美国住房市场结构性挑战 - 美联储主席杰罗姆·鲍威尔指出住房市场的核心问题是长期供应不足[1] - 费城联邦储备银行研究发现2006年至2014年间机构买家涌入单户住宅市场贡献了该时期实际房价增长幅度的58%并导致住房自有率下降幅度的75%[1] - Zillow报告估计美国面临470万套的住房短缺[5] 机构投资者市场影响与政策反应 - Parcl Labs 2023年报告显示机构投资者拥有美国3.4%的单户住宅持有超过1000套的大型机构仅占0.73%[2] - 前总统特朗普宣布将立即采取措施禁止大型机构投资者购买更多单户住宅并呼吁国会将其立法[4] - 相关政策声明引发市场震荡全球最大另类资产管理公司黑石集团股价当日盘中大跌9.3%收盘下跌5.6%单户住宅租赁REITs如American Homes 4 Rent下跌4.3%Invitation Homes下跌6.0%[3] 房地产作为资产类别的投资逻辑 - 房地产资产类别可通过租金产生被动收入并提供内在的通胀对冲当通胀上升时房产价值和租金收入往往随生活成本上涨形成自然缓冲和可靠的现金流[6] - 投资者包括机构投资者持续将房地产视为长期投资机会[6] 面向普通投资者的新型房地产投资平台 - Arrived平台允许投资者以低至100美元投资租赁住宅份额平台获杰夫·贝索斯等世界级投资者支持[9] - First National Realty Partners平台允许合格投资者通过以杂货店为核心的商业地产进行投资最低投资额为5万美元物业租户包括全食超市、克罗格和沃尔玛等全国品牌[12][13] - Lightstone DIRECT平台允许合格投资者以最低10万美元投资机构级多户住宅和工业房地产其管理公司Lightstone Group成立于1986年资产管理规模超过120亿美元[15] - Homeshares平台允许合格投资者通过其美国房屋净值基金以最低2.5万美元投资美国主要城市数百套自住住宅目标风险调整后回报率在14%至17%之间[20] 新型投资平台的特点与优势 - Arrived等众筹平台提供了无需处理日常管理即可接触房地产的便捷方式[9] - First National Realty Partners通过三重净租约使投资者无需担心租户成本侵蚀潜在回报[13] - Lightstone Group在其每笔交易中至少投入20%的自有资本约为行业平均水平的四倍以实现利益绑定[17] - Lightstone Group自2004年以来已实现投资的历史净内部收益率为27.5%历史净股本倍数为2.49倍[16]

By Michael S. Derby Jan 9 (Reuters) - Two Federal Reserve officials on Friday expressed some skepticism that a Trump administration plan to lower housing costs by buying billions in mortgage-backed bonds will do much to lift the troubled sector. The policymakers - Atlanta Fed President Raphael Bostic and Richmond ​Fed President Thomas Barkin - instead argued that while financing costs are a real issue, housing affordability is even more a function of the supply ‌of homes available for purchase. "I do t ...

文章核心观点 - 行业观察人士认为 特朗普提出的禁止大型机构投资者购买独栋住宅的目标 无法解决高房价的根本原因 即住房短缺问题 [1][16][19][20] 机构投资者市场参与度 - 大型机构投资者 包括对冲基金和私募股权公司 在全美拥有数十万套独栋住宅 [2] - 根据政府问责办公室2024年的分析 大型投资者仅拥有约2%的独栋住宅租赁存量 [9] - 在某些特定市场 机构投资者控制的份额显著更高 例如在亚特兰大拥有25%的独栋租赁住宅 在杰克逊维尔拥有21% [11] 机构投资者的影响与争议 - 研究显示 机构投资者可能推高了特定区域的房价和租金 尤其是在他们高度集中的地区 [3][11][12] - 机构投资者倾向于集中购买 在亚特兰大、达拉斯、凤凰城、休斯顿、夏洛特和坦帕等市场的特定社区进行集中投资 [11] - 有迹象表明 大型投资者更有可能提起驱逐诉讼 [12] - 然而 证据并不充分表明大型投资者比小型房东收费更高 或他们挤占了其他买家 2023年布鲁金斯学会的报告指出 机构投资者是否排挤个人购房者尚不明确 其行为是否与其他房东不同也证据不足 [13] 市场动态与投资者行为演变 - 2008年金融危机后 大型投资者购买了数千套不良资产 特别是在东南部城市 [4] - 2020年疫情爆发且利率下降时 投资者再次抢购了数千套住宅 特别是在南部和阳光地带城市 [5] - 自2022年以来 随着利率飙升和房价保持高位 大型投资者已放缓购买步伐 [9] - 一些主要投资者已将商业模式转变为直接从建筑商那里批量购买房屋 而非逐一购买 [9] 政策提案与潜在影响 - 特朗普的禁令提案是近期白宫解决住房负担能力问题努力的一部分 他还指示房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款支持债券 以试图降低抵押贷款利率 [15] - 住房经济学家认为 禁止主要投资者购买更多房屋对改善负担能力作用甚微 [16][17] - 城市研究所2024年的一份报告称机构投资者为“替罪羊” 分散了人们对导致价格上涨的供应短缺问题的注意力 [18] - 如果联邦政府成功通过禁令 执行可能很棘手 大型投资者可能将自己拆分为更小的空壳公司以规避禁令 [23] 替代方案与不同视角 - 一种替代方案是通过提高机构投资者所持房屋的房产税来抑制其行为 使其利润降低 [23] - 投资者常辩称 他们通过在独栋住宅为主的社区提供租赁 实际上为低收入人群增加了优质住房选择 租户的收入和财富通常远低于购房者 [24] - 有观点认为 禁止大型房东拥有独栋住宅将意味着更少的租户能够生活在这些更富裕的社区 这在某种程度上排挤了租房者 并加剧了国内存在的一些不平等 [26] - 可能的赢家是小型投资者 即夫妻店房东和其他小型投资者 他们拥有美国绝大多数的独栋住宅租赁 阻止大型投资者购买房屋并不一定意味着首次购房者或其他个人最终会买下房子 许多此类房屋将被大型投资者的主要竞争对手 即小型房东抢购 [21]

政策指令 - 前总统特朗普指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券 旨在将抵押贷款利率推低至6%以下 并降低月供[1] - 该指令旨在影响抵押贷款利差 即10年期国债收益率与30年期抵押贷款利率之间的差值[2] 市场机制与影响 - 抵押贷款利差水平由多种因素决定 包括个人信用状况、当前经济环境、市场波动性以及对抵押贷款支持证券的需求 购买债券旨在影响最后一个因素[3] - 多数住房专家认为 额外的抵押贷款债券购买可能有助于降低抵押贷款利率 但潜在降息幅度尚不明确[4] - 自2024年底以来 房利美和房地美已向其投资组合中增加了超过500亿美元的抵押贷款债券 这有助于压缩利差并降低抵押贷款利率[8] - 去年 抵押贷款利率从6%以上的高位降至目前略低于6.2%的水平 利差也从4月份高达2.65个百分点收窄至目前略低于2个百分点[8][9] 行业供需结构 - 房利美和房地美在抵押贷款支持证券市场中是相对较小的持有者 截至11月 两者合计持有2470亿美元[7] - 银行、外国投资者和美联储是规模约9万亿美元市场中更大的参与者[7] - 美国住房供应短缺估计在150万至550万套之间 摩根大通在10月份估计短缺量为280万套 解决这一短缺水平可能需要十年时间[6] 政策效果评估 - 仅关注住房市场需求侧而不解决供应短缺问题的计划 可能仍会使可负担性障碍存在[4] - 行业观点认为 关注住房市场需求侧是好的 但真正需要关注供给侧才能解决可负担性问题[6]

公司股价与市场反应 - Opendoor股价本周出现高度波动 [1] - 股价在特朗普提出禁止机构投资者购买单户住宅的提案后最初下跌 [1] 行业与政策环境 - 前总统唐纳德·特朗普开始关注可负担性问题 特别是住房市场 [1]

核心政策行动 - 美国总统特朗普指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券 旨在降低住房成本并影响中期选举 [1] - 该政策目标为驱动抵押贷款利率下降 月供下降 使拥有住房的成本更可负担 [1] - 政策依据源于两家公司在特朗普第一任期内未出售 从而积累了2000亿美元现金 [1] 市场即时反应 - 抵押贷款支持证券价格相对于国债上涨 [2] - 抵押贷款相关股票上涨 包括Rocket Cos Inc 和 LoanDepot Inc [2] 机构背景与近期动态 - 房利美和房地美为政府赞助企业 在2008年金融危机期间接受过政府救助 [3] - 截至10月的五个月内 两家公司的保留投资组合（即持有而非出售给投资者的债券和贷款部分）增长了超过25% [3] 市场影响分析 - 机构抵押贷款债券未偿余额约为9万亿美元 2000亿美元的购买量仅占市场的略高于2% [4] - 此规模的需求仍可能压低保利差 从而转化为美国家庭抵押贷款利率的下降 [4] - 全国住房会议总裁兼首席执行官预计 此举将对抵押贷款利率产生下行压力 可能至少降低0.25个百分点或更多 [6] 行业趋势与需求 - 近几个月对抵押贷款债券的需求广泛上升 利差收窄至约2022年以来最紧水平 [5] - 部分投资者预期银行也将购买更多抵押贷款支持证券 部分原因是存款增加使银行有更多资金可配置 [5]

政策动向 - 美国总统特朗普计划立即采取措施，禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅 [2] - 政策旨在解决住房可负担性问题，认为企业所有权导致住房对普通美国人而言更加遥不可及 [2] 行业现状 - 机构投资者在全国独栋租赁住房存量中仅拥有约2%的份额 [3] - 机构投资者的存在在东南部部分地区更为集中 [3] - 据美国政府问责局估计，投资者控制了亚特兰大约四分之一的独栋租赁市场，杰克逊维尔超过五分之一，在夏洛特和坦帕也占有相当大的份额 [3] 市场影响 - 在亚特兰大和杰克逊维尔等大都市区，机构投资者的所有权远高于全国平均水平 [2] - 在快速增长的阳光地带城市，潜在的购房者发现自己越来越多地与华尔街机构竞标 [1]

核心观点 - 加州州长加文·纽森计划打击机构投资者在加州大规模购买住房的行为 以帮助工薪家庭与资本雄厚的投资者竞争 [1][2] - 前总统特朗普也提出了类似措施 计划禁止机构投资者购买独栋住宅 这导致两党在将机构房东作为政治目标上罕见地达成一致 [2][3] 政策动态 - 纽森州长将与地方立法者合作 针对私募股权和对冲基金投资者 特别是大规模购房的企业实体 [1] - 特朗普的提议可能在国会面临障碍 而纽森的声明则可能获得州立法机构中占绝对多数的民主党进步派人士的欢迎 [6] - 州众议院去年已通过一项法案 试图禁止大型独栋住宅物业所有者购买和租赁更多房屋 但该法案在州参议院因房地产经纪人和加州公寓协会的反对而搁置 [7] - 法案起草者表示 获得州长的支持至关重要 并将于今年再次推动该法案 但纽森尚未支持具体提案 [8] 市场影响与行业现状 - 特朗普的声明最初导致独栋住宅房东的股价下跌多达10% [6] - 摩根大通分析师认为 股价下跌可能是一个买入机会 [6] - 根据加州研究局2024年的一项研究 加州约3%的独栋住宅由大型房东拥有 其中公开上市的Invitation Homes是最大所有者 [5] - 摩根大通分析师指出 大型机构房东拥有的独栋住宅库存不到美国总量的1% [5] - 尽管加州是2008年金融危机后几家独栋住宅租赁机构买家的发源地 但最大的房东更专注于佐治亚州、佛罗里达州、亚利桑那州和内华达州等阳光地带州 那里的房价更低 [4] 政治背景与相关考量 - 纽森州长正进入其州长任期的最后一年 并考虑竞选总统 他一直在努力将自己打造成可负担性问题的旗手 因为加州房价已远高于80万美元 [9] - 州参议员支持针对企业房东的立法 但对可能阻碍住房生产的政策持谨慎态度 [9] - 州长最近批准了对该州住房市场进行激进的去监管 以刺激住房生产 [9]

Defense contractors are under fire, an idea to make housing more affordable, Constellation earnings beat expectations, more news to start your day. ...

政策动向 - 美国总统特朗普宣布其政府将采取行动禁止华尔街公司购买独栋住宅 旨在降低房价 并敦促国会将其编入法律 但未说明具体法律授权或机制 [1][11] - 此举标志着共和党立场的显著转变 使其与民主党长期批评企业购房的立场趋于一致 民主党认为机构投资者推高了住房成本并减少了供应 [2][11] - 政策提议的背景是白宫在中期选举前面临日益增长的生活成本政治压力 [1][11] 市场影响 - 市场对禁令消息反应剧烈 American Homes 4 Rent股价跌至近三年低点 盘中因波动短暂停牌 收盘下跌4% [5][11] - Blackstone股价触及一个月低点 收盘下跌约5.6% [5][11] - PHLX住房指数下跌2.6% [5][12] 行业现状与机构角色 - 根据政府问责办公室2024年研究 在2008年金融危机后 随着止赎房产涌入市场 Blackstone、American Homes 4 Rent和Progress Residential显著扩大了在独栋住宅租赁市场的存在 [2][11] - 截至2022年6月 机构投资者在全国拥有约45万套独栋住宅 约占全国独栋租赁住宅的3% [11] - Blackstone回应称 其独栋住宅业务仅占其整体业务的一小部分 并且过去十年一直是此类资产的净卖家 现有投资组合表现良好且符合运营标准 [6][12] 住房市场与通胀数据 - 自特朗普首次当选以来 美国房价上涨约75% 远超整体消费者通胀 [8][12] - 过去一年房价增长显著放缓 联邦住房金融局数据显示 10月全国房价同比仅上涨1.7% 为13年多来最弱增速 [8][12] - 住房成本通胀也已缓解 劳工部消费者价格指数显示 11月年度住房通胀放缓至3.0% 为四年多来最低水平 反映出住房供应的逐步改善 [9][12] 争议与不确定性 - 政府问责办公室报告结论认为 机构购房对住房自有率机会的影响仍不确定 部分原因是数据不足 [7][12] - 批评者指出 大型华尔街房东为保护回报常常忽视房屋维护 并在新冠疫情期间进行不当驱逐 [7][12] - 尽管出现降温趋势 但住房可负担性仍是关键政治议题 许多美国人仍在与高房价和有限库存作斗争 [10][12]