行业与地方经济的关系 - 房地产行业深度嵌入地方经济命脉，开发商放缓拿地建房速度会对当地经济发展产生显著影响，并波及上下游数十个相关产业 [3] - 房地产行业为社会提供大量就业机会，其任何变动都可能对就业稳定造成巨大冲击，因此开发商必须保持一定开发节奏以维持经济和就业稳定 [3] 市场需求分析 - 持续开发活动是为了满足日益增长的改善型住房需求，例如年轻夫妇随收入增长和家庭结构变化而产生的换房需求 [5] - 城市化进程推进带来大量农村居民涌入城市，从而产生大量购房需求 [5] - 尽管空置房数量惊人，但市场并非严重供过于求，问题在于少数人囤积大量房产既不出租也不出售，造成资源浪费，开发商建房是为满足真正刚需群体 [7] 开发商持续开发的动因 - 拿地、建房、销售是开发商赖以生存的根本，停止开发活动将使其失去向银行申请贷款的重要依据，企业生存面临严峻挑战 [7] - 持续的开发活动是维持企业正常运营的关键，因此即使空置房数量庞大，开发行为仍在继续，只是速度可能放缓 [7] 市场现状数据 - 国内商品房空置率居高不下，一线城市空置率约为20-25%，二线城市高达25-30%，三四线城市超过30% [7] - 专家预测国内空置房数量已超过1亿套，足以容纳3-4亿人口居住 [7][8]

全国二手房市场分析 低总价刚需市场主导 - 北上深300万以下二手房成交占比显著提升，北京从35%增至46%，上海和深圳分别增加2%和7% [6] - 套均总价普遍下降：上海从210万降至196万（-14万），北京从207万降至196万（-11万），深圳从205万降至202万（-3万） [8] - 二线城市200万以下成交套数激增，南京增幅23%（3546→4364套），成都11%（6270→6957套），西安10%（3527→3894套），苏州20%（2983→3587套） [11] - 太原和佛山80万以下房源套均总价低至50万左右，2025年3月两地成交量均超700套 [14] 大户型改善需求崛起 - 深圳140平以上大户型成交占比达12.7%，同比扩大2%，创五年新高 [15] - 杭州、苏州、成都、郑州130平以上房源成交占比持续上升，苏州最高达38.4% [16] - 杭州200平以上房源套均面积从255平增至264平（+4%），高端盘如馥香园单月成交达42套 [19] - 全国四房产品成交占比从26.4%提升至29.2%，五房占比微增0.2% [20] 库存压力与价格下行 - 成都二手房挂牌量半年激增45.9%（18.71万→27.29万套），深圳、重庆、南京增幅超20% [24][25] - 西安、大连、海口挂牌量分别超15万、12.6万、4万套，部分房源总价仅10-20万 [26] - 全国百城二手房挂牌量达271.8万套（同比+15%），三四线城市增幅最高达21.9% [27][28] - 5月百城二手住宅均价同比下跌7.24%，环比跌幅扩大至0.71% [28] 市场分化与政策影响 - 一线城市以300万以下成交为主，二线城市下探至120-200万，太原等城市套均总价仅50万 [30] - 杭州、苏州、成都等热点城市改善需求旺盛，大户型成交占比持续提升 [31] - 西安通过"带押过户"、取消限购等政策刺激市场，部分城市出现"点状回温" [32]