每经记者｜李蕾 每经编辑｜肖芮冬 《每日经济新闻》获悉，上周公募REITs二级市场价格整体延续震荡波动。截至5月30日，中证REITs（收盘）指数下跌0.10%，收于868.4点；中证REITs全收 益指数上涨0.03%，收于1090.1点。 其中，经营权类REITs上周走势强于产权类REITs，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨幅分别为-0.3%和0.6%。 具体到产品方面，全市场已经上市的66只公募REITs中，有31只实现环比上涨，另外35只出现下跌。涨幅排名前三的分别是华夏特变电工新能源REIT、工银 蒙能清洁能源REIT和华夏金茂商业REIT，周内分别上涨了4.26%、4.04%和3.59%；跌幅靠前的三只产品则为华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷产业园 REIT和中信建投明阳智能新能源REIT，周内分别下跌3.48%、2.42%和2.34%。 行业方面，上周又有两单新项目获批，分别是中银中外运仓储物流首发项目和国泰君安临港创新智造产业园扩募项目。另外，中金唯品会奥特莱斯REIT获 交易所反馈。 二级市场价格震荡波动，板块表现分化 上周，公募REITs二级市场价格出现震荡波动，板块 ...

行业动态 - 5月26日，中金唯品会奥特莱斯REITs获反馈意见；5月30日，中银中外运仓储物流REITs和国泰君安临港创新智造产业园REITs扩募通过[1][7] 一级市场 - 截至2025年5月30日，上市REITs发行规模达1744亿元，共发行66只[8] 市场表现 - 本周（2025.5.26 - 2025.5.30），中证REITs全收益指数涨0.03%，产权REITs指数跌0.25%，经营权REITs指数涨0.46%[2][16] - REITs总指数跑赢沪深300指数1.08个百分点、中证全债指数0.01个百分点、南华商品指数1.62个百分点[2][16] - 华夏特变电工新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT、华夏金茂商业REIT领涨，涨跌幅分别为4.26%、4.04%、3.59%[16] 相关性 - REITs指数与沪深300、南华商品指数等在近20日、60日和250日有不同相关系数[29] - REITs内部各细分类别指数在近20日、60日和250日有不同相关系数[30] 流动性 - 本周REITs总成交额(MA5)为4.76亿元，环比降23.7%；总成交量(MA5)为1.08亿份，环比降21.2%[3][36] - 交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比25.2%；园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大，占比33.0%[3][36] 风险提示 - REITs基础资产项目未来经营情况不确定，测算现金流可能不符实际，募集发行进度或不及预期[3][44]

核心观点 报告对REITs行业进行多维度分析，涵盖行业动态、一级市场、市场表现、相关性、流动性和估值等方面，指出本周REITs市场上行但成交活跃度下降，一级市场持续扩容 [1][2][3]。 行业动态 - 5月26日，中金唯品会奥特莱斯REITs获反馈意见；5月30日，中银中外运仓储物流REITs和国泰君安临港创新智造产业园REITs扩募通过 [1] 一级市场 - 截至2025年5月30日，上市REITs发行规模达1744亿元，共发行66只，目前已进入常态化发行阶段 [8][14] 市场表现 - 本周（2025.5.26 - 2025.5.30），中证REITs全收益指数涨0.03%，产权REITs指数跌0.25%，经营权REITs指数涨0.46% [2][16] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300、中证全债和南华商品指数 [2][16] - 个券层面，华夏特变电工新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT、华夏金茂商业REIT领涨，涨跌幅分别为4.26%、4.04%、3.59% [16] 相关性 - REITs指数与上证50、沪深300、中证1000、南华商品指数等在近20日、60日和250日有不同程度相关性 [29] - REITs内部各细分类别指数在近20日、60日和250日也存在不同相关性 [30] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度下降，总成交额(MA5)为4.76亿元，环比降23.7% [3][36] - 总成交量(MA5)为1.08亿份，环比降21.2% [36] - 交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大 [3][36] 估值 - 报告给出各类型REITs的中债估值收益率、历史分位数、P/NAV及历史分位数 [43]

行业动态 - 国内第二支奥特莱斯REITs中金唯品会奥莱REIT正式申报 底层资产为宁波杉井奥特莱斯 成为国内第十一支消费基础设施REIT [1] - 华夏首创奥莱REIT上市后表现强劲 二级市场价格涨幅超70% 出租率近乎满铺 展现出奥莱业态的韧性 [1] - 杉杉商业旗下开业奥莱项目达20个 成为国内开业奥莱项目数最多的企业 [1] 项目估值 - 宁波杉井奥莱总估值29.72亿元 较账面原值增值547% 折合建筑面积单价28505元/㎡ 为当前消费REITs中最高单价 [3] - 对比华夏首创奥莱REIT 武汉项目单价11568元/㎡ 济南项目单价8276元/㎡ 宁波项目估值显著更高 [4] - 估值差异源于折现率较低(7.75%)且收入预期略高 华夏两个项目折现率分别为8.25%和8% [4] 财务表现 - 2022-2024年运营收入分别为2.32亿/2.64亿/2.74亿元 年均复合增长率8.7% 运营净收益年均增长10.69% [5] - 2024年整体销售额19.71亿元(微降0.87%) 联营商户销售额17.32亿元(微增0.34%) [7] - 联营模式扣率持续高于13% 2024年达13.29% 高于首创两个项目(10%-10.7%) 接近15%-17%的行业稳定区间 [6] 运营指标 - 2022-2024年平均出租率保持97%以上高位 2024年底达99.71%接近满租 [8] - 2024年月整体销售坪效3225.74元/㎡ 月租金坪效369.93元/㎡ [7] - 2024年客流约1310万人次 2022-2024年复合增长率达16.63% [5] 业态结构 - 运动户外品类表现突出 2024年面积占比26.23% 收入占比37.73% 超越服装服饰成为第一大收入来源 [9] - 国际名品占比13.81% 引入MOSCHINO、FERRAGAMO等轻奢品牌形成核心竞争力 [10] - 2024年新引入萨洛蒙、Jeep户外等品牌 2025年计划新增lululemon、中国乔丹等 [15] 区位优势 - 项目位于宁波中西部 公共交通便利 在建地铁6号线将进一步提升通达度 [16] - 宁波商业实力强劲 拥有1个S级和6个A级购物中心 远超同线级城市 [16] - 本地无直接竞争对手 可比奥莱项目均位于2小时车程外 形成客群区隔 [17][19] 竞争风险 - 前湾新区将开业20万㎡的盛世里文旅·奥特莱斯 含IP主力店和沉浸式剧场 可能分流部分客群 [21] - 杭州富阳首创奥莱与宁波项目客群重叠度较高 绍兴客源存在竞争 [19]

中金唯品会奥特莱斯REIT申报 - 中金基金旗下中金唯品会奥特莱斯REIT于5月9日申报获受理 成为国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费类公募REITs 底层资产为宁波杉井奥特莱斯广场 [1] - 该产品由中金基金担任管理人 原始权益人为杉杉商业集团 填补细分领域空白 奥特莱斯资产的"抗周期"属性引发市场关注 [1] 底层资产运营与估值 - 宁波杉井奥特莱斯广场运营超13年 2022-2024年平均出租率分别为98.26%、98.1%、97.57% 2024年末出租率攀升至99.91% [2] - 项目估值达29.72亿元 总建筑面积估值单价28505元/㎡ 2025年资本化率为6.96% [2] - 杉杉商业集团拥有全国最大奥莱矩阵 截至2024年底已开业20家项目 覆盖南昌、太原、郑州等核心城市 [2] - 宁波杉井奥特莱斯基础设施资产账面原值4.6亿元 评估增值25.1亿元 增值率高达547% [4] 市场同类产品对比 - 华夏首创奥莱REIT（508005）2024年8月上市 公众认购倍数达23倍 发行规模19.7亿元 截至2025年5月14日二级市场价格较发行价累计上涨超68.7% [4] - 华夏首创奥莱REIT 2024年可供分配金额4406万元 年化现金流分派率4.8% 超出预测值37个基点 [4] - 宁波杉井奥特莱斯联营商户2023年销售额17.3亿元 是武汉首创奥莱的2.4倍 月整体销售坪效达3259元/㎡ 为武汉首创奥莱的1.7倍 [4] 中金基金REITs业务现状 - 中金基金2025年一季度末总管理规模2033亿元 其中开放式基金1776亿元 封闭式基金256.8亿元 同比分别增长69.7%与14.3% [5] - 中金基金旗下8只公募REITs合计规模256.8亿元 资产净值行业排名第二 仅次于华夏基金的341.2亿元 [5] - 中金普洛斯REIT（508056）2024年收入4.6亿元 商誉减值1.1亿元导致净利润亏损9889万元 实际可供分配金额3.58亿元 完成预测的100.82% [7] - 中金安徽交控REIT（508009）2024年亏损扩大至11.2亿元 可供分配金额较2023年减少23.08%至6亿元 实际分配金额同比减少38.7% [7] 行业竞争与挑战 - 奥特莱斯资产需平衡高估值与稳健收益 避免业绩波动 同时在资产运营与信息披露上建立更严格管控机制 [10]

NO.1 多只红利基金限购 近日，多家基金公司发布公告称，旗下红利主题基金暂停大额申购。 比如，中欧红利优享灵活配置混合公告，自5月12日起，限购50万元，限购原因是"为保证本基金的稳定 运作，保护基金份额持有人利益"。西部利得央企优选股票公告，自5月12日起，暂停1000万元以上的申 购业务，同样"因投资管理及保护基金持有人利益需要"。 数据显示，截至今年一季度末，红利基金总规模达到2513.67亿元，较去年四季度末增加约270亿元，总 规模再创新高。 NO.2 恒生科技ETF总规模增长14倍 数据显示，截至5月9日，首批恒生科技ETF总规模为755.63亿元，较49.89亿元的成立规模大幅增长 14.15倍。 公开资料显示，2021年5月，大成基金、华夏基金、易方达基金、华泰柏瑞基金、博时基金和华安基金 等六家公募旗下恒生科技ETF陆续开售，为内地发行的首批恒生科技ETF。截至5月12日，这批基金发 行满四周年。 NO.3 "固收+"基金产品规模增长明显 数据显示，截至5月12日，市场上"固收+"基金数量已经超过1700只，整体产品规模较去年年末增长超 1400亿元。从业绩来看，部分"固收+"基金年内业绩 ...

公募基金改革 - 中国证监会发布《推动公募基金高质量发展行动方案》，提出25条举措，包括优化收费模式、强化利益绑定、提升服务能力等 [2] - 方案推动行业从"规模驱动"向"业绩驱动"转型，要求三年以上产品业绩低于基准10%的基金经理降薪，超额者可适度提薪 [4] - 引导下调指数基金、货币基金管理费率，新设权益类基金浮动管理费比例不低于60% [5] - 实施ETF快速注册机制（5个工作日内完成），强化基金经理管理规模及持股集中度监测 [6] 公募自购动态 - 安信基金与高管合计出资不低于2500万元自购旗下混合基金，承诺持有1年 [8] - 富国基金及高管同样出资2500万元自购新发混合基金，拟任基金经理范妍跟投500万元 [8][21] 公募REITs与ETF - 中金唯品会奥特莱斯REIT申报，消费类REITs年内最高涨幅超40% [9] - 股票ETF连续三日净流出超百亿元，5月8日单日净流出20亿元，宽基ETF分化明显 [10] 金融机构动态 - 招商银行拟出资150亿元全资设立金融资产投资公司（AIC） [17] - 兴业银行成为首家获批AIC牌照的股份制银行 [19] - 东兴证券实控人变更为中央汇金，原控股股东中国东方股权划转完成 [18] 私募行业 - 深圳证监局通报私募违规：挪用资金至个人账户、产品嵌套达10层 [23] - 4月新增16家私募管理人，股权/创投类占12家，上海新增6家占比最高 [24] - 私募看好政策利好，保持中高仓位布局科技、消费板块 [26] 高管变动 - 华泰柏瑞基金总经理韩勇卸任，任职13年期间公司沪深300ETF规模超3800亿元 [12] - 行业现"80后"总经理更替潮，如永赢基金芦特尔、宏利基金丁闻聪等 [12] 黄金市场 - "五一"期间金店促销力度大，实际金价重回"8字头"，古法工艺吸引年轻消费者 [11] - 投资金条优惠达每克减140元，假期销售额显著上升 [11] 政策动态 - 金融监管总局将推八项增量政策巩固房地产市场及资本市场稳定 [14] - 央行发布10项宏观政策，包括降息降准等 [15] - 证监会强调"两强两严"，平衡市场稳定与活力激发 [16] 国际事件 - 巴菲特推荐格雷格·阿贝尔接任伯克希尔CEO，称公司前景将更好 [20]

中金唯品会奥特莱斯REIT申报 - 中金唯品会奥特莱斯REIT于5月6日正式在上交所申报 瞄准消费基础设施领域 [2][3] - 项目原始权益人为杉杉商业集团有限公司 中金基金担任基金管理人 [3] - 底层资产预计为杉杉商业旗下南昌、宁波、太原等地的奥特莱斯项目 [4] 项目背景与资产情况 - 杉杉商业集团成立于2016年 注册资本30亿元 主营商务服务业 [4] - 2019年唯品会以29亿元收购杉杉商业集团100%股份 旗下已建成南昌、宁波、太原等5个奥特莱斯广场 [5] - 唯品会收购后供应链与线下场景协同效应显著 REITs或为盘活存量资产和拓展新项目提供资金支持 [6] - 奥特莱斯"名品+折扣"模式具备稳定客流与租金收益潜力 杉杉商业项目覆盖核心城市且资产质量优异 [6] 公募REITs市场动态 - 截至5月7日 市场共有66只公募REITs 募集规模近2000亿元 2025年以来新成立7只 发行规模113亿元 [7] - 另有19只公募REITs处于申报流程中 部分已获反馈或问询 [7] - 已上市的65只REITs年内平均涨幅13.4% 上市以来平均涨幅28% 显著跑赢A股主流指数 [8] - 消费类REITs表现突出 39只产品涨幅超10% 14只超20% 华夏大悦城商业REIT和华夏首创奥特莱斯REIT涨幅均超40% [8] - 首只公募REITs"平准基金"设立 目标规模100亿元 首期超50亿元 为市场最大专项投资基金 [8]