文章核心观点 - 深圳福田区一宗稀缺核心区住宅用地以高溢价成交，标志着深圳楼市进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性持续支撑价格，央企主导市场格局 [1] - 深圳2025年土拍收官，全年涉宅用地平均溢价率较高，市场热度得以维持，同时新房与二手房成交量创近5年同期新高，市场复苏趋势明确 [4] - 深圳近期出台包括公积金新政在内的一系列房地产支持政策，政策效应持续释放，旨在满足刚性和改善性住房需求，缓解购房者资金压力 [4][5] 土地拍卖详情 - **地块信息**：B405-0308宗地位于深圳市福田区梅林街道，为二类居住用地，土地面积4994.02平方米，建筑面积约1.86万平方米，容积率≤3.72，建筑高度小于100米 [1][3] - **成交结果**：该地块经过148轮竞价，最终由中铁置业以7.92亿元成交，溢价率约65%，综合楼面单价达42695.42元/平方米 [1] - **历史与规划**：该地块原为“新型产业+教育设施用地”，于2025年7月调整为住宅用地，规定需全部实行现房销售，并须在1年内开工，4年内竣工 [3] 市场分析与行业趋势 - **土地市场**：该地块是福田区近16年来首宗公开出让的纯住宅用地，也是深圳2025年出让的最后一宗住宅用地，吸引了8家房企参与竞买 [1] - **行业格局**：“现房销售”模式加速行业洗牌，中小房企因资金承压被淘汰，房企竞争从“高周转”转向“高品质”，精品住宅供应占比将提升 [3] - **市场展望**：预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，避免库存压力，核心区住宅用地高溢价成交将成为常态 [4] 深圳楼市整体表现 - **土地市场年度总结**：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总土地面积约23.44万平方米，总规划建筑面积约77.29万平方米，总成交金额约290.9亿元，平均溢价率32.81% [4] - **住宅成交数据**：2025年1—11月，深圳新房与二手房累计成交约11.15万套，比去年同期增长12%，创下近5年同期成交量新高 [4] - **历史对比**：近5年深圳1—11月成交量分别为：2021年109582套，2022年69168套，2023年74831套，2024年99588套，2025年前11个月突破11万套，市场复苏趋势明确 [4] 相关政策动态 - **前期政策**：自2025年9月起，深圳陆续出台放宽限购、优化首付比例、“认房不认贷”等一揽子措施，相关政策效应在四季度持续释放 [4] - **公积金新政**：2025年12月5日，深圳出台住房公积金新政，允许提取公积金支付首付款，并支持“既提又贷”，新增异地购房还贷提取，新规自2025年12月15日起施行 [5]

12月3日，记者从武汉市住房和城市更新局采访了解到，11月全市商品房网签销面196.91万平方米，环比上个月增长56.99%；全市新建住房网签套数10753 套，环比上个月增长2.93%。业内专家指出，政策利好叠加市场信心修复，武汉楼市正走出"U型"反转曲线，11月成交延续了10月的回暖态势，呈现量价 齐升的积极信号。 "我们没有启动全民营销和渠道销售，但仍创下二七滨江板块年度单次开盘销量的最佳成绩，说明高品质楼盘还是很受广大购房人欢迎的。"销售负责人骆 莎琴介绍，该项目11月来访量近千组，11月22日云逸首次开盘成交近百套，销售额超过5.2亿元。客户构成中，近四成为首次来项目了解详细情况的新客 户；从购房群体结构来看，30—40岁改善型群体占51%，一孩家庭达54%。 资深设计师彭先生的购房经历颇具代表性。"我本人是做装修设计的，对住房品质要求会比其他人更加挑剔。"彭先生介绍，他经营的设计公司位于企业天 地3号，此前一直在关注二七滨江板块的楼盘项目，但犹豫不决并未出手，"我的观望心态比较重。" 来源：长江日报 沙发区有不少购房人前来咨询看房。 "原本正在犹豫是否买二手房，但云逸的定制化设计打动了我。"彭先生 ...

合肥新房价格走势 - 2025年10月新房价格环比小幅上涨0.1%，同比上涨0.4% [1] - 2025年2月和3月新房价格均录得环比上涨0.2%，4月涨幅扩大至0.3%，5月继续上涨0.2%，6月涨幅收窄至0.1% [4] - 2025年7月新房价格环比微跌0.1%，8月反弹上涨0.2%，9月价格环比持平 [4] - 2025年10月新房同比数据实现由负转正，为近期首次录得同比正增长 [6] 合肥二手房价格走势 - 2025年10月二手房价格环比下降0.7%，同比下降6.5% [1] - 近期二手房市场“涨价房源”数量明显增多，部分热门板块房东调高挂牌价 [12] - 部分楼盘出现大幅调价案例，如宝能城一期134㎡房源一夜涨价122万至总价300万，滨湖明珠西区127㎡户型一夜涨价88万 [13] 全国70城房价整体表现 - 合肥楼市呈现“新房企稳回升、二手房跌幅趋缓”的结构性分化趋势 [2] 重点城市二手房成交量 - 2025年11月前11日，北京二手房成交量环比10月增长143%，上海和厦门环比增长98%，深圳增长96% [6] - 同期杭州和苏州二手房成交量环比增长68%，广州环比增长49% [6] 广州二手房市场情况 - 2025年10月广州二手房住宅网签4481套（不含三县），环比9月下降3.61% [10] - 10月广州二手房成交均价环比上涨5.10%，达到12279元/㎡ [10] - 芳村区域10月二手房价环比上涨98.9%，领跑全广州 [10]

楼市整体表现与按揭登记 - 10月现楼按揭登记录得6,463宗，按月增加7.1%，登记量连续3个月超过6,000宗水平，反映楼市持续稳中向好 [1] - 10月楼花按揭登记录595宗，按月回落44%，主要因当月大型新盘上会量减少 [1] - 首10个月现楼按揭登记量按年增加27.4%至52,342宗，楼花按揭登记量按年增加78.2%至5,971宗，显示今年按揭登记量显著上升 [2] 银行按揭市场份额（现楼） - 10月中银香港现楼按揭巿占率为33.5%，按月减少1.6个百分点，但仍保持领先地位 [1] - 汇丰银行现楼按揭巿占率为19.9%，按月微减0.1个百分点，排名第二 [1] - 恒生银行现楼按揭巿占率按月上升0.3个百分点至16.2%，保持第三 [1] - 渣打银行现楼按揭巿占率按月增加1.3个百分点至7.2%，排名升至第四 [1] - 首10个月累计，中银香港承办17,611宗现楼按揭登记，以33.6%的巿占率排名榜首 [2] 银行按揭市场份额（楼花） - 10月汇丰银行楼花按揭巿占率为24%，按月减少4.2个百分点，但连续两个月居首位 [2] - 10月中银香港楼花按揭巿占率为20.3%，按月减少3.9个百分点，维持排名第二 [2] - 10月恒生银行楼花按揭巿占率按月增加1.4个百分点至14.3%，排名维持第三 [2] - 10月交通银行(香港)楼花按揭巿占率上升4.4个百分点至10.6%，排名升一级至第四 [2] - 首10个月累计，中银香港以27.5%的巿占率在楼花按揭市场排名第一 [2] 市场前景与驱动因素 - 近月楼市展现数年来首见的持续承接力，市场信心增强，加上10月香港跟随美国减息导致按息下跌，降低了置业成本和供楼负担 [1] - 息率下跌及存款息率归零，推动资金寻求更好回报，预期将促进用家转租为买、投资者买楼收租及趁低吸纳，吸引更多资金入市 [1] - 基于楼市交投量持续靠稳，一手新盘热卖及二手交投流畅，预期未来按揭登记数字将平稳造好，今年按揭登记量将恢复理想正增长 [1][2]

政策松绑 - 一线城市政策松绑范围扩大，北京五环外、深圳非核心区、上海外环外取消限购 [5] - 全国超200个城市出台510多条楼市政策，形成史上最密集救市季 [5] - 具体政策包括房贷利率不再区分首二套、公积金贷款额度上调、三孩家庭最高补贴20万元 [5] 市场反应 - 北京、上海、深圳二手房成交量同比暴涨三成 [5] - 开发商采取多样化促销策略，如直播间送车位、购房折扣、教师专享福利 [5] 政策支持与供给变化 - 保障性住房再贷款、城中村改造等政策加速落地，为市场注入新的供给动力 [5] 行业未来趋势 - 行业竞争将从价格战转向品质战，更注重居住体验和稳定预期 [5] - 高质量发展成为新方向，稳预期、活需求、优供给被视为新三驾马车 [5]

楼市回暖的核心前提 - 整体经济复苏是楼市回暖的基础，需待全面产能过剩出清后，经济走出通缩期，楼市才有可能上涨 [2] - 楼市趋势由整体经济定义，而非楼市定义整体经济 [2] 需求端制约因素 - 需求端核心问题在于居民对未来就业与收入的预期不足，而非单纯缺乏资金，个人存款总额达162万亿元 [4] - 投资型消费退出是商品房销量腰斩的重要原因，2021年销量约18亿平方米中投资型消费占比50% [8] 城镇化的本质与条件 - 城镇化本质是农业人口向工业人口的转变及生存状态改变，而非行政计划下的城市空间扩张 [5] - 城镇居民需要有稳定的就业（恒业）才能形成稳定的资产持有（恒产） [5] 土地供应与财政依赖 - 土地供应存在非市场化行为，2025年上半年房地产销售数据全面下滑，但土地出让金同比增长12%，土地流拍率升至28% [7] - 楼市回暖需全面限制土拍规模，以避免以楼市销售不足弥补财政收入 [7] 资产属性与市场信号 - 楼市回暖需恢复其金融属性，包括抵押融资、资产定价和财富储存功能 [8] - 二手房流动性是定义楼市趋势的先行信号，存量房持续增加则趋势难改，政策重心需转向盘活二手房市场 [10]

行业与公司概览 * 纪要涉及的行业包括公用事业（火电、水电、核电）、建筑建材、水泥、房地产等[1][3] * 纪要涉及的公司包括银龙股份、三棵树、兔宝宝、华新水泥、招商蛇口等[1][2][8][9][10][16] 核心观点与论据 公用事业板块 * 火电行业三季报业绩延续修复趋势 核心驱动力是燃煤成本同比大幅下跌 尽管三季度煤价环比二季度有所提升[4] * 当前煤炭现货价格在720元左右 反内卷政策为煤价设定底部预期 为2026年火电厂电价谈判提供信心[4] * 火电容量电价可能在明年再上一个台阶 行业商业模式将持续改善[4] * 水电行业前三季度波动较大 主汛期7-8月来水偏枯导致发电量下滑 但9月超预期秋汛扭转局面 四季度水头更高 有助于2026年一季度发电保障 全年发电量目标有望稍微乐观上调[5] * 核电长期成长性确定 2027年将迎来投产小高峰 今年4月核准10台新机组 在利率下行宏观背景下影响力凸显[6] * 近两个星期内 公用事业指数上涨了接近3个百分点 跑赢上证综指约3个百分点 表现受益于风格切换以及电价预期的乐观[3] 煤炭与火电关系 * 今年煤炭供给实质性收缩导致煤炭价格上涨 目前现货价格在720元左右[7] * 如果迎风度冬更早 下游煤化工等需求可能进一步带动煤炭需求 对煤炭支撑更强[7] * 煤炭价格上涨对火电影响相对有限 不会形成巨大成本压力 预计火电和煤炭都会有一定盈利空间 将维持动态平衡状态[7] 建筑建材领域公司表现 * 银龙股份今年股价接近翻倍 一季度和中报业绩增速分别同比增长77%和71% 预计前三季度维持70%左右增速[8] * 银龙股份中报净利润率达到12.25% 同比提升4个百分点以上 受益于高强度产品使用比例提升[8] * 银龙股份海外业务稳步推进 如获得4亿营收订单 新兴业务涉及航空航天等领域高端钢丝产品 具备较强竞争力[8] * 三棵树三季报营收同比增长2.7% 净利润同比增长80% 扣非业绩同比增长126%[8] * 三棵树加速开拓高毛利零售业态（马上住、艺术漆、美丽乡村） 这些业务毛利率在50%左右且回款快 占比迅速提升[8] * 2025年三棵树在整体营收以及B端和C端分项营收增速上均超过了立邦中国 体现了国产替代的趋势 公司C端业务拓展能力显著[8] * 兔宝宝近期股价大涨受益于板块切换及其低估值高分红特性[9] * 兔宝宝2025年第三季度预计营收增速回正 剔除拖累项后的主营经营性业绩增速接近10% 投资汉高集团带来约两个多亿的投资收益 使得单季度业绩同比增速达到40%-50%[9] * 兔宝宝自2021年以来每年的分红率均高于50% 2025年中期分红率为86% 股息率维持在5%-6%[9] 水泥行业 * 华新水泥2025年中报业绩同比增长50% 国内外水泥业务单吨净利提升 国内因煤炭成本下降 海外因价格优势[10] * 华新水泥第三季度完成并购豪瑞旗下尼日利亚水泥资产并表 每年贡献约10亿业绩[10] * 展望未来 2026年并表将覆盖完整财年 同时国内供给侧反内卷逻辑及公司海外并购成长逻辑使得华新水泥具备更大的业绩弹性[10] 房地产市场 * 国庆黄金周期间楼市数据与去年同期基本持平 一线城市略有增长 三线城市同比增长约20% 二线城市稍弱[11] * 从第二、第三周的数据来看 市场复苏热度超出预期 新房推盘规模增加 头部中介二手房带看量稳定或改善 反映需求层面持续改善[11][12] * 2025年9-10月核心城市新房供应量环比8月翻倍 同比增长30%-40% 企业推盘放量表明对未来销售预期乐观[12] * 从贝壳统计数据看 看房人次自七八月份以来持续环比改善 前置指标显示需求层面已有明显恢复迹象[12] * 新房市场出现转型 从过去高周转模式向利润放慢周转、保持利润的经营模式转变 尽管开盘去化率下降 但企业可能通过更慢周转速度实现更高利润规模[13] * 二手房市场价格下跌主要集中在过去价格坚挺的小区 九十月份后核心城市一些刚需项目价格企稳甚至销量改善[14] * 四季度政策基调预计将继续宽松 地产收储和城市更新存量政策落地节奏将加快 总量货币政策层面的降息预期也在增加[15] * 在政策预期改善和基本面环比走强情况下 纯开发类企业存在估值修复或基本面驱动交易机会 重点关注A股开发龙头招商蛇口[16] 其他重要内容 * 核电需关注市场化交易带来的短期业绩压力[6] * 兔宝宝主营板材和定制家居两大板块 其中定制家居中偏向地产端的玉凤汉唐一直是拖累项 但影响正在减小[9] * 高频数据来自房管局备案 有统计误差及滞后问题 不完全代表真实销售情况[12] * 由于结构性数据影响 总体均价尤其是在上海、杭州等城市表现出明显调整压力[14]

深圳楼市国庆成交表现 - 国庆假期（10月1日-10月7日）深圳二手房签约量较节前一周上涨15% [2] - 国庆假期（10月1日-10月7日）深圳新房签约量较节前一周环比大幅上涨120% [2] - 深圳贝壳研究院数据显示，10月1日-10月7日合作门店二手房成交量相比2023年增长49%，较2022年增长68% [11] “9・5楼市新政”市场影响 - 新政满月（9月6日-10月6日）与新政前一个月（8月4日-9月5日）相比，门店新房看房量环比上涨49%，新房签约量环比上涨46% [4] - 新政满月期间（9月6日-10月6日）全市新建商品住宅网签2824套，同比增长23.48% [5] - 新政满月期间（9月6日-10月6日）全市二手住宅网签3699套，同比增长32.63% [5] - 新政后开发商推盘信心较高，9月5日-9月30日有16个新盘取得预售证，而8月仅有6个 [5] 新盘入市及去化情况 - 9月20日光明区观玥名邸第三批188套住宅开盘当日去化率近九成 [7] - 9月29日福田区新世界香蜜四季家园首推152套房源，当日去化率达83% [7] - 开发商推盘策略转为分栋推售以营造火热氛围，大部分新盘仍有折扣旨在加速去化 [7] 开发商营销策略与价格让利 - 国庆期间部分楼盘如和成金竹、中建观玥、御龙湾西园推出“一口价”特价房活动 [7] - 中建观玥项目整体均价4.34万元/平方米，但国庆特惠房源单价降至约3.75万元/平方米 [8] - 深圳创新推出“休闲+看房”模式，在热门景点与购物中心集中亮相近百个优质在售楼盘 [10] 2025年深圳楼市整体趋势 - 1-9月深圳一手住宅网签29770套，同比上涨22% [11] - 1-9月二手住宅网签38508套，同比上涨17%，二手房录得量已连续7个月稳定在5000套荣枯线以上（9月录得5808套） [11] - 结合头部房企在核心城市获取较多优质地块并有望在四季度入市，预计“银十”市场将延续分化态势 [11]

市场整体趋势 - 2025年楼市整体呈现止跌企稳走势，3-4月“小阳春”后5-6月热度延续，7-8月阶段性回调，9月市场热度延续高位波动[3] - 9月前14日重点30城新房成交面积达159.3万平方米，同比下降6%，同比降幅呈现收窄的弱复苏特征[5] - 9月上半月重点30城开盘去化率为38%，较2025年8月全月微降4个百分点，但较2024年9月全月增长11个百分点[5] 核心一二线城市表现 - 北京9月前14日去化率仅为6%，较2025年8月全月下降16个百分点，较2024年9月全月下降18个百分点，同环比齐跌[11] - 上海9月前14日去化率较2025年8月全月增长4个百分点，较2024年9月全月增长12个百分点[11] - 深圳9月前14日去化率达11%，较2024年9月全月增长3个百分点[11] - 杭州9月前14日去化率达72%，较2024年9月全月大幅增长27个百分点[11] - 成都单盘入市去化率100%，较2025年8月全月增长18个百分点，较2024年9月全月增长38个百分点[11] 成都市场深度分析 - 2025年9月前2周盘均来访量63组，环比8月全月周均上升22%[13] - 盘均认购量3套，环比8月全月周均上升40%[13] - 客户转化率达4.8%，环比8月全月周均上升0.6个百分点[13] 弱复苏城市表现 - 广州9月第二周来访量5066组，环比上升11%，认购量213套，环比大幅上涨40%，客户转化率增至4.2%[14][16] - 天津9月第2周新盘集中入市，市内六区和滨海新区成交环比分别上涨1.68倍和1.01倍[18] - 天津第37周全市来访15345组，单盘平均来访52组，环比上涨14%，认购1013套，单盘平均认购3.6套，环比上涨69%，客户转化率由4.4%增至6.6%[18] - 武汉第37周单盘平均来访45组，环比上涨6.1%，较8月周均上涨9.7%[20] - 武汉9月前14日项目平均去化率稳中有增至60%，较7月全月34%增长26个百分点[21] 增长乏力城市情况 - 西安第37周来访量降至113组，认购量降至3套，客户转化率降至2.25%，为近一年最低点[23] - 郑州第37周盘均来访量48组，盘均认购套数仅为2套，客户转化率维持4.31%低位波动[27] - 南京第37周典型监测项目来访量环比上涨3%，认购量环比下降7%，转化率由5.29%降至4.78%[28]

土地供应计划 - 北京市规划和自然资源委员会发布2025年第七轮拟供应商品住宅用地清单 共涉及8宗地块 土地面积约27公顷 建筑规模约63万平方米 [1] - 供应地块区域分布为核心区1宗(东城区) 中心城区2宗(朝阳区) 副中心及平原多点地区5宗(通州区 顺义区 昌平区 大兴区 房山区各1宗) [1] - 所有8宗地块均临地铁 包含罕见的北京二环内地块 [2] 核心区域地块详情 - 东城区祈年大街地块位于二环内天坛街道 邻近地铁7号线桥湾站及5/7号线换乘站磁器口站 土地性质为F1住宅混合公建用地 规划地上建筑面积2.5万平方米 [3] - 朝阳区永安里地块位于三环内长安街南侧 紧邻地铁1号线与在建17号线换乘站永安里站 [4] - 二环内新供应地块十分罕见 去年7月东城区金鱼池地块占地面积仅3027平方米 总建筑面积5550平方米 被河北鑫界以3.375亿元总价竞得 溢价率25% 期房指导价15.1万元/平方米 [3] 住宅市场表现 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中北京环比持平 上海上涨0.3% 广州下降0.3% 深圳下降0.6% [5] - 7月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1% 降幅较上月收窄0.3个百分点 其中上海同比上涨6.1% 北京同比下降3.6% 广州下降4.6% 深圳下降2.2% [5] - 8月一线城市成交量125万平方米 同比下降26% 但前8个月累计成交量仍同比增长4% [5] 政策与市场展望 - 8月北京上海相继出台限购松绑等宽松政策 政策后续效应尚待观察 [5] - 随着"金九"到来 房企推盘节奏与优化力度预计提升 市场或实现温和复苏 [6]