文章核心观点 - 政策推动与市场需求共同催生“旅居服务”新增长点，其作为服务消费的典型，具有拉动内需、盘活存量房地产及带动关联产业链的多重作用 [2][3][4] - 发展旅居服务是当前“消化存量、优化增量”房地产政策的重要实践路径，旨在推动行业从“开发销售”向“长期运营”转型，并为大量闲置房产提供“去化”新方案 [5][6] 促进服务消费的新政策背景 - 2025年1月，国办印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，提出12条新举措，其中明确针对旅居服务，提出培育旅居目的地城市、完善基础设施、支持用地建设，并鼓励与消化存量房地产政策结合 [2] - 2025年9月，九部门联合发布《关于扩大服务消费的若干政策措施》，提出19项任务，并选择约50个试点城市探索服务消费创新发展，旅居服务被列为培育的新增长点之一 [3][4] - 2025年，服务零售额同比增长5.5%，居民人均服务性消费支出同比增长4.5%，占居民人均消费支出的比重达46.1% [3] 旅居服务的定义与市场机遇 - 旅居是围绕外地人来到目的地城市居住，提供一系列配套服务的新兴消费，是服务消费的典型，也是盘活存量房地产的重要途径 [4] - 旅居服务包含住宿、康养、体验等深度消费，具有客单价高、带动性强的特点，能有效拉动对存量房屋的改造性投资、目的地基础设施建设，并促进农产品销售、文化娱乐等关联消费 [2] - 围绕旅居，可发展第二居所、各类公寓、长短租结合的酒店以及餐饮、康养等配套服务设施，多方位带动房地产存量盘活 [4] 与存量房地产盘活的结合 - 发展旅居服务是落实“消化存量、优化增量”房地产调控基调的具体措施，政策明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房等，并依法盘活农村闲置土地和房屋 [5] - 存量房产盘活主要向三个方向转型：转为保障性租赁住房或人才公寓；改造为消费新业态（如文创园、养老社区）；用于乡村振兴，发展乡村民宿和休闲农业 [5] - 将存量盘活与旅居产业结合，能使位于景区、乡村的闲置房产从负资产转变为能产生持续现金流的经营性资产，直接助力去库存，并推动房地产行业思维向“长期运营”转变 [6] 当前挑战与发展方向 - 当前各地旅居产品存在同质化、本地化元素不足、配套设施短板、卫生状况欠佳、体验感不佳等普遍问题 [6] - 发展旅居服务需做实“旅”和“居”的消费服务部分，围绕不同群体对康养、休闲、度假、餐饮、文旅、亲子、研学等方面的诉求，形成价格分层、租售结合、长短期结合、配套完善的多层次产品 [6] - 需实现差异化竞争，将产品与当地旅游线路结合，并在交通、接驳、投诉、问询等服务环节进行优化，以提升体验感，形成可持续需求 [6]

政策核心 - 国务院办公厅发布《加快培育服务消费新增长点工作方案》，旨在加快培育服务消费新增长点，其中明确提出培育旅居目的地城市（区域），并鼓励地方结合消化存量房地产政策支持旅居项目用地和服务设施建设 [1] 存量房地产盘活路径 - 存量房产盘活主要向三个方向转型：转为保障性租赁住房或人才公寓；改造为消费新业态，如文创园、养老社区等；用于乡村振兴，发展乡村民宿和休闲农业 [2] - 将消化存量房地产与旅居产业结合，为位于景区、乡村的闲置房产提供了去化新方案，使其转变为能产生持续现金流的经营性资产，并推动房地产行业思维从“开发销售”向“长期运营”转变 [2] - 地方实践方面，云南省要求优先盘活空闲、废弃、低效利用的存量土地和房屋 [3]，贵州省支持存量商品房改造为旅居用房，并鼓励利用农村集体建设用地、宅基地、闲置设施等发展乡村旅居 [3] 旅居产业的拉动作用 - 结合消化存量房地产与旅居产业，能拉动对存量房屋的改造性投资和旅居目的地基础设施建设 [4] - 旅居是包含住宿、康养、体验的深度服务消费，客单价高、带动性强，能拉动装修、家政、文旅等产业链，并促进农产品销售、文化娱乐等关联消费 [4] - 以云南实践为例，2025年前11个月，旅居人数达498.33万，平均居住85天，较2024年同期分别增长54.9%和增加5天，直接盘活农村闲置房屋2.74万余间，带动6.35万人就业，并带动2.94万农户户均月增收2735元 [4] 产业发展建议 - 推动存量盘活支持旅居产业，需做实“旅”和“居”的消费服务部分，完善康养、休闲、度假、餐饮、文旅等服务，并形成价格不同、租售结合、长短期结合的多层次居住产品 [4] - 未来政策落实需抓住三个关键：强化政策协同，打通规划、土地、产权等环节堵点；创新金融支持，发挥财政资金引导作用，探索利用REITs等工具；培育专业运营，提升服务品质与项目可持续盈利能力 [5]

政策环境与市场转型 - 全国住房城乡建设工作会议核心部署推动住房租赁市场从增量补充向存量主力与品质发展阶段转型 [2] - 中央及地方政策聚焦于政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障等方面 以推动市场发展 [2] - 政策明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房 地方如株洲、河南、湖南等同步推进存量收储 以快速扩大供给并去库存 [4] - 证监会推动REITs高质量发展支持租赁住房REITs发行 财政部延续公租房税收优惠 显著提升资产盈利空间 [4] - 上海等城市推动非住宅存量（如写字楼、酒店）改造为保租房 适配城市更新需求 [4] - 湖南、南京、东莞等地聚焦年轻人与人才群体 通过房票、租金优惠等政策优化居住保障 适配城市人才战略 [5] - 深圳、上海通过“十五五”规划强化保租房建设 上海规划坚持租购并举 增加保障性住房供给 [5] 行业格局与企业规模 - 已开业规模前20的样本企业合计开业量超115万套/间 头部效应与差异化发展并行 [5][7] - 万科泊寓和龙湖冠寓已开业房量分别达20.3万间和12.7万间 稳居第一梯队 [7] - 瓴寓国际开业规模增至95,352间 管理规模突破15万间 全年新增开业21,159间、新增签约26,477间 [7] - 服务式公寓领域 雅诗阁中国2025年签约31个新项目（占全球1/3） 新增约1.8万套房源 [8] - 地方国企如城投宽庭上海在管2.7万套 城发美寓投运7.2万套 成为区域市场重要补充 [8] - 万科泊寓在全国入驻29座城市 运营管理房源26.9万间 开业房源20.3万间 其中13.3万间纳入保障性租赁住房体系 占比近七成 [12] 商业模式与盈利分化 - 轻资产模式已成为住房租赁企业规模化发展的核心路径 包括委托管理、政企合作等多元化方式 [13] - 瓴寓国际已持续三年稳定盈利 复合增长率达214% [9] - 越秀住房租赁公司2025年板块整体盈利突破千万元 为成立以来首次年度盈利 [9] - 传统“二房东”模式承压退场 典型如深圳泊寓因“万村计划”成本倒挂 2025年1-11月净利润亏损8,881万元（2024年同期盈利3,194万元） [10][11] - 年内显著趋势是政企深度绑定 由国资平台提供房源/政策支持 品牌方输出运营能力 [13] - 万科泊寓与多地国资国企合作推出保租房与人才公寓项目 合作房量约9,300套 [13] - 瓴寓与宁波北仑城投成立合资平台 五年计划运营12,400套保租房 [13] 市场扩张与项目动态 - 报告期内样本企业录得20个租住项目新开业 较上个报告期有轻微增长 [14] - 新增项目覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等多元类型 [16] - 雅诗阁是本期开业最活跃品牌 累计开业5个项目 覆盖武汉、无锡、上海 涵盖三大产品线 [16] - 城市布局上 长三角区域落地新开业项目10个 占总项目数50% 其中上海以5个项目领跑 [16] - 珠三角区域落地4个项目 深圳、广州、汕尾各占1席 [16] - 北京、武汉、郑州、合肥等一线及新一线城市也是租赁企业布局重点 [17]

为满足人才过渡期住房需求，扬中通过分级保障、租售并举等方式建设改造人才公寓500余套、面积近4 万平方米，免费入住期限最长达3年。目前，人才公寓入住率已超过80%，有效缓解了人才短期住房压 力，筑起温暖的"过渡巢"。 在人才安居保障方面，扬中持续加码"才聚江洲"政策礼包，提供生活、租房、购房等多类补贴，购房补 贴最高达100万元。同时，开展"人才房优惠购"等系列活动，引导国有平台、住房租赁企业等多方主体 参与，为人才提供更多元、更优惠的房源选择。 扬中积极打造人才友好型社区生态，线上通过"江洲英才e卡通"平台提供"医食住行"等多重服务，线下 依托"江洲英才俱乐部"等阵地开展培训、联谊等主题活动，增强人才的生活幸福感与城市归属感。 （来源：新华日报） □ 程 城 近年来，扬中市深入实施"才居江洲"工程，构建涵盖"青年驿站、人才公寓、住房补贴、人才社 区"的"四位一体"住房保障体系，为人才提供从短期落脚到长期安居的全链条支持。 为化解青年求职者初来乍到面临的"住宿贵、就业难"，扬中在中心商圈及重点园区周边布局2家青年人 才驿站，提供短期免费住宿。青年人才驿站集成"政策咨询+就业指导+城市融入"的一站式服务，已累 ...

政策与制度框架 - 住房和城乡建设部发布《关于提升住房品质的意见》，对建设“好房子”做出制度安排，中共中央“十五五”规划建议提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] - 2025年以来，《住宅项目规范》等文件发布，明确“好房子”对安全、舒适、绿色、智慧的要求 [5] - 多地积极探索本地“好房子”建设标准，如湖北省出台高品质住宅建设方案及地方标准，将住宅层高提高到3米以上，2025年全省新开工房地产项目均是高品质住宅，开盘去化率超80% [6] - 海南省从顶层设计、标准体系、制度建设方面推动绿色建筑、装配式建筑发展，并基本建立了装配式装修相关政策标准体系 [7] 建设实践与项目案例 - 老旧小区改造是重要方向，北京礼士居项目将1976年老建筑改造为现代化保障性租赁住房，推出6种户型264套居住空间 [2] - 海口市已实施19个城市更新项目，谋划储备项目27个，城市更新改造将惠及8.5万人 [3] - 浙江常山县人才社区一期项目总用地面积约55.6亩，总投资8.8亿元，计划建设463套人才公寓，预计2027年10月完工 [3] - 改善型住房是发力点，山东济宁嘉祥县文苑·伴山雲璟项目入选高品质住宅试点，济南中建·雲啟鳳華项目总建筑面积约72.3万平方米，是全国首批“好房子”试点项目 [4] - 湖北武汉光谷第四代住宅项目中建壹品·汉韵公馆占地11.75万平方米，规划9栋小高层、478套住宅，容积率2.3，得房率最高109% [8] 技术标准与体系构建 - 宝业集团联合中国建筑标准设计研究院建立“百年宅”标准，力求实现建筑长寿化、品质优良化和绿色低碳化 [5] - 金华市金东区携手滨江集团打造的和品项目以“五好”标准为核心，将无障碍设计与适老化配置定为强制性基础标准 [5] - 湖北省从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维5个维度统筹发力，发布老房子改“好房子”建设指引，推动60家企业、128个项目开展智能建造试点 [6] - 海南省2023年印发装配式建筑发展提升三年行动方案，明确到2025年建筑业高质量绿色转型迈上新台阶 [6] 科技应用与数字化转型 - BIM技术是核心，武汉中建壹品·汉韵公馆项目通过BIM技术累计优化百余处交叉碰撞，节省成本数百万元，并实现数字孪生与构件溯源 [9] - 杭州钱塘区沁棠云筑人才共有产权房引入BIM技术，提前识别并解决了90余项建筑结构标高不一致、机电管线与结构碰撞等问题 [10] - 山东肥城大力推广BIM数字化技术，加快装配式建筑规模化发展，53家规上企业全部上线“产业协同供需对接平台” [11] - 北京住总集团在朝阳区项目启动智能建造施工集成平台应用研究，积极探索装配式住宅施工的智能化转型升级 [11][12]

成都市住房保障数字化服务平台上线 - 成都市住建局推出“成都住保一码通”服务，聚焦住房保障“选产品、查政策、知流程”核心需求，实现资格试算等服务一键直达，旨在解决民众因政策复杂、流程动态调整而产生的困扰 [1] - 该平台构建“资格试算—申请指引—办理跳转”全流程线上闭环，用户通过勾选基本信息，系统可自动比对政策并快速匹配保障类型，选定产品后平台推送材料清单与流程，并直接跳转办理界面，实现无缝衔接 [1] - 平台用户体验反馈积极，有用户表示通过扫码试算，在不到5分钟内即完成资格确认并获得“天府租赁码”，并能直接跳转查看房源与预约看房，无需切换多个应用，提升了在陌生城市安居的便利性与安心感 [1] 成都市住房保障体系建设成果 - 截至2025年底，成都市已累计筹建公租房10.7万套，保障群众超80万人次，有效解决低保低收入群体住房困难 [2] - 在保障性租赁住房方面，已筹集22.38万套（间），其中7.1万套（间）已投入运营，产品以小户型、低租金为特点，适配新市民、青年人的需求 [2] - 针对新就业形态劳动者，通过“彩领之家”品牌已提供2659张床位，同时累计发放租赁补贴6.9亿元，惠及6.5万户家庭，并为吸引人才筹建了9.9万套人才公寓 [2] 服务升级与未来规划 - “住保一码通”被视为连接完善保障体系与市民的“便民之桥”，通过智慧化手段赋能，旨在让政策红利更精准、高效地触达市民，推动住房保障工作从“住有所居”向“住有优居”迈进 [2] - 未来，成都市计划持续优化“住保一码通”的功能与用户体验，并不断完善住房保障体系，目标是让更多市民通过便捷服务实现安居，从而提升城市的温度与吸引力 [2]

城市基础设施建设投资 - “十四五”以来临沂市中心城区累计投入超过1500亿元，实施了1670个城建项目 [1] - 新建城市道路403公里、各类地下管网超过2700公里 [1] - 全市新增供热能力4380万平方米，可满足约百万户居民的供热需求 [1] 住房保障与城市更新 - “十四五”期间临沂市建设筹集保障性租赁住房5108套、人才公寓10283套 [3] - 为8702户家庭发放住房租赁补贴1066万元 [3] - 累计完成1662个老旧小区改造，涉及面积1974万平方米，交付回迁安置房3.7万套 [3] - 在住宅小区新增建设充电端口48.42万个以应对新能源汽车增长 [3] 建筑业发展 - 全市建筑业产值年均增速6.3%，作为支柱产业保持稳定 [3] - 开工装配式建筑1829万平方米，发展绿色建筑8000万平方米 [3] - 建成一批国家级和省级产业基地 [3] 乡村振兴与农村建设 - 完成农村清洁取暖改造48.9万户、农村危房改造8381户 [3] - 全市建制镇生活污水处理率达到79.3% [3] 城市安全与监管 - 更新改造老旧燃气管道434公里 [3] - 在专项整治中查处“黑气瓶”4761个，取缔“黑窝点”85个 [3]

公司监管动态 - 上交所于12月22日晚间向东方电缆下发监管工作函 处理事由系关于公司拟购买房产暨关联交易事项 涉及对象为上市公司 [1] 关联交易详情 - 公司拟与关联方宁波东方南苑置业有限公司签订商品房买卖合同 [1] - 拟购买标的为32套住宅 建筑面积共计4200.35平方米 [1] - 交易金额为7329.905万元人民币 为含税价 [1] 交易目的与用途 - 本次拟购买的房产将作为公司的人才公寓自用 [1] - 购买目的为保障公司员工的居住需求 [1]

保障性租赁住房建设成果 - 上海在“十四五”期间规划建设并筹措保障性租赁住房60万套（间）的目标已提前完成[1] - 该体系旨在重点解决新市民、青年人及一线务工人员等群体的阶段性住房困难[1] - 供应体系呈现多层次、梯度化特点，涵盖从“一张床”、“一间房”到“一套房”的不同产品[1][13] 面向一线务工人员的租赁产品 - 产品提供了安全、干净且无需排队的独立居住空间，月租金为900元[3] - 设施包括干湿分离的洗浴设施以及可供下厨的公共厨房，解决了租户过去的生活烦恼[3][7] - 此类住房为外卖骑手等从业人员提供了工作间隙的休整场所，提升了生活便利性[4][7][10] 面向金融从业者的人才公寓 - 人才公寓服务于陆家嘴金融城等核心区域的年轻专业人士，提供可长期停留的环境[6][8] - 公寓内可容纳租户的书籍、运动装备等个人物品，支持其工作与生活节奏[8] - 公寓通过焕新升级公共空间，促进了租户间的交流，形成了稳定的“小社区”[8] - 配套服务完善，楼下即有金融机构，便利了从业者的工作和社交[8] 租赁住房体系的社会价值 - 完善的租赁住房体系为城市奋斗者提供了更踏实的生活基础[13] - 体系从托底保障的“一张床”，到独立安居的“一间房”，再到稳定生活的“一套房”，覆盖不同需求[13] - 该体系让新市民关于未来的计划和梦想有了安心生长的空间[11][13]

烟台市住房与城乡建设“十四五”成就与政策 - 核心观点：烟台市在“十四五”期间通过优化住房政策、完善供应体系、推动产业升级，实现了从“住有所居”到“住有宜居”的转变，并计划出台“以旧换新”等新政策以进一步激发市场活力 [1][2] 住房保障与供应体系 - 城镇人均住房面积从39平方米提高至43平方米 [1] - 筹集、配租公共租赁住房8560套，发放2.1亿元租赁补贴，惠及5.6万户(次) [1] - 筹集配租配售型保障房7600余套、人才公寓1.3万套 [1] 高品质住宅建设与市场支持 - 制定包含350余项细分标准的高品质住宅建设指引 [2] - 3年谋划80个高品质住宅项目，总面积1032万平方米，已启动52个共805万平方米，综合去化率达65%以上，15个项目入选省级试点 [2] - 分批次出台114条促发展政策措施，包括发放9000万元购房“消费券”等 [2] - 政策累计降低企业开发成本700元/平方米以上，提高综合得房率到100%以上 [2] 住房公积金与行政效能 - 截至10月底，全市累计缴存住房公积金1560亿元，较“十三五”末增加740亿元 [2] - 累计提取住房公积金983亿元，发放住房公积金贷款780亿元，较“十三五”末分别增加486亿元、310亿元 [2] - 房地产领域全流程审批时限由120个工作日压减至最短76个工作日 [2] 城市更新与老旧小区改造 - 完成4.9万套棚户区改造、1662个老旧小区改造，惠及50万户居民 [3] - 实施20个城中村改造项目、完成6万户非直供电改造、启动717部老旧住宅电梯更新 [3] 建筑产业转型升级 - 建筑业总产值连续4年保持7%以上增速，2024年首次突破千亿元，累计完成产值超4500亿元 [3] - 培育发展现代化建筑产业，3次荣获“山东省建筑业跨越发展市” [3] 绿色建筑与低碳发展 - 累计新增绿色建筑面积5100万平方米，装配式建筑面积占比超50% [3] - 规划布局7个绿色建造产业园区，招引落地98个项目，总投资308亿元 [3] - 建成投用全省规模最大的20万平方米“近零能耗”建筑群 [3]