房地产这几年经历的起伏，堪称一个时代的转折点。过去那种"房子一出手就涨价"的年代，已经彻底结 束了。如今买房，不再是稳赚不赔的生意，而是变成了一场需要理性判断的"长期选择"。很多人都在 问：未来五年，楼市到底会往哪走？从目前的趋势来看，大方向其实已经在慢慢显现。 一、房价趋稳，暴涨的时代彻底过去了 以前买房，靠的是"眼疾手快"。有人赶上行情，一年涨个几千一平，轻轻松松赚几十万。那时候，不管 地段好坏、质量高低，只要是房子，几乎都能卖出去。 现在不同了。市场变得更理性，房价已经很难再出现那种"坐地起价"的情况。城市更新速度快了，房源 越来越多，购房者的选择也更多。房价上涨的逻辑，从"稀缺"变成了"性价比"。 未来五年，房价大概率是"稳中有落"，有些区域会缓慢下调，但核心地段、学区房、交通便利的地段仍 有支撑。那种一夜暴富的时代确实过去了，房子回归居住属性才是长期趋势。 与此同时，二手房越来越多。有人因为换房、有人因为贷款压力大，不得不把房子挂出去卖。供大于求 的局面，让买家有了更强的话语权。 未来五年，新房市场可能会"去库存"持续推进，一些中小房企会被淘汰，留下来的开发商会更加注重品 质和品牌。二手房这边，买卖 ...

文章核心观点 - 安居保障已成为超六成（60.40%）大学生选择就业城市的重要考量因素 [2] - 大学生对安居政策的了解程度普遍较低，近半数（47.46%）受访者表示不太了解或完全不了解 [6] - 受访学生对安居政策的期待集中在渠道优化、流程简化和时效延长三个方面，更看重保障的持续性和稳定性 [10][12] 大学生看重的安居保障类型 - 宿舍、人才公寓等租房政策最受重视，占比73.17% [8] - 租房补贴紧随其后，占比72.26% [8] - 青年驿站等求职短期免费住服务获得50.15%的受访者关注 [8] - 购房补贴有48.40%的受访者看重 [8] - 职业技能培训配套（28.45%）和青年文化休闲场所（27.17%）也被部分学生视为需要优先覆盖的领域 [8] 安居政策信息获取渠道 - 社交媒体平台（64.75%）和校内宣讲（59.42%）是受访学生获取政策信息的主要来源 [4] - 其他渠道包括主流媒体报道（50.89%）、亲友学长介绍（34.14%）、政府政务平台（21.03%）和企业招聘宣讲会（17.16%） [4] - 学生依赖本地宝等公众号获取整合信息，但普遍认为信息渠道不够通畅，存在碎片化和矛盾说法 [5][7] 大学生对安居政策的优化期待 - 信息渠道优化方面，受访学生最期待校内常态化宣讲（65.15%）、主流媒体政策解读专栏（61.54%）和社交媒体“政策达人”讲解（55.01%） [10] - 流程简化方面，学生希望简化申请流程，建立统一的官方政策查询平台，并由高校尽早介入政策解读 [9][11] - 时效延长方面，超四成（43.75%）受访学生期待就业安居政策长期有效，30.54%期待覆盖毕业后1到3年 [12] - 34.01%的受访者认为当前安居补贴政策门槛较高，期待更具普惠性 [11]

高校宿舍资源解决方案趋势 - 高校因扩招和校内土地不足面临住宿紧张问题，通过购买或租赁周边存量社会用房成为补充宿舍资源的新方向 [3][5] - 国家发展改革委等部门2024年初发布指导意见，明确鼓励高校通过购买、租赁学校周边人才公寓、商住楼等社会用房补充宿舍资源 [5] - 收购现房可大幅缩短建设周期，避免交付风险，且因近几年房价调整，收购成本可能低于自建模式 [6] 高校购置存量房地产案例 - 2024年9月，3所教育部直属高校进行单一来源采购购置存量房地产用作学生宿舍项目，包括中国矿业大学（徐州）预算金额29345万元，中南大学预算金额29538万元，合肥工业大学预算金额11760万元 [3][4] - 省属高校中，湖北大学阳逻校区2024年2月整体购置352套存量商品房，总建筑面积37048.04平方米，新增床位2800个，项目估算投资1.98亿元，其中毛坯购置费用1.72亿元 [5] - 购置项目选址强调就近原则，例如中南大学购置的物业距离学院仅500米，湖北大学购置的楼栋距校门直线距离不足400米 [6][7] 高校租赁社会用房案例 - 浙江大学发布采购意向公告，拟在紫金港校区周边5公里范围内租赁社会用房，预算金额2360万元，要求提供床位不少于3000张 [7] - 租赁房源将面向2026级专业学位硕士研究生，第一学年由学校安排住宿，后续需自行解决，学校给予适当补贴 [8] 新模式的优势与挑战 - 收购存量房是房地产发展新模式中供给层面的有效措施，未来使用方向多元化，包括高校宿舍、蓝领公寓、养老公寓等，也是优化资源配置、推动城市更新的方式 [6] - 管理模式从传统自建宿舍转变为对商品房小区的管理，涉及与物业、开发商等多方协调，管理难度增加 [8] - 长期需应对高校政策变化与人口结构转型，可根据未来学生规模变化将部分宿舍转为教师公寓或人才驿站 [9]

行业规模 - 2025年9月TOP30集中式长租公寓企业合计开业房源量达139.8万间，入榜门槛为15004间 [1][6] - TOP30企业合计管理房源量约198万间，入榜门槛为21071间 [1][7] - 开业规模榜中，万科泊寓以205,400间位列第一，龙湖冠寓和瓴寓国际分别以127,000间和87,655间位列第二、三位 [1] - 管理规模榜中，榜首企业规模为280,700间，龙湖冠寓和瓴寓国际分别以164,000间和137,211间位列第二、三位 [3] 企业类型分布 - 开业规模TOP30企业中，房企系企业数量占比37%，但其开业规模占比高达46%，合计达64.7万间，领先优势突出 [6][7] - 地方国企系企业数量占比33%，开业规模占比22%，合计达30.5万间，持续增长 [6][7] - 创业系和酒店系企业开业规模占比均在10%以上，分别为16%（22.2万间）和11%（15.9万间） [6][7] - 管理规模TOP30企业中，房企系管理规模占比接近五成（48%），达95.0万间，优势稳固 [8][9] 轻资产业务 - 部分企业轻资产项目开业规模显著，乐乎集团、瓴寓国际和城家位列前三，规模分别为80,900间、74,934间和37,161间 [10] - 魔方生活服务集团、自如寓和城市家的轻资产项目开业规模也均超过3万间 [10] 市场建设与运营动态 - 9月多地有保租房与人才公寓项目集中上市，如成都城投的“彩领之家”保租房、济南城投集团的雪山地块保租房项目（合计超3,000套）以及武汉城投的立城囍居人才社区（453套） [10][11][12] - 专业化长租公寓运营商积极推出市场化项目，例如龙湖冠寓杭州金沙湖欢肆店、招商伊敦壹间·前湾以及华润有巢的成都蜀府有巢国际公寓社区（提供1,248套房源） [10][12] - 京东集团在北京投资70亿元建成的青年人才公寓正式投入使用，首批实习生可免租金拎包入住 [12] 企业融资动向 - 信贷支持持续推进，招商蛇口旗下3家子公司获兴业银行提供4笔合计13.6亿元住房租赁贷款 [18] - 资产证券化方面，招商基金蛇口租赁住房REIT变更6.99亿元回收资金投向；建信住房租赁基金持有型不动产ABS完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目 [18] - 宁波兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债；农业发展银行在南平市、果洛州等地为保障房项目提供贷款支持 [18] 政策环境 - 中央层面，《住房租赁条例》于9月15日正式施行；国家发改委发文明确将市场化租赁住房作为公募REITs的新资产类型并积极探索发行路径 [19] - 地方层面，河南、山西等地支持通过收储转租方式加快筹集租赁房源，河南明确2025年郑州市力争收购存量商品房100万平方米 [20][23] - 北京经开区、广州等地出台人才住房支持政策，为青年人才提供免费或优惠住宿方案，引才助力城市发展 [21][23] 市场租金表现 - 2025年9月全国50个城市住宅平均租金为34.74元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌3.76%，市场热度下降 [1][26] - 50个城市中，仅4个城市住宅平均租金环比上涨，较8月减少3个；46个城市租金环比下跌，较8月增加3个，西安环比跌幅最大，为1.22% [29] 土地市场 - 2025年9月重点22城共成交137宗涉宅用地，合计规划建筑面积超900万平方米 [1][34] - 当月共成交6宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积合计约1.4万平方米，其中广州成交一宗全自持保租房用地，上海有5宗住宅用地需配建5%的公租房 [1][32][34]

城市发展规划与机遇 - 广西钦州市计划五年内建设保障性租赁住房2万套、人才公寓5000套，欢迎各类资本参与[1] - 平陆运河建设带来历史性机遇，将深刻改变城市空间布局，预计带动运河经济带新增城市建成区30平方公里[1][3] - 城市正以运河为城市新中轴，加快建设港产城融合的现代化滨海运河城市，对重大房地产项目实行“一事一议”[3] 房地产市场现状与前景 - 2025年上半年房地产投资20亿元人民币，增速高于广西平均水平4.8个百分点[2] - 2025年1月至8月商品房销售96.5万平方米，销售回暖态势显著，环比不断增长[2] - 广西城镇化率低于全国平均约10个百分点，钦州市城镇化率低于广西平均约10个百分点，存量住房更新改造需求旺盛[2] 产业支撑与人口红利 - 依托西部陆海新通道陆海枢纽优势，国际大港连通全球市场，强劲的产业集聚人口红利[1] - 中马钦州产业园区、钦州石化产业园等国家级平台带动新增就业岗位，有效带动刚性住房和改善型住房需求[2] - 作为面向东盟的前沿窗口，平陆运河开通将带来战略机遇，外来人口增加，旅居、康养地产增量市场前景广阔[2] 政策支持与发展方向 - 已出台涵盖公积金、商业贷款、税收、规划管控、土拍等一系列政策推动市场健康发展[3] - 行政审批开辟绿色通道，提供“管家式”政务服务，实行“拿地即开工”[3] - 支持企业开发适销商品房，聚焦绿色建筑、智慧社区、康养地产等方向，打造新业态[1]

项目背景与模式 - 江苏宿迁以人才公寓建设为切入点 积极化解存量房源 将闲置楼宇改造为人才之家 打造城市引才聚智新模式 [1] - 利用"盘活存量闲置房屋改建保障性租赁住房"政策 将国企平台收购的存量安置房资产盘活改造为2.3万平方米的青年人才社区 [6] - 项目通过落实民用水电气价格 税费减免等优惠政策降低运营成本 租金较周边市场价低20% [9] 项目规划与目标 - 宿迁出台《推进人才公寓建设三年行动计划（2025—2027）》 计划3年新增2.1万套高品质人才公寓 [11] - 加快构建从"一张床""一间房"到"一套房""一个社区"的多层次人才公寓供给体系 [9] - 推动公寓供给与产业发展 人才引进深度融合 构建层次清晰 功能完善的安居体系 [11] 申请资格与效益 - 新引进到当地 工作在城区范围内 无房产的本科以上各类人才均可申请人才公寓 [6] - 人才公寓解决了企业人才租房和生活成本较高的问题 例如为建材公司副总经理提供离公司近且价格低的住所 [4]

住房保障体系建设 - 成都构建了包含人才驿站免费短住 保障住房低费长租 人才公寓减费购置的多层次人才安居体系[1] - 截至2024年底筹集保障性租赁住房超20.7万套 人才公寓9.9万套[1] - 形成从一张床到一间房再到一套房的全链条住房保障网 覆盖青年求职过渡 稳定就业 成家立业等不同阶段居住需求[2] 租赁市场发展态势 - 成都保障性租赁住房占比提升至46.47% 较2024年底提升7.77个百分点[1] - 呈现市场化租赁与保租房双轮驱动 并驾齐驱的发展态势[1] - 住房租赁企业积极回应青年安居需求 成为保租房之外的重要补充[2] 青年人口规模特征 - 全国新市民 青年人群体规模近2亿人 占比超过70%[3] - 目标人群年龄集中在18-35岁之间 涵盖大批量涌入城市求职的毕业生[3] - 成都年均吸引超30万应届生 租房问题成为城市人才战略核心关切[1] 专项支持政策 - 青年人才驿站为应届生提供7天以内免费短期住宿[2] - 住建协会引领企业为毕业生提供专属特惠租房政策[2] - 贝壳惠居成都站推出新青年计划 提供免押 月付等专项支持[2]

村级集体经济发展模式 - 开弦弓村通过农文旅+研学主题线路提升接待能力并带动村级集体经济大幅增长 [1] - 吴江全区2024年村级经营性收入达12.68亿元 村均625万元 同比增长11.5% [1] - 富乡村通过司法拍卖以1040万元回购26亩土地 建设新能源厂房后年租金收入达700万元 [2] 产业升级与资源盘活 - 富乡村联合4个经济一般村投资4500万元建设高端纺织产业园梧桐园 采用工业上楼模式 预计2025年6月投用 [2] - 吴江区出台集体经营性建设用地入市政策 5宗42.36亩地块入市 预计为村集体增收超3000万元 [3] - 震泽镇21个村2014年共同出资2300万元成立镇级投资平台 通过回购商铺和人才公寓等资产 每年按6%比例分红 [5] 民营企业协同机制 - 盛泽镇311家规上企业与30个行政村实现结对全覆盖 落地项目投入资金超8700万元 [3] - 平望镇将8670亩国有水面管理权让渡给9个村 按每亩200元/年收费 年增集体收入超170万元 [4] - 横扇街道新湖村通过数字经济推动农产品综合收入突破9000万元 村民人均收入达6.5万元 [4] 多村抱团合作项目 - 隐读村联合12个村建成284户人才公寓 年增收约300万元且满租状态 [5] - 11个村共建吴越宴会厅投资4500万元 2024年3月开业后已承办超100场宴会 [5] - 8个村联合打造庙港市集 销售太湖水产等商品 另有生态循环农业产业园等项目在建 [5] 资金运作体系 - 吴江设立乡村振兴母基金 首期115个村参与 通过共建共投共享机制实现资金增值保值 [3] - 震泽农投公司通过分散资金转化优质资产模式让各村共享发展红利 [5]

行业规模与增长趋势 - 住房租赁市场规模持续扩张但增速明显放缓 环比增速从2024年41%显著下滑至9% [1] - 2025年6月全国新开业长租公寓项目达416个 其中340个披露开业房间数 新开业规模达20.1万间 [1] - 按趋势推算2025年全年新开业项目预计达800个 新增供应量约40.2万间 [1] 供应结构特征 - 保障性租赁住房成为绝对主力 新开业房源中71%（11.2万间）已纳入保障性租赁住房 [2] - 中低端白领公寓项目仍是主流产品 差异化产品供给不足 [2] - 大型租赁社区（超1000间）集中入市 供应房源量占比大幅提升17个百分点 [2] 市场竞争态势 - 短期内大量房源集中释放导致部分城市局部区域供过于求 非理性竞争加剧 [2] - 为维持出租率不少项目调低租金 项目回报周期进一步延长 [2] 需求结构分析 - 刚需型产品（青年公寓、小户型）租金涨幅趋缓甚至下降 [2] - 改善型需求（家庭式、高端服务式公寓）占比不足10% [2] - 定制化需求（企业集体宿舍、人才公寓）有望成为新增长点但规模有限 [2] 行业发展阶段判断 - 市场正从粗放高速增长进入平稳发展期 增量空间收窄 [1] - 2025年称为"中国品质租住元年" 市场逻辑从"规模至上"转向"慢规模、强产品、精运营"的高质量发展模式 [2]

政策核心内容 - 上海市政府允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能 并建立全周期合同管理模式监管业态[1] - 政策标志着暂停八年之久的"商改住"在上海重新开放 政策导向精细化和规范化[1] 历史背景与市场演变 - 2016年上海酒店式公寓成交42,306套 占当年新建商品房总成交量25%[2] - 2017年上海因市场乱象暂停商改住审批 包括土地性质变更、房屋结构违规改造等问题[2] 区域差异化政策 - 主中心/副中心区域：鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育及人才公寓等功能[4] - 地区中心（五大新城/金桥/张江）：允许兼容研发创新、医疗服务及租赁住房 强化职住平衡[5] - 社区中心区域：补充商业服务、养老托育及创业者之家功能 提升社区配套品质[5] 当前市场数据表现 - 上海写字楼空置率环比上升0.4个百分点至21% 突破20%国际警戒线[6] - 二季度平均租金环比下降2.8%至6.20元/平方米/天 上半年累计降幅达4.4%[6] - 2025年上半年大宗交易42笔 总金额258亿元 较2024年同期数量和金额均出现萎缩[6] 政策实施与监管要求 - 从严管控商务楼宇分割销售 禁止虚拟划线或非实体墙形式分层转让[7] - 通过功能改造提升资产价值 优化租赁市场空间布局并促进区域税收就业[6]