投资评级 - 维持“买入”评级 [10] 核心观点 - 报告认为，尽管保利发展在行业周期压力下短期业绩承压，但考虑到其较充裕的未结资源、高盈利增量土储逐渐结转以及减值影响弱化，一旦行业周期筑底，公司可能展现出较大的盈利弹性 [2][13] - 公司销售规模稳居行业首位，投资拓展积极并重视土储质量优化 [2][13] - 在周期压力下，政策宽松预期提升，作为央企龙头，其估值修复值得期待 [2][13] 业绩表现与财务分析 - **2025年业绩概览**：公司2025年实现营业收入3083亿元，同比下降1.1%；实现归母净利润10.3亿元，同比大幅下降79.5%；扣非归母净利润为6.3亿元，同比下降85.2% [7][13] - **业绩承压原因**：1) 竣工缩量压制营收，2025年竣工目标较2024年实际下降22.0% [13]；2) 结算端毛利率持续下行，例如2025年第三季度表内项目单季度综合毛利率为10.8%，创近年新低 [13]；3) 全年大幅计提约69亿元资产减值损失，对归母净利润形成约42亿元的拖累 [13]；4) 所得税率与少数股东损益占比提升也对归母业绩形成侵蚀 [13] - **未来展望**：近年销售金额逐年下降仍对未来结转规模形成压制，但并表比例提升可能使营收下行斜率更为平滑 [13]；随着高盈利的增量土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底 [13]；持续大幅减值后，后续减值压力有所缓释 [13] - **盈利预测**：报告预计公司2026-2027年归母净利润分别为12亿元和18亿元，对应市盈率（PE）分别为65倍和43倍 [13] 销售与投资 - **销售表现**：2025年公司实现销售金额2530亿元，同比下降21.7%；销售面积1235万平方米，同比下降31.2%；销售均价为2.05万元/平方米，同比上升13.9% [13]；参考第三方克而瑞榜单，销售规模仍稳居行业首位 [13] - **投资拓展**：2025年公司拿地金额791亿元，同比增长15.9%；拿地面积457万平方米，同比增长39.2%；拿地均价1.73万元/平方米，同比下降16.7% [13]；拿地面积强度（拿地面积/销售面积）为37.0%，同比提升18.7个百分点；拿地金额强度（拿地金额/销售金额）为31.3%，同比提升10.1个百分点；拿地均价/销售均价为84.5%，同比下降31.1个百分点 [13] - **土储质量**：公司在手土储整体仍较充裕，但历史原因导致存在部分低效存货 [13]；公司持续推进土地置换与调规来优化土储质量，并通过2025年加码获取优质地块进一步优化土储结构 [13] 融资与多元业务 - **融资表现**：2025年内成功发行85亿元6年期定向可转债，首年票面利率仅2.20%，整体利率中枢为2.325% [13]；2026年1月15日，新一批50亿元6年期定向可转债发行申请已获上交所受理 [13]；2025年内也成功发行了多单低成本信用债，持续提升资金实力 [13] - **多元业务**：2025年上半年，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比增长13%；经营性不动产在营面积达到573万平方米 [13]；保利物业2025年上半年实现归母净利润8.9亿元，同比增长5.3% [13] 估值与前景 - **估值水平**：基于2026年1月20日收盘价6.53元，报告预计2026-2027年每股收益（EPS）分别为0.10元和0.15元，对应市盈率（PE）分别为65倍和43倍 [13]；报告指出，在周期下行阶段，市盈率参考性不强 [13] - **投资逻辑**：核心投资逻辑在于行业周期压力下的政策宽松预期，以及公司作为央企龙头在周期触底后可能展现的较大盈利弹性与估值修复潜力 [2][13]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为“买入”，并予以“维持” [9] 核心观点 - 报告核心观点认为，保利发展盈利短期周期性承压，但作为央企龙头，其估值仍有修复空间 [2][12] - 周期压力已在结算端体现，2025年第三季度业绩表现低于预期，但考虑到公司拥有较充裕的未结资源、高盈利增量土储将逐渐结转以及资产减值影响弱化，未来业绩仍有望维持一定体量 [2][12] - 公司销售规模稳居行业首位，投资拓展更加积极，并持续通过调改规等方式优化土储质量 [2][12] - 近期行业景气度加速下行，政策出台的必要性提升，优质央企开发龙头估值或有修复可能 [2][12] 2025年三季度财务表现 - 2025年前三季度，公司实现营业收入1737亿元，同比下降5.0% [6][12] - 2025年前三季度，公司实现归属于母公司的净利润19亿元，同比下降75.3% [6][12] - 2025年第三季度单季度综合毛利率为10.8%，同比下降4.8个百分点，为近年新低；2025年前三季度综合毛利率为13.4%，同比下降2.5个百分点 [12] - 2025年第三季度，公司对合联营企业的投资收益为-10.6亿元，上年同期为-0.8亿元 [12] - 2025年前三季度，公司竣工面积同比下降12.1%，对营收形成压制 [12] 销售与投资表现 - 2025年前三季度，公司实现销售金额2017亿元，同比下降16.5%；销售面积1010万平方米，同比下降25.1% [12] - 2025年前三季度，销售均价为2.00万元/平方米，同比上升11.5%；销售回笼率为96.2%，同比提升5.4个百分点 [12] - 参考第三方克而瑞榜单，公司销售规模稳居行业首位 [12] - 2025年前三季度，公司拿地金额603亿元，同比大幅增长45.3%，其中51%的投资额位于一线城市核心板块 [12] - 2025年前三季度，公司拿地面积290万平方米，同比增长30.1%；拿地均价为2.08万元/平方米，同比上升11.7% [12] - 拿地面积强度为28.7%，同比提升12.2个百分点；拿地金额强度为29.9%，同比提升12.7个百分点；拿地均价与销售均价之比为104.3% [12] 多元业务与融资 - 2025年上半年，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比增长13%；经营性不动产在营面积达到573万平方米 [12] - 保利物业经营稳健，2025年上半年实现归母净利润8.9亿元，同比增长5.3%；新拓第三方单年合同额14.1亿元，同比增长17.2% [12] - 公司年内成功发行85亿元6年期可转债，首年票面利率仅为2.20%，整体利率中枢为2.325% [12] - 公司年内还成功发行了多单低成本信用债，彰显融资优势 [12] 未来业绩展望 - 报告预计公司2025年至2027年的归母净利润分别为17亿元、22亿元、27亿元 [12] - 对应的市盈率（PE）分别为53倍、42倍、34倍 [12]

文章核心观点 4月19日国泰海通证券重庆分公司在财富论坛上完成更名揭牌，各方对其发展寄予期望，同时论坛上嘉宾分享了投资观点，公司未来将推动合作支持区域实体经济发展 [1][5][6] 活动概况 - 4月19日“明势谋远、共启新程”2025财富论坛在重庆金融会展中心举行，近800位高净值投资者参加 [1] - 活动由国泰海通证券重庆分公司主办，8家机构联合主办，各联合主办方代表、基金、企业、商会、上市公司、资管机构等出席 [6] 揭牌情况 - 重庆市委金融委办公室副主任周和华、江北区委书记陶世祥、联合主办方负责人、客户代表、私人客户部总经理王春明等为国泰海通证券重庆分公司揭牌 [5] 各方期望 - 周和华希望公司把握机遇融入重庆发展大局，在服务地方经济中实现自身更大发展 [1] - 陶世祥表示公司要立足江北服务重庆，提供优质金融服务，为经济社会发展贡献更大力量 [5] 投资观点 - 林园认为人口老龄化加速使老龄人口医药健康消费需求增长，慢病管理医药投资值得关注，当下是配置中国资产好时机 [5] - 李少君称央企价值被严重低估，估值优势明显，2022年以来央企ROE反超非央企，截至2023年底，A股上市央企占上市公司总量8.92%，总市值占比超30%，贡献近50%利润和分红；科技板块有望持续活跃，红利板块配置价值较高 [6] 公司规划 - 公司将发挥行业龙头效应，推动与多市场主体合作取得新成效，支持区域实体经济发展，打造区域综合金融服务新名片，提升重庆资本市场活跃度 [6]