房地产收储政策 - 全国拟收储总规模达3918亿元 涉及171个城市 其中宅地收储6565公顷 [2] - 收储资金支持从央妈3000亿保障性住房再贷款扩容至地方政府专项债 去年新增2万亿 今年安排4.4万亿 [2] - 收储类型分两种：直接收购未售商品房消化狭义库存 收购闲置土地消化广义库存 1-4月土地收储规模单月增长48倍至7198公顷 [2] 区域收储数据 - 三四线城市占收储主导 面积占比84%（5437公顷） 金额占比74%（1659亿） 郑州以273公顷居首 西安以125.6亿金额最高 [2][3] - 13个城市收储超100公顷 前五为郑州273公顷 平顶山165公顷 电明157公顷 宣春156公顷 新关150公顷 [3] - 克尔瑞测算显示1-4月收储使2025年广义库存去化周期缩短2个月 加速去库存54% [3] 商业动态 - 达美乐沈阳第9家门店进驻三台子万象汇 已开业5家 围挡4家含沈北吾悦广场等 [6] - 皇姑腾鹰大厦希尔顿欢朋酒店挂牌 沈阳希尔顿系酒店达11家 欢朋品牌占7家（含2家筹备中） [10][13][14] 农业与人才 - 辽宁15个名特优新农产品上榜全国榜单 实现十大特色产业全覆盖 含长海海参 盘锦大米等 总量达121个 [14][15] - 2025"博士沈阳行"活动提供9223个岗位 平均年薪23.5万 30万以上岗位近1000个 聚焦工业互联网等42个领域 [18][21][23] - 参会博士8163名 61.7%为20-29岁 50.4%为女性 覆盖663所高校（含海外306所） 30家双创企业参与路演 [23][24]

行业整体趋势 - 2024年TOP100房企总土储货值合计25.23万亿元，同比下降13%，权益货值18.17万亿，权益比72% [15] - TOP100房企总土储建面15.82亿平米，同比下降12%，百强门槛货值205.8亿元（降16%），十强门槛货值5390亿元（降27%） [15][16] - 96%房企货值下降，15%房企降幅超20%，5000亿以上货值房企数量减少，千亿以下占比提升 [19] 头部房企表现 - 万科地产货值减少3440亿元（降25%），存货账面价值5190.1亿元（降26%） [20][21] - 碧桂园货值减少2095亿元，招商蛇口减少2042亿元，保利发展减少1920亿元 [21] - 滨江集团货值1701亿但销售1116亿，去化周期仅1.52年，显著优于行业 [26] 存货结构分析 - 50家典型房企存货账面价值7.98万亿元（降15%），已竣工存货占比27%（升5.6个百分点） [30] - 94%房企计提存货跌价损失1677亿元（同比增26%），2021-2024年累计跌价损失5581亿元 [32] - 货值规模1000-3000亿房企去化周期达9.01年，万亿以上房企8.22年，5000-10000亿房企最短（5.01年） [26] 战略转型方向 - 房企转向"产品为王"，聚焦核心城市投资与存量去化，如保利发展推进"调转换退"优化存量用地 [35][36] - 政策重点为保交楼、收储和城市更新，自然资源部专项债支持土储，住建部推进存量房收购和旧改 [36] - 华润置地强调盘活存量穿越周期，金地集团参与地方政府收储，万科成立现房管理小组提升去化 [36] 数据统计标准 - 土储统计包含招拍挂及收并购项目，排除代建业务和未确权土地，货值按当前市场价计算 [11][12] - 统一剔除"已售未结转"数据，城市更新项目以确权为标准，不纳入未来价格预期 [12][13]

专项债收储规模与趋势 - 2025年前111天各地拟利用专项债收储规模已达2090亿元 [1] - 1-4月专项债收储规模逐月快速上升 [1] - 专项债收储已从个别区域扩展至普遍推开 [1] 土地收储价格与房企影响 - 2018年及之后出让土地被收储时价格较成交价折让12% [1] - 收储政策显著夯实房企净资产 [1] 房地产政策组合作用 - 专项债收储是供给收缩政策的核心内容 [1] - 收储与金融支持政策、需求支持政策共同构成房地产市场止跌回稳的关键政策组合 [1]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 土地收储政策推进有望改善地产库存问题 看好重点城市区域市场量价回升 以及"三好"房企估值修复[5] - 业绩与现金流稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳[5] - 规范文件持续出台有望给予地方政府更明晰操作指引 加速专项债券收地落地 从而平衡土地供需 改善房企流动性 进一步筑牢"止跌回稳"趋势[1] 增量信息总结 收地范围规范 - 优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划 24年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围[2] - 截至24年10月末 我国存量未开工土地计容建面约12.9亿平 这些土地可能优先成为土地储备对象[2] - 江苏 山东闲置土地绝对规模较高 若考虑"闲置土地/土地出让面积" 则重庆 云南 辽宁 宁夏 青海的库存压力相对更大[2] - 时间维度上 20-23年出让的地块占到63%[2] 申报审核流程 - 明确地方各级自然资源部门在专项债券发行前后的职责 包括编制审核项目实施方案 指导督促上缴专项债券还本付息资金等[3] - 地方各级财政部门要做好专项债券发行管理监督工作[3] - "自审自发"试点地区经省级人民政府审核批准后即可发行 无需财政部 自然资源部审核 政策落地效率更高[3] - 试点地区包括北京 上海 江苏 浙江 安徽 福建 山东 湖南 广东 四川及河北雄安新区[3] 资金收益平衡 - 强调专项债券发行和使用应当严格对应到项目 确保项目融资收益平衡[4] - 允许专项债券资金在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用 但以单个土地储备项目为单位确保平衡[4] - 强调合理确定专项债券用于土地储备的发行期限 并未限定具体期限 地方可根据土地市场供需关系自行确定[4] 市场数据与进展 - 截至3月10日 广东 四川 吉林 江西等已公示拟使用专项债券收地的金额约500亿元[1] - 北京 广东已率先发行用于土地储备的专项债券共424亿元 其中广东的307亿元全部用于回收闲置土地[1] 重点推荐公司 - 推荐城投控股 目标价6.61元 市值104.22亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.22/0.49/0.59元[9][10] - 推荐城建发展 目标价7.43元 市值101.09亿元 预计2025-2026年EPS分别为0.25/0.40元[9][10] - 推荐滨江集团 目标价12.35元 市值326.39亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.90/0.95/0.98元[9][10] - 推荐招商蛇口 目标价13.20元 市值858.97亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.61/0.66/0.72元[9][10] - 推荐建发股份 目标价12.37元 市值293.24亿元 预计2024-2026年EPS分别为1.03/1.37/1.63元[9][10] - 推荐新城控股 目标价15.83元 市值295.71亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.33/0.34/0.36元[9][10] - 推荐招商积余 目标价14.03元 市值111.23亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.76/0.85/0.95元[9][10]