财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入同比增长11.5%至3300万美元[7][30] - 全年总收入达1.254亿美元 较2020年1.179亿美元增长6.3%[30] - 全年每股FFO为0.86美元 较2020年0.83美元增长4% 若剔除2020年贷款减免收益 实际同比增长8.9%[8][31] - 同店净营业收入(NOI)增长12.8%[7] - 债务与总账面房地产成本比率从55%改善至51%[32] - 债务与EBITDAre比率从10.2倍降至9.1倍[32] - 季度股息增至每股0.12美元 年化股息0.48美元 较2022年第一季度增长11.6%[34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店 occupancy 率从88.2%提升至91.7% 增长350个基点[21] - 年化基础租金(ABR)增长7.7% 每平方英尺超过21美元[25][30] - 第四季度新租赁租金溢价11.2% 全年新租赁溢价6.1%[22] - 第四季度续租租金溢价15.7% 全年续租溢价12.2%[22] - 2021年新租赁活动价值较2019年疫情前水平翻倍[22] 各个市场数据和关键指标变化 - 核心市场集中在亚利桑那州和德克萨斯州的高增长地区 包括休斯顿、达拉斯-沃斯堡、奥斯汀、圣安东尼奥、凤凰城和斯科茨代尔[16][23] - 平均租户面积约3000平方英尺 适应零售小型化趋势[24] - 租户组合侧重餐饮、医疗健康、服务和教育娱乐业态 与电商形成互补[26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 将减少SG&A费用300-350万美元 包括50万美元非经常性股票没收和遣散成本[13][35] - 终止股东权利计划(毒丸计划) 改善公司治理[14] - 2022年上半年暂停收购 重点转向现有物业租赁和费用削减[15] - 计划出售非核心资产(Pillarstone资产) 将收益再投资于社区购物中心[38] - 重新启动疫情期间暂停的再开发项目 重点发展得来速(drive-through)业态[46] - 2022年FFO指引每股0.98-1.02美元 预计较2021年增长14%-19%[34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 受益于企业和人口向阳光地带迁移趋势[8][16] - 租户组合抗电商冲击(Amazon效应)能力强[26] - 2021年底收款和应收账款已恢复至疫情前水平[26] - 2022年目标将债务与EBITDAre比率降至7.8-8.1倍[33] - 坏账准备设定为营收的1.5% 管理层认为可能偏保守[35][42] 其他重要信息 - 管理层团队重组 新任CEO、COO和CFO[9][10] - 将停止使用FFO Core(剔除股权补偿)指标 因不符合行业标准[31] - 平均租户规模较小(3000平方英尺) 适应零售业态转型[24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否计划成为纯购物中心REIT - 公司计划继续处置Pillarstone非零售资产 将收益再投资于社区购物中心业务[38] 问题: 第一季度租赁需求情况 - 租赁需求保持强劲 尤其餐饮和健康医疗业态表现稳定[39] 问题: G&A削减中非现金部分占比 - 2022年预计一次性减少50万美元(含没收股票和遣散费) 另减少200万美元股权补偿费用 其余为现金节约[41] 问题: 坏账准备是否保守 - 2021年已收回100万美元延期租金 2022年收款状况良好 1.5%的坏账准备可能偏保守[42] 问题: 2022年开发和再开发计划 - 上半年重点是有机增长和成本削减 但会继续推进得来速地块和少量GLA增加项目[44][45] - 得来速业态需求旺盛 多个项目正在推进[46]

资产组合概况 - 公司拥有59处商业地产，总账面价值（扣除累计折旧后）为9.622亿美元[170] - 投资组合总可租赁面积（GLA）约为490万平方英尺[170] - 截至2021年9月30日，公司共有1,509个租户，最大租户仅占年化租金收入的2.7%[172] - 通过Pillarstone OP持有8处物业81.4%的权益，可租赁面积约926,798平方英尺[176] - 截至2021年9月30日，公司拥有59处物业，总面积511.62万平方英尺，整体出租率为90%（2020年同期为89%）[185] - 期末运营组合 occupancy rate 从89%提升至90%，总管理面积增至511.6万平方英尺[199] 租赁活动表现 - 2021年前九个月完成289份新租和续租合约，总面积720,564平方英尺，总租约价值约9,370万美元[174] - 同期相比，2020年新租和续租合约222份，总面积658,754平方英尺，总价值约5,650万美元[174] - 可比续租合约160份，面积41.35万平方英尺，加权平均租期4.9年，租金较前期增长10.7%至每平方英尺21.78美元[185] - 可比新租约58份，面积11.48万平方英尺，加权平均租期5.9年，租金较前期增长4.6%至每平方英尺24.24美元[185] 收入和利润（同比环比） - 2021年第三季度总收入为3,240万美元，去年同期为2,990万美元[180] - 2021年前九个月总收入为9,210万美元，去年同期为8,810万美元[180] - 2021年第三季度总收入3244.4万美元，较2020年同期的2990万美元增长9%[188] - 九个月总营收增长5%至9210.7万美元，同店营收增长3%至9066.7万美元[201] - 同店租金收入增长8%至3105.6万美元，管理及其他费用收入下降74%至23.1万美元[197] - 同店物业收入增长3%至9.067亿美元，其中租金收入增长4%至8.990亿美元[207] - 处置资产净收益变化显著，从88.2万美元损失转为17.7万美元收益[204] 成本和费用（同比环比） - 2021年前九个月资本支出总额为841.8万美元，其中租户改善支出142.3万美元，开发/再开发支出110.7万美元[186] - 2021年第三季度运营维护成本增长65.6万美元，其中维修成本增加31.8万美元，人工及其他成本增加33.8万美元[193] - 物业运营维护费用增长14%至546.0万美元，房地产税费下降6%至440.8万美元[197] - 同店运营和维护成本增长7%至1529.7万美元，主要因维修、公用事业和人工成本增加[202][207] - 同店房地产税减少7%至1260.6万美元，因疫情导致估值下降[202][203] - 折旧和摊销费用增长2%至2145.8万美元[202] - 一般行政费用增长3%至1603.6万美元[202] - 终止租赁费用减少70%至30.6万美元[207] 物业净运营收入（NOI）表现 - 2021年第三季度物业净运营收入（NOI）为2315.2万美元，较2020年同期的2127.2万美元增长8.8%[188] - 同店净营业收入增长7%至2065.6万美元，受租金收入增长8%推动[197] - 同店NOI增长3%至6063.9万美元[207] - 2021年第三季度NOI为2315.2万美元，同比增长8.8%[218] - 2021年前九个月NOI为6634万美元，同比增长5.4%[218] 现金流与FFO指标 - 经营活动现金流指标FFO Core增长14%至3445.8万美元，但分红支付占FFO Core比率达70%[199] - 2021年第三季度FFO（NAREIT）为1074万美元，同比增长26.8%[215] - 2021年第三季度FFO Core为1230.3万美元，同比增长21.7%[215] - 2021年前九个月FFO（NAREIT）为3018.3万美元，同比增长15.5%[215] - 2021年前九个月FFO Core为3445.8万美元，同比增长13.7%[215] - 2021年前九个月经营活动现金流为3170.3万美元，超过分配额1431.1万美元[220] - 九个月期间经营活动现金流为3170.3万美元[234] 融资与流动性 - 公司循环信贷额度剩余可用金额为8,180万美元，现金及现金等价物约为1,100万美元[178] - 循环信贷额度剩余可用额度为8180万美元[221][226] - 现金及现金等价物和受限现金总额为1100万美元[226] - 截至2021年9月30日现金及现金等价物为1096.4万美元，较2020年末2595.6万美元减少1499.2万美元[233] - 通过信用设施净偿还2500万美元[234] - 截至2021年9月30日总债务本金为6.19472亿美元[235] - 2019信贷设施包含2.5亿美元无担保循环信贷额度，利率为LIBOR加1.40%至1.90%[238] - 公司85%债务（5.25亿美元）为固定利率，平均有效利率4.1%[262] - 15%债务（9450万美元）为浮动利率（LIBOR+1.40%-1.90%）[263] - 利率上升1%将导致固定利率债务公允价值减少1420万美元[262] 债务契约与条款 - 票据协议规定公司总负债与总资产价值比率上限为0.60:1.00[245][251] - 有担保债务与总资产价值比率上限为0.40:1.00[245][251] - EBITDA与固定费用比率下限要求为1.50:1.00[245][251] - 其他追索债务与总资产价值比率上限为0.15:1.00[245][251] - 最低有形净资产要求为3.72亿美元加股权发行净收益的75%[245][251] - 截至2021年9月30日，1.595亿美元有担保债务由账面价值2.48亿美元的七处物业抵押[250] 收购与投资活动 - 公司于2021年7月8日以5320万美元现金收购Lakeside Market，该物业面积16.3万平方英尺，收购时出租率为80.5%[184] - 2021年7月收购德克萨斯州16.3万平方英尺的Lakeside Market购物中心[201] 股东分配与股权融资 - 季度股息从2020年第一季度的每股0.285美元降至2021年第三季度的每股0.1075美元[226] - 公司根据2019股权分销协议在截至2021年9月30日的九个月内出售6,016,148股普通股，获得净收益约5330万美元[229] - 同期公司支付销售代理补偿约81.2万美元[229] - 在截至2021年9月30日的三个月内出售2,991,168股普通股，获得净收益约2790万美元[229] - 该季度支付销售代理补偿约42.6万美元[229] - 向普通股股东和OP单位持有人支付股息1431.1万美元[234] - 2021年前九个月向股东分配股息1430万美元，较2020年同期2120万美元下降32.5%[255] 坏账与信用风险 - 因COVID-19坏账调整，前三季度租金收入减少60万美元，直线租金准备金调整减少50万美元[178][181] - 同店坏账回收增加146.2万美元，2021年第三季度回收18.3万美元（2020年同期计提坏账127.9万美元）[191] - 坏账费用大幅改善，同店坏账冲销从445.1万美元降至48.9万美元（降幅89%）[201] 利息与投资收益 - 利息支出同比下降4%至614.2万美元，主要因平均应付票据从6.71亿美元降至6.17亿美元[195] - 房地产合伙企业权益收益下降23%至15.1万美元，因公司持有Pillarstone OP的81.4%股权收益减少[195] - 利息支出减少6%至1841.7万美元，因平均应付票据从6.66亿美元降至6.31亿美元[204] - 房地产合伙权益收益下降43%至42.9万美元[205]

财务数据和关键指标变化 - 总收入为3240万美元 环比增长6% 同比增长9% [20] - 物业净营业收入为2320万美元 环比增长5% 同比增长9% [21] - 同店净营业收入增长7% [9][21] - 每股净收益为006美元 高于去年同期的002美元 [21] - FFO核心每股收益为025美元 环比增长9% 九个月累计FFO核心每股收益为075美元 同比增长9% [10][21] - 债务与EBITDA比率降至81倍 较去年同期的94倍改善13个点 [10][28] - 总净债务为6166亿美元 较去年同期减少2050万美元 [27] - 债务与总账面房地产成本比率降至51% 低于去年同期的55% [27] - 应收租金和应收账款为2200万美元 其中1780万美元为直线租金 130万美元为商定递延租金 [26] - 商定递延租金余额较2020年底下降43% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 运营组合入住率提升至902% 环比增长03% 同比增长12% [7][24] - 年化基本租金每平方英尺增长至2041美元 环比增长23% 同比增长53% [7][23] - 新签租约38份 总面积90000平方英尺 [22] - 九个月新租赁活动平方英尺数比2020年增长56% 比2019年增长48% [22] - 新租赁活动总价值比2020年增长112% 比2019年增长191% [22] - 新租约租赁利差为54% 续租租赁利差为141% [15][23] - 过去12个月GAAP基础租赁利差为85% [23] - 平均租户租赁面积为3000平方英尺 共有约1500个租户 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度购物中心客流量比2020年同期增长35% [8] - 亚利桑那州和德克萨斯州持续受益于企业和个人迁移带来的人口流动 [8] - 在奥斯汀 达拉斯和凤凰城有强大的资产管道 [12] - 凤凰城市场餐厅表现异常出色 许多租户有分成租赁条款 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重新激活外部增长计划 以5325万美元收购德克萨斯州普莱诺的Lakeside Market [12] - 积极寻求在奥斯汀 达拉斯和凤凰城的额外物业收购机会 [12] - 长期目标是扩大基础设施规模并改善债务杠杆 [18] - 战略增长计划目标约为50亿美元 [42] - 专注于 entrepreneurial tenants 和孵化租户的方法 [16][53] - 租户改善成本较低 通过分散风险获得更高每平方英尺租金 [14] - 租约通常包含2%或3%的年递增条款 部分租户支付收入分成租金 [14][35] - 拥有250-260百万美元的开发机会 基于已拥有的土地 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务模式表现异常出色 [16] - 团队致力于为股东服务并增加长期价值 [17] - 地理战略和租户组合产生强劲的顶线和底线增长 [18] - 所运营的MSA持续看到显著的人口迁移和企业搬迁 [19] - 收款持续非常强劲 [25] - 利息费用比去年同期低4% 反映净债务减少 [25] - 分红被视为神圣 已连续134个月支付股息 [11] - 股息收益率为43% FFO核心支付比率为42% [11] 其他重要信息 - 拥有1555百万美元的未提取额度和818百万美元的信贷设施借款可用性 [29] - 在ATM计划下出售300万股普通股 获得2800万美元净收益 平均售价为949美元每股 [29] - 租户中有约275家餐厅 许多有分成租赁条款 [35] - 与租户有股权合作案例 如雪茄廊50%股权 Pilates工作室25%股权 [52] - 使用人工智能分析每个物业 [68] - 收购标准包括稳定潜力 土地附加值和位置质量 [70][72] - 收购流程严格 包括董事会批准和详细尽职调查 [74] 问答环节所有提问和回答 问题: 运营费用增加的原因 - 无一次性项目 2020年减少了运营费用 2021年有所回升 [33] 问题: 租赁递增条款和通胀应对 - 平均年递增2%-3% 更接近3% 所有CAM 税收和费用均转嫁给租户 [34] - 餐厅分成租赁条款提供额外收入保障 [35] - 租约期限较短(3-5年) 续租时可按市场租金调整 [36] 问题: COVID递延租金回收情况 - 商定递延租金减少超过40% 目前约120万美元 预计未来12个月内收回 [38] 问题: 收购预期和时间表 - 在奥斯汀有签约物业 受保密协议约束 [40] - 目标是将每个区域发展到与凤凰城相同规模 [41] - 有一项收购可能使用OP单位交易 [43] 问题: 重要新租约和续租案例 - 详细介绍了与Soul Cafe/Vic & Ola's/Alma餐厅的成功合作案例 [47][50] - 提到Jalapeno Inferno(第三家店) 雪茄廊(50%股权)和Pilates工作室(25%股权) [51][52] 问题: Lakeside Market更新 - H-E-B正在建设旗舰店 Lakeside是该地块的一部分 [54] - 收购后已签署2-3份租约 [55] 问题: 开发机会更新 - 在芝加哥物业开发Dunkin' Donuts 预计创造约100万美元价值 [57][59] - 考虑出售某些资产以实现资本收益 但谨慎不影响FFO [60] - 拥有250-260百万美元的开发机会 [63] 问题: 新交易承销标准 - 稳定标准为95%入住率和市场租金 [68] - 看重土地附加值和位置质量 [70][72] - 收购流程严格 包括无人机勘察和董事会批准 [73][74] 问题: 收购的资本配置和杠杆影响 - 测试资本成本与物业收入的关系 [79] - 收购需具有收益增值性并能扩大管理规模 [80] - 今年资产增加6000万美元 债务减少7000万美元 [81] - 目标交易债务占比40% [82] - 按100%现金回报率分析潜在收购 [83]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 or 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 193 For the transition period from ____________ to ____________ Commission File Number 001-34855 WHITESTONE REIT (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 76-0594970 (State ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入为3060万美元 环比增长5% 同比增长11% [41] - 第二季度每股净收益为0.12美元 上一季度为0.03美元 去年同期为0.01美元 [11][42] - 第二季度核心FFO每股为0.26美元 环比增长13% 同比增长18% [11][43] - 物业净营业收入为2200万美元 环比增长4% 同比增长10% [42] - 同店净营业收入同比增长8.4% [42] - 债务与EBITDA比率从上一季度改善1.2倍至8.2倍 [24][48] - 总净债务为6.013亿美元 同比减少4800万美元 [48] - 坏账准备金为14.3万美元 占收入的1.5% 上一季度为52.9万美元占1.8% 去年同期为230万美元占7.9% [46] - 总租户应收账款环比改善8.4% 同比改善13.5% [47] - 利息支出同比下降5% [47] - G&A占收入比例为14.6% 去年同期为15.7% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 总可租赁面积为500万平方英尺 [15] - 第二季度签署35份新租约 代表75000平方英尺新租赁面积 [43] - 上半年新租赁活动按平方英尺计算比2020年高100% 比2019年高40% [44] - 加权平均租赁利差为6.8% [21] - 新租约租赁利差为3.1% 续租租约租赁利差为7.9% [44] - 过去12个月GAAP基础租赁利差为8% [44] - 期末GAAP基础年化租金每平方英尺增长1.2%至19.95美元 [45] - 上半年客流量增长18% [14][62] 各个市场数据和关键指标变化 - 总入住率达到89.9% 环比增长120个基点 [9][45] - 达拉斯市场入住率增长3.6% [45] - 奥斯汀和菲尼克斯市场入住率均增长0.8% [45] - 休斯顿市场入住率增长0.6% [45] - 所有市场季度环比入住率均有增长 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于租赁活动以推动增长和支持股息支付 [8] - 投资组合具有约2.3亿美元的开发和再开发机会 [22] - 7月份重新启动收购计划 以5320万美元收购达拉斯Lakeside Market物业 [25][50] - 与达拉斯、奥斯汀、休斯顿和菲尼克斯的潜在卖家进行谈判 [27] - 使用OP单位货币进行税务高效交易 [27] - 物业定位在人口密集、高收入社区 位于德克萨斯州和亚利桑那州增长最快的城市 [11] - 商业模式专注于电子商务抵抗型服务 平均租户面积为3000平方英尺 [17] - 租户组合包括杂货店、餐厅、沙龙、宠物护理中心、药店、银行和金融咨询、医疗门诊中心等基本服务 [12] - 通过增加户外喷雾系统、咖啡和汽车活动等特色吸引客流量 [14][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 太阳带市场出现强劲复苏 受益于人口迁移 [11] - 租户恢复速度快于一些大型租户 支付租金并证明其韧性 [18][19] - 预计租赁趋势将继续 新租和续租租约年租金增长2%-3% [21] - 预计到年底债务与EBITDA比率将降至约8倍 [49] - 投资组合内在价值尚未完全反映在市场估值中 [32] - 交易价格相对真实估值存在显著折扣 [32] 其他重要信息 - 自2010年IPO以来已连续支付131个月股息 总计支付超过3000亿美元股息 [29] - 2021年3月将股息提高0.01美元或2.4% [30] - 核心派息率为41% [8][28] - 季度末拥有1.605亿美元未提取额度和5510万美元信贷可用性 [49] - 第二季度通过ATM计划出售约300万股普通股 获得2540万美元净收益 [50] - 拥有2140万应计租金和应收账款 包括1640万应计直线租金和150万商定延期款 [47] 问答环节所有提问和回答 问题: 本季度实际租金收取率是多少 - 租金收取率基本恢复到疫情前水平 在98%-99%范围内 [55] - 应收账款余额持续下降 坏账准备金回到2019年水平 [56] 问题: 预计今年剩余时间将收取多少先前延期的租金 - 约有150万延期租金 大部分将在2021年剩余时间收取 [57] 问题: 坏账费用是否会在今年剩余时间保持类似水平 - 较弱租户已基本从投资组合中清除 预计坏账费用将保持类似水平 [61] - 本季度转为现金基础的租户极少 约50个现金基础租户支付率近90% [61] - 从2020年第四季度至今客流量增长18% [62] - 入住率同比上升 租户表现良好 目前投资组合中问题租户非常少 [63] 问题: Lakeside Market收购的融资细节 - 3000万股权包括第二季度筹集的2500万和季度后两周筹集的约500万 [64] 问题: Lakeside Market的收益率和稳定化预期 - 当前入住率约81% 有19%空置率 [65] - 稳定化后现金回报率约8% [65] - 有三个地块 已与一家餐厅进行谈判 [66] - 该物业在疫情前已签约 最终以低于原合同价格收购 [67][68] 问题: 是否可能看到OP单位交易 - 预计今年或明年可能看到OP单位交易 目前正在与三到五个潜在交易进行讨论 [69] - 过去OP交易均按公司净资产价值而非股价进行 [69] - 疫情后一些长期持有物业的业主希望分散风险并进行遗产规划 [70] 问题: Delta变种是否影响客流量 - 在德克萨斯和亚利桑那市场 未看到Delta变种对客流量的影响 [76] 问题: 收购策略和资本化率范围 - 专注于现有市场内的物业 能够利用基础设施和获得规模经济 [77] - 寻找非市场交易 与 principals 直接谈判 [77] - 避免大型盒子物业占50%以上面积的物业 [78] - 所有收购都考虑重新开发和增加面积的上行空间 [79] - 稳定化标准为95%入住率和市场租金 [80] - Lakeside Market的空置面积均为小空间 符合公司优势 [81] 问题: Lakeside Market空置面积的租赁时间表 - 已有团队在现场研究市场和确定租户组合 [85] - 对快速租赁充满信心 达拉斯市场表现强劲 物业位于普莱诺优质区域 [86][87] 问题: 2.3亿美元开发机会的融资计划 - 将审慎和适时执行开发计划 确保有需求时才增加GLA [89] - 正在寻找不同的资本来源 [89] - 开发价值已嵌入投资组合但尚未反映在市场定价中 [90] - 预计在未来几个季度开始执行部分开发项目 [90]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 or 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF ☐ 1934 For the transition period from ____________ to ____________ Commission File Number 001-34855 WHITESTONE REIT (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 76-0594970 (Stat ...

财务数据和关键指标变化 - 运营组合入住率为89.1% 较上一季度增长0.5% 较去年同期下降0.6% [8] - 第一季度租金收取率约为95% 与4月份持平 [9] - 第一季度核心运营资金为每股0.23美元 去年同期为每股0.24美元 [23] - 同店净营业收入下降4.3% 与上一季度持平 [9] - 坏账准备金为52.9万美元 占收入的1.8% 低于上一季度的4% [24] - 利息支出同比下降8% 平均债务减少1500万美元 整体利率从3.9%降至3.6% [25] - 总净债务为6.32亿美元 同比减少1700万美元 [27] - 季度末流动性为3900万美元 [27] - 年度化基本租金每平方英尺按GAAP计算增长1% 从19.58美元增至19.71美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新租约数量为46份 显著高于上一季度的28份 总数量为94份 环比增长12% [9] - 混合租赁价差为7.8% 较上一季度的6.8%提高1个百分点 [9] - 按GAAP计算 过去12个月租赁价差为正9% 新租约增长5.3% 续租增长9.6% [22] - 餐厅和食品服务是最大租户类别 占ABR的23% 租赁面积的17% 支付率为95% [23] - 娱乐类别仅占ABR的2% 支付率从第四季度的48%上升至73% [23] - 立方行政办公产品接近满租状态 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合位于增长最快的Sunbelt市场 [8] - 奥斯汀市场领先 入住率较第四季度增长近4% [22] - 德克萨斯州和亚利桑那州持续出现人口迁移和企业搬迁 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用抗互联网干扰的商业模式 专注于服务和基本消费需求 [12] - 通过收购位于商业友好州、快速增长和高收入社区的特性资产来增长投资组合 [15] - 正在计划未来的再开发和开发项目 [14] - 已签订合同收购一处物业 增加约20万平方英尺 预计夏季完成 [16] - 收购将立即增加每股FFO 并对长期债务、杠杆和G&A覆盖目标产生积极贡献 [16] - 拥有2.4亿美元以上的再开发机会 [39] - 区域管理团队已就位 实现运营规模经济 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 受益于投资组合位于全国增长最快的Sunbelt市场 这些市场引领经济重启 [8] - 租户业务正在回升 客户流量增加 [10] - 消费者恢复日常生活方式 持续迁入公司市场 [10] - 中心保持开放 大多数租户保持活跃 部分租户销售额超过疫情前水平 [11] - 公司建立在2008-2010年经济衰退期间 将当时经验融入公司架构 [12] - 对COVID-19的快速反应加强了资产负债表、流动性和财务灵活性 [14] - 预计同店增长将在今年剩余时间和2022年恢复 [24] - 2021年开局良好 证明商业模式韧性 [29] 其他重要信息 - 连续120个月向股东支付月度股息 [10] - 季度股息增加2.4% [10] - 员工已安全返回物业工作 [10] - 租约结构包含追索权和最低共同租户批准权 年租金增长2%-3% 三重净费用转嫁 [13] - 4月份偿还了1000万美元的公司信贷额度 [28] - 完全遵守所有债务契约 预计未来保持合规 [29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁量增加对未来租赁价差的影响 - 入住率从第四季度增加 将对未来季度产生积极贡献 第一季度增长主要在季度末 [34] - 租赁价差按GAAP计算为正 起始租金与结束租金相比略低 [34] - 企业正在恢复运营并学习不同运营方式 为新租约提供了一些灵活性 [35] - 预计租赁价差将保持强劲 过去几年通常为两位数 最近几个季度略低 [35] - 本季度租赁活动非常出色 是新租约方面最高的季度 [36] 问题: 租赁活动是否持续到季度后或加速 - 公司重点关注入住率和收入 租赁空间活动持续推动收入 [37] - 德克萨斯州和亚利桑那州出现人口迁移 社区住房需求旺盛 空置房屋快速填补或转售 [38] 问题: 收购的资本化率或收益率目标 - 再开发机会超过2.4亿美元 将随时间激活 [39] - 合同中的资本化率非常有利 有正利差且具有增值性 [39] - 增加物业时已有完整团队 除增加物业经理和维护人员外无额外成本 能够利用基础设施 [40] - 资本化率高于过去所见 取决于物业质量和位置 [41] - 疫情期间有些年老业主不愿继续持有零售物业 现在 quietly 出售 [41] - 正在讨论关键基础设施中的物业 价格更接近资产净值 [41] - 收购的物业靠近知名杂货店 符合公司购买标准 一年前看过 疫情期间暂停 现在重新启动交易 [42] 问题: 娱乐类别的业务类型 - 娱乐类别占ABR的2%和租赁面积的2% 包括电影院和活动中心如生日派对场所 [44] - 大约一半表现较好 [44] 问题: 娱乐类别是否有破产或可能关闭的租户 - 有一个电影院租户申请破产 但该影院是连锁中表现最好的之一 未列为潜在关闭对象 [45] 问题: 新租约需求特别强劲的类别 - 需求广泛 第二代餐厅经营者学会创造性运营 建立外卖和路边取货业务 [46] - 看到很多优秀餐厅经营者寻找空间快速开业 [47] - 立方行政办公产品需求旺盛 约125-250平方英尺 接近满租 [48] - 疫情期间居家办公者希望保留家庭设施 搬入家庭外的小型空间而非返回办公室 [49] - 在非传统办公环境中有餐厅和其他服务 便于兼顾家庭和工作 [49] 问题: 夏季收购交易的融资结构 - 将在交易结束时提供更多细节 [50] - 目前对物业融资感到满意 正在进行尽职调查 对完成交易充满信心 [50] 问题: 股息增加和未来展望 - 3月份增加股息显示复苏差异 [52] - 定期评估股息 考虑支付率、现金流和适当房地产收益率 [53] - 目前收益率接近4%-5% 支付率是行业最低之一 对股息稳定性充满信心 [53] - 随着继续执行 所有股东将有机会参与自由现金流 [53] - 减少股息时不确定疫情持续时间 运行了强大的收款计划 使用人工智能帮助租户增加流量 [54] - 使用节省的现金回报股东 并建立公司信心 [55] 问题: 2021年和2022年展望 - 对Whitestone的长期增长持积极态度 始终关注长期目标 [57] - 平台强大 商业模式经过验证 团队充满激情 定位于寻找和执行未来机会 [58]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____________ to ____________ Commission File Number: 001-34855 ______________________________ WHITESTONE REIT (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度现金租金收取率达到95% 高于行业平均的93% 1月收取率进一步提升至96% [12][13] - 全年核心运营资金FFO为每股0.93美元 第四季度为每股0.24美元 [35] - 同店净营业收入NOI第四季度下降4.2% 全年下降4.4% [35] - 因疫情增加的坏账准备金对FFO影响为第四季度每股0.02美元 全年每股0.13美元 [35] - 年末年化基础租金ABR每平方英尺为19.43美元(现金基础)和19.58美元(直线基础) 同比下降1% [32] - 总净房地产债务较上年减少1200万美元 [39] - 流动性包括现金和信贷额度为4400万美元 较2019年末的4700万美元仅下降6% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度各租户类别收取率均超90% 除健身(82%)和娱乐(48%) [36] - 最大租户类别餐厅、杂货店和金融服务收取率分别为96%、99%和99% [36] - 年末有54个租户采用现金基础会计 占总可出租面积GLA的4.2%和ABR的4.6% [33] - 现金基础租户支付率逐季改善 第二季度41% 第三季度63% 第四季度65% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 物业人流量恢复强劲 黑五期间年同比增长81% 远超行业平均的48% [17] - 11月整月人流量年同比恢复超80% [17] - 得州和亚利桑那州市场受益于人口迁入 经济复苏领先全国 [24][50][75] - 99%的租户业务在年末保持营业 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 商业模式聚焦本地必需型便利零售 避免大卖场和全国零售商 青睐服务型中小租户 [9][10] - 拥有2.5亿美元内部价值提升机会和5亿美元外部收购管道 [27] - 计划将 occupancy 从88.2%提升至90%-95%区间 [15][72] - 发布首份企业责任和可持续发展报告 加强ESG建设 [22] - 租户高度分散 最大租户仅占ABR约3% 平均租户面积5000平方英尺 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情加速了零售业向小型灵活空间转变的趋势 公司商业模式得到验证 [9][25] - 人口向得州和亚利桑那等商业友好州迁移的趋势加速 利好公司市场 [24][50] - 租赁需求旺盛 租赁团队每周筛查大量意向书和待签署租约 [49] - 预计2021年晚些时候恢复业绩指引 [40] 其他重要信息 - 董事会决定将股息提高2.4% [20] - 已偿还疫情期间提取的3000万美元信贷额度 [21] - 年末应收账款2300万美元 其中计收直线租金1630万美元 账单应收2070万美元 递延应收220万美元 坏账准备1640万美元 [37] - 2020年计提坏账准备560万美元 覆盖账单和递延应收增加额的90% [38] 问答环节所有的提问和回答 问题: 得州极寒天气是否对物业造成损害 - 公司表示仅有少量管道破裂 未造成重大损害 [44] 问题: 新租约与续租租约租金变化出现差异的原因 - 管理层认为季度数据波动正常 更关注12个月滚动数据 全年混合租金涨幅为8.9% [46][47] - 人口迁入带来旺盛租赁需求 预计未来数据将改善 [48][51] 问题: 坏账准备假设及2021年展望 - 2020年计提约600万美元疫情相关坏账准备 随着收取率改善(1月达96%) 预计2021年将好转 [57][58] 问题: 是否考虑出售资产降杠杆 - 公司始终评估资产最优配置 但目前更关注通过收购扩大规模 [59] - 偏好将资产稳定至95% occupancy且租金达到市场水平后再考虑出售 [60] - 注意到收购市场机会增加 正评估一些此前未打算出售的物业 [62] 问题: 2021年租约到期情况 - 2021年有80万平方英尺租约到期 历史每年签约约100万平方英尺 对续租能力有信心 [64] - 月租租约占比很小 到期租约平均租金约17美元/平方英尺 低于投资组合平均水平 [65][66] - 无已知大型租户迁出计划 [67] 问题: 将 occupancy 提升至90%-95%的假设依据 - 依据包括新增3名租赁人员加强招商 以及大型空置空间(如6万平方英尺的前Albertsons)已预租三分之二 [73][74] - 得州和亚利桑那州经济复苏领先全国 99%租户已开业 接近疫情前运营水平 [75]

投资组合规模与构成 - 公司拥有58处商业地产，总账面价值（扣除累计折旧后）为8.94亿美元[169] - 公司投资组合总可出租面积（GLA）约为490万平方英尺[169] - 截至2020年9月30日公司拥有58处物业总可出租面积495.36万平方英尺[185] 租赁活动与租户结构 - 公司完成222份新租和续租合约，总面积为658,754平方英尺，总租赁价值约为5650万美元[171] - 截至2020年9月30日，公司拥有1386个租户，最大租户占年化租金收入的2.8%[171] - 可比续租签约47.48万平方英尺租金较原租金上涨11.6%至每平方英尺17.70美元[185] - 可比新租签约8.35万平方英尺租金较原租金上涨1.9%至每平方英尺22.43美元[185] 出租率与占用情况 - 截至2020年9月30日公司整体出租率为89%较2019年同期90%下降1个百分点[185] - 期末入住率下降至89%，2019年为90%[199] 收入表现 - 公司三季度总收入为2990万美元，九个月总收入为8810万美元[180] - 总营收基本持平为2,990万美元，同比仅增长2.1万美元[191] - 总营收同比下降1%至8808.1万美元，2019年为8915.1万美元[201] - 同店租金收入下降40.6万美元（2%），主要因平均租赁平方英尺减少36,111平方英尺及每平方英尺平均租金从19.84美元降至19.63美元[191] - 同店其他收入增长60.4万美元（213%），主要来自终止租赁费用增加[191] - 同店管理及其他收入增长58%至147.5万美元，主要来自租约终止费[201] 成本与费用 - 同店运营和维护费用下降23.9万美元（5%），主要因维修成本降低[192] - 折旧和摊销费用增加38.2万美元（6%）[192] - 一般行政费用增加26.3万美元（5%），主要因年度激励奖金增加97.3万美元[193] - 运营费用同比增长3%至6532.8万美元，主要受房地产税增长4%影响[202] - 房地产折旧与摊销费用从2019年前九个月的1986.5万美元增至2020年同期的2111.2万美元，增长6.3%[205][215] 坏账与疫情相关调整 - 公司因COVID-19坏账调整三季度为70万美元，九个月累计为180万美元[177] - 公司因COVID-19直线租金准备金调整三季度为10万美元，九个月累计为110万美元[177] - 公司因COVID-19坏账调整导致三个月和九个月租金收入分别减少70万美元和180万美元[181] - 公司因COVID-19直线租金准备金调整导致三个月和九个月租金收入分别减少10万美元和110万美元[181] - 同店坏账费用激增67.2万美元（136%），主要因疫情导致租户延期或欠付租金[191] - 坏账费用同比激增352%至418.7万美元，主要因疫情导致租户付款延迟[201] 净营业收入（NOI）表现 - 同店净营业收入（NOI）下降88.6万美元（4%）[196] - 同店净营业收入同比下降4%至5730.4万美元，减少265.5万美元[204] - 2020年前九个月净营业收入（NOI）为6296.5万美元，相比2019年同期的6700.5万美元下降6.0%[205][215] - 同店NOI从2019年前九个月的5995.9万美元下降至2020年同期的5730.4万美元，降幅为4.4%[205] - 非同店NOI从2019年前九个月正116万美元转为2020年同期负143.4万美元[205] - 2020年前九个月房地产合伙项目按比例分摊的NOI为325.0万美元，较2019年同期的515.2万美元下降36.9%[205][215] 运营资金（FFO）与核心运营资金 - 2020年第三季度FFO为846.7万美元较2019年同期的923.1万美元下降8.3%[189] - 运营资金（FFO）同比下降10%至2614.5万美元，2019年为2910.4万美元[199] - 核心运营资金（FFO Core）同比下降11%至3031.2万美元[199] - 2020年前九个月FFO（NAREIT）为2614.5万美元，较2019年同期的2910.4万美元下降10.2%[213] - 2020年前九个月核心FFO为3031.2万美元，较2019年同期的3387.4万美元下降10.5%[213] 现金流与资本支出 - 2020年九个月总资本支出672.1万美元较2019年同期的1194.4万美元下降43.7%[186] - 2020年前九个月经营活动现金流为2922.0万美元，超过同期2120.1万美元的分红支出[217] - 2020年九个月经营活动现金流2922万美元[234] 流动性状况 - 公司现金及现金等价物和受限现金总额约为3910万美元[177] - 公司循环信贷额度剩余可用额度为1300万美元[177] - 公司收到第三季度和10月合同基本租金和公共区域维护费的90%[177] - 公司第三季度和10月合同基本租金及公共区域维护费账单收款率约为90%[181] - 截至2020年9月30日，公司循环信贷额度剩余可用额度为1300万美元[218] - 循环信贷额度剩余可用额度为1300万美元[223] - 公司现金及现金等价物与受限现金总额为3911.8万美元，较2019年底1564.3万美元增长2347.5万美元[230] 融资活动 - 通过股权分配计划出售170,942股普通股，净收益220万美元[226] - 2019年信贷额度提取净收益3000万美元[234] - 普通股发行授权额度7.5亿美元[225] - 公司通过私募发行1亿美元高级无抵押票据，其中5000万美元为5.09%系列A票据（2029年到期），5000万美元为5.17%系列B票据（2029年到期）[243] 债务结构 - 公司未偿还债务总额为6.675亿美元，其中固定利率债务5.28亿美元，浮动利率债务1.395亿美元[234] - 2020年PPP贷款本金173.4万美元，利率1%，分18期偿还[224] - 债务到期分布：2022年到期1.022亿美元，2023年到期1.674亿美元[236] - 2019年信贷安排包含三部分：2.5亿美元无抵押循环信贷额度（2019年循环贷款）[239]、1.65亿美元无抵押定期贷款（A类定期贷款）[239]及1亿美元无抵押定期贷款（B类定期贷款）[239] - 截至2020年9月30日，2019年循环贷款利率为1.81%[237]，其LIBOR借款适用利率区间为1.40%-1.90%[237] - 2019年信贷安排允许通过增额条款将借款能力提高2亿美元[238]，截至2020年9月30日已提取4.045亿美元[238] - 系列A票据自2023年3月22日起每年偿还本金约710万美元[244]，系列B票据自2025年3月22日起每年偿还本金1000万美元[244] 财务契约与要求 - 债务协议要求维持财务指标：总债务/总资产值≤0.60[246]、担保债务/总资产值≤0.40[246]、EBITDA/固定费用≥1.50[246] - 最低有形净资产要求为3.72亿美元加上股权融资净收益的75%[246] 股息分配 - 季度股息削减后实现年化节约超过3000万美元[181] - 2020年第三季度普通股每股分红0.105美元[257]，第一季度为0.285美元[257] - 2020年前九个月现金分红总额为2120.1万美元（普通股2077.1万美元+非控股OP单位43万美元）[257] - 分红调整预计带来超过3000万美元的年化现金节约[256] - 2020年支付普通股股息2120.1万美元[234] - 股息支付占核心运营资金比例达70%，2019年为103%[199] 利率风险敞口 - 截至2020年9月30日，公司总债务中5.28亿美元（约79%）为固定利率债务[263] - 固定利率债务平均有效年利率约为4.1%，到期期限分布在2020至2029年间[263] - 利率每变动1%会导致固定利率债务公允价值相应减少或增加1870万美元[263] - 截至2020年9月30日，1.395亿美元（约21%）债务采用浮动利率（LIBOR+1.40%至1.90%）且未对冲[264] - 利率每变动1%会使未对冲浮动利率债务的年净收入相应减少或增加约140万美元[264] 风险管控策略 - 公司通过固定利率债务工具管理利率风险敞口，以降低整体借贷成本[261] - 所有金融工具均非用于交易目的[262] - 公司主要面临利率波动风险，不承担外汇或商品价格风险[261] - COVID-19疫情可能通过租户财务恶化增加公司信用风险[265] - 公司可能为房地产合伙企业提供债务担保以获取更高投资回报[260] 其他收益与损失 - 利息费用减少27.9万美元（4%）[194] - 房地产合伙企业收益下降32.8万美元，因Pillarstone OP净收入减少[194] - 房地产合伙企业收益下降49%至75.2万美元，因资产出售影响[203] - 利息支出从2019年前九个月的1973.8万美元微降至2020年同期的1956.1万美元，降幅0.9%[205][215]