"十四五"期间，上海规划建设并筹措保障性租赁住房60万套（间），重点解决新市民、青年人以及一线 务工人员等群体的阶段性住房困难。目前，这一目标已提前完成。从"一张床""一间房"到"一套房"，多 层次、梯度化的租赁住房供应体系正在上海逐步成熟完善。 在上海"筑巢引凤"的城市规划中，人才公寓提供的不只是居住空间，更是一种"值得长期停留"的环境。 上个月，罗铸堃所在的公寓完成了新一轮焕新升级，公共空间更加明亮开放，也悄然改变着居住氛围。 下班后，他常在公共区域看书、交流，隔壁住着同行，楼下也是金融机构，同一栋楼里逐渐形成了一个 熟悉而稳定的"小社区"。 下午两点，避开用餐高峰，外卖骑手沈壮奇脱下外套，回到了属于自己的小屋。 10公里外的陆家嘴金融城，另一种城市节奏正在展开。 沈壮奇说，以前洗个澡都要排队，如今随时能洗；偶尔还有会做饭的同事"开小灶"，慢慢住下来，感觉 这里"其实跟家差不多"。短暂休整后，他洗去一身疲惫，准备迎接晚高峰的奔忙。 90后的金融从业者罗铸堃，毕业后来到上海，已经在陆家嘴金融城的人才公寓住了6年。房间不大，却 容得下他的书籍、运动装备和生活理想。学计算机出身的他，房间里摆满了专业书籍，闲暇时 ...

烟台市住房与城乡建设“十四五”成就与政策 - 核心观点：烟台市在“十四五”期间通过优化住房政策、完善供应体系、推动产业升级，实现了从“住有所居”到“住有宜居”的转变，并计划出台“以旧换新”等新政策以进一步激发市场活力 [1][2] 住房保障与供应体系 - 城镇人均住房面积从39平方米提高至43平方米 [1] - 筹集、配租公共租赁住房8560套，发放2.1亿元租赁补贴，惠及5.6万户(次) [1] - 筹集配租配售型保障房7600余套、人才公寓1.3万套 [1] 高品质住宅建设与市场支持 - 制定包含350余项细分标准的高品质住宅建设指引 [2] - 3年谋划80个高品质住宅项目，总面积1032万平方米，已启动52个共805万平方米，综合去化率达65%以上，15个项目入选省级试点 [2] - 分批次出台114条促发展政策措施，包括发放9000万元购房“消费券”等 [2] - 政策累计降低企业开发成本700元/平方米以上，提高综合得房率到100%以上 [2] 住房公积金与行政效能 - 截至10月底，全市累计缴存住房公积金1560亿元，较“十三五”末增加740亿元 [2] - 累计提取住房公积金983亿元，发放住房公积金贷款780亿元，较“十三五”末分别增加486亿元、310亿元 [2] - 房地产领域全流程审批时限由120个工作日压减至最短76个工作日 [2] 城市更新与老旧小区改造 - 完成4.9万套棚户区改造、1662个老旧小区改造，惠及50万户居民 [3] - 实施20个城中村改造项目、完成6万户非直供电改造、启动717部老旧住宅电梯更新 [3] 建筑产业转型升级 - 建筑业总产值连续4年保持7%以上增速，2024年首次突破千亿元，累计完成产值超4500亿元 [3] - 培育发展现代化建筑产业，3次荣获“山东省建筑业跨越发展市” [3] 绿色建筑与低碳发展 - 累计新增绿色建筑面积5100万平方米，装配式建筑面积占比超50% [3] - 规划布局7个绿色建造产业园区，招引落地98个项目，总投资308亿元 [3] - 建成投用全省规模最大的20万平方米“近零能耗”建筑群 [3]

住房发展与保障体系 - 城镇人均住房面积从39平方米提高至43平方米，加快从“住有所居”向“住有宜居”转变 [2] - 筹集、配租公共租赁住房8560套，发放2.1亿元、5.6万户（次）租赁补贴，实现城镇低保、低收入住房困难家庭应保尽保 [2] - 筹集配租配售型保障房7600余套、人才公寓1.3万套，完善“一张床”“一间房”“一套房”的梯次住房供给模式 [2] - 完成4.9万套棚户区改造、1662个老旧小区改造，惠及50万户居民，实施20个城中村改造项目 [4] - 建立专项维修资金、小区公共收益、土地出让成本“三位一体”资金保障体系，构建房屋安全运维保障体系 [4] 高品质住宅建设与市场支持 - 在省内率先制定包含350余项细分标准的高品质住宅建设指引，3年谋划80个1032万平方米项目，已启动52个805万平方米项目建设，综合去化率达到65%以上，15个项目入选省级高品质住宅试点 [3] - 分批次出台114条促发展政策措施，包括发放9000万元购房“消费券”等促消费政策29条、住房公积金惠民新政30条、支持高品质住宅开发建设政策55条 [3] - 累计降低企业开发成本700元/平方米以上，提高综合得房率到100%以上，近期将出台支持住房“以旧换新”系列政策措施 [3] - 全国率先开展“群团购”进机关、进企业、进校园、进社区活动，每年举办中国（烟台）住博会和高品质住宅发展论坛 [3] - 建立房地产融资议事协调机制，推动138个项目纳入“白名单”，总授信额度172亿元，已放款132亿元 [3] - 将房地产领域全流程审批时限由120个工作日压减至最短76个工作日 [3] 住房公积金与住房消费 - 截至10月底，全市累计缴存住房公积金1560亿元，较“十三五”末增加740亿元 [3] - 累计提取住房公积金983亿元，发放住房公积金贷款780亿元，较“十三五”末分别增加486亿元、310亿元 [3] 建筑业总体发展 - 建筑业总产值连续4年保持7%以上增速，2024年首次突破千亿元，累计完成产值超4500亿元，3次荣获“山东省建筑业跨越发展市” [5] - 特级资质企业由1家增加到4家，新增一级资质企业22家、总数达到79家，累计招引68家央企强企落地，规上企业达到1231家，总量位居全省前3 [5] - 5年来建筑业外出施工产值增长65.5% [5] 绿色与智能建造发展 - 全市累计新增绿色建筑面积5100万平方米 [5] - 在全国率先出台《零碳建筑实施技术导则》等系列标准，成功入选山东省绿色低碳试点城市 [5] - 规划布局7个绿色建造产业园区，招引落地98个项目、总投资308亿元 [5] - 建成投用全省规模最大的20万平方米“近零能耗”建筑群——万华人才中心 [6] - 装配式建筑面积占比超50%，走在全省前列 [6] - 入选全省智能建造试点城市，15家企业、26个项目获评省级智能建造试点 [6] - 形成以万华化学、鼎驰木业等为代表的10家细分领域领军企业，以及以万华生态装配式装修、飞龙超低能耗门窗等为代表的24家“专精特新”绿色建造创新发展集群 [6] 行业监管与工程质量 - 加强企业资质动态核查和建筑市场监督管理，累计抽查企业635家、项目1100余次，撤销不符合标准资质200项 [6] - 全面推行招投标“评定分离”模式，310个项目通过此模式确定中标人，820个项目采用“远程异地”评标方式 [6] - 深入实施安全生产治本攻坚三年行动等专项整治，累计检查项目超过9万个（次），排查整改隐患近10万个 [7] - 推进智慧工地建设，累计建成星级智慧工地556个，实现规模以上房屋市政工程星级智慧工地全覆盖 [7] - 8个项目荣获中国建设工程鲁班奖、国家优质工程奖，88个项目荣获山东省工程建设泰山杯奖 [7]

政策核心方向 - 各地通过制度创新破解存量资源盘活瓶颈，旨在提升资源利用效率并释放经济效益 [1] - 政策手段包括用途调整、功能兼容、自持松绑和审批优化等多种可操作方向 [1] - 存量盘活目标与保障民生、产业升级及城市功能完善相结合，政策供给趋于精细化、全方位和系统性 [3] 具体政策举措 - 松绑“自持”限制，允许满足条件的存量自持租赁住房转为普通商品住房上市交易，以缓解房企资金压力 [1] - 采取“一区一策”精准发力，通过补齐教育、医疗、交通等配套短板提升存量项目吸引力 [2] - 支持存量商品房转为保障性住房、人才公寓，并探索房票安置政策鼓励购买存量住房 [2] - 允许商业办公用房根据市场需求转型为人才公寓、养老机构等，提升存量资产利用效率 [2] - 鼓励利用农村闲置住宅发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿等新产业新业态，并发展乡村养老服务设施 [2] 政策影响与展望 - 将存量房屋改建为保障性租赁住房可增加供给并避免重复建设，未来或成更多城市强化住房保障的方式 [2] - 针对房企自持房屋政策的优化有助于持续缓解企业资金压力 [1] - 未来更多城市有望根据当地市场特点落地更系统性、集成化的政策体系，推动城市发展向“存量提质”转型 [3]

大厂布局员工长租公寓概况 - 美团宣布在全国建设“骑手公寓”，首批将在北京、深圳和重庆等地为600名骑手提供住房 [5] - 华为、小米、京东、小鹏等科技公司今年在员工公寓方面均有新动作，或推进建设，或正式交付 [3][6] - 大厂提供员工公寓被视为在人才竞争白热化背景下打出的一张战略牌，以解决一线城市房租高、通勤长等年轻人入职主要顾虑 [8] 主要公司员工公寓项目详情 - **华为**：上海朱家角南侧人才公寓项目建有79栋楼、5584套住房，总建筑面积85万平方米；西岑单身公寓项目提供长租公寓5862户，短租公寓327户，已入住超4000人，未来将满足1.7万多名人才住宿需求 [6] - **小米**：北京青年公寓位于昌平区，共7栋建筑、2658间房，主力户型29平方米，房租均价1999元/月，低于周边2500-3000元/月的市场水平 [7] - **京东**：北京总部实习生公寓建筑面积约2.7万平方米，共3栋楼，实习生可免费入住；另斥资31亿元启动“京东青年城”项目，总建筑面积30多万平方米，两栋高层公寓提供近4000套员工公寓，2024年8月完成一期封顶 [7] - **美团**：以北京天坛附近骑手公寓为例，骑手可以700元月租入住单间，而同区域房型月租金约为1500元以上 [6] 对租赁市场的潜在影响 - 大厂自建公寓可能对周边租赁市场需求形成分流，例如上海青浦区在华为人才公寓开业入市后，供求比达到1.46，挂牌租金从2.24元/平/天下滑至2.13元/平/天 [10] - 大厂员工原本是地区市场的潜在租客，自建公寓投入使用后，大批量租客需求可能被瞬间消化，给现有租赁品牌带来压力 [10] - 但由于企业公寓体量有限且不少低价公寓出租周期有限，许多员工租期满后仍会流入市场，因此影响多为局部性冲击 [10][12] 长租行业发展趋势与竞争焦点 - 行业正步入以“产品力+运营力”为核心的高质量发展阶段，“好房子”成为市场关键词 [13] - 运营服务能力成为竞争“胜负手”，大厂拥有成熟运营平台和数据分析体系，可做到服务实时响应和精准信息推送，维持租户高黏性 [11] - 年轻租客需求升级，从简单居住空间转向复杂情绪价值，中高端客户希望“不希望被打扰，但喜欢被看见” [11] - 专业长租运营商积极创新运营模式，例如万科泊寓通过“社群+电竞”方式举办青年赛，北京回龙观相寓PARK配备共享厨房等打造青年社交据点 [12]

市场整体概况 - 中国租赁人口规模达2.6亿人，其中新市民、青年人群体接近2亿人，占比超过70% [10] - 市场供给以国资系品牌为主力，在全国项目和标杆项目中占比分别达64%和55% [12] - 项目城市分布中新一线城市占比最高达45%，一线城市占比25%，二线城市占比24% [13][17] - 项目主题呈现多样性，保障性租赁住房占比35%领跑市场，白领公寓、租赁社区、人才公寓占比在10%-20%之间 [19][20] 项目运营洞察 - 大体量项目受青睐，500套以上房源的项目占比48%，国资系项目如杭州宁巢美地公寓房源量达3746套 [25][30] - 租客平均年龄升至34.1岁，30-39岁租客占比达38%，推动四居及以上户型占比较去年增加4.3个百分点 [27][31] - 从一居到二居的租金溢价最高达43.7%，新一线城市平均租金为2039-3977元/月，成为成本与发展平衡点 [37][38] - 64%的项目出租率在90%-100%，人才公寓以92%的出租率和77%的续租率位居各类型项目之首 [41][42][46][48] - 近八成项目爬坡期维持在半年以内，其中3-6个月爬坡期项目占比从28.97%上升至36.36% [51][52] 产品与配置特征 - 房间面积设置体现高低搭配策略，一居室平均面积43平方米为主力性价比产品，四居室平均面积127平方米面向改善需求 [32][34] - 家电品牌集中度较高，美的在空调、冰箱、洗衣机等品类优势明显，与海尔、格力构成第一梯队 [2] - 卫浴、床垫和板材品牌市场格局分散，“其他品牌”占比高，反映出供应链管理存在短板 [2] 未来发展趋势 - 产品策略需精准细分客群，实行差异化供给和动态户型配比 [2] - 运营端需通过优化产品定价、拓宽营销渠道等方式缩短爬坡期 [2] - 完善客服与社群体系提升客户忠诚度，并通过集采优化做好全周期成本管控 [2]

北京“十四五”保障性住房建设成果 - 累计建设筹集各类保障性住房67万余套（间），竣工43万套（间）[1] - 公租房配租240批次，提供房源约13.6万套，对城市低保、低收入、大病、重残4类家庭实行“应保尽保”[2] - 公租房备案保障率从2020年的42.5%提升至85.5%，超额完成“十四五”期末85%的目标[2] 保障性租赁住房发展 - 已超额完成40万套（间）建设筹集目标，其中利用集体建设用地建设近13万套间[4] - 通过新建、改建、改造、转化等多种渠道建设筹集保租房[6] - “一间房”项目对接青年群体，“一张床”项目保障城市运行服务保障人员[6] 人才公寓与社区服务 - 推出集居住、社交、娱乐、办公、社区市集于一体的人才公寓型保租房项目[7] - 海淀区东升镇集体租赁住房项目占地2.15万平方米，配备全屋智能家居[8] - 项目500多套房屋中70平方米以下小户型占比约80%，整体出租率超过95%[12] - 通过App实现全流程数字化服务，并定期组织青年活动[11][12] 精准保障与政策支持 - 连续四年在产业聚集、高校集中区域选取1.4万余套（间）房源面向新毕业大学生专项配租[14] - 通过阶梯式租金减免、灵活租约等方式，以“保租房+人才公租房”模式支持青年人才[14] - 明确租住公租房、保租房可提取公积金，需满足无自有住房、公积金连续足额缴满3个月等条件[15][16] - 可线上或线下办理提取，按实际每月租金提取，不受每月公积金缴存额限制[17]

北京市2025年保障性住房建设计划 - 北京市发布2025年第二批保障性住房建设筹集计划，包括新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套 [1] - 计划包含公租房、保租房和各类安置房项目 [1] - 计划中包含昌平区南百路百善段108号院一区改建租赁住房项目等多个存量非居改建项目，约2300间房源，计划对接周边高教园、研究院、医药制造产业集群等企业人才 [3] 其他城市保障性住房进展 - 广州市2025年第二批配售型保障性住房项目进入选房阶段，涉及萝岗和苑项目和嘉翠苑项目 [1] - 全国各地多个保租房项目和人才公寓项目于10月份集中上市，部分由地方国企筹建，部分由专业化长租公寓运营商运营 [1] - 深圳市明确在住房供需矛盾突出及轨道交通站点附近区域，引导市场主体将既有非居住房屋改建为保障性租赁住房 [3] 全国住房保障体系建设情况 - “十四五”期间，重庆市建成公租房58.3万套，筹集保租房30万套，开工建设配售型保障性住房1.3万套 [2] - “十四五”时期保障性租赁住房发展积极有力推进，“十五五”时期建议延续“以购代建”等做法，在增量和存量两个市场中完善保障房供给 [2] - 住房和城乡建设部部长提到，各地要坚持货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购，增加保障性住房供应 [2] 非居住房屋改建保障房的模式与意义 - 非居改建有利于推进保障性租赁住房建设筹集，同时助力盘活闲置商办用房等存量房屋 [3] - 非居改建属于民生工程，需要在施工设计阶段将消防设计、安全设计审批等环节前置 [3] - 保障性住房发展要以“供给”作为重要抓手，在供给层面做好产品供应和商业模式优化 [2]

人才公寓供应 - 郑州市推出第十批人才公寓共677套、820间房源进行配租 [1] - 金水区杲村滨河家园项目提供170套、236间房 面积区间46.06—87.95平方米 月租金878—1346元 [1] 公司管理层变动 - 张锁全兼任北京住总集团党委书记、董事 并被推荐为董事长人选 谢夫海不再担任相关职务 [2] - 金隅集团副总经理孔庆辉因工作变动辞职 将继续担任公司党委副书记 [3] 贝壳业绩表现 - 第三季度净收入231亿元 同比增长2.1% 净利润7.47亿元 [4] - 存量房业务GTV同比增长5.8%至5056亿元 新房业务前三季度GTV同比增长约11% [4] - 非房产交易业务净收入占比提升至45% 研发费用6.48亿元同比增长13.2% [4] 建业地产销售数据 - 10月物业合同销售额5.61亿元 同比减少41.4% [5] - 合同销售建筑面积8.09万平方米 同比减少49.3% 销售均价6933元/平方米 同比增长15.5% [5]

人才公寓供应 - 郑州市推出第十批人才公寓共677套、820间房源，涉及金水区和管城区两个项目 [1] - 其中杲村滨河家园人才公寓提供170套、236间房，月租金区间为878元至1346元，水费4.4元/吨，电费0.56元/度 [1] 公司管理层变动 - 张锁全兼任北京住总集团党委书记、董事，并被推荐为董事长人选，谢夫海不再担任相关职务 [2] - 金隅集团副总经理孔庆辉因工作变动辞职，辞任后将继续担任公司党委副书记 [3] 贝壳财务与运营表现 - 贝壳2025年第三季度净收入231亿元，同比增长2.1%，净利润7.47亿元 [4] - 公司存量房业务GTV同比增长5.8%至5056亿元，新房业务前三季度GTV同比增长约11% [4] - 非房产交易业务净收入占比提升至45%，研发费用6.48亿元同比增长13.2%，收房人效提升13% [4] 建业地产销售业绩 - 建业地产10月物业合同销售额5.61亿元，同比减少41.4%，合同销售建筑面积8.09万平方米，同比减少49.3% [5] - 10月销售均价约为6933元/平方米，同比增长15.5% [5]