报告行业投资评级 - 行业评级为“看好”，且为“维持”状态 [6] 报告核心观点 - 报告认为，房地产行业的总目标已从2025年的“止跌回稳”升级为2026年的“着力稳定”，表明当前市场仍需政策发力以实现企稳，预计2026年房地产政策会进一步释放 [1] - 调控方法论从“单向松绑”深化为“系统性的供需管理”，思路已从短期刺激需求，转向通过精细化的供给侧改革来重新平衡市场，追求可持续的供需匹配 [2] - 政策对房地产长期定调明确，开发商需要向“好产品、好服务”迭代升级，行业下半场竞争在于内功修炼 [5] 行业定调与目标变化 - 2025年总体目标为“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，体现出遏制市场惯性下滑、阻断风险蔓延的急迫性 [1] - 2026年总体目标为“着力稳定房地产市场”，措辞变化体现出当前房地产市场依旧需要政策发力来实现企稳 [1] 调控思路与方法的演进 - 2025年调控核心是“因城施策调减限制性措施”，主要是逆向调节，取消或放松限制性政策，旨在释放刚性和改善性需求，属于需求端的单点突破 [2] - 2026年调控核心演进为“因城施策控增量、去库存、优供给”，与2025年中央经济工作会议形成呼应 [2] - “控增量”指向土地和新开工的源头管理，“去库存”直面地产当前主要矛盾，“优供给”则着眼于未来结构 [2] 存量房与公积金制度改革 - 2026年鼓励多渠道盘活存量商品房，说明收购存量商品房以现有渠道可能有推进的阻力，多元路径还需要继续探索 [3] - 公积金制度改革写入2026年政府工作报告，值得关注 [3] - 公积金制度需要从单一购房支持工具，转型为覆盖“租、购、改、养”全生命周期的住房消费专业互助平台 [3] “好房子”体系与发展新模式 - 2026年，“好房子”工作目标增加了“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，从物理空间建造延伸至全生命周期的居住服务 [4] - 对于“新模式”，2026年表述深化为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，代表未来土地、金融、税收、监管等基础性制度会出现改革，为行业告别旧有的“高负债、高杠杆、高周转”模式奠定基石 [4] 投资建议与看好的企业 - 2026年看好土储布局优质、产品力强、历史库存包袱小、计提减值充分、多元化业务发展均衡的优质企业 [5] - 具体看好的公司包括：华润置地、滨江集团、建发股份等 [5]

2026年政府工作报告房地产政策核心观点 - 政策重心从“保交房、防风险”的存量风险出清阶段，转向以“好房子、新模式”为引领的增量价值创造与结构优化阶段，在“稳”的基础上更强调“进”的质量 [4] - 行业政策组合拳综合作用下，房地产市场风险化解已取得积极成效，市场正在进入L型筑底阶段 [3] - 2026年工作总体指导方针为“因城施策控增量、去库存、优供给”，以盘活存量为主，同时优化供给结构 [3] 控增量、去库存、优供给 - **控增量**：重点工作之一是控制新增土地供给以改善市场供求关系，全国300城住宅用地成交面积连续回落，2026年1-2月同比下降约三成，预计全年住宅用地供应将延续“提质缩量”特点 [6] - **去库存**：探索多渠道盘活存量商品房，并明确提出“鼓励收购存量商品房用于保障房”，本轮去库存涉及新房和二手房，收购二手房将成为重要举措 [6][7] - **资金来源**：各地较多通过发行专项债等方式收购存量商品房，2025年以来浙江、四川等省市共发行相关专项债超43亿元，未来可推动多元化融资并市场化运作，引入社会资本 [7] - **优供给**：通过“以需定建”和“存量转保障房”匹配新市民等刚需群体需求，同时统筹将非住宅类物业等闲置房源转化为保障房、人才公寓，优化整体供需结构 [8][9] “好房子”建设进入快车道 - **政策延续与深化**：“好房子”建设是2026年重要主题，需有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质和物业服务质量双提升工程 [11] - **供给结构优化**：需推动产品从同质化增量转向品质化适配，关注不同地域需求差异，并聚焦适老化、高舒适度等用户核心诉求 [11] - **差异化策略**：对人口流入城市，需通过提升住房品质和智能建造技术吸引新增需求；对人口流出城市，则通过开发绿色生态住宅拉动改善需求 [12] - **存量住房品质提升**：需针对性解决已居住房屋的质量问题，例如通过扩大老旧小区加装电梯和适老化改造覆盖面来提升居民满意度 [12] - **物业服务升级**：居民对居住品质诉求升级，63.8%受访者将“小区内部硬件设施”列为改善核心，55.3%受访者迫切需要“高质量物业服务”，物业行业需向“全生命周期服务”转型 [12][13] 多措并举拓展需求 - **深化公积金制度改革**：2026年首次提出该任务，核心在于更好发挥公积金功能，加大购房支持力度，2025年各地出台公积金政策超300条，未来可优化贷款额度、简化异地办理流程，并探索将公积金用于子女教育、大病医疗等更广范围 [15] - **政策与人口生育结合**：创新性地提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，政策支持人群更具针对性，有助于为市场培养长期健康的消费力量并引导企业开发符合多代居需求的产品 [16] - **政策精细化趋势**：2026年需求端政策预计将更加体现精细化和精准性，住房政策与人口生育政策结合是重要方向，各地政策着力点也将更加精准 [16]

文章核心观点 - 2026年省级地方两会释放的房地产政策信号表明，行业工作将摒弃短期刺激，沿着“高质量发展”与“发展新模式”双轨深化，在稳定市场基本盘的同时，着眼长远制度建设和模式变革 [1] 公积金制度改革 - 公积金制度改革被多地政府工作报告高频提及，预期最为强烈，山东、海南、青海三省均明确提及深化此项改革 [2][3] - 2025年全国各地出台的房地产政策超630条，其中围绕公积金贷款优化的政策约280条，频次最高，主要优化方向为提高贷款额度、调整套数认定、优化“商转公”、扩宽提取使用范围（如支付首付、物业费等）[4] - 从中央到地方会议连续强调深化公积金制度改革，分析人士指出改革主要方向为解除限制、扩大使用范围、提高使用效率 [4] 稳定房地产市场措施 - 多个省市在政府工作报告中提及“着力稳定房地产市场”，并提出具体要求，核心思路是“因城施策控增量、去库存、优供给” [5] - 具体措施包括：推动闲置商业办公用房盘活利用、提升存量房交易便利度、加强保障性住房建设和筹集、鼓励收购存量商品房用于保障性住房、健全住房租赁市场制度 [5] - 房票安置、住房“以旧换新”、深化公积金改革、稳妥推进收购存量商品房用于保障性住房等措施被多地部署，并坚持“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”的精细化策略 [5] - 清理不合理限制性措施、推出居民收入增长计划也被视为释放住房消费需求潜力的举措 [5] - 分析人士指出，存量房收储、以旧换新有望成为2026年最受关注的政策，上海已启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，被视为稳定房价预期、激活置换链条的重要举措 [6] 城市更新部署 - 城市更新是各地政府工作报告中的高频词汇，多地提出“高质量推进城市更新”，并在老旧小区改造、危旧房改造、管网改造等方面部署具体任务 [7] - 具体任务量化指标包括：北京市计划改造完工老旧小区300个以上、实施老楼加装电梯800台以上；上海市计划完成20万平方米旧住房成套改造；辽宁省计划改造老旧小区300个、老旧管网3500公里、更新住宅老旧电梯5000部、改造危旧房3000户 [7] - 部分省市在制度建设上有所部署，如北京推进城市更新条例实施，海南推进城市更新立法，广东推动建立房屋全生命周期安全管理制度 [7] - 中央层面明确将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手，分析指出城市更新正从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，其“高质量”内涵指向多模式创新、多主体参与、多要素保障 [8] 发展新模式与“好房子”建设 - 现房销售作为销售制度改革方向被频繁提及，分析指出其或将进行渐进式改革，库存规模较大的三四线城市有望率先推进 [9] - “好房子”建设继2025年首次写入全国两会报告后，频繁出现在2026年地方两会报告中，部分省份将其与好小区、好社区建设并列进行系统化布局，青海省还因地制宜提出创新发展避暑房、康养房等“高原好房子” [9] - 分析指出，有关“好房子”的制度建设是2026年楼市政策的重要看点，未来在土地、融资等政策支持方面或将有实质性动作 [9]

文章核心观点 - 2026年省级地方两会释放的房地产政策信号显示，行业工作将摒弃短期刺激思维，沿着“高质量”与“新模式”双轨深化，一方面通过融资协调、消化存量稳定市场基本盘，另一方面着眼长远发展模式和制度建设，为行业注入可持续新动能 [1] 公积金制度改革 - 山东、海南、青海三省在政府工作报告中均提及深化住房公积金制度改革，该制度因覆盖范围大、信号明确、传导路径短而改革预期最为强烈 [3] - 2025年全国各地共出台房地产政策超630条，其中围绕公积金贷款政策优化的约280条，频次为各类政策最高，主要优化方向为提高贷款额度、调整贷款套数认定、优化“商转公”、扩宽提取使用范围（如支付首付、物业费、装修款、税款等） [3] - 2025年12月中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议及2026年1月《求是》杂志均强调“深化住房公积金制度改革”，分析指出改革主要方向为解除限制、扩大使用范围、提高使用效率 [3] 稳定房地产市场措施 - 多个省市在政府工作报告中提及“着力稳定房地产市场”，广东省要求因城施策控增量、去库存、优供给，推动闲置商业办公用房盘活利用，提升存量房交易便利度，并加强保障性住房建设和筹集，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [5] - 江苏省提出因城施策控增量、去库存、优供给，推进房票安置、住房“以旧换新”，深化公积金改革，稳妥推进收购存量商品房用于保障性住房，并坚持“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”以激发不同群体需求 [6] - 甘肃、辽宁、云南三省也提及稳定房地产市场，并在收购存量商品房、房票安置、“白名单”制度等方面有所部署，不少省市还提及清理不合理限制性措施并推出居民收入增长计划以释放住房消费需求潜力 [6] - 分析指出，从省级两会表态看，存量房收储、以旧换新有望成为2026年最受关注的政策，上海已启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，中金公司认为收储政策释放去库存积极信号，配合土地供应结构性调整，社会库存偏低的上海、北京可能更早迎来周期拐点 [6] 城市更新部署 - 多地政府工作报告提出“高质量推进城市更新”，并在老旧小区改造、危旧房改造、管网改造等方面部署具体任务 [8] - 北京市计划抓好507栋危旧简易楼排险工作，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上 [8] - 上海市计划推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，完成20万平方米旧住房成套改造 [8] - 辽宁省下达任务为改造老旧小区300个、老旧管网3500公里，更新住宅老旧电梯5000部，改造危旧房3000户 [8] - 部分省市在制度建设上有所部署，如北京推进城市更新条例实施并完善政策激励工具箱，海南推进城市更新立法，广东推动建立房屋全生命周期安全管理制度 [8] - 2025年7月中央城市工作会议作出“两个转向”重大判断：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，并将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手，2025年末中央经济工作会议也提出“高质量开展城市更新” [9] - 分析指出，城市更新作用已从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，“高质量”内涵可理解为“多模式创新、多主体参与、多要素保障”，土地、规划、金融等关键政策创新力度将加大以匹配项目复杂性和长周期性 [9] 现房销售与“好房子”建设 - 作为房地产销售制度改革方向，现房销售被频繁提及，分析指出现房销售或将进行渐进式改革，库存规模较大的三四线城市有望率先推进 [11] - “好房子”在2026年地方两会政府工作报告中频繁出现，部分省份将其与好小区、好社区建设并列进行系统化布局，青海省还因地制宜提出创新发展避暑房、康养房，有序推进“高原好房子”建设 [11] - 分析指出，有关“好房子”的制度建设是2026年楼市政策重要看点之一，目前不少地方已出台相关技术规范，未来在土地、融资等政策支持方面或将有实质性动作 [11]

核心观点 - 房地产市场整体仍处于调整过程中，但积极因素正在积累，当前核心问题是有效需求不足 [1][2] - 稳定市场的关键在于扩大有效需求，需着力转变市场预期并提高居民支付能力，政策应尽量一步到位以扭转市场运行态势 [1][2][3] - 未来几年行业预计仍将以调整和稳定为主线，房价止跌是市场平稳运行的关键指标，从旧模式向新发展模式过渡需要过程 [10][11] 市场现状与核心问题 - 行业整体仍处于调整过程，最大问题是有效需求不足 [2] - 市场预期依旧偏弱，尚未出现根本性好转，部分区域存在供过于求，部分房企债务风险仍存 [2] - 居民住房支付能力受宏观经济及收入增长承压影响 [2] 已出台政策评估与未来方向 - 2025年出台的房地产政策“组合拳”内容丰富，涉及市场、税收、信贷、土地等，力度较大 [3] - 部分政策已接近极限：除北京、上海等一线城市外，多数地区限购已基本取消；受商业银行存贷利差影响，后续房贷利率下调空间或有限 [3] - 政策是否已触及最大发力边界仍有待研究，但建议政策尽量一步到位，将所有有利于促进市场止跌回稳的政策全部运用到位 [1][3] 地方政府调控自主权与政策优化 - 需坚持因城施策、一城一策，地方政府应切实扛起主体责任 [4] - 当前地方政府政策执行能力仍有不足，部分城市面临地方财力不足问题，需中央政府因地制宜给予支持 [4] - “五限”政策已大幅放开，限购、限贷、限售基本放开，部分城市在限价方面仍有限制，建议放宽房价涨跌幅区间范围，发挥市场价格机制 [4][5] - 对北京、上海等一线城市，认同循序渐进推进限购政策调整，一次性完全放开可能引发较强投机性并加剧市场分化 [6] 公积金制度改革方向 - 2025年中央经济工作会议将“深化住房公积金制度改革”纳入重点任务，十年来尚属首次 [6] - 制度改革应更多向中低收入者倾斜，为有住房困难的家庭提供更好的低成本资金保障 [7] - 未来可结合企业年金、养老金等改革，优化参与对象范围，更精准地为有住房困难的职工提供支持 [7] - 公积金实行属地化管理，对于有结余的城市，可继续拓展公积金使用范围以盘活闲置资金 [7] 公积金利率调整空间 - 公积金贷款利率仍有下降空间，同时应下调公积金存款利率以实现“双降” [8] - 2024-2025年度，个人公积金账户结息利率统一按央行一年期定期存款基准利率1.5%执行，利率水平显著高于当前银行存款利率 [8] - 通过存贷款利率“双降”，可进一步降低参与公积金制度的中低收入者的住房成本 [8] 存量房收储与去库存路径 - 收购存量商品房用作保障性住房等是去库存重要路径，主要目的是盘活利用闲置住房资源 [9] - 收储规模应考虑各地对保障性住房等的需求规模以及地方的支付能力 [9] - 对于有收购需求但财力不足的城市，需要中央因地制宜给予一定的资金支持 [9] 行业中长期展望与发展模式转型 - 包括2026年在内，未来几年房地产市场仍将以调整、稳定为主线，先止跌，才能回稳 [10] - 房价不再下跌将成为考量市场平稳运行的关键指标 [10] - 行业已告别住房短缺，市场供求基本平衡甚至供过于求，需从解决“有没有”转向解决“好不好”，追求稳定、可持续的高质量发展 [11] - 开发、融资、交易等制度以及土地、规划、监管、市场规制都需在新阶段下进行优化和调整，此过程涉及建章立制，需要时间并会经历阵痛期 [11]

文章核心观点 - 中国住房公积金制度已完成其推动住房市场化的历史使命，但面临资金沉睡、覆盖不足、属地化管理僵化等问题，已难以匹配房地产发展新模式，亟需深化改革以转型为高效、公平、可持续的现代住房金融体系 [1][5][9][10] - 中央近期首次在高级别会议中明确“深化住房公积金制度改革”，释放强烈政策信号，改革方向包括盘活沉睡资金、扩大使用范围、覆盖灵活就业人群、探索全国统筹等，旨在使其成为支持居民全生命周期住房消费的核心工具 [1][2][11][12][13] 制度历史与现状 - 制度起源于1991年上海借鉴新加坡经验，旨在解决城镇住房短缺问题，通过强制储蓄和低息贷款支持职工购房 [4] - 1999年《住房公积金管理条例》出台标志制度进入规范化法治化时代，在过去三十余年支撑了住房商品化改革的平稳过渡 [5] - 截至2024年末，全国实缴公积金单位529万个，实缴人数超过1.76亿人，约占全国总人口的12.5% [3][6] - 截至2024年末，住房公积金累计提取总额逾21.8万亿元，占累计缴存总额的67%，累计发放个人住房贷款超4999万笔 [6] 现存问题与矛盾 - **资金大量沉睡**：截至2024年末，公积金缴存余额约10.9万亿元，较2014年末的约3.7万亿元增长逾7.2万亿元，增幅近195% [7][8] - **资金使用受限**：现行条例规定仅六种情形可提取公积金，导致“存而不用” [8] - **区域与效用错配**：一线城市余额高但贷款额度相对有限，三四线城市余额充裕但购房需求低迷制约使用；同时商业贷款利率持续下调，与公积金利差缩小，削弱其优势 [9] - **与新发展模式存在三大矛盾**：1) 重购轻租，资金难入保障房、租赁住房等新领域；2) 属地化管理形成资金孤岛，阻碍人口流动与全国资源配置；3) 覆盖率不足，大量灵活就业者、民企职工未被覆盖 [10] 改革方向与政策动态 - **高层定调**：2025年底中央经济工作会议近十年来首次部署“深化住房公积金制度改革”，2026年全国住房城乡建设工作会议将其列为重要任务 [1][11][12] - **各地政策优化频繁**：2025年全国各地出台房地产政策超630条，其中公积金相关政策优化约280条，频次最高 [15] - **主要优化方向**：包括提高贷款额度、调整套数认定、优化“商转公”、拓宽提取使用范围等 [15] - **贷款支持精细化**：多地针对性增加对多子女家庭、换房家庭、购买高品质住宅家庭等的贷款支持力度，例如绵阳双缴存家庭最高可贷120万元，常州购买高品质住宅额度增加50万元 [15] - **提取范围持续拓宽**：多地探索支持提取公积金用于老旧小区改造（如加装电梯）、支付首付、物业费、暖气费，甚至大病医疗等非住房用途 [16] 关键议题与专家建议 - **盘活沉睡资金**：建议通过制度改革，使公积金存取更灵活，只要与住房购置、租赁、装修等相关支出均应支持提取 [12] - **扩大覆盖与灵活性**：建议将强制性缴存扩展为激励与强制结合，扩大对灵活就业者与小企业的覆盖，并为其建立“金随人走”的数字账户 [12][13] - **探索全国统筹与跨区域互认**：核心难点在于地方利益壁垒、管理标准不一及风险分担机制缺失 [19] - **实现路径建议**：分步实施，先实现全国信息联网与征信互认，继而建立跨区域资金调剂池与风险补偿机制，最终逐步统一关键政策参数 [20] - **利率与额度改革**：单纯降息空间有限，重点应维持有意义的政策性利差，并推动利率差异化、动态化定价（如对保障房提供更低利率） [20] - **贷款额度改革**：额度扩大应是结构性、精准化的，与城市房价、住房类型（如保障房）挂钩，并向多子女家庭、新市民等政策扶持群体倾斜 [21] - **机构转型远期目标**：推动公积金管理机构向政策性住房金融机构转型，通过国家立法明确其法律地位，构建全国性资金调剂与风险分担平台，最终整合进多层次住房保障与金融体系 [13]

核心观点 - 2026年初，住房公积金制度改革深化，全国首套公积金贷款利率降至2.6%，政策重点围绕降利率、提额度、扩场景展开，旨在降低购房成本、激活需求并推动住房金融结构调整 [1][2] - 公积金贷款利率未来是否进一步下调，关键取决于商业贷款利率走势和宏观利率环境，当前商贷与公积金利差已收窄至47个基点，继续下调空间有限且不迫切 [1][4] - 公积金政策优化对银行房贷业务影响是双向的，一方面挤压利息收入，另一方面引入优质客户改善资产质量，银行需通过业务协同与产品组合应对 [1][6] 政策动态与优化方向 - **利率下调**：自2026年1月1日起，全国首套公积金贷款利率从2.85%下调至2.6%，二套利率降至3.075%，以100万元30年期贷款为例，首套总利息减少约4.76万元，月供下降132元 [2][4] - **额度提升与场景拓宽**：多地提高贷款额度，部分城市首套房额度从120万元提至156万元，多子女家庭额度更高，使用场景扩展至支付首付、契税、物业费、装修款等 [2] - **地方政策加速落地**：例如厦门取消提取频次限制，四川支持灵活就业人员，沈阳将公积金贷款最低首付比例15%政策延续至2026年底，并将“商转公”贷款比例上限从房价的60%提高至80% [2] - **政策频次高**：2025年全国出台超630条房地产政策，其中约280条涉及公积金贷款优化，是频次最高的方向 [3] 利率前景与影响因素 - **关键变量为商贷利率**：2025年9月全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.07%，与首套公积金利率2.6%仅差47个基点，远低于2021年超200基点的水平 [4] - **下调空间有限**：首套房贷利率已近历史低位，继续下调空间相对有限，后续更取决于宏观利率环境和房地产市场修复进展 [4] - **宏观降息预期**：有分析预计2026年央行可能降息2次，幅度20-30个基点，并可能通过引导5年期以上LPR较大幅度下行对房贷实施定向降息 [5] - **政策利率联动**：若未来政策利率下调20个基点，按揭贷款利率存在下调30-40个基点的可能性，但需平衡银行息差和金融风险 [5] 对银行业务的影响与应对 - **双向影响**：公积金利率低，客户优先使用会挤压银行房贷利息收入，但公积金客户信用风险较低，有助于改善银行资产质量 [1][6] - **业务结构主动调整**：部分银行采取“低息引流、高息补位”模式，以公积金贷款为客户入口，引导配置商业贷款，在组合中平衡收益与风险 [6] - **加强业务协同**：银行应加强与公积金中心系统对接，设计“公积金+商业贷款”组合方案，如公积金余额抵扣月供、“商转公”与信用贷联动等产品 [7] - **关注竞争与风险**：公积金提取用途扩大加剧了与商贷的竞争，银行需关注市场风险、信用风险（如虚假代际购房）和操作风险 [6][7]

公积金制度改革背景与信号 - 中央经济工作会议在2025年12月首次提出“深化住房公积金制度改革”，全国住房城乡建设工作会议亦7次提及公积金，释放出公积金制度将进行实质性升级的明确信号 [1] - 住房公积金制度自上世纪90年代推行以来，已成为国家调整房地产政策的重要工具，其缴存余额截至2024年底已达10.9万亿元，资金效能具备提升空间 [1] - 公积金作为“调控神器”，因其直接连接居民住房需求、覆盖人群广、能同时影响买卖双方，且地方政府拥有政策自主权，便于实现“因城施策”的精细化调整 [1] 当前公积金制度面临的主要问题 - 商业贷款利率下降导致公积金与商业贷款的利差正在缩小 [2] - 部分城市存在使用限制，例如要求公积金缴存地、购房地与户籍地必须一致，阻碍了跨城购房的资金流动 [2] - “商转公”业务在转换条件和额度上存在限制，影响了公积金的使用效率 [2] 未来公积金制度改革的主要方向 - 扩大公积金使用范围，除购房外，将可用于支付首付、物业费及装修等用途 [3] - 提高资金使用效率，盘活存量资金，减少资金沉淀 [4] - 支持公积金异地互认互贷，使公积金能随人的工作和生活流动 [5] - 扩大制度覆盖范围，试点并推进灵活就业人员（如自由职业者、个体户）参加公积金制度 [5] - 加大对保障性住房、城市更新及老旧小区改造的金融支持力度，助力从“有得住”到“住得好”的转变 [5]

文章核心观点 - 中央及住建部会议明确将深化住房公积金制度改革作为稳定房地产市场、推动行业高质量发展的重要任务 [1] - 现行公积金制度面临覆盖不足、资金沉淀与需求缺口并存、与新时期住房需求模式脱节三大挑战，改革方向是从“特惠”转向“普惠”，重点服务新市民、灵活就业人员等群体 [1][2][3] - 改革路径包括通过财政贴息激励缴存、提高资金投资收益、拓展资金使用范围至租赁及城市更新等领域、建立全国性资金调剂机制，以激活全生命周期住房消费，形成可持续的良性循环 [4][5][6] 行业现状与挑战 - **缴存覆盖面有限**：公积金仅覆盖约三分之一的城镇就业人员，超过2亿灵活就业者中缴存比例不足10% [1][2] - **资金沉淀与使用效率下降**：全国公积金缴存余额从2016年的4.56万亿元增长至2024年的10.9万亿元，但用于住房消费的提取占比从2021年的82.2%下降至2024年的75.2% [2] - **制度优势减弱**：商业贷款与公积金贷款利率差收窄，削弱了公积金的低利率优势 [1] - **与新需求模式脱节**：制度设计基于福利分房向市场化购房转轨的背景，难以适应存量房时代、新市民住房需求崛起及改善型需求增长的新局面 [3] 政策改革方向 - **根本性转变**：公积金制度需从面向机关国企职工的“特惠”属性，全面转向面向更广泛群体的“普惠”性住房金融，重点覆盖2亿以上的新市民、年轻人、外来人口及灵活就业人口 [3] - **建立激励相容机制**：在制度强制性与缴存者福利体验间建立平衡，提高自愿缴存的积极性 [3] 具体的改革措施建议 - **财政激励缴存**：对非公有制企业员工和灵活就业人员参缴公积金给予阶梯式财政贴息，如在最低额度内贴息1个百分点，以吸引广泛参与并降低违规提取 [4] - **提升资金收益与规模**：借鉴社保基金经验，在确保合理提取的基础上，加强沉淀资金在固定收益领域的投资，提高增值收益，并将收益用于解决缴存者居住领域的急难愁盼问题，形成“我缴存、我受益”的良性循环 [4] - **拓展增值收益使用范围**： - 投资或补贴于新市民租住集中的城中村、老旧小区、园区宿舍的安全隐患整改及公共服务“补短板” [5] - 直接投资于国家或地方战略性企业或园区的宿舍及配套 [5] - 补贴或直接投资于面向灵活就业人员的“城市建设者之家”等保租房项目 [5] - **支持全生命周期住房消费**：发挥公积金在新市民从“租房”到“买房”长周期中的扶持作用，并探索将账户功能从“安居”扩展到“生育、养育、教育”等综合民生领域 [5][6] - **建立全国资金调剂机制**：在全国公积金信息平台上建立资金有偿调剂模块，通过贴息等方式，促进资金从个贷率低、住房需求饱和的地区向个贷率高、新市民多的省会及城镇化推进中的地区流动 [6] 改革预期目标与影响 - **激发住房消费动能**：通过提升合理回报和居住福利体验，激发新市民群体从租房到买房、从居住到生活的全生命周期住房消费 [6] - **形成可持续循环**：推动公积金归集、投资和提取规模持续扩大，形成可持续、良性的业务闭环，夯实其普惠金融的底色 [6]

文章核心观点 - 中央及住建部正推动深化住房公积金制度改革，旨在提升其效能与作用，改革并非小修小补而是动真格的[1] - 改革旨在解决当前公积金使用中的不合理限制，扩大覆盖范围与使用场景，使其更灵活实用，最终服务于居民住房改善与城市发展[2] 政策背景与信号 - 2025年12月中央经济工作会议近十年来首次提出“深化住房公积金制度改革”，全国住房城乡建设工作会议七次提及公积金，释放强烈改革信号[1] - 公积金制度自上世纪90年代推行，是国家调整房地产政策的重要工具，截至2024年底全国公积金缴存余额已达10.9万亿元[1] 公积金作为政策工具的特点 - 公积金直接连接住房需求，政策变动对市场影响迅速[1] - 覆盖人群广泛，能同时影响买卖双方，适合进行精细化调整[1] - 地方政府在公积金政策上拥有自主权，便于实现“因城施策”[1] 当前存在的问题与改革动因 - 商业贷款利率下降，导致公积金与商业贷款的利差缩小[2] - 部分城市要求公积金缴存地、购房地、户籍地必须一致，限制了跨城使用[2] - “商转公”业务在转换条件与额度上存在限制[2] 未来改革的主要方向 - 扩大使用范围：除购房外，可用于支付首付、物业费、装修等[2] - 提高资金效率：促进资金流动，盘活存量资金[2] - 支持异地互认互贷：实现公积金“钱随人走”，便利跨地区使用[2] - 扩大覆盖人群：将自由职业者、个体户等灵活就业人员纳入试点[1][2] - 加大对保障房、城市更新、老旧小区改造的金融支持[2]