 [1] Welltower公司评级情况 - Welltower公司目前动量风格评分为B，Zacks排名为2（买入） [2][3] 股价表现 - 过去一周Welltower公司股价上涨5.18%，同期Zacks房地产投资信托和股权信托 - 其他行业下跌0.49% [5] - 过去一个月Welltower公司股价上涨14.15%，优于行业0.74%的表现 [5] - 过去一个季度Welltower公司股价上涨7.47%，过去一年上涨58.84%，而同期标准普尔500指数分别仅上涨4.18%和24.21% [6] 交易成交量 - Welltower公司过去20天平均成交量为2,516,170股 [7] 盈利预期 - 过去两个月，Welltower公司全年盈利预测有5个上调，无下调，共识预测从4.77美元提高到4.86美元 [9] - 下一财年，Welltower公司有3个盈利预测上调，无下调 [9]

文章核心观点 - 分析师认为Welltower服务具有必要性，且通过构建包含经典股息增长股票、商业发展公司、REITs和封闭式基金的混合投资体系，可提升投资收益并获得与传统指数基金相当的总回报 [1] 公司情况 - Welltower是一家REIT，通过医疗建筑组合和为老年人提供住房的急性后期护理服务提供商来获取收益 [1] 投资策略 - 以经典股息增长股票为基础，适当配置商业发展公司、REITs和封闭式基金，能在提升投资收益的同时获得与标准普尔指数相当的总回报 [1]

文章核心观点 - Welltower股票过去一年表现出色，涨幅近61%，远超竞争对手，部分源于市场整体顺风因素 [1] 公司表现 - Welltower（纽交所代码：WELL）股票过去一年涨幅近61%，远超竞争对手 [1] - 股票上涨部分源于市场整体顺风因素 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.19%，正常化资金运营为每股摊薄后1.13%，同比增长17.7% [66] - 2024年全年，公司实现23%的收入增长、26%的EBITDA增长和近20%的每股FFO增长 [15] - 2024年第四季度，公司总投资组合同店NOI增长12.8% [33] - 2024年，公司高级住房运营、高级住房三重净租赁投资组合同店NOI同比增长5.1%，过去十二个月EBITDA覆盖率为1.12%倍，创疫情后新高 [68] - 2024年，公司长期急性后护理投资组合同店NOI同比增长2.6%，过去十二个月EBITDA覆盖率为1.58%倍 [70] - 截至2024年第四季度末，公司净债务与调整后EBITDA的比率为3.49%倍，较2023年底下降了1.5倍 [70] - 公司预计2025年全年归属于普通股股东的净利润为每股1.60% - 1.76%，正常化FFO为每股摊薄后4.79% - 4.95%，中点为4.87% [73] - 公司预计2025年总投资组合同店NOI同比增长9.25% - 13%，其中门诊医疗增长2% - 3%，长期急性后护理增长2% - 3%，高级住房三重净租赁增长3% - 4%，高级住房运营增长15% - 21% [74] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营业务 - 2024年第四季度，同店NOI增长近24%，连续九个季度净营业收入增长超过20% [8] - 2024年第四季度，SHARP投资组合同店平均入住率环比增长120个基点，同比增长310个基点 [8] - 2024年，该业务运营利润率同比扩大320个基点，为历史第二高水平 [40] 门诊医疗业务 - 2024年第四季度，同店NOI同比增长2%，入住率为行业领先的94.3%，租户保留率为93.6% [34] - 公司预计2025年该业务同店NOI将保持2% - 3%的稳定增长 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国商业房地产债务市场面临重大逆风，2025年及以后有大量到期债务，2025年到期贷款达1万亿美元，2023年和2024年分别为7亿美元和9.5亿美元，2028年前每年到期债务均超过1万亿美元 [50][51] - 地区银行持有超过50%的商业房地产债务，长期利率持续高企使其面临重大挑战，资产低于1000亿美元的地区银行在2024年下半年的贷款修改次数是上半年的三倍 [51][52] - 2024年，KBW地区银行指数表现逊于美国银行指数29%，逊于标准普尔500指数12% [53] - 房利美账面上超过三分之一的高级住房贷款受到批评，其原始发放量处于历史低位，政府支持企业未来还可能面临政策变化 [54] - 2024年，CMBS市场中接受特殊服务的贷款比例持续每月上升 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司将继续专注于高级住房业务，受益于人口结构变化带来的需求增长和供应受限的市场环境 [17][19][20] - 公司将加大资本配置力度，2025年有望实现高于平均水平的资本部署，年初已有20亿美元投资签约 [21][22] - 公司将继续推进轻资本交易，将更多资产过渡到强大的运营合作伙伴手中，如将三重净租赁物业转换为RIDEA结构 [23][24] - 公司将加速数字化转型，构建高级住房领域首个真正的端到端运营平台，提升居民和员工体验，提高运营效率 [25][26] - 公司将保持资产负债表无杠杆状态，进一步降低净债务与调整后EBITDA的比率，增加债务容量以支持外部增长 [27][28] - 公司将推出私人基金管理业务，为股东创造重大收入机会，并实现数据科学平台的轻资本货币化 [29][30] 行业竞争 - 行业内许多参与者因高利率、债务到期和资本结构问题而被迫剥离资产，公司凭借领先的数据科学平台、专业的团队和强大的运营平台，能够以有吸引力的估值收购高质量物业 [55][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2024年取得了强劲的业绩，各方面表现出色，为2025年的增长奠定了坚实基础 [5][6] - 高级住房业务的基本面非常健康，需求增长和供应受限的趋势将持续，公司有望实现持续的净营业收入增长 [17][19][20] - 资本配置机会丰富，公司将继续积极投资，实现高于平均水平的资本部署 [21][22] - 轻资本交易和数字化转型将进一步提升公司的竞争力和盈利能力 [23][25][26] - 公司的资产负债表得到了显著加强，具备强大的债务容量和流动性，能够支持未来的增长 [27][28] - 尽管商业房地产市场前景仍不明朗，但公司凭借自身的优势和战略，有望实现长期的复合增长 [31][32] 其他重要信息 - 公司在2024年完成了70亿美元的总投资活动，包括约9亿美元的开发支出和约61亿美元的收购和贷款融资 [58] - 2024年第四季度，公司完成了22亿美元的收购和贷款融资活动，其中约三分之一为国际业务，包括与Care UK的合作扩展 [59] - 公司与Care UK的合作取得了显著成效，自2021年底合作以来，入住率提高了10%以上，每月NOI翻了一番 [60] - 2025年初，公司在不到45天的时间内已完成或签约了20亿美元的收购，其中约三分之一为国际业务，约85%的交易为非公开市场谈判达成 [62][63] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请介绍SHARP投资组合不同入住率区间的定价能力，以及20亿美元收购项目的情况和收购资产的入住率 - 入住率超过90%时，RevPAR增长超过6%；入住率低于70%时，RevPAR增长基本持平；入住率在85% - 95%之间时，RevPAR增长接近6% [96] - 20亿美元的收购项目延续了以往的投资方向，收购资产的入住率一般在80%左右，资产较新 [95] 问题2: 随着开发周期推进，交付项目减少，收购租赁期内物业是否会更具挑战性，是否会影响公司增长 - 公司有长期成功寻找运营不佳物业的经验，除入住率外，还有很多方面可以优化以提高NOI，因此仍有很大的增长空间 [101][102] - 过去十年的大规模交付和供应过剩周期导致市场上有很多需要流动性支持的物业，公司将根据市场情况进行投资 [104] 问题3: 如何看待人才保留问题，公司是否存在人才保留问题 - 人才保留是公司的首要任务，公司拥有一支优秀的团队，他们将工作视为终身事业，共同努力取得了良好的业绩 [107][108] - 行业内对优秀人才的需求很大，但公司不存在人才保留问题，但仍需提前采取措施预防 [109][110] 问题4: 请介绍私人基金管理业务的目标IRR，以及稳定资产和增长型资产的机会规模 - 目前关于私人资本业务暂无更多信息，待流程结束后会提供更新 [115] - 公司从基本面出发进行投资，一直是成长型投资者，而非收益型投资者，私人资本业务将显著扩大公司的潜在市场 [115][116] 问题5: 请介绍高级住房运营业务中同店资产和非同店资产的规模，以及非同店资产的NOI增长预期 - 非同店资产的入住率较高，随着入住率上升，利润率将提高，增长应该更好；当这些物业稳定后，将获得更多定价权，增长将从入住率驱动转向价格驱动 [119][120] - 预计到第四季度，当前投资组合中超过90%将纳入同店范围 [121] 问题6: 考虑到今年入住率预计提高300个基点，接近90%，以及2026年人口结构拐点和技术平台进一步推广，2026年RevPAR增长是否会加速 - 由于公司正在收购20亿美元入住率约80%的资产，报告指标会受到影响 [125] - 预计2026年夏季租赁季节后，RevPAR环境将改善，但市场情况难以预测，公司将专注于长期定位 [126][127] 问题7: 本季度入住率大幅提高的原因是什么，这种增长是否可持续 - 公司认为这主要得益于自身的执行能力，尽管行业数据显示部分因素有影响，但公司的运营优势更为明显，未来情况有待观察 [131] 问题8: 请介绍劳动力市场情况，以及是否担心劳动力短缺 - 公司在劳动力成本占比60%的业务中一直存在担忧，但正在通过运营和资本举措稳定劳动力增长，降低人员流动率，并已取得实际效果 [134] 问题9: 除高级住房外，医疗办公室和急性后护理业务在公司中的作用是什么 - 这两项业务在公司投资组合构建中起着重要作用，公司作为长期投资者，会根据风险调整后的长期回报分配资本 [139][140] - 公司在熟练护理业务方面表现出色，在医疗办公室业务方面，需观察长期通胀情况后再决定进一步的资本分配 [141] 问题10: 请详细介绍长期资本支出的趋势 - 过去资本支出效率较低，公司引入内部专业知识进行资本规划和执行，将降低资本支出的长期运行率，可参考多户住宅的资本支出运行率 [144][145] - 增值投资是纯粹的投资，可以随时调整，公司和Nikhil会根据无杠杆IRR投资门槛进行决策 [146] 问题11: 请介绍技术平台的推出时间，目前投资组合中有多少具备该能力，年底大部分运营商是否能具备该能力 - 技术平台将在未来几年逐步推出，公司会确保为现场员工提供无缝体验，同时注重提供实时可操作的数据 [149][150] - 由于公司每年新增大量单元，技术平台的推出是一个动态的过程 [154] 问题12: 请介绍欧洲投资机会的规模，是否超出英国范围 - 公司在欧洲的投资重点是英国，无意超出美国、英国和加拿大的能力范围 [158] 问题13: 公司约20亿美元的开发项目完成后，物业稳定需要多长时间，与疫情前相比趋势如何 - 开发项目主要集中在活跃成人住宅和门诊医疗领域，活跃成人住宅的租赁期较短，约为12 - 18个月 [161] 问题14: 2025年美国高级住房投资组合的预计费用增长与英国和加拿大相比如何，英国就业税和最低工资提高是否有显著影响 - 英国的运营费用增长高于美国，就业税和最低工资提高导致成本上升，但收入增长也在抵消部分影响，仍实现了正增长 [164] 问题15: 高级住房开发基本面良好，未来需求可见性高，为什么开发商和私募股权没有积极开展项目，如何改变这种情况 - 开发商对开发利润存在误解，没有考虑资金的时间价值，应基于未趋势化的收益率进行决策 [169][170] - 开发过程中缺少对成本的考虑，如建筑成本、劳动力成本、利率和退出资本率等 [172] - 存在偏好伪造现象，一些开发商自己不投入全部资金，却试图吸引他人投资，而该行业过去曾出现过严重的供应过剩和资金损失情况 [173][174] - 如果经济上不可行，开发活动就不会发生，建议有兴趣的人用自己的资金进行开发 [175]

文章核心观点 - Welltower公司2024年第四季度和全年业绩表现良好，2025年发布业绩指引并开展新业务，同时介绍其他REITs公司业绩情况 [1][2][3] Welltower公司业绩情况 2024年第四季度业绩 - 正常化每股运营资金（FFO）为1.13美元，超Zacks共识预期1美分，同比增长17.7% [1] - 营收22.5亿美元，超Zacks共识预期21.2亿美元，同比增长28.6% [2] - 高级住房运营（SHO）组合同店收入同比增长8.8%，得益于平均入住率增长310个基点和每间可用客房收入（RevPOR）增长5.0% [5] - 总投资组合同店净营业收入（SSNOI）同比增长12.8%，SHO组合SSNOI增长23.9% [5] - 按比例总投资24亿美元，包括21.9亿美元收购和贷款融资以及2.334亿美元开发融资，开放11个开发项目，投资3.36亿美元，完成4.64亿美元物业处置和贷款偿还 [6] - 物业运营费用同比增长36%至14.1亿美元 [6] 2024年全年业绩 - 正常化每股FFO为4.32美元，高于上年的3.64美元，超Zacks共识预期4.30美元 [3] - 总营收77.9亿美元，同比增长20.4%，但低于共识预期的79.1亿美元 [3] 2025年业绩指引 - 预计正常化每股FFO为4.79 - 4.95美元，Zacks共识预期为4.79美元 [9] - 预计平均综合SSNOI增长9.25 - 13.00%，其中SHO增长15.0 - 21.0%，高级住房三重净租赁增长3.0 - 4.0%，门诊医疗增长2.0 - 3.0%，长期/急性后期护理增长2.0 - 3.0% [9] - 预计为2024年12月31日正在进行的项目额外提供4.61亿美元开发资金 [10] Welltower公司其他情况 业务发展 - 2025年1月推出私募基金管理业务，成立首只基金，可筹集高达20亿美元投资美国稳定或接近稳定的高级住房物业 [4] 资产负债表 - 截至2024年12月31日，可用流动性为87亿美元，包括37亿美元现金和受限现金以及50亿美元信贷额度 [7] 股息情况 - 2月11日宣布2024年第四季度每股67美分现金股息，3月6日支付给2月25日登记在册股东，为连续第215次季度现金股息支付 [8] 其他REITs公司业绩情况 SL Green Realty Corp. - 2024年第四季度每股FFO为1.45美元，低于Zacks共识预期1.53美元，上年同期为72美分 [11] - 尽管曼哈顿投资组合租赁活动良好，但收入低于预期，高利息费用和低SSNOI影响业绩 [12] Healthpeak Properties, Inc. - 2024年第四季度调整后每股FFO为46美分，超Zacks共识预期1美分，与上年同期持平 [13] - 收入好于预期，总合并同店现金（调整后）净营业收入增长，但高利息费用有一定影响 [14]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度归一化FFO每股增长18% 同比[4] - 同店NOI增长24% 连续第九个季度超过20%增长[5] - 净债务与调整后EBITDA比率降至3.5倍[17] - 2024年全年收入增长23% EBITDA增长26% FFO每股增长近20%[10] - 2025年指引预计归一化FFO每股4.79-4.95美元 同比增长0.55美元[46] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住宅运营业务 - 第四季度同店NOI增长23.9%[21] - 入住率环比增长120个基点 同比增加310个基点[6] - 营业利润率扩大320个基点 创历史第二高水平[25] - 预计2025年同店NOI增长15%-21%[47] 门诊医疗业务 - 第四季度同店NOI增长2%[21] - 入住率94.3% 租户保留率93.6%[22] - 预计2025年同店NOI增长2%-3%[47] 三重净租赁业务 - 高级住宅三重净租赁同店NOI增长5.1%[42] - 预计2025年同店NOI增长3%-4%[47] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场入住率持续改善 预计2025年加速增长[7] - 英国市场通过Care UK合作伙伴关系扩大 72个社区[37] - 加拿大市场入住率提高800个基点[15] - 国际业务占2024年收购活动约三分之一[36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 六大增长支柱：需求供给背景、资本配置、资本轻交易、数字化转型、无杠杆资产负债表、私募基金管理业务[11][18] - 数字化转型取得进展 技术平台开始产生效果[16] - 行业竞争优势来自领先的数据科学平台、快速承销能力和可扩展的运营合作伙伴[35] - 开发活动受限 新供应持续低迷[12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住宅行业基本面非常健康 但许多业主面临高利率和债务到期挑战[9] - 2026年将是终端市场需求拐点 人口结构推动增长加速[12] - 商业地产债务市场面临重大阻力 2025年有1万亿美元贷款到期[32] - 对2025年增长前景持乐观态度 预计将是又一个特殊增长年[19] 其他重要信息 - 2024年完成70亿美元总投资活动 包括60亿美元收购[36] - 2025年初已签约或接近签约20亿美元收购[38] - 资本团队建立内部专业知识 优化业务生命周期成本[48] - 员工文化被视为长期成果的关键驱动因素[56] 问答环节所有的提问和回答 关于基本面和收购管道 - 收购资产平均入住率约80% 较新资产[61] - 90%以上入住率物业RevPOR增长超过6% 低于70%入住率物业RevPOR持平[62] 关于有机增长与外部增长 - 通过优化运营继续看到长期增长空间 不仅仅是入住率[66] - 市场提供大量需要流动性的机会[68] 关于文化保留人才 - 保留人才是首要任务 目前没有保留问题但保持警惕[71] - 行业面临人才退休潮 对优秀人才需求大[72] 关于私人基金管理业务 - 暂不提供更多细节 等待流程结束[77] - 该业务将显著扩大可寻址市场[78] 关于高级住宅运营细分 - 预计2024年第四季度90%以上投资组合进入资金池[83] - 非同店资产表现应优于同店指引[81] 关于RevPOR增长 - 随着入住率提高 RevPOR增长应重新加速[85] - 2026年后夏季租赁季节应看到更好的定价环境[86] 关于入住率增长 - 超出行业平均水平的运营执行推动了季度业绩[90] 关于劳动市场 - 劳动力成本增长稳定 但仍保持关注[93] - 英国运营支出增长高于美国[118] 关于非高级住宅业务 - 门诊医疗和长期护理在投资组合构建中发挥重要作用[97] - 等待长期通胀趋势明朗后再决定进一步资本配置[98] 关于资本支出 - 长期资本支出运行率应接近多户住宅水平[102] - 通过优化范围和提高效率降低资本支出[102] 关于技术平台 - 平台推出需要几年时间 重点关注提供实时可操作数据[105] - 技术平台与持续收购活动同步进行[109] 关于欧洲机会 - 国际重点仍限于美国、英国和加拿大[112] 关于开发项目 - 活跃成人项目稳定期约12-18个月[115] - 开发活动受限因缺乏开发利润和成本上升[123]

各业务板块收入占比情况 - 2024、2023、2022年，老年住房运营业务板块收入分别占总收入的76%、72%、72%，2024年与53个合作伙伴管理该板块物业，Sunrise Senior Living、Cogir Management Company和Oakmont Management Group分别占该板块收入的13%、11%、11%[34] - 2024、2023、2022年，三重净租赁业务板块收入分别占总收入的10%、13%、13%，2024年与Integra Healthcare Properties合作收入约占该板块收入的27%，占总收入的3%[39] - 2024、2023、2022年，门诊医疗业务板块收入分别占总收入的10%、11%、12%，无单一租户收入超过板块或总收入的20%[42] 各业务板块物业相关情况 - 截至2024年12月31日，约96%的三重净租赁物业受主租赁协议约束[38] - 截至2024年12月31日，门诊医疗物业组合中，63%的租约为全额费用转嫁，30%为部分费用报销，7%无费用报销，租约加权平均剩余期限为7年[41] - 门诊医疗建筑组合中约88%与医疗系统有关联[40] 公司财务投资相关数据 - 截至2024年12月31日，公司有未完成的建设投资12.1972亿美元，承诺为合并投资物业建设额外提供约5.40297亿美元资金[45] - 截至2024年12月31日，公司净贷款余额为20.27586亿美元，年利率约为10.3%，贷款期限一般为1 - 15年[46] - 截至2024年12月31日，公司对非合并实体的投资为17.68772亿美元，投资比例一般在10% - 95%[47] - 截至2024年12月31日，公司与25处物业相关的贷款账面价值为9.41216亿美元，被归类为实质房地产投资[48] 公司人员构成情况 - 截至2024年12月31日，美国员工中亚洲男性占9%、女性占11%，黑人或非裔美国人男性占5%、女性占9%，西班牙裔或拉丁裔男性占12%、女性占11%，白种人男性占71%、女性占67%，男性占比54%，女性占比46%[59] - 截至2024年12月31日，董事会成员中亚洲人占11%，黑人或非裔美国人占22%，西班牙裔或拉丁裔占22%，白种人占45%，男性占67%，女性占33%[62] - 截至2024年12月31日，公司有685名员工，其中653名位于美国，20名位于英国，12名位于加拿大[63] 公司员工福利与规划举措 - 2024年公司对职业规划工具和劳动力规划系统进行重大投资，实施全公司技能地图、人才规划和审查工具以及人员编制规划系统[64] - 2024年公司开展全公司范围调查评估员工福利偏好，并根据结果增强福利提供[69] - 2024年公司引入额外健康计划，扩展员工网络小组倡议，实施额外健康平台，推出增强休假政策[70] 公司社会责任与评级情况 - 公司实现MSCI ESG评级为AA，连续六年被美国环境保护署和能源部评为能源之星年度合作伙伴，连续四年保持能源之星计划最高认可的持续卓越水平[60] - 公司连续六年保持ISS环境和社会质量得分排名前30%，连续六年入选彭博性别平等指数，连续六年保持ISS - ESG企业评级的优质地位[60] - 公司连续四年保持GRESB绿色之星地位，获Green Street Advisors美国所有房地产投资信托公司公司治理排名第一[60] 公司慈善捐赠政策 - 威图慈善基金会将对员工向经核实的501(c)(3)组织的捐赠提供100%匹配，每位员工每个日历年最高可达2500美元[61] 行业政策与公司运营风险 - 2024 - 2034年CMS估计实施最终规则将使长期护理机构总共花费430亿美元[78] - 美国养老院运营商收入受支付方组合、 acuity水平、医疗补助资格和报销水平变化影响[78] - 长期/急性后期护理设施运营商大部分收入来自医疗保险和医疗补助计划，政策变化或影响其支付费用能力[78] - 2024年7月CMS修订实施民事货币处罚的执法权，加强养老院执法规定[80] - 英国DP Laws和E.U. GDPR对数据控制者罚款可达年度全球营业额的4%，或分别为1750万英镑、2亿欧元，以较高者为准[83] - 英国不支付最低工资的雇主面临每位工人最高2万英镑罚款，且最多15年禁止担任公司董事[83] - 2021年9月魁北克省修订隐私立法，行政罚款最高达1000万加元或全球营业额的2%，刑事罚款最高达2500万加元或全球营业额的4%，以较高者为准[85] - 美国多个州已实施综合消费者数据隐私法，更多州法律将在2025年及以后生效[82] - 加拿大各省对老年生活住宅有不同监管法律和规定，部分省份有隐私相关立法[84][85] - 公司运营受欺诈与滥用执法、数据隐私和安全等法律影响，可能面临财务和运营风险[80][81][82] 公司重组情况 - 公司2022年4月1日重组，原Welltower Inc.成为Welltower OP Inc.，后于5月24日转为Welltower OP LLC [88] 公司REIT资格与税收规定 - 若公司未分配全部净资本收益，或分配至少90%但少于100%的“REIT应税收入”，将按常规公司税率对未分配金额征税 [90] - 公司净收入来自禁止交易，将征收100%的税 [90] - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，但仍保持REIT资格，将对特定金额征收100%的税 [90] - 若公司每年未分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入等，将对差额征收4%的消费税 [90] - 公司某些涉及“应税REIT子公司”的非公平交易金额将征收100%的税 [91] - 公司需满足REIT资格，受益所有权需由100人以上持有，且最后半年内不超过50%的已发行股票由5人或更少人拥有 [97] - 公司每年需满足75%和95%的总收入测试，分别对收入来源有要求 [100] - 公司收到的租金需满足多个条件才能作为“不动产租金”，其中为租户提供的不合规服务收入不得超过1% [100] - 若租赁中个人财产租金超过总租金的15%，该部分租金不视为“不动产租金” [100] - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，符合特定救济条款时仍可能符合REIT资格，若适用救济条款，将对特定金额征收100%的税[102] - 每个应税季度结束后30天内，公司至少75%的总资产价值须由房地产资产等构成；剩余25%资产投资虽无限制，但有多项测试要求，如不得持有超过任一发行人已发行证券投票权或价值的10%等[103] - 若违反10%投票权测试、10%价值测试或5%资产测试，公司可通过处置不超过相关季度末资产1%或1000万美元（取较低值）的资产避免丧失REIT资格，处置需在发现违规后六个月内完成[107] - 对于因合理原因而非故意疏忽导致的REIT资产测试违规且超过上述阈值，公司可在应税季度结束后采取处置资产、支付至少5万美元或最高企业税率乘以非合格资产净收入的税款、向IRS提交非合格资产说明等措施避免丧失REIT资格[108] - 2022年12月31日后开始的纳税年度，《2022年降低通胀法案》对平均调整后财务报表收入超过10亿美元的美国公司征收15%的企业替代最低税，不确定该税是否及如何适用于公司的应税REIT子公司[112] - 为避免按普通公司征税，公司需向股东进行符合股息支付扣除条件的分配，金额至少为90%的“REIT应税收入”（不考虑股息支付扣除和净资本利得）与90%的止赎财产税后净收入之和减去部分非现金收入[115] - 若公司未能按要求分配净资本利得或“REIT应税收入”（调整后）的90% - 100%，将按普通公司税率对未分配金额征税；若未满足其他分配要求，可能需缴纳消费税[115] - 若公司在任何应税年度未能符合REIT资格，将按普通公司税率对应税收入缴纳美国联邦所得税，向股东的分配不可扣除，且未来四年可能丧失REIT资格[118] - 若违反《税法》规定导致无法符合REIT资格，在违规因合理原因而非故意疏忽、每次违规支付5万美元罚款且不属于收入测试或资产测试违规的情况下，可获得法定救济[119] - 公司的应税REIT子公司需缴纳美国联邦企业税，这会减少可分配给公司的现金；IRS可能重新确定公司与应税REIT子公司之间交易的金额，若交易非公平交易，重新确定的金额可能需缴纳100%的税[109][110] 公司分红与税收情况 - 公司分红超出当前和累计盈利部分，先作为免税资本返还，超出股东调整后税基部分按资本利得征税，持股超一年按长期资本利得征税[126] - 公司指定的资本利得股息，应税美国持有人按持有超一年资本资产出售或处置收益征税，公司持有人可能需将最多20%资本利得股息作为普通收入处理[128] - 非公司纳税人长期资本利得（含特定资本利得股息）最高税率一般为20%，特定资本利得股息可能按25%税率征税，合格股息收入一般为20%[136] - 公司持有人可能需将最多20%资本利得股息作为普通收入处理[136] - 非公司美国持有人在2026年1月1日前，一般可扣除最多20%来自公司的股息（资本利得股息和合格股息收入除外）[136] - 公司股票赎回或回购，若不符合特定条件按分红处理，符合则按出售或交换处理[132] - 免税美国持有人持有公司股票的股息收入和出售收益一般非无关业务应税收入，若为债务融资财产则除外[137] - 特定免税美国持有人投资公司股票收入可能构成无关业务应税收入，除非能正确扣除预留或储备金额[138] - 持有公司价值超10%权益的特定信托，“养老金持有型REIT”支付的部分股息可能视为无关业务应税收入，公司预计不属此类[139] 非美国持有人相关税收规定 - 非美国持有人收购、持有和处置公司股票的美国联邦所得税规则复杂，建议咨询税务顾问[140] - 公司对非美国持有人的分配，通常按30%的税率预扣美国联邦所得税，除非适用较低条约税率或分配被视为与美国贸易或业务有效关联[141][142] - 公司对非美国持有人因出售或交换美国不动产权益产生的分配，需预扣21%的税款，公司持有人还可能需缴纳30%的分支机构利润税[145] - 非美国持有人出售公司股票，若股票构成美国不动产权益，一般需缴纳美国联邦所得税；若公司为国内控制合格投资实体，且非美国持有人持有某类股票不超过10%，则无需缴纳[147][148] - 若公司股票出售需按外国投资房地产税法纳税，且股票未在既定证券市场“定期交易”，买方需预扣并向美国国税局汇出购买价格的15% [151] - 非美国持有人持有公司债务证券的利息，若与美国贸易或业务无有效关联，一般无需缴纳美国联邦所得税或预扣税；否则需缴纳30%的预扣税[156] - 公司对非美国持有人的资本利得股息分配，若非来自美国不动产权益处置，一般无需缴纳美国联邦所得税，特定情况除外[144] - 公司指定的留存净资本利得，非美国持有人可按比例抵减美国联邦所得税负债，超出部分可获退款[146] - 公司股票赎回或回购，若不符合特定测试，将视为分配并按股息纳税；否则视为应税出售或交换[152] - 非美国公司持有人的有效关联利息需按常规税率缴纳美国联邦所得税，还可能需按30%的税率（或适用所得税条约规定的较低税率）缴纳分支机构利润税[158,161] - 非美国公司持有人在满足特定条件时，出售债务证券的收益需按30%的税率（或适用所得税条约规定的较低税率）缴纳美国联邦所得税[162] 美国持有人相关税收规定 - 美国持有人持有公司债务证券的利息，一般按普通收入纳税；出售或其他应税处置时，收益或损失按与调整后税基的差额计算[154][155] - 某些美国个人、遗产或信托持有人需对股息、利息和资本收益等额外缴纳3.8%的医疗保险贡献税[167] - 美国持有人在接收公司股票或债务证券的付款等情况时可能需进行信息报告和备用预扣，某些美国持有人可豁免[164] 其他税收相关规定 - 依据FATCA，某些支付给非美国金融机构和实体的款项可能需缴纳30%的预扣税[168,169] - 经合组织提议全球最低税为报告利润的15%，英国和加拿大已实施该规则，公司2024年可满足过渡安全港条件[174] - 若Welltower OP或子合伙企业被视为上市公司合伙企业，当90%以上的年收入为特定被动型收入时，不会被视为公司纳税[178,179] - 若Welltower OP或子合伙企业按公司纳税，公司作为REIT的资格可能受影响，且可能产生税务负债[180] - 合伙企业本身不是美国联邦所得税的纳税实体，成员需考虑其可分配的收入、收益、损失、扣除和抵免份额[181] 公司债务与市场风险相关数据 - 2024年12月31日，固定利率债务本金余额为143.68432亿美元，假设利率上升1%，公允价值变动为 - 5.66439亿美元；2023年12月31日，本金余额为144.25617亿美元，假设利率上升1%，公允价值变动为 - 5.73789亿美元[406] - 2024年12月31日，可变利率债务未偿还余额为14.25256亿美元，假设利率上升1%，年利息费用将增加1425.3万美元；2023年12月31日，未偿还余额为14.96447亿美元，假设利率上升1%，年利息费用将增加1496.4万美元[406] - 基于2024年12月31日的结果，若加元或英镑兑美元汇率变动10%，公司来自加拿大和英国投资的净收入变动将少于1500万美元[407] - 2024年12月31日，外汇衍生品组合账面价值为15.88106亿美元，假设外汇汇率上升1%，公允价值变动为1795.9万美元；2023年12月31日，账面价值为15.38191亿美元，假设外汇汇率上升1%，公允价值变动为2036.1万美元[407] 公司债务融资与风险管理 - 公司历史上通过无担保循环信贷安排和商业票据计划借款，用于收购、建设或发放与医疗保健和老年住房物业相关的贷款，之后会根据市场情况发行股权或长期固定利率债务偿还借款[405] - 公司面临债务融资风险，包括现有债务可能无法再融资或再融资条款不如当前有利，且多数借款协议限制了公司可承担的债务金额，可能限制公司收购更多物业的能力[