抵押贷款利率近期走势 - 截至9月18日，30年期固定抵押贷款利率为6.26%，连续第四周下降，但仍高于去年同期的6.09% [1] - 尽管近期有所下降，但30年期和15年期固定抵押贷款利率均低于此前高点 [2] - 在美联储9月会议降息25个基点后，抵押贷款利率是否会持续下降尚不确定 [2][3] 影响抵押贷款利率的关键因素 - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率的趋势，但并非直接基于该利率 [4] - 在市场预期美联储降息期间，抵押贷款利率通常会先行下降，但降息后未必持续走低 [4] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至9月16日，10年期国债收益率为4.04%，高于一年前的3.63% [5] - 贷款机构在10年期国债收益率基础上增加“利差”以确定抵押贷款利率，当前30年期固定抵押贷款平均利率为6.26%，与10年期国债收益率4.04%的利差为2.22% [6] 住房市场现状与价格分析 - 当前住房市场供需失衡，买家数量超过待售房屋供应，尤其是首次购房者能负担的价格区间 [8] - 根据数据，单户住宅的中位售价自2009年第一季度以来呈上升趋势，从当时的208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元 [9] - 即使在经济衰退导致利率下降的情况下，购房需求增加可能推高对有限供应的竞争，从而维持房价 [10] 对潜在购房者的策略建议 - 不建议等待利率进一步下降再购房，因利率仅是购房可负担性的一个因素，还需考虑房价 [7] - 购房者应考虑购买负担能力范围内的房产，如较小的房屋或公寓，以开始积累资产 [11] - 探索翻新房屋（Fixer-upper）并利用如FHA 203(k)贷款将购房和装修成本合并 [14][15] - 考虑远离市中心的规划社区，以换取更佳的社区设施，但需接受更长的通勤时间 [16] - 购买公寓（Condo）可能是在理想区域实现可负担购房的途径，但需计算物业费（HOA fees） [17] - 15年期抵押贷款虽月供较高，但利率通常更低，且总利息支出更少 [18] - 利率买断（Rate Buydown）选项可通过预付现金来降低贷款利率，分为永久性或临时性 [19] 抵押贷款利率未来展望 - 根据8月房利美（Fannie Mae）住房预测，抵押贷款利率在2025年和2026年将逐步下降，但会维持在6%以上 [19] - 从历史角度看，7%的抵押贷款利率并不算高，与1990年代水平相当，且远低于1970年代末和1980年代初的两位数利率 [20] - 获得3%的抵押贷款利率虽非不可能，但需具备特定条件，如承接房主可转让的政府支持贷款（VA、FHA或USDA贷款） [21]

抵押贷款利率近期走势 - 截至9月25日，30年期固定抵押贷款利率为6.30%，这是连续九周下降或持稳后的首次上升，且高于去年同期6.08%的水平[1] - 同期15年期固定抵押贷款利率上升8个基点至6.49%，较去年同期高出33个基点[2] - 过去52周内，30年期和15年期固定抵押贷款利率在6.08%至7.04%和5.16%至6.27%的区间内波动[2][8] 美联储政策与市场反应 - 美联储在2025年9月会议上决定将联邦基金利率下调25个基点，这是2025年的首次降息[4] - 尽管联邦基金利率下降，抵押贷款利率却在美联储会议后出现反弹，此现象与2024年首次降息后的市场反应相似[3][7] - 市场在预期美联储降息的会议前几周，抵押贷款利率通常会下降，但降息后并不一定会持续这一趋势[5][6] 抵押贷款利率形成机制 - 抵押贷款利率与10年期国债收益率关联紧密，而非直接基于联邦基金利率[9] - 截至9月23日，10年期国债收益率为4.12%，较一年前的3.75%有所上升[9] - 贷款机构在10年期国债收益率基础上增加利差以确定抵押贷款利率，当前30年期固定抵押贷款利率6.30%与10年期国债收益率4.12%之间的利差为2.18%[10] 房地产市场现状与价格趋势 - 当前房地产市场供需失衡，买家数量超过待售房屋供应，尤其是首次购房者能承受的价格区间房屋[11] - 供需失衡导致房价维持高位，因卖家知悉会吸引多位买家[11] - 单户住宅售价中位数自2009年第一季度以来呈上升趋势，从208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元[12] 购房策略建议 - 建议购房者购买力所能及的房产，例如选择较小的房屋、共管公寓而非单户住宅，以开始积累资产[14] - 可考虑购买需要修缮的房屋，并利用如FHA 203(k)贷款将购房和装修成本合并[17] - 探索利率买断选项，通过预付现金来获得较低的抵押贷款利率，买断可以是永久性或临时性的[21] - 考虑15年期抵押贷款，虽然月供较高，但通常利率更低，且能在更短时间内还清贷款并节省总利息[20]

文章核心观点 - 当前抵押贷款利率虽高于2021年的历史低点 但从历史角度看仍处于相对较低水平 [1][20] - 理解历史抵押贷款利率趋势有助于做出更明智的购房决策 [1] - 抵押贷款利率随经济状况波动 市场时机难以预测 但财务状况良好的购房者在高利率时期购房也并非不可行 [19] 抵押贷款利率历史趋势 - 房地美从1971年4月开始追踪利率 30年期固定利率抵押贷款平均年利率在1981年达到历史最高点16.64% 在2021年降至历史低点2.96% [2] - 1970年代利率从7%区间稳步上升至约9% 到该十年末显著跃升至11%以上 最低年平均利率为7.38% 最高为11.20% [3] - 1980年代利率继续上升趋势 1981年达到16.64%的历史高点 最低年平均利率为10.19% 到1980年代中期开始下降 十年末收于10.32% [4][5] - 1990年代抵押贷款利率降温 1998年降至7%以下 1999年平均为7.44% 最低年平均利率为6.94% 最高为10.13% [5][6] - 2000年代初期利率峰值为8.05% 到2009年降至5.04% 经济崩溃和随之而来的大衰退是主要原因 [7] - 2010年代利率保持低位 2014年平均为4.17% 2018年为4.54% 最低年平均利率为3.65% 最高为4.69% 十年末平均利率略低于4% [8][9] - 2020年代因新冠疫情出现创纪录低利率 最低为2.96% 随后美联储多次加息 2023年平均利率达到6.81% 2024年9月降息使利率降至6.72% [10][11] 影响抵押贷款利率的因素 - 联邦基金利率 抵押贷款利率通常在预期美联储降息前几周下降 在加息前上升 [18] - 10年期国债收益率 抵押贷款是长期贷款 其利率走势更跟随10年期国债收益率而非短期收益率 [18] - 通货膨胀 当通胀比经济学家预期更激进地上升时 抵押贷款利率通常会上涨 [18] - 全球经济事件 投资者对美国总统大选或对他国关税等事件的看法会以不同方式影响住房贷款利率 [18] - 经济状况 经济繁荣时抵押贷款利率通常上升 经济困难时下降 [18] - 就业市场 作为整体经济的一部分 就业市场表现良好时利率倾向于上升 [18] - 购房者需求 住房市场需求越大 利率越高 [18] 抵押贷款利率与住房市场 - 利率较低时 住房所有权更具吸引力 需求增加 房价也随之上涨 [15] - 较低的借贷成本意味着获得更大的购买力和更低的月供 [15] - 最低的抵押贷款利率通常留给信用评分高的合格借款人 [15] 抵押贷款利率与再融资 - 当利率下降时 再融资抵押贷款是有意义的 但前提是能获得更好的交易 [16] - 许多观点认为 如果能确保利率降低至少1% 则应考虑再融资 [16] - 如果计划很快搬家 再融资的成本可能会超过长期收益 [16] 当前抵押贷款利率水平 - 截至2025年9月 30年期固定贷款的平均抵押利率处于6%的中低区间 [11][22] - 当前利率尚未回到疫情前水平 是自2002年以来的最高水平之一 [11] - 需要类似新冠疫情的重大事件才能使住房贷款利率暴跌回3%的区间 [11]

抵押贷款利率历史水平 - 2021年30年期抵押贷款平均利率跌破3%，最低点出现在2021年1月，为2.65% [1][2] - 当前利率根据房地美数据已超过6.25%，较2021年低点大幅上升 [1] 低利率成因分析 - 疫情期间美联储为缓解经济影响，自2020年3月起激进降息，推动抵押贷款利率跌至历史低位 [3][4] - 2020年12月底30年期抵押贷款平均利率降至2.66% [4] 当前高利率驱动因素 - 为应对超过5%的PCE通胀率，美联储在2022年和2023年共加息11次 [5][6] - 抵押贷款利率随之攀升，于2023年10月达到峰值7.79%，年底徘徊在6.6%左右 [6] 未来利率走势预测 - 多数专家预计2025年30年期抵押贷款利率将维持在6%以上，可能出现小幅下降 [7] - 2026年利率可能进一步下降，但预计全年大部分时间仍将高于6% [7] 影响利率的关键经济指标 - 通胀水平变化将直接影响美联储利率决策，进而传导至抵押贷款利率 [7] - 10年期国债收益率是长期贷款（如住房贷款）利率的重要风向标 [14] - 高失业率可能导致住房需求下降，从而给抵押贷款利率带来下行压力 [14] 行业建议与借款人策略 - 建议购房决策应基于个人预算和需求，而非试图精准预测市场时机 [10] - 提升信用评分和降低债务收入比是获得较低抵押贷款利率的有效途径 [15] - 通过向多家贷款机构申请预批准来比较利率和条款，可争取更优贷款条件 [20]

The Federal Reserve, also known as “the Fed,” is the central bank of the U.S. and plays a significant role in shaping the nation’s monetary policy. One of its key functions is setting interest rates. Those rates determine how much Americans earn on their savings and how much they pay to borrow — including when buying a home. The Fed indirectly impacts mortgage rates by setting what’s called the federal funds rate, and that rate impacts a wide variety of financial products, including home loans. What does ...

美联储的职能与作用 - 美联储是美国的中央银行，在制定国家货币政策方面扮演重要角色 [1] - 美联储的关键职能之一是设定利率，该利率决定了美国人的储蓄收益和借贷成本，包括购房时的抵押贷款利率 [1] - 美联储通过设定联邦基金利率间接影响抵押贷款利率，该利率会影响多种金融产品 [1] - 将美国经济比作农场，美联储是负责调控水（代表货币和信贷）的农民，目标是保持适当的水流以使作物（经济）生长繁荣 [3][4] 联邦基金利率的调控机制 - 美联储通过设定联邦基金利率这一基准利率来控制货币和信贷的流动 [4] - 当经济疲软、人们不消费时，美联储通过降低联邦基金利率来增加货币供应以刺激支出 [5] - 当经济过热、人们过度消费时，美联储通过提高联邦基金利率来抑制通胀，鼓励储蓄 [5] - 联邦基金利率自2023年7月处于23年高位后，于2024年9月、11月和12月的会议上下调，并在2025年前五次会议维持不变后，于9月会议再次下调25个基点 [6] 美联储利率与抵押贷款利率的关系 - 美联储不直接设定抵押贷款利率，但联邦基金利率会影响10年期国债收益率，而该收益率直接影响到消费者的借款成本 [6][7] - 10年期国债收益率是借款人应支付的最低基准，贷款机构会在此基础上增加利差以补偿承担的信用风险 [7] - 历史数据显示关联性：2020年5月联邦基金利率为0.05%，10年期国债收益率约0.64%，30年期固定抵押贷款利率为3.28%；2024年8月初10年期国债收益率为3.99%，抵押贷款利率为6.73%；2025年9月中旬联邦基金有效利率为4.33%，10年期国债为4.06%，抵押贷款利率为6.35% [8][9] - 当联邦基金利率上升时，10年期国债收益率和抵押贷款利率通常也随之上升，反之亦然 [10] - 抵押贷款利率通常会在预期的美联储降息之前下降，但当前经济环境（如投资者对政策的评估）使这种关系变得不确定 [11][12] 对借款人的建议 - 建议借款人将精力集中在可控因素上，如比较不同贷款机构的利率和结算成本，以找到最适合其信用评分和市场情况的产品 [14] - 可考虑浮动利率抵押贷款，这类产品可能帮助首次购房者和再融资者利用预期中的利率下降趋势 [15][16] - 对于重视一致性和可预测性的借款人，在利率下行趋势中固定利率贷款可能是更好的选择；是否需要立即锁定利率或等待更长时间取决于个人需求和财务状况 [17][18] 常见问题解答 - 美联储通过设定联邦基金利率来影响10年期国债收益率，后者是美国大多数抵押贷款利率的基准指数 [18] - 如果利率下降，浮动利率抵押贷款的还款额可能会减少，但固定利率抵押贷款除非进行再融资，否则利率在贷款期内保持不变 [19] - 美联储对美国住房利率拥有最大控制权，因为联邦基金利率的升降会带动抵押贷款利率的变动 [20]