行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 核心观点 - 近期房地产板块的上涨，一方面是12月相对沪深300指数超跌后的补涨，另一方面也反映了基本面预期变化、政策预期以及筹码结构等因素共振的结果[4] - 当前房地产指数与沪深300的差距较12月已明显收窄，在本轮股价修复中，基本面预期、政策预期等因素或已逐步被定价，后续若无进一步催化，房地产板块的超额收益空间可能减小[4] - 在挂牌量变化、“金融16条”到期后的贷款接续、个别房企“展期议案”等市场关注点驱动下，市场对房地产政策的关注度或有所提高，后续政策的进一步发力方向可能包括调降公积金及商业贷款利率、去库存政策以及房地产发展新模式与城市更新的结合等[4] - 若后续房地产支持政策出台，判断房地产板块内部风格或将从“胜率优先”转向“赔率优先”，同时兼顾“胜率”[4] 市场成交数据总结 - **新房市场**：1月1日至2月26日，39个样本城市新房网签面积同比-20%，但降幅较12月收窄3个百分点，其中一线城市（4城）同比-12%，降幅收窄18个百分点，二线城市（10城）同比-22%，降幅扩大4个百分点，三线城市（25城）同比-24%，降幅与12月持平[2] - **二手房市场**：1月1日至2月26日，16个样本城市二手房网签面积同比-1%，降幅较12月大幅收窄26个百分点，其中一线城市（2城）同比-3%，降幅收窄23个百分点，二线城市（4城）同比-4%，降幅收窄28个百分点，三线城市（10城）同比+5%，由负转正，增幅达26个百分点[2] - **春节后表现**：正月初八至初十，新房和二手房网签面积农历同比分别增长+9%和+21%[1] - **滚动网签**：新房日均网签面积低于2020-2025年同期水平，二手房日均网签面积低于2019年和2021-2025年同期水平，但高于2020年同期水平[18] - **环比表现**：2月1日至26日，样本城市新房和二手房网签面积环比均处于近5年同期的中间水平[12][16] 土地市场数据总结 - **全国整体**：2026年1-2月，全国土地成交建筑面积累计同比-30%，降幅较1月扩大2个百分点，成交楼面均价累计同比-21%，降幅较1月收窄1个百分点[20] - **月度数据**：2026年2月，全国土地成交建筑面积单月同比-32%，成交楼面均价单月同比-19%，土地溢价率环比上升7.1个百分点至9.4%，流拍率环比下降9.7个百分点至10.3%[20][21][25] - **土地出让金**：2026年2月，全国土地出让金同比降幅较1月扩大1.7个百分点至-45.3%[28] - **分能级表现**：1-2月，一线城市土地成交建筑面积累计同比-10%，楼面均价累计同比-37%，二线城市成交建面累计同比-39%，楼面均价累计同比-37%，三四线城市成交建面累计同比-28%，楼面均价累计同比-5%[20] 库存与去化情况 - **整体库存**：2025年12月，拿地未售口径库存较11月上升，开工未售和推盘未售口径库存较11月下降[30] - **去化周期**：2025年12月，拿地未售和推盘未售口径的去化周期较11月上升，开工未售口径去化周期较11月下降[30] - **分城市库存**：2025年12月，一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市推盘未售库存较上月上升[32] - **分城市去化**：2025年12月，一线、二线和三四线城市推盘未售去化周期均较上月上升[32] 前瞻与佐证指标 - **价格与租金**：2026年1月，北京、上海、广州、深圳二手成交价格同比降幅均边际扩大；北京、上海租金同比降幅边际扩大，广州租金同比降幅收窄，深圳租金同比转正；北京、上海租金回报率下降，广州、深圳租金回报率上升[3][15] - **市场热度（带看）**：2026年2月，12个样本城市平均二手带看人数较1月环比转负至-57.0%，同比在1月+60.9%的基础上转负至-58.9%[3][42] - **挂牌情况**：2026年1月，49个样本城市总二手房存续挂牌套数环比-2.8%[3][47]；2025年12月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从11月的5.4%上升0.4个百分点至5.8%，其同比降幅较11月收窄15.8个百分点至-32.8%[49] - **居民信贷与存款**：2025年12月，居民新增存款趋势同比降幅扩大，居民存款余额趋势同比增幅收窄[35]；居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[36] - **流动性前瞻**：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，2026年2月，宏观层面流动性环比转向宽松，同比紧缩力度扩大[3][46] 行业规模与指数表现 - **行业规模**：截至报告期，房地产行业股票家数为258只，占全市场5.0%，总市值为3156.4十亿元，占全市场2.7%，流通市值为2977.8十亿元，占全市场2.8%[6] - **指数表现**：过去1个月、6个月、12个月，房地产行业指数绝对收益率分别为+1.2%、+7.4%、+17.6%[7]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大市（维持） [1][2] 报告核心观点 - 2025年房地产行业基本面下行收官，但2025年末至2026年初出现积极信号，房价急跌结束，基本面稳步改善，政策预期提升 [1][4] - 基于当前的量价组合，2026年房价止跌的概率已从“不可能”提升至“有可能”，若春节后不再重演“以价换量”，则概率可进一步提高至“很可能” [4] - 2025年12月地产股调整已较为充分，建议对地产股态度更加乐观，推荐标的为中国金茂、招商蛇口 [4] 销售市场表现 - 2025年1-12月全国商品房销售额83937亿元，累计同比下降12.6%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点；销售面积88101万平方米，累计同比下降8.7%，降幅扩大0.9个百分点 [3][5] - 2025年12月单月商品房销售额同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点；销售面积同比下降15.6%，降幅收窄1.7个百分点 [5] - 2025年12月商品房销售额和销售面积分别仅相当于2019年同期的43%和41%，仍处历史低位 [5] - 2025年全年期房销售面积5.6亿平方米，占比64%，较2024年下降6个百分点；商品住宅销售面积7.3亿平方米，占比83%，较2024年下降1个百分点 [6] - 截至2025年末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长2%，增幅较2022-2024年明显收窄 [6] 价格走势分析 - 2025年1-12月新建商品房销售均价9527元/平方米，累计同比下降4.3%，降幅较1-11月扩大0.7个百分点 [37] - 2025年12月单月新建商品房销售均价9370元/平方米，同比下降9.5% [37] - 2025年全年新建商品住宅销售均价10005元/平方米，同比下降4% [37] - 2025年12月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，降幅较11月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格同比下降6.1%，降幅扩大0.4个百分点 [37] - 2025年12月末至2026年1月中旬，二手房挂牌价月环比跌幅已连续6周快速收窄，一线城市尤为明显，上海核心区已基本止跌 [37] 开发投资与资金状况 - 2025年1-12月全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点 [3][53] - 2025年12月单月开发投资额同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点 [53] - 2025年1-12月施工投资额同比下降19.8%，土地购置费同比下降13.7% [53] - 2025年1-12月房地产开发企业到位资金93117亿元，同比下降13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][53] - 2025年1-12月定金及预收款同比下降16.2%，个人按揭贷款同比下降17.8% [53] - 2025年12月房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的38%和44%，均处历史较低水平 [54] 新开工与竣工情况 - 2025年1-12月房屋新开工面积58770万平方米，同比下降20.4%，降幅较1-11月收窄0.1个百分点 [3][87] - 2025年1-12月房屋竣工面积42984万平方米，同比下降19.8%，降幅较1-11月扩大0.1个百分点 [3][87] - 2025年12月单月新开工面积同比下降19.4%，降幅较11月收窄8.2个百分点；竣工面积同比下降18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [87] - 2025年12月新开工面积相当于2019年同期的24%，在较低基数上略有好转；竣工面积相当于2019年同期的65%，作为滞后指标下行趋势确定 [87]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底中，但政策面积极因素在积聚，中央表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - **新房成交量**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3%，其中一二线城市环比下降58.2%，三四线城市环比下降40.2% [1][3]。1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月下降15.7个百分点，其中一二线同比下降40.6%，三四线同比下降44.2% [1][4] - **二手房成交量**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10]。1月截至上周累计成交同比下降23.3%，但降幅较12月收窄3.3个百分点 [1][10] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][18]。截至上周末（2026/1/9），15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比微升0.1% [1][18]。3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][18] 行业政策和新闻跟踪 - **宏观政策**：监管部门对房地产融资协调机制下发新指导，白名单项目贷款可在原银行展期至5年 [2][24][25] - **地方政策**：上海发布城镇土地使用税困难减免公告 [2][24]。南京发布人才新政，发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万）并扩大住房租赁补贴 [2][24]。北京公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目，惠及约4.3万户居民 [24][27]。成都公积金购房提取代际互助政策延至2026年底 [2][24]。沈阳优化5项公积金贷款政策，延长15%首付等政策至年底 [2][24] - **土地市场**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][24][28] - **金融创新**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][24][28] - **物管行业**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [30][31] 重点公司公告 - **房企经营数据**：多家房企2025年12月单月销售金额同比普遍下滑，例如中国海外发展398.3亿元（-1%）、绿城中国276.0亿元（-3.5%）、保利发展121.6亿元（-18.9%）、招商蛇口258.4亿元（-14.6%）、金地集团24.0亿元（-54.5%）、新城控股13.54亿元（-57.8%）[2][33][34][36] - **公司动态**：滨江集团控股股东合计减持2，672万股，持股比例降至60% [2][33][36]。万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][33][36]。越秀地产附属公司出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [33][36] - **物管公司回购**：贝壳-W于1月2日至8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [38][39]。绿城服务于1月5日至9日共耗资约481万港元回购约104万股 [38][39] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨4.32%，跑赢沪深300指数（上涨2.33%）1.99个百分点，在31个板块中排名第11位 [2][40]。个股方面，城建发展、盈新发展涨幅居前 [2][40][43] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，跑输沪深300指数1.54个百分点 [2][45]。个股方面，正荣服务、永升服务涨幅居前 [45][50] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.1倍 [2][44][49][51]