杭州豪宅市场销售策略转变 - 多个高端楼盘启动渠道分销和全民营销，分销佣金最高达20万元/套，全民营销奖励最高8万元[1] - 杭州主城区总价1000万以上住宅项目中启动分销的占比不到50%，但相比10月份之前增加不少[1] - 渠道分销与全民营销在豪宅市场较为罕见，通常豪宅项目倾向通过圈层活动精准触达客群[1] 市场环境与政策背景 - 新房限价政策取消，杭州一二手房倒挂现象逐渐消退，削弱“买到即赚到”的套利预期[3][4] - 2023年11月起杭州逐步取消新房限价，去年10月9日全面取消新出让住宅用地限价要求[4] - 政策调整后，房企对优质地块争夺激烈，今年上半年杭州十区涉宅用地成交金额约1160亿元，同比上涨51%，综合溢价率达36%[4] 豪宅供应与需求变化 - 新房限价取消后，开发商拿地利润空间充足，楼盘品质提升，反而使购房者陷入选择困境而观望[6] - 今年上半年土地供应聚焦主城区核心低密地块，多规划为豪宅项目，导致下半年千万级豪宅供应井喷[5] - 仅国庆中秋双节前最后一周，杭州就有9个总价千万级不限价楼盘首次开盘或加推[5] 具体项目去化表现 - 翠隐江粼轩项目总价881万-1287.5万元/套，前两次开盘均售罄，第三次开盘72套房源仅142组登记，至今仍有13套可售[7] - 咏印明庐项目总价1450万-3762万元/套，首次开盘去化率91.3%，第二批房源无一人登记，目前仍有33套可售[7] - 对比上半年，4月主城区萧山高端项目28套联排别墅吸引超500户登记，触发社保机制需连续交近19.17年社保[8] 整体市场数据表现 - 今年截至11月18日杭州新房成交3.68万套，同比增长3.42%；10月成交3720套，同比增59.52%[8] - 7-10月杭州新房月度综合开盘去化率介于56%至70%，10月去化率达70%[9] - 10月杭州总价千万以上住宅大平层成交393套，环比升57%，同比涨1.3倍；成交均价7.12万元/平方米，环比升18%[9] 未来市场供需展望 - 未来一年杭州将有超6000套总价千万以上改善型房源入市，而今年1-9月仅成交1600余套[9] - 按当前月成交约180套计算，千万豪宅去化周期预计将超过33个月[9]

政策核心内容 - 中山市住建局启动针对港澳市场的全民营销活动，活动期为2025年9月17日至2026年3月31日 [3] - 成功推荐港澳居民购买新建商品房的推荐人可获得合计至少3%的现金奖励，其中政府奖励1%，房企奖励不低于2% [3] - 以总价100万元房产计算，推荐人可至少获得3万元现金奖励 [3] - “新中山人安家中山”活动的购房补贴范围扩大至所有购买新建商品住房的购房人，最高可获得购房发票金额2.5%的电子消费券 [4] 房地产市场背景 - 2025年8月中山一手房网签面积合计11.89万平方米，同比下滑19.28%，环比下滑19.39%，环比数据已连续三个月下滑 [7] - 2025年8月中山一手房网签均价为1.22万元/平方米，同比下降5.54%，但环比上涨7.22% [7] - 截至2025年8月，中山一手房去化周期为31.34个月，环比上涨0.08个月 [7] - 2025年1-2月，外地户籍人员购买超7成房子，其中港澳居民购买超18% [13] 港澳居民置业历史与现状 - 中山有深厚的侨乡背景，2005年有港澳台同胞38.88万人，超过四分之一的澳门人祖籍为中山 [4][9] - 2018年至2022年，中山是港澳居民在大湾区内地城市置业的首选，占比达到25% [9] - 2020年数据显示，中山卖出的10套房里，有7套是雅居乐开发，其中不少被香港人购买 [9] - 2025年上半年，中山南部组团网签面积2.70万平方米，同比上涨16%，网签均价1.39万元/平方米，同比上涨25%，主要受港澳客源驱动 [13] - 自全面恢复通关后，港澳居民在中山的置业热情有一定提升，有从业者接触的香港客户不少于300批 [10] 政策目标与市场观点 - 政策初衷是加大购房支持力度，降低购房成本，满足多样化住房需求 [7] - 市场观点认为新政有助于在“金九银十”传统旺季带动成交 [8] - 有观点指出，将奖励直接让利给港澳购房者，如降房价或发放消费券，可能是更有效的做法 [8] - 长期吸引港澳客户的关键在于发挥宜居城市魅力，建设更多好房子 [13]

政策核心内容 - 中山市住建局启动针对港澳市场的全民营销活动，活动期为2025年9月17日至2026年3月31日 [3] - 推荐人成功推荐港澳居民购买新建商品房，可获得政府1%和房企不低于2%的现金奖励，合计至少为购房发票票面金额的3% [3] - 若推荐成交一套总价100万元的商品房，推荐人可至少获得3万元现金奖励 [4] - “新中山人安家中山”活动的购房补贴范围扩大至所有在中山购买新建商品住房的购房人，最高可获得购房发票票面金额2.5%的电子消费券 [4] 政策背景与市场现状 - 中山一直是港澳居民热门的返乡置业城市，超过四分之一的澳门人祖籍为中山 [4] - 2025年8月，中山一手房网签面积合计11.89万平方米，同比下滑19.28%，环比下滑19.39% [9] - 同期网签均价为1.22万元/平方米，同比下降5.54%，去化周期环比上涨至31.34个月 [9] - 2025年1-2月，外地户籍人员购买超7成房子，其中港澳居民购买超18% [16] 港澳居民在中山置业历史与现状 - 2018年至2022年，中山是港澳居民在大湾区内地城市中置业占比最高的城市，达到25% [13] - 深中通道开通后交通便捷，有客户从中山回家至香港元朗仅需1小时15分 [13] - 恢复通关后，港澳居民在中山的置业热情有一定提升，有房产博主接触的香港客户自通关以来不少于300批 [14] - 港澳人士在中山置业的主要动力是退休居住或自住，而非投资 [16] 行业观察与预期效果 - 新政正值“金九银十”传统旺季，业内认为新政会一定程度上带动成交 [11] - 有行业观点指出，将全民营销的奖励直接让利给港澳购房者，如降房价或发放消费券，可能是更有效的做法 [11] - 2025年上半年，中山南部组团网签面积2.70万平方米，同比上涨16%；网签均价1.39万元/平方米，同比上涨25% [16] - 长期吸引港澳客户需发挥中山宜居城市魅力，建设更多好房子 [16]

市场动态与需求变化 - 深中通道开通后 从深圳和香港到中山看房的客户明显增加 其中香港客户占比达到20% [1] - 香港客户购房主要以养老居住为目的 比较青睐马鞍岛和中山市区 马鞍岛因交通便利和楼龄较新受青睐 市区则因生活配套成熟和价格选择范围大 [1][2] - 港澳居民在中山置业的主要动力是养老或自住而非投资 香港购房者因交通便捷将目光投向大湾区其他城市 从前海坐跨市公交到马鞍岛仅需一小时 [3] - 上周中山门店新房看房量环比大涨57% 冲至今年第二高位 仅次于五一黄金周 [2] 政府政策与激励措施 - 中山市启动2025年港澳市场全民营销活动 扩大2025年新中山人安家中山活动奖补范围 [1] - 2025年9月17日至2026年3月31日 成功推荐港澳居民购买新建商品房的推荐人可获得住建局1%和房企不低于2%的现金奖励 合计至少3% 例如推荐100万元购房可获3万元奖励 [1] - 2025年9月17日至10月31日期间 对所有在中山购买新建商品住房的购房人实施梯度契税奖补 顶尖人才等可获得2.5%消费券补贴 本科以上学历或中级职称人才可获得1.5%补贴 其他人员可获得1%补贴 [2] 房价与成交表现 - 今年8月中山一手房网签面积合计11.89万平方米 网签均价为每平方米1.22万元 同比下降5.54% 环比上涨7.22% [2] - 8月中山最贵二手房位于东区万丽豪庭 一套约140平方米房源成交单价为每平方米17832元 [2] - 中山中心城区和核心镇街房价止跌回稳态势巩固 边缘城区和非核心镇街房价有进一步探底趋势 [3] 历史背景与未来展望 - 早在30多年前中山就吸引了大量港澳居民前来买房 香港购房者对中山楼市一直保持较高关注度 [3] - 随着中山产业发展 劳动人口聚集将增加对住宅等方面的需求 [3]

中山市针对港澳居民推出房地产营销激励政策 - 中山市住建局启动2025年港澳市场全民营销活动，活动期为2025年9月17日至2026年3月31日 [1] - 推荐港澳居民购买新建商品房（住宅、公寓、商业办公）的推荐人，可获得政府1%及房企不低于2%的现金奖励，合计至少为购房发票票面金额的3% [1] - 举例说明，若推荐购买总价100万元房产，推荐人可获至少3万元现金奖励 [1] - 同时，“新中山人安家中山”活动奖补范围扩大，从“在中山购买新建商品住房且在中山就业的外地户籍人”扩大至“所有在我市购买新建商品住房的购房人”，购房人最高可获得购房发票票面金额2.5%的电子消费券补贴 [1] 中山楼市现状与政策背景 - 2025年8月，中山一手房网签面积合计11.89万平方米，同比下滑19.28%，环比下滑19.39%，环比数据已连续三个月下滑 [5] - 2025年8月，中山一手房网签均价为1.22万元/平方米，同比下降5.54%，环比上涨7.22% [5] - 去化周期环比上涨0.08个月至31.34个月 [5] - 行业观察认为，新政的助力会在一定程度上带动成交 [6] 中山与港澳的历史及地缘联系 - 中山一直是港澳居民热门的“返乡”置业城市，2005年中山市有港澳台同胞38.88万人 [2] - 超过四分之一的澳门人祖籍为中山 [2] - 相较深圳和珠海，中山购房成本更低，且因地缘相近、文化相同、配套完善和交通优势，吸引大量港澳居民 [2] - 深中通道开通后交通更便捷，有案例显示从中山回香港元朗仅需1小时15分钟 [8] 港澳居民在中山的置业历史与现状 - 1993年，位于三乡镇的雅居乐花园是第一个在港澳地区投放广告的内地楼盘，中山由此成为香港人在内地置业的主要目的地之一 [8] - 乐有家研究中心数据显示，2018年至2022年，中山是港澳居民最爱买房的大湾区内地城市，占比达到25% [8] - 雅居乐2020年11月数据指出，“中山10套卖出的房，7套就是雅居乐”，其中不少被香港人购买，三乡镇楼盘开盘常被港人包场 [8] - 内地与香港全面恢复通关后，港人在中山的购房量整体有增长，主要用途为退休居住 [9] - 一位房产博主透露，自通关以来，其接触的香港客户不少于300批 [9] - 2025年1-2月，外地户籍人员购买超7成房子，其中港澳居民购买超18% [10] - 2025年上半年，中山南部组团网签面积2.70万平方米，同比上涨16%；网签均价1.39万元/平方米，同比上涨25% [10] 政策细节与市场反馈 - 推荐人须为年满18岁的完全民事行为能力人，购房人配偶、项目销售人员、中介从业人员、机关事业单位在编在职工作人员等不纳入奖励范围 [5] - 以8月均价1.22万元/平方米、购买100平方米住宅（总价122万元）为例，推荐人可获3.66万元现金奖励 [5] - 有观点指出，大部分港澳人士不熟悉全民营销的报备流程，若将奖励用于直接让利给购房者（如降房价、发消费券）可能更有效 [7] - 今年以来，中山市住建局已出台多项针对港澳人士的购房政策，包括设立“侨胞乡亲乐居中山服务驿站”和推出“购房送香港市区航线年卡”活动 [9] - 行业观察认为，新政短期可增加港澳客户和新中山人安家，但长期需依靠建设宜居城市和好房子来持续吸引客户 [10]