转变房屋用途 - 杭州允许临时改变存量房屋用途，首次申请期限最长不超过5年，每次延续不超过2年[5] - 多地支持将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，以增加供给并避免重复建设[9] - 广州支持在建或已竣工的商办物业整栋改建为保障性租赁住房，不改变原用地性质等控制指标[9] 支持功能兼容 - 上海推进商务楼宇更新，允许在不同区域兼容服务公寓、人才公寓、酒店、租赁住房等多种功能业态[10] - 政策明确“三条底线”：主体功能、产证性质、主体结构不变，以提升空间利用效率与楼宇活力[10] 松绑“自持”限制 - 佛山、广州、成都允许自持商品住房在补缴相关费用或出让金后转为普通商品住房上市流通[12][13] - 广州允许调整自持商办物业持有比例，补缴出让金后可转为可售用房转让，但严禁分割散售[13] - 成都允许自持商业物业分割销售，最小转让单元不小于整层或建筑面积不低于400平方米[13] 优化管理机制 - 上海规定建筑面积500平方米以下且总投资不超100万元的商务楼宇简易装修工程可不办理施工许可证[14] - 杭州为临时改变房屋用途建立豁免清单，清单内项目无需办理手续和缴纳土地年收益[15] - 佛山优化房地产项目开竣工时限，允许已出让项目申请不超过一年的缓建期限[14]

文章核心观点 - 面对商办物业闲置与住房需求的结构性矛盾，多地出台新政策以盘活存量房屋，主要方向包括允许房屋用途转变、支持功能兼容、松绑房企自持物业限制及优化审批流程，旨在缓解房企资金压力并增加保障性租赁住房等民生供给 [1] 功能用途转变政策 - 杭州市公开征求《临时改变房屋用途实施细则》意见，首次申请期限最长不超过五年，每次延续不超过两年，适用于有合法权源的存量房屋，用于发展支持产业、补齐民生短板，但禁止用于商品住宅等情形 [2] - 广州市提出支持存量建筑按正面清单进行临时功能转换 [2] - 深圳市修订政策，允许取得不动产权证或权属清晰的在建非居住房屋改建为保障性租赁住房，以降低改造成本并激发动力 [3] - 上海市支持存量商务楼宇分类兼容新功能，如在主中心、副中心增加服务公寓、人才公寓，在地区中心兼容酒店、租赁住房等，但需遵循主体、产证性质、主体结构不变的“三条底线” [3][4] 松绑自持物业限制 - 为缓解“限地价、竞自持”时期遗留的房企资金压力，佛山、广州、成都等地允许自持商品住房经政府同意并补缴土地出让金后转为可售商品住房 [5][6] - 商办物业方面，广州、成都允许企业调整自持比例，补缴出让金后将部分自持物业转为可售，并设定了最小分割销售面积等细化要求 [6] 优化审批与监管流程 - 成都市完善商住项目进度挂钩机制，允许住宅项目超出监管要求的预售资金用于商业建设，加快整体投运 [7] - 佛山市弹性设定项目开竣工期限，允许已出让项目最长一年缓建期，并降低违约金标准 [7] - 上海市对商务楼宇500平方米以下简易装修工程取消施工许可，改为备案管理 [7] - 杭州市建立临时改变房屋用途的豁免清单，清单内项目无须办理手续或缴纳年收益，提高效率 [7] - 政策方向趋于精细化、系统化，杭州、成都等城市的实践为其他城市提供了借鉴，未来更多城市有望落地集成化政策体系，推动城市向“存量提质”转型 [7]

政策核心方向 - 各地通过制度创新破解存量资源盘活瓶颈，旨在提升资源利用效率并释放经济效益 [1] - 政策手段包括用途调整、功能兼容、自持松绑和审批优化等多种可操作方向 [1] - 存量盘活目标与保障民生、产业升级及城市功能完善相结合，政策供给趋于精细化、全方位和系统性 [3] 具体政策举措 - 松绑“自持”限制，允许满足条件的存量自持租赁住房转为普通商品住房上市交易，以缓解房企资金压力 [1] - 采取“一区一策”精准发力，通过补齐教育、医疗、交通等配套短板提升存量项目吸引力 [2] - 支持存量商品房转为保障性住房、人才公寓，并探索房票安置政策鼓励购买存量住房 [2] - 允许商业办公用房根据市场需求转型为人才公寓、养老机构等，提升存量资产利用效率 [2] - 鼓励利用农村闲置住宅发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿等新产业新业态，并发展乡村养老服务设施 [2] 政策影响与展望 - 将存量房屋改建为保障性租赁住房可增加供给并避免重复建设，未来或成更多城市强化住房保障的方式 [2] - 针对房企自持房屋政策的优化有助于持续缓解企业资金压力 [1] - 未来更多城市有望根据当地市场特点落地更系统性、集成化的政策体系，推动城市发展向“存量提质”转型 [3]