香港7月物业市场表现 - 7月香港整体物业注册量录7199宗，较6月7221宗轻微减少约1%，连续2个月企稳逾7000宗水平，上一次类似情形出现在2023年4月至5月（反映撤辣初期市况）[1] - 7月注册数据主要反映6月市况，5月初香港银行拆息回落及关税战降温推动楼市交投火热，利好气氛支撑注册量[1] 住宅物业细分表现 - 7月一手私楼及二手住宅注册量合计6104宗（不包括一手公营房屋），较6月6273宗环比减少2.7%，仍为8个月次高水平[1] 非住宅物业细分表现 - 7月工商铺、纯车位及其他非住宅注册量合计1000宗，较6月859宗环比上升16.4%，创23个月新高，为2023年8月以来首次突破千宗[1]

租金回报率整体趋势 - 5月中原城市租金回报率(CRI)报3.54%，环比上升0.06个百分点，创2011年12月后新高 [1] - CRI_Mass回报率报3.70%，环比升0.07个百分点，结束2连跌并创2012年1月后新高 [2] - CRI(中小型单位)回报率报3.66%，环比升0.07个百分点，创2011年11月后新高 [2] - CRI(大型单位)回报率报2.89%，按月升0.02个百分点，重返2012年2月水平 [2] 区域租金回报表现 - 九龙CRI_Mass回报率报3.73%，环比升0.13个百分点，为2011年11月后次高 [2] - 港岛CRI_Mass回报率报3.67%，环比升0.11个百分点，创2010年11月后逾14年新高 [2] - 新界西CRI_Mass回报率报3.73%，环比持平，重返2012年7月水平 [2] - 新界东CRI_Mass回报率报3.63%，环比跌0.02个百分点，连跌2个月 [2] 屋苑租金回报分布 - 143个成分屋苑中，133个回报率高于H按息(2.77%)，占比逾9成 [2] - 29个屋苑租金回报率达4%或以上，较4月增加7个 [2] - 高回报屋苑包括嘉辉花园(5.41%)、得宝花园(5.04%)、南丰新村(4.96%)等 [2] - 主要屋苑回报率：美孚新村(4.37%)、黄埔花园(4.05%)、沙田第一城(4.17%)等 [3] 市场驱动因素 - 港元拆息由近4%急跌至不足1%，H按息降至2.77%，为2022年7月后首次低于封顶息(3.5%) [1] - 租金回报率较H按息高0.77厘，供平过租现象重现 [1] - 新盘低价促销抑制二手楼价，租务成交活跃推动租金上升 [1] - 美联储三季度降息预期支撑CRI回报率维持高于H按息 [1]

中原估价指数(CVI)最新动态 - 本周CVI报65.38点，较上周59.79点上升5.59点，创2024年5月银行收紧按揭后逾1年新高 [1] - CVI连升8周累计29.19点，突破40点、50点、60点三个关键关口 [1] - 香港本地拆息自5月起显著回落，银行资金成本压力减轻，大型银行跟随中小银行调升按揭回赠 [1] - 若CVI持续企稳60点以上，预示楼价有望止跌回升 [1] 香港楼市历史走势分析 - 2023年2月底港府全面撤辣后，CVI从14.49点低位连升9周至73.73点，CCL从143.02点止跌回稳 [2] - 2023年6月初CVI跌穿40点，近20周处于睇淡区，楼价持续调整并蒸发撤辣后所有升幅 [2] - 2023年9月降息周期启动及10月施政报告后，CVI稳步上升突破40点和50点关口，楼价反复回稳 [2] 宏观经济与政策对楼市影响 - 2024年1月美联储放缓降息步伐等因素导致CVI结束连续13周徘徊局面，2月单周急跌至40点 [3] - 2024年4月贸易战升级使CVI再度回落至40点以下，楼价持续窄幅回落 [3] - 2024年5月拆息急跌推动CVI连升8周，最新CCL报136.56点，较降息周期前低位升0.52% [3] - 2024年上半年香港楼价累计下跌0.78% [3]

香港楼市成交数据 - 中原地产十大屋苑周末合共成交15宗，周环比升25%，连升3周并创4周新高，其中沙田第一城最多成交3宗，康怡花园、新都城及嘉湖山庄各录2宗，其余屋苑各1宗 [1] - 美联物业统计显示7月首个周末10大蓝筹屋苑录约16宗成交，周环比续升23 1%，连升3个周末且为2024年3月后66个周末新高，15大屋苑周末成交19宗周环比升26 7% [1] - 屯门现楼新盘NOVO LAND 3A期首批推售160个单位即日沽清，发展商加推单位应市 [1] 市场供需动态 - 周末一手市场缺乏大型新盘推售，购买力流向二手市场，业主减价沽货推动二手交投气氛 [1] - 新盘开价部署推出为一手市场增添热闹气氛，反映市场大批购买力涌现 [1] 行业趋势展望 - 按揭拆息低企及资金流入增强用家与投资客入市信心，二手市场笋盘持续受捧 [2] - 预期本月一手交投有望达2000宗月环比大升，二手市场全月交投亦可看高一线 [2]

香港楼市整体表现 - 中原城市领先指数CCL连续3周上升累计0.73%，最新报136.56点，周环比升0.32% [1] - CCL仍处于逾8年半低位，较2021年8月历史高位191.34点下跌28.63%，较2024年3月撤辣前低位143.02点跌4.52% [1] - 第二季CCL反复横行，2025年上半年香港楼价累计下跌0.78% [1] 市场影响因素 - 6月10日一个月拆息创3年新低，6月11日中美伦敦经贸会谈达成贸易框架共识，恒指收报24366点创近3个月高位 [1] - 7月4日香港金管局6月以来4度入市合计买入590.72亿港元，7月5日屯门NOVO LAND第3A期首轮价单160个单位推售 [2] - 黄竹坑站港岛南岸第5A期滶晨首轮价单138个单位即日沽清 [1] 细分市场表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报137.89点，周环比升0.30%，连续5周上升累计1.24% [2] - CCL(中小型单位)报136.52点，周环比升0.29%，连续5周上升累计1.16% [2] - CCL(大型单位)报136.79点，周环比升0.49%，连续2周上升累计1.17% [2] 区域市场分化 - 九龙CCL_Mass报136.15点，周环比升1.47%，创16周最大升幅 [3] - 新界西CCL_Mass报126.83点，周环比升1.14%，创18周最大升幅，连续2周上升累计1.60% [3] - 新界东CCL_Mass报151.11点，周环比跌1.05%，创7周最大跌幅，连续2周下跌累计1.47% [3] - 港岛CCL_Mass报133.93点，周环比跌1.16%，创5周最大跌幅 [3]

香港楼市动态 - 本周CVI报59.79点，较上周57.69点上升2.10点，连升7周共23.60点，创2024年5月后逾1年新高 [1] - CVI近7周突破40点和50点关口，接近60点上限，预示楼价可能止跌回稳 [3] - 新盘销售理想及拆息大跌带动H按息回落，银行按揭态度转趋乐观，二手成交增加 [3] 楼价指数及区域表现 - CCL最新报136.13点，2025年上半年楼价暂跌1.10% [3] - 143个CCL成份屋苑中62.9%（90个）估价下跌，港岛72.5%、九龙47.5%、新界东65.5%、新界西67.6% [3] - 估价跌幅达3%或以上的屋苑共38个，占下跌屋苑的42.2% [3] 大型屋苑估价变动 - 新界西有10个大型屋苑估价下跌超3%，港岛7个、新界东6个、九龙4个 [4] - 跌幅前五大型屋苑：蝶翠峰3期跌9.31%、和富中心跌8.78%、翠怡花园3期跌8.77%、缙城峰跌8.32%、天赋海湾1期跌8.09% [4] 豪宅屋苑估价变动 - 港岛10个、九龙1个豪宅屋苑估价跌幅超3% [4] - 港岛聚贤居跌11.64%、地利根德阁跌10.12%、贝沙湾2期跌9.62%，九龙凯旋门仅跌3.21% [4] 逆市上涨屋苑 - 39个CCL成份屋苑估价逆市上升1%以上，九龙占19个、港岛8个、新界西8个、新界东4个 [5] - 大型屋苑升幅前三：鲤景湾逸星阁超5%、丽都花园近5%、黄埔花园5期近5% [5] - 豪宅升幅最高为港岛宝翠园1期，按半年升8.21% [5]

香港楼市整体表现 - 2025年6月全港楼宇买卖登记7275宗，环比上升13%，创近7个月新高 [1] - 6月整体物业登记总值655.95亿港元，环比升29%，创14个月最高 [1] - 一手私宅买卖登记2099宗，环比激增31%，为年内第二次突破2000宗 [2] - 一手私宅登记总值348.30亿港元，环比激增1.39倍，主要受九龙塘龙庭里8号170.65亿港元内部转让推动 [2] - 二手私宅买卖登记3429宗，环比上升11%，连续3个月突破3000宗 [2] - 二手私宅登记总值235.94亿港元，环比增加3% [2] 住宅市场细分表现 - 一手私宅登记量前三新盘为SIERRA SEA 1B期(721宗)、凯和山(125宗)、UNI RESIDENCE(80宗) [2] - 二手市场受中美关税战缓和及资金涌入推动，买家加速入市 [2] - 一手新盘因推售节奏放缓，细价盘待开售导致交投转慢 [3] - 二手市场盘源补充不足，出现回气迹象 [3] 非住宅市场表现 - 工商铺及其他买卖登记836宗，环比升8%，三大范畴物业均达三位数增长 [3] - 工商铺登记金额40.19亿港元，环比大减59%，因前月商厦大额登记拉高基数 [3] - 车位登记量环比录得轻微跌幅 [3] 后市展望 - 预计7月整体楼宇买卖登记量将回落约8%，下试6710宗的近3个月次低水平 [3] - 后市仍具备上冲动力，待盘源补充后或再觅机上扬 [3]

香港按揭市场表现 - 2025年6月香港现楼按揭登记达6,508宗 环比5月4,920宗大幅增长32.3% 创22个月新高 [1] - 6月楼花按揭登记560宗 环比增长50.9% 扭转5月跌势 [1] - 2025年上半年现楼按揭登记总量27,784宗 同比增长18.7% 楼花按揭登记3,145宗 同比飙升112% [1] 银行按揭市占率排名 - 中银香港连续9个月稳居现楼按揭市占率首位 6月市占率环比升5.8个百分点至34.7% 上半年累计承办9,390宗现楼按揭 市占率33.8% [1][2] - 汇丰银行现楼按揭市占率22.2% 环比增1.8个百分点 保持第2位 恒生银行市占率16.1% 环比增3.4个百分点 排名第3 [2] - 渣打银行现楼按揭市占率5.4% 环比降0.7个百分点 排名升至第4 东亚银行市占率4.8% 排名第5 [2][3] - 工银亚洲现楼按揭市占率3.1% 环比骤降5.2个百分点 排名跌至第6 信银国际市占率2.5% 排名升至第7 [3] 楼市与利率环境 - 5月起香港楼市受HIBOR下挫及按息回落刺激 新盘热销带动一手二手交投增长 按揭登记量预期持续上升 [2] - 港美息差仍处高位 下半年美国可能减息 预计H按息率维持在2%-3%区间 低息环境利好楼市 [2] 银行楼花按揭竞争格局 - 中银香港连续7个月占据楼花按揭市场首位 上半年累计承办937宗 市占率29.8% [1] - 6月前四大银行现楼按揭合计市占率达78.4% 环比上升8.1个百分点 [2]

美联储利率政策与香港银行反应 - 美联储维持联邦基金利率于4 25%至4 5%不变 符合市场预期 连续四次会议按兵不动 [1] - 汇丰银行宣布最优惠利率维持于5 25% 香港银行预计将跟随维持最优惠利率P不变 [1] - 预计下半年美国有机会再次降息 年内或达两次合共0 5% 利率回落至4%之下 未来逐步降至3%多水平 [1] - 香港银行去年累计减P达0 625% 今年P减幅尚余0 25% 预计将进一步下调0 25%后完成减P周期 [1] 香港楼市回暖迹象 - 自5月起按息大幅下跌 供楼负担显著减轻 "供平过租"推动"转租为买"需求增加 [1] - 按息与定存息同步下降令买楼收租吸引力上升 近期一二手楼市交投均显著增加 [1] - 预计H按封顶息率将减至3 25% 封顶息率下跌有利降低按揭申请人入息水平要求 [1] 港元汇率与拆息走势 - 港汇转弱临近7 85水平 短期内可能触及弱方兑换保证 金管局或需被动入市 [2] - 港息异常大幅度低于美息引发套息活动增加 加上半年结季节性因素 港元拆息或有所回升 [2] - 预计港美息差仍会较以往拉阔 下半年美国再次降息机会大 港息仍会低于今年5月前水平 [2] - 预计香港H按息主要在现有水平1 84%以及2%至3%区间上落 [2]

项目背景与历史 - 恒大2018年以66亿港元购入香港屯门地块，楼面价8300港元/平方呎创区域纪录，总投资预计80亿港元[2] - 2019年首期开盘主打200-300平方呎小户型，总价低于600万港元，超额认购15倍，151套房当日售罄[4] - 2021年恒大债务危机导致项目更名、销售暂停，最终由福彩发展接管并更名为"缇岸"[5] 价格变动情况 - 6月16日大幅下调27个单位售价，实用面积223-461平方呎，总价214.8万-417.3万港元，最高降幅超60%[1][6] - 5座21楼F室从578万港元降至228.7万港元，单价从2.55万港元/平方呎降至1.0万港元/平方呎，降幅60.4%[6] - 二手房源价格普遍下跌超50%，如2期3A座19楼房源成交价208万港元较买入价下跌54%[11] - 项目成交单价从2022年6月1.73万港元/平方呎降至2024年3月9402港元/平方呎，回调45.7%[13] 市场反应与影响 - 开发商拖欠中原地产超1亿港元佣金，利嘉阁地产3000万港元佣金，均已启动法律程序追讨[6] - 香港一手住宅库存达2.14万套，开发商采取积极定价策略去库存[6] - 近期新盘如UNI Residence定价较同区二手低20%-30%，滶晨首批折实价低于市场10%-15%[6] 香港楼市整体状况 - 6月一手私宅买卖登记量预计1980宗，环比增长23%，创近三个月新高[16] - 5月一手私人住宅交易量1665宗环比增4.3%，二手私人住宅3026宗环比降15.7%[20] - 6月前两周35个屋苑二手成交166宗，较上月同期增长22.1%[19] - 预计上半年二手住宅成交量2.2万宗，较去年上半年微增2%[19] 市场环境与预测 - 港元拆息回落使H按实际利率降至1.82厘创三年新低，进入"供平过租"时代[20] - 美联储下半年减息预期强烈，预计将为香港楼市带来新一轮提振[20] - 楼市将继续由一手市场主导，二手房市场短期内承压，购房"寻宝"期将持续至6-7月[21]