房贷市场趋势 - NAB最新房贷数据显示2025年前五个月全澳购房者动向，墨尔本Truganina等远郊区成为最热购房地段[1] - 尽管央行利率维持不变，但行长Michele Bullock明确表示利率将朝进一步放松方向前进，为房市注入信心[3] - 过去一年高利率使买家观望，但已迎来两次降息，NAB预计今年还将再降两次，首次购房者认为这是入市窗口期[3] 市场活跃度 - NAB房贷业务主管Denton Pugh表示今年市场明显更活跃，虽未出现疯狂购房潮，但拍卖活动平均竞拍人数达18个月来最高水平[3] - 传统春季旺季未到，市场已显现动能[3] 政府激励措施 - 昆州首置族购买或建造全新住宅可豁免印花税，无论房价多少[6] - 昆州2025年预算公布"Boost to Buy"股权共享计划，助低首付买家进场[6] - 西澳大幅调高首置购房印花税优惠门槛，减少购房初期支出[6] 购房热点区域 - 全澳前十大购房热点区按贷款申请量排名，主要驱动力为房价可负担性，首次置业者更倾向远郊[7] - 远郊区因基础设施投资（如新开火车线路或高速公路改造）改善交通，实现快捷通勤[7] - 十大热点区包括Truganina、Roxburgh Park、Yarramundi – Londonderry等[7]

澳洲房市最新动态 市场整体表现 - 澳洲住宅价格在2024年11月至2025年1月间小幅下跌0.4%，但2025年2月首次降息后开始反弹，5月央行再次降息至3.85%现金利率 [1] - 2025年前五个月全国住宅价格累计上涨1.7%，5月所有首府城市房价均上涨至少0.4%，其中珀斯涨幅最高达0.7% [3] - 此次市场调整被描述为"横盘整理"而非真正下跌，幅度远小于2020年疫情初期1.8%的跌幅和2015年1.4%的跌幅 [3] 区域分化特征 - 墨尔本房价仍比2022年3月峰值低4.5%，悉尼仅比2024年9月高点低0.3%，两地价差达1999年以来最大水平 [5] - 布里斯班、阿德莱德和珀斯住宅价格已创历史新高，尽管起步价低于悉尼和墨尔本 [5] - 墨尔本去年下跌时间更长，而布里斯班和阿德莱德从未陷入负增长 [3] 市场驱动因素 - 信贷获取能力被证实对房价有显著影响，2020年利率降至0.1%后房价飙升，2015年贷款标准收紧导致市场下调 [3] - 当前市场利空因素包括房价可负担性问题和家庭债务水平高企，利多因素包括利率下调、买家信心改善和住房供应不足 [5] - 行业专家认为利多因素足以抵消不利因素，整体房价仍有上涨空间 [5] 市场参与者行为 - 买家信心恢复但尚未推动房价暴涨，若2025年继续降息将增强入市信心 [6] - 悉尼挂牌房源数量明显上升，显示卖家信心恢复，预计200万澳元以下房产价格将在圣诞节前上涨2.5%至5% [6] - 首次置业者重返100万澳元以下住宅市场，预计买气将逐渐传导至高端住宅 [6] - 市场情绪自2月降息后转趋积极，表现为出价热情提高和看房人数增加 [6] - 行业预计2025年市场不会大起大落，但正接近正常化水平 [7]

房价走势预测 - 澳联储降息可能导致未来几个月房价加速上涨 [1] - 房价可负担性恶化和人口增速放缓将限制房价大幅上涨 [2] - 4月份澳洲房价年增速放缓至3_2%，为2023年8月以来最小增幅 [5] 利率与市场预期 - 金融市场预计澳联储将在5月20日降息0_25% [3] - 平均通胀率在过去12个月内降至2_9%，为近3年首次低于3% [3] - 降息可能改善消费者信心并刺激购房意愿，但可负担性差等因素仍存 [3] 区域房价表现 - 悉尼和墨尔本4月房价月增幅为0_2%，阿德莱德为0_3%，布里斯班、珀斯和堪培拉为0_4%，达尔文为1_1%，霍巴特为0_9% [5] - 悉尼房价中位数为120万澳元，年增长0_9%，墨尔本为80万澳元，年下降2_2%，阿德莱德年增长9_8%，珀斯年增长10_0% [6] - 全澳房价中位数为80万澳元，年增长3_2%，首府城市综合年增长2_6%，偏远地区综合年增长5_3% [6] 经济与政策影响 - 移民涌入放缓减轻需求压力，住房供应增加导致市场降温 [5] - 悉尼房价增速为工资增速的9_8倍，购房者需将家庭收入的62%用于还贷，全澳房价增速为工资增速的8倍，还贷占比50_5% [7] - 利率下降和住房短缺可能推动房价温和上涨，但关税战带来的不确定性可能抑制需求 [7]