摩根士丹利预期今年香港住宅楼价将升10%，因内地买家需求增加，库存消耗、供应有限以及利率下 行。另外，人才流入带动租金表现强劲，意味着收益率更高及正向利差收益，亦刺激更多投资需求；该 行预期今年租金将增长5%。同时，恒指上升所产生的财富效应，亦有助支持楼价。 该行上调多只地产股目标价，当中首选新鸿基地产及恒基地产，目标价分别由105港元及30港元，升至 120港元及36港元，均获"增持"评级。而长实亦为该行首选之一，评级由"与大市同步"升至"增持"，目 标价由39港元上调至47港元。 ...

提到香港楼市，很多人的第一印象就是一个字——"贵"。无论是想在这里安家落户的新港漂，还是土生土长的本地家庭，"上车"置业始终是萦绕心头的大 事。但香港的房地产市场并非铁板一块，既有动辄上亿的顶级豪宅，也有精打细算下可供选择的"上车盘"。时间来到2026年，经过几年的市场调整和政策影 响，香港的新房市场呈现出怎样的格局？哪些区域还能找到价格相对亲民的入场券，而豪宅市场又演绎着怎样的行情？这篇文章，就为你带来一份详尽的 2026年香港新房价格全解析，无论你是首次置业者，还是寻求资产配置的投资者，都能从中找到有价值的参考。 港岛区：传统尊贵与新兴机遇 什么是香港的"上车盘"与豪宅市场？ 简单来说，"上车盘 "在香港楼市语境中，通常指总价相对较低、适合首次置业者"上车"（即购入第一套物业）的住宅单位。这个"低"是相对的，在2026年的 市场环境下，我们可能指的是总价在800万至1200万港元之间的新房，面积通常在300平方呎（约28平方米）至500平方呎（约46平方米）之间，多为开放式 或一房户型。它们主要分布在新区、新兴区域或传统区域的边缘地带。 而 香港豪宅市场，则是一个完全不同的世界。它不仅仅以价格划分（例如总 ...

核心观点 - 香港中原城市领先指数CCL最新报144.11点，按周升0.38%，创2024年6月初后81周次高，市场在低息环境下气氛乐观，楼价有望继续上升，2026年首季目标为147点 [1] - 香港楼市自2025年5月拆息回落后见底回升，2025年全年楼价指数结束过去三年跌势转为累升，其中CCL累升4.7% [2] 指数表现与市场动态 - CCL最新报144.11点，按周升0.38%，创2024年6月初后81周次高 [1] - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报145.18点，按周升0.26%，创2024年5月中后85周次高 [2] - CCL(中小型单位)报144.12点，按周升0.4%，创2024年5月中后85周次高 [2] - CCL(大型单位)报144.1点，按周升0.28%，创2024年8月初后73周第4高 [2] - 在低息环境下，香港楼市气氛乐观向好，新盘销情不俗，业主反价封盘情况增多，买家需要追价，有助推动楼价继续上升 [1] - 2026年首季CCL目标为147点，即较当前再升2.89点或2.01% [1] - 近期市场事件如西沙SIERRA SEA第2A期公布首张价单及佐敦谷住宅地截标等影响，将于2026年1月下旬公布的CCL才开始反映 [2] 近期与历史走势对比 - CCL较2025年5月H按息再度低于封顶息当周的135.16点低位已升6.62% [2] - CCL较2025年3月财政预算案前134.89点低位升6.84% [2] - CCL较2024年9月首次减息前135.86点低位升6.07% [2] - CCL较2021年8月191.34点历史高位仍跌24.68% [2] - 2025年全年八大楼价指数齐升，扭转过去3年跌势 [2][3] - 2025年CCL累升4.7%，而2024年跌6.5%，2023年跌6.37%，2022年跌15.56% [2] 分区楼价表现 - 四区楼价表现分化，港九市区上升，新界两区下跌 [3] - 九龙CCL Mass报144.73点，按周升0.76%，创2023年12月初后108周次高 [3] - 港岛CCL Mass报140.16点，按周升0.55% [3] - 新界东CCL Mass报158.62点，按周跌0.36%，终止6周连升，但仍为2024年4月底后87周次高 [3] - 新界西CCL Mass报132.73点，按周跌0.28%，连跌2周共0.61%，但仍为2024年6月底后79周第4高 [3] - 2025年全年分区楼价指数均录得上升：港岛升1.15%，九龙升8.16%，新界东升6.9%，新界西升3.4% [3]

中原城市领先指数(CCL)最新走势 - 中原城市领先指数CCL最新报143.56点，按周下跌1%，结束连续2周上升后回软，但企稳143点水平，为2024年6月初后80周次高 [1] - 市场进入拉锯局面，CCL已连续5周在143到145点之间窄幅波动，主要因楼价上升后业主涨价，买家需时适应，以及圣诞将至影响 [1] - 楼市气氛维持向好，短期楼价上升方向未变，2026年首季目标为147点，即2024年撤辣后高位，CCL现时距离该目标相差3.44点或2.4% [1] 各类细分指数表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报144.8点，按周跌0.99%，CCL(中小型单位)报143.54点，按周跌0.99%，两者均结束2周连升，指数同为2024年6月初后80周第3高 [2] - CCL(大型单位)报143.7点，按周跌1.07%，终止3周连升，指数仍为2024年8月初后72周第4高 [2] - 四区楼价指数三跌一升，港岛CCL_Mass按周跌3.65%，跌幅为2025年3月初以来41周最大，前两周累计升逾5%后本周回落，九龙CCL_Mass按周跌0.35%，新界西CCL_Mass按周跌0.34%，新界东CCL_Mass按周升0.48%，连升6周累计升3.78%，创2024年4月底后86周新高 [2] 楼价指数同比与历史对比 - 2025年5月香港拆息回落，楼价见底回升，CCL较5月H按息再度低于封顶息当周的135.16点低位上升6.21% [1] - 2025年楼价暂时累计上升4.3%，指数较2025年3月财政预算案前134.89点低位上升6.43%，较2024年9月首次减息前135.86点低位上升5.67% [1] - 指数较2021年8月191.34点历史高位仍下跌24.97% [1] 2025年全年楼价指数累计变动 - 以公布日期计，2025年全年八大楼价指数均录得上升 [3] - CCL暂时累计上升4.30%，CCL Mass累计上升4.83%，CCL(中小型单位)累计上升4.77%，CCL(大型单位)累计上升2.02% [3] - 分区指数方面，港岛累计上升0.6%，九龙累计上升7.35%，新界东累计上升7.29%，新界西累计上升3.69% [3]

香港整体楼宇买卖市场表现 - 截至12月19日，2025年12月份香港整体楼宇买卖合约登记暂录6,396宗，总值474.07亿港元，预计全月约达8,300宗及620亿港元，将较11月的7,121宗及584.29亿港元分别上升16.6%及6.1% [1] - 预计12月登记宗数将为2024年4月后近20个月新高，金额将为2025年6月后近6个月新高 [1] - 2025年整体登记暂录78,099宗及5,966.38亿港元，较2024年的67,979宗及5,341.40亿港元分别高出14.9%及11.7%，全年预测约80,000宗及6,110亿港元，将同比上升近两成及近一成半，同创2021年后的4年新高 [3] 市场活跃度驱动因素 - 买卖登记活跃反映两次减息后，楼市气氛向好，楼价稳步上升，增强买家入市信心 [3] - 11月期间发展商拆售太古城车位，房协两个居屋项目开始拣楼，新一期白居二买家陆续入市，刺激登记量升破八千宗水平 [3] 一手私人住宅市场表现 - 截至12月19日，12月份一手私人住宅暂录1,365宗及151.3亿港元，预计全月约1,700宗及200亿港元，将较11月的1,813宗及229.1亿港元分别下跌6.2%及12.7% [5] - 一手交投虽回落，但已连续10个月超过一千五百宗，是2004年3月后逾21年（261个月）以来首次，显示新盘深受用家及投资者欢迎，销售良好 [5] - 2025年一手暂录20,159宗及2,200.6亿港元，较2024年的16,869宗及2,084.7亿港元分别高出19.5%及5.6%，预测全年一手约20,500宗及2,250亿港元，将同比上升逾两成及近一成，宗数创2019年后的6年新高，金额创2021年后的4年新高 [5] 一手市场热门项目 - 12月份登记宗数暂时最高的新盘是粉岭聚然（居屋），暂录332宗及13.44亿港元 [5] - 第二是油塘柏景峰，暂录149宗及8.35亿港元 [5] - 第三是观塘峻然（居屋），暂录137宗及6.90亿港元，第四是启德海湾第1期，暂录125宗及8.69亿港元，第五是启德天玺‧天第2期，暂录108宗及14.42亿港元 [5] 二手私人住宅市场表现 - 截至12月19日，12月份二手私人住宅暂录2,820宗及221.0亿港元，预计全月约3,800宗及300亿港元，将较11月的3,553宗及279.5亿港元分别上升7.0%及7.3% [6] - 预计12月宗数将为2025年4月后的8个月高位，金额将为2024年4月后的20个月新高，买家入市意愿强劲，二手成交活跃，连续9个月企稳三千宗以上，是2021年12月后近4年（48个月）以来再现 [6] - 2025年二手暂录38,695宗及2,837.0亿港元，较2024年的33,792宗及2,423.0亿港元高出14.5%及17.1%，预测全年二手约39,700宗及2,915亿港元，将同比上升近两成及逾两成，齐创2021年后的4年新高 [6] 二手市场大型屋苑表现 - 12月份美孚新邨暂录28宗（共1.84亿港元）[6] - 嘉湖山庄暂录27宗（共1.27亿港元）[6] - 沙田第一城暂录24宗（共1.05亿港元）及太古城暂录17宗（共1.65亿港元）[6]

2025年香港楼市表现回顾 - 2025年香港住宅市场实现“量额价”齐升，为四年来首次[1] - 全年一手住宅成交量预计录得2万宗，创纪录新高，较2024年约1.55万宗增长近30%[1] - 全年一手住宅成交金额预计升至2000亿港元，创4年新高，按年增长逾6%[1] - 全年二手住宅成交量预计达4.6万宗，按年增长近12%[1] - 全年二手住宅成交金额有望突破3000亿港元，创4年新高，按年增长近14%[1] - “美联楼价指数”最新报134.09点，2025年迄今累计上升约4.65%，较年内低位反弹约6.18%[2] - 住宅租金与楼价同步上扬，2025年首11个月租金上升约2.92%，实现连续第3年上升[2] 推动2025年楼市向好的因素 - 年初政府《财政预算案》调低细价物业印花税，有效提振细价楼市场并带动新盘销售[1] - 美联储接连减息刺激投资氛围[1] - 港股徘徊高位利好市场情绪[1] - 人才持续涌入香港为住宅需求提供支撑[1] 对2026年香港楼市的展望 - 预计楼价有望继续上升约10%至15%[1] - 发展商料将持续积极推售新盘及货尾单位[1] - 预计全年一手住宅成交量有望按年续增约5%至2.1万宗，再创纪录新高[1] - 预计二手住宅成交量将再涨约9%至约5万宗水平，达5年新高[1]

核心观点 - 香港二手住宅市场周末成交量环比下滑，主要受一手新盘分流客源及节日气氛影响，但市场认为楼价已见底回升，对未来走势维持乐观预期 [1][1] 市场成交量表现 - 中原地产统计的十大屋苑周末录得9宗成交，较上星期减少3宗或25%，其中有3个屋苑录得零成交 [1] - 美联物业统计的十大指标二手屋苑周末录得约10宗成交，较上周末12宗回落约16.7%，但已连续9个周末维持在双位数水平 [1] - 以十五大屋苑计算，美联物业统计周末共录得约11宗成交，较上周末的13宗下降约15.4% [1] 成交量区域分布 - 港岛区三个指标屋苑（太古城、康怡花园、海怡半岛）录得约3宗成交，较上周末2宗上升50% [2] - 九龙区四个指标屋苑（丽港城、黄埔花园、新都城、美孚新邨）录得5宗成交，较上周末7宗下跌约28.6% [2] - 新界区三个指标屋苑（映湾园、沙田第一城、嘉湖山庄）录得2宗成交，较上周末3宗下跌约33.3% [2] 市场影响因素分析 - 一手新盘复推及余货盘推售导致市场气氛热闹，购买力持续释放，但同时也抢占了二手市场客源 [1] - 二手市场“笋盘”盘源收窄，阻碍了周末二手交投 [1] - 本月下旬受节日气氛影响，可能拖慢交投步伐，预期下半月二手交投表现将继续反复受压 [1] 市场前景与预期 - 市场观点认为香港楼价已确定见底回升，预期节日后交投会逐步加快 [1] - 美联储再度减息虽未获香港银行即时跟随，但对整体市场属利好消息，增加了买家入市信心 [1] - 预期美国买债及仍有减息可能，香港按揭利率仍有下调空间，整体后市走势维持理想，楼价将稳步上升 [1]

美联储降息决议 - 美联储于12月11日宣布减息0.25%，将联邦基金利率目标区间降至3.5%至3.75%之间，此为2024年9月以来的第六次降息，2025年全年合共下调75个基点 [1][4] 对香港按揭与融资环境的影响 - 美联储降息为全球利率环境带来宽松预期，有望降低香港银行的资金成本，为下调最优惠利率(P-rate)与按揭利率（包括H按与封顶息率）提供空间 [2] - 按揭利率下调将直接降低供楼成本，减轻业主还贷压力，提升“供楼vs租楼”的比较优势，从而刺激置业与换楼需求 [2][6] - 实际按揭利率的调整幅度取决于各银行的资本成本、香港银行同业拆息(HIBOR)走势及银行自身的风控策略，存在不确定性 [3] 对香港楼市成交量与价格的预测 - 经络按揭认为，利率下调有望缓和买家观望情绪，推动刚性需求、自住需求及换楼客重新入市，从而带动短期内一手与二手楼成交量增加 [2][3] - 高力预测，减息将进一步释放购买力，结合专才移民政策及留学生需求等因素，预计2026年香港楼价将有3-5%的升幅 [4] - 高力补充，减息有助于缓解发展商的融资与库存压力，加之市场需求稳健，预计来年一手物业销售保持乐观，发展商具备逐步调升售价的空间 [5] - 中原地产指出，中原城市领先指数(CCL)在10月份创下15个月新高，较3月份低位上升3.3%，减息有望强化“供楼平过租楼”趋势，加速市场气氛回暖，推动年底至明年初的买卖成交量 [4][6] - 美联物业预计，在融资成本下降及本地财富效应改善的推动下，2025年下半年香港一手楼市成交量，尤其是逾亿港元的豪宅项目，有望创下半年度新高 [8][9] 对市场情绪与买家信心的影响 - 多家机构认为，美联储降息标志着美国加息周期全面结束，为香港楼市注入正面动力，有助于稳定市场信心，促使市场从“观望”进入“入市”窗口期 [6][11] - 降息被视为刺激交投、恢复市场活力的重要因素，有望推动楼市逐步走出调整期，维持温和上升势头 [3][6] - 对于刚性需求买家、中小户型买家及中长期持有者而言，当前环境可能是一个相对有利的“入市窗口” [11][12]

香港豪宅市场表现 - 下半年（截至12月8日）逾亿港元一手住宅成交录得61宗，涉及总金额129.4亿港元，较上半年的30宗及约60.9亿港元分别大幅上升超过1倍及逾1.1倍 [1] - 下半年（截至12月8日）逾亿港元二手住宅注册量录得33宗，创自2021年下半年后的4年新高，涉资总额约65.4亿港元，较上半年约56.2亿港元上升约16.3% [2] - 市场预期下半年逾亿港元一手成交将挑战70宗及150亿港元水平，有望创下一手销售条例后的半年度纪录新高 [1] 市场驱动因素与资金流向 - 港股造好引发财富效应、市场投资气氛升温以及美国重启减息周期导致资金环境宽松，是推动下半年豪宅交投显著增长的主要原因 [1] - 资金持续流入香港楼市，带动大市气氛，令香港楼价于下半年止跌回升 [1] - 内地买家是逾亿港元住宅市场的重要力量，今年首10个月已知个人买家的逾亿港元一二手住宅注册量中，内地买家占比约57.1% [2] 市场前景与预期 - 配合美国减息周期展开，低息环境有望于明年持续，料有助进一步释放财富效应 [1] - 供应罕有的超级豪宅成为富豪追捧对象，预计明年逾亿港元住宅交投表现持续向好，为香港楼市增添上升动力 [1] - 在本地经济持续改善及长短线投资与自用需求支持下，预计2026年全年楼价有望上升8%至10% [1]

核心观点 - 香港住宅市场已见底并逐步走出整固期 预计明年成交量与今年相约 楼价升幅在5%之内 租金增长可能放缓至3%左右 [1] - 市场回暖受惠于利率下调、股市财富效应及持续的外来住屋需求 带动成交量价回升 并吸引投资者入市及租客转购 [1][2] 市场表现与趋势 - 整体住宅楼价指数自3月至10月期间录得3.3%升幅 年初至今楼价止跌回升1.8% [1] - 住宅租金指数年初至今录得4%升幅 受外来专才和非本地学生住屋需求带动 [1] - 自今年3月起 住宅买卖合约数字连续9个月录得超过5000宗 [2] - 预计第四季住宅成交宗数约16400宗 同比升9% 即全年总成交量约62000宗 同比升17% [2] 市场结构与需求 - 年内发展商积极推盘去库存 1月至10月的一手成交约占整体住宅交投数目的33% [2] - 近期豪宅交投量较高 若明年金融市场好 豪宅市场可能率先表现 并可能带动中小型市场 [2] - 换楼活动于今年开始但进程缓慢 [2] - 在拆息下调背景下 继续吸引投资者入市 亦有租楼人士转而考虑置业 [1] 未来展望 - 预计明年香港住宅成交量有望与今年水平相约 [1] - 预计明年楼价升幅约5%之内 [1] - 2026年租金预计有一定增长 可能比今年稍微放缓至3%左右 [1] - 酒店改装学生宿舍的物业改造可能需要时间 不一定会一下子全部推出市场 [1]