市场整体概况与规模 - 截至2025年12月，国内公募REITs已上市78只，合计规模达2100亿元 [3] - 中国内地公募REITs市场历经五年发展，激活了不动产的资本化路径并重塑了行业投资逻辑 [3] 城市投资偏好与趋势 - 北京、上海各类资产获得投资人关注的比例位居首位，凸显市场对核心城市的坚定投资偏好 [1] - 非一线城市正从传统“投资备选区域”转型为投资者的新布局重心，凭借经济增长动能、产业升级提速及投资收益率相对较高的综合优势 [1] - 杭州、成都、苏州、南京等城市，依托独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地 [1] 资产类型投资热点分析 - 长租公寓/服务式公寓凭借需求稳定及政策支持成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达61%、64%，显著高于广州、深圳 [1] - 截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs发行，二级市场平均年化分红率达3%，顺利打通“投融管退”全闭环，成为该业态2025年热度攀升的核心驱动力 [1] - 险资与不动产私募基金为保障性租赁住房投资主力，险资偏好稳定现金流资产，私募基金则聚焦“商改租”等增值型策略 [1] 零售物业市场动态 - 零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业成为核心细分领域 [2] - 购物中心因运营标准化程度高、流动性强而备受青睐，一线城市与新一线城市的关注度差距大幅收窄 [2] - 奥特莱斯凭借突出的抗周期属性及活跃的资本动作，关注度大幅跃升 [2] - 消费基础设施REITs的常态化发行为零售物业投资注入强劲动力 [2] 工业类资产市场分化 - 工业类资产分化明显，仓储物流关注度有所回落，数据中心、工业厂房热度则快速飙升 [2] - 数据中心受大模型与云计算需求激增及REITs落地进程推动，环京、环沪区域关注度超越一线城市，险资成为该领域新增投资主力军，多层次REITs生态加速成型 [2] - 工业厂房虽受租金下行影响关注度微降，但REITs市场的突破式发展提振了行业信心，其中环沪区域最受投资者青睐 [2] - 仓储物流因市场供需失衡导致关注度下滑，区域分化特征愈发明显 [2] 其他资产类别趋势 - 甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，交易重心向自用买家倾斜 [2] 专业观点与市场本质 - 资本化率的区域与业态分化，本质是市场对资产价值、流动性及风险溢价的综合判断 [3]

历史表现与投资信号 - 历史经验对投资者而言是积极信号 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.35美元，较去年第一季度增长6%，创公司十年历史上最高季度收益 [4] - 同一物业净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，受益于已签约但未开业项目的租金、提高的回收率和超预期的收款情况 [4] - 总流动性约8亿美元，其中现金9800万美元，资产负债表保持强劲 [19] - 净债务与年化EBITDA之比为5.9倍，债务到期情况可控，2026年前到期债务仅占未偿债务的8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行42份租约，总面积43.4万平方英尺，包括18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差达34% [4][5] - 租户保留率保持在95%，SHOP入住率增至创纪录的92.4% [5] - 同一物业租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点，主要因收回部分大型租户空间 [13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的重建项目，总成本2200万美元 [15] - 第一季度启动两个重建项目，总投资1400万美元，总活跃重建项目管道达1.56亿美元，预期回报率14% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场显示出早期放缓迹象，4月以来CMBS发行有限，寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点 [6] - 股权方面，许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售非核心低资本化率资产，将所得资金重新投入增值收购，以提升投资组合质量和增长率 [11] - 过去18个月，公司以7.2%的资本化率收购超5.5亿美元资产，以5.2%的资本化率出售约4.5亿美元资产 [11] - 公司凭借五大差异化优势驱动增长，包括物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊、净营业收入增长可见、有大规模重建项目管道、积极进行资本循环和保守的资产负债表 [9][10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管第一季度业绩超预期，但由于4月的经济不确定性，公司对下半年持更保守展望，暂不提高全年指导，但会在下个季度重新评估 [8][9] - 公司重申2025年全年调整后FFO指导为每股1.37 - 1.42美元，中点增长率为4%，同一物业NOI增长3% - 4% [8][20] - 管理层认为公司团队有能力应对各种经济周期，有信心在未来实现行业领先增长 [22] 其他重要信息 - 公司成功出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，另有两个物业正在出售，总价4100万美元，今年总处置额将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [7][8] - 公司将减少2025年预期经常性G&A费用上限50万美元，新中点为3580万美元，与上一年相当 [21] 问答环节所有提问和回答 问题1: 宏观不确定性是否会改变大空间租赁时间和影响入住率？ - 公司表示目前未看到零售商放缓迹象，与同行交流也未发现类似情况 [26][27] 问题2: 如何看待处置资产的资本化率及收购与处置之间的利差？ - 过去18个月公司在这方面有一定成果，此次宣布的6600万美元处置涉及三个资产，其中一块土地的资本化率约为4%，未来希望有更多此类交易，但目前还不确定 [29] 问题3: 未提高展望的具体谨慎原因是什么？ - 公司称只是更保守并增加了应急措施，没有特定租户因素导致不提高指导 [35] 问题4: 1031交换对应税收入和股息有何影响？ - 1031交换可递延收益，不会给股息带来压力，反而若不进行交换会增加应税收入和股息分配压力 [38][39] 问题5: 1031交换后资产的新折旧基础是否为前一资产的基础？ - 是的 [40][41] 问题6: 能否提供租金增长的数值背景，以及第一季度破产情况对房东谈判杠杆的影响？ - 市场租金有5% - 10%的增长，第一季度的零售商破产情况不被视为多个零售商破产的预警，行业整体健康 [46][48][49] 问题7: 如何看待市场波动时传统小型食品杂货锚定中心与公司大型物业的安全性？ - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，相比一些小型食品杂货锚定中心更具抗风险能力 [51][52][53] 问题8: 关税和经济放缓后，收购机会和资本化率如何？ - 目前投标与要价差距较大，公司会保持耐心等待合适价格 [57] 问题9: 目前坏账假设与之前相比如何，对Kohl's的看法及收回空间的机会？ - 重申坏账指导为总租金的75 - 100个基点，第一季度比该水平低10个基点，已为下半年增加了一些应急措施；公司认为Kohl's近期无破产风险，其许多店铺是该公司最具生产力的店铺，租金相对便宜，收回空间需求大但短期内不太可能 [59][60]