贵州省宏观经济与商业环境概览 - 2025年贵州省地区生产总值（GDP）达到23562.17亿元，按不变价格计算，较上年增长4.9% [1] - 旅游业表现强劲，全年接待游客人次与旅游总花费分别同比增长8.9%和11.1%，为商业注入动能 [1] 商业地产市场整体格局 - 市场高度集中于省会贵阳，在统计的61个项目中，贵阳市占据45个，显示出显著的商业集聚效应 [2] - 销售额超过10亿元的4个项目（贵阳世纪金源购物中心、贵阳万象城、贵阳万象汇、贵阳方圆荟·海豚广场）全部位于贵阳，凸显其作为全省商业经济核心引擎的地位 [2] - 市场呈现明显的分层竞争格局：销售额超20亿元的项目有3个，占比5%；销售额在5-15亿元区间的项目约12个，是市场的中坚力量；销售额在5亿元以下的项目超过40个，内部高度分化 [2] 项目运营关键指标分析：客流量与销售额 - 年销售额超过5亿元的项目，其年客流量均超过500万人次，表明庞大稳定的客流是支撑高销售额的基础条件 [6] - 在客流量相近的情况下（如700万至1300万人次区间），不同项目的销售额可能相差超过50%，说明运营效率和消费转化深度是推动业绩分化的核心驱动力 [6] 项目运营关键指标分析：出租率 - 全省商业项目平均出租率约为94.6%，整体维持在较高水平，显示出市场的强韧性 [8] - 有11个项目实现了100%的出租率，多为核心区位或具备独特定位的项目，反映了市场对优质商业空间的稳定需求 [8] - 非省会城市的头部项目（如遵义吾悦广场、毕节招商花园城）出租率达100%，表明这些区域存在优质商业供给稀缺带来的结构性机会 [8] 主要发展模式：全国性品牌与体系化优势 - 全国性商业品牌凭借标准化产品模型、强大品牌资源库和成熟运营体系，在多地占据领先位置 [9] - “万象系”表现突出，贵阳万象城首年业绩达24亿元（含车），贵阳万象汇销售额为23亿元（含车）且出租率100%，两者合计销售额占贵阳重点商业项目总和的近20% [9] - 奥莱业态增长韧性强劲，砂之船（贵阳）奥莱销售额为14亿元；贵阳杉杉奥莱销售额和客流量分别同比增长15%和26% [9] 主要发展模式：本土创新与特色模式 - 部分项目凭借精准定位和创新运营取得亮眼成果，例如毕节招商花园城，在五线城市以5万㎡体量实现8亿元销售额，坪效高达1.6万元/平方米/年，成功激活当地消费潜力 [11] - 文旅商融合主题街区表现成功，青云市集（青云路步行街）以8万㎡商业面积创造2585.5万人次的超级客流；曹状元街区（一期）以2.4万㎡小体量实现2.92亿元销售额 [11] - 年轻化垂直定位项目展现高增长潜力，如趣玩INTMO购物中心聚焦年轻潮玩与社交体验，实现销售额同比增长38.8% [12] 市场发展趋势与未来展望 - 市场竞争已从规模扩张全面转向运营效率的精细化深耕，“坪效”成为核心价值标尺 [13] - 高效运营案例突出，如南国花锦购物中心以2.3万㎡面积创造4.8亿元销售额；部分大体量项目则面临“高客流、低转化”的流量转化瓶颈 [13] - 未来市场面临两大核心挑战：在贵阳等高饱和市场，项目密度加剧同质化竞争，尾部项目生存承压；全行业需普遍破解“高客流、低转化”难题，并将短期热度转化为可持续的长期增长模式 [13]

文章核心观点 - 福建省经济富裕、消费力强，但奥特莱斯业态发展滞后，项目数量少、质量不高，存在“价值洼地”[1] - 福州计划引进杉杉奥特莱斯，被视为打破福建奥莱发展困境、打造全省性标杆项目的关键举措[1][16] - 福建奥莱发展滞后的原因是多方面的，包括独特的城市格局、消费习惯、产业生态及运营经验等结构性矛盾[12][13][15] - 杉杉奥莱若落户福州仓山区，有望填补当地高端商业及主城区奥莱的空白，并借助交通枢纽优势吸引跨区客流[22][24] 福建省奥特莱斯市场现状 - **经济与消费基础强劲**：2024年福建省GDP总量5.78万亿元，全国第8，同比增长5.8%[2] 城镇居民人均可支配收入5.12万元，全国第6，同比增长6.3%[2] - **奥莱项目数量严重不足**：全省仅有10个奥莱项目，与河北并列，数量仅相当于领头羊江苏（33个）的约三分之一，也低于山东（20个）、四川（15个）、安徽（15个）等省份[2] - **商业体量排名靠后**：10个奥莱项目总商业体量97.89万平方米，排名全国第14位，远低于江苏（308万平方米）、广东（282.7万平方米）[4] - **项目质量参差不齐，缺乏顶级标杆**：全省10个项目中，仅厦门尚柏奥特莱斯和砂之船（福州）小镇运营级次达到B级，缺乏能与长三角、珠三角比肩的A级优质奥莱[5][7] - **头部项目表现相对突出**：厦门尚柏奥特莱斯2022年营收5.9亿元，2023年营收达7.5亿元，同比增长27%，业绩在省内5家奥莱中排名第一[9] - **新兴及小规模项目挑战大**：龙岩、三明、宁德等地的新开项目商业面积小（1-8万平方米），运营能级低（D级或F级），竞争力弱且处于市场培育期[11] 福建奥特莱斯发展滞后的原因分析 - **宏观结构性原因**： - 商业格局“多中心化”：福州、厦门、泉州三足鼎立，消费力分散，难以支撑辐射全省的超大型奥莱项目[13] - 出境购物分流：沿海侨乡众多，中高收入群体有赴港澳台、日韩、东南亚“购物游”的习惯，分流了本地高端折扣需求[13] - 地理与交通限制：多山临海，可供开发的大面积平整城郊地块稀缺且成本高；城际轨道交通网络密度低，影响吸引异地客流[13] - **微观运营性困境**： - 发展起步较晚：大规模发展集中于2020年后，相比江苏、北京等地起步晚，运营商经验、品牌资源、消费者习惯培养均需时间[14] - 产业基因错配：本地强大的鞋服产业是“流量型”（走量、性价比），与奥莱“品牌势能型”（依赖品牌溢价、体验）的理想模型存在矛盾[15] - 品牌渠道冲突：本地品牌（如安踏）的主力渠道（专卖店、工厂折扣店、电商）与奥莱渠道存在冲突，国际品牌核心库存则优先供给上海、北京等消费高地[15] 福州作为破局关键的优势与机遇 - **城市定位与资源聚合**：作为省会，在“强省会”、“建设国际消费中心城市”战略下，资源聚合与交通辐射能力持续升级[16] - **人口与人才吸引力**：截至2024年末，福州常住人口达850万，年度新增流入3.2万人，增量居全省首位；连续四年获评中国最佳引才城市，房价调控策略（新房均价1.8-2万元/平方米）降低了定居成本[17] - **交通网络完善**：“两环六射”高速路网成型，福厦高铁强化区域联动，形成辐射全省的综合交通枢纽格局[17] - **商业增量空间大**：对比厦门和泉州，福州是奥莱增量最优市场[19] - 厦门：常住人口535万，土地有限，已聚集103个集中式商业项目，奥莱市场形成“尚柏+首创+砂之船”竞逐格局，叠加跨境电商分流，市场增量有限[19] - 泉州：县域经济发达，人口与消费被吸附在晋江、石狮等县域；本土品牌工厂折扣店成熟，削弱了奥莱业态必要性，更适合发展镇区型或特色奥莱[20] - 福州：集中式商业项目仅83个，少于厦门，商业供给存在明显短板；目前仅有的3座在营奥莱均位于下辖县，异地客群占比仅约17%，远低于武汉百联、济南首创等标杆奥莱30%的平均水平，缺乏辐射全省的“名片级”项目[20] - **仓山区的战略地位**：杉杉奥莱拟落址仓山区，该区是福州“东进南下、沿江向海”战略的核心承载区，连接老城区与新区，承担城市门户、商业中心、交通枢纽职能[22] 仓山区是“商业最强区”，拥有福州主城五区59个集中式商业项目中的20个，但存在高端商业缺位、商圈聚合效应弱的短板[24] 引进杉杉奥莱能填补仓山区高端商业短板和福州主城区奥莱空白，形成“主城+县域”的全域奥莱格局，并依托交通枢纽优势吸引跨区客流[24]

公司业务构成 - 公司核心业务包括百货及购物中心、连锁超市、奥特莱斯 [1] 公司对外投资情况 - 公司对外投资中不涉及黄金投资 [1]

行业核心观点 - 中国奥特莱斯行业正经历深刻变革，从传统的品牌库存折扣卖场，升级为集零售、餐饮、娱乐、休闲于一体的全业态消费目的地，展现出极强的抗周期增长韧性[6][7] - 行业总销售额从2021年约1,260亿元攀升至2025年的2,480亿元，五年间几乎翻倍[6] - 新型奥特莱斯通过业态融合、品牌升级、场景营造和客群拓展，正在与城市购物中心形成全面竞争，尤其冲击后者依赖的周末家庭客群[37][38] 行业发展趋势与特征 - **业态边界打破，向“一站式”全业态融合演进**：奥特莱斯从过去零售独大转变为全业态融合的消费场景[9][11] - 北京湾里WellTown引入超40%的餐饮娱乐品牌[12] - 东莞华润滨海购物村引入盒马鲜生作为超市主力店，并首次将潮发潮汕牛肉店、巴奴毛肚火锅等餐饮品牌带入奥莱[12] - 武汉方圆荟奥莱汇集影院、KTV、冰场、苏宁易购、盒马鲜生等主次力店，形同奥莱主题购物中心[12] - **品牌与货品结构升级，摆脱单一库存出口形象**：更多品牌主动进入奥莱，货品中新品和正价商品占比提升[13][14][17] - lululemon、ON昂跑在上海比斯特购物村开出奥莱首店，新兴美式复古品牌Amercia Vintage开设全国首家奥莱店[14] - DESCENTE上海青浦奥莱店中，5折及以下折扣商品仅占25%，新品和正价商品占比超过50%[16] - **场景体验升级，打造“周末休闲目的地”**：通过高标准的建筑设计营造沉浸式度假感，超越传统购物中心体验[18][21][22] - 华润滨海购物村邀请意大利建筑师Gianni Ranaulo设计，打造南法植物风情与白色滨海建筑，成为小红书热门打卡地[21][22] - 宁波前湾·盛世里定位国内首个文旅IP主题奥莱，以东方审美复刻唐代礼制建筑[23] 市场驱动因素 - **参与玩家跨界扩容，带来新玩法与竞争压力**：传统商管公司与互联网巨头纷纷入局，加速行业变革与规模化[25][26][27] - 华润布局奥莱新产品线、德基成立子公司进军奥莱、世纪金源尝试存量项目奥莱化改造[26] - 唯品会通过收购杉杉奥莱进入线下，在合肥开出首个城市奥莱；京东在江苏无锡江阴开出京东奥莱全国首店[26] - 传统六大奥莱连锁集团（王府井、首创、百联、佛罗伦萨小镇、杉杉、砂之船）旗下83个项目在2024年7月至2025年6月期间，总销售额占全国品质化奥莱超六成[29] - 华润万象滨海购物村元旦期间日均客流近20万人次，给传统玩家带来危机感[30] - **消费者结构变化，客群向年轻化与家庭化拓展**：理性消费趋势下，更多年轻人及家庭客群涌入奥莱[31][33][34] - 为吸引Z世代，奥莱引入潮牌首店、举办IP展览、组织随舞秀等活动[31] - 武汉方圆荟奥莱家庭客群占比高达74.51%，其中30-44岁年轻家庭占比近6成，项目专门打造大型儿童空间及亲子活动[34] - 华润万象滨海购物村将主题乐园的巡游与表演纳入常规运营[35] 对传统购物中心的冲击与启示 - **冲击购物中心核心客群，引发全面竞争**：新型奥莱凭借折扣优势、完整业态和休闲体验，直接争夺购物中心的周末家庭基本盘[37][38] - 家庭出行决策逻辑改变，开放式环境、更实惠价格和齐全配套使奥莱成为“更值”的周末选择[38] - **购物中心需强化“唯一性叙事”应对竞争**：面对奥莱的升级，购物中心需聚焦不可替代的核心优势，而非模仿奥莱[39][40] - 真正具备不可替代性的购物中心需拥有城市中心核心地段、高度贴近社区、稀缺空间场景与文化体验、独特品牌组合或社交氛围、持续的独家内容生产能力等[39] - 新型奥莱的扩张加速放大了不同商业项目之间的能力差异，面目不够清晰的项目将被淘汰[40][41]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市（维持）” [1] 报告核心观点 - 在理性消费驱动下，奥特莱斯（奥莱）凭借高性价比和抗周期性属性，成为当前值得关注的投资赛道，奥莱REITs具备投资价值 [1][2] - 国内奥莱市场已进入存量高质量发展阶段，行业集中度较高且仍有提升空间，头部运营商在品牌、运营和资本方面具备壁垒，造就了优质项目的稀缺性 [2][18] - 奥莱在运营模式、利润率、税收等方面与购物中心存在显著差异，其以联营为主的收入模式弹性更大，且利润率水平和抗风险能力通常更高 [3][25][34] - 参考国际经验，国内奥莱行业集中度远低于海外，整合空间较大，且优质奥莱REITs的股价在历史上表现出较强的韧性 [3][48][53] - 2025年消费基础设施REITs表现亮眼，其中奥莱REITs涨幅领先，反映了市场对其业态优势的认可 [7] - 建议关注中金唯品会奥莱REIT、华夏首创奥莱REIT等投资机会 [3][77] 根据相关目录分别总结 奥莱行业特征 - 奥特莱斯是品牌折扣购物中心，核心价值在于“大品牌、小价格”，具备高性价比和抗周期性 [2][13] - 抗周期性体现在：经济上行时，收入偏低的消费者更愿购买打折大牌；经济下行时，部分高收入群体消费降级转向奥莱 [2][13] - 行业已从快速扩张进入“量升质增”的高质量发展周期，2022-2024年新开项目数量从23个降至12个，扩张明显放缓 [17][18] - 行业集中度显著高于国内购物中心市场，前六大玩家（CR6）市场占有率达34%，而购物中心CR10仅为14% [2][18] - 截至2024年末，中国大陆在营奥莱项目251家，其中六大集团共有项目约87个，占比超30% [21] - 主要玩家分为专业运营商（如杉杉、砂之船、佛罗伦萨小镇）和百货转型商（如王府井、百联）两类 [2][21] - 杉杉商业已开业项目数量最多，达20个 [19][20] - 不乏华润万象生活、SKP母公司华联集团、京东等成熟或跨界运营商加速布局奥莱赛道 [2][23] 与购物中心的异同点 - **运营模式**：奥莱主要采用联营模式，销售款先入项目公司账户，再按约定扣率分成后返还商户；购物中心则以租赁模式为主 [3][27][28] - **收入弹性**：联营模式使奥莱运营商收入与销售额直接挂钩，弹性更大，运营商更注重经营业绩而非单纯出租率 [3][29] - **保底机制**：中金唯品会奥莱REIT的大部分联营商户合同设有保底条款，即使销售额未达标也需支付保底提成，增强了收入稳定性 [29][61] - **利润率**：奥莱业态毛利率远高于购物中心，2024年王府井奥莱毛利率为63.03%，百联股份奥莱毛利率达78.06%，而两者购物中心毛利率分别为43.91%和45.18% [31][34] - **高利润率原因**：1) 多位于郊区，土地及物业成本较低；2) 开放式街区形态导致公区能耗等支出较低；3) 零售业态占比高（主流玩家占比75.4%-86.1%），低坪效的餐饮娱乐占比较低；4) 消费者目的性强，客单价和提袋率更高 [32][34] - **房产税**：奥莱项目所需缴纳的房产税远低于购物中心，主要因奥莱对联营等部分按房产原值从价计征（税率1.2%），且建设较早、计价原值低；购物中心主要按租金从租计征（税率12%） [3][36][37] - **季节性**：国内奥莱Q1和Q4为旺季，Q2-Q3为淡季，销售受节假日（如春节、国庆）和促销季（如“双十一”）影响显著 [3][41] - **建筑形态**：奥莱多为开放式街区，契合“休闲购物”基因，能举办户外活动，提升体验和客单价；各连锁奥莱企业街区形态占比在50%至100%之间 [3][43][46] 国际经验对标 - 国内奥莱行业集中度（CR6: 34%）远低于美国（CR2: 63%）和日本（CR2: 46%），未来整合空间较大 [48] - 美国代表企业Tanger（SKT）作为奥莱REIT，其历史股价仅在商业地产发生系统性风险时出现显著回落，表现出较强的抗周期韧性 [3][52][53] 奥莱REITs投资价值解析 - **市场表现**：2025年消费基础设施REITs均录得较高正收益，跑赢中证REITs全收益指数（+4.34%），其中华夏首创奥莱REIT上市以来涨幅明显高于购物中心REITs [7] - **估值与收益**：中金唯品会奥莱REIT在估值单价和月租金坪效两项指标上，均领先于其他消费类REITs底层资产 [67][69] - **资本化率**：奥莱资产因收入波动性较大、对运营能力要求更高，投资者要求更高风险补偿，其资本化率通常比同区位购物中心高约50个基点 [3][66] - **投资人调研显示**：北上广深奥莱资本化率区间在5.6%-6.6%，新一线城市约6.4%-7.5%，二线城市7.0%-8.2%，三四线城市8.0%-9.3%，较2024年下降20-30个基点 [66] - **项目运营质量**：中金唯品会奥莱REIT旗下的宁波项目平均联营扣率较高（2024年为13.29%），2023-2024年NOI收益率均在77%以上，体现了强大的客流吸引力、运营能力和品牌议价能力 [3][72][74] 投资建议 - 国内奥莱市场进入存量时代，竞争格局相对稳定，头部集中度仍有提升空间 [3][77] - 存量优质奥莱项目在品牌、运营、资本等方面存在壁垒，具备先发优势和稀缺性 [3][77] - 在消费回归理性背景下，奥莱凭借高质价比成为消费者理想选择，其REITs具备长期投资价值 [3][77] - 建议关注中金唯品会奥莱REIT、华夏首创奥莱REIT等投资机会 [3][77]

湾里·王府井WellTown开业业绩表现 - 2025年12月19日至2026年1月3日开业活动期间，累计客流245万人次，销售额突破2亿元，单日最高客流突破26万人次，销售额突破2600万元 [1] - 元旦假期期间客流累计62万人次，销售额突破5600万元 [1] - 开业首月（2025年12月19日至2026年1月19日），累计客流突破330万人次，累计销售额突破3亿元 [1] 项目定位与核心业态 - 项目定位为北京城市副中心全新文商旅地标，以奥莱品牌矩阵为核心引擎 [1] - 汇集全国首家概念店、形象店、旗舰店，依托多层次首店集群构建差异化竞争力 [1] - 项目已验证“非标奥莱”的强大生命力，未来将以更完整的业态、更丰富的活动与更极致的体验持续发展 [3] 品牌组合与招商策略 - 引入超40%的餐饮娱乐品牌，包括城市首店黑明厦门菜、嬷冉广西菜、柳真真云贵山岭烤肉、云潇潇抚仙湖石锅鱼等，成功吸引规模性尝鲜客流 [2] - 通州首进品牌如杏花堂、金谷仓、芸山季、山石榴等反响热烈，整体呈现客流密集、等位区持续满载的强运营态势 [2] - 引入趁热集合、巧克玩家、M stand等轻食饮品作为通州首进品牌，精准匹配年轻客群即时消费需求，形成稳定的排队动线 [2] 创新业态与文化体验 - 创新联动以NO2LAND、BLENDING捕岚、壹植生长、三暮书店、太空人爬行动物博物馆等为代表的主理人品牌，以策展式零售模式打造前沿消费目的地 [2] - 创新性地打造了WCCA湾里当代艺术中心，突破艺术与商业的传统界限，通过高品质策展及多元文化活动，为商业空间注入艺术内涵与文化价值 [2] - 持续推出一系列精彩的营销活动，提升消费体验与商业影响力 [3] 客群吸引力与市场影响 - 餐饮娱乐及轻食饮品品牌组合有效吸引高黏性年轻客群，强化了项目在年轻消费圈层中的吸引力与品牌黏性 [2] - 项目旨在为消费者打造一个“美好如泉涌的生活主场”，持续为北京城市副中心消费品质升级助力 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2025Q4大部分资产业绩呈现边际改善，不同行业表现分化；2026年各行业发展趋势受多种因素影响，需关注运营管理能力及新增竞争等风险，建议关注业绩向好且有潜力的项目 [3] 各行业总结 总览 - 25Q4多数资产业绩边际改善，消费、产业园及仓储物流收入和EBITDA环比正增长，公用事业增长亮眼，能源及交通EBITDA同比降幅收窄；24/25年新发REITs可供分配金额完成率为79%/64% [3][6][8][11][13] 公用事业 - 已上市4只涉及4个领域，首创水务REIT扩募项目终止；首钢生物质Q4垃圾处理量和发电量同比增加，首创水务冬季处理量环比降、同比持平，绍兴原水供水量环比降、同比增，济南供热停热率低于预期且成本下降 [20][23] - 首钢生物质与新增项目协同，首创水务可能受竞品分流；2026年现金流预计稳定，业绩分化取决于运营方主动管理能力，也需关注季节性波动等风险 [32][35] 消费 - 12只REITs上市，涉及四类细分资产，商管运营能力强；Q4消费旺季，运营方主动调改，项目出租率和收缴率表现好，租金多数提升 [37][41][45] - 购物中心、奥特莱斯、超市配套和农贸市场各有表现；26年春节错期或使Q1业绩补偿性提升，扩内需政策有望激活市场 [49][56] 保租房 - 8只REITs上市，按招租模式分两类，客群画像有差异；政府主导型项目量价稳固，市场化项目以价换量，部分底商招商慢 [58][61] - 收入整体正增，利润率环比普遍下降，派息率下滑，厦门安居周边竞品多；2026年行业面临新增供给冲击，地方平台更稳健，市场化主体需精细化运营 [65][79][80] 能源 - 25Q4新增1单发行、1单扩募，区域分布分散；电量过半同比下滑，售电结构市场化交易电量占比稳中略降；电价同比稳中下行 [82][85][88] - 收入微降、EBITDA企稳，可供分配金额平均提升3%；26年机制电量托底收入，项目收益稳定性取决于电力交易策略 [94][97][100] 交通 - 25Q4无新增发行及上市，道路能级以双向四车道居多；部分项目因周边路网获引流或分流出清，七成项目车流同比下降 [104][107][108] - 通行费收入环比降、同比增，过半项目EBITDA利润率处年内低位，四成REITs可供分配金额同比提升；26年车流受分流影响或减弱，业绩支撑来自成本管控 [111][118][122] 仓储物流 - 25Q4新增发行1只，底层项目分布广泛；全国仓储租金承压，区域分化，市场化项目以价换量，整租型波动小 [128][131][135] - 收入与利润率普遍走弱，可供分配金额环比平均提升；短期内租金仍承压，项目业绩因区域和租赁模式而异 [138][142][147] 产业园 - 25Q4有首发和扩募，共20只上市；商务园区出租率和收缴率回升、租金待筑底，制造园区出租率和收缴率高、租金下行压力大 [149][155][159] - 基金收入边际改善初现，EBITDA依旧承压，个券可供分配金额变动分化；26年供给总量高位，市场深度调整，建议关注优质项目 [163][167][175] IDC - 已上市两单，经营模式为大客户长期协议；25Q4经营稳定，财务指标环比提高；26年基本盘稳定，需关注成本端供电及用电效率 [177][181][185]

文章核心观点 - 济南海那城百联奥特莱斯二期正式开业，标志着百联股份在奥特莱斯业态上的重要布局和模式升级，项目通过打造“园、湖、街、盒”四大主题场景，构建了一个集购物、休闲、旅游于一体的3A级景区式商业空间，旨在从单一购物场所向文旅商体展融合的微度假目的地转型 [1] - 在传统零售增速趋缓的背景下，奥特莱斯业态逆势增长，百联奥莱作为行业引领者，通过品牌聚合、会员运营和全国扩张实现快速增长，年销售规模保持约20%的年均增速，并计划通过轻资产、REITs等模式加速扩张，目标到2030年将管理门店增至15家，管理规模超200万平方米 [3][7][8] - 公司提出以商业零售为核心、资产与资本运营为双翼的“一体两翼”战略，奥莱板块与百货、购物中心协同发展，未来将通过资本驱动加速优质资产并购和轻资产布局，以提升品牌影响力和市场份额 [10] 项目开业与模式创新 - 济南海那城百联奥特莱斯二期于1月23日正式开业，一二期总体量达15万平方米，集合近300个品牌 [1] - 项目以“园、湖、街、盒”四大主题场景构筑3A级景区式商业空间，提供“购物+休闲+旅游”一站式体验 [1] - 自2025年12月试营业以来，项目已实现客流提升两倍、销售翻番的业绩 [4] - “园”借助110亩中央森林公园营造生态购物体验，“湖”依托万平湖景打造滨水休闲圈，“街”为意式街区满足多元消费需求，“盒”作为智能体验中心集合多元业态 [4] - 该项目是公司商业模式从“重资产持有”向“轻重并举的资本与运营能力输出”转变的重要尝试 [8] 行业趋势与公司表现 - 在传统零售增速趋缓背景下，奥特莱斯业态逆势增长，契合了消费者对高性价比及情感共鸣、深度体验的新需求 [3] - 百联奥莱业态总建筑面积已超百万平方米，汇聚千余家知名品牌，年销售规模保持约20%的年均增速 [3] - 全球成熟市场中，名品折扣型奥莱竞争力突出，其角色正从“购物场所”向“休闲度假目的地”升级，推动“文旅商体展”深度融合 [7] - 公司已构建“九城十店”的商业版图，覆盖上海、武汉、无锡、南京、济南、长沙、杭州、青岛、成都等多个城市 [7] 战略布局与扩张计划 - 公司确立“精品定位，全国布局”核心策略，计划至2030年将百联奥莱管理门店数量增至15家，管理规模超过200万平方米 [7] - 上海青浦百联奥莱作为全国首家开放式奥特莱斯，已14年蝉联全国第一，2025年销售额高达63亿元，年客流量超千万 [7] - 青浦百联奥莱二期正在推进，计划2026年竣工，总体量将达20万平方米，计划新增100个品牌，目标年销售额破70亿元，向“亚洲第一奥莱”迈进 [7] - 为支撑扩张，公司灵活运用轻资产、消费基础设施公募REIT、商业不动产REITs等工具，以更低风险、更高效率的模式进入新市场 [8] 公司战略与发展愿景 - 公司提出以商业零售为核心、资产运营与资本运营为双翼的“一体两翼”战略，奥莱板块与百货、购物中心形成协同互补 [10] - 未来将加快资本驱动步伐，推进优质奥莱资产的并购整合，同时输出成熟运营管理经验，加速轻资产布局以扩大市场份额 [10] - 将通过数据赋能、体验创新与生态协同提升百联奥莱品牌影响力，致力于打造连接品牌与生活、融合商业与社区的城市活力新空间 [10]

行业整体表现与增长态势 - 2024年7月至2025年6月，全国205个品质化奥特莱斯项目实现销售额1800亿元，同比增长8.9%；客流量近9亿人次，同比增幅达12.5%[2] - 2025年第三季度，22家奥莱运营企业旗下108个在营项目，销售额同比平均增速为12%，客流同比平均增速为15.4%，保持双位数增长[5] - 2026年元旦假期，上海青浦百联奥莱三天销售额过亿，同比增长106.2%，客流达25.9万人次，同比增长64%[4] - 浙江嘉兴下沙奥特莱斯2025年客流同比增长39.81%，销售额同比增长26.81%，年销售额超过40亿元[8] 消费趋势与需求驱动 - 消费者回归理性，注重性价比，同时奥莱对运动、休闲服饰和生活方式品类的重点契合了当前经济环境[2] - 超过80%的年轻消费者借助小红书、抖音等社交平台获取折扣信息，青睐Prada、Burberry等3-5折的奢侈品[8] - Z世代消费群体坚持“品质不妥协，价格要极致”，引领消费变革[8] - 奥莱位于近郊或生态良好区域，迎合了大众走向户外、融合微旅行的消费趋势，成为家庭周末出行目的地[2] 商业模式与业态升级 - 奥莱凭借“名品折扣+体验消费”的双重属性，成为越来越多消费者的目的地[7] - 许多奥莱项目正在从单一折扣店转向“购物+休闲+度假”复合模式，引入文旅融合、首店经济、艺术商业等元素[9] - 2025年度奥莱人气项目榜TOP30中，共计引进超1500家体验业态门店，餐饮占比超75%、数量突破1100家[9] - 奥莱从“折扣场”转变为“生活场”，引入餐饮、娱乐、亲子等多元体验业态，满足一站式消费需求[9] 市场格局与地域扩张 - 市场表现呈现“核心城市领跑+高消费力三四线城市扩容”局面，在一二线及人均消费能力较强的三四线城市优势明显[4] - 除北上广深外，杭州、南京、长沙、宁波、天津、重庆、西安、武汉等城市的奥莱项目已形成稳定的客流与销售规模[4] - 浙江嘉兴下沙奥特莱斯商圈辐射从车程1小时范围拓展至1.5小时以上，有将近10%以上的消费者来自浙江省外[8] 企业业绩与资本入局 - 百联股份2025年前三季度，奥特莱斯业态实现营收11.28亿元，同比增长5.53%；毛利率达77.53%，同比增加1.77个百分点[5] - 2025年，杉杉奥莱连续布局武汉、长沙项目；百联旗下成都熊猫主题奥莱项目开工；上海青浦百联奥莱二期扩容工程预计2026年竣工，预期年销售达70亿元[5] - 华润、德基、SKP等传统商业地产开发商入局，2025年德基成立奥莱商业公司，SKP母公司启动西安兵马俑国际奥莱小镇项目[5] - 外资投资机构看好二线城市奥特莱斯业态，认为其资产价值相对较低且每年能以超过5%的速度增长[6] 行业特性与前景展望 - 奥莱是一个抗周期性强的业态，经济好坏时均能吸引不同收入群体，市场总体波动不大[3] - 国内中产群体规模持续扩大，为奥莱提供坚实消费基础；同时奥莱能承接高收入群体及下沉市场的“品质升级”需求，抗周期属性突出[10] - 波士顿咨询2023年调查显示，对比此前6-12个月，奥莱/折扣店作为首选购物渠道指数增长近7成[7] - 北京湾里·王府井WellTown于2025年底开业，截至1月3日累积客流高达245万人次，累计销售额突破2亿元[4]

行业整体表现与增长态势 - 2024年7月至2025年6月，全国205个品质化奥特莱斯项目实现销售额1800亿元，同比增长8.9%，客流量近9亿人次，同比增长12.5% [3] - 2025年第三季度，22家奥莱运营企业旗下的108个在营项目，销售额同比平均增速为12%，客流同比平均增速为15.4% [5] - 奥特莱斯业态展现出抗周期性强的特点，无论经济环境好坏，市场总体波动不大，美国、日本、欧洲的情况均是如此 [4] 具体项目与公司业绩亮点 - 2026年元旦假期，上海青浦百联奥莱三天销售额过亿，同比增长106.2%，客流达25.9万人次，同比增长64% [4] - 2025年底开业的北京湾里·王府井WellTown，截至1月3日累积客流达245万人次，累计销售额突破2亿元 [4] - 百联股份2025年前三季度财报显示，其奥特莱斯业态实现营收11.28亿元，同比增长5.53%，毛利率高达77.53%，同比增加1.77个百分点 [5] - 浙江嘉兴下沙奥特莱斯2025年客流同比增长39.81%，销售额同比增长26.81%，年销售额超过40亿元 [8] 市场扩张与资本入局 - 行业呈现“核心城市领跑+高消费力三四线城市扩容”的局面，除北上广深外，杭州、南京、长沙、宁波、天津、重庆、西安、武汉等城市已形成稳定客流与销售规模 [4] - 2025年，杉杉奥莱连续布局武汉、长沙项目；百联成都熊猫主题奥莱项目开工；上海青浦百联奥莱二期预计2026年竣工，开业后预期年销售达70亿元 [6] - 华润、德基、SKP等传统商业地产开发商正在加入奥莱赛道，例如德基成立奥莱商业公司，SKP母公司启动西安兵马俑国际奥莱小镇项目 [6] - 资本看好二线城市奥莱业态，认为其资产价值相对较低且年增长能超过5%，是良好的投资标的 [6] 消费趋势与客群变化 - 消费趋势转变，消费者回归理性，注重性价比，同时奥莱对运动、休闲服饰和生活方式品类的重点契合当前经济环境 [3] - 奥莱位于近郊或生态良好区域，迎合了大众走向户外、融合微旅行的消费趋势，成为家庭周末出行的目的地之一 [3] - Z世代消费群体坚持“品质不妥协，价格要极致”，引领消费变革 [9] - 超过80%的年轻消费者会借助小红书、抖音等社交平台获取折扣信息，对Prada、Burberry等3-5折的奢侈品有强烈需求 [10] 业态升级与模式创新 - 奥莱凭借“名品折扣+体验消费”的双重属性，市场活跃度提升，波士顿咨询2023年调查显示，奥莱/折扣店作为首选购物渠道指数增长近7成 [8] - 许多奥莱项目正从单一折扣店转向“购物+休闲+度假”复合模式，引入文旅融合、首店经济、艺术商业等元素 [10] - 奥莱从“折扣场”转变为“生活场”，引入餐饮、娱乐、亲子等多元体验业态，满足一站式消费需求 [10] - 2025年度奥莱人气项目榜TOP30中，共计引进超1500家体验业态门店，餐饮占比超75%、数量突破1100家，约半数上榜项目体验业态门店在50家以上 [10]