报告行业投资评级 - 增持（维持） [4] 报告的核心观点 - 2025年中国香港楼市成功构筑“止跌企稳”平台并实现系统性复苏，成交量、成交金额与房价三大核心指标同步攀升 [1] - 本轮复苏由政策支持、库存可控、人才与金融业回暖等多重有利因素共振驱动，其支撑逻辑为理解其他市场筑底复苏提供了参照 [9] 一、2025年中国香港楼市复苏：楼价先跌后平再反弹，筑稳反弹平台 - **成交量显著回升**：2025年一手住宅成交2.1万宗，同比增长21%，成交金额2208.3亿港元，同比增长14%；二手住宅成交4.2万宗，同比增长17%，成交金额2990.1亿港元，同比增长14%，成交宗数创近四年最佳 [1][10] - **价格企稳反弹**：截至2025年12月28日，中原城市领先指数累计同比升幅4.7%，较年内低位反弹逾6.8%，呈现“先跌后平再反弹”态势 [1][10] - **租赁市场强劲**：截至2025年12月末，中原城市租金指数同比上升5.2%，租金市场连升三年 [1][10] - **修复顺序**：租金最先企稳修复，其次是交易量持续修复，最后在交易量修复和库存结构合理化过程中实现房价企稳 [11][15] 二、中国香港楼市复苏的核心支撑因素 1. 从“撤辣”到减税，持续的政策支持激活中国香港楼市 - **需求端刺激**：2024年2月实施“撤辣”政策，大幅降低非本地买家印花税；2025年2月财政预算案将“100元印花税”适用物业价值上限由300万港元提高至400万港元，减轻中小户型买家负担 [1][22] - **政策效果显著**：2025年1-11月，400万港元以下的一、二手私楼共录得12620宗买卖，较上年全年增加约两成，占整体成交约24%，创近9年新高 [22] - **资金端减负**：受美国降息影响，中国香港新批住宅按揭利率从2024年高点的4.17%降至2025年11月的3.31%，大幅减轻月供压力 [1][28] - **投资价值提升**：截至2025年11月，40平方米以下、40至69.9平方米、70至99.9平方米的私人住宅单位租金回报率分别达到3.6%、3.1%、2.8%，小户型物业可实现“以租养贷” [1][31] 2. 库存水平相对可控，供需结构趋于平衡 - **库存持续去化**：截至2025年12月末，一手住宅累计待售货尾量为18387伙，环比减少2.7%，同比减少15.2%，创逾两年半新低 [2][35] - **去化周期合理**：按当前成交节奏计算，一手住宅尾货的去化周期约10个月，处于合理区间 [2][35] - **潜在供应压力减小**：截至2025年9月，未来3-4年潜在住宅供应回落至10.2万伙，较2024年末、2023年末高峰期下滑；其中已落成未售出2.6万伙，较2025年3月最高位2.8万伙下降 [2][35] 3. 人才政策与金融业回暖，夯实市场需求基础 - **人才持续流入**：截至2025年12月，各项人才入境计划共收到逾57万宗申请，批出近40万宗，约26万名人才携同家人抵港，为住宅市场注入高质量购房需求 [3][38] - **内地买家占比攀升**：2025年内地买家在中国香港一二手住宅注册量近1.4万宗，同比增长14%，占比达22%；交易额1379亿港元，同比增长4%，占比达27% [3][38] - **高端市场主导**：总价超1000万港元的一手住宅成交量中内地买家占比过半，其中超5000万港元的一手成交量中内地买家占比近七成 [38][44] - **金融业复苏提振信心**：2025年港交所股票集资额达826亿美元，同比激增超两倍；恒生指数全年涨幅近30%，通过财富效应提振购房需求 [3][46] - **就业市场稳定**：截至2025年12月，中国香港失业率维持在3.6%的低位，巩固需求基础 [3][46]

香港房地产市场展望与复苏路径 - 核心观点：香港住宅市场预计于2025年中触底，随后复苏将在2026年加强并扩展至CBD办公室及高端零售板块 [1] - 住宅价格展望：预期2026年香港住宅价格上升5%至10%，2027年上升5% [1] - 板块估值与目标价：板块估值已正常化，预计迎来较温和升幅，平均上调多个目标价8%，以反映更强劲的住宅价格展望及资本化率下调50个基点至4.5%至5.25% [1] 投资评级与看好的公司 - 看好公司：基于未来3年实体市场复苏带动的盈利反弹潜力，看好长江实业、太古地产及恒隆地产的“买入”评级 [1] - 重申评级：重申对港铁的“跑输大市”评级，因其庞大资本开支计划下大幅上调股息的可能性低 [1] - 盈利反弹引领者：整体而言，长江实业及嘉里建设预计于2025-28财年带领发展商盈利反弹，平均每年反弹超过10% [2] - 业主盈利增长：预期太古地产及恒隆地产于2025-28财年期间每年领先盈利增长 [2] 特定公司的事件催化剂与预期 - 恒隆地产：预计公布新的新加坡物业基金，同时预期公司至少增加2亿美元的股份回购 [1] - 恒基地产：投资者对其2025财年股息是否下调意见分歧，可能于业绩公布后引发股价双向波动，该行将其收入评级从7下调至8 [1] - 九龙仓置业：受HIBOR下降及超额租金上升支持，预期其2025财年股息增长7% [1] - 恒基地产盈利反弹：预期恒基地产为2026财年唯一录得显著盈利反弹的香港发展商 [2] 市场定价与股价表现分析 - 发展商定价：将当前住宅价格及股价与2021年对比，估计发展商已计入5%至10%的住宅价格增长 [1] - 业主股价表现：业主股价仍远低于其盈利跌幅 [1]

行业整体持牌人数变动 - 2025年12月全港持牌代理人數增至37,744人，较11月增加156人，增幅0.4% [1] - 行业持牌人数在2025年全年同比减少738人，降幅为2% [1] - 持牌人数较2022年2月历史峰值42,408人累计减少4,664人，降幅为11% [1] - 行业人数在近两个月已连续回升，10月终止了长达17个月的连跌趋势，但11月再度减少80人，至12月才恢复正增长 [1][1] 行业经营信心与市场状况 - 2025年12月营业详情说明书增至6,591份，实现连续两个月增长 [1] - 2024年9月香港持牌代理曾跌至37,591人的八年新低，当时约5.5名代理竞争一宗交易 [1] - 近期数据反弹与政府稳定楼市政策及成交量回升密切相关 [1] 从业者结构变化 - 2025年12月"S牌"营业员人数增至20,246人，较上月增加86人 [1] - 2025年12月"E牌"代理人数增至17,498人，较上月增加70人 [1]

香港按揭市场整体表现 - 2025年香港现楼按揭登记量达6.2万宗，同比增长29.3%，结束了连续三年的跌势 [1] - 2025年楼花按揭登记量达6502宗，创下五年新高，同比大幅增长65.8% [1] - 2025年12月单月现楼按揭登记4893宗，环比增长3.2% [1] - 2025年12月单月楼花按揭登记量回升至299宗 [2] 市场驱动因素 - 楼市复苏带动投资者及买家入市意愿提升，2025年内地及海外买家比例明显增加 [1] - 按揭利率稳定在3.25%的中性偏低水平，叠加存款零息环境，推动资金转向具回报潜力的物业市场 [1] 银行竞争格局与市场份额 - 中国银行（香港）以32.6%的市占率连续第七年蝉联现楼按揭市场冠军 [1] - 2025年全年，中国银行（香港）现楼按揭登记量达2.02万宗，同比增长34% [1] - 汇丰银行以1.27万宗登记量保持现楼按揭市场第二位 [1] - 渣打银行现楼按揭登记4386宗，同比激增2.8倍，排名跃升两位至第四 [1] - 前四大银行在现楼按揭市场的合计市占率提升至71.5% [1] - 2025年12月单月，中国银行（香港）现楼按揭市占率为26.4%，维持榜首 [2] - 2025年12月单月，渣打银行现楼按揭市占率提升2.1个百分点至11.4%，超越恒生银行升至第三 [2] - 东亚银行以6.7%的市占率稳居现楼按揭市场第五位 [2] - 花旗银行以3.1%的市占率位列现楼按揭市场第八 [2] 楼花按揭市场表现 - 中国银行（香港）首次包揽楼花按揭市场榜首，全年登记1786宗 [1] - 恒生银行楼花按揭登记918宗，同比增长1.8倍，跻身市场三甲 [1]

文章核心观点 - 深圳福田区一宗稀缺核心区住宅用地以高溢价成交，标志着深圳楼市进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性持续支撑价格，央企主导市场格局 [1] - 深圳2025年土拍收官，全年涉宅用地平均溢价率较高，市场热度得以维持，同时新房与二手房成交量创近5年同期新高，市场复苏趋势明确 [4] - 深圳近期出台包括公积金新政在内的一系列房地产支持政策，政策效应持续释放，旨在满足刚性和改善性住房需求，缓解购房者资金压力 [4][5] 土地拍卖详情 - **地块信息**：B405-0308宗地位于深圳市福田区梅林街道，为二类居住用地，土地面积4994.02平方米，建筑面积约1.86万平方米，容积率≤3.72，建筑高度小于100米 [1][3] - **成交结果**：该地块经过148轮竞价，最终由中铁置业以7.92亿元成交，溢价率约65%，综合楼面单价达42695.42元/平方米 [1] - **历史与规划**：该地块原为“新型产业+教育设施用地”，于2025年7月调整为住宅用地，规定需全部实行现房销售，并须在1年内开工，4年内竣工 [3] 市场分析与行业趋势 - **土地市场**：该地块是福田区近16年来首宗公开出让的纯住宅用地，也是深圳2025年出让的最后一宗住宅用地，吸引了8家房企参与竞买 [1] - **行业格局**：“现房销售”模式加速行业洗牌，中小房企因资金承压被淘汰，房企竞争从“高周转”转向“高品质”，精品住宅供应占比将提升 [3] - **市场展望**：预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，避免库存压力，核心区住宅用地高溢价成交将成为常态 [4] 深圳楼市整体表现 - **土地市场年度总结**：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总土地面积约23.44万平方米，总规划建筑面积约77.29万平方米，总成交金额约290.9亿元，平均溢价率32.81% [4] - **住宅成交数据**：2025年1—11月，深圳新房与二手房累计成交约11.15万套，比去年同期增长12%，创下近5年同期成交量新高 [4] - **历史对比**：近5年深圳1—11月成交量分别为：2021年109582套，2022年69168套，2023年74831套，2024年99588套，2025年前11个月突破11万套，市场复苏趋势明确 [4] 相关政策动态 - **前期政策**：自2025年9月起，深圳陆续出台放宽限购、优化首付比例、“认房不认贷”等一揽子措施，相关政策效应在四季度持续释放 [4] - **公积金新政**：2025年12月5日，深圳出台住房公积金新政，允许提取公积金支付首付款，并支持“既提又贷”，新增异地购房还贷提取，新规自2025年12月15日起施行 [5]

武汉房地产市场整体表现 - 11月全市商品房网签销售面积达196.91万平方米，环比增长56.99% [1] - 11月全市新建住房网签套数达10753套，环比增长2.93% [1] - 业内专家指出，政策利好叠加市场信心修复，武汉楼市正走出“U型”反转曲线，11月成交延续10月回暖态势，呈现量价齐升的积极信号 [1] 代表性楼盘销售情况与客户分析 - 武汉天地云逸项目11月22日首次开盘成交近百套，销售额超过5.2亿元 [2] - 该项目11月来访量近千组，创下二七滨江板块年度单次开盘销量最佳成绩 [2] - 客户构成中，近四成为首次到访的新客户；购房群体中30-40岁改善型群体占51%，一孩家庭达54% [2] - 有购房者表示，项目的定制化设计和高品质是吸引其购买的关键因素，并带动了圈层购买 [2] 产品创新与市场趋势 - 云逸项目采用柔性结构设计，通过钢板剪力墙优化承重墙，使业主能根据需求自由调整室内空间 [4] - 以建面约198平方米户型为例，可灵活调整为从两房到四房的不同布局，满足多样化家庭结构需求 [4] - 中指研究院分析认为，11月25日武汉土拍中16宗地全部底价成交，涉宅地块多由国企竞得 [4] - 青山区两宗容积率仅1.96的地块将采用“代建+回购”模式建设高品质回购房，该模式既能保证房企合理利润，又能提升安置房品质 [4] - 专家预测，随着春节前政策持续发力，武汉楼市有望保持温和复苏，但房企投资将更趋理性，聚焦优质地块和产品创新 [4]

合肥新房价格走势 - 2025年10月新房价格环比小幅上涨0.1%，同比上涨0.4% [1] - 2025年2月和3月新房价格均录得环比上涨0.2%，4月涨幅扩大至0.3%，5月继续上涨0.2%，6月涨幅收窄至0.1% [4] - 2025年7月新房价格环比微跌0.1%，8月反弹上涨0.2%，9月价格环比持平 [4] - 2025年10月新房同比数据实现由负转正，为近期首次录得同比正增长 [6] 合肥二手房价格走势 - 2025年10月二手房价格环比下降0.7%，同比下降6.5% [1] - 近期二手房市场“涨价房源”数量明显增多，部分热门板块房东调高挂牌价 [12] - 部分楼盘出现大幅调价案例，如宝能城一期134㎡房源一夜涨价122万至总价300万，滨湖明珠西区127㎡户型一夜涨价88万 [13] 全国70城房价整体表现 - 合肥楼市呈现“新房企稳回升、二手房跌幅趋缓”的结构性分化趋势 [2] 重点城市二手房成交量 - 2025年11月前11日，北京二手房成交量环比10月增长143%，上海和厦门环比增长98%，深圳增长96% [6] - 同期杭州和苏州二手房成交量环比增长68%，广州环比增长49% [6] 广州二手房市场情况 - 2025年10月广州二手房住宅网签4481套（不含三县），环比9月下降3.61% [10] - 10月广州二手房成交均价环比上涨5.10%，达到12279元/㎡ [10] - 芳村区域10月二手房价环比上涨98.9%，领跑全广州 [10]

楼市整体表现与按揭登记 - 10月现楼按揭登记录得6,463宗，按月增加7.1%，登记量连续3个月超过6,000宗水平，反映楼市持续稳中向好 [1] - 10月楼花按揭登记录595宗，按月回落44%，主要因当月大型新盘上会量减少 [1] - 首10个月现楼按揭登记量按年增加27.4%至52,342宗，楼花按揭登记量按年增加78.2%至5,971宗，显示今年按揭登记量显著上升 [2] 银行按揭市场份额（现楼） - 10月中银香港现楼按揭巿占率为33.5%，按月减少1.6个百分点，但仍保持领先地位 [1] - 汇丰银行现楼按揭巿占率为19.9%，按月微减0.1个百分点，排名第二 [1] - 恒生银行现楼按揭巿占率按月上升0.3个百分点至16.2%，保持第三 [1] - 渣打银行现楼按揭巿占率按月增加1.3个百分点至7.2%，排名升至第四 [1] - 首10个月累计，中银香港承办17,611宗现楼按揭登记，以33.6%的巿占率排名榜首 [2] 银行按揭市场份额（楼花） - 10月汇丰银行楼花按揭巿占率为24%，按月减少4.2个百分点，但连续两个月居首位 [2] - 10月中银香港楼花按揭巿占率为20.3%，按月减少3.9个百分点，维持排名第二 [2] - 10月恒生银行楼花按揭巿占率按月增加1.4个百分点至14.3%，排名维持第三 [2] - 10月交通银行(香港)楼花按揭巿占率上升4.4个百分点至10.6%，排名升一级至第四 [2] - 首10个月累计，中银香港以27.5%的巿占率在楼花按揭市场排名第一 [2] 市场前景与驱动因素 - 近月楼市展现数年来首见的持续承接力，市场信心增强，加上10月香港跟随美国减息导致按息下跌，降低了置业成本和供楼负担 [1] - 息率下跌及存款息率归零，推动资金寻求更好回报，预期将促进用家转租为买、投资者买楼收租及趁低吸纳，吸引更多资金入市 [1] - 基于楼市交投量持续靠稳，一手新盘热卖及二手交投流畅，预期未来按揭登记数字将平稳造好，今年按揭登记量将恢复理想正增长 [1][2]

政策松绑 - 一线城市政策松绑范围扩大，北京五环外、深圳非核心区、上海外环外取消限购 [5] - 全国超200个城市出台510多条楼市政策，形成史上最密集救市季 [5] - 具体政策包括房贷利率不再区分首二套、公积金贷款额度上调、三孩家庭最高补贴20万元 [5] 市场反应 - 北京、上海、深圳二手房成交量同比暴涨三成 [5] - 开发商采取多样化促销策略，如直播间送车位、购房折扣、教师专享福利 [5] 政策支持与供给变化 - 保障性住房再贷款、城中村改造等政策加速落地，为市场注入新的供给动力 [5] 行业未来趋势 - 行业竞争将从价格战转向品质战，更注重居住体验和稳定预期 [5] - 高质量发展成为新方向，稳预期、活需求、优供给被视为新三驾马车 [5]

楼市回暖的核心前提 - 整体经济复苏是楼市回暖的基础，需待全面产能过剩出清后，经济走出通缩期，楼市才有可能上涨 [2] - 楼市趋势由整体经济定义，而非楼市定义整体经济 [2] 需求端制约因素 - 需求端核心问题在于居民对未来就业与收入的预期不足，而非单纯缺乏资金，个人存款总额达162万亿元 [4] - 投资型消费退出是商品房销量腰斩的重要原因，2021年销量约18亿平方米中投资型消费占比50% [8] 城镇化的本质与条件 - 城镇化本质是农业人口向工业人口的转变及生存状态改变，而非行政计划下的城市空间扩张 [5] - 城镇居民需要有稳定的就业（恒业）才能形成稳定的资产持有（恒产） [5] 土地供应与财政依赖 - 土地供应存在非市场化行为，2025年上半年房地产销售数据全面下滑，但土地出让金同比增长12%，土地流拍率升至28% [7] - 楼市回暖需全面限制土拍规模，以避免以楼市销售不足弥补财政收入 [7] 资产属性与市场信号 - 楼市回暖需恢复其金融属性，包括抵押融资、资产定价和财富储存功能 [8] - 二手房流动性是定义楼市趋势的先行信号，存量房持续增加则趋势难改，政策重心需转向盘活二手房市场 [10]