煤焦油价格走势 - 5月初主流成交价3100元/吨 6月底震荡调整至3300元/吨 呈现窄幅震荡企稳态势 [1] - 1至5月价格呈倒V字走势 运行空间降至近五年低位 年初冲高受区域危废政策取消影响 随后理性回落 [1] - 6月在供应减少 需求平稳增长 持货待涨心态增强环境下 整理格局接近尾声 下半年企稳可期 [1] 供应端变化 - 6月27日焦企产能利用率73.57% 环比下降2.7个百分点 6月底独立焦化厂平均吨焦亏损23元 后期压产意向增强 [2] - 贸易商低价入库导致社会实际成交量减少 山东6月将退出500万吨焦化产能 供应量大幅减少 [2] - 市场回落调整或步入收尾阶段 新供需平衡有望达成 [2] 需求端表现 - 6月煤焦油深加工企业综合开工率51%-53% 炭黑企业开工率62.39% 较月初提升9.8个百分点 [3] - 西北等资源丰富地区深加工企业实现边际利润 炭黑消费上升形成利好支撑 呈现供减需增态势 [3] - 深加工企业检修计划重启 开工率有望增加 备货气氛渐浓 7月或成企稳回暖关键节点 [3] 市场心态与预期 - 贸易商持货待涨心态增强 成交量萎缩部分货源流入仓库 存在炒作行情可能性 [4] - 7-8月传统需求淡季 贸易商库存不会大量入市 预计7月以窄幅整理为主 [4] - 2025年下半年高温煤焦油供应增量有限 深加工及炭黑新建产能低于预期 需求增幅不大 [4] - 终端需求回暖有限 行业开工率待观望 后市或呈现7-8月酝酿 9-10月升温趋势 [4]

政策力度与方向 - 2025年上半年全国约170省市（县）出台超340条房地产政策，中央层面持续落地"稳楼市"政策，围绕去库存、扩需求、新模式和化风险展开 [2][4] - 中央政策包括收购存量闲置土地和商品房、扩大城中村改造规模、降低房贷利率等，截至5月初商业银行审批通过"白名单"贷款6.7万亿元支持1600多万套住宅建设交付 [4] - 地方政府政策更偏微观直接，调整公积金政策超150条，购房补贴力度升级，多地优化房票安置政策如厦门房票带动购房合同金额超210亿元 [4][5] 市场表现与结构 - 一线城市表现强劲：深圳6月多个热点红盘开盘去化率超9成，2025年上半年深圳一二手住宅合计网签51104套同比上涨38.8% [2][7] - 核心城市新房成交面积同比增长：北京上海增长4%左右，广州16%，深圳超30%，杭州成都分别增长6.0%和4.9% [7] - 房企销售集中一二线城市，20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市，一线城市贡献率同比增长9个百分点至40%，上海北京广州销售额贡献率最高达16.9%、10.6%和9.0% [8] 产品与价格趋势 - 改善型项目主导市场：前五月30城90～120平方米新房成交占比40%，120～144平米首次达30%，百城新房价格累计上涨0.97% [8][9] - 二手房市场"以价换量"：1～5月百城二手房价格累计下跌2.88%，部分核心城市如深圳西安成交同比增3成以上，但郑州长春等仍回调 [10][11] 市场分化与展望 - 全国新建商品房销售面积1～5月同比下降2.9%，30城成交一线同比+10%但二三线为-6%和-1%，中指预计全年销售面积约9亿平方米 [10][11] - 市场持续分化："好城市+好房子"结构性机会明显，新房市场空间仍存但三四线去化困难，政策力度和市场供求将影响复苏节奏 [11]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 利率下行有利购房意愿修复，收储及城改货币化有助于购房能力修复，推动地产市场基本面企稳概率增加，有望推动地产后周期需求修复及产业链公司信用风险缓释 [2][5] - 与22年年底相比，本轮建材板块基本面进一步恶化空间不大，估值分位低于彼时低点，板块基本面与估值均有望进一步修复 [5] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 1 - 5月全国房地产开发投资3.6万亿，同比 - 10.7%，房屋新开工面积2.3亿方，同比 - 22.8%，房屋竣工面积1.8亿方，同比 - 17.3%；新建商品房销售面积3.5亿方，同比 - 2.9%，销售额3.4万亿，同比 - 3.8% [2][12] - 国开行1 - 5月发放城市更新领域相关贷款5751亿元，广州收购存量商品房超6000套，南沙发放房票总额超5000万元，武汉、西安、长沙、厦门、湖南怀化、温州、衢州等地出台房地产相关政策 [2][12] - 短期来看，稳增长压力下稳地产预期增强，全球贸易战升级背景下扩内需和促投资迫切性提升，万科风险逐步释缓利好建材板块 [2][12] - 中长期来看，欧美降息通道打开，我国货币&财政政策空间有望扩大，政策加码彰显上层稳地产决心，商品房销售进入底部区间，市场对政策宽松敏感程度加大 [2][12] 本周高频数据 水泥 - 截至6月20日，全国散装P.O42.5水泥市场均价367.1元/吨，环比上周下降1.3%，较上月同比下降3.5%，较去年同比下降4.5% [3][13] - 分地区来看，华北/东北/华东/中南/西南/西北地区市场均价分别为349.2/461.7/335.1/345.8/355.3/401.0元/吨，较上周环比分别下降4.1%、增长0.0%、增长0.1%、下降1.6%、下降0.4%、下降1.6% [13] - 截至6月13日，全国水泥库容比为62.1%，较前一周环比增长1.26pct；各地区水泥库容比有不同程度变化 [18] - 短期水泥价格预计继续震荡，中长期预计延续企稳回升势态 [20] 玻璃 - 截至6月20日，全国玻璃（5.00mm）出厂价为1180.0元/吨，环比上周下降0.7%，较上月同比下降4.8%，较去年同比下降28.6% [3][21] - 分地区来看，华北、东北、华东、华中、华南、西南、西北地区玻璃价格分别为1140.0、1170.0、1230.0、1070.0、1290.0、1140.0、1220.0元/吨，分别较上周环比增长0.9%、下降0.8%、增长0.0%、增长0.0%、增长0.0%、下降3.4%、下降1.6% [24] - 截至6月20日，全国浮法玻璃在产产线日熔量为15.5万吨，环比上周下降0.2%，较去年同比下降7.9%；周熔量为109.3万吨，环比上周增长0.2%，较去年同比下降7.9%；开工率为75.3%，环比上周下降0.08pct [39] - 截至6月20日，全国浮法玻璃库存为6988.7万重量箱，环比上周增长0.3%，较去年同比增长20.2%；分区域来看，各地区库存有不同程度变化 [41] 玻纤 - 截至6月20日，山东玻纤集团每吨玻纤出厂价为3700.0元，环比上周增长0.0%，较上月同比增长0.0%，较去年同比下降2.6%；泰山玻纤每吨玻纤出厂价为3800.0元，环比上周增长0.0%，较上月同比下降2.6%，较去年同比下降5.0%；重庆三磊每吨玻纤出厂价为3700.0元，环比上周增长0.0%，较上月同比增长0.0%，较去年同比增长0.0% [45] 其他建材 - 防水卷材相关：截至6月22日，华北、东北、华东、华南、西南、西北地区SBS改性沥青价格分别为4250.0、4515.0、4300.0、4250.0、4415.0、4900.0元/吨，环比上周分别增长1.0%、1.5%、2.6%、0.0%、0.0%、0.0%，较去年同比有不同程度变化 [46][50] - 涂料相关：截至6月13日，华北、华东、华南地区TDI国产价格分别为11280.0、11300.0、11400.0元/吨，较前一周环比分别下降6.4%、7.0%、6.6%，较去年同比分别下降20.2%、20.6%、20.1% [51] 板块回顾 - 本周上证指数下跌0.51%，深圳综指下跌1.6%，建筑材料（申万）指数下跌1.42% [4][56] - 细分子行业来看，玻纤制造（+2.23%）、玻璃制造（+0%）、水泥制品（ - 0.33%）、耐火材料（ - 0.72%）、水泥制造（ - 2.2%）、管材（ - 3.58%）、其他建材（ - 3.87%） [4][56] - 板块个股本周涨幅前五名为宏和科技（+22.58%）、凯盛新能（+17.97%）、中材科技（+10.84%）、韩建河山（+9.31%）、法狮龙（+7.63%）；跌幅前五名为纳川股份（ - 17.69%）、垒知集团（ - 7.89%）、东和新材（ - 6.23%）、尖峰集团（ - 6.05%）、雄塑科技（ - 5.8%） [63][65] 投资建议 - 建议关注3条主线：行业格局优异同时受益于存量改造的优质白马标的，如伟星新材、北新建材、兔宝宝等；受益于与B端信用风险缓释同时长期α属性仍较为明显的超跌标的，如三棵树、东方雨虹、坚朗五金等；基本面见底的周期建材龙头，如华新水泥、海螺水泥、中国巨石、旗滨集团等 [5]

另外第二点，上方仍然有10日均线的压制指数，从这一点来看的话，没有把多条均线形成突破的话，这 里面对于指数这块也会形成一定的压制。另外第三点，尽管今天的市场出现放量了，但是沪深两市量能 放大幅度仍然不是特别大，沪深两市今天最终小幅放大了500多亿的成交量，这说明什么？说明尽管今 天市场出现反攻了，但是大资金进场推动的信号仍然不明显，从这一点也不符合市场确认见底的信号。 还有就是我们会发现在今天推动市场上涨的权重板块的拉升幅度也比较有限，像银行、有色，包括券商 板块拉动，但是它们整体的涨幅太小了，基本上在1%左右，尤其是它们底部的量能也没有放出来，更 何况今天市场凡是上涨的品种基本上都是前期的老热点，像前期受到了中东局势影响的石油军工等等一 些方向，包括跨境支付的相关方向带来一波反冲的机会。但是这些老热点可以活跃市场确实能带来一些 短线的赚钱效应，但是这些老热点很难推动市场形成大的向上突破，形成大的低点和底部。所以综合来 看的话，今天市场确实呢给出了一个初期的企稳动作，但是还没有完全确认垫底。 三大指数集体放量反弹，超4400只个股上涨，市场企稳见底了吗？我们当下到底应该怎么办？ 和讯投顾高璐明表示，首先先说观 ...

房地产市场整体趋势 - 全国70个大中城市新建商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，但环比仍呈下降趋势 [1] - 部分热点城市新房价格持续上涨，如杭州环比上涨0.8%，上海环比上涨0.7% [3] - 自2024年10月以来，单月商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5%，需求侧筑底企稳信号明确 [3] - 5月商品住房算术平均价格重新回到1万元/平方米以上，高品质房源市场份额扩大 [3] - 三四线城市如扬州、长春新房价格连续多月下降，5月降幅超过0.5%，市场分化明显 [3] 销售与库存数据 - 5月全国新建商品房销售面积7053万平方米，环比增长10%，销售额7056亿元，环比增长13% [4] - 截至5月末，全国商品房待售面积较4月末减少715万平方米，连续3个月减少 [4] - 国务院常务会议提出优化房地产政策，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给 [4] 杭州市场表现 - 5月杭州新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，同比上涨1.6%，领跑全国70城 [7] - 5月杭州十区商品住宅成交均价34990元/平方米，环比上涨3% [7] - 6月9日~15日，杭州新房成交均价31972元/平方米，环比上涨4%，萧山区周涨幅高达37% [7] - 杭州城东新城安琪儿板块不限价项目锦上万象府均价65600元/平方米，较限价项目上调19100元/平方米 [6] - 未来杭州将有多个高价项目入市，如滨江水电新村项目预计售价12万元/平方米 [8] 上海市场表现 - 5月上海新房价格环比上涨0.7%，同比上涨5.9%，位居全国第一 [10] - 前5个月上海新房均价同比上涨5.7%，领涨全国 [10] - 5月上海新房成交均价90691元/平方米，环比上涨24.8%，创历史新高 [11] - 高端楼盘集中入市，如绿城潮鸣东方开盘当天售罄，总销售额69.88亿元 [10] - 2024年上海总价超3000万元住宅成交2530套，今年前5个月成交915套 [12] 南宁市场表现 - 5月南宁新房价格环比上涨0.4%，连续第六个月上涨 [13] - 5月南宁主城区商品房成交面积50.41万平方米，同比上涨57.78% [13] - 南宁楼市以"刚需"为主，80%的TOP10楼盘主推"刚需"或"改善型刚需"产品 [14] - 邦泰·璟和项目自去年12月入市以来，单月销售金额均突破亿元大关 [15] - 6月南宁商品住宅供应预计环比下降38%，去化水平仅19% [15]

行 华福证券 建筑材料 2025 年 06 月 09 日 业 研 究 建筑材料 水泥玻璃价格继续走弱，城市更新积极推进 投资要点： 行 业 定 期 报 告 6 月 4 日，住建部披露，1-4 月全国新开工改造城镇老旧小区 5679 个， 其中河北、重庆、辽宁、上海、浙江、湖北等 6 个地区开工率超过 50%； 中央财政支持城市更新行动名单发布，财政补助拟支持北京、广州等 20 城， 总体补助金额预计超 200 亿元；6 月 5 日，国务院授权海南省审批永久基 本农田转为建设用地；江苏发布提振消费举措，加大住房公积金提取支持 力度，允许特定情况下父母子女提取付首付，提高贷款额度、优化条件， 刺激房地产市场需求；深圳大鹏新区启动住宅装修改造补贴，最高补贴 2 万元；天津发行棚改专项债，7 年期棚改专项地方债规模 2.6 亿元，利率 1.68%，边际倍数 1.85 倍，倍数预期 2.03；浙江发行 552.7 亿元存量房专项 债，16.5 亿元用于收购存量房。短期来看：1）稳增长压力下，4 月政治局 会议再次强调稳地产；2）全球贸易战升级背景下，扩内需和促投资的迫切 性进一步提升；3）万科风险逐步释缓，地产信用底部 ...

报告行业投资评级 - 强于大市（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 利率下行有利购房意愿修复，收储及城改货币化有助于购房能力修复，推动地产市场基本面企稳概率增加，有望推动地产后周期需求的修复及产业链公司信用风险缓释；与22年年底相比，本轮建材板块基本面进一步恶化空间不大，估值分位低于彼时低点，板块基本面与估值均有望进一步修复 [2][5] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 2025Q1末人民币房地产贷款余额53.54万亿，同比+0.04%，个人住房贷款余额37.9万亿，同比-0.8%；多地出台房地产相关政策，如湖南“湘十条”、广西调整契税税率等；广州5月二手住宅网签量同比+17.7%，合肥购房补贴政策延续至2026年5月14日等 [2][12] - 短期来看，稳增长压力下强调稳地产，全球贸易战升级使扩内需和促投资更迫切，万科风险释缓利好建材板块 [2][12] - 中长期来看，欧美降息打开我国政策空间，地产需求端政策加码且增量政策待发，商品房销售进入底部区间使市场对政策更敏感 [2][12] 本周高频数据 水泥 - 截至2025年5月30日，全国散装P.O42.5水泥市场均价375元/吨，环比降0.6%，较上月同比降5.7%，较去年同比增4.1%；分地区看，各地区价格有不同变化 [13] - 截至2025年5月23日，全国水泥库容比61.4%，较前一周环比增0.99pct，各地区库容比有不同变化 [18] - 短期水泥价格预计继续震荡，中长期预计企稳回升 [21] 玻璃 - 截至2025年5月30日，全国玻璃（5.00mm）出厂价1230元/吨，环比降0.3%，较上月同比降3.6%，较去年同比降25.9%；分地区看，各地区价格有不同变化 [22][24] - 截至2025年5月30日，全国浮法玻璃在产产线日熔量15.8万吨，环比增0.6%，较去年同比降8.3%；周熔量110.4万吨，环比增0.6%，较去年同比降8.2%；开工率75.7%，环比增0.34pct [39] - 截至2025年5月30日，全国浮法玻璃库存6766.2万重量箱，环比降0.2%，较去年同比增13.5%；分区域看，各区域库存有不同变化 [41] 玻纤 - 截至2025年5月30日，山东玻纤集团、泰山玻纤、重庆三磊每吨玻纤出厂价分别为3700元、3800元、3700元，较上周、上月、去年同比有不同变化 [45] 其他建材 - 防水卷材相关：截至2025年5月25日，各地区SBS改性沥青价格较前一周和去年同比有不同变化 [46][49] - 涂料相关：截至2025年5月30日，各地区TDI国产价格较上周环比增长，较去年同比下降 [50] 板块回顾 - 本周上证指数下跌0.03%，深圳综指下跌0.07%，建筑材料（申万）指数上涨0.18%；细分子行业中，其他建材、水泥制品等有不同涨跌幅 [4][54] - 板块个股本周涨幅前五名为宏和科技、四川金顶等，跌幅前五名为三棵树、中旗新材等 [62][64] 投资建议 - 建议关注3条主线：行业格局优异且受益于存量改造的优质白马标的，如伟星新材等；受益于B端信用风险缓释且长期α属性明显的超跌标的，如三棵树等；基本面见底的周期建材龙头，如华新水泥等 [5]

一线城市，上海和深圳有望率先企稳。 从租售比和二手房成交看，一线城市整体差异不大。虽然深圳的租金回报率相对偏低，但其租金价格更 抗跌。北京、上海、广州、深圳二手房成交占比分别为66.4%、63.2%、60.6%、64.6%，均已接近 稳态水平，较2024年全年分别提高4.2、6.4、0.1和7.6个百分点。 上海和深圳的库存去化周期明显好于北京和广州，新房去化周期分别为9.7和13.1个月，其中核心城区 库存已降至10个月左右。北京、广州的新房去化周期分别为19.9和23.7个月，仍高于18个月的库存警 戒线。 一线城市，上海和深圳有望率先企稳；二线城市，成都、呼和浩特、南昌的企稳条件更为 成熟。 文：国金宏观宋雪涛/联系人张馨月 基于 《房地产市场筑底还有多远》 中所提出的判断房地产市场企稳的三个指标，我们进一步对一线城 市和二线城市进行比较，分析可能率先企稳的几个城市。 一线城市的库存积压主要集中在远郊地区。 北京、上海、广州、深圳核心城区的狭义库存去化周期分 别为17.6、10.3、21.0、8.6个月，非核心城区去化周期分别为40.1、17.1、27.5、16.3个月。 上海和深圳的土拍市场表现也更好 ...

【环球网财经综合报道】国金证券近期的研报显示，随着积压需求释放接近尾声，4月房地产市场"小阳春"成色不足，市场分化进一步加剧。二手房表现优 于新房，一线及二线部分城市呈现企稳迹象，有望率先走出市场调整周期。 报告进一步分析显示，当前房地产市场尚未完全企稳，但在租金回报率和30年期国债收益率的比价关系中，4月百城租金回报率达到2.3%，与30年期国债收 益率的利差较年初回升至42BP。国金证券认为，当租金回报率提升至2.5%以上时，房地产市场有望实现量价稳态的长期稳定。 二手房成交占比的提升也印证了市场结构的变化。1至4月，18个样本城市二手房成交占比达到59.0%，较2024年全年提高6.7个百分点，表明市场正加速从 成长期迈向成熟期。预计到2026年一二季度，这一比例或将突破70%。 库存方面，我国狭义库存仍处于高位，但广义库存已回落至2010年水平，去化压力主要集中在存量现房。住宅新规实施及房企拿地策略调整或将缓解新增 供给与存量现房间的替代关系，现房库存的积压对未来新房销售的冲击逐步减弱。 综合租金回报比、二手房成交占比及库存压力等因素，国金团队认为，一线城市的上海与深圳、二线城市中的成都、呼和浩特及南 ...

全国房地产市场现状 - 全国房地产市场仍处于底部的左侧，但一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟 [1][33] - 4月楼市"小阳春"成色下降，房地产市场分化加剧，新房和二手房表现分化，各能级城市表现分化，土拍市场表现分化 [3][4] 新房和二手房市场表现 - 1-3月30大中城市商品房成交面积同比增长2.5%，其中一线城市同比增速达18.4% [3] - 1-3月18个样本城市二手房成交面积同比增长38.3%，一线城市同比增速达44.1% [3] - 4月新房销售面积同比-2.9%，环比降幅超40%，二手房销售好于新房，同比20.8%，环比下降7.3% [3] - 4月30大中城市商品房成交面积同比-12.1%，一、二、三线城市同比增速分别为-2.2%、-15.1%、-17.9%，一线城市5月同比回升至20%以上 [3] 土拍市场表现 - 杭州、上海、深圳、北京、成都、郑州等城市部分地块高溢价成交，但多数城市土拍相对冷淡 [4] - 1-4月100大中城市土地成交面积同比降幅超10% [4] 租金回报率与国债收益率比价 - 2025年4月百城租金回报率为2.31%，与30年期国债收益率的利差由2024年初的-58BP回升至42BP [11] - 一线城市住宅租金回报率1.96%，30年期国债收益率1.89%，利差由-92BP回升至7BP [11] - 二线和三线城市租金回报率分别为2.32%和2.44%，高出30年期国债收益率43BP和55BP [13] - 房地产市场企稳对应的百城租金回报率至少应在2.5%以上，合理区间为2.5%-3.2% [14] 二手房成交占比 - 2025年1-4月18个样本城市二手房成交占比达59.0%，较去年同期提高7.9个百分点，较2024年全年提高6.7个百分点 [21] - 一线城市二手房成交占比为63.7%，较2024年全年上升4.5个百分点，样本二、三线城市分别为58.8%、50.6% [21] 房地产库存水平和去化周期 - 4月商品住宅待售面积4.2亿平方米，狭义库存去化周期21.6个月，较2024年2月高点下降5.2个月 [27] - 4月商品住宅广义库存约13.7亿平方米，较2024年初去化3.7亿平方米，去化周期降至20.4个月，较2024年9月缩短3.1个月 [28] - 一线城市库存去化周期约14.7个月，二线城市19.5个月，三四线城市26.5个月 [31] 房地产市场企稳条件 - 一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正在逐渐成熟 [33]