专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超出一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国已有171个城市发布专项债收储土地计划 合计收储金额达3918亿元 明确涉及收储宅地规模6565公顷 [1][2] - 专项债收储政策进入密集发布阶段 建议各地优化推进 加速"拟收储"向"已收储"转化 [1][6] 三四线城市成为收储主力 - 三四线城市拟收储宅地面积5437公顷 占比84% 收购总价1659亿元 占比74% [3] - 13个城市拟收储规模超100公顷 其中仅4个为二线城市 郑州以273公顷居首 西安以125.6亿元收购总价和9100万元/公顷平均地价领先 [3] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底地块多 潜在库存高企 土地收储成为缓解库存压力的主要途径 [3] 收储对库存去化的影响 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1.3亿平方米 相当于前四月新房销售规模的50%以上 若落实可等效2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国去化周期降超2个月 [1][5] - 14个城市广义库存可下降超1年 九江 六安等三四线城市理论去化周期降幅超3年 郑州成为一二线中唯一因收储改善库存超1年的城市 [5] - 专项债收储政策通过高频次公告改善市场供需预期 成为当前房地产稳市政策的关键支撑 [5] 政策优化建议 - 加速存量收储计划落地转化 推动政策由"稳预期"向"稳市场"实质性转变 [6] - 构建细化信息透明机制 完善收储地块权属 区域分布及开发进度等数据 精准识别不同城市板块库存压力梯度变化 [6] - 通过"一地一策"精准调控 提升因城施策的精准性和可操作性 [6]

专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超出一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国171个城市发布专项债收储计划 合计金额3918亿元 明确收储宅地规模6565公顷 [2][5] - 专项债收储政策进入密集发布阶段 建议优化推进机制以加速"拟收储"向"已收储"转化 [3][13] 三四线城市成为收储主力 - 三四线城市宅地收储面积占比达84%（5437公顷） 收购总价占比74%（1659亿元） [8] - 13个城市拟收储规模超100公顷 其中仅4个为二线城市（郑州 昆明 西安 天津） 郑州以273公顷居首 西安以125 6亿元收购总价最高 [8] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底拿地导致潜在库存高企 土地收储成为缓解库存压力的关键手段 [8] 收储对库存去化的显著影响 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1 3亿平方米 相当于前四月新房销售规模的50%以上 [10] - 若收储计划落实 等效于2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国新房去化周期缩短超2个月 [3][10] - 14个城市广义库存可下降超1年 其中九江 六安等三四线城市去化周期改善超3年 郑州为唯一改善超1年的一二线城市 [11][12] 专项债收储政策优化方向 - 需加速存量收储计划落地 推动政策从"稳预期"向"稳市场"实质性转变 [13] - 建议细化收储地块权属 区域分布及开发进度等数据 为"一地一策"精准调控提供动态支撑 [13]

专项债收储政策推进情况 - 2025年以来171个城市发布收储计划，合计金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，相当于为楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月[2] - 二季度收储规模爆发式增长，4月公告拟收储土地7198公顷（1730亿元），面积和金额均超一季度总和[3][4] - 专项债发行持续推进与重点城市土拍热度回升同步，促进市场供求预期趋稳向好[4] 宅地收储对去库存影响 - 拟收储宅地6565公顷，理论建筑面积超1.3亿平方米，超前四月估算新房销售规模一半[6] - 收储计划落实等效于2025年前四月新房成交面积同比增长54%[6] - 未明示土地属性的地块占比超二成，实际去库存效果可能更大[6] 城市能级分布特征 - 三四线城市占宅地收储规模84%（5437公顷），收购总价占比74%（1659亿元）[10] - 13个城市拟收储规模超100公顷，仅4个为二线城市（郑州、昆明、西安、天津）[14] - 郑州以273公顷收储规模居首，西安以125.6亿元收购总价最高[14] 重点城市案例分析 - 郑州2025年各月新房成交均正增长，4月同环比双增，2024年完成全国首批配售保障房交付570套[14] - 西安收储地块过半位于西咸新区等城市新区，平均地价达9100万元/公顷为13城最高[14] - 郑州通过土地收储使广义库存消化周期下降1.1年，为一二线城市中唯一改善超1年的城市[19] 企业参与结构分析 - 城投企业占收储面积70%（均价3506万元/公顷），央国企占12%（均价3998万元/公顷），民企仅17%[22] - 一二线城市民企土地收储占比21%，高于其他能级城市[22] - 城投高占比源于2021-2024年在三四线大规模托底拿地，开发率长期低于30%[22] 政策实施建议 - 当前专项债投向房地产资金约1600亿元，与土地收储存在结构性偏差[25] - 建议加速存量收储计划落地转化，推动政策由"稳预期"向"稳市场"转变[25] - 建议构建细化信息透明机制，为"一地一策"精准调控提供数据支撑[25]

任何投资交易系统都不会100%的盈利，投资就是在一定条件下的试错。对了，让利润飞；错了，止损跑路。既然都是试错，就不要有执念。 ——笔记哥《交易》 彭博消息尚未证实，但万科股债的积极反应提升了可信度，债市也小跌以示尊重。其实自从深国资以"白衣骑士"的剧本空降，市场已将万科从ICU中抬 出，不过今日消息的关键在于"专项债收储"，打开想象空间、红红火火过节。 -------------------------- 【笔记20250212— "松且贵"的资金、"负carry"的债券（-彭博称中国考虑帮助万科偿还债务-股市上涨+资金面边际转松=微上)】 资金面边际转松，长债收益率小幅上行。 央行公开市场开展5580亿元7天期逆回购操作，今日有6970亿元逆回购到期。净回笼1390亿元。 资金面边际转松，但资金价格仍偏贵，隔夜与7天期均在1.8%之上。 今日资金面缓和，受"政府考虑帮助万科偿债"消息影响，股市尾盘涨幅扩大，债市利率小幅上行。 早盘债市情绪平稳，10Y国债利率平开在1.615%。上午股市震荡，10Y国债利率亦围绕1.615%窄幅震荡。午后彭博称"中国考虑提供68亿美元融资计划以 帮助万科偿还债务，拨出200 ...