东莞市征集存量商品房用作保障性住房政策 政策核心内容 - 东莞市住建局发布公告，计划在行政区域内征集符合条件的存量商品房用作保障性住房，以加大供应并促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 征集范围包括已建成存量商品房和纳入保交房攻坚战且主体已封顶的在建未售商品房 [3] - 房源需满足项目资产负债和法律关系清晰、已取得竣工验收备案证明、权属清晰可交易等条件 [3] 房源具体要求 - 用作保障性租赁住房的房源户型建筑面积不超过70平方米，配售型保障性住房不超过90平方米 [3] - 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限 [3] - 征集以楼栋或楼层为单位，不具备条件的需满足封闭式管理要求 [3] - 优先考虑债务即将到期而无力偿还的房企库存商品房 [3] 政策背景与实施进展 - 东莞市2025年住房发展年度计划明确提出推进存量商品房处置工作，探索利用专项债、保障性住房再贷款等资金收购房源 [4] - 2024年起全国超60个城市支持国企收购存量商品房用作保障性住房 [4] - 资金来源包括住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、专项债券等 [4] 申报流程 - 填报单位需提供项目名称、开发商名称、镇街（园区）信息，并详细说明存量未售套数、户型面积段、竣备时间或计划竣备时间 [3] - 需注明项目意向出让单价 [3]

核心观点 - 宏观基金经理反思过去8个月的投资表现 认为错过了小微盘 新消费 科技和创新药等领域的上涨机会 同时错误做多工业商品导致亏损 [1] - 财政政策推动物价水平走出负值区间的预期未实现 工业品价格创新低 [2] - 政策落地比例大幅下降 执行力度和持续时间显著减弱 国内外均出现类似现象 [7][11][12] - 投资组合调整方向为坚持低估值高股息策略 同时增加对外资行为模式的理解和个股alpha挖掘 [13][14][15][16] 投资策略反思 - 优势包括科学完整的框架 独立深度研究 稳定的价值评估体系 风险控制机制 这些优势在过去2年市场波动中依然有效 [3][4] - 不足体现在对科技 新消费 医药领域研究不足 个股alpha挖掘能力较弱 对外资行为模式理解不深 [13] - 政策环境变化导致两次明显误判 需适应政策落地比例下降和持续时间缩短的新常态 [12] 行业与公司分析 - 地方政府化债政策初期效果显著 建筑央企现金流改善 但春节后资金到位低于预期 建筑央企一季度现金流净流出创历史新高 [8][10] - 存量商品房收储政策态度鲜明但实质性落地规模仅几百亿 二手房价格持续下跌 财富效应为负 [10] - 地产企业经营分化加剧 部分企业实际经营大幅好转但市值未反映 未来1-2年结算推进将显化差异 [16] - 建筑央企普遍0.2-0.3倍PB 3-4倍PE 化债带来现金流改善推动估值修复空间大 [16] 组合配置调整 - 权益类长线持仓占比40% 聚焦顺周期 高股息 低市净率特征个股 构成包括0.3PB建筑央企 100多亿市值地产央企 0.5倍PB全球建材龙头等 [23][32][33] - 减仓银行股 本月已清仓 [34] - 中线持仓15%-20%为股指期货多仓 利用高贴水保护 [35] - 商品类持仓极低 因工业品价格跌至边际成本附近但需求低迷 [30][31] - 黄金配置10-15% 作为对冲美元体系衰落和不确定性的战略资产 [27][28] - 不再持有国债期货 因负carry较大且隐含过多降息预期 [29]