公司评级与财务表现 - 主体信用等级维持AAA，展望稳定，反映公司综合竞争力和品牌影响力较强[3] - 2024年全口径销售额369亿元同比下降19.88%，但规模仍居行业前列[3][5] - 2024年归母净利润亏损25.59亿元，较2023年1.21亿元显著恶化，主因存货跌价损失和合作项目投资损失[3][5] - 2025年3月末总债务675.62亿元，净负债率97.68%，短期债务占比20.94%，债务结构优化[3][19] - 2024年经营性现金流净额66.17亿元，OCF/净债务比率15.95%，偿债能力指标弱化[3][19] 业务运营 房地产开发 - 2024年新增5个项目计容建面55.86万方，权益地价33.16亿元，聚焦杭州、西安等高能级城市[14] - 期末土储821.58万方，一二线城市占比78%，但部分项目去化承压[14][15] - 在建项目需投资542.03亿元，资金压力显著[5][15] - 商品房销售毛利率从2023年19.56%降至2024年14.26%，结算均价同比下降12.8%[14][17] 商业地产 - 2024年末在营36个商业项目，平均出租率95.1%，租金收入52.43亿元占比14.65%[13][15] - 首单消费REIT"华夏大悦城商业REIT"募资35.38亿元，资本运作能力提升[16] - 写字楼平均出租率91.1%，深圳产业园区出租率98.2%，运营韧性较强[16] 行业环境 房地产行业 - 2025年行业处于筑底阶段，高能级城市成交改善但土地投资仍低迷[9] - 房企融资政策宽松，专项债收储加速，但弱资质企业资金改善有限[9] 商业地产 - 2024年商业营业用房投资较2017年高点下降近50%，头部运营商新增规模占21城51.1%[11] - 消费REIT发行规模213.26亿元，经营性物业贷政策放松拓宽融资渠道[12] - 零售物业空置率21%，租金下行压力显著，办公物业租金同比下降[11] 同业比较 - 2024年销售额低于滨江集团(1116.3亿元)但高于金融街(194.51亿元)[7] - 销售毛利率21.76%显著高于金茂投资(14%)和滨江集团(12.54%)[7] - 剔除预收款资产负债率72.88%处于行业中游水平[7]

行业动态 - 国内第二支奥特莱斯REITs中金唯品会奥莱REIT正式申报 底层资产为宁波杉井奥特莱斯 成为国内第十一支消费基础设施REIT [1] - 华夏首创奥莱REIT上市后表现强劲 二级市场价格涨幅超70% 出租率近乎满铺 展现出奥莱业态的韧性 [1] - 杉杉商业旗下开业奥莱项目达20个 成为国内开业奥莱项目数最多的企业 [1] 项目估值 - 宁波杉井奥莱总估值29.72亿元 较账面原值增值547% 折合建筑面积单价28505元/㎡ 为当前消费REITs中最高单价 [3] - 对比华夏首创奥莱REIT 武汉项目单价11568元/㎡ 济南项目单价8276元/㎡ 宁波项目估值显著更高 [4] - 估值差异源于折现率较低(7.75%)且收入预期略高 华夏两个项目折现率分别为8.25%和8% [4] 财务表现 - 2022-2024年运营收入分别为2.32亿/2.64亿/2.74亿元 年均复合增长率8.7% 运营净收益年均增长10.69% [5] - 2024年整体销售额19.71亿元(微降0.87%) 联营商户销售额17.32亿元(微增0.34%) [7] - 联营模式扣率持续高于13% 2024年达13.29% 高于首创两个项目(10%-10.7%) 接近15%-17%的行业稳定区间 [6] 运营指标 - 2022-2024年平均出租率保持97%以上高位 2024年底达99.71%接近满租 [8] - 2024年月整体销售坪效3225.74元/㎡ 月租金坪效369.93元/㎡ [7] - 2024年客流约1310万人次 2022-2024年复合增长率达16.63% [5] 业态结构 - 运动户外品类表现突出 2024年面积占比26.23% 收入占比37.73% 超越服装服饰成为第一大收入来源 [9] - 国际名品占比13.81% 引入MOSCHINO、FERRAGAMO等轻奢品牌形成核心竞争力 [10] - 2024年新引入萨洛蒙、Jeep户外等品牌 2025年计划新增lululemon、中国乔丹等 [15] 区位优势 - 项目位于宁波中西部 公共交通便利 在建地铁6号线将进一步提升通达度 [16] - 宁波商业实力强劲 拥有1个S级和6个A级购物中心 远超同线级城市 [16] - 本地无直接竞争对手 可比奥莱项目均位于2小时车程外 形成客群区隔 [17][19] 竞争风险 - 前湾新区将开业20万㎡的盛世里文旅·奥特莱斯 含IP主力店和沉浸式剧场 可能分流部分客群 [21] - 杭州富阳首创奥莱与宁波项目客群重叠度较高 绍兴客源存在竞争 [19]