投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，行业整体朝着止跌回稳的方向迈进，但房价仍可能存在小幅度震荡 [6] - 期待后续在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [6] - 报告推荐关注三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动的公司、以及服务品质突出的优质物管公司 [6] 新房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [3] - 分城市能级看，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [3] - 70城新房价格同比下降2.6%，降幅较9月缩小0.1个百分点 [3] - 10月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为6个、0个、64个，环比上涨城市数量较9月增加1个 [3] - 10月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为7个、2个、61个 [3] 二手房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [4] - 分城市能级看，一、二、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [4] - 70城二手房价格同比下降5.4%，降幅较9月扩大0.2个百分点 [4] - 10月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，环比上涨城市数量与9月持平 [4] - 10月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [23] 重点城市表现 - 2025年10月，一二线重点35城新房价格同环比均降多增少 [5] - 环比角度看，上海、沈阳、乌鲁木齐、杭州、合肥5城实现上涨 [5] - 同比角度看，上海、杭州等6城上涨，其中上海以环比+0.3%、同比+5.7%领跑35城，是一线城市中唯一实现同环比均增长的城市 [5] - 2025年1-10月累计，上海、杭州新房价格同比分别上涨5.8%、1.2%，领跑35城 [28] - 10月重点35城二手房价格同环比均下跌 [28] - 2025年1-10月累计，上海二手房价格同比下降1.8%，表现相对最好；呼和浩特同比跌幅最大，达9.4% [28] 投资建议标的 - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [6] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司：华润置地、新城控股、龙湖集团 [6] - "好房子，好服务"政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [6]

投资评级 - 行业投资评级为看好，并维持该评级 [1] 核心观点 - 2025年9月，70个大中城市新房销售价格环比降幅扩大至-0.4%，但同比降幅收窄至-2.7%，显示市场整体正朝着止跌回稳的方向迈进 [5][8] - 同期二手房价格环比降幅持平于-0.6%，同比降幅收窄至-5.2% [6][8] - 上海在重点35城中表现突出，新房价格环比上涨0.3%，同比上涨5.6%，领跑全国 [7][29] - 在积极政策预期下，存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系，推荐关注三类投资标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动公司、优质物管公司 [8][32] 新房价格分析 - 2025年9月，70城新房价格环比下降0.4%，降幅较8月扩大0.1个百分点 [5][15] - 分城市能级看，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [5][15] - 同比方面，70城新房价格下降2.7%，降幅较8月缩小0.3个百分点，其中一、二、三线城市同比降幅分别缩小0.2、0.3、0.3个百分点 [5][15] - 价格环比上涨城市数量减少至5个，同比上涨城市数量增加至8个 [5][17] 二手房价格分析 - 2025年9月，70城二手房价格环比下降0.6%，降幅与8月持平 [6][21] - 分城市能级看，一、二、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [6][21] - 同比方面，70城二手房价格下降5.2%，降幅较8月缩小0.3个百分点，其中一、二、三线城市同比降幅分别缩小0.3、0.2、0.3个百分点 [6][21] - 价格环比上涨城市数为0，同比上涨城市数也为0，所有70个城市二手房价格同比均下降 [6][24] 重点城市表现 - 在重点关注的35个一二线城市中，2025年9月新房价格环比仅上海、杭州、北京、长春4城上涨，同比有上海、杭州等6城上涨 [7][29] - 上海表现最佳，新房价格环比上涨0.3%，同比上涨5.6%，1-9月累计同比上涨5.8% [7][29][30] - 同期，35城二手房价格同环比均下跌，1-9月累计同比表现中，上海以-1.7%的跌幅相对领先 [29][30] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等 [8][32] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费政策的公司，如华润置地、新城控股、龙湖集团 [8][32] - 推荐在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务、保利物业等 [8][32]

核心观点 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进 在政策作用下行业维持看好评级 [1] - 新房成交面积环比增长 二手房成交面积同环比增长 [1][3] - 上海发布住宅品质提升新规 推出17项具体举措覆盖新建与存量住宅 [1][2] 市场销售数据 - 2025年第39周全国68城商品住宅成交面积245万平米 环比增加27% 同比下降22% [3] - 2025年年初至今68城累计成交面积8846万平米 累计同比下降10% [3] - 2025年第39周全国20城二手房成交面积188万平米 同比增速9% 环比前值+68% [3] - 2025年年初至今20城二手房累计成交面积7467万平米 同比增速8% [3] 土地投资市场 - 2025年第39周全国100大中城市成交土地规划建筑面积2431万平方米 同比增加32% [3] - 全国土地成交溢价率为1% 环比下降 [1][3] - 一线城市土地成交面积119万平方米 同比增加53% [3] - 二线城市土地成交面积778万平方米 同比增加36% [3] - 三线城市土地成交面积1534万平方米 同比增加28% [3] 融资环境 - 2025年第39周国内信用债发行规模144.8亿元 同比增加203% 环比增加140% [4] - 信用债平均加权利率2.35% 环比减少16BP [4] - 2025年年初至今信用债累计发行规模3115.5亿元 同比基本持平 [4] 政策与改造进展 - 2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个 完成年度目标2.5万个的86.8% [1] - 河北、辽宁、重庆、江苏、安徽及新疆生产建设兵团已提前实现100%开工目标 [1] - 上海住宅品质提升新规从城市设计优化、社区环境营造等维度入手 旨在全方位提升居住环境 [1][2]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 新房成交面积同环比增长 1-8月房地产开发投资同比下降 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下 房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进 房价仍可能存在小幅度震荡 期待后续在政策作用下 房地产市场进一步稳定 在更加积极的财政政策 适度宽松的货币政策下 存量收储及城中村改造工作有望加速推进 改善现有住房供求关系 加快止跌回稳进程 维持行业"看好"评级[5][61] 1-8月份全国房地产开发投资额同比减少 上海公积金缴存基数调整 - 1-8月份全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9%[6][14] - 其中住宅投资46382亿元 下降11.9%[6][14] - 1-8月份全国固定资产投资326111亿元 同比增长0.5%[6][14] - 分领域看 基础设施投资同比增长2.0% 制造业投资增长5.1% 房地产开发投资下降12.9%[14] - 全国新建商品房销售面积57304万平方米 同比下降4.7% 新建商品房销售额55015亿元 下降7.3%[14] - 1-8月全国政府性基金预算收入26449亿元 同比下降1.4%[14] - 上海将公积金缴存基数上限提至37302元 下限2690元 按7%比例计算 月缴存额上限5222元 下限376元[6][15] - 上海持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人 在本市新购住房 且该住房属于家庭第一套住房的 暂免征收房产税[6][15] 销售端：成交面积新房同环比增长 二手房同比增加 68大中城市新房成交面积同环比增长 - 2025年第38周全国68城商品住宅成交面积188万平米 同比增加12% 环比增加9%[7][19] - 年初至今68城成交面积达8596万平米 累计同比下降10%[7][19] - 各线城市走势基本一致 一 二 三四线单周成交同比增速分别为61% 5% -4%[30] - 年初至今累计增速3% -7% -98%[30] 20城二手房成交面积同比增加 环比下降 - 2025年第38周全国20城二手房成交面积为181万平米 同比增速66% 前值2%[7][37] - 年初至今累计成交面积7276万平米 同比增速8% 前值7%[7][37] 投资端：土地成交面积同比下降 成交溢价率环比下降 - 2025年第38周全国100大中城市推出土地规划建筑面积2361万平方米 成交土地规划建筑面积1771万平方米 同比下降43%[7][41] - 成交溢价率为2.2%[7][41] - 一线城市成交土地规划建筑面积58万平方米 同比下降75%[7][41] - 二线城市成交土地规划建筑面积643万平方米 同比下降28%[7][41] - 三线城市成交土地规划建筑面积1070万平方米 同比下降46%[7][41] - 杭州成功出让2宗涉宅用地 总建设用地面积7.28万m2 总规划建筑面积14.60万m2 总起始价约18.43亿元 最终两地块均溢价成交 共收金21.23亿元[42] - 成都2宗成华区涉宅用地出让 总土地出让面积77814.24 m2 总规划建筑面积227035 m2 总起始价25.87亿元 最终共收金26.12亿元[42] - 成都2宗金牛区涉宅用地出让 总土地出让面积52607.63 m2 总规划建筑面积105215.26 m2 总起始价12.73亿元 最终以楼面价12100元/ m2竞得 共收金12.73亿元 溢价率0%[42] - 武汉成功出让4宗涉宅用地 共收金21.33亿元[42] 融资端：国内信用债发行规模环比减少 - 2025年第38周信用债发行30.4亿元 同比增加103% 环比减少54%[8][50] - 平均加权利率2.76% 环比增加33BP[8][50] - 信用债累计发行规模2940.7亿元 同比减少4%[8][50] 一周行情回顾 - 本周房地产指数上涨0.71% 沪深300指数下跌0.44% 相对收益为1.16% 板块表现强于大市 在28个板块排名中排第8位[56] - 个股表现方面 房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为 香江控股 *ST银亿 首开股份 沙河股份 亚太实业[56] - 涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为福星股份 *ST中迪 苏宁环球 荣丰控股 济南高新[56]

地产板块市场表现 - 衢州发展涨停并斩获3连板 信达地产涨超9%且盘中一度涨停 浙江东日涨超7%且盘中创出新高 特发服务等涨超4% [1] 房价数据变化 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1% 降幅较上月收窄0.3个百分点 其中上海上涨6.1% 北京下降3.6% 广州下降4.6% 深圳下降2.2% [1] - 二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2% 降幅分别收窄0.2和0.4个百分点 [1] - 70大中城市中新建商品住宅销售价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [1] 政策影响与行业展望 - 房地产市场在政策作用下整体朝止跌回稳方向迈进 过程中房价可能存在小幅震荡 [2] - 积极财政政策与适度宽松货币政策下 存量收储及城中村改造工作有望加速推进 改善住房供求关系 [2] - 地方楼市调控自主性提升导致区域分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化和止跌企稳 [2]

行业投资评级 - 维持行业"看好"评级 [1][5][60] 核心观点 - 新房成交面积同比下降31%但环比增加11%，二手房成交面积同比增加2%但环比下降 [5][7] - 土地成交面积同比下降23%，溢价率环比上涨至9%，南京土拍市场表现突出，3宗地块溢价率分别达54.38%、33.87%与0.17% [5][7][8] - 信用债发行规模同比增加21%但环比减少74%，平均利率上升27BP至2.43% [9][48] - 政策持续松绑，包括国家育儿补贴（每年3600元/孩）、地方契税减免（如浏阳140㎡以下住房契税减至1%）及智能家居补贴等 [6][15] 市场数据 销售端 - 68城新房单周成交215万㎡（同比-31%，环比+11%），年初累计7296万㎡（同比-10%） [7][19] - 20城二手房单周成交175万㎡（同比+2%），年初累计6044万㎡（同比+8%） [7][33] - 各线城市分化明显：一线城市新房成交同比-15%，三四线城市同比-46% [30][31] 投资端 - 100城土地成交建面2029万㎡（同比-23%），其中一线城市同比-84%，三线城市同比-16% [7][38] - 南京土拍揽金68.915亿元，3宗高溢价地块带动市场热度 [8][41] 融资端 - 信用债累计发行2288.8亿元（同比-8%），单周发行47.3亿元（同比+21%，环比-74%） [9][48][52] 政策动态 - 中央层面：政治局会议部署下半年经济工作，研究"十五五"规划建议 [6][15] - 地方层面： - 沈阳废止8项房地产调控文件 [15] - 哈尔滨公积金贷款额度上浮20%支持"以旧换新" [15] - 广州从化区推出"网签即入学"等7项措施 [15][16] 板块表现 - 房地产指数周跌3.43%，跑输沪深300指数1.68个百分点，板块排名第27/28 [54][55] - 个股涨幅前三：莱茵体育（+42%）、亚太实业（+17.43%）、珠江股份（+13.49%） [56] - 个股跌幅前三：*ST基础（-8.43%）、金地集团（-8.11%）、陆家嘴（-7.92%） [59]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年4月70城新房销售价格环比降幅持平、同比降幅缩小，一线城市新房价格环比持平；二手房销售价格同比降幅收窄，一线城市二手房价格环比由涨转跌，二、三线城市降幅环比扩大 [8][29] - 年初至今在促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来中国房地产市场继续朝着止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易有所恢复，房价运行总体稳定 [8][29] - 在积极财政政策和适度宽松货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [8][29] 根据相关目录分别进行总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比持平 - 新建商品住宅环比方面，一、二、三线城市环比分别为0.0%、0.0%、 - 0.2%（3月分别为 + 0.1%、0.0%、 - 0.2%），70城整体环比 - 0.1%，降幅较3月持平；同比方面，一、二、三线城市同比分别为 - 2.1%、 - 3.9%、 - 5.4%（3月分别为 - 2.8%、 - 4.4%、 - 5.7%），70城整体新房价格同比降幅缩小0.5pct至4.5% [5][14] - 2025年4月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为22、3、45个（3月分别为24、5、41个），同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个（3月分别为2、0、68个） [5][15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 4月70城二手房价格环比 - 0.4%，降幅环比扩大0.2pct；同比 - 6.8%，降幅缩小0.5pct [6][19] - 一、二、三线城市环比分别为 - 0.2%、 - 0.4%、 - 0.4%（3月分别为 + 0.2%、 - 0.2%、 - 0.3%），同比分别为 - 3.2%、 - 6.5%、 - 7.4%（3月分别为 - 4.1%、 - 7.0%、 - 7.8%），降幅分别缩小0.9pct、0.5pct、0.4pct [6][19] - 2025年4月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为5、1、64个（3月分别为10、4、56个），同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（3月分别为0、0、70个），70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 2025年4月一二线重点35城新房价格同比上海、太原、杭州3城上涨，环比大连、上海、天津等16城实现上涨，上海以环比 + 0.5%，同比 + 5.9%领跑35城；一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长；新房1 - 4月整体同比上海、太原分别以同比 + 5.7%、 + 1.1%领跑35城 [7][26] - 4月35城二手房价格同比均下降，上海、成都、西宁环比上涨0.1%、0.1%、0.1%，呼和浩特、南昌、福州同比下跌10.5%、9.5%、8.8%；1 - 4月整体上海以同比 - 1.6%领跑，呼和浩特、南昌同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 - 1.6%、 - 2.5%、 - 4.8%、 - 8.9% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、能把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团、中国金茂 [8][29] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如新城控股、龙湖集团 [8][29] - 推荐二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔的企业，如贝壳 - W、我爱我家 [8][29]