2025年房地产市场回顾 - 行业延续深度调整，下半年市场加速下滑，12月70城二手房和新房价格同比分别下跌6.1%和3.1% [1][15][17] - 全年商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [20] - 房地产开发投资完成额82788亿元，同比下降17.2%，降幅较2024年扩大6.6个百分点，12月当月同比大幅下降36.9% [1][28] - 房企普遍采取“以销定产”策略，新开工、施工和竣工面积同比分别下降20.4%、10.0%和18.1% [33] - 土地市场热度下降，100大中城市住宅用地成交规划建筑面积同比下降14.2%，但土地楼面均价同比上涨3.4%至5608元/平方米，其中一二线城市均价上涨，三线城市下跌 [33] 2025年房地产政策回顾 - 政策核心目标是“推动市场止跌回稳、加快构建房地产发展新模式”，围绕三大方向发力：加快库存去化与供给结构优化、强化保交楼融资支持落地、持续推进需求端政策宽松 [4] - 供给端政策以“控增量、去库存、优供给”为主线，2025年累计发行土地储备专项债5283.3亿元，其中1202.1亿元明确用于收购闲置土地 [6] - 需求端政策持续宽松，一线城市限购大幅松动，全国首套房最低首付比例已调降至15%，年末5年期以上首套房公积金贷款利率降至2.6% [11][13] - “保交楼”融资支持落地，截至2025年10月全国“白名单”项目贷款审批金额已突破7万亿元，但存在项目资质分化及审批放款时滞等挑战 [10] 2025年地产债市场表现 - 境内外地产债合计发行7969亿元，同比大幅增长93.3%，净融资缺口收窄至1124.8亿元，增长主要源于出险房企债务置换带来的发行增量 [40][41] - 境内债发行量3609.5亿元，同比微增1.6%，其中国企债发行量占比92.0%，民企债发行量287.2亿元，同比增长15.1% [44][46] - 全年新增境内外债券违约及展期主体2家（正兴隆和万科），较2024年减少，但年末万科展期事件对市场信心和融资环境造成显著冲击 [50][57] - 房企债务重组工作取得较大进展，化债思路转向“大额削债+结构优化”，如旭辉集团境内外债务重组预计共计削债430亿元 [58][61] 2026年房地产市场展望 - 房地产政策将延续边际宽松基调，但支持政策大幅加码的可能性较低，市场大概率延续调整，幅度料将收窄 [2][68][77] - 需求端政策核心在于引导实际房贷利率下行，供给端政策核心仍是通过“控增量、去存量”推动供需平衡 [2][69][73] - 若有效引导实际利率下行，销售端有望止跌回稳，核心城市需求或率先释放，但低能级城市库存高企问题难以快速缓解 [2][77] - 房地产投资仍将承压，但在低基数、融资协调机制落地、“好房子”建设及存量土地盘活等因素带动下，投资降幅有望明显收窄 [2][77] 2026年房企信用风险与化债展望 - 2026年境内外地产债合计到期规模5964.0亿元，较2025年下降12.9%，其中国企偿债压力主要集中于境内债市场且整体下降，民企因近年发行萎缩导致到期量显著下降，整体偿还压力偏低 [3][78] - 综合判断，2026年地产债信用风险将趋于平稳，但个别民营房企偿债情况仍需关注 [3][78] - 通过大幅削债和多元化债务创新工具推进债务重组已成为主要路径，预计2026年房企债务重组工作将持续加速 [3][82] - 债务重组进程将受楼市企稳情况和房企自身转型发展成效两大关键变量影响 [82]

文章核心观点 - 2026年中国房地产政策的核心目标是推动市场止跌回稳以提振内需，政策基调已从短期托底转向长效机制构建，预计短期刺激力度不会明显强于2025年 [2] - 实现房地产市场企稳的关键在于切实引导实际房贷利率下行，并需通过提高居民收入来增强需求端政策的有效性 [3][4] - 供给端政策的核心是通过“控增量、去存量”实现供需平衡，其中土地市场调控和库存去化（货币化安置、保障房收储）是两大重点，但面临财政平衡、人房匹配等实施难点 [5][6] 政策方向与基调 - 2026年房地产行业政策预计将延续边际宽松，但政策制定更注重短期刺激与长期机制的协调配合 [2] - 政策基调已从短期托底转向长效机制构建，因此2026年短期刺激政策的力度和节奏不会明显强于2025年 [2] 需求端政策分析 - 2026年房地产需求端政策的核心是引导实际购房贷款利率下行，因各类购房限制性措施已基本取消 [2] - 2022年以来名义房贷利率累计下调约250个基点，但由于GDP平减指数连续11个季度同比负增长，实际房贷利率不降反升，从2021年末的1.2%升至2025年三季度的4.2% [3] - 历史上房地产市场企稳时期（如2008-09年和2015-16年），实际房贷利率均下降至负值区间，因此当前高企的实际利率是抑制需求的关键 [3] - 降低实际房贷利率需双管齐下：一是进一步大幅下调名义房贷利率（如通过定向降息或财政贴息），二是实施强有力的逆周期调节以推动物价水平合理回升 [4] - 提高居民收入是增强需求端政策效果的必要举措，居民收入增速放缓及预期不振是加杠杆意愿和能力下降的重要原因 [4] 供给端政策分析 - 2026年供给端政策核心是通过“控增量、去存量”推动房地产市场供需平衡 [5] - 土地市场“严控增量”的难点在于平衡土地供应压缩与地方政府土地出让收入持续下滑的冲突，尤其对土地财政依赖度高的低能级城市影响大 [5] - 土地市场“盘活存量”的难点在于如何高效利用闲置土地，关键在于推动闲置土地精准匹配有效需求并实现市场化流转，而非仅完成收储 [5] - 去库存方面，2026年货币化安置和保障房收储政策有望持续扩容 [6] - 即便前期提出的“新增货币化安置100万套城中村和危旧房改造”全面落地，对库存的去化幅度仍有限，后续政策或需进一步扩容且加快实施节奏 [6] - 保障房收储面临三大问题：准入门槛高致多数农民工难以纳入；收储房源区位、户型与农民工就业分布、居住需求脱节；收储定价、运营管理等机制未贴合农民工群体特性 [6] - 针对保障房收储问题，需针对性调整：破除户籍、社保等准入壁垒，建立以就业稳定性、居住时长为核心的积分申请机制；优化收储房源布局与户型设计，在农民工集中就业区域增加适配房源；完善收储定价与运营管理机制，建立针对农民工的租金优惠与权益保障体系 [6]