项目概况与市场反响 - 深圳前海华发冰雪世界于9月29日试运营，获吉尼斯认证为“全球最大室内滑雪中心”，试运营首日接待游客超4500人，门票早早售罄 [1][3] - 项目总投资规模此前规划达296亿元，具备“重资产”属性，涵盖雪场、商业、酒店等业态，后期部分商业地块被政府收储，总投资规模有所变化 [3][4] - 项目定位为大型文旅地标，场内打造4000平方米冰雪乐园，设有14项冰雪游乐项目，并配套JW万豪酒店、潜水基地等多元运动业态，预计今年底面世 [6] 行业格局与市场趋势 - 中国已成为全球室内滑雪场的主要市场，全球规模前十的室内滑雪场中中国占据7席，前五名全部在中国，待新项目开业后前十名将占9席 [6] - 2024~2025雪季财年全国运营室内滑雪场达66家，较2013雪季财年的5家增长超12倍，室内滑雪场累计产生563万滑雪人次，占全国总滑雪人次的21.61% [7] - 室内滑雪场滑雪人次的年化复合增速为15.37%，高于全部滑雪人次12.87%的增速，成为全球滑雪市场主要增长点 [7] 商业模式与财务分析 - 室内滑雪场具有高投入、高运营成本、长回报周期特点，典型室外滑雪场投资额为数亿元，而室内滑雪场投资动辄数十亿元甚至更高，如广州热雪奇迹、上海耀雪冰雪世界投资均超70亿元 [4] - 为缓解资金压力，华发股份于2025年7月将7块未建商业用地退还给政府，回笼资金约44.05亿元，以盘活沉淀资产 [4] - 项目票价处于国内高端梯队，平日初级道3小时滑雪票348元起，中/高级道不限时票568元起，高于部分竞品 [5] - 国金证券研报预测，项目进入成熟期后每年可贡献营收6.5亿元、净利润1.3亿元 [5] 企业战略与竞争态势 - 华发股份此次布局是房企向“文旅”赛道转型的尝试，在房地产行业承压背景下，“地产+文旅”模式能否帮助房企转型破局仍待市场检验 [1][9] - 除华发股份外，融创中国是“地产+文旅”模式典型代表，其文旅板块已开业9家室内雪场，华侨城也重提“地产+文旅”双轮驱动战略 [8] - 该模式考验企业资金实力及运营能力，大型文旅项目需数百亿元资金，且回报周期长，最终核心竞争力在于企业的运营能力 [9]

项目概况与市场反响 - 深圳前海华发冰雪世界于9月29日试运营，获吉尼斯认证为“全球最大室内滑雪中心”，试运营首日接待游客超4500人，门票早早售罄 [1] - 项目总投资规模曾达296亿元，后因部分商业地块被政府收储，总投资规模有所变化，公司为缓解资金压力将7块未建商业用地退还给政府，回笼资金约44.05亿元 [3][5] - 项目定位高端，平日初级道3小时滑雪票348元起，中/高级道不限时票568元起，定价高于广州融创雪世界、上海耀雪冰雪世界等竞品 [7] - 项目内部设有4000平方米的冰雪乐园，包含14项冰雪游乐项目，未来还将开放JW万豪酒店、潜水基地、超感公园街区等多元运动业态 [8][9] 行业发展趋势与格局 - 中国已成为全球室内滑雪的主战场，全球规模前十的室内滑雪场中中国占据7席，且前五名全部在中国，待相关项目建成后，前十名将全部被中国包揽 [9] - 中国室内滑雪市场快速扩容，2024-2025雪季财年全国运营的室内滑雪场达66家，较2013年的5家增长超12倍，同期室内滑雪场累计产生563万滑雪人次，占全国总滑雪人次的21.61% [10] - 室内滑雪场年化复合增速为15.37%，高于全部滑雪人次12.87%的增速，成为全球滑雪市场的主要增长点 [10] 商业模式与运营挑战 - 室内滑雪场具有典型的“重资产”属性，表现为高投入、高运营成本、长回报周期，其投入额显著高于传统室外滑雪场 [3] - 室外滑雪场如“武夷雪谷”总投资5.1亿元，而典型室内滑雪场如广州热雪奇迹、上海耀雪冰雪世界投资均超过70亿元 [3] - 室内冰雪类文旅项目存在“高投资、高能耗、高运营成本”的特点，恒温制冷系统的持续用电是运营成本的重要一环，平衡“客流吸引力”与“成本控制”是关键挑战 [5] - 国金证券研报预测，项目进入成熟期后每年可贡献营收6.5亿元、净利润1.3亿元 [7] 房企转型与竞争态势 - 在房地产行业整体承压的背景下，部分头部房企如华发股份、融创中国、华侨城等正尝试向“文旅”赛道转型，探索“地产+文旅”模式 [1][14] - 融创中国在冰雪文旅领域布局深远，旗下“热雪奇迹”品牌已开业9家室内雪场，华侨城则重提“地产+文旅”双轮驱动战略 [14] - “地产+文旅”模式考验企业的资金实力及运营能力，大型文旅项目往往需动用数百亿元资金，且回报周期较长 [15]

核心管理层变动 - 张振高被免去华侨城党委书记、党委常委、董事长、董事职务并退休 刘凤喜被免去党委副书记、党委常委、董事职务并不再担任总经理职务 [2] - 吴秉琪任华侨城党委副书记、董事 并提名为集团总经理人选 [2] - 吴秉琪出生于1971年 毕业于同济大学工业与民用建筑工程专业 拥有澳大利亚南澳大学工商管理硕士学位 1993年加入华润集团 2007年转入华润置地 历任高级副总裁、执行董事、首席人力资源官等职务 2023年9月任中国建筑副总经理 [6] 公司财务表现 - 2025年上半年营业收入113.2亿元 归母净亏损28.7亿元 同比均下跌 [11] - 连续三年半净利润亏损 2022年至2024年分别亏损109.05亿元、64.92亿元、86.62亿元 总亏损额超260亿元 [11] - 利润下滑主要因项目结转收入金额和毛利率同比下降 [13] - 2025年上半年签约销售面积60.7万平方米 签约销售金额94.9亿元 行业排名第44位 [13] 债务与投资管理 - 截至2025年6月末有息负债总额1288.3亿元 与2024年末的1295.6亿元基本持平 [13] - 中长期借款占比提升至68.3% 较2024年末的65.2%上升3.1个百分点 短期借款及一年内到期负债占比降至31.7% [13] - 2022年和2023年土地投资额分别为15亿元、60亿元 2024年停止拿地 [13] - 2025年上半年新增重庆沙坪坝小龙坎项目 土地面积1.8万平方米 计容建筑面积5.28万平方米 土地总价款4.57亿元 [13] 战略调整与业务聚焦 - 明确"双轮驱动"策略：旅游业务侧重存量提升与增量拓展 房地产业务聚焦资源优化与产品提升 [14] - 2022年起战略调整为"一体两翼三功能"模式 主业重回房地产 并出清低收益资产 [16] - 资产出清包括上海宝格丽酒店、西安华侨城实业、丽江国旅49.53%股权、云南文产商业文化公司等 [16] 行业背景与管理层挑战 - 房地产市场未处上行周期 公司业绩承压 [17] - 吴秉琪曾带领华润置地华北大区在北京市场实现413亿元销售额 位列当地房企三甲 [18] - 中国建筑2024年房地产业务销售额4219亿元 行业前列 新增土地储备882万平方米 总购地金额1385亿元 [18]

管理层变动 - 张振高被免去党委书记、党委常委、董事长、董事职务并退休 刘凤喜被免去党委副书记、党委常委、董事职务并不再担任总经理职务 [2] - 吴秉琪新任华侨城党委副书记、董事 并被提名为集团总经理人选 [2] - 吴秉琪出生于1971年 拥有同济大学工业与民用建筑工程专业背景及澳大利亚南澳大学工商管理硕士学位 曾长期任职于华润集团及华润置地 2023年9月起担任中国建筑副总经理 [6] 财务表现 - 2025年上半年营业收入113.2亿元 归母净亏损28.7亿元 [9] - 2022年至2024年分别亏损109.05亿元、64.92亿元和86.62亿元 三年半累计亏损超260亿元 [9] - 2025年上半年实现签约销售面积60.7万平方米 签约销售金额94.9亿元 [11] 债务与投资状况 - 截至2025年6月末有息负债总额1288.3亿元 与2024年末的1295.6亿元基本持平 [11] - 中长期借款占比提升至68.3%（较2024年末上升3.1个百分点） 短期债务占比降至31.7% [11] - 2022年、2023年土地投资额分别为15亿元和60亿元 2024年停止拿地 2025年上半年新增重庆沙坪坝项目（土地面积1.8万平方米 计容建筑面积5.28万平方米 土地价款4.57亿元） [11] 战略调整 - 明确"双轮驱动"发展策略：旅游业务注重存量提升与增量拓展 房地产业务聚焦资源优化与产品提升 [12] - 2022年起战略调整为"一体两翼三功能"模式 主业重新回归房地产开发销售 [14] - 持续出清低收益资产 包括转让上海宝格丽酒店、西安华侨城实业及多家子公司股权 [14] 行业背景与管理层挑战 - 公司正处于业绩筑底期 面临房地产市场下行周期的经营压力 [4][15] - 新任管理层需重点解决业务重塑与整合问题 市场关注吴秉琪的央企管理经验能否带动业务改善 [15] - 吴秉琪曾带领华润置地华北大区实现北京市场413亿元销售额 在中国建筑任职期间地产业务年销售额达4219亿元（2024年） [15]

管理层变动 - 吴秉琪任华侨城党委副书记、董事 提名为集团总经理人选 张振高退休 刘凤喜被免职[2] - 吴秉琪拥有房地产行业全周期经验 曾任职华润置地高级副总裁及中国建筑副总经理[2][5] - 管理层更替发生在公司业绩筑底期 新管理层面临重塑整合公司的挑战[2][5] 财务表现 - 2025年上半年营业收入113.2亿元 归母净亏损28.7亿元 同比均下跌[3] - 2022年至2024年分别亏损109.05亿元、64.92亿元、86.62亿元 累计亏损超260亿元[3] - 利润下滑主要因项目结转收入金额和毛利率下降[3] 债务与资金管理 - 截至2025年6月末有息负债总额1288.3亿元 与2024年末1295.6亿元基本持平[3] - 中长期借款占比提升至68.3% 较2024年末上升3.1个百分点 短期债务占比降至31.7%[3] 土地投资策略 - 2022-2023年土地投资额分别为15亿元、60亿元 2024年停止拿地[4] - 2025年上半年新增重庆沙坪坝项目 土地面积1.8万平方米 计容建筑面积5.28万平方米 土地总价款4.57亿元[4] 业务战略调整 - 明确"双轮驱动"策略：旅游业务注重存量提升与增量拓展 房地产业务聚焦资源优化与产品提升[4] - 2022年起战略调整为"一体两翼三功能"模式 重新聚焦房地产开发销售业务[4][5] - 持续出清低收益资产 包括出售上海宝格丽酒店、西安华侨城实业等多项资产[5] 行业比较 - 2025年上半年签约销售面积60.7万平方米 销售金额94.9亿元 行业排名第44位[3] - 吴秉琪曾带领华润置地在北京市场实现413亿元销售额 中国建筑2024年地产业务销售额达4219亿元[5][6]