地方政府房地产调控新方向 - 2026年多地政府工作报告高频部署“收购存量商品房用于保障性住房、安置房等” 以稳市场、去库存、强保障 [2] - 上海、济南、海口等多个城市已在年内率先官宣“下场收房” 推出具体实操举措 推动存量房资源盘活 [2] 省级层面政策部署 - 河南省支持各地加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房 [3] - 广东省提出鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [3] - 湖南省2026年计划全年收购存量商品房200万平方米以上 用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [3] - 重庆出台新政鼓励国企收购存量商品房用作保障性住房、人才房等 并按批量收购总金额的1%给予收购主体补贴 [3] - 上海市浦东新区、静安区、徐汇区同步启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [3] 城市级具体实践案例 - 多个城市已正式官宣“下场收房” 推出具备可操作性的收购方案、明确收购标准与资金来源 形成可复制推广的实践案例 [4] - 海口市住建局公告征集存量商品房用作保障性租赁住房的房源 [4] - 济南起步区推出“全款收旧房”“全城收旧房”政策 计划分批次组织1000套住房的以旧换新 [4] 政策影响与行业意义 - 政策体现了地方对中央政策导向的积极响应 以及保障房供给思路的优化升级 [4] - 政策为房企提供了重要的现金回笼渠道 对持有符合条件存量房源的企业能有效缓解资金链压力 加速库存去化 [4]

政策方向与高频部署 - 2026年多地政府工作报告将“收购存量商品房用于保障性住房、安置房等”作为高频部署，彰显稳市场、去库存、强保障的决心 [1] - 上海、济南、海口等多个城市已在年内率先官宣“下场收房”，推出具体实操举措 [1] 地方具体规划与目标 - 鞍山市2025年成功收购存量房1847套，实施房票安置573套，推动商品房去化周期降至合理区间；2026年计划收购存量商品房510套，同步改造危旧房2106套 [3] - 河南省支持各地加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房 [3] - 广东省提出鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [3] - 湖南省2026年计划全年收购存量商品房200万平方米以上；2025年已通过收购存量商品房用作保障性住房6726套，发行专项债9.79亿元 [4] 城市落地案例与操作细则 - 重庆市鼓励国企收购存量商品房用作保障性住房等，区县政府按照批量收购总金额的1%给予收购主体补贴 [5] - 上海市浦东新区、静安区、徐汇区同步启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，明确了精准的收购标准 [5] - 海口市住建局公告征集存量商品房用作保障性租赁住房的房源 [5] - 济南起步区推出“全款收旧房”“全城收旧房”政策，计划分批次组织1000套住房的以旧换新 [5] 政策价值与行业影响 - 政策可实现一举多得：破解存量库存压力、完善住房保障体系、服务于区域发展战略 [6] - 政策为房企提供了重要的现金回笼渠道，国企作为收购主体信用度高，能有效缓解企业资金链压力，加速库存去化 [6] - 政策有助于稳定相关区域房价预期，但也可能加剧市场分化 [6] - 全国城乡建设工作会议明确表态可以扩大收购存量房的主体、范围、用途和价格，为政策推广提供依据 [7] 未来趋势与潜在挑战 - 预计未来库存压力较大、人才引进需求强烈的重点二线城市可能会借鉴经验，推出类似“以购代建”政策 [7] - 结合当前多地楼市置换循环受阻、二手房挂牌量居高不下、价格非理性下跌等现实困境，预计后续其他城市也将陆续跟进同类举措 [7] - 政策落地面临多重挑战，财政可持续性是核心考验，保障性租赁住房租金低于市场价，对地方国企的融资和运营能力提出高要求 [7] - 市场化定价的公允性、房源入选标准的透明度等问题需通过完善细则加以规范 [7]

报告行业投资评级 - 行业评级为“买入”并维持 [3][8] 报告核心观点 - 核心城市二手房成交在高基数影响下大幅下滑 市场下行压力加大 [1][2] - 10月以来新房、二手房成交同比持续下行 有待进一步出台政策稳定楼市 [8] - 中央经济工作会议明确了明年的房地产政策思路 主要关注存量房收购及公积金制度改革对需求端的拉动情况 [8] - 建议关注两个方向：拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企 以及受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 [8] 核心城市成交数据总结 - **北京**：近一周（12.6-12.12）二手住宅日均成交504套 同比-30.2% 新房日均成交63套 同比-57% [5] - **北京**：12月（截至12.12）二手住宅成交套数同比-28% 新房成交同比-44% [5] - **北京**：今年1-11月二手房成交同比+1.8% 新房成交同比-18.6% [5] - **上海**：近一周（12.6-12.12）二手房日均成交765套 同比-18% 新房日均成交367套 同比+16% [5] - **上海**：12月（截至12.12）二手房成交套数同比-27% 新房成交同比+26% [5] - **上海**：今年1-11月二手房成交同比+9.3% 新房成交同比-5.2% [5] - **深圳**：近一周（12.6-12.12）二手房日均成交161套 同比-45% 新房日均成交57套 同比-76% [6] - **深圳**：12月（截至12.12）二手房成交套数同比-44% 新房成交同比-75% [6] - **深圳**：今年1-11月二手房成交同比+11.2% 新房成交同比-26.4% 是一线城市中二手房成交表现最好的城市 [6] 大中城市整体成交数据总结 - **新房市场**：30个大中城市近一周（12.6-12.12）新房成交面积同比-35% 降幅较上周收窄 [7] - **新房市场**：30个大中城市12月（截至12.12）成交面积同比-31% 1-12月累计成交同比-12% [7] - **新房市场分线**：近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别为-44%、-28%、-38% [7] - **新房市场分线**：12月一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-37%、-27%、-35% [7] - **新房市场分线**：1-12月累计一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-11%、-13%、-12% [7] - **二手房市场**：13城近一周（12.6-12.12）二手房成交面积同比-38.1% [7] - **二手房市场**：13城12月（截至12.12）成交面积同比-38% 降幅明显扩大 [7] - **二手房市场**：13城1-12月成交面积同比+1% 涨幅较1-11月收窄4个百分点 预计全年将收跌 [7] 投资建议总结 - 维持行业“买入”评级 [8] - 建议关注拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企 如保利发展等 [8] - 建议关注受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构 如我爱我家等 [8]