Whitestone REIT (NYSE:WSR) Q3 2023 Earnings Conference Call November 1, 2023 8:00 AM ET Company Participants David Mordy - Director of Investor Relations Dave Holeman - CEO & Director Scott Hogan - Chief Financial Officer Christine Mastandrea - Chief Operating Officer Mitch Germain - JMP Securities Michael Diana - Maxim Group Operator Ladies and gentlemen, good morning and welcome to the Whitestone REIT Third Quarter 2023 Earnings Conference Call. At this time, all participants are in a listen-only mode. A ...

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2023年第二季度总收入3650万美元，上半年总收入7230万美元，同比分别增长4.3%和4.6%[192] - 2023年上半年总营收增长5%至7231.1万美元，同店营收增长6%至6984.6万美元[218][221] - 2023年第二季度总营收3,646万美元，同比增长4%；其中同店租金收入增长6%至2,555.6万美元，主要因平均出租面积增至455.9万平方英尺及平均租金上涨至22.42美元/平方英尺[209] - 同店租金收入增长5%至3497.2万美元，平均租金从21.35美元/平方英尺增至22.03美元/平方英尺[215][221] - 公司第二季度净利润1,146.5万美元，较2022年同期的440.6万美元增长160%，主要得益于营收增长及1,034万美元的房地产合伙亏损收窄[205] - 2023年上半年FFO（运营资金）为2269.4万美元，较2022年同期的2809.4万美元下降19%[218] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 同店运营成本同比上升9%，其中维修费用增加35.5万美元、保险成本增加28.6万美元、人工成本增加23.5万美元[211] - 2023年第二季度运营费用率69.1%，同比持平，其中折旧摊销费用增长6%至836万美元[211] - 同店物业运营维护费用增长20%至669.7万美元，房地产税下降4%至460.2万美元[215] - 同店运营和维护费用增加175.3万美元，同比增长16%，主要由于维修成本增加50.1万美元、劳动力成本增加47.4万美元、合同服务成本增加44.5万美元以及保险成本增加43.1万美元[223] - 同店房地产税费用增加18.9万美元，同比增长2%[223] - 总运营费用增加363.2万美元，同比增长8%，其中折旧和摊销费用增加43.4万美元（同比增长3%），一般及行政费用增加202.8万美元（同比增长25%）[223] - 2023年第二季度利息支出为826万美元，同比增长32%，主要由于有效利率从3.72%升至4.99%[213] - 利息费用增加386.8万美元，同比增长31%，主要由于有效利率从3.66%上升至4.92%导致利息支出增加398.1万美元，部分被平均应付票据余额减少629万美元所抵消[225] 业务线表现（租赁活动） - 2023年上半年完成136份新租约和续租，总面积367,391平方英尺，总租赁价值4180万美元，相比2022年同期175份租约484,477平方英尺和5210万美元有所下降[186] - 公司最大租户仅占2023年上半年年化租金收入的2.2%，租户总数达1,466家[186] - 截至2023年6月30日，25%的可租赁面积租约将在2024年底前到期，过去三年平均续租率达67%[194] - 2023年上半年续租合约78份（211,829平方英尺），平均租期3.2年，租金较原合约上涨18.7%至每平方英尺25.29美元；新签合约22份（33,329平方英尺），平均租期6.4年，租金较可比基准上涨23.4%至29.99美元[202] 业务线表现（物业运营） - 公司截至2023年6月30日拥有56处商业地产，其中51处符合社区中心战略，总可租赁面积500万平方英尺，账面净值9.852亿美元[184] - 截至2023年6月30日，公司拥有56处物业，总可出租面积(GLA)为5,036,645平方英尺，整体出租率为93%，较2022年同期的91%提升2个百分点[202] - 物业净运营收入(NOI)同比增长3.8%至2,546.2万美元，同店NOI增长5%[205][206] - 2023年上半年NOI达5108.3万美元，较2022年同期的4961.7万美元增长2.9%[238] - 同店净营业收入（NOI）增加76.5万美元，同比增长2%，其中租金收入增加350.1万美元（同比增长5%），管理及交易费用增加21万美元（同比增长58%）[227] 地区表现（收购与出售） - 2023年6月以2550万美元收购凤凰城Arcadia Towne Center（69,503平方英尺，100%出租率）[197] - 2022年12月以2250万美元收购The Woodlands的Lake Woodlands Crossing（60,246平方英尺，89.3%出租率）[198] - 2023年6月出售休斯顿两处地产Westchase和Sunridge，分别获780万美元和670万美元，实现增益460万美元和500万美元[200][201] - 公司出售Sunridge和Westchase两处房产分别获利500万美元和460万美元，总售价分别为670万美元和780万美元[213] - 公司通过出售Sunridge和Westchase物业分别录得500万美元和460万美元的收益，总收益为962.1万美元[225] 管理层讨论和指引 - 浮动利率债务1.015亿美元（占总债务16%），利率每上升1%将导致年净收入减少约100万美元[191] - 季度股息支付率为57%（2022年同期为47%），每普通股及OP单位维持0.12美元分红[205] - 2023年上半年股息支付占FFO比例为53%，2022年同期为40%[218] - 公司在2023年上半年向普通股股东和OP单位持有人支付了1200万美元的股息，较2022年同期的1130万美元增长6.2%[281] - 2023年第二季度每股普通股股息为0.12美元，总支付金额为599.6万美元（含非控股OP单位）[281] 债务与融资 - 截至2023年6月30日，公司总债务本金为6.50489亿美元，较2022年底的6.25991亿美元增长3.9%[253] - 2023年剩余债务到期金额为470.1万美元，2024年到期6357.3万美元[255] - 公司2022年9月设立1亿美元股权分配计划，2023年上半年未执行[244] - 2022年循环信贷利率为6.85%，基于当前杠杆率初始利率为SOFR加1.60%并附加10个基点的信用利差调整[257] - 2022年循环信贷剩余可用额度为9850万美元，已提取金额为4.165亿美元[258] - 公司使用3.795亿美元偿还2019年循环信贷的未偿金额[258] - 2022年循环信贷包括2.5亿美元的无担保循环信贷和2.65亿美元的无担保定期贷款[259] - 定期贷款的利率为SOFR加1.55%，具体利率根据时间段不同在2.16%至3.42%之间变化[259] - 公司发行了1亿美元的无担保票据，其中5000万美元为5.09%的A系列票据，5000万美元为5.17%的B系列票据[262] - A系列票据自2023年3月22日起每年偿还710万美元本金，B系列票据自2025年3月22日起每年偿还1000万美元本金[265] - 截至2023年6月30日，公司1.395亿美元的担保债务由6处物业抵押，账面价值为2.18亿美元[273] - 截至2023年6月30日，公司84%的债务（5.49亿美元）为固定利率，平均有效利率为4.70%[288] - 固定利率债务若利率变动1%，其公允价值将相应减少或增加1760万美元[288] - 16%的债务（1.015亿美元）为浮动利率（SOFR+1.50%至2.10%），利率每变动1%将影响年净收入约100万美元[289] 现金流与资本支出 - 2023年上半年经营活动现金流为2171.1万美元，较2022年同期的1831.3万美元增长18.5%[240][252] - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为304.9万美元，较2022年底的635.5万美元下降52%[250] - 2023年上半年房地产收购支出2545.5万美元，2022年同期为0[252] - 2023年第二季度资本支出总额为589.3万美元，其中租户改善和补贴为199.2万美元，维护资本支出为190.8万美元[277] - 2023年上半年资本支出总额为983.6万美元，较2022年同期的849.2万美元有所增加[277] 其他重要内容 - 通过Pillarstone OP持有8处非核心地产（926,798平方英尺）的81.4%权益[189] - 公司作为REIT享有联邦所得税豁免，需将至少90%应纳税收入分配给股东以维持资格[282] - 公司未因环境问题产生重大成本或负债[283] - 通过为房地产合伙企业债务提供担保，公司可获取更高投资回报并可能收取担保费[284] - 公司主要市场风险为利率波动，通过固定利率债务工具管理风险[286] - 宏观经济因素（如通胀、利率上升）可能增加租户信用风险，影响公司现金流[290]

Whitestone REIT (NYSE:WSR) Q2 2023 Results Conference Call August 2, 2023 8:00 AM ET Company Participants David Mordy - Director of Investor Relations Dave Holeman - Chief Executive Officer Christine Mastandrea - Chief Operating Officer Scott Hogan - Chief Financial Officer Conference Call Participants Mitch Germain - JMP Securities Craig Kucera - B. Riley Securities Operator Greetings, and welcome to the Whitestone REIT Second Quarter 2023 Earnings Conference Call. At this time, all participants are in a l ...

收入和利润表现 - 公司截至2023年3月31日三个月的总收入约为3590万美元，而2022年同期为3410万美元[184] - 2023年第一季度总收入为3585.1万美元，较2022年同期的3412.3万美元增长5%，增加172.8万美元[196][199] - 2023年第一季度净收入为390.1万美元，较2022年同期的718.9万美元下降46%，主要因运营费用增加[196] - 同店租金收入增长4%至2522.5万美元，主要得益于平均出租面积增加和平均租金上涨[199] - 同店净营业收入（NOI）增长65.2万美元至2365.3万美元，同比增长3%[206] - 同店物业总收入增长201万美元至3514.7万美元，同比增长6%，其中租金收入增长182.6万美元至3479.4万美元，管理费及其他费用增长18.4万美元至35.3万美元[206] - 物业净营业收入（NOI）为2560.5万美元，较2022年同期的2508万美元略有增长[208][219] - 房地产合伙权益收益下降49.8万美元，从2022年第一季度的28万美元收益转为2023年第一季度的21.8万美元亏损[205] 成本和费用表现 - 2023年第一季度运营费用为2372.4万美元，较2022年同期的2105.1万美元增长13%，增加267.3万美元[196][201] - 同店运营和维护费用增长13%至600.9万美元，主要因人工成本、合同服务成本和维修成本增加[201] - 一般及行政费用增长67%至508.4万美元，主要因股权激励费用增加216.8万美元[201][203] - 利息支出增加184.2万美元至790.3万美元，同比增长30%，主要由于有效利率从3.60%升至4.86%[204] - 同店物业总支出增长103.5万美元至1062.3万美元，同比增长11%，其中物业运营维护支出增长67.3万美元至600.9万美元，房地产税支出增长36.2万美元至461.4万美元[206] - 折旧和摊销费用为784.6万美元，与2022年同期的791万美元基本持平[208][219] 运营资金和现金流 - 2023年第一季度运营资金为1211.5万美元，较2022年同期的1546.6万美元下降22%[196] - 运营资金（FFO）为1211.5万美元，较2022年同期的1546.6万美元下降21.7%[215] - 运营活动提供的现金为491.5万美元，但总分配额为599.6万美元，导致运营现金流不足以覆盖分配额约108.1万美元[221] - 2023年第一季度经营活动产生的现金流为491.5万美元，与2022年同期持平[231] 债务和融资活动 - 截至2023年3月31日，公司未偿还债务本金总额为6.30922亿美元，其中2023年剩余期间到期2363.4万美元，2024年到期6357.3万美元[235][237] - 2022年9月16日设立的信贷设施总额为5.15亿美元，包括2.5亿美元循环信贷和2.65亿美元定期贷款，截至2023年3月31日已提取3.78亿美元[238][240][241] - 截至2023年3月31日，循环信贷设施剩余可用额度为1.369亿美元[240] - 2022年5月20日生效的通用货架注册声明允许公司发行最多5亿美元的证券[224] - 2022年9月9日设立的股权分配计划允许公司发行最多1亿美元的普通股[225] - 2023年第一季度应付票据还款额为757.1万美元，显著高于2022年同期的86.3万美元[234] - 截至2023年3月31日，公司1.571亿美元有担保债务由7处房产作为抵押，其账面价值为2.423亿美元[252] - 公司财务契约包括：总负债与总资产价值比率最高为0.60[247][254]；有担保债务与总资产价值比率最高为0.40[247][254]；EBITDA与固定费用比率最低为1.50[247][254] 利率风险敞口和管理 - 截至2023年3月31日，公司有6300万美元（约占总债务的10%）的债务受浮动利率影响，利率为SOFR + 1.60% + 10个基点利差调整，利率每变动1%将导致年净收入减少或增加约60万美元[183] - 截至2023年3月31日，公司总债务的90%（5.679亿美元）为固定利率债务，平均有效利率为4.70%[266] - 利率每变动1%，公司固定利率债务的公允价值将相应减少或增加1880万美元[266] - 截至2023年3月31日，公司总债务的10%（6300万美元）为浮动利率债务，利率为SOFR加1.50%至2.10%[267] - 利率每变动1%，公司未对冲的浮动利率债务将导致年度净收入减少或增加约60万美元[267] - 公司于2023年3月31日签订了5000万美元的利率互换协议，将未对冲的SOFR部分浮动利率债务固定为3.71%[267] - 截至2023年3月31日，公司有6300万美元（约占其总债务的10%）的浮动利率债务，利率为SOFR加1.50%至2.10%[267] - 利率每上升或下降1%，将使公司年度净收入减少或增加约60万美元[267] - 公司于2023年3月31日签订了5000万美元的利率互换协议，将未对冲的SOFR部分浮动利率债务固定为3.71%[267] 物业组合和租赁活动 - 截至2023年3月31日，公司全资拥有57处商业地产，其中51处物业的总账面价值（扣除累计折旧后）为9.546亿美元，总可租赁面积约为500万平方英尺[176] - 截至2023年3月31日，公司拥有57处物业，总可出租面积5,060,899平方英尺，整体出租率为93%，高于2022年同期的91%[193] - 在截至2023年3月31日的三个月内，公司完成了51份新租约和续租，总面积145,984平方英尺，总租约价值约为1520万美元，而2022年同期为85份租约，总面积216,083平方英尺，总价值约为2300万美元[177] - 续租租约的加权平均租金较旧租约上涨23.0%，新租约的租金较可比旧租约上涨9.5%[193] - 截至2023年3月31日，约28%的可租赁面积对应的租约将在2023年12月31日前到期，过去三年中约69%到期租约面积获得了续租[187] - 截至2023年3月31日，公司拥有1,467个租户，最大租户仅占截至2023年3月31日三个月年化租金收入的2.2%[177] 投资和收购活动 - 公司通过其在Pillarstone OP的投资，拥有8处不符合其核心战略的物业81.4%的权益，这些物业总面积约为926,798平方英尺[180] - 公司于2022年12月21日以2250万美元现金收购了Lake Woodlands Crossing物业，该物业面积60,246平方英尺，收购时出租率为89.3%[190] - 公司于2022年12月2日以490万美元现金收购了Dana Park Pad物业，该物业面积12,000平方英尺，收购时出租率为100%[191] - 2023年第一季度房地产增加额为352.9万美元，较2022年同期的335.9万美元增长5.1%[234] - 2023年第一季度资本支出总额为394.3万美元，较2022年同期的399.2万美元略有下降[255] 股息分配 - 2023年第一季度每单位分红为0.1200美元，分红占运营资金的比例为49%，高于2022年同期的35%[196] - 季度股息目标为每股普通股和OP单位0.1200美元[220] - 2023年第一季度向普通股股东和OP单位持有者支付的股息为599.6万美元，较2022年同期的535.1万美元增长12.1%[234] - 2023年第一季度，公司向普通股股东和OP单位持有人支付的股息总额为600万美元，高于2022年同期的540万美元[259] - 公司宣布自2022年4月起将季度股息提高至每股普通股和OP单位0.12美元，相当于每月股息0.04美元[257] 现金和流动性 - 截至2023年3月31日，公司现金、现金等价物及受限现金总额为367.2万美元，较2022年12月31日的635.5万美元下降42.2%[231] 收入确认调整 - 在截至2023年3月31日的三个月中，因将71个租户转为收付实现制确认收入，公司进行了20万美元的直线租金准备金调整和20万美元的坏账调整[185] 宏观经济风险 - 宏观经济因素如通胀、利率上升和金融机构动荡可能增加公司的信用风险[268] - 政府为抑制通胀采取的行动（包括加息）可能导致全球经济活动持续下滑[268] - 经济环境可能对公司租户的财务状况产生不利影响，进而影响其按时支付租金或导致其停业[268]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股为0.24美元 相比2022年同期的0.30美元有所下降 但2022年数据包含0.04美元的受限股权补偿股票没收收益 [20] - 同店NOI增长2.8% 主要受强劲租赁价差和同比 occupancy 增长推动 [10][21] - 收入同比增长超过5% 主要由于基本租金增加90万美元 但被更高利率成本所抵消 [21] - EBITDAre比率改善至7.8倍 相比一年前的8.1倍有所提升 [23] - 可变利率债务占总债务比例从去年底的17%改善至10% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署新租约和续租的混合租金涨幅为20.8%（直线基础）和13.3%（现金基础） [9] - 续租租金涨幅达23% 新租租金涨幅为9.5% [15] - 季度末 occupancy 为92.7% 同比上升170个基点 但环比略有下降 due to remerchandising efforts [10][15] - 净有效年基本租金每平方英尺为22.22美元 同比增长4.7% [10] - 租户组合高度分散 最大租户仅占基本租金的2.2% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 德克萨斯州和亚利桑那州市场需求保持强劲 消费者需求非常旺盛 [19] - 麦金尼中心（德克萨斯州）的Bed Bath & Beyond空间需求旺盛 正在考虑分割空间以获得溢价 [25] - 温莎公园中心（圣安东尼奥）的Whataburger空间正在重新招租 该中心相对稳定但类型不典型 [31][35] - 所有市场均受益于有限供应、强劲的人口和就业增长以及混合工作模式趋势 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于通过运营和财务绩效、FFO每股增长和交付一致结果来增加股东价值 [11] - 继续加强资产负债表 降低债务杠杆 2023年及未来年份将持续改善 [11] - 目标在未来几个季度进行约4000万美元的增值性资本回收活动 类似于2022年的战略处置 [12] - 致力于退出Pillarstone合资企业 该投资表现不佳且未产生现金流分布 [48][49] - 租户组合策略侧重于服务导向型企业 如餐厅、医疗、自助护理、教育和娱乐 而非大盒子租户 [17] - 较短租期策略使公司能更灵活优化租户组合 更好地分享租户成功并提供通胀保护 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对实现2023年FFO指引充满信心 内部月度及季度目标均按计划进行 [7][14] - 尽管实际签署租约数量略低于前几个季度 但租赁需求仍然非常强劲 [14] - 当前商业环境在德克萨斯州和亚利桑那州保持强劲 未发现信贷条件成为担忧的证据 [19] - 虽然SOFR曲线显示利率可能很快趋平或下降 但公司已做好准备承受更高利率环境 [22] - 预计2023年更高利率将对盈利造成拖累 但同店NOI增长和G&A基础设施规模化将积极贡献业绩 [22] 其他重要信息 - 公司在季度最后一天对5000万美元可变利率债务进行利率互换 进一步减少利率风险 [21] - 债务到期期限分布良好 未来三年到期债务有限 [23] - 外摆位和再开发机会需求存在 但城市审批过程缓慢且成本有所下降 [64][65] - 董事会将新增Julia Bussmann作为董事提名人 这将使董事会女性代表比例达到50% [68] 问答环节所有提问和回答 问题: Bed Bath & Beyond空间的再租赁机会及是否包含在指引中 - 该空间位于德克萨斯州麦金尼中心 对面有Trader Joe's 交通流量大 需求非常旺盛 兴趣来自健身、家具等多种类型 考虑分割空间以获得溢价 [25][26] - 该空间未包含在年度指引中 被视为潜在上升空间 虽然可能有一个短暂的重新招租期 但对NOI影响很小 [28] - 管理层认为存在上升空间 但暂未量化 因租户基础高度分散 单个租户影响有限 [30] 问题: 温莎公园Whataburger空间的计划 - 该空间为24000平方英尺的办公室 公司正在非常选择性地评估合适租户 因基础设施已建成 可能需更长时间租赁 [31][32] - 该空置已包含在指引中 且为已知的重新招租计划 预计重新租赁后将对空间产生积极影响 [34] 问题: occupancy下降的原因 - 下降100个基点主要由于主动的重新招商努力 公司改变策略 更快替换表现不佳的租户 以在火热市场中积极营销 [37][38] - 第一季度通常会有小幅下降 但公司实际 occupancy 略高于内部预测 因此并无意外 [40] - 管理层对达到指引中值充满信心 [41] 问题: 租赁管道需求趋势 - 强劲运营商需求仍然非常活跃 餐厅空间需求未放缓 反而增加 但新企业家进入市场略有减少 [43] - 需求来自了解市场优势、拥有强大业务并持续增长的企业 [43] 问题: Pillarstone合资企业的贡献和计划 - 该合资企业表现不佳 公司目标为退出此投资 目前正在通过法律系统推进 [48] - 从现金流角度 目前无分布且产生法律费用 退出后应视为现金流上升空间 并可能改善G&A [49] 问题: 资产回收计划和环境 - 交易市场仍然浅薄 资本化率略有移动但不多 公司目标进行类似2022年的约4000万美元回收活动 通过处置购买更具增值性资产并加强资产负债表 [50][51] - 任何收购预计将通过处置匹配资金 [59] 问题: 2023年到期债务的再融资计划 - 4.28%票据于6月到期 很可能通过信贷额度再融资 公司已锁定5000万美元债务 可变利率债务降至10% 因此有能力灵活处理 [60] - 固定利率票据当前利率约为4.25%-5% 而信贷额度利率约为SOFR加160点 约5%-6%范围 [61][62] 问题: 外摆位和再开发更新 - 需求存在 但城市审批过程缓慢 成本有所下降 [64][65] - 较小外摆位机会增加 因占用更少空间和停车位 [66]

业绩总结 - 2023年第一季度收入为3590万美元，同比增长5.1%[3] - 2023年第一季度每股FFO为0.24美元，同比下降20.0%[3] - 2023年第一季度同店NOI为2370万美元，同比增长2.8%[3] - 2023年第一季度的净收入为3847千美元，较2022年同期的7078千美元下降45.4%[50] - 2023年第一季度的EBITDAre为20374千美元，较2022年同期的21863千美元下降6.8%[47] 用户数据 - 2023年第一季度的整体出租率为92.7%，较2022年同期提高170个基点[3] - 2023年第一季度的年净有效平均基础租金（ABR）为22.22美元，同比增长4.7%[3] - 新租赁的租金增长率为9.5%，续租的租金增长率为23.0%[3] - Whitestone的租户集中度不超过2.5%，降低了对单一租户的风险[32] 财务状况 - 2023年第一季度的债务与EBITDAre比率为7.8倍，较2022年同期下降5.5%[3] - 截至2023年3月31日，公司的总净债务为632,553千美元，相较于2022年同期的640,825千美元减少了4.0%[47] - 2023年第一季度的利息支出为7903千美元，较2022年同期的6061千美元增加30.4%[50] - 2022年总债务为6.31亿美元，平均利率为4.87%[26] 未来展望 - 2023年FFO每股目标为0.95至0.99美元[23] - 2023年预计同店NOI增长中值为2.5%至4.5%[12] - 预计2023年净收入为16,500千美元，折旧和摊销为32,228千美元[54] - 每股稀释后净收入预计在0.29美元至0.33美元之间[55] 成本与管理 - Whitestone的管理费用（G&A）占收入的比例在2023年为19%，较2015年的22%显著下降[29] - 2023年第一季度的管理费用为5084千美元，较2022年同期的3049千美元增加66.7%[50] - Whitestone的员工人数在2023年为75人，相较于2015年的95人有所减少[29] 其他信息 - 公司认为同店净营业收入（Same Store NOI）是评估物业运营表现的有用指标[53] - 公司在计算同店净营业收入时的方法可能与其他房地产投资信托（REITs）不同，因此不具可比性[53] - 非同店净营业收入（Non-Same Store NOI）包括在比较期内收购和出售的物业[53]

REIT合规要求 - 公司必须将年度房地产投资信托应税收入的90%分配给股东以维持REIT资格[97] - 未达到分配要求将导致4%的不可抵扣消费税[97] - 公司75%的资产价值必须由现金、政府证券和合格房地产资产组成[104] - 公司20%的资产价值上限可由应税REIT子公司证券构成[104] - 对冲交易收入可能不符合REIT的75%或95%总收入测试要求[106] 债务结构 - 截至2022年12月31日，公司有1.575亿美元抵押债务由7处物业担保[90] - 公司83%的未偿债务（5.225亿美元）采用固定利率，平均有效利率为5.12%[289] - 公司17%的未偿债务（1.035亿美元）采用浮动利率（SOFR+1.50%至2.10%），利率每变动1%将导致年净收入约100万美元的波动[290] - 2022年12月31日公司总债务规模为6.26亿美元（固定利率5.225亿+浮动利率1.035亿）[289][290] - 浮动利率债务当前利率范围为SOFR+1.50%至2.10%[290] 利率风险 - LIBOR替换可能导致利息支出增加，2022年已修改无担保信贷安排[93] - 利率上升可能增加借款成本并降低可用于分配的现金[109] - 固定利率债务的利率每变动1%会导致公允价值1890万美元的波动[289] 税务影响 - REIT普通股息按最高37%税率征税，但2026年前个人股东可抵扣20%[105] - 物业止赎可能导致应税收入增加但无现金流入[90] 公司治理与股权结构 - 马里兰州法律条款规定，任何持有公司10%或以上投票权的股东在成为"利益股东"后五年内禁止与公司进行特定商业合并[110] - 控制权收购法规要求获得至少三分之二股东投票批准才能赋予"控制股份"投票权[110] - 公司高管雇佣协议中的控制权变更条款可能导致支付遣散费和加速未归属奖励，增加收购成本[113] 资本与股权风险 - 公司授权发行4亿普通股和5000万优先股，优先股可能享有分配优先权[114] - 未来发行优先股或债务证券可能稀释普通股股东权益或降低股价[115]

财务数据和关键指标变化 - 2022年FFO增长近20%，达到每股1.03美元，其中包括一次性受限股没收收益0.04美元 [11][26] - 2022年同店NOI增长近8%，转化为每股0.13美元 [11][26] - 2022年债务与EBITDA比率从一年前的9.1倍改善至7.8倍，2020年该比率超10倍 [12] - 2022年G&A费用较2021年降低460万美元，排除一次性220万美元薪酬调整后，2022年G&A费用为2030万美元，2023年目标为1920 - 1970万美元 [12][29] - 2023年预计FFO每股在0.95 - 0.99美元之间，以中点0.97美元计算，同店NOI增长贡献每股0.06美元，G&A节省0.02美元，其他非同店NOI改善贡献0.01美元，更高利息费用预计导致每股减少0.11美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年直线租赁利差全年为16.6%，第四季度为23.5% [12] - 2022年出售6处房产，总价3580万美元，资本化率5.6%；收购2处房产，总价2750万美元，资本化率7% [12] - 2022年百分比销售收入约200万美元，即每股0.04美元，超半数在第四季度，预计2023年有类似模式且第四季度更强 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年底，近60%的物业 occupancy率达到或超过95%，整体入住率创纪录达到93.7%，10000平方英尺以上的锚定空间入住率为98%，小空间入住率为91.2% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司愿景是通过激励团队成员，为客户创造成功，满足繁荣社区不断变化的需求，打造一流团队创造房地产价值 [7] - 战略聚焦于增长市场的合适位置、以便利为导向且小空间多、大盒子少的购物中心，填充满足社区需求的租户组合 [8] - 2023年将重点进行重新招商，以推动同店NOI增长 [19] - 收购团队关注消费者流量、选址和竞争定位，评估创业企业成功因素，承保过程考虑企业长期发展 [20][22] - 有意出售Pillarstone资产权益，正通过法律途径推进 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是表现出色的一年，多项指标超年度指引，预计积极势头将延续至2023年 [8][10] - 公司所处经济环境与许多关注美联储的投资者预期不一致，但会坚持策略为投资者提供更强回报 [16] - 2023年运营表现有望强劲，展示差异化战略价值 [25] 其他重要信息 - 公司获得投资级信用评级，与股东和分析师互动增加，获得卖方研究覆盖，在ESG方面有行动并获ISS评分提升 [13] - 超90%的租约为三净租约，多数租约年租金递增3% - 4% [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 展望中的杠杆率降低是否涉及资产出售 - 2023年计划进行一些资本循环，杠杆率降低主要来自盈利改善和运营现金流偿债，以及持续增长EBITDA [32][33] 问题: 战略是否仍是匹配收购与处置并进行资本循环 - 交易市场困难，公司在收购方面保持耐心和纪律，会继续审视物业，寻找可回收价值的物业进行循环，2023年建模未包含收购增长，但有一些循环计划 [34][35] 问题: 指引中坏账增加的原因及观察名单是否有变化 - 预测坏账率在0.75% - 1.5%，2022年底约为0.82% - 0.83%，处于范围低端，目前收款无倒退情况，范围上限接近历史水平，下限为2022年水平 [36] 问题: 2023年Pillarstone资产预期 - 公司希望变现Pillarstone权益，正通过法律活动推进，会在公开文件中更新进展 [38] 问题: 2023年指引中假设的租赁利差情况 - 预计2023年剩余时间租赁利差强劲，与2022年第三、四季度类似，2023年到期租约租金处于通胀前较低水平，租赁利差改善趋势持续，第一季度有所缓和，同时公司也在关注重新招商 [39][40] 问题: 投资级评级对信贷额度定价是否有帮助 - Kroll的投资级评级目前未带来定价优惠，但预计会改善债务市场准入和未来定价，随着盈利改善可能实现信贷额度定价降低 [42] 问题: 是否计划与其他评级机构合作以获得更好定价 - 目前暂无立即计划，未来可能会考虑 [44] 问题: 如何控制运营费用以及2023年预期 - 公司实施了纪律、问责和明确目标，对物业进行规划，制定3 - 5年资本计划，精简团队并减少人员，2023年注重问责 [45][48] 问题: 垫场和再开发机会是否有进展或决策 - 公司在投资组合中仍有大量从多余土地开发垫场的机会，虽暂无重大进展，但回报可观，部分项目受市政规划和疫情影响有较长前置时间，会持续推进并提供更多细节 [49][50]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2022年三季度总收入3540万美元，同比增长9.3%；前九个月总收入1.045亿美元，同比增长13.5%[182] - 公司2022年第三季度总营收为3538.3万美元，同比增长9%，相比2021年同期的3244.4万美元增加293.9万美元[194][197] - 公司2022年第三季度净收入为391.5万美元，相比2021年同期的289.9万美元增长35%[194] - 2022年前九个月总营收达1.045亿美元，同比增长13%，其中同店收入增长8%至9826.1万美元[210] - 归属于Whitestone REIT的净利润在2022年前九个月为1533.1万美元，同比增长62.4%（589.1万美元）[217] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 同店运营和维护成本大幅增长27%，从546万美元增至695.1万美元，增加149.1万美元[199] - 公司2022年第三季度利息支出增长11%，从614.2万美元增至681.6万美元，主要由于利率上升[201] - 公司2022年第三季度房地产税支出下降7%，从440.8万美元降至411.1万美元[199] - 2022年前九个月运营费用增长5%至6984.4万美元，其中同店运营维护成本增长18%至1803.1万美元[212] - 利息支出同比增长4%至1911.1万美元，主要受利率上升影响[214] - 同店物业运营与维护费用同比增长18%至1803.1万美元，房地产税支出同比增长2%至1283.7万美元[216] 业务线表现（租赁活动） - 2022年前九个月完成261份新签和续租合约，总面积703,749平方英尺，总租赁价值8110万美元，较2021年同期下降13.5%[175] - 公司物业平均出租率从2021年9月的90%提升至2022年9月的92%[191] - 2022年前九个月可比续租合约租金同比上涨15.3%，新签合约租金上涨14.8%[191] - 截至2022年9月30日，18%的可出租面积将在2023年底前到期[185] - 同店租金收入增长6%，从2242.3万美元增至2383.6万美元，增加141.3万美元[197] - 同店租金收入增长7%至7089.3万美元，主要来自平均租赁面积增长（441万→456万平方英尺）和每平方英尺租金上涨（20.01→20.73美元）[210] - 同店租金收入同比增长9%至9762.6万美元，管理及交易费用同比下降17%至63.5万美元[216] 业务线表现（物业收购与运营） - 2021年12月以2810万美元收购德克萨斯州奥斯汀89,746平方英尺物业Anderson Arbor，收购时出租率89%[188] - 2021年7月以5320万美元收购德克萨斯州普莱诺162,649平方英尺物业Lakeside Market，收购时出租率80.5%[189] - 公司运营物业组合的期末占用率为92%，相比2021年同期的90%有所提升[194] - 公司2022年第三季度运营物业总面积为520.5万平方英尺，相比2021年同期的511.6万平方英尺有所增加[194] - 非同店收入暴增333%至624.2万美元，主要来自2021年收购的Lakeside Market和Anderson Arbor物业[210] - 非同店净营业收入（Non-Same Store NOI）在2022年前九个月为-410.2万美元，较2021年同期（-73万美元）显著扩大[217] 财务运营指标 - 公司2022年第三季度资金运营(FFO)为1223.1万美元，相比2021年同期的1074万美元增长14%[194] - 公司2022年第三季度净运营收入（NOI）为2430.7万美元，较2021年同期的2315.2万美元增长5%[204] - 2022年前九个月FFO（运营资金）达4032.5万美元，较2021年3018.3万美元增长34%[207] - 同店净营业收入增长5%，从2065.6万美元增至2158.9万美元，增加93.3万美元[203] - 同店净营业收入（Same Store NOI）在2022年前九个月达到6574.4万美元，同比增长8%（510.5万美元）[216] - 公司整体净营业收入（NOI）在2022年前九个月达到7392.4万美元，同比增长11.4%（758.4万美元）[217] - 2022年前九个月FFO（NAREIT）为4032.5万美元，同比增长33.6%（1014.2万美元）[224] - 2022年前九个月Normalized FFO为4047.2万美元，同比增长34.1%（1028.9万美元）[224] - 2022年前九个月经营活动现金流为3345.9万美元，超出股息支付额1731.2万美元约1614.7万美元[229] 债务与资本结构 - 浮动利率债务占比18%（1.145亿美元），利率每上升1%将导致年净利润减少110万美元[181] - 公司2022年9月30日未偿还债务总额为6.37755亿美元，其中固定利率票据占主要部分[242] - 2022年9月16日，公司通过新的无担保信贷设施（2022 Facility）获得2.5亿美元循环信贷额度和2.65亿美元定期贷款[246] - 截至2022年9月30日，公司2022年循环信贷额度的未使用借款能力为1.35亿美元[246] - 公司最大总负债与总资产价值比率为0.60:1.00，最大有担保债务与总资产价值比率为0.40:1.00[252][260] - 公司最小EBITDA与固定费用比率为1.50:1.00，其他追索权债务与总资产价值最大比率为0.15:1.00[252][260] - 公司需维持最低有形净资产为3.72亿美元加上额外股权融资净收益的75%[260] - 截至2022年9月30日，公司1.579亿美元有担保债务由7处物业担保，账面价值为2.435亿美元[257] - 截至2022年9月30日，公司82%的未偿债务（5.233亿美元）为固定利率，平均有效利率为4.53%[271] - 公司18%的未偿债务（1.145亿美元）为浮动利率，LIBOR加1.40%至1.90%，利率每变动1%将影响年净收入约110万美元[272] - 利率每变动1%，公司固定利率债务的公允价值将减少或增加1890万美元[271] 股息与股东回报 - 2022年前九个月派息总额1731.2万美元，占FFO比例为43%，低于2021年同期的47%[207] - 公司季度股息增加至每股0.12美元，相当于每月0.04美元，自2022年4月开始发放[230] - 2022年前九个月，公司向普通股股东和OP单位持有人支付了1.73亿美元股息，2021年同期为1.43亿美元[265] 现金流与资本支出 - 截至2022年9月30日，公司现金、现金等价物及受限现金总额约为956.7万美元，较2021年12月31日的1591.4万美元减少634.7万美元[238] - 2022年9月30日止九个月内，公司运营现金流为3345.9万美元，较2021年同期的3170.3万美元有所增长[238] - 2022年前九个月，公司资本支出总额为1.327亿美元，其中租户改善和津贴为6880万美元[261] 风险管理与市场展望 - 公司预计新冠疫情和政府应对措施（包括利率上升）可能导致全球经济持续下滑，进而影响租户财务状况[273] - 未来可能因租户延迟付款或倒闭而对公司运营、现金流及财务状况产生重大不利影响[273]

Whitestone REIT (NYSE:WSR) Q3 2022 Earnings Conference Call November 2, 2022 8:00 AM ET Company Participants David Mordy - Director, Investor Relations David Holeman - Chief Executive Officer Christine Mastandrea - Chief Operating Officer Scott Hogan - Chief Financial Officer Conference Call Participants Mitchell Germain - JMP Securities LLC Gaurav Mehta - EF Hutton Craig Kucera - B. Riley FBR Inc. Michael Diana - Maxim Group Operator Greetings and welcome to Whitestone REIT Third Quarter 2022 Earnings Call ...