9月份以来，北京、上海、杭州、成都等城市土地市场延续较高热度。中指研究院指数研究部总经理曹 晶晶在接受《证券日报》记者采访时表示，整体来看，房企拿地持续聚焦优质地块，热点城市优质地块 热度延续，其余区域底价成交仍是常态，城市间、板块间分化仍在加剧。 9月17日，成都出让两宗涉宅用地，总土地出让面积52607.63平方米，成交总金额12.73亿元。 9月15日，浙江省义乌市成功出让北苑街道宾王路与世俊路交叉口南侧地块。该地块在经过72轮竞价 后，由本地民营企业义乌市盈泰置业有限公司以2.46亿元的总价竞得，溢价率40.54%。 9月9日，浙江省永康市东虹南区东南角地块同样由本地民营企业以高溢价率竞得。金华市听涧置业有限 公司以总价2.60亿元拍下该地块，溢价率高达72.19%。 "这表明还是有部分企业资金宽松，且会积极拿地和投资。"严跃进认为，这也说明一线及强二线城市等 重点区域的核心地块因稀缺属性仍将保持高溢价成交。 优质地块支撑热度 房企聚焦重点区域 今年以来，土地市场保持较高热度。中指研究院数据显示，今年前8个月，TOP100企业拿地总额达6056 亿元，同比增长28.0%。 具体来看，拿地金额前十企业中 ...

9月17日，成都出让两宗涉宅用地，总土地出让面积52607.63平方米，成交总金额12.73亿元。 9月份以来，北京、上海、杭州、成都等城市土地市场延续较高热度。中指研究院指数研究部总经理曹 晶晶在接受《证券日报》记者采访时表示，整体来看，房企拿地持续聚焦优质地块，热点城市优质地块 热度延续，其余区域底价成交仍是常态，城市间、板块间分化仍在加剧。 房企聚焦重点区域 今年以来，土地市场保持较高热度。中指研究院数据显示，今年前8个月，TOP100企业拿地总额达6056 亿元，同比增长28.0%。 优质地块支撑热度 对于今年土地竞拍保持较高热度的原因，曹晶晶分析称，一是核心城市加快优质地块供应，推出了不少 位于城市核心区、配套成熟、低容积率的地块，以"好房子"建设为抓手，引导房企聚焦高价值区域开 发。同时，房企"结构性看多"，房企聚焦确定性高的城市及板块，市场上"好房子"产品销售表现较好也 加大了企业在这些城市的拿地信心。此外，近年来多地加快优化地块规划设计条件，带动企业对新项目 规划条件和去化速度预期提升。 "土地市场的热度和资金有密切的关系。"严跃进表示，当前土地交易市场存在资金压力，但一些资金宽 松的企业有较 ...

从企业所有制来看，央国企销售表现仍有一定优势。2025年1-8月，销售额前50企业中央国企数量增加2 家至31家，销售额同比下降4.9%，好于其他类型企业；销售额前50企业中混合所有制企业失速，销售 额同比降幅与出险民企接近。 | 表：2025年1-8月销售前50房企中不同所有制企业销售额同比增速 | | --- | | 企业所有制 | | 2025 年 1-8 月 | 2024 年 | | | --- | --- | --- | --- | --- | | | 企业数量 | 销售额同比增 | 企业数量 | 销售额同比增 | | | | 速 | | 速 | | 央国企 | 31 | EIS -4.9% | 29 | -21.9% | | 稳健民企 | dg | -15.4% | DE10 | -31.7% | | 混合所有 | 5 | -26.2% | 6 | -31.0% 5 | | 出险居企 | 5 | -27.9% | 5 | -56.5% | 市场深度调整期下，房企销售普遍承压。头部企业销售额占比持续上升，头部企业以央国企为主，央国 企销售额同比降幅好于其他类型企业，业绩保持较强韧性，市场地位更加稳固 ...

行业格局 - 中国房地产行业已进入10强争霸阶段，未来可能由5-7家大型寡头主导 [1][2] - 10强房企在销售力、投资力、战略力等维度出现明显分化，将影响未来行业地位 [2] - 2025年行业基本面比2024年更艰难，尽管表面呈现拿地热、豪宅热现象 [2] 销售表现 - 2025年上半年10强房企销售呈现"二元分化"：腰部房企正增长，头部房企集体负增长 [3] - 腰部房企中，中国金茂增长19%，越秀地产增长11%，建发房产增长7% [3][4] - 头部房企普遍负增长：万科-46%，中海-19%，保利-16%，招商-12%，华润-12%，滨江-9%，绿城-3.5% [3][4] - 10强头部房企负增长幅度(10%-20%)超过百强房企平均降幅(11.8%) [5] 拿地策略 - 2025年成为10强房企的"拿地大年"，主要因地方政府推出优质地块和销售基本面改善 [6][7] - 拿地策略分为"虎派"(进攻型)和"狼派"(谨慎型) [9][12] - 虎派特征：拿地额超300亿，增速100%以上，代表房企包括保利(414亿,+276%)、中海(393亿,+228%)、绿城(385亿,+103%)、金茂(261亿,+161%)、滨江(313亿,+100%) [10][11] - 狼派特征：拿地额低于300亿，增速低于40%，代表房企包括华润(195亿,+27%)、招商(180亿,+39%)、越秀(257亿,+36%)、建发(313亿,+12%)，万科仅拿地9.96亿(-95%) [14][15] 房企分类 - 进攻型(高拿地低销售)：金茂(拿地销售比0.66)、招商(0.54)、中海(0.46)、保利(0.42) [23][26] - 谨慎型(高销售低拿地)：滨江(拿地销售比0.37)、越秀(0.29)、万科 [28][31] - 均衡型：华润(拿地销售比0.38)、绿城(0.39)、建发(0.49) [35][37][38] 行业趋势 - 10强房企集中度持续提升，上半年新增货值占百强73%，拿地强度均值达0.4 [41] - 64%的百强房企已停止拿地，中小房企生存空间被进一步挤压 [42] - 行业份额加速向"资金实力+产品力"双优房企集中 [42]

土地市场热度 - 2025年前7月重点30城含宅地块成交面积5520万平方米同比增17%与全国300城面积同比降9%形成鲜明对比显示结构性回暖 [1] - 30城溢价地块数量占比达30%为近三年新高较2024年增加12pts溢价地块平均溢价率26%较过去两年成倍增长 [2] - 百强房企新增土储总价6828亿元同比增33%连续4年下滑趋势企稳面积下降1.2%反映拿地集中于核心城市高总价地块 [5] 企业投资分化 - 销售TOP100中半数房企无新增土储但头部企业带动下投资金额实现正增长 [3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%较2024年末增8pts拿地销售比0.41远超行业平均0.3 [6][7] - 中海招商绿城金茂等拿地金额成倍增长保利发展华润置地同比增95%和51% [8] 高溢价拿地主体 - 滨江绿城华润置地溢价拿地占比最高分别达100%84%73%招商建发金茂比重低于40% [11] - 溢价率TOP10地块中建发房产包揽两宗溢价超100%地块中海滨江招商各占两块 [12] - 央国企在一二线优质地块竞争中占据主导地位民企和地方国企参与度较低 [14] 市场格局演变 - 房企投资聚焦一二线优质地块改善驱动逻辑下核心区域竞争激烈 [1][14] - 头部企业通过高溢价拿地补仓强化未来销售规模优势市场集中度持续提升 [6][8] - 土地市场呈现"核心城市高热全国低温"的分化态势企业战略趋同加剧资源争夺 [1][12]

行业整体趋势 - 2025年上半年全国宅地出让金8842亿元 不足2021年同期1/3 [1] - TOP20房企权益投资金额占比接近40% 投资集中度大幅提升 [1] - 央国企权益投资金额占比从2023-2024年的30%升至2025年上半年的50% 地方城投从50%降至30% 民企保持20% [2] - 头部央国企2025年上半年权益投资金额达2024年全年的2/3 [2] 头部房企战略调整 - 保利发展 绿城 中海 华润四家央企成为土拍市场先锋 [2] - 房企采取差异化调整安全边界策略 强化大本营和巩固阵地 [2] - 地方城投平台新增投资明显减少 部分城市严禁平台公司托底拿地 [2] - 偿债压力大的民企仍占多数 但滨江 邦泰等稳健民企仍有新增投资需求 [2] 华润置地战略布局 - 2025年上半年聚焦核心城市 权益拿地金额261亿元 [3][4] - 一线城市权益金额占比47% 二线占比50% 三四线占比3% [4] - 通过万象系带动新片区综合运营 参与捆绑地块新型供应方式 [3] - 在北京 杭州 成都 上海投资金额占比靠前 [5] 中海地产战略调整 - 2025年上半年权益拿地金额387亿元 一线城市占比52% 二线占比48% [8] - 从强聚焦一线城市转向把握点状投资机会 [6] - 华北区域占权益投资金额总量2/3 三四线采取阶段性收缩 [9] - 二线城市项目IRR考核不低于20% 一线城市可下调至15%以下 [9] 绿城中国投资策略 - 2025年上半年权益拿地金额412亿元 二线城市占比81% 三四线占比12% [11] - 聚焦长三角高端改善市场 浙江省内下沉 [10] - 上海潮鸣东方项目以19.5万元/㎡均价取得日光 [10] - 对非长三角三四线城市布局保持谨慎 需同时满足三个苛刻条件 [12] 保利发展扩张战略 - 2025年上半年权益拿地金额414亿元 一线城市占比44% 二线占比51% [15] - 以广东大本营周边延伸 提升对省会城市关注度 [13] - 2025年安排1000亿元进行土地投资 销售完成好可能追加额度 [16] - 在上海参与外滩序 永兴里等多个风貌别墅项目开发 [13]