i茅台上新精品茅台及飞天茅台直售的市场影响 - 1月1日起i茅台正式上架2026年飞天53%vol 500ml贵州茅台酒，售价1499元/瓶，每日投放从9点开始，每五分钟投放一次，每次不到30秒便被清空，上线3天已有超10万名消费者购买[4] - 1月6日上午9时，i茅台上新精品茅台酒，售价2299元/瓶，一经上市迅速售罄，这是继飞天茅台后的第二款大单品[2] - 根据官方数据，若以10万人次购买计算，每人购买一瓶，i茅台日均投放量约15.69吨；每人购买12瓶，日均投放量约188.32吨，即元旦期间日均投放了15.69吨—188.32吨的飞天茅台[4][6] 对黄牛及回收市场的冲击 - 飞天茅台开展直售后，价格完全透明，信息差和价差消失，黄牛表示“失业了，靠茅台挣钱的时代过去了”[2][6] - 回收市场一片萧条，2024年—2026年飞天茅台回收价格为1400元左右，部分酒贩子已拒收2026年飞天茅台[2][8] - 社交平台上有消费者抢到酒后期待加价转让，但未出现“黄牛热抢”，反而有大量质疑声[7] - 受酒厂主动释放产品影响，不同年份飞天茅台价格下滑：2026年回收价约1400元；2025年和2024年由原本1650元缓慢跌至1450元，均低于1499元市场指导价[6] 对经销商的影响与转型 - 部分经销商选择跟随酒厂调整售价，以1499元售卖2026年飞天茅台，称此次跟进是跟随市场化大方向的主动选择[3] - 经销商角色被推动向“服务商”转变，近期已签订2026年合同，整体仍是1万多吨配额，相关产品售价与i茅台同步：500ml飞天茅台1499元/瓶、精品茅台2299元/瓶、公斤茅台3998元/瓶[8] - 即便以1499元指导价销售，经销商成本价（出厂价）为1169元，因此仍然是挣钱的[10] - 有经销商表示，通过直播卖1499元飞天茅台，除去平台扣点、退损后大概只能拿到1400元，赚不到大钱，但个人不迷茫，因坚持做客户服务，对市场化和服务化转型不焦虑[11] 市场价格动态与行业影响 - 近期飞天茅台批发价格虽出现扰动，但整体仍维持在1500元以上，终端最新售价仍有1728元[12] - 茅台主动将市场价格降下来，会对五粮液和其他高端酒产生较大挤压，相当于茅台市占率会提高[11] - 价格下行激发了市场真实需求释放，大大挤压黄牛炒价格行为，同时能提前抢占节前高端酒市场份额，并对茅台一季度业绩形成支撑[7] 公司战略属性转变的讨论 - 有观点指出，如果贵州茅台要维持过去奢侈品的属性和金融属性，就需要控量来保价，但控量保价做不大业绩规模，不符合有关方面对公司的期望[15] - 从投资机构和股民的角度，希望贵州茅台能做大规模，而做大规模就得放量，放量过程中需要培养更广泛的消费人群和消费场景，让茅台酒从奢侈品属性进入高频消费品属性[15] - 对于“放量价跌”的影响，短期看量可以推动业绩增长，中长期还得是价格[15]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]