核心城市新房市场热度 - 国庆假期期间，北京、上海、深圳等核心城市新房项目成交量及带看量显著走高，部分热门项目成交额达到亿元级别 [2] - 北京通州运河玖院项目售价在6.1万元/平米至7.4万元/平米，为千万级豪宅项目，假期看房客户众多 [3] - 保利发展上海公司国庆期间11盘联动，到访超4000组客户，成交额达12.8亿元 [3] - 上海招商时代潮派项目日均到访40多组客户，假期认购16套房源 [4] - 假期北京新房日均成交量同比增长30.8%，上海前6日成交量同比增长72%，深圳新房成交量较平日提升40%至50% [4] - 重庆龙湖两江御湖境项目首开即取得6.2亿元销售额，假期成交环比9月同期大幅提升256% [4] - 苏州龙湖东吴原著项目9月下旬首次开盘热销8亿元，假期期间销售额达2亿元，到访客户超1600组 [4] 房企营销策略与促销活动 - 北京国誉星城项目推出特价房源，96平米三居室总价不到500万元，112平米户型总价约550万元，单价低于原价 [5] - 深圳龙华片区合正观澜汇三期项目推出工抵房及0首付活动，100平米以下户型折后返现30万元，100平米以上返现50万元 [7] - 上海江湾金茂府·湾耀项目通过举办非遗手作等互动活动吸引客户，并为老带新提供专属礼遇 [7] - 龙湖集团在全国多城市联动推出“双节狂欢购”限时福利，包括车位团购5折起等活动 [8] 政策效果与市场分化 - 8月以来北京放开五环外限购、上海松绑外环外限购、深圳扩大非限购区域等政策有效降低购房门槛，带动购买力入市 [9] - 9月北京新房成交面积46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比和同比均增长19% [11] - 9月上海新房成交面积97万平米，环比增长23%，同比增长16%；二手房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29% [11] - 国庆假期30个大中城市新房日均成交671套，与2024年同期持平，但三四线城市成交量同比下滑，导致整体表现弱于往年 [11] - 市场呈现明显分化行情，一二线与三四线城市表现分化，城市内核心区域与外围区域表现亦分化，购房者对地段、品质、配套关注度提升 [12] - 中指研究院预计四季度核心城市新增优质地块供应将对新房销售形成支撑，银十将延续分化态势 [12] - 重点城市9月二手房成交量显著上涨，预计10月交易活跃度继续温和回升，但以价换量态势短期难改 [13] 后续政策与市场动向 - 武汉于9月30日出台政策，提高公积金贷款额度，并对10月1日至12月31日在部分区域商业贷款购买首套新房的家庭按初始贷款金额1%发放利息补贴，最高不超过2万元 [14] - 广州于9月28日发布公积金新政，允许提取公积金支付购房首付款，以缓解资金压力并促进二手房交易 [16] - 苏州于8月底取消新房限售措施，以降低改善性需求的交易成本和时间成本 [16] - 9月30日北京土拍市场热度高，朝阳太阳宫新区地块经过339轮举牌由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率达39.18%，显示房企对稀缺优质地块投资意愿强烈 [16] - 今年前9月TOP100房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较前8月收窄1.1个百分点；9月单月销售额环比增长11.9% [17] - 展望四季度，金融端5年期以上LPR有下调预期；供给端专项债收购商品房改保障房政策或推广；需求端一线城市有望进一步放宽非核心区限购，并可能实施契税减免及个税补贴试点 [18]

行业销售表现 - 前4个月TOP100房企销售总额为11198.6亿元 同比下降10.2% 降幅较1~3月基本持平 [1] - 4月单月百强房企销售额同比下降16.9% 较3月单月降幅有所扩大 [1] - TOP10房企销售额均值为542.3亿元 较上年下降9.9% TOP11~30同比下降12.5% TOP31~50同比下降2.5% TOP51~100同比下降13.0% [2] - 百亿元以上阵营企业25家 较去年同期减少3家 50亿~100亿元企业27家 减少2家 30亿~50亿元企业26家 减少4家 30亿元以下企业22家 增加9家 [2] 头部房企动态 - 保利发展前4月累计销售额876亿元领跑百强房企 绿城中国710.2亿元和华润置地685亿元分列二三位 [2] - 典型房企对2025年销售目标较为谨慎 鲜少提及具体销售目标 聚焦高质量发展和优质项目修复毛利率 [3] 城市分化行情 - 北京 上海 深圳 成都 杭州等核心城市成交放量取决于高端住宅供应 武汉 天津等城市呈现弱复苏走势 部分弱二线和三四线城市去化压力大 [3] - 上海徐汇区滨江地王项目绿城·潮鸣东方备案均价19.5万元/平方米 刷新徐汇区新盘均价纪录 成为上海第二贵新盘 [3] - 上海4月26日新增11个商品住房项目共1577套房源 "五一"假期前又公示8个项目1271套住宅 包含4个单价10万+项目 [5][6] 市场供需情况 - 上海部分项目出现"日光盘"现象 浦东新杨思翡雲悦府第一批开盘因摇号靠后未能选房 [1] - 上海闵行区安高申陇院和杨浦滨江保利外滩序98项目看房人络绎不绝 需限流或合并接待 [5] - 保利外滩序98临时加推5号楼新增60套供应 前滩公馆和浦发莲园等前期"日光"项目再次入市 [5] - 中高端改善产品市场活跃度特别高 显示高端需求潜力大 [6]