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Equity LifeStyle Properties(ELS) - 2025 Q3 - Earnings Call Transcript

2025-10-24 00:02

财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化FFO为每股0.75美元，符合预期，同比增长4.6% [4][14] - 第三季度NOI增长5.3%，比预期高出40个基点 [14] - 核心社区基础租金收入第三季度和截至9月的年内期间均增长5.5% [14] - 第三季度核心公用事业和其他收入同比增长4.2% [15] - 会员业务第三季度净贡献1680万美元，截至9月的年内期间净贡献4820万美元 [15] - 维持2025年全年标准化FFO指引为每股3.06美元（区间中点），预计较2024年增长4.9% [17] - 预计第四季度标准化FFO每股在0.75美元至0.81美元之间 [17] - 预计全年核心物业营业收入增长4.9%（区间中点） [17] - 债务与EBITDAre比率为4.5倍，利息覆盖率为5.8倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造业住房组合第三季度实现6%的租金增长 [14] - 核心房车和码头年度基础租金收入（约占总收入的70%）第三季度增长3.9% [15] - 截至9月的年内期间，核心组合季节性租金下降7%，临时性租金下降8.4% [15] - 第三季度年度房车 occupancy 增加了476个站点 [11] - 佛罗里达州制造业住房组合入住率达到94% [9] - 亚利桑那州和加利福尼亚州市场入住率达到95% [10] - 码头业务有三处物业因风暴受损，预计2026年全面恢复运营 [81] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州是净迁入人口最多的州之一，支持了坦帕、圣彼得堡、劳德代尔堡、西棕榈滩等关键子市场的需求 [9] - 过去五年在佛罗里达州开发了超过900个站点 [9] - 佛罗里达州新购房者的市场租金显著增长13% [10] - 在佛罗里达州Cloverleaf Farms制造业住房社区完成了103个站点的扩建，这是第二阶段也是最后阶段，总共增加了170个站点和一个核心设施 [10] - 加拿大客户（主要是季节性客户）的预订量同比下降约40%，影响了第四季度和2026年第一季度的预期 [33][35][36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是利用现有的公用事业基础设施、运营效率、分区和现有物业的品牌知名度进行扩张 [10] - 2025年目标增加400-500个扩建站点，未来几年目标维持在每年500-1000个站点的可持续范围 [42] - 营销工作侧重于利用技术和对客户旅行模式及生活方式的洞察，覆盖全国800万房车车主 [6] - 数字工具提供详细信息、虚拟看房、在线申请以及与当地销售代理的短信沟通 [7] - 团队专注于个人外联，物业经理与客户建立关系 [7] - 高质素的适龄制造业住房资产继续获得最佳融资条件 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 制造业住房全国约有700万套，居住超过1800万人，约占美国住房总量的6%，在都市区以外这一比例显著上升至14% [4] - 当今的制造业住房更耐用，成本比周边地区同类现场建造房屋低60% [5] - 目标人口统计包括近7000万婴儿潮一代和6500万X一代成员 [5] - 美国国家海洋和大气管理局气候预测中心预测今冬将出现拉尼娜现象，南方天气更暖更干，北方更凉爽，使得阳光地带对冬季度假特别有吸引力 [11] - 2026年制造业住房租金上调通知已向50%的居民发出，平均涨幅为5.1% [7] - 房车组合中超过95%的年度站点年费率已设定，平均涨幅为5.1% [8] - 收购高质量的制造业住房组合很困难，交易量低迷，资产所有权非常分散 [41] 其他重要信息 - 第三季度结束了第11届年度“露营100天”活动，社交媒体印象超过4600万，收到近1100张照片参赛作品，反映了活跃的客户群 [13] - 公司通过信贷额度和ATM项目可获得超过10亿美元的资本 [20] - 在2025年4月1日的保险续保中，保费较上年下降了6% [49] - 根据2025纳税年度的初步修剪通知，佛罗里达州的房地产税趋势有所逆转，较预期有所缓解 [49] - 公司无担保债务在2028年前到期，所有债务的加权平均期限近八年 [20] 问答环节所有提问和回答问题: 关于2026年租金上涨的过程以及房车和制造业住房涨幅差距缩小的问题 [23] - 物业运营团队会审查竞争环境，通过预算流程设定下一年度的费率，这个过程与往年一致 [24] - 年度费率涨幅有所缓和是普遍市场力量的结果，并非两种物业类型之间存在关联 [24] 问题: 关于加拿大客户季节性预订进度的问题 [25] - 寒冷的冬季是驱动预订的主要因素，十月份天气温和略微抑制了预订 [26] - 政治问题导致一些人对前往美国犹豫不决 [26] 问题: 关于加拿大预订量下降40%对第四季度和第一季度指导的影响 [31][33] - 第四季度季节性加临时性收入预计同比下降13.3%（中点），主要原因是加拿大客户预订量减少 [33] - 加拿大客户约占房车总收入的10%，其中50%来自年度客户，其余季节性加临时性收入在第四季度约占全年收入的25%（季节性）和15%（临时性） [33] - 第一季度加拿大客户的预订进度与第四季度相似 [36] 问题: 关于第四季度和全年标准化FFO指导范围差异的问题 [39] - 全年0.10美元的范围是沿用全年惯例，并非预期波动性增加或股数变化 [40] - 指导范围上下限的差异可能源于未假设风暴事件、制造业住房入住率潜在加速或费用变化等因素 [105] 问题: 关于制造业住房的发展机会和收购前景的问题 [41] - 收购高质量的制造业住房组合很困难，交易量低迷，资产表现良好导致出售意愿不强 [41] - 2025年目标增加400-500个扩建站点，未来目标维持在每年500-1000个站点的可持续范围 [42] 问题: 关于制造业住房租金上涨的剩余50%客户趋势以及入住率下降的问题 [46] - 剩余50%的租赁协议与CPI挂钩，其中一半是租金管制或直接与CPI挂钩，另一半是主要位于佛罗里达州的长期协议（通常2-3年） [47] - 年初发出的通知（更偏向佛罗里达州居民和市场价）涨幅往往略高，后续发出的通知更受CPI指数影响 [47] - 第三季度入住率有所增加，年初的入住率下降是受去年飓风影响的遗留问题，目前趋势已转向增长 [48] 问题: 关于费用控制以及2026年费用趋势展望的问题 [49] - 2025年在薪酬费用（趋于持平）、保险续保（下降6%）和房地产税（较预期缓解）方面受益 [49] - 长期来看，薪酬费用持平可能不是常态，房地产税在2026年可能继续波动 [49][50] - 物业层面存在固定费用，但运营团队会持续评估效率 [62] 问题: 关于加拿大需求下降40%若持续至2026年的财务影响问题 [55] - 当前环境具有挑战性，难以将第四季度情况视为2026年的基准 [55] - 参考疫情期间（2021年第一季度），最初预计季节性加临时性收入下降1000万美元，最终结果好于预期，下降600万美元 [56] - 最后一刻的预订会随着天气变化而增加 [58] - 已预订的加拿大客户对返回感到兴奋，历史表明降雪会增加预订 [59] 问题: 关于年度房车5.1%涨价接受度的时间点以及加拿大客户在凤凰城市场的早期迹象 [66] - 部分房车年度费率上调现已生效或在未来几个月内随着冬季开始生效，目前对年度续约已有可见度 [67] - 夏季季度的续约通常在第二季度中期生效，那时才能获得客户接受度的可见度 [67] - 加拿大年度客户继续留住的意愿没有减弱，其房屋销售活动也未增加 [68] - 阳光地带地区的续约流程目前处于早期阶段，早期迹象表明表现非常像常态年份 [70] - 第三季度新增了475个年度房车站点，这是一个非常高的水平 [71] 问题: 关于加拿大客户不返回的原因（天气 vs 政治）以及为何不影响年度房车客户 [75] - 未预订的以往客户是由于政治问题而犹豫，年度客户因已在物业上投入资本（拥有房屋或房车）而承诺更强，故未受影响 [76] 问题: 关于第四季度指导中假设用非加拿大客户填补加拿大需求的程度以及最后一刻预订的比例 [77] - 参考疫情期间，最初预计收入下降更严重，但最终通过美国需求填充了物业 [77] - 公司正尝试向美国客户营销那些以往被加拿大客户预订的物业 [77] 问题: 关于房车和码头年度收入略弱于预期及风暴受损物业的影响 [81] - 有三处码头物业因风暴受损，许可和建设进程耗时比预期长，预计2026年全面恢复运营，需求前景未受影响 [81] 问题: 关于剔除加拿大因素后的季节性和临时性房车趋势 [87] - 加拿大以外的预订进度或节奏与2025年年内至今所见相似 [87] 问题: 关于2026年房车收入增长的构成部分以及是否会像今年一样出现入住率等阻力 [88] - 早期涨价接受度表明将回归更正常的趋势，包括入住率较上年有所改善 [88] - 第三季度年度房车站点增长是积极的数据点 [89] 问题: 关于如何用国内客户填补加拿大需求空白以及是否会涉及降价 [93] - 主要通过向以往客人展示新物业、利用社交媒体（拥有超过220万粉丝和关注者）、结合当前新闻周期和当地活动进行营销 [93] - 是否提供优惠取决于具体市场或物业，在认为有必要降价吸引流量时会这样做 [97] 问题: 关于第三季度增加的数百个年度房车站点是重新出租上季度腾出的站点还是新站点，以及为何对年内剩余展望影响不大 [98] - 新增站点对年内影响不大是因为时间已晚 [99] - 增加的年度站点抵消了临时性站点的减少，并非出租相同的站点，而是季度内填充的站点组合发生了变化 [99] 问题: 关于将临时性业务转为年度业务以降低波动性的举措和成功程度 [107] - 约15%-20%的年度客户曾是临时性或季节性客户，约15%-20%的季节性客户曾是临时性客户，这个从临时住宿转向长期住宿的渠道比例相对稳定，在20%左右 [107]