行业投资评级 - 房地产行业评级为优于大市 [1][4] 核心观点 - 房价与股市在2025年3月前共振向上但3月后分化 股市自2024年9月底低点上涨53% 而70城二手房价格下跌4.4% [1] - 房价表现更多由"估值"（预期）主导而非"基本面"（收入） [1] - 分化原因为楼市缺乏新逻辑提供上涨预期 而股市有Ai、反内卷等大逻辑支撑 [1] - 房价止跌短期靠预期改善（如新政策逻辑） 中期靠收入提升 [2] - 地产股投资建议在止跌前把握波段机会 推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、中国海外发展、华润置地、招商蛇口 [2] 市场表现分析 - 2024年10月至2025年3月一线城市二手房价格上涨1.3% 万得全A上涨26.6% [11] - 2025年4月至8月一线城市二手房价格累计下跌3.6% 万得全A上涨26.1% [11] - 44城二手房挂牌价月环比跌幅为-1.32% 且跌幅有扩大趋势 [12] - 核心6城（北上广深杭蓉）最近一周二手房估算实时成交量为2443套 [15] - 8月新房景气度（百强销售额/2019年同月）为25% 创历史新低 [16] 房价影响因素框架 - 房价受"基本面"（收入预期）和"估值"（主流逻辑预期）双重影响 [22][24] - 2020年以来收入信心指数与房价相关性增强 [22] - "924"政策后2024年10月70城二手房价格跌幅收窄至-0.5%（一线上涨0.4%） 但收入预期未改善 体现估值主导 [24] - 2025Q2收入信心指数创2023年以来新低 Q3预计难改善 [27] - 楼市缺乏新逻辑（如大幅降息、真收储、重启棚改）支撑预期 [28][31] 投资建议与公司推荐 - 地产股超额收益与房价同步 中期基本面左侧但短期政策博弈机会频繁 [36] - 推荐公司包括中国金茂（0817.HK 总市值185亿元 2025E PE 10.6x）、中国海外宏洋集团（0081.HK 总市值80亿元 2025E PE 4.9x）、中国海外发展（0688.HK 总市值1380亿元 2025E PE 5.9x）、华润置地（1109.HK 总市值1971亿元 2025E PE 7.2x）、招商蛇口（001979.SZ 总市值851亿元 2025E PE 13.1x） [3][36]