香港住宅市场趋势 - 预期发展商将积极推出500万港元以下的房产以推销货尾单位 [1] - 预计未来几个月住宅物业成交量将保持活跃并稳定增长 2025年下半年大概率将录得同比增长 [1] - 2025年7月住宅物业成交量按月微跌3 2%至5766宗 但已连续五个月超过5000宗成交 为2021年下半年以来首次出现的稳定复苏迹象 [1] 市场交易数据 - 自6月以来一手市场成交量回升 整体交易占比逐步上升 [1] - 截至2025年6月 未售出的私人住宅单位数目过去3个月共下降400个至27200个 已接近高峰 [1] - 市场每月持续吸收1000至2000个新单位 预计未来库存水平将持续下降 [1] 政策影响 - 香港特区政府将400万港元及以下住宅物业印花税降至100港元的政策带动交易活跃 [2] - 2025年3月至7月期间 300万至400万港元住宅成交量同比增幅达50 5% [2] - 低于300万港元和400万至500万港元单位成交量分别增加34 0%和29 6% [2]

土地市场表现 - 7月热点城市土拍热度持续，多地刷新单价地王纪录，上海徐汇衡复风貌区地块以20万元/平方米楼面价创全国涉宅用地新高，苏州园区双湖地块6.52万元/平方米成为江苏省住宅单价地王，深圳前海桂湾宅地楼面价84180元/平方米刷新深圳纪录 [2] - 1-7月全国TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，300城住宅用地出让金同比增长25% [2] - 房企拿地呈现"结构性看多"特征，TOP10城市宅地出让金占全国52%，北上深、杭州、成都等核心城市为布局重点 [3] 房企投资策略 - 房企聚焦核心城市优质地块，追求"确定性"，偏好产业人口密集区域，预期未来去化难度低且利润合理 [2] - 央企、国企和地方国资为土拍主力，重点城市拿地金额TOP10中民企仅补充深耕区域土储，如招商蛇口在北上宁蓉四城拿地金额前十，建发在杭京苏蓉四城进入前十 [3] - 区域深耕特征明显，滨江集团在杭州拿地金额第一，兴耀房产聚焦杭州，大华集团加仓上海，嘉禾兴地产进入成都前十 [3] 住宅市场分化 - 7月百城新建住宅均价16877元/平方米环比上涨0.18%，核心城市优质改善项目带动结构性上涨，二手住宅均价13585元/平方米环比下跌0.77%，同比跌幅达7.32% [4] - 新房市场受核心区位优质供给推动，二手房"以价换量"现象普遍，挂牌量高企导致价格承压 [4] - 热销新房集中于核心地段中高端改善项目及"好房子"代表，低密、智能化、高得房率等产品迭代加速形成与二手房的代际差异 [5] 市场趋势展望 - 土拍热度向购房者信心传导仍受限，当前房企拿地信心恢复为结构性现象，购房者信心重建需经济复苏、政策协同与市场出清共同作用 [6] - 核心城市核心区新房已现稳定行情，未来市场更注重"质"的提升而非"量"的增长，分化格局将持续 [6]

土地市场表现 - 7月热点城市土拍热度持续 上海徐汇衡复风貌区地块以20万元/平方米楼面价刷新全国涉宅用地纪录 苏州园区双湖地块6.52万元/平方米成为江苏住宅用地单价地王 深圳前海桂湾宅地84180元/平方米刷新深圳单价地王 [1] - 1-7月全国TOP100房企拿地总额5783亿元 同比增长34.3% 300城住宅用地出让金同比增长25% [1] - 房企拿地呈现"结构性看多"特征 TOP10城市宅地出让金占全国52% 北上深、杭州、成都等核心城市为布局重点 [2] 房企投资策略 - 房企倾向于在确定性高的区域布局 热点城市优质板块因产业人口密集、去化预期明确成为争夺焦点 [1] - 央企、国企和地方国资为土拍主力 招商蛇口在北京、上海等四城拿地金额进入前十 建发在杭州、北京等四城进入前十 民企如滨江集团、大华集团仅在重点深耕区域补仓 [2] - 房企采取"聚焦深耕"策略 滨江集团在杭州拿地金额第一 兴耀房产集团在杭州、嘉禾兴地产在成都增加土储 [2] 住宅价格分化 - 7月百城新建住宅均价16877元/平方米 环比上涨0.18% 核心城市优质改善项目带动结构性上涨 [3] - 百城二手住宅均价13585元/平方米 环比下跌0.77% 同比下跌7.32% 高挂牌量下"以价换量"现象普遍 [3] - 新房热销项目集中于核心地段中高端改善产品 低密、智能化、高得房率等"好房子"标准形成与二手房的代际差异 [4] 市场趋势展望 - 土拍热度为结构性现象 购房者信心重建需经济复苏、政策协同与市场出清共同作用 [5] - 核心城市核心区新房已现稳定行情 未来市场更注重"质"的提升 分化格局将持续 [5]

土地市场表现 - 7月热点城市土拍热度持续升温，多地刷新单价地王纪录，上海徐汇衡复风貌区地块以20万元/平方米楼面价创全国涉宅用地新高，苏州园区双湖地块（6.52万元/平方米）和深圳前海桂湾宅地（84180元/平方米）分别成为省内及深圳地王 [2] - 1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，300城住宅用地出让金同比增25%，房企集中争夺一二线核心城市优质地块，体现"确定性优先"策略 [2] - 土拍市场呈现结构性分化，TOP10城市宅地出让金占全国52%，北上深、杭州、成都等核心城市受房企聚焦，央企/国企为拿地主力，民企仅补充重点区域土储 [3] 住宅价格分化特征 - 7月百城新建住宅均价16877元/平方米环比涨0.18%，核心城市优质改善项目带动结构性上涨，而二手住宅均价13585元/平方米环比跌0.77%（跌幅扩大0.02个百分点），同比降7.32%，"以价换量"成主流 [4] - 新房热销项目集中于核心城市中高端改善盘及符合"好房子"标准产品（低密/智能化/高得房率），与二手房形成代际差异 [5] 市场趋势与预期 - 土拍热度向楼市传导有限，当前房企信心恢复属结构性现象，购房者信心重建需经济复苏/政策协同/市场出清共同推动 [6] - 行业未来将更注重"质"的提升而非"量"的扩张，核心城市核心区新房已企稳，但市场分化将持续 [6]

房贷数据 - 2024年上半年中长期贷款（主要为房贷）增加1 17万亿元 与2023年同期1 18万亿元基本持平 [1][3] - 近年房贷增速呈现断崖式下跌 2021年增长近8万亿元 2022年降至3 83万亿元 2023年进一步萎缩至2 25万亿元 [3] - 当前房贷规模企稳被视为市场止跌信号 但绝对值仍处于历史低位 [3] 居民储蓄行为 - 2024年上半年居民新增存款达10 77万亿元 人均储蓄超7000元 同比多增1 5万亿元 [3] - 存款规模已超过2019年全年水平 且持续增长趋势不受利率下调影响 [3] - 储蓄激增反映居民对就业和收入的焦虑情绪 形成"全民储蓄运动"现象 [3][6] 消费信贷与楼市结构 - 居民短期消费贷款上半年减少3亿元 与2023年同期增长2764亿元形成强烈反差 [4] - 百强房企上半年销售额同比下降12% 但房贷规模通过以下方式维持： - 首付比例普遍降至15% 推高银行杠杆风险 [4] - 核心地段优质新盘吸引有限需求 延缓销量下滑 [4] - 二手房市场通过降价30%左右实现"以价换量" 部分转移贷款需求 [4][5] 市场复苏条件 - 当前政策（低首付 降价促销）仅起到缓冲作用 无法扭转市场下行趋势 [5][7] - 行业真正复苏需依赖居民信心恢复 包括就业稳定 收入预期改善 消费意愿提升等底层经济因素 [5][7] - 中介数据显示带看成交率不足10% 反映市场实际活跃度仍低迷 [7]

楼市整体表现 - 上半年新房销售面积同比下降3.5%，降幅比1-5月扩大0.6个百分点，新房销售额同比下降5.5%，降幅扩大1.7个百分点 [6] - 房价普遍下滑，一线城市新房售价环比下降0.3%，其中上海上涨0.4%，北京、广州、深圳分别下降0.3%、0.5%、0.6%，二三线城市环比下降0.2%-0.3% [7] - 70个大中城市中，6月56个新房价格环比下降，69个二手房价格环比下降，为去年10月以来最差表现 [9] 二手房市场 - 重点城市二手房挂牌量回落，"以价换量"为主流，北上深杭渝二手房交易量已回落至2019年水平 [8] - 十大城市二手房价格同环比全部下跌，北京、上海、广州、深圳、杭州环比跌幅0.5%-0.7%，成都跌幅最小（0.18%） [8] 结构性亮点 - 豪宅市场逆势增长，30个重点城市总价1000万元以上高端住宅成交量同比上涨18.76% [11] - 上海表现突出，1-6月一二手住房累计成交1311万平方米（同比+17%），为2022年以来同期最高，新房价格持续上涨 [12] 投资端数据 - 1-6月全国房地产开发投资额同比下降11.2%，6月单月降幅扩大至12.9% [13] - 土地市场疲软，上半年土地成交建筑面积2.8亿平方米（同比-5.5%），仅相当于新房成交量的61%，100城6月土地溢价率创年内新低 [14][15] - TOP100房企1-6月销售额同比降11.8%，6月单月降幅扩大至18.5% [16] 核心观点与建议 - 楼市复苏周期可能被拉长，需政策持续支撑市场信心 [5][17] - 北京、上海、深圳、杭州、成都为核心观察城市，高净值人群改善型购房或成下半年关键风向指标 [19]

房地产市场现状 - 一线城市中介门店气氛冷清但隐含蠢蠢欲动情绪 [1] - 70个大中城市中房价上涨城市数量持续减少 [1] - 2025年年中市场呈现惊涛骇浪后的余波状态，震荡温和 [8] 行业数据表现 - 2025年上半年全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，降幅比1-5月扩大0.5个百分点 [3] - 1-6月新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%，降幅扩大0.6个百分点 [3] - 新建商品房销售额44241亿元，同比下降5.5%，降幅扩大1.7个百分点 [3] 历史对比与周期特征 - 2009-2019年为楼市黄金十年，三四线城市房价显著上涨（例如某三线城市单价从3000元涨至15000元） [4] - 2020年成为市场分水岭，调头向下且跌势猛烈 [6] - 部分大城市热门板块房价从高点下跌30%-50% [7] 城市分化与复苏预期 - 国际投行预测一线城市2025年底止跌企稳，强二线城市需等到2026-2027年 [3] - 一线及强二线市场率先显露韧性，优质资产开始显现价值 [8][9] - 市场分化加剧，一线和核心二线复苏更快更稳，但不会重现"鸡犬升天"式暴涨 [10] 投资机会观察 - 被"错杀"的优质资产已在角落悄然闪光 [9] - 刚需和改善买家可从容筛选被低估房产，市场奖励耐心和眼光 [11] - 行业经历深度调整后，真实价值逐步浮出水面 [11]

报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 香港经济、人口、政策及金融环境全面改善，为楼市复苏提供坚实基础 [4] - 政策松绑带动新房成交放量，二手房市场分化显著 [5] - 香港楼市复苏需政策、人口与金融协同 [6] 根据相关目录分别进行总结 香港的基本面变化 - 香港是全球第三大金融中心，具有国际航运枢纽、离岸人民币枢纽、亚太财富管理中心三重地位，金融服务等四大支柱产业2023年占GDP的57.1% [14] - 香港人口2019 - 2022H1下行，2023年起反弹至750万，受人才引进政策和国际局势变化影响，高收入人才引入支撑楼市 [18] - 香港推出多项人才引入政策，截至2025年4月底引入近21万人，政策收紧续签要求 [20] - 香港个税制度低税率、宽免额高、税基窄，对吸引全球人才有优势，资本利得免税对比欧美和新加坡显著 [23][25] - 2025年中美关税博弈影响赴美留学意愿，香港教育优势吸引留学生，国际资本回流，股市主板总市值攀升 [27][30] - 截至2025年3月，香港家庭月收入中位数攀升至3万港元，租金指数2023年回暖，住宅售价2025Q2企稳 [34] - 香港房贷利率基于H按、P按及定息按揭，2025年7月HIBOR为1.68%，房贷利率最低2.35% [37][38] - 香港港岛A - E类住房租金回报率2.6 - 4.5%，高于2025Q2的H按利率 [40] - 2024年2月香港“撤辣”，取消印花税，吸引内地购房需求，15个月内普通话拼音登记买家占比约四分之一 [45][47] 香港新房和二手房市场分析 - 香港分3地18区，房价差异显著，香港岛为顶级豪宅区，九龙商业与旧改并存，新界刚需主导 [53] - 2024年香港新房销售约1.68万套，同比增长59%，香港岛成交套数同比增长339% [57] - 2024年香港二手房销售约3.13万套，同比增长13.36%，成交占新房比例从2022年的74%回落到65% [66] - 2002 - 2009年香港住宅新增供应下行，2010 - 2018年增长，2019 - 2024年稳定；1980 - 2003年空置率高位波动，2004 - 2018年下行，2019 - 2024年稳定，2024年达4.5% [72] - 2024年新落成私人住宅中A类占比51%，B类占比33%，B类住宅空置率最低约3.8% [75][78] - 2024年新房小户型去化率最高，三房或以上户型去化率修复显著；二手房400万港元以下成交数量攀升，以上下跌 [83] 香港房企梳理 - 香港楼市竞争格局由本土巨头、内地房企和中型房企构成，Top5市场份额接近50% [87] - 报告整理了香港主要房企的估值、财务数据，包括总市值、PB估值、PE估值等 [91] - 香港楼市复苏启示包括政策松绑、供需再平衡、利率与购买力协同，对内地有取消限购限贷等启示 [93][95]

北京房地产市场 - 2025年1-6月北京二手住宅累计网签875万套 同比增长186% [1] - 6月单月成交14962套 环比增长62% 同比增长15% [1] - 经纪人日均带看量维持在6组客户水平 显示市场活跃度 [2] - 2024年以来北京多次优化限购 信贷 税收政策 购房门槛和成本显著下降 [3] 深圳房地产市场 - 2025年上半年深圳一手住宅网签21868套 其中预售成交15101套 同比增长244% [8] - 6月一手住宅网签3275套 环比上升36% [4] - 二手住宅过户29231套 同比增长366% [8] - 中介门店带看量持续高位 上半年成交量显著增长 [6][7] 武汉房地产市场 - 2025年1-6月武汉新建住房网签销售面积50697万平方米 同比增长306% [9] - 6月新房成交12618套 环比上涨65% 同比上涨58% [11] - "汉九条"新政实施两个月效果显著 包括公积金贷款额度提升 多子女家庭购房补贴6-12万元 [11] - 政策精准匹配刚需和改善性需求 带动"好房子"项目热销 [12]

深圳楼市上半年表现 - 上半年深圳新房二手成交超6 5万套同比增长53 2%其中住宅成交超5 1万套同比增长41 8% [1] - 新房市场共成交31074套同比增长79 9%其中住宅成交21867套同比增长49 3% [1] - 二手房市场共成交34548套同比增长35 1%其中住宅成交29231套同比增长36 6% [2] 新房市场特征 - 开发商以消化存量为主要目标上半年推盘力度相对不大除4月集中放量外其余月份供应量偏低 [1] - 出现三个"日光盘"部分项目实现九成以上开盘去化率热销项目多具区位价格产品等综合优势 [1] - 市场分化特征显著龙华宝安龙岗三区新房住宅成交量均超4000套占全市比重均超20% [1] 二手房市场表现 - 春节假期结束后积压购房需求加快释放市场表现超过去年同期 [2] - 龙岗区二手住宅成交超7000套占全市43 9%福田南山分列第二第三位 [2] - 二手房市场以"以价换量"为主流6月价格环比降0 52%同比降3 15%降幅为一线城市最低 [2] 政策影响与市场预期 - 去年9月末深圳松绑限购政策下调首付比例贷款利率等推动楼市快速升温 [2] - 今年优化公积金等政策持续刺激市场月均交易规模虽低于去年末但同比有明显提升 [2] - 机构预计"金九银十"及年底冲刺节点将驱动下半年市场成交活跃度提升 [2] - 市场认为一线城市政策仍有优化空间进一步优化限购等措施有助于市场升温 [3]