房贷倒挂现象 - 全国多个城市出现“贷款卖房”现象，即房屋市场售价低于剩余贷款金额，业主卖房后仍需向银行还款，例如广州黄埔案例中房屋挂价253万但贷款余额278万，卖房后需倒贴银行25万[4][5] - 房贷倒挂现象在一二线城市更为普遍，但三四线城市亦有出现[4] - 出现两类主要贷款卖房业主：一类是持有多套房产的投资客旨在割肉止损，另一类是仅有自住房但因收入下降难以承受月供的业主[7][8] 银行应对策略与市场影响 - 银行明面上不鼓励贷款卖房，消费贷严禁流入楼市，但为缓解业主压力推出纾困政策，包括延长贷款期限、调降利率、设置缓冲期等[11][12] - 银行为避免断供导致不良资产率上升，积极处理法拍房，但2025年前三季度全国法拍房流拍率高达85.81%，成交率仅14.19%[13][15] - 多家银行通过阿里资产、京东资产等平台直售房产，其中城商行与农信系统持有规模巨大，例如四川农信系统挂牌房产达24821套，但即便挂价较低出售效果仍不理想[16][17][24][25] 房地产市场趋势 - 房地产处于下行周期，10月百城二手房价格环比下跌0.84%，同比下跌7.60%，且各线城市跌幅均较上月扩大，二手房价格已连续42个月下跌[29][31][32] - 市场情绪极度悲观，央行调查显示仅9.1%居民认为房价会上涨，但资产市场规律表明极度悲观时刻往往接近拐点[33][34][35] - 行业预计随着政策持续发力与宏观面调整，房地产触底时间不会太远[36]

核心观点 - 报告认为房地产行业止跌企稳需依赖收入信心改善、上涨预期强化及外生需求创造三方面因素 [1] - 预计2026年新房销售跌幅将小幅收窄，新开工面积有望实现超预期高增长，但竣工面积因期房库存不足将继续下滑 [2] - 在房价系统性止跌前，行业难有趋势性机会，但存在波段操作和结构性投资机会 [2] 2025年市场回顾 - 新房销售在2024年第四季度短暂转正后逐季回落，2025年第三季度销售额同比下跌13%，相当于2019年同期的46%，创历史新低 [1][11] - 主流20城新建住宅去化周期在2025年9月末平均为23个月，较“924”政策前的21个月反而拉长2个月 [11] - 百强房企拿地积极性冲高回落，2025年10月拿地金额仅相当于2020年同期的26% [14][18] - 2025年前三季度房地产开发投资完成额为6.8万亿元，同比下跌14%，其中9月单月同比下跌21% [18] - 二手房市场挂牌量高企，70城二手住宅销售价格下跌趋势自2025年5月以来显著扩大，价格尚难止跌 [1][33] 房价止跌路径分析 - 收入信心指数回到50以上是房价持续稳定的必要条件，而该指数自2022年以来持续低于50，2025年在45至46之间波动 [61] - “924”政策带来的“止跌回稳”预期曾在2024年第四季度至2025年第一季度短暂扭转房价下跌预期，但未能持续 [49][66] - 棚改货币化是历史上唯一一次在收入下行期实现房价止跌回升的政策，通过创造年均2.7亿平方米的外生需求（占2015年销售面积的21%）逆势拉动房价 [67] - 当前政策框架内可用空间不大，2025年政策多为去年基础上的微调，亮点较少 [1][38] 2026年行业展望 - 预计2026年新房销售额为7.6万亿元（同比-10.9%），销售面积为8.4亿平方米（同比-6.8%），跌幅小幅收窄 [2][99][105] - 新开工面积预计实现20%以上的高增长，对应面积约9.2亿平方米 [2][113][115] - 竣工面积预计为4.7亿平方米，同比下跌20%，短期内不存在改善基础 [2][116][117] - 房地产开发投资额预计为7.5万亿元，同比下跌9% [2][122][124] - 行业总库存持续下降，但土地库存占比提升至63%，现房库存占比27%，期房库存仅占10% [95][103] 投资建议与个股选择 - 建议等待右侧机会，把握政策带来的短期波段，关注结构性机会 [2][129] - 推荐三类标的：历史包袱轻、“调仓”积极、受益于“好房子”政策且PB相对保守的房企，如中国金茂、中国海外发展等 [2][129] - 推荐持有优质长久期资产、受益于利率下行趋势的房企，如华润置地、龙湖集团 [2][129] - 推荐涉房资产少、重量不重价的中介龙头，如贝壳-W、我爱我家 [2][129] - 当前地产股PB隐含的房价下跌幅度均值约为24%，存在一定低估 [125][126]