楼市回暖的核心前提 - 整体经济复苏是楼市回暖的基础，需待全面产能过剩出清后，经济走出通缩期，楼市才有可能上涨 [2] - 楼市趋势由整体经济定义，而非楼市定义整体经济 [2] 需求端制约因素 - 需求端核心问题在于居民对未来就业与收入的预期不足，而非单纯缺乏资金，个人存款总额达162万亿元 [4] - 投资型消费退出是商品房销量腰斩的重要原因，2021年销量约18亿平方米中投资型消费占比50% [8] 城镇化的本质与条件 - 城镇化本质是农业人口向工业人口的转变及生存状态改变，而非行政计划下的城市空间扩张 [5] - 城镇居民需要有稳定的就业（恒业）才能形成稳定的资产持有（恒产） [5] 土地供应与财政依赖 - 土地供应存在非市场化行为，2025年上半年房地产销售数据全面下滑，但土地出让金同比增长12%，土地流拍率升至28% [7] - 楼市回暖需全面限制土拍规模，以避免以楼市销售不足弥补财政收入 [7] 资产属性与市场信号 - 楼市回暖需恢复其金融属性，包括抵押融资、资产定价和财富储存功能 [8] - 二手房流动性是定义楼市趋势的先行信号，存量房持续增加则趋势难改，政策重心需转向盘活二手房市场 [10]

成都土地市场升温 - 今年以来成都土地市场持续升温，3月连续出现地王 [1][3] - 6月19日锦江区东大街38.5亩地块以楼面价35500元/平方米成交，位列成都地价排行榜第二位 [2] - 该地块起拍楼面价20200元/平方米，经过154轮举牌最终以23.26亿元成交，溢价率75.7% [2] - 3月11日高新区大源板块地块以31700元/平方米成交，3月27日锦江区柳江街道地块以41200元/平方米成交 [3] 土地成交数据 - 1-5月成都市本级住宅用地出让金达259亿元，同比增长73%，位列全国第五 [3] - 锦江东大街38.5亩地块规划建筑面积65524.46平方米，容积率2.55 [2] - 武侯区短期库存去化周期8个月，锦江区6个月，区域供不应求态势明显 [3] 土地供应政策 - 成都践行"提质缩量"供地方针，宅地供应连续4年缩量 [3] - 2025年国有建设用地供应计划总量2600公顷，较2024年减少2200公顷 [4] - 2025年住宅类用地460公顷，较2024年减少13.6% [4] 市场预期 - 核心区域土地稀缺性提升，居住价值和投资价值稳步提升 [3] - 企业普遍看好成都核心区域发展，核心区域地价走高是合理现象 [3] - 未来新房市场供需格局将变化，核心区域土地市场和房地产市场将保持较好热度 [4]

成都土拍市场概况 - 5月23日成都出让3宗涉宅用地，总成交金额10.11亿元，竞得企业均为民营房企 [1] - 其中2宗溢价成交（溢价率59.34%和19.67%），1宗底价成交 [1][3] - 总土地面积70766.16㎡，总规划建面155217.44㎡，起始总价7.85亿元 [3] 地块成交详情 郫都区地块 - 土地面积23611.72㎡（35.42亩），规划建面47223.44㎡，容积率2.0 [3] - 吸引10家竞买人，金沙鹭岛以楼面价7250元/㎡竞得，总价3.42亿元，溢价率59.34% [2][3] - 起拍楼面价4550元/㎡，起始价2.15亿元 [3] 新都区大丰街道地块 - 土地面积33023.29㎡（49.5349亩），规划建面82558.00㎡，容积率2.5 [3] - 吸引2家竞买人，成都嘉禾兴以楼面价7300元/㎡竞得，总价6.03亿元，溢价率19.67% [3] - 起拍楼面价6100元/㎡，起始价5.04亿元 [3] 新都区新繁街道地块 - 土地面积14131.15㎡（21.1967亩），规划建面25436.00㎡，容积率1.8 [4] - 成都澳南地产以楼面价2600元/㎡底价竞得，总价6613万元 [4] 市场趋势分析 - 成都近期多宗宅地溢价率超20%，土拍持续升温 [2][5] - 3月27日建发地产以楼面价41200元/㎡创成都宅地新高，溢价率106% [5] - 3月11日高新区大源地块由招商蛇口以楼面价31700元/㎡竞得，溢价率70.4% [6] - 2025年成都住宅用地供应同比减少13.6%，"5+2"区域土地稀缺性提升 [4] 典型高溢价案例 - 5月20日金牛区宅地：兴唐地产以楼面价14600元/㎡竞得，溢价率20.66%，总价12.02亿元 [5] - 4月22日郫都区宅地：四川联投以楼面价9250元/㎡竞得，溢价率33.09%，总价2.61亿元 [5] - 3月28日青羊区宅地：华添地产以楼面价24700元/㎡竞得，溢价率30%，总价4.17亿元 [5] - 3月11日锦江区地块：华发股份联合体以楼面价25100元/㎡竞得，溢价率35.68%，总价19.92亿元 [6]