核心观点 - 中国顶级商场如北京SKP和荟聚被摆上交易货架，反映出商业地产行业正经历深刻变革 [5][8] - 住宅地产行业松动、集团财务压力及消费环境变化是推动商场出售潮的主要原因 [3][12][23] - 消费类REITs的推出改变了交易逻辑，险资等机构成为新的主要买家，其投资标准更看重运营能力而非地段 [28][29][35] 顶流商场交易案例 - 英格卡集团计划出售国内10座荟聚购物中心，首批包括无锡、北京、武汉三家，交易金额达160亿元，意向买方为由泰康人寿领投的基金 [7][29] - 博裕资本拟收购北京SKP 42%-45%的管理运营权及实体资产，SKP母公司北京华联此前因营收下滑及股价低迷面临压力 [8][23] - 深圳皇庭广场、上海仙乐斯广场等一线城市核心地段商场也被挂牌出售，皇庭广场起拍价30.52亿元（评估价7折）但流拍，仙乐斯以21亿元成交（低于原估值25%） [9][33] 行业交易趋势与数据 - 2025年上半年商业地产大宗交易占比由2024年的18%提升至20%，逆势上涨 [9] - 2024年中国内地大宗市场成交宗数371宗创近五年新高（同比增长23.3%），但成交金额同比下降6.3%至2200亿元 [11] - 险资在2022-2024年间对商业地产的直接或间接投资超千亿人民币，2023年以来已收购近3成（24座）万达广场 [28][30] 商场成功模式与当前挑战 - 北京SKP通过联营模式和对奢侈品牌的强控制权建立护城河，其租金高达100-200元/平方米/天，远超行业20-30元/平方米/天的平均水平 [8][18] - 荟聚以面向大众的中产定位、超7000个停车位及宜家联动策略吸引家庭客群，租户数达400多个（远超行业100-200个的水平） [6][19][37] - 行业面临消费环境变化：北京SKP 2024年营收下滑17%至220亿元，英格卡集团营收同比缩水近10亿元，奢侈品行业收缩，品牌开店意愿减弱 [23][39] 资本逻辑转变 - REITs模式提供明确退出路径，消费类REITs自2024年上市以来累计综合收益接近90%，2025年上半年达34.1%，吸引险资等稳健机构入场 [28][29] - 买方从看重地段转向看重运营能力，优质标的需保持高出租率和稳定现金流，如部分下沉市场万达广场因运营成功受青睐 [35][37] - 市场面临资产荒，优质标的有限，多数待售商场因运营不佳难以成交，运营压力导致商场通过中庭摆摊等方式妥协租金 [38][39]

核心观点 - 中国商业地产市场出现显著转变，多个顶级购物中心被挂牌出售，标志着行业从重资产持有向轻资产运营或引入财务投资者的模式转变 [1][6][15] - 市场交易逻辑因消费类REITs的推出而改变，吸引了以保险公司为代表的机构投资者大举进入，成为当前最活跃的买方力量 [16][17][18] - 资产价值评估标准发生变化，从过去注重地段转向当前更看重运营能力和稳定的现金流生成能力，优质运营的商场成为稀缺标的 [20][21][22] 主要交易案例 - 北京荟聚购物中心计划出售，其与无锡、武汉三家荟聚购物中心的合计交易金额预计达160亿元，意向买方为由泰康人寿领投的基金 [5][18] - 北京SKP计划出售42%-45%的管理运营权及实体资产，收购方为博裕五期美元基金，交易后北京SKP仍保持原有运营管理结构 [6][20] - 深圳皇庭广场估价43.61亿元，起拍价30.52亿元（相当于评估价7折）但流拍，最终将直接抵给债权人 [7][20] - 上海仙乐斯广场以低于原估值25%的价格，即以21亿元成交，创下南京西路商圈近三年最大折扣，买方为厦门国企象屿集团 [7][20] - 2024年，万科先后出售其营收前二的王牌商业项目：上海七宝万科广场和上海南翔印象城MEGA；远洋集团以40亿元出售北京颐堤港二期64.79%的股权，亏损17.63亿元 [8] 市场趋势与数据 - 2025年上半年，房地产大宗交易市场整体不活跃，但消费基础设施（商业）赛道交易占比逆势上涨，由2024年的18%提升至20% [7] - 2024年，中国内地大宗市场成交宗数达371宗，创近五年新高，同比增长23.3%，但成交金额同比下降6.3%，保持在2200亿元左右，显示单宗标的交易额降低 [8] - 消费类REITs自2024年上市以来累计综合收益接近90%，其中2025年上半年累计综合收益达34.1%，跑赢同期沪深300和大多数债券指数 [17] - 2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接或间接投资超过千亿人民币 [16] - 2023年以来，王健林出售超过80座万达广场，其中新华保险、阳光人寿等险资机构已收购24座，占比近30% [18] 买方分析：险资崛起 - 保险公司成为当前商业地产最活跃的买家，源于10年期国债收益跌破2%、银行利率走低等背景下，优质商场能弥补资产荒下的配置空缺 [16][17] - REITs模式为商业地产投资提供了明确的退出路径，资产波动性较小，符合险资稳健的投资风格，改变了市场交易逻辑 [16][17] - 险资投资商业地产最看重运营能力，希望保留原有运营团队以维持稳定经营，便于REITs快速发售或获得股权分红，而非地段 [21] - 除本土项目外，险资也收购外资机构出售的资产，例如大家保险集团收购加拿大养老基金投资公司持有的龙湖集团四个项目股权 [19] 卖方动机与行业背景 - 商场产权方（主要是零售公司和住宅地产公司）普遍面临资金压力，出售旗下能卖上价的购物中心成为筹集现金的划算选择 [9][15] - 商业地产运营周期长，多数商场需10年以上才能收回成本，其营收对于大型房地产公司整体销售额贡献有限，增长前景受限 [15] - 住宅地产行业松动波及商业地产，过去依靠商场拉动周边住宅房价的模式难以为继，行业趋势是瘦身做轻资产运营 [14][15] - 商场曾经的联营模式等重资产运营优势，在集团财务承压时转变为沉重的财务负担 [12][15] 运营能力成为核心价值 - 北京荟聚拥有400多个品牌入驻，远高于一般商场的100到200个租户数，并保持品牌迭代，展示了强大的招商和运营能力 [21] - 北京SKP采用联营模式，对商品和品牌拥有绝对控制权，甚至高价买断部分商品的独家销售权，形成了在奢侈品界的护城河 [12][21] - 一些位于下沉市场的万达广场，因位于城市唯一商业中心且运营成功，维持高出租率，当地居民可支配收入表现良好，成为交易热点 [22] - 当前加盟商和品牌方扩张意愿减弱，商场面临招商压力，部分商场通过在中庭摆摊等方式妥协，让出公共空间以维持租金收入 [23]

资产及债务重组事项终止 - 公司决定终止筹划与连云港丰翰益港物业管理有限公司的重大资产出售及债务重组事项，因与各方未能就核心条款达成共识[2] - 重庆、深圳两大皇庭广场已被司法裁定以物抵债，是导致重组终止的关键原因[2] - 公司承诺自披露公告之日起1个月内不再筹划重大资产重组事项[2] 核心资产深圳皇庭广场处置 - 公司全资子公司名下的深圳皇庭广场被法院裁定以30.53亿元抵偿债务[2] - 该资产此前在京东法拍以约30.53亿元起拍，超4.7万人围观，仅有1人报名，但最终流拍[3] - 债权人光曜夏岚（深圳）投资有限公司在获得债权后加速了资产处置进程，直接申请以起拍价抵债[5] 深圳皇庭广场的重要性及债务背景 - 深圳皇庭广场是公司的核心商业地产项目，2024年贡献收入3.69亿元，占公司全年营收的56.03%[6] - 截至2024年末，该广场账面价值达57.5亿元，占公司总资产的71.57%，此次30.53亿元抵债价相当于评估值的五三折[6] - 该资产的债务源于2016年子公司向中信信托的30亿元信托贷款，公司及相关方提供了多重担保[4] 资产处置对公司财务状况的影响 - 深圳皇庭广场以物抵债后，公司将失去主要资产所有权，对资产、负债及日常经营活动产生重大影响[2] - 截至2025年6月末，公司归属于母公司股东的净资产为1.72亿元，抵债后净资产将直接降至约-19.21亿元[7] - 截至2025年上半年，公司营业收入为2.9亿元，同比下降18.48%，净利润为-1.85亿元，同比下降24.62%[7]

核心事件概述 - 皇庭国际终止筹划重大资产出售及债务重组事项 [1] - 公司核心资产深圳皇庭广场被法院裁定以30.53亿元抵偿债务 [1][4] - 抵债后公司净资产将由正转负，预计降至约-19.21亿元，未来可能触发财务类强制退市风险警示 [1][5] 资产处置过程 - 深圳皇庭广场于2025年9月在京东司法拍卖平台首次公开拍卖，起拍价30.53亿元，超4.7万人围观但仅1人报名，最终流拍 [2][4] - 流拍后，债权人直接申请以30.53亿元的起拍价进行以物抵债 [4] - 此次抵债价格相对于该资产57.5亿元的司法评估值，相当于打五三折 [5] 核心资产重要性分析 - 深圳皇庭广场是公司位于福田CBD运营12年的商业地标，是公司的"压舱石"资产 [3][5] - 2024年，该广场贡献收入3.69亿元，占皇庭国际全年总营收的56.03% [5] - 截至2024年末，该广场账面价值占公司总资产的71.57% [5] 债务背景 - 2016年，公司子公司融发投资向中信信托借入30亿元信托贷款，以皇庭广场及土地使用权作抵押，并由公司及相关方提供担保 [3] - 2021年，因融发投资无力偿还本息，中信信托提起诉讼 [4] - 2024年4月双方达成按月还款方案，但3个月后债权被转让给新债权人，加速了资产处置进程 [4] 财务状况影响 - 截至2025年6月末，公司归属于母公司股东的净资产为1.72亿元，抵债后预计降至约-19.21亿元 [5] - 2025年上半年，公司营业收入为2.9亿元，同比下降18.48% [5] - 2025年上半年，公司归属于上市公司股东的净利润为-1.85亿元，同比下降24.62% [5] - 2025年上半年，公司经营活动产生的现金流量净额为1.03亿元，同比下降31.77% [5]

在深圳皇庭广场作价30.53亿元抵债易主后，皇庭国际（000056）又披露了重大诉讼进展情况。 10月13日晚间，皇庭国际（000056）发布重大诉讼进展公告称，公司此前因业绩补偿纠纷提起的诉讼已一审判决，获判超1.22亿元业绩补偿款，但因本次 诉讼判决为一审判决，各方当事人有权在规定期限内提起上诉，案件最终判决结果存在不确定性，对公司本期或期后利润的具体影响尚存在不确定性。 然而，皇庭国际一纸胜诉公告却难掩回款隐忧。公告明确 "一审判决结果存在不确定性"，而被告方的财务状况更让这笔款项沦为 "纸面财富"，皇庭国际 这笔"救命钱"能否顺利到手仍存变数。 公告显示，2018年12月，深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称"公司"）、深圳市瑞豪智芯科技有限公司（曾用名：深圳市皇庭基金管理有限公 司）及深圳市皇庭不动产管理有限公司与重庆皇庭九龙珠宝产业开发有限公司签订《资产置换协议书》，公司以深圳市瑞豪智芯科技有限公司持有深圳市 同心投资基金股份公司22.34%股权置换重庆皇庭九龙珠宝产业开发有限公司持有重庆皇庭珠宝广场有限公司100%股权，重庆皇庭珠宝广场有限公司主要 资产为自持运营重庆皇庭广场。同时被告承诺自 ...

核心事件 - 皇庭国际核心资产皇庭广场被司法裁定以物抵债，用于偿还关联子公司融发投资对中信信托的借款债务 [1][3] - 该资产此前曾进行司法拍卖，起拍价为30.53亿元，但最终流拍，后转为以物抵债 [3] - 以物抵债后，皇庭国际将失去其主要营收来源和核心资产，对公司产生重大影响 [2][6] 债务背景 - 债务源于2016年，皇庭国际全资子公司融发投资以皇庭广场作为抵押，向中信信托借款30亿元，借款期限至2021年3月30日 [3] - 2021年债务到期时，融发投资仅偿还2.5亿元，导致中信信托提起诉讼并获得胜诉 [3] - 2024年7月，中信信托将相关债权权益全部转让给光耀夏岚（深圳）投资有限公司，后者向法院申请了以物抵债 [3] 资产重要性 - 皇庭广场是皇庭国际的核心资产，2024年该项目收入为3.69亿元，占公司全年营业收入的56.03% [6] - 截至2024年底，皇庭广场的账面价值为57.50亿元，占公司总资产的71.57% [6] - 该广场位于深圳福田CBD核心区域，商业体量超过30万平方米，是深圳商业地产的标杆项目 [6] 经营现状 - 尽管母公司面临债务危机，但皇庭广场目前处于正常经营状态，商场内仍有新店铺在装修待开业 [1][4] - 商场商户表示已签订新租赁合同，整体转让不影响店铺经营 [2] - 商场充分利用毗邻口岸的优势，在港人北上消费带动下，近两年利润逐年上升 [4]

深圳皇庭广场。据悉，皇庭广场被深圳市中级人民法院裁定以30.53亿元抵偿债务。 IC供图 B03·深城记 ...

资产处置核心交易 - 皇庭国际核心资产深圳皇庭广场被深圳市中级人民法院裁定以30.52966亿元抵偿债务，该价格与首次法拍起拍价持平 [4] - 此次处置方式为“以物抵债”，申请执行人光曜夏岚(深圳)投资有限公司请求以首次拍卖起拍价抵偿对应债务 [6] - 标的物评估价约为43.61亿元，起拍价30.53亿元相当于评估价的7折 [4][5] 债务违约背景 - 债务源于2016年子公司融发投资与中信信托签订的30亿元信托贷款，借款期限至2021年3月30日 [4] - 因政策调整导致贷款无法续期，融发投资到期未能履约偿债，引发诉讼 [5] - 该笔借款由皇庭广场及对应土地使用权提供抵押，并附有多重股权质押、应收账款质押及连带责任保证 [4] 资产重要性及影响 - 深圳皇庭广场是公司核心资产，2024年项目收入为3.69亿元，占公司全年营业收入的56.03% [7] - 资产抵债后公司将失去该部分业务收入，并对公司资产、负债及日常经营活动产生重大影响 [7] - 截至2024年12月31日，皇庭广场评估值为57.498亿元，以物抵债后公司归母净资产预计约为-19.21亿元 [7] 公司财务状况 - 公司连续五年（2020年至2024年）亏损，净利润累计超过44亿元 [8] - 2025年上半年，公司营收同比下滑18.48%至2.90亿元，归母净利润亏损1.85亿元，同比扩大24.62% [8] - 截至2025年3月31日，公司总资产为80.08亿元，总负债为77.77亿元 [8] 事件时间线 - 2016年：子公司融发投资与中信信托签订30亿元信托贷款合同 [10] - 2021年：因到期无法偿债，中信信托向法院提起诉讼 [10] - 2024年7月：法院裁定准许中信信托将债权转让给光曜夏岚(深圳)投资有限公司 [13] - 2025年9月：皇庭广场在京东司法拍卖平台以30.53亿元起拍价流拍 [14]

资产处置事件 - 公司全资子公司融发投资名下的核心资产深圳皇庭广场被司法裁定以首次网络拍卖起拍价30.53亿元抵偿相关债务 [2] - 申请执行人为光曜夏岚（深圳）投资有限公司 该方通过债权转让成为新债权人 [2][3] - 此次以物抵债导致公司将失去该主要资产的所有权 对资产、负债及日常经营产生重大影响 [2] 债务背景与诉讼过程 - 债务源于2016年子公司融发投资与中信信托签订的30亿元信托贷款合同 借款期限至2021年3月30日 [2] - 贷款因政策调整无法续期 导致融发投资无法履约偿还 中信信托遂提起诉讼 [3] - 2024年法院主持下达成和解 约定每月从融发投资账户划扣款项用于部分还款和保障广场正常经营 [3] - 2024年7月 法院裁定中信信托将相关债权全部权益转让给光曜夏岚公司 [3] 拍卖与资产估值 - 深圳皇庭广场于2025年9月进行司法拍卖 吸引约4.7万人围观但仅1人报名 最终流拍 [4] - 截至2024年12月31日 该广场评估值为57.498亿元 [5] - 以物抵债后 公司归母净资产将从2025年6月30日的1.72亿元变为约-19.21亿元 [5] 公司财务状况与历史业绩 - 公司2025年上半年实现营收2.9亿元 同比减少18.48% 归属于上市公司股东的净利润为-1.85亿元 同比减少24.62% [5] - 2020年至2024年 公司连续五年亏损 总亏损额超过44亿元 [5] - 公司未来可能因以物抵债后净资产为负而触发财务类强制退市风险警示 [5] 公司背景 - 公司创建于1983年 法定代表人为郑康豪 从零售商业起步后进入房地产开发经营领域 [5] - 公司开发并运营的首个大型高端购物中心项目皇庭广场于2013年正式开业 [5]

拍卖事件概述 - 深圳皇庭广场首次公开拍卖因无人出价而流拍，尽管吸引超4万人次围观且有一人完成报名[1][2] - 拍卖标的物为深圳福田CBD核心区的地标性商业皇庭广场，评估价约43.61亿元，起拍价约30.53亿元，相当于评估价的7折[2] - 竞拍人需缴纳高达6.1亿元的保证金，但最终唯一报名者未出价[2] 公司财务状况与影响 - 皇庭国际2025年中报显示，公司营业收入2.902亿元，同比下滑18.48%，归母净利润为-69.41亿元，同比下滑63.47%[3] - 公司负债合计78.11亿元，资产负债率达98.5%，较去年同期上升近8个百分点[3] - 若拍卖成交，公司将失去主要资产并构成重大资产重组，可能触发财务类强制退市风险警示[1] - 流拍消息公布后，皇庭国际股价出现异动，盘中一度涨停，收盘报3.01元，涨幅达8.27%[1] 资产具体信息与流拍原因 - 皇庭广场总占地面积4.23万平方米，总建筑面积约13.8万平方米，为地铁上盖物业，定位高端购物中心[3] - 流拍原因包括竞买人需额外承担约2371.93万元的欠费（管理费约1631.87万元及水电费约740.06万元），以及土地使用年限至2042年到期[4] - 市场环境承压，对接盘方资金实力要求高，当前市场上能拿出30亿元接盘的潜在买家有限[4] 行业背景与后续安排 - 2024年全国商业地产市场持续承压，法拍流拍案例显著增多，例如深圳佳兆业金沙湾大酒店曾以8.28亿元起拍价流拍[5] - 根据规定，一拍流拍后二拍起拍价可降至一拍的8折，即最低约24.42亿元[5] - 若第二次拍卖仍流拍，法院可将其作价抵债，若债权人拒绝则需在60日内进行第三次拍卖[5] 事件历史背景 - 拍卖直接原因为借款合同纠纷，皇庭国际未能按期偿还贷款导致资产被查封[3] - 皇庭系企业自2021年因30亿贷款到期未还清而陷入资金链困境，多次尝试转让资产偿债及债务重组均未成功[3]