文章核心观点 公司完成向专注加拿大的纯工业房地产投资信托（REIT）的战略转型，一季度财务表现良好，预计全年工业组合同店净营业收入（NOI）实现中个位数增长，2025年将受益于两个重大开发项目完成 [1][2][18] 分组1：战略转型与业务进展 - 完成向纯工业REIT的转型，出售15处传统零售物业和1处传统办公物业，所得款项5090万加元用于减少债务和推进开发项目 [2][8] - 2025年租赁开局良好，已续约超80%到期总可租面积（GLA），三个增值续约项目将增加NOI [4] - 4月14日收购不列颠哥伦比亚省基洛纳一块土地用于未来开发甲级工业建筑，以非核心工业物业和现金支付 [7] 分组2：一季度财务亮点 - 净营业收入（NOI）达3210万加元，同比增长8.6%，工业同店NOI增长6.6%至2740万加元 [8] - 净收入3320万加元，受NOI和公允价值收益推动，部分被融资等费用和公允价值损失抵消 [8] - 正常化每单位资金从运营（FFO）增加0.022加元至0.187加元，正常化每单位调整后资金从运营（AFFO）增加0.019加元至0.154加元 [8] - 单位持有人权益增加2450万加元，每单位资产净值（NAV）较2024年Q4增加0.02加元或0.2%至13.21加元 [8] 分组3：投资组合与融资信息 - 投资物业数量减至90处，总可租面积（GLA）为1170万平方英尺，工业入住率升至97% [13] - 净债务12.56亿加元，总负债比率48.8%，债务服务覆盖率1.64倍 [13] 分组4：展望与项目进展 - 预计全年工业组合同店NOI实现中个位数增长 [18] - 两个开发项目预计三季度完成，将增加约660万加元年度稳定NOI [18][23] 分组5：其他信息 - 公司将召开财报电话会议，介绍财务结果和运营情况 [19] - 5月和6月将分别进行现金分配，每单位0.05333加元 [21] - 年度股东大会各项事项获批准，部分受托人投票结果受审计费用建议影响 [24]

文章核心观点 公司公布2025年第一季度财报，延续2024年的良好势头，多项财务指标表现出色，运营上推进整合与扩张战略，对行业前景持积极态度 [5] 财务总结 收入与收益 - 租赁收入及相关收入达2480万美元，同比增长24.4%，主要因收购、租金和入住率提升 [7][9] - 同社区收入为2250万美元，同比增加约260万美元，得益于租金、入住率和公用事业报销增加 [7][10] - 净收入和综合收入为1050万美元，同比减少6.0%，因投资物业和B类单位公允价值调整减少 [7][11] - 净营业收入（NOI）为1640万美元，同比增长23.0%；同社区NOI为1510万美元，增长12.9% [7] 利润率与比率 - NOI利润率为66.2%，同社区NOI利润率为67.0%保持不变 [7] - 调整后每单位FFO为0.342美元，增长5.2%；调整后每单位AFFO为0.310美元，增长8.8% [7] - AFFO派息率为51.2%，调整后AFFO派息率为49.7%，均有所下降 [8] 其他指标 - 租金收缴率稳定在99.7% [7][15] - NAV和每单位NAV分别为6.895亿美元和27.44美元，较2024年底有所增加 [7] - 债务与总账面价值比率为37.5%，较2024年底下降 [7][21] - 总投资组合入住率为84.4%，同社区入住率为84.9%，均有所上升 [7][21] 融资与流动性 - 第一季度借款4980万美元，偿还2024年5月到期的4500万美元过桥贷款，2030年前无重大债务到期 [16] - 加权平均抵押贷款和票据利率为4.26%，加权平均期限为9.8年 [17] - 截至3月31日，流动性约为1560万美元 [18] 运营总结 业务拓展 - 推进新收购社区的整合和扩张战略，在肯塔基州埃尔兹米尔开始土地清理用于地块扩张 [19] ESG报告 - 发布第五份ESG报告，阐述可持续发展战略和举措，包括安装安全摄像头和建立风暴避难所 [20] 投资组合 - 截至3月31日，拥有80个制造住房社区和2个休闲车度假村社区，加权平均地块租金从448美元升至484美元 [21] 行业展望 行业历史表现优于其他房地产类别，因住房拥有成本上升、供应有限和监管限制，进入壁垒高，公司对行业前景持积极态度 [22] 非IFRS财务指标 定义与计算 - FFO和AFFO按加拿大房地产协会定义计算，调整项包括折旧、公允价值调整等 [24][25][30] - AFFO派息率和调整后AFFO派息率用于评估分配支付能力 [31][33] 作用 - 为管理层和投资者提供补充信息，用于衡量运营和财务状况 [34] 其他房地产行业指标 指标定义 - 包括收购、债务与总账面价值、流动性、NAV等指标的定义和计算方法 [35][38] 指标计算 - 提供FFO、AFFO等指标的调整计算过程和数据 [37][39] 运营与发展 战略推进 - 推进新收购社区的整合和地块扩张战略，在肯塔基州开展地块扩张项目 [19] ESG举措 - 发布第五份ESG报告，实施新举措提升居民安全 [20] 会议与联系方式 财报会议 - 2025年5月14日上午8:30举行第一季度财报电话会议和网络直播 [44] 联系方式 - 如需更多信息，可联系首席财务官Eddie Carlisle，电话+1 (859) 568-3390 [46]

财务表现 - 2025年第一季度FFO每股33美分 超出市场预期的31美分 同比持平[1] - 季度营收2.492亿美元 高于去年同期的2.088亿美元 超出市场预期的2.189亿美元[2] - 同中心NOI（不含租赁终止收入）同比增长0.9%至1.913亿美元 略高于预期的0.8%增幅[4] 租赁与运营 - 第一季度签署260万平方英尺租约 可比中心签约面积同比激增156% 主要来自230万平方英尺的续租量[3] - 过去12个月基础租金重签溢价率达10.9% 连续14个季度保持正增长[4] - 截至2025年3月31日 投资组合出租率92.6% 低于去年同期的93.4% 主要受临时和节日特色租户影响[5] 成本与支出 - 购物中心运营成本同比上涨14.8%至8520万美元 管理公司运营成本增长8.3%至2080万美元[5] - 租赁费用同比上升6.6%至1120万美元 利息支出显著增至6910万美元[5] 资产交易与流动性 - 第一季度以2500万美元处置Wilton Mall资产 2025年4月以1100万美元出售SouthPark资产[6] - 截至2025年5月12日 公司持有约9.95亿美元流动性 包括6.5亿美元循环信贷额度[7] 同业比较 - Regency Centers（REG）第一季度FFO每股1.15美元 超预期且同比增长6.5%[9] - Kimco Realty（KIM）第一季度FFO每股44美分 超预期且同比增幅达12.8%[10]

公司业绩表现 - 公司季度FFO为每股0.06美元 超出市场预期的0.03美元 但低于去年同期的0.14美元 [1] - 季度FFO超出预期86.67% 但上一季度FFO为0.09美元 低于预期的0.11美元 差距达-18.18% [2] - 公司季度营收1680万美元 超出预期3.79% 但低于去年同期的2025万美元 [3] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌11.3% 表现逊于标普500指数-3.8%的跌幅 [4] - 当前市场对公司未来季度FFO预期为每股0.07美元 对应营收1756万美元 全年FFO预期0.48美元 对应营收8163万美元 [8] - 行业排名显示REIT和权益信托行业处于Zacks行业排名的后41% [9] 行业比较 - 同行业公司Terreno Realty预计季度每股收益0.63美元 同比增长10.5% 预期营收1.0903亿美元 同比增长28.2% [10] - Terreno Realty的每股收益预期在过去30天下调了0.4% [10]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.19美元，超出市场预期的0.16美元，同比增长35.71% [1] - 季度FFO超出预期18.75%，上一季度超出预期35.71% [1] - 季度营收3940万美元，低于市场预期2.48%，但同比增长10.18% [2] 市场表现 - 公司股价年初至今下跌12.5%，同期标普500指数下跌3.8% [3] - 当前Zacks评级为3（持有），预计短期内表现与市场持平 [6] 未来展望 - 下一季度市场预期FFO为每股0.13美元，营收4190万美元 [7] - 当前财年市场预期FFO为每股0.47美元，营收1.626亿美元 [7] - 行业排名处于Zacks行业分类的后41%，行业表现对股价有显著影响 [8] 行业动态 - 同行业公司Sotherly Hotels预计季度每股收益0.16美元，同比下降20% [9] - Sotherly Hotels预计季度营收4740万美元，同比增长1.8% [10]

公司收购动态 - 公司以950万美元收购了位于佐治亚州高流量走廊的三处Express Oil Change & Tire Engineers物业[1] - 该收购以6.6%的租金资本化率定价（不含交易成本），采用剩余租期约19年的三重净租赁模式[2] - 2025年4月以140万美元收购威斯康星州高流量走廊的Caribou Coffee物业，剩余租期约8年[3] - 同期分别以290万、160万和530万美元收购Chuy's、Outback Steakhouse及汽车服务物业[4] 战略布局 - 收购行动符合公司构建抗经济周期多元化资产组合的战略[4] - 公司专注于高质量净租赁餐厅及零售物业的收购与持有[3] 财务表现 - 过去三个月公司股价上涨2.1%，跑赢行业2.2%的跌幅[5] 行业比较 - Welltower（WELL）2025年FFO每股共识预期上调0.01美元至4.99美元[6] - Cousins Properties（CUZ）2025年FFO每股共识预期上调1.1%至2.79美元[6] 运营指标说明 - 业绩数据采用REIT行业通用指标FFO（运营资金）衡量[7]

财务表现 - 2025年第一季度调整后运营资金(AFFO)每股14美分 低于市场预期的15美分 与去年同期持平[1] - 季度总收入3.907亿美元 同比下滑4.4% 较预期低1.5%[2] - 营业利润1390万美元 略低于去年同期的1400万美元[3] - 运营费用2.213亿美元 同比下降7.3% 主要因可变物业租赁费用减少及资产交易影响[4] - 净利息支出3600万美元 同比减少13% 得益于债务余额下降和利率降低[5] 收入结构 - 广告牌收入3.107亿美元 同比下滑1% 主要因部分广告牌拆除及征收补偿减少 但数字广告牌单屏收益提升部分抵消下滑[2] - 交通广告收入7770万美元 同比增长2.6% 主要驱动因素为单屏收益提升 但新签和到期的交通特许经营合同产生抵消影响[3] 现金流与资本状况 - 季度经营活动现金流3360万美元 较去年同期的3060万美元有所改善[6] - 流动性储备包括3050万美元现金及4.948亿美元循环信贷额度可用额度[7] - ATM股票发行计划剩余额度2.325亿美元 本季度未使用该计划[8] 股东回报 - 宣布每股30美分的季度现金股息 将于2025年6月30日派发[9] 同业对比 - Public Storage(PSA)季度核心FFO每股4.12美元 超预期且同比增2.2% 主要受益于单位面积租金上涨[12] - Vornado Realty Trust(VNO)调整后FFO每股63美分 同比大涨14.5% 同店净营业收入增长及租赁活动活跃推动业绩[13]

财务表现 - 2025年第一季度每股运营资金(FFO)为1.70美元 超出市场预期1美分 同比增长3.7% [1] - 季度收入达3.092亿美元 超出预期3.069亿美元 同比增长6.1% [2] - 可比物业经营收入(POI)增长2.8% 不包括租赁终止费和前期租金 [2] - 2025年全年FFO每股预期上调至7.11-7.23美元 中值7.17美元代表约6%增长 [7] 租赁与运营 - 签署91份零售空间租赁合同 总面积429,865平方英尺 可比空间平均租金40.63美元/平方英尺 [2] - 现金基础租金滚动增长6% 直线基础增长17% [2] - 可比组合入住率同比上升180个基点至93.6% 整体出租率达95.9% [3] - 小型商铺出租率93.5% 同比上升210个基点 主力租户出租率96.8% 上升100个基点 [4] 资本与投资 - 将6亿美元无担保定期贷款到期日延长至2028年3月 并可能增加至7.5亿美元 [5] - 季度末总流动性接近15亿美元 现金及等价物1.092亿美元 [5] - 完成1.235亿美元收购蒙特雷Del Monte购物中心 [6] 股息与展望 - 宣布季度现金股息每股1.10美元 年化股息率4.40美元 [9][10] - 预计2025年可比物业增长3%-4% 重新开发/扩建POI增加300-500万美元 [8] - 预计下半年入住率回升 年底可比基础入住率将达到94%中段 [8] 行业动态 - 零售REIT同行Simon Property和Macerich将于5月12日公布财报 [11] - Simon Property一季度FFO每股预期2.91美元 收入预期14.8亿美元 [11] - Macerich一季度FFO每股预期0.31美元 收入预期2.189亿美元 [11]

财务表现 - 2025年第一季度调整后运营资金(AFFO)每股1 60美元 超出Zacks共识预期1 54美元 同比增长3 9% [1] - 季度净收入5 054亿美元 同比增长1 5% 但低于共识预期5 089亿美元 [2] - 营业利润1 912亿美元 同比大幅增长53 5% 调整后EBITDA2 102亿美元 同比下降0 8% [3] - 自由现金流1 214亿美元 同比下降12 7% [4] 成本结构 - 直接广告费用1 796亿美元 同比增长2 2% [4] - 一般及行政费用8 920万美元 同比上升7 3% [4] 资产负债表 - 截至2025年3月31日 总流动性4 913亿美元 包括循环信贷额度下可用的4 552亿美元和现金及等价物3 610万美元 [6] - 运营活动产生的现金流1 277亿美元 较上季度2 793亿美元显著下降 [5] - 循环信贷未偿余额2 86亿美元 应收账款证券化计划未偿余额2 235亿美元 [6] 业绩指引 - 维持2025年AFFO每股8 13-8 28美元的全年指引 Zacks共识预期8 19美元位于区间内 [7] 同业比较 - BXP公司2025年第一季度FFO每股1 64美元 略低于共识预期1 65美元 [9] - SL Green Realty Corp FFO每股1 40美元 超出共识预期1 27美元 主要受益于曼哈顿办公室租赁租金上涨 [9][10]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.38美元 超出Zacks共识预期0.37美元 同比增长26.7% [1] - 季度营收达5.406亿美元 超出共识预期0.37% 同比增幅达8.2% [2] - 过去四个季度中 公司三次超过FFO预期 两次超过营收预期 [2] 市场表现 - 年初至今股价累计上涨14.9% 同期标普500指数下跌4.3% [3] - 当前Zacks行业排名显示 REIT与权益信托行业处于后42%分位 [8] 未来展望 - 下季度FFO共识预期为每股0.38美元 对应营收5.4707亿美元 [7] - 当前财年FFO共识预期为每股1.57美元 对应总营收22.1亿美元 [7] - 业绩电话会管理层评论将影响短期股价走势 [3] 同业比较 - 同业公司VersaBank预计季度EPS为0.24美元 同比下滑27.3% [9] - VersaBank预期营收2063万美元 同比下滑1.8% [9]