拍卖事件概述 - 深圳皇庭广场首次公开拍卖因无人出价而流拍，尽管吸引超4万人次围观且有一人完成报名[1][2] - 拍卖标的物为深圳福田CBD核心区的地标性商业皇庭广场，评估价约43.61亿元，起拍价约30.53亿元，相当于评估价的7折[2] - 竞拍人需缴纳高达6.1亿元的保证金，但最终唯一报名者未出价[2] 公司财务状况与影响 - 皇庭国际2025年中报显示，公司营业收入2.902亿元，同比下滑18.48%，归母净利润为-69.41亿元，同比下滑63.47%[3] - 公司负债合计78.11亿元，资产负债率达98.5%，较去年同期上升近8个百分点[3] - 若拍卖成交，公司将失去主要资产并构成重大资产重组，可能触发财务类强制退市风险警示[1] - 流拍消息公布后，皇庭国际股价出现异动，盘中一度涨停，收盘报3.01元，涨幅达8.27%[1] 资产具体信息与流拍原因 - 皇庭广场总占地面积4.23万平方米，总建筑面积约13.8万平方米，为地铁上盖物业，定位高端购物中心[3] - 流拍原因包括竞买人需额外承担约2371.93万元的欠费（管理费约1631.87万元及水电费约740.06万元），以及土地使用年限至2042年到期[4] - 市场环境承压，对接盘方资金实力要求高，当前市场上能拿出30亿元接盘的潜在买家有限[4] 行业背景与后续安排 - 2024年全国商业地产市场持续承压，法拍流拍案例显著增多，例如深圳佳兆业金沙湾大酒店曾以8.28亿元起拍价流拍[5] - 根据规定，一拍流拍后二拍起拍价可降至一拍的8折，即最低约24.42亿元[5] - 若第二次拍卖仍流拍，法院可将其作价抵债，若债权人拒绝则需在60日内进行第三次拍卖[5] 事件历史背景 - 拍卖直接原因为借款合同纠纷，皇庭国际未能按期偿还贷款导致资产被查封[3] - 皇庭系企业自2021年因30亿贷款到期未还清而陷入资金链困境，多次尝试转让资产偿债及债务重组均未成功[3]

拍卖事件概述 - 深圳皇庭广场首次拍卖流拍 起拍价30.53亿元（评估价43.61亿元的70%） 需缴纳保证金6.1亿元[5] - 拍卖吸引48060人次围观 885人设置提醒 仅1人报名但未出价[5] - 流拍后公司股价逆势上涨 盘中触及涨停 收盘报3.01元/股 涨幅8.27%[4] 标的资产详情 - 项目位于深圳福田CBD核心区 总占地4.23万平方米 总建面13.8万平方米[6] - 为地铁上盖综合体 集奢侈品牌、高端餐饮、娱乐休闲于一体[6] - 土地使用年限至2042年 欠缴管理费1631.87万元及水电费740.06万元需买受人承担[8] 流拍原因分析 - 高资金门槛要求 市场上能承担30亿元交易的买家有限[8] - 零售地产市场承压 全国21城优质零售地产平均空置率达10.5%[8] - 深圳零售地产空置率7.1% 平均租金523.6元/平方米/月同比降1.6%[9] 公司财务状况 - 2025年上半年营收2.902亿元同比降18.48% 归母净亏损69.41亿元同比降63.47%[7] - 总负债78.11亿元 资产负债率98.5%同比升8个百分点[7] - 因30亿贷款违约导致资产被查封 多次自救未果[7] 后续处置安排 - 二拍起拍价可能降至24.42亿元（一拍起拍价的80%）[9] - 若二拍流拍可进行第三次拍卖或以物抵债[9] - 资产出售可能导致公司触发财务类退市风险警示[4]

皇庭广场司法拍卖 - 深圳市福田区皇庭广场项目将于9月9日启动司法拍卖 起拍价30.53亿元 评估价43.61亿元 较评估价折让30% [2] - 本次为第三次处置 起拍价较三年前下调超过25亿元 降幅超25% [2][9] - 截至公告日 累计1.08万人次关注 340人设置提醒 暂无人报名竞拍 [2] 项目历史与运营困境 - 项目前身为2002年深国商竞得的福田CBD地块 初始预算4亿元 原定2005年竣工但多次停滞 2013年以"皇庭广场"名义开业 [3][5] - 开业一年后开业率仅74% 2014年深国商亏损3.35亿元 五年累计融资超118亿元 其中15亿元直接用于该项目 [5] - 2020年销售额突破20亿元 客流量近3000万人次 但未能缓解债务压力 [8] 债务危机形成过程 - 2016年子公司融发投资以皇庭广场抵押向中信信托借款30亿元 期限五年 年利率6.7% [6] - 截至2021年3月31日 仅归还2.5亿元本金 剩余27.5亿元逾期未还 导致法院查封不动产36个月 [7] - 2022年首次挂牌转让时股权参考价74.93亿元 五日后下调25%至56.2亿元 [9] 皇庭国际财务风险 - 皇庭广场2024年收入3.69亿元 占公司总收入56.03% 若资产剥离可能导致年收入低于3亿元 [11][12] - 公司2019-2024年连续五年亏损 累计亏损44.44亿元 2024年亏损6.40亿元 [12] - 2025年上半年预计亏损1.4-2亿元 连续17个季度亏损 财务费用达2.94亿元 [12] 半导体转型失利 - 2021年战略转型半导体 以6097万元收购意发产投基金 间接持有意发功率66.67%股权 [13] - 2022年以3.9亿元取得意发功率27.81%股权和85.56%表决权 业绩承诺要求2022-2024年累计收入5.7亿元 [13] - 实际半导体业务收入连续下滑：2022年1.51亿元 2023年1.29亿元 2024年0.72亿元 远未达承诺目标 [16][17] - 因未完成业绩 业绩承诺方需补偿7979.11万元 [17] 区位价值与市场影响 - 项目位于深圳福田CBD核心 紧邻市民中心与会展中心 为地铁1号线和4号线上盖物业 [8] - 2025年日均客流约25万人次 港人占比超50% 福田商圈租金较2024年初反弹5%-8% 首层租金重回1000元/平方米·月以上 [10] - 法拍价被视作商办资产"窗口价" 核心地段现楼租金≥5%的项目法拍价可能形成未来3年底部区间 [10]

拍卖公告 - 深圳市中级人民法院将于9月9日至10日在京东网司法拍卖平台公开拍卖皇庭广场及相关设施 起拍价30 53亿元 评估价43 61亿元 [1] - 竞买人需额外承担2371万元待缴费用 包括1631 87万元管理费和740 06万元水电费 [3] 标的物详情 - 皇庭广场宗地面积42348 37平方米 证载建筑面积80608 64平方米 测绘总面积136895 89平方米 土地使用年限至2042年10月7日 [4] - 物业由皇庭国际子公司融发投资持有 被誉为深圳CBD"钻石之心" [4] 债务纠纷背景 - 2021年5月因借款合同纠纷 中信信托查封皇庭广场不动产 查封期36个月 但商场经营未受影响 [5] - 2022年皇庭国际两次尝试转让融发投资100%股权 参考价从74 93亿元降至56 2亿元 均未成交 [6] - 纠纷涉及2016年融发投资向中信信托借款30亿元 截至2021年3月逾期未偿还本金27 5亿元 [7] 公司背景 - 皇庭国际创建于1983年 从零售商业转型地产开发 2013年开业首个商业地产项目皇庭广场 [9] - 当前法拍涉及光曜夏岚与皇庭系多家公司的借款合同纠纷 光曜夏岚已受让中信信托的债权 [7]

拍卖公告 - 深圳市中级人民法院将于9月9日至10日在京东司法拍卖平台公开拍卖皇庭广场及相关附属设施 起拍价30 53亿元 评估价43 61亿元 [2] - 竞买人需额外承担标的物欠缴的管理费1631 87万元和水电费740 06万元 合计2371万余元 [2] 标的物详情 - 皇庭广场宗地面积42348 37平方米 证载建筑面积80608 64平方米（含地上商业14377 3平方米 半地下商业46417 76平方米 地下商业19813 58平方米） 测绘总面积136895 89平方米 土地使用年限至2042年10月7日 [4] - 该资产为皇庭国际子公司融发投资所有 位于深圳CBD核心区 被誉为"钻石之心" [4] 债务与法拍背景 - 2021年5月中信信托因借款合同纠纷申请查封皇庭广场不动产 查封期36个月 但商场经营未受影响 [5] - 融发投资2016年向中信信托借款30亿元 截至2021年3月逾期未偿还本金27 5亿元 债权后由光曜夏岚受让 [7] - 2022年皇庭国际两次挂牌转让融发投资100%股权 参考价从74 93亿元降至56 2亿元 均未成交 [5] - 本次法拍涉及光曜夏岚与皇庭系企业（含融发投资 皇庭国际等）的借款合同纠纷 [6] 公司发展历程 - 皇庭国际成立于1983年 从零售商业转型地产开发 曾开发国企大厦 港逸豪庭等项目 [7] - 2013年公司首个商业地产项目皇庭广场开业 标志着进入商业地产运营领域 [7]