行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [2][4] 核心观点 - 政策强调“推动房地产高质量发展”，这被视为房地产新发展模式的具体体现，预计将有利于优质房企获得更好的未来发展空间 [2][4] 新房成交情况 - 2025年第43周，全国30大中城市新房成交面积为204万平方米，环比前一周下降4.77%，同比2024年下降20.0% [4] - 分城市看，一线城市销售面积58万平方米，环比前一周上升7.0%，但同比2024年下降27% [4] - 二线城市销售面积99万平方米，环比前一周下降4.39%，同比2024年下降13% [4] - 三线城市销售面积47万平方米，环比前一周下降16.8%，同比2024年下降24.0% [4] - 2025年10月1日至23日，30城累计成交面积490万平方米，环比2025年9月同期微升0.79%，但同比去年下降22% [4] 二手房成交情况 - 2025年第43周，24城二手房成交量为225万平方米，环比前一周下降5.32%，同比下降16.98% [4] - 分城市看，一线城市二手房成交面积85.3万平方米，环比前一周下降3.4%，同比下降23.3% [4] - 二线城市二手房成交面积96.1万平方米，环比前一周下降8.24%，同比下降14.8% [4] - 三线城市二手房成交面积43.2万平方米，环比前一周下降2.2%，同比下降7.28% [4] - 2025年10月1日至23日，24城二手房累计成交面积555万平方米，环比2025年9月同期下降23.1%，同比下降17.7% [4] 土地市场情况 - 2025年第43周，百城土地供应面积为1595万平方米，土地成交面积为1148万平方米，供销比为1.39倍，土地出让金额为293亿元 [4] - 本年度全国100大中城市累计土地供应面积61876万平方米，同比下降14%，累计同比增速较前一周回落0.63个百分点 [4] - 累计土地成交面积55586万平方米，同比下降6.6%，累计同比增速较前一周回落0.35个百分点 [4] - 累计土地出让金16800亿元，同比上升2.77% [4] - 上周全国土地溢价率为2%，环比前一周回升0.02个百分点 [4] 库存情况 - 2025年9月，35城可售面积为31744万平方米，环比上个月上升1.22%，同比下降4.36% [4] - 35城2025年9月库存出清周期（按12个月月均计算）为22.45个月，环比上个月上升1.48%，同比去年下降5.36% [4]

行业投资评级 - 维持房地产行业“优于大市”评级 [3] 核心观点 - 未来五年中央对房地产的重视程度将提升，新房产品将顺应需求趋势提质发展，不合时宜的限制性政策将进一步解除 [1][3] - 供给侧将严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，供应结构以优质地块为主 [1][3] - 房地产市场正步入强者恒强的竞争格局，需求与资源加速向头部城市和蓝筹房企倾斜 [3] - 房地产高质量发展与房价稳定密不可分，未来五年止跌回稳是重要要求，2025年9月70个大中城市均没有出现房价环比上涨城市 [3] 政策导向分析 - 二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，相较十九届五中全会未直接提及房地产内容是一次显著提升 [3] - 全会重申“扩大内需”政策导向，提出“以新需求引领新供给，以新供给创造新需求”、“坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点”等解决方针 [3] - 政策落地更加密集有力，2022年7月至2025年10月期间持续推出保交楼、城中村改造、差别化住房信贷、认房不认贷等多项支持政策 [7] 市场格局与数据 - 核心城市市场集中度提升，以22个集中供地城市为例，2020-2024年销售金额占全国比重30%-44%，2025年前三季度达40% [3] - 土地出让金向核心城市聚集，22城土地出让金占全国比重从2020-2024年的42%-48%上升至2025年前三季度的56% [3] - 价格分化加剧，新房和二手房之间价差继续拉大，中心城区好房好价定向激活高端购买力，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场 [3] 投资建议与公司推荐 - 看好蓝筹竞争格局，推荐开发类公司：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团（A股）及中国海外发展（H股） [3] - 推荐商住类公司：华润置地、龙湖集团 [3] - 推荐物业类公司：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3] - 推荐文旅类公司：华侨城A [3]

政策定调与定位转变 - 二十届四中全会首次在全会层面提出“推动房地产高质量发展”，标志着行业政策表述发生根本性转变 [1][2][3] - 房地产行业定位从过去单一的民生保障或经济刺激工具，转变为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节 [3][4] - 房地产被纳入“保障和改善民生”和“共同富裕”的框架，其高质量发展成为推进全体人民共同富裕的重要抓手 [3][4] 高质量发展内涵与目标 - “房地产高质量发展”是一个多维度、系统性的概念，其核心目标是让人民群众住上安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [8][13][14] - 构建房地产发展新模式是实现高质量发展的抓手，目标是形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局 [8][9][12] - 高质量发展模式涵盖“供给-需求-运营”全链条的系统性升级，推动行业从规模扩张转向质量提升 [19] 具体实施路径 - 第一，完善以“保障+市场”为核心的住房供应体系，通过双轨运行满足不同群体住房需求，并发展住房租赁市场 [10] - 第二，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和配置金融资源，从源头上促进市场供需平衡 [10] - 第三，改革完善房地产开发、融资、现房销售制度 [11] - 第四，发展“好房子”，不仅新建保障房和商品房要建成“好房子”，也要将老房子通过改造升级为“好房子” [11] 行业未来发展趋势 - 供给端从“增量开发”转向“存量优化+精准补位”，城市更新将与“好房子”深度融合，形成“商品住房+保障住房”的多元供给结构 [19] - 需求端将围绕人口结构变化提供差异化产品，并完善配套设施以提升住房的综合居住价值 [19] - 运营端将强化“全生命周期管理”，开发商的角色将升级为“生活运营官”，智慧物业和社区服务成为重点 [20] - 核心城市群和都市圈将成为房地产高质量发展“首发阵地”，城乡融合将推动房地产资源向县域、乡镇延伸，形成协同发展格局 [21] - 未来市场将强化“民生为本、市场为辅”的平衡，一方面确保“住有所居”，另一方面支持合理改善型需求，疏通二手房置换链条 [22]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][5][64] 核心观点 - 核心观点为二手房成交面积环比增长，推动房地产高质量发展 [3][5] - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，房价在过程中可能存在小幅度震荡 [5] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程 [5][64] 政策层面 - 中央层面：二十届四中全会提出要推动房地产高质量发展，并涉及就业、教育、社会保障等方面 [6][14][16] - 地方层面：南京优化公积金政策，对多子女家庭在租房和购房方面提供支持，包括租房提取限额提高20%，以及购买绿色或改善型住宅最高贷款额度可上浮至144万元/户 [6][15][16] - 其他地方政策包括广州实施房屋使用安全管理条例，重庆推广装配式装修技术等 [15][16] - 央行数据显示，2025年三季度末人民币房地产贷款余额52.83万亿元，同比下降0.1% [14][16] 销售端表现 - 新房市场：2025年第43周，全国68城商品住宅成交面积250万平米，同比下降29%，环比下降5%；年初至今累计成交面积9690万平米，累计同比下降12% [7][19][30] - 分线城市看，一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-31%、-26%、-37%，年初至今累计增速分别为-1%、-10%、-98% [30] - 二手房市场：2025年第43周，全国20城二手房成交面积202万平米，同比增速-16%；年初至今累计成交面积8066万平米，同比增速6% [7][37] - 一线城市二手房市场在2025年以来成交情况相对更好 [40][41] 投资端表现 - 土地市场：2025年第43周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2016万平方米，同比下降20%，成交溢价率为2% [7][42] - 分线城市看，一线城市成交土地规划建筑面积256万平方米，同比增加215%；二线城市成交549万平方米，同比下降19%；三线城市成交1211万平方米，同比下降31% [7][42] - 具体地块交易显示，广州、成都、南昌、合肥等地有土地成功出让，部分地块出现溢价，如广州番禺区地块溢价率17.78% [43] 融资端表现 - 信用债发行：2025年第43周，信用债发行156.6亿元，同比增加192%，环比增加125%，平均加权利率2.18%，环比减少46个基点 [8][52] - 信用债累计发行规模3375亿元，同比增加4% [8][52] 市场行情回顾 - 板块表现：2025年10月20-24日，房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，板块相对收益为-1.73%，表现弱于大市，在28个板块中排名第17位 [57][59] - 个股表现：涨幅前五的个股为新华联（上涨60.98%）、*ST中迪（上涨27.64%）、荣丰控股（上涨19.83%）、黑牡丹（上涨15.00%）、深振业A（上涨14.71%）；跌幅前五的个股为中润资源（下跌16.18%）、沙河股份（下跌7.99%）、万业企业（下跌6.60%）、招商蛇口（下跌6.59%）、华丽家族（下跌4.18%） [62][63]

行业投资评级与核心观点 - 报告对部分重点公司给予“买入”或“增持”评级，例如保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳-W、华润万象生活等为“买入”，我爱我家、绿城管理控股等为“增持” [70] - 核心观点认为长期来看，“十五五”规划明确推动房地产高质量发展，将利好聚焦核心城市、主打改善型产品的房企；短期来看，当前地产板块估值偏低，建议逢低配置，并预期四季度政策仍有加码空间以带动市场止跌回稳 [6] - 投资建议包括重点布局核心一二线城市、具备持续拿地能力的开发商，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；受益于市场活跃度提升的中介平台贝壳、我爱我家；以及物管商管龙头华润万象生活 [6] 政策与行业动向 - 二十届四中全会审议通过“十五五”规划建议，首次将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，政策重心指向城市更新和“好房子”建设 [4][12] - 近期地方政策持续宽松，例如威海放宽公积金提取范围用于购房首付款和加装电梯；广州计划2025年完成城中村改造固定资产投资1000亿元，并优化公积金政策；南京、杭州等地出台针对多子女家庭或特定区域的购房补贴及公积金支持措施 [60][62] 市场行情回顾 - 本周（10月18日-10月24日）A股地产板块上涨1.5%，在申万行业中排第18位；港股地产板块上涨1.2%，排第8位；恒生物业指数上涨2.2%，但相对收益为负（相对恒生中国企业指数-1.7%，相对沪深300指数-1.0%） [2] - 个股方面，地产板块涨幅前五为盈新发展（+61%）、ST中迪（+27.6%）、*ST荣控（+19.8%）、弘阳地产（+19%）、黑牡丹（+15%）；物业板块涨幅前五为宝龙商业（+21.5%）、弘阳服务（+21.2%）、和泓服务（+12.5%）、中天服务（+8%）、世茂服务（+6.1%） [25][31][35] 土地市场数据 - 本周全国300城宅地成交建面1521万平方米，单周环比+52%，单周同比-14%，平均溢价率4%；年初至今累计宅地成交建面33812万平方米，累计同比-9.9% [2][36] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为：中海地产（608亿元）、绿城中国（559亿元）、保利发展（455亿元）、建发房产（400亿元）、招商蛇口（362亿元） [36][40] 新房市场数据 - 本周47城新房成交面积429万平方米，周环比+4%，周同比-13%；分能级看，一线城市周环比+10%、周同比-24%；二线城市周环比-6%、周同比-2%；三四线城市周环比+11%、周同比-16% [3][41] - 2025年1-9月全国商品房销售面积累计同比-5.5%（降幅扩大0.8个百分点），销售金额累计同比-7.9%（降幅扩大0.6个百分点）；9月70城新房价格指数环比-0.4%（跌幅扩大0.1个百分点），同比-2.7%（跌幅收窄0.3个百分点） [5][14] 二手房市场数据 - 本周22城二手房成交面积260万平方米，周环比-3%，周同比-15%；分能级看，一线城市周环比-2%、周同比-21%；二线城市周环比-7%、周同比-15%；三四线城市周环比+2%、周同比-5% [3][49] - 9月70城二手住宅价格环比-0.6%（跌幅持平），同比-5.2%（跌幅收窄0.3个百分点）；其中一线城市二手住宅价格环比-1.0% [5][14] 行业运行指标 - 2025年1-9月全国房地产开发投资同比-13.9%（降幅扩大1.0个百分点），新开工面积同比-18.9%（降幅收窄0.6个百分点），竣工面积同比-15.3%（降幅收窄1.7个百分点） [5][14] - 本周10城商品房库存1.03亿平方米，环比-0.3%，同比-6.6%；去化周期27.7个月，较上周缩短0.7个月，但较去年同期延长2个月 [56][59] 重点公司动态 - 保利发展第三季度营业收入568.65亿元，同比+30.65%，但归母净利润-7.82亿元，同比-299.19%；中国海外发展前三季度营业收入1030亿元，同比-6%，经营利润131.5亿元，同比-27.7% [63] - 非开发类公司中，贝壳-W持续进行股份回购，近期多次每日耗资500万美元回购；绿城服务、碧桂园服务等物管公司也有回购动作 [65]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持）[1] 报告核心观点 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 政策环境持续改善[6][13] - 当前周度一二手房销售同环比均下降 但房企信用债发行同环比大幅提升 显示融资环境有所改善[4][5][6] - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企以及物业管理公司 认为其在当前政策环境下能有效应对市场波动并有望迎来估值修复[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数上涨1.51% 沪深300指数上涨3.24% 板块相对收益为-1.73% 表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面 申万房地产板块涨跌幅前5位为盈新发展、ST中迪、*ST荣控、黑牡丹、深振业A 后5位为爱旭股份、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：二十届四中全会于2025年10月20日至23日举行 提出加大保障和改善民生力度 推动房地产高质量发展[13][15] - 地方政策：广州市《房屋使用安全管理条例》将于2025年12月1日施行 将自建房使用安全纳入监管[13][15] - 地方政策：杭州市富阳区等五区县将于10月27日至12月31日开展"购房+消费券"限时补贴 每套新建住宅发放10万元电子消费券 总额5600万元[13][14][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）38个重点城市一手房合计成交27009套 同比增速-14.6% 环比增速-1.7% 成交面积277.3万平方米 同比增速-18.9% 环比增速-1.1%[4][21] - 分能级看 一线城市成交套数同比-16.3% 环比+13.5% 二线城市成交套数同比+6.5% 环比-13.3% 三四线城市成交套数同比-34.2% 环比+3.6%[21] - 本月至今（10.1-10.23）38个重点城市一手房合计成交69025套 同比增速-15.7% 环比增速-8.8% 成交面积650.9万平方米 同比增速-24.6% 环比增速-11.6%[24] 重点城市二手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）16个重点城市二手房合计成交19924套 同比增速-17.5% 环比增速-4.7% 成交面积192.6万平方米 同比增速-13.8% 环比增速-1.8%[4][31] - 分能级看 一线城市成交套数同比-23.8% 环比-4.9% 二线城市成交套数同比-18.1% 环比-7.1% 三四线城市成交套数同比-2.2% 环比+4.4%[31] - 本月至今（10.1-10.23）16个重点城市二手房合计成交48155套 同比增速-14.6% 环比增速-16.9% 成交面积457.8万平方米 同比增速-12.6% 环比增速-20.4%[34] 重点城市库存情况分析 - 本周（10.17-10.23）17个重点城市商品房库存面积18904.1万平方米 环比增速-0.2% 去化周期181.9周[4][44] - 分能级看 一线城市库存面积环比-0.2% 去化周期138.7周 二线城市库存面积环比-0.2% 去化周期248.4周 三四线城市库存面积环比-0.3% 去化周期222.1周[44][53] 土地市场供给与成交分析 - 本周（10.13-10.19）土地供应面积2705.3万平方米 同比增速89.7% 供应均价1731元/平方米 同比增速4.3%[5][54] - 土地成交面积2015.9万平方米 同比增速12.2% 成交金额292.8亿元 同比增速7.2% 成交楼面价1452元/平方米 溢价率2%[5][54] - 分能级看 一线城市溢价率0% 二线城市溢价率2.9% 三四线城市溢价率1.6%[54] 房地产行业融资分析 - 本周（10.17-10.23）房地产企业合计发行信用债222.55亿元 同比增速197.93% 环比增速305.37%[5][69] - 本月至今房地产企业合计发行信用债281.45亿元 同比增速75.91% 环比增速-2.28%[69] 重点公司追踪 - 报告覆盖重点公司包括保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等 均给予买入评级[1] - 华夏幸福公告多只债券继续停牌 截至2025年9月30日累计未能如期偿还债务金额240.07亿元 金融债务总额2192亿元[16][17][18] - 中国建筑2025年1-9月新签合同总额32936亿元 同比增长1.4% 其中地产业务合约销售额2553亿元 同比下降2.0%[18][19] - 绿地控股2025年前三季度房地产合同销售金额476.4亿元 同比下降1.28%[19][20]

公募REITs发展 - 中国公募REITs进入新时代 或将助力房企完成战略转型 [5] 房地产高质量发展 - 四中全会首次在共同富裕框架下提出推进房地产高质量发展 以新模式为抓手、以好房子为根本 [7] 二手房市场 - 9月京沪深杭大面积高总价房源挂牌量显著上升 但整体二手房成交规模预计延续波动走势 [7] 行业数据 - 房价降幅收窄 房屋竣工面积同比增速转正 但行业回稳仍需蓄力攻坚 [7] - 国新办未同步召开相关发布会 为近年来首次 [7] 公司研究：建发房产 - 灯塔战略标杆项目热销 四季度还将有若干新灯塔项目入市 未来增长可期 [7] - 财务指标持续稳健 毛利率和净利率均有所回升 [7] 土地市场 - 第42周土地供求规模延续低位 整体土拍热度平淡 [9] - 重点城市土地供应建筑面积368万平方米 环比上升30% 成交建筑面积355万平方米 环比上升17% [9] - 本周溢价率1.6% 环比低位回升 仅少数优质地块保持点状热度 如杭州浦沿宅地溢价20%成交 [9] 政策动态 - 住建部长署名发文解析城市发展顶层思路 [10] - 住建部等九部门联合发文 推进新型城市基础设施建设以打造韧性城市 [10] - 成都房贷商转公新政落地 [10] 代建行业 - 旭辉建管2025年三季度新拓展项目17个 [11] - 新城建管2025年新增签约面积超570万平方米 [11] - 旭辉建管中标佛山顺控南涌仓四代宅项目 [11] - 龙湖龙智造签约益云集团 合作打造湾区豪宅新标杆 [11] - 绿城管理三季度交付包括经开绿城·武汉柳岸春晓在内的十余个项目 [11]

政策导向与行业方向 - 党的二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [1] - “十五五”期间房地产业发展将围绕实现更高水平住有所居展开 [1] - 以“好房子”建设和城市更新为重要抓手，以新供给创造新需求 [1] 市场现状与调整 - 当前我国房地产市场还处于调整周期 [1] 行业发展重点 - 不仅要把新房子建成“好房子”，老房子也要改造成“好房子” [1] - 房地产业过去注重开发端建设，未来应向全生命周期服务要效益 [2] - “好房子”需要良好的硬件设施，也需要以好服务提升“软实力” [2] 风险防控与监管机制 - “十五五”期间房地产业要注重防风险 [1] - 加强对房地产业准入、建设、运行、退出等全过程监管 [1] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度 [1] - 项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求 [1] - 建立城市房地产融资协调机制，实施项目“白名单”制度，有力保障商品住房项目建设交付 [1] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，从根本上防范交付风险 [1] 服务领域与新增长点 - 物业服务领域具有良好发展前景，潜力被大大低估 [2] - 应积极实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平 [2] - 支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务，拓展行业发展新空间 [2]

行业政策导向 - 推动房地产高质量发展，行业发展将围绕实现更高水平住有所居展开 [1] - 以"好房子"建设和城市更新为重要抓手，以新供给创造新需求 [1] - 新房子要建成"好房子"，老房子也要改造成"好房子" [1] 行业监管与风险防范 - 加强行业准入、建设、运行、退出等全过程监管 [1] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度 [1] - 项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求 [1] - 建立城市房地产融资协调机制，实施项目"白名单"制度以保障商品住房项目建设交付 [1] - 有力有序推进现房销售，做到"所见即所得"，从根本上防范交付风险 [1] 行业转型与发展新空间 - 行业过去注重开发端建设，未来应向全生命周期服务要效益 [2] - "好房子"需良好硬件设施，也需好服务提升"软实力" [2] - 物业服务领域具有良好发展前景，潜力被大大低估 [2] - 应积极实施居住服务提升行动，提高物业服务水平 [2] - 支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务，拓展行业发展新空间 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年9月房价疲弱态势延续，地产销售“以价换量”有韧性；国庆节后二手房成交“两连增”，新房市场修复动能转弱；行业顶层设计信号明晰，正迈向“高质量发展” [1][2][4] 各部分总结 价格与销售数据 - 2025年9月70城新建商品住宅价格环比下跌0.4%，二手住宅价格环比下跌0.6%；一线城市二手房价格领跌，9月环比下滑1.0%，同比下跌3.2% [1] - 9月新房销售面积环比增48.5%，销售额环比增47.2%，增速强于过往同期 [1] 高频成交数据 - 本周（10月17 - 23日）15城二手房成交面积233万平，环比增长7%，同比下滑14%，较2023年同期增长11%；38城新房成交面积282万平方米，环比回升3%，同比下滑19% [2] 分城市层级成交表现 - 二手房方面，一线城市周度成交环比连续两周回落，本周微降2%；二线及三线城市表现亮眼，成交面积环比分别增长14%和12% [3] - 新房市场呈现“一线反弹、二三线走弱”，一线城市成交环比大幅反弹15%，三线城市环比增长12%，二线城市成交环比下降7% [3] 重点城市观察 - 10月17 - 23日，一线城市二手房周成交面积环比连降两周，同比连降两周；新房环比由降转增，同比连降三周 [29] - 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别下滑4%、38%；成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长12%、2% [30] 房价观察 - 9月一线城市二手房住宅价格指数环比下滑1.0%，同比下滑3.2%；新房价格环比下滑0.4%，同比下滑0.7% [55]