家庭信贷需求 - 家庭信贷需求总体呈减弱态势 [1] - 对房贷、汽车贷款和消费贷款的需求普遍降低 [1] 银行信贷政策 - 银行对汽车贷款的审批标准略有放宽 [1]

陈跃武分析："美国房产市场的长期格局依然是供不应求，这是房价将继续上涨的根本原因。" 近来，特朗普政府推出了一系列旨在降低住房成本的"组合拳"，包括下令房利美和房地美购买2000亿美 元的抵押贷款债券，特朗普还签署行政令限制大型机构投资者购买独栋住宅。同时特朗普持续向美联储 施压，要求降低利率。 当地时间27日，美国联邦住房金融局 (FHFA)发布的数据显示，经季节性调整后，2025年11月全美房价 环比上涨0.6%，同比上涨1.9%。 全美各地区房价涨幅差异显著，从美国大西洋中部地区的持平到东南部中部地区的1.1%不等。FHFA表 示，过去一年，太平洋沿岸地区的房价下跌了0.4%，而东北中部地区的年涨幅最高，达到5.1%。 美国房地产经纪人协会高级经济学家克里梅尔（Jake Krimmel）认为，特朗普政府的那些举措不太可能 为美国住房市场带来持久的缓解，因为这些举措只是"短期"措施，而非解决困扰该市场的深层结构性问 题的长期方案。 "我希望看到更多着眼于长期的供给侧解决方案，而不仅仅是刺激需求的措施。"克里梅尔解释道，如果 美国建筑业没有大幅增长，住房可负担性问题仍将持续存在。 美国金鹰房产投资公司执行合 ...

宏观杠杆率总体态势 - 2025年宏观杠杆率被动攀升至302.4%，全年共上升11.8个百分点，升幅超过2024年的10.1个百分点[3][4] - 杠杆率上升主因是名义GDP增速创改革开放以来新低（除2020年外），放缓至4.0%，分母收缩快于债务增速，而非信用过快扩张[4] - 展望2026年，若物价温和回升、名义GDP增速企稳，宏观杠杆率被动上升压力有望缓解，整体可能呈现“高位趋稳、结构调整”态势[3][11] 分部门杠杆率变化 - **居民部门**：杠杆率从2024年末的61.4%回落至59.4%，全年下降2.0个百分点，去杠杆幅度逐季加大[5][6][7] - **非金融企业部门**：杠杆率全年上升6.2个百分点，但增长逐季放缓，四个季度分别上升5.3、0.4、0.3和0.2个百分点[5] - **政府部门**：杠杆率全年上升7.6个百分点，2021年至2025年分别上升0.8、3.6、5.3、6.1和7.6个百分点，财政政策持续加力[3][5] 居民部门债务结构 - 居民部门债务增速为0.5%，创历史新低[3][7] - 住房贷款增速预计为-1.5%，已连续11个季度负增长[3][7] - 2025年四季度居民估算偿还房贷规模约6185.6亿元，主因是实际房贷利率偏高[8] - 消费性贷款（不含房贷）增速从上年的6.2%骤降至0.2%，经营性贷款增速为4.0%，较上年下降5.0个百分点，均创历史新低[8] 居民部门去杠杆动因与展望 - 房价下行压力和收入增长放缓是制约信用扩张的关键因素[7] - 2025年居民人均可支配收入中位数累计同比增长4.5%，创历史新低（除2020年外），收入增长放缓制约中低收入群体消费潜力[9] - 展望未来，居民部门杠杆率可能从加速去杠杆转向去杠杆放缓甚至“稳杠杆”，前提是房价止跌回稳、居民收入和就业预期改善[9] 政策建议与杠杆率优化路径 - 宏观调控重心在于提振名义经济增速和优化债务融资结构，提高信用扩张对经济增长的支持效能[11] - 建议政府部门继续加杠杆“投资于人”，中央财政可抓住低利率窗口期增发国债，在养老、托育、教育、医疗及保障性住房等民生领域增加财政投入[12] - 建议对居民房贷适度给予贴息支持，测算显示居民房贷余额37.4万亿元，每贴息1%可减轻利息负担3744亿元，按67.0%的平均消费倾向测算，可增加消费2506.8亿元，带动社零增速提高0.5个百分点[13] - 建议稳定国有企业杠杆率，支持民营企业加杠杆，例如通过设立清欠专项再贷款等方式，财政金融协同发力提振民企预期[12]

宏观杠杆率整体态势 - 2025年宏观杠杆率被动攀升至302.4%，全年共上升11.7个百分点，升幅超过2024年的10.1个百分点 [2][3] - 杠杆率上升主因是名义GDP增速放缓至4.0%（创改革开放以来新低，除2020年外），分母收缩快于债务增速，而非信用过快扩张 [2][3] - 展望2026年，若物价温和回升、名义GDP增速企稳，宏观杠杆率被动上升压力有望缓解，整体可能呈现“高位趋稳、结构调整”态势 [2][8] 分部门杠杆率变化 - 居民部门杠杆率全年下降2.0个百分点，从2024年末的61.4%回落至59.4%，去杠杆幅度逐季加大 [4][5] - 非金融企业部门杠杆率全年上升6.2个百分点，但增长有所放缓 [4] - 政府部门杠杆率全年上升7.6个百分点，2021年至2025年分别上升0.8、3.6、5.3、6.1和7.6个百分点，财政政策持续加力 [2][4] 居民部门债务与去杠杆详情 - 居民部门债务增速仅为0.5%，创历史新低 [2][5] - 住房贷款增速预计为-1.5%，自2023年二季度起已连续11个季度负增长 [2][5] - 消费性贷款（不含房贷）增速从上年6.2%骤降至0.2%，创历史新低 经营性贷款增速为4.0%，较上年下降5.0个百分点 [7] - 2025年四季度居民房贷偿还规模估算约6185.6亿元，实际房贷利率因GDP缩减指数为负而被动上升，是促使提前还贷的主因 [6][7] 居民部门去杠杆的驱动因素 - 关键制约因素包括房价下行压力和居民收入增长放缓 [5] - 2025年居民人均可支配收入与实际GDP同步增长5.0%，但工资性、财产净收入和经营净收入增速逐季回落 居民人均可支配收入中位数累计同比增长4.5%，创历史新低（除2020年外） [7] - 房地产市场深度调整和消费内生增长动力不强，共同拖累居民信用收缩 [5] 未来展望与政策建议 - 居民部门杠杆率可能从加速去杠杆转向去杠杆放缓甚至“稳杠杆”，前提是房价止跌回稳、居民收入和就业预期改善 [7] - 宏观调控重心在于提振名义经济增速和优化债务融资结构，提高信用扩张对经济增长的支持效能 [8] - 建议政府部门继续加杠杆“投资于人”，中央财政可抓住低利率窗口期增发国债，在养老、托育、教育、医疗及保障性住房等民生领域增加财政投入 [9][10] - 建议加快实施城乡居民增收计划，因城施策稳定房地产市场，并对居民房贷适度给予贴息支持 目前居民房贷余额37.4万亿元，每贴息1%可减轻利息负担3744亿元，有望带动消费增加约2506.8亿元 [9][10]

全国居民存款与贷款趋势分析 - 全国存款总额达到166万亿元，人均约11.8万元 [1] - 2025年全国居民新增贷款仅为4417亿元，较2021年峰值8万亿元大幅萎缩 [1] - 居民新增贷款规模回落至接近2005年水平，显示借贷意愿显著减弱 [1] 存款结构特征 - 十年间居民存款总额翻了两倍 [3] - 存款结构发生显著变化，定期存款占比高达73.4%，活期存款占比不足30% [3] - 大量居民持有的理财和基金未被计入存款统计，实际人均存款可能高于11.8万元 [3] 居民贷款细分表现 - 居民贷款主要分为房贷、消费贷和经营贷三类 [3] - 2025年个人消费贷款同比下降0.9%，其中短期消费贷款下降4% [3] - 住房贷款增速仅为0.4%，增长乏力 [3] - 2005年全国消费贷款总额为2.2万亿元，与当前新增贷款规模形成鲜明对比 [3] 储蓄动机与行为转变 - 核心储蓄动机在于“稳”，源于对就业和收入预期的谨慎 [5] - 2025年四季度就业满意指数为86.9，低于100的强弱分界线 [5] - 居民进行“预防性储蓄”，将银行视为资金“安全港” [5] - 投资行为趋于理性，因理财市场波动和债市震荡，部分资金从投资回流至存款 [5] - 消费行为趋于保守，2025年三季度家庭人均消费下降2.9% [5] - 消费模式从长途旅游转向周边游，大额消费如换车换房计划被推迟 [5] 负债态度与家庭债务状况 - 城镇家庭负债率处于高位，一线城市家庭平均负债228万元 [7] - 30-35岁人群负债率高达78.3% [7] - 居民倾向于“早还贷、少欠钱”，即使房贷利率降至3.1%的低位，提前还款现象仍普遍 [7] - 居民心态从“敢花钱、敢负债”转变为“多存钱、稳办事” [7] 潜在积极信号与未来展望 - 2025年三季度，倾向于“更多投资”的居民占比升至18.5%，为近两年新高 [7] - 同期非银行金融机构存款新增6.4万亿元，表明部分资金开始流向基金、股市等领域 [7] - 存款规模庞大表明居民拥有“余粮”，资金流动的启动有待更稳定的收入预期、可靠的投资渠道和完善的社会保障 [7]

核心观点 - 房贷年限选择并非简单的数学计算，需综合考虑个人财务状况、投资能力、年龄、收入增长前景及通货膨胀等多重因素，没有绝对最优方案，关键在于选择最适合自身情况的方案 [1][11][12] 短期还贷（如10年期）分析 - **月供压力大**：以贷款200万元为例，10年期平均月供约2万元，而30年期平均月供仅需7000多元，对收入尚不稳定的年轻人可能造成较大经济压力 [1] - **总利息支出少**：同样以贷款200万元、利率约5%计算，10年期总利息约50多万元，而30年期总利息可能超过100万元，短期还贷可显著节省利息 [3] - **适用人群**：适用于投资能力较差或无投资意愿的保守型人群，以及工作稳定、收入高、月供无压力的人群 [6][7] - **年龄考量**：对于年龄较大（如40岁以上）的借款人，选择过长还款期（如30年）可能影响退休生活质量，较短期限更为现实 [7] 长期还贷（如30年期）分析 - **提升现金流与生活质量**：较低的月供（如上述7000多元）可减轻初期经济压力，允许将更多资金用于投资或个人发展，提升生活质量 [1][8][10] - **利用资金时间价值**：若将月供差额（如每月约13000元）用于投资，假设年化收益8%，10年后可能增值至400多万元，长期可能抵消甚至超越多付的利息 [3] - **对冲通货膨胀**：过去十年物价上涨30%-40%，未来货币购买力可能持续下降，长期还贷使得后期偿还的月供实际价值（购买力）缩水，实际还款压力减轻 [4] - **匹配收入增长**：借款人收入通常在职业生涯中增长，长期还贷使得后期月供占收入比例显著下降，还款压力逐年减轻 [4] - **提供财务灵活性**：长期还贷为家庭结构变化（如育儿、赡养老人）、突发支出预留了更多财务调整空间 [8] 关键决策因素与策略 - **利率环境**：低利率环境（如2024-2025年部分城市首套利率4.5%）下，长期还贷优势更明显；高利率下，短期还贷节省利息的优势更突出 [7] - **提前还款选项**：若贷款产品允许无额外费用提前还款，可选择长期还贷以保持低月供，并在资金充裕时（如投资获利后）提前部分还款，兼具灵活性与成本控制 [7] - **购房目的**：自住房且计划长期居住，长期还贷可降低生活压力；投资房且计划短期出售，还贷周期选择影响较小 [8] - **决策方法**：应比较不同期限方案对月供、生活的影响，计算总利息，并纳入通胀和潜在投资收益进行综合评估，同时考虑自身心理舒适度 [11] - **避免盲从**：不应盲目听从“一定短期”或“一定长期”的片面建议，需根据个人收入、年龄、家庭情况、投资能力及未来规划独立判断 [11]

案件核心判决 - 广州中院终审判决明确罚息与复利不构成双重处罚 法院认定借款合同合法有效 罚息针对逾期本金计算 复利针对未付利息计算 两者计算对象不同 未违反损失填平原则 [1][4][7] 案件事实与金额 - 借款人彭某某与吴某某因购房向银行借款后未能按时足额还款 截至2025年5月13日 欠款本金为214万多元 利息为4万7千多元 另产生548.11元罚息和794.2元复利 总计需偿还约219万元 [2][6] - 银行依据合同要求借款人偿还全部欠款 并主张对其名下黄埔区房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权 [2][6] 双方争议与法律依据 - 上诉人彭某某认为银行收取罚息后再收取794.2元复利属于不合理的“双重处罚” [3][7] - 银行抗辩依据为双方签署的《个人购房担保借款合同》明确约定对应付未付利息可计收复利 且此举符合央行相关规定 [3][7] - 银行指出罚息计算基础是未偿还的本金 而复利计算基础是未支付的利息 两者性质不同 [3][7] 行业与合同警示 - 该案例提醒金融消费者在签署借款合同时需仔细审阅利率、罚息、复利等关键条款 明确自身权利义务 [5][8] - 合同一旦签署即具法律效力 借款人需按约定履行还款责任 否则将承担相应后果 [5][8]

长期房贷的财务与人生影响 - 30年房贷合同将大幅锁定个人未来的人生选择权，被比喻为一场持续30年的豪赌，赌注包括个人长期稳定就业、健康、收入增长及房价上涨 [1] - 在典型的“等额本息”还款方式下，前10年还款金额中超过75%用于支付利息，导致偿还本金进度缓慢，例如还款150万后本金可能只减少不到50万 [1] - 房贷总利息成本极高，案例显示总利息可达215万，几乎与贷款本金持平 [1] 房贷违约的现实后果与风险 - 个人征信系统已与就业、子女教育、医疗及养老等社会功能深度绑定，断供成为“老赖”将严重影响个人社会身份的正常运转 [2] - 在目前楼市环境下，房屋拍卖后所得款项往往不足以偿还全部银行贷款，借款人仍需对剩余债务负责，即“资不抵债”是普遍状态 [2] - 房贷会严重侵蚀家庭的财务容错空间，使借款人失去应对失业、疾病等风险的底气，并抑制其职业转换与创业的勇气 [2] 房地产行业趋势与观念对比 - 房地产的黄金时代已经结束，人口红利消退和城镇化进程放缓意味着依靠房产实现阶层跨越的时代已经落幕 [3] - 不同国家的住房观念存在差异，例如德国人平均42岁首次购房且房贷占比通常低于收入的20%，瑞士住房自有率仅为36%，日本年轻人也不再将购房视为人生必选项 [3] 购房的财务审慎原则 - 月供金额不应超过家庭保底收入的35%，这是维持基本生活质量的临界线 [4] - 家庭应储备至少12个月的月供现金作为应急资金，而非通常建议的6个月，以应对失业、疾病等重大变故 [4] - 在通胀不确定时期，应优先选择“等额本金”还款方式并争取提前还款，以减少负债 [5] - 购房前必须明确目的是自住还是投资，因为两者的选择逻辑完全不同 [5]

文章核心观点 - 文章通过个人案例，阐述了在房产成为“负资产”（即房屋市场价低于剩余房贷）时的理性分析框架与应对策略，核心在于通过计算真实财务缺口、评估自身现金流状况来做出决策，并强调了避免恐慌性错误决策的重要性 [1][3][4] 财务评估与决策框架 - 关键决策依据在于计算“净负债缺口”，即剩余贷款本金、提前还款违约金及卖房相关税费总和减去房屋当前可售净价，案例中具体数据为：剩余贷款本金142万、违约金1.8万、税费7.5万、可售净价125万，计算得出净负债缺口为26.3万 [4] - 决策前需评估两个核心问题：未来1-3年稳定收入能否覆盖月供及基本生活开销；以及是否有能力凑足“净负债缺口”以完成卖房，案例中房贷占家庭收入30%，月供压力尚可，但难以凑齐26万的卖房缺口 [4] - 应对策略的核心原则是：保住个人征信优先于减少损失，减少损失优先于等待市场机会 [4] 不同现金流状况下的应对策略 - **情况一：现金流充足，仅为账面负资产**：若月供压力不大且应急资金充足，不建议因短期市值波动而盲目抛售，将浮亏变为实亏，应选择继续持有并优化持有成本 [5][6] - **情况二：现金流紧张，月供压力大**：若房贷占收入50%以上，应优先保住征信和现金流，可尝试与银行协商调整还款计划，例如延长贷款期限或申请暂时只还利息以降低月供，或考虑凑钱填补较小缺口后卖房止损，坚决避免断供 [6][8] - **情况三：已出现逾期，银行催收**：切忌回避，应主动联系银行说明情况并提供证明材料，申请执行和解，如协商降低还款额或争取自行卖房权利，同时需咨询当地关于唯一住房的法律保护政策 [7][8] 持有优化与成本控制措施 - 主动联系银行申请房贷利率重定价，案例中利率从LPR+60个基点转为LPR-20个基点，月供减少近500元，年省约6000元 [8] - 将闲置房间出租以补贴月供，案例中出租次卧获得月租金2200元，覆盖了近30%的月供 [8] - 在市场无明显回暖信号时，避免盲目追加投资装修以试图提升房价，防止无法收回成本并消耗应急资金 [8] 需避免的常见误区与风险 - 切勿相信“断供就完事了”，断供导致银行司法拍卖的价格通常比市场价低20%-30%，拍卖后仍需清偿剩余贷款差额且个人征信将受损长达5年，案例测算若以110万拍卖价计算，仍需偿还银行32万 [8] - 不宜赌博式期待“房价会快速反弹”，尤其需考虑所在城市（如三四线城市）的人口流动与市场分化现实，理性判断回暖可能性 [8] - 绝对不要触碰“以贷养贷”，警惕所谓低息贷款实为高息网贷，避免债务雪球越滚越大，例如借10万年利息可能高达2万 [8]

文章核心观点 - 特朗普政府正通过行政权力，绕过美联储，直接干预与选民生活直接相关的利率，如抵押贷款和信用卡利率，以应对高利率环境下的政治压力[1][3] - 这一系列行动标志着政策重心从试图影响基准利率，转向直接干预终端利率的传导机制，可能对金融市场的定价权产生深远影响[1][3][12] 政策干预领域与方式 - **抵押贷款市场干预**：通过指令房利美和房地美购买抵押贷款支持证券，旨在对冲美联储缩表造成的需求缺口，压缩抵押贷款与国债之间的利差[4] - **信用卡市场干预**：提出将信用卡年利率上限强行设定为10%，这直接触及了基于风险的定价机制[1][6] 市场机制与风险定价 - **抵押贷款干预特点**：通过市场交易实现、作用于利差而非基准利率、有量化宽松先例可循，因此被市场视为针对住房负担能力的“非常规行政干预”[5] - **信用卡利率本质**：信用卡利率是无抵押、高违约率、具有强烈逆周期属性的风险定价结果，其利息收入本身是坏账的缓冲器[7] - **信用卡限价影响**：美国信用卡平均年利率普遍在20%至25%区间，强行压至10%等同于在不提供财政补贴或风险兜底的情况下切断风险定价机制[8] - **市场可能反应**：若利率无法覆盖损失和资本回报，银行的理性选择将是撤出市场、收紧信贷，导致信用状况较差的借款人被排除在正规金融体系之外[8] 政策行动的深层含义与潜在影响 - **制度先例**：行政权力直接介入并试图重写某些利率的“合理区间”，在功能层面侵蚀了美联储对利率的事实主导权[9][10] - **不确定性蔓延**：此逻辑若被接受，可能引发市场对汽车贷款、学生贷款、小企业融资利率等是否也会面临行政干预的担忧[11] - **长期根本问题**：金融体系需要评估，如果利率越来越多地由政治判断而非风险与资本决定，将如何进行重新定价[12]