上海楼市整体表现 - 2025年前5个月上海一二手住房合计成交1094万平方米同比增加30% [1] - 新房市场呈现量价齐升态势二手房市场承压企稳 [1] - 区域分化加剧成交价格止跌回稳 [1] 新房市场 - 1-5月上海一手住房成交266万平方米同比增加9% [1] - 5月上海新房价格同比上涨5.9% [1] - 豪宅项目频现"日光"现象如上海壹号院三批次64套房源套均6200万元当日售罄 [1] - 优质项目持续入市带动新房成交均价上涨认购率高的项目具备板块热度高区位优越产品力强等特征 [1] - 改善型需求持续释放优质房源成交活跃带动价格上涨 [1] 二手房市场 - 5月上海二手房成交161万平方米同比增加14%为2022年以来同期最高值 [2] - 春节后工作日成交量保持在500-800套周末大多突破1000套 [2] - 连续8个月成交量超过1.5万套荣枯线单月成交同比连续8个月正增长 [2] - 中心城区地铁房学区房维持热度对新房形成替代效应"金三银四"后5月成交量回落替代效应减弱 [2] - 二手房挂牌价指数较2025年第一周微涨1.4% [2] - 中低总价刚需型住宅为主力5月330万元以下成交占比67%70-120平方米户型占比45% [2] 市场参与者行为 - 浦东外环外二手房市场买方主导买卖双方进入价格拉锯战客户压价幅度达5%-10% [3] - 刚需型二手房流动性较好300万元左右低总价房型为托底主力 [3] - "90后"小夫妻刚需家庭为二手房主力客群端午假期日均带看量超20组 [3] 后市展望 - 二季度成交量季节性回落伴随量的小幅回调价格进入新一轮拉锯 [3] - 上海房地产市场量价维持较好短期不太可能推出新政策 [3] - 市场依靠自身节奏交易量稳定背景下价格保持相对稳定走势 [3]

上海房地产市场整体表现 - 上海房地产市场延续回稳向好趋势，年初"淡季不淡"，"金三银四"出现"小阳春"行情，市场活跃度持续释放 [1] - 5月上海一、二手住房成交量同比双增长，价格指数总体趋稳，全年"量升价稳"基调巩固 [2] - 1-5月上海一手住房成交266万平方米同比增9%，二手住房成交8281万平方米同比增38%，合计成交1094万平方米同比增30% [13] - 一手住房价格指数1-4月累计上涨2.0%，二手住房价格指数1-4月累计上涨0.5% [14] 一手房市场表现 - 5月上海一手房成交62万平方米同比增24%，日均成交面积同比增30% [2] - 5月共有37个项目完成认购，外环内18个项目中有12个认购比超1 [2] - 5月新房供应73.5万平方米环比增49.2%同比增30.2%，高供应助推市场 [11] - 5月新房成交均价90691元/平方米环比涨24.8%创历史新高，10万+楼盘占成交前十榜单6席 [8][9][11] - 高端豪宅表现突出，绿城潮鸣东方网签均价19.2万元/平方米，上海壹号院均价18.5万元/平方米 [8] - 市场分化明显，5月有15个项目因认购人数较少取消摇号开盘 [11] 二手房市场表现 - 5月上海二手房成交161万平方米（1.90万套）同比增14%，为2022年以来同期最高 [3] - 二手房成交量连续8个月超1.5万套荣枯线，单月成交同比连续8个月正增长 [5] - 5月二手房累计成交21400套环比降8.6%但同比增15%，为近5年同期第二高 [12] - 成交价格1-2月环比涨0.4%、跌0.4%，3-4月环比涨0.4%、0.1% [5] - 5月成交均价环比降0.66%同比降8.06%，呈现"以价换量"特征 [12] 市场驱动因素 - 政策面释放宽松信号，降准降息落地维持市场信心和预期 [6] - 产品结构优化，中心区聚焦大户型高品质项目，中端改善产品区位价格平衡 [6] - 土地市场活跃，5月徐汇区东安新村地块以341.35亿元协议出让，三地块总成交523.03亿元 [15] - 上海地产集团年内已斥资804.8亿元拿下13宗核心区位地块 [16] - 第五批次土拍起始总价192.47亿元刷新今年纪录，涉及宝山南大等热点板块 [19] 市场展望 - 二手房成交量保持高位运行，预计6月上半年收官表现良好 [7] - 土地市场活跃将稳定市场预期，保障后续新房供应 [20] - 优质地块高溢价成交传递积极信号，筑牢市场健康发展基础 [21] - 预计随着"好房子"入市和政策红利释放，下半年市场活跃度进一步提升 [22]

地块概况 - 上海徐汇区东安片区旧改项目（东安地块）三宗涉宅地块以协议出让方式拆售，总成交金额超过523亿元，成为全国总价地王 [1] - 三宗地块出让价格分别为83.5亿元、98.18亿元和341.35亿元 [1] - 地块组团总面积达15.93公顷，涉及117幢居民楼、6057户 [2] 地块定位与规划 - 125-31地块设置1.33万平方米社区级公共服务设施，中小套型住宅占比15%，并规划标志性非住宅建筑 [3] - 127b-23、127b-24地块为纯住宅地块，少量配建公共服务设施 [3] - 规划建设国际医疗中心、精准医疗研发基地，获徐汇区政府专项资金支持人工智能与健康科技融合发展 [4] 区域联动与开发模式 - 东安地块与西岸金融城（2020年310.5亿元地王）最近距离仅300米，形成产业互补关系 [2][4] - 地方国资主导整体开发（上海地产集团与徐汇城投联合成立项目公司），系统性规划15分钟生活圈 [8] - 相比小块出让，整体开发可降低公共服务成本，避免功能过剩，打造连续公共空间体系 [8] 市场表现与对标项目 - 周边豪宅项目能建·西岸誉府一季度销售48亿元，绿城·潮鸣东方均价19.5万元/平方米、总销69.88亿元 [7] - 汇元玺开盘入围分达112.8分，香港置地·启元均价17.8万元/平方米、套均超5000万元 [7] - 徐汇滨江板块价值持续提升，带动新开发住宅价格上行预期 [7]

绿城潮鸣东方项目销售情况 - 绿城潮鸣东方项目120套房源一日售罄 单日销售金额达69 88亿元 均价约19 5万元/平方米 [1] - 项目认购率近160% 191组有效意向认购 最便宜房源超4000万元 最贵房源接近1 54亿元 6套顶层复式价格超一亿元 [1] - 绿城以48 05亿元竞得徐汇区斜土街道地块 成交楼面价13 1万元/平方米 溢价率30% 刷新全国住宅地块单价纪录 [1] - 地块原为小米总部用地 后调整为住宅用地 无联动价限制 周边楼盘招商汇元玺和香港置地启元均价分别为13 1万/平方米和17 8万/平方米 均已售罄 [1] 上海豪宅市场格局 - 徐汇区豪宅新盘价格分三档 绿城·潮鸣东方和香港置地启元以19 5万/平方米和17 8万/平方米居第一档 其他改善型楼盘多在15万/平方米以下 [1] - 2023年上海60个"日光盘"中 均价超10万元/平方米的豪宅占32个 2000万以上高端新房成交集中在黄浦 浦东 徐汇 静安等区域 [2] - 2024年前三月上海产生10个"日光盘" 4月至少有5个 4月全市成交商品住宅4309套 总价1000万元以上中高端住宅占25 7% [2] 政策环境 - 2023年上海取消非沪籍单身购房限制 松绑限购限贷 出台929新政等调控政策 [2]

行业销售表现 - 前4个月TOP100房企销售总额为11198.6亿元 同比下降10.2% 降幅较1~3月基本持平 [1] - 4月单月百强房企销售额同比下降16.9% 较3月单月降幅有所扩大 [1] - TOP10房企销售额均值为542.3亿元 较上年下降9.9% TOP11~30同比下降12.5% TOP31~50同比下降2.5% TOP51~100同比下降13.0% [2] - 百亿元以上阵营企业25家 较去年同期减少3家 50亿~100亿元企业27家 减少2家 30亿~50亿元企业26家 减少4家 30亿元以下企业22家 增加9家 [2] 头部房企动态 - 保利发展前4月累计销售额876亿元领跑百强房企 绿城中国710.2亿元和华润置地685亿元分列二三位 [2] - 典型房企对2025年销售目标较为谨慎 鲜少提及具体销售目标 聚焦高质量发展和优质项目修复毛利率 [3] 城市分化行情 - 北京 上海 深圳 成都 杭州等核心城市成交放量取决于高端住宅供应 武汉 天津等城市呈现弱复苏走势 部分弱二线和三四线城市去化压力大 [3] - 上海徐汇区滨江地王项目绿城·潮鸣东方备案均价19.5万元/平方米 刷新徐汇区新盘均价纪录 成为上海第二贵新盘 [3] - 上海4月26日新增11个商品住房项目共1577套房源 "五一"假期前又公示8个项目1271套住宅 包含4个单价10万+项目 [5][6] 市场供需情况 - 上海部分项目出现"日光盘"现象 浦东新杨思翡雲悦府第一批开盘因摇号靠后未能选房 [1] - 上海闵行区安高申陇院和杨浦滨江保利外滩序98项目看房人络绎不绝 需限流或合并接待 [5] - 保利外滩序98临时加推5号楼新增60套供应 前滩公馆和浦发莲园等前期"日光"项目再次入市 [5] - 中高端改善产品市场活跃度特别高 显示高端需求潜力大 [6]

五一假期楼市动态 - 上海闵行区安高申陇院和杨浦区保利外滩序98项目售楼处人流量大，出现限流情况 [2] - 安高申陇院224套房源已认购180组，认购率达80% [4] - 保利外滩序98临时加推5号楼，新增60套房源 [6] 市场供应情况 - 上海"五一"假期首日新增8个楼盘入市，共计1271套住宅 [9] - 新增楼盘备案均价区间为29600元～124673元/平方米 [9] - 4月26日公示11个项目共1577套住宅，其中4个单价超10万元/平方米 [9] - 近期上海出现3个备案价超10万元/平方米的高端项目 [11] 市场表现分析 - 一季度上海核心地块出让活跃，民营房企拿地积极性高 [12] - 土地溢价率上升加速新房销售，带动其他板块业绩 [12] - 次新房业主议价空间收窄，显示市场信心增强 [12] - 中高端改善产品市场活跃度高，显示高端需求潜力大 [12] 项目详情 - 翠波顾庭备案均价124673元/平方米，为表中最高价项目 [11] - 绿城·潮鸣东方备案价达195000元/平方米，陆家嘴太古源·源邸171800元/平方米 [11] - 翡雲悦府认购率超过400% [11]

房地产市场表现 - 4月上海出现3个"日光盘"，浦东新杨思"地王"项目翡雲悦府第一批开盘因摇号排名靠后未选到房，购房者计划认购第二批 [1] - 前4个月TOP100房企销售总额11198.6亿元同比下降10.2%，4月单月百强房企销售额同比下降16.9%较3月降幅扩大 [1] - 保利发展以876亿元销售额领跑百强，绿城中国和华润置地分别以710.2亿元和685亿元位列第二、第三 [2] 房企阵营分化 - TOP10房企销售额均值542.3亿元同比下降9.9%，TOP11～30均值137.3亿元同比下降12.5%，TOP31～50均值69.2亿元同比下降2.5%，TOP51～100均值32.9亿元同比下降13.0% [2] - 百亿元以上阵营企业25家同比减少3家，50亿～100亿元阵营27家减少2家，30亿～50亿元阵营26家减少4家，30亿元以下阵营22家增加9家 [2] 城市分化与高端市场 - 北京、上海、深圳、成都、杭州等核心城市成交放量取决于高端住宅供应，武汉、天津呈现止跌企稳态势，弱二线和三四线城市高库存问题难解 [3] - 上海徐汇区滨江地王项目绿城·潮鸣东方备案均价19.5万元/平方米刷新区域纪录，成为上海第二贵新盘 [3] - 房企战略转向"精准投资、效率为先、聚焦好房子"，上市房企鲜少提及具体销售目标，聚焦高质量发展和毛利率修复 [3] 后市展望 - 核心城市土地市场保持热度，重点城市新房销售延续同比增长，政策落地叠加优质项目供给增加有望推动市场修复，但城市分化将持续 [4]