公募REITs市场动态 - 华夏基金申报新公募REITs产品"湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金"，发起人为楚天高速和湖北交投建设集团，专项计划管理人为中信证券 [1] - 楚天高速拟以子公司湖北大广北高速公路公司持有的大广北高速收费权及附属设施作为底层资产开展REITs发行 [1] - 大广北高速收费里程147.115公里，设8个收费站，收费期限至2039年6月18日 [2] - 楚天高速持有大广北公司75%股权，湖北交投建设集团持有25%股权 [2] 公募REITs市场概况 - 全市场共有73只已上市公募REITs [3] - 中金唯品会奥特莱斯REIT已完成询价，发行价3.48元/份，将于8月20日发售 [4] - 华夏凯德商业REIT预计近期获批，为首只外资消费REIT [4] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成扩募，国泰君安东九新经济产业园REIT扩募申请获反馈 [4] 公募REITs市场表现 - 截至8月18日，中证REITs全收益指数年内涨幅9.78%，中证REITs(收盘)指数涨幅6.27% [5] - 公募REITs市场总市值2126.19亿元，跌破2200亿元关口 [5] - 8月以来中证REITs全收益指数回调3.6%，中证REITs(收盘)指数回调3.75% [6] - 8月11日至18日中证REITs全收益指数连收6根阴线 [6] 行业观点 - 华夏基金表示多层次REITs市场体系将加速成型 [4] - 华西证券认为权益市场表现亮眼可能降低机构对REITs配置热情 [6] - 国盛证券提出三条投资主线：政策主题下的弹性项目、弱周期资产、扩募资产储备充足的原始权益人 [6]

公募REITs新品申报动态 - 华夏基金于8月18日申报新产品"华夏交投楚天高速公路REIT"，底层资产为湖北大广北高速公路收费权及附属设施[2][3] - 发起人为湖北楚天智能交通股份有限公司（持股75%）和湖北交投建设集团（持股25%），专项计划管理人为中信证券[4] - 大广北高速收费里程147.115公里，设8个收费站，收费期限至2039年6月18日[5] 公募REITs市场整体进展 - 全市场已上市公募REITs共73只，总市值2126.19亿元（较2200亿元关口回落）[6][10] - 中金唯品会奥特莱斯REIT（第74只）完成询价，发行价3.48元/份，8月20日发售[8] - 华夏凯德商业REIT预计近期获批，为首只外资消费REIT[7] 行业指数表现与配置逻辑 - 中证REITs全收益指数年内涨9.78%，但8月回调3.6%；收盘指数涨6.27%，回调3.75%[10] - 低利率环境下配置机会受关注，建议聚焦政策主题弹性、弱周期资产及扩募能力强的原始权益人[11] 基础设施项目储备与政策导向 - 华夏安博仓储物流REIT等4只产品处于交易所问询/反馈阶段[6] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成扩募，东九新经济产业园REIT扩募获反馈[9] - 行业认为多层次REITs市场体系将加速成型[9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期REITs密集上市，两单数据中心REITs上市涨停，审批流程明显加快；本周行情平淡，受权益市场资金分流影响交投趋弱，后续多单REITs限售份额解禁或带来抛压；三峡能源拟发行海上风电REITs [1] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，南方万国和润泽科技数据中心REIT上市且首日涨停，中金唯品会奥特莱斯REIT注册生效；1单扩募REITs取得新进展，中航京能光伏REIT注册生效 [1][4] - 截至2025/8/8，今年已成功发行14单，发行规模278.7亿元、同比下降4.8%；当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈5只，注册生效待上市1只；扩募已申报9只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [1] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1097.31点，跌幅0.33%，跑输沪深300 1.56个百分点、跑输中证红利2.72个百分点；年初至今涨幅13.37%，跑赢沪深300/中证红利9.05/12.76个百分点 [1][15] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.76%，特许经营权类REITs下跌0.32%；分资产类型，环保水务、仓储物流、能源板块表现占优；分个券，23只上涨、49只下跌，南方润泽科技数据中心REIT等涨幅居前，华夏首创奥莱REIT等跌幅居前 [1] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.83%/0.54%，较上周-1.76/-0.85BP，周内成交量6.57/1.49亿份，周环比+0.28%/-1.56%；除周五新上市的数据中心板块外，能源板块活跃度最高 [1][22] 估值 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.65%/4.40%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [1] 本周要闻和重要公告 - 要闻：2025年8月7日，三峡能源计划通过全资子公司所属海上风电项目发行基础设施公募REITs，项目底层资产为大连庄河Ⅲ海上风电项目，总装机298.8MW，2020年11月全容量并网发电 [30] - 重要公告：多只REITs发布解禁提示、分红和上市公告 [30]

中航天虹消费REIT申报进展 - 中航基金于7月21日提交的中航天虹消费REIT募集申请已获证监会接收材料 [2][5] - 项目筹备历时两年多，底层资产为苏州相城天虹购物中心，由天虹股份全资子公司持有 [4][5] - 天虹股份将认购34%基金份额，交易价格基于资产评估及询价结果，同时转让项目公司100%股权至资产支持专项计划 [6] - 公募REITs存续期不超过30年，累计交易金额不超6000万元 [5] 其他公募REITs动态 - 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏扩募项目已反馈交易所意见 [7] - 华夏安博仓储物流REIT和华夏中海商业资产REIT收到交易所审核问询函 [7] 公募REITs二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月24日高点1124.91点累计下跌超2.5%，多只单品最大跌幅超10% [9] - 近5个交易日24只REITs跌幅超2%，3只跌幅超5%，年内涨幅超30%的不足10只，仅2只超40% [9] - 市场调整主因二季报披露后基本面边际变化及股债情绪影响，行业景气度预期已基本反映 [9][10] - 预计市场在缺乏新变量前维持横向震荡，宏观趋势和债市收益率分别影响分子端与分母端 [10]

市场表现 - 上周公募REITs二级市场价格整体延续震荡波动 中证REITs（收盘）指数下跌0.10%收于868.4点 中证REITs全收益指数上涨0.03%收于1090.1点 [1] - 经营权类REITs走势强于产权类REITs 产权类和特许经营权类REITs平均周涨幅分别为-0.3%和0.6% [1] - 全市场66只公募REITs中31只上涨 35只下跌 涨幅前三为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）和华夏金茂商业REIT（+3.59%） 跌幅前三为华夏合肥高新REIT（-3.48%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（-2.42%）和中信建投明阳智能新能源REIT（-2.34%） [1][3] 板块分化 - 交通和能源类REITs表现较好 周涨幅分别为0.67%和0.60% 消费REITs和产业园REITs表现较弱 跌幅分别为-0.53%和-0.80% [2] - 高速板块因分红博弈和4月经营数据稳健涨幅居前 能源板块受市场追捧 扩募预期下部分项目易涨难跌 [2] - 国内REITs市场总市值1982亿元 流通市值920亿元 [2] 流动性数据 - 上周公募REITs成交规模23.8亿元 保障性租赁住房类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和红土创新盐田港REIT 成交额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏中国交建REIT和中金安徽交控REIT [6] - 主力净流出2020.6万元 主力净流入前三的底层资产类型为交通基础设施类、市政设施类和保障性租赁住房类 单只REITs净流入前三为中金安徽交控REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和华泰江苏交控REIT [7] 行业动态 - 中银中外运仓储物流REIT（首单央企仓储物流REITs）和国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批 前者底层资产可租赁面积约30万平方米 覆盖长三角、京津冀及成渝经济圈 后者扩募后将成为覆盖工业厂房与研发办公两类资产的REITs [9] - 中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 要求补充披露运营指标和估值参数 [10] - 华能国际拟以青岛热电项目发行公募REITs 底层资产拟转让至专项计划 长城基金和长城证券资管分别担任管理人和专项计划管理人 [10] - 截至上周末共有14只REITs基金等待上市 [11]

行业动态 - 国内第二支奥特莱斯REITs中金唯品会奥莱REIT正式申报 底层资产为宁波杉井奥特莱斯 成为国内第十一支消费基础设施REIT [1] - 华夏首创奥莱REIT上市后表现强劲 二级市场价格涨幅超70% 出租率近乎满铺 展现出奥莱业态的韧性 [1] - 杉杉商业旗下开业奥莱项目达20个 成为国内开业奥莱项目数最多的企业 [1] 项目估值 - 宁波杉井奥莱总估值29.72亿元 较账面原值增值547% 折合建筑面积单价28505元/㎡ 为当前消费REITs中最高单价 [3] - 对比华夏首创奥莱REIT 武汉项目单价11568元/㎡ 济南项目单价8276元/㎡ 宁波项目估值显著更高 [4] - 估值差异源于折现率较低(7.75%)且收入预期略高 华夏两个项目折现率分别为8.25%和8% [4] 财务表现 - 2022-2024年运营收入分别为2.32亿/2.64亿/2.74亿元 年均复合增长率8.7% 运营净收益年均增长10.69% [5] - 2024年整体销售额19.71亿元(微降0.87%) 联营商户销售额17.32亿元(微增0.34%) [7] - 联营模式扣率持续高于13% 2024年达13.29% 高于首创两个项目(10%-10.7%) 接近15%-17%的行业稳定区间 [6] 运营指标 - 2022-2024年平均出租率保持97%以上高位 2024年底达99.71%接近满租 [8] - 2024年月整体销售坪效3225.74元/㎡ 月租金坪效369.93元/㎡ [7] - 2024年客流约1310万人次 2022-2024年复合增长率达16.63% [5] 业态结构 - 运动户外品类表现突出 2024年面积占比26.23% 收入占比37.73% 超越服装服饰成为第一大收入来源 [9] - 国际名品占比13.81% 引入MOSCHINO、FERRAGAMO等轻奢品牌形成核心竞争力 [10] - 2024年新引入萨洛蒙、Jeep户外等品牌 2025年计划新增lululemon、中国乔丹等 [15] 区位优势 - 项目位于宁波中西部 公共交通便利 在建地铁6号线将进一步提升通达度 [16] - 宁波商业实力强劲 拥有1个S级和6个A级购物中心 远超同线级城市 [16] - 本地无直接竞争对手 可比奥莱项目均位于2小时车程外 形成客群区隔 [17][19] 竞争风险 - 前湾新区将开业20万㎡的盛世里文旅·奥特莱斯 含IP主力店和沉浸式剧场 可能分流部分客群 [21] - 杭州富阳首创奥莱与宁波项目客群重叠度较高 绍兴客源存在竞争 [19]

中金唯品会奥特莱斯REIT申报 - 中金基金旗下中金唯品会奥特莱斯REIT于5月9日申报获受理 成为国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费类公募REITs 底层资产为宁波杉井奥特莱斯广场 [1] - 该产品由中金基金担任管理人 原始权益人为杉杉商业集团 填补细分领域空白 奥特莱斯资产的"抗周期"属性引发市场关注 [1] 底层资产运营与估值 - 宁波杉井奥特莱斯广场运营超13年 2022-2024年平均出租率分别为98.26%、98.1%、97.57% 2024年末出租率攀升至99.91% [2] - 项目估值达29.72亿元 总建筑面积估值单价28505元/㎡ 2025年资本化率为6.96% [2] - 杉杉商业集团拥有全国最大奥莱矩阵 截至2024年底已开业20家项目 覆盖南昌、太原、郑州等核心城市 [2] - 宁波杉井奥特莱斯基础设施资产账面原值4.6亿元 评估增值25.1亿元 增值率高达547% [4] 市场同类产品对比 - 华夏首创奥莱REIT（508005）2024年8月上市 公众认购倍数达23倍 发行规模19.7亿元 截至2025年5月14日二级市场价格较发行价累计上涨超68.7% [4] - 华夏首创奥莱REIT 2024年可供分配金额4406万元 年化现金流分派率4.8% 超出预测值37个基点 [4] - 宁波杉井奥特莱斯联营商户2023年销售额17.3亿元 是武汉首创奥莱的2.4倍 月整体销售坪效达3259元/㎡ 为武汉首创奥莱的1.7倍 [4] 中金基金REITs业务现状 - 中金基金2025年一季度末总管理规模2033亿元 其中开放式基金1776亿元 封闭式基金256.8亿元 同比分别增长69.7%与14.3% [5] - 中金基金旗下8只公募REITs合计规模256.8亿元 资产净值行业排名第二 仅次于华夏基金的341.2亿元 [5] - 中金普洛斯REIT（508056）2024年收入4.6亿元 商誉减值1.1亿元导致净利润亏损9889万元 实际可供分配金额3.58亿元 完成预测的100.82% [7] - 中金安徽交控REIT（508009）2024年亏损扩大至11.2亿元 可供分配金额较2023年减少23.08%至6亿元 实际分配金额同比减少38.7% [7] 行业竞争与挑战 - 奥特莱斯资产需平衡高估值与稳健收益 避免业绩波动 同时在资产运营与信息披露上建立更严格管控机制 [10]

红利基金限购 - 多家基金公司旗下红利主题基金暂停大额申购 中欧红利优享灵活配置混合自5月12日起限购50万元 西部利得央企优选股票暂停1000万元以上申购业务 [1] - 截至一季度末 红利基金总规模达2513.67亿元 较去年四季度末增加约270亿元 创历史新高 [1] 恒生科技ETF规模增长 - 首批恒生科技ETF总规模达755.63亿元 较成立时的49.89亿元增长14.15倍 [2] - 该批ETF由六家公募基金于2021年5月发行 至5月12日已满四周年 [2] "固收+"基金发展 - "固收+"基金数量超1700只 规模较去年末增长超1400亿元 部分产品年内收益率超10% [3] - 投资策略建议侧重国债等利率债 同时关注低波红利类股票和可转债 [3] 基金业绩比较基准变更 - 鹏华普天债券基金拟将业绩比较基准由"中证综合债指数收益率"变更为"中债综合全价（1年以下）指数收益率" [4] - 今年以来已有30余只基金变更业绩比较基准 与监管强化基准约束作用相关 [4] 公募REITs动态 - 中金唯品会奥特莱斯REIT获受理 底层资产为南昌等地的奥特莱斯项目 [5] - 中金厦门安居REIT提交扩募申请 进入加速推进阶段 [5] 基金经理持仓变动 - 万民远管理的融通健康产业混合持有阳光诺和250万股 占比2.23% 为第六大流通股东 [6] - 该基金一季度末持股260.86万股 近期减持10.8万股 [7] ETF市场表现 - 5月13日沪指涨0.17% 深成指和创业板指分别跌0.13%和0.12% 两市成交额1.29万亿元 缩量169亿元 [8] - 标普消费ETF和标普500ETF涨停 光伏ETF表现较好 中证2000增强ETF领跌3.89% [8]

公募基金改革 - 中国证监会发布《推动公募基金高质量发展行动方案》，提出25条举措，包括优化收费模式、强化利益绑定、提升服务能力等 [2] - 方案推动行业从"规模驱动"向"业绩驱动"转型，要求三年以上产品业绩低于基准10%的基金经理降薪，超额者可适度提薪 [4] - 引导下调指数基金、货币基金管理费率，新设权益类基金浮动管理费比例不低于60% [5] - 实施ETF快速注册机制（5个工作日内完成），强化基金经理管理规模及持股集中度监测 [6] 公募自购动态 - 安信基金与高管合计出资不低于2500万元自购旗下混合基金，承诺持有1年 [8] - 富国基金及高管同样出资2500万元自购新发混合基金，拟任基金经理范妍跟投500万元 [8][21] 公募REITs与ETF - 中金唯品会奥特莱斯REIT申报，消费类REITs年内最高涨幅超40% [9] - 股票ETF连续三日净流出超百亿元，5月8日单日净流出20亿元，宽基ETF分化明显 [10] 金融机构动态 - 招商银行拟出资150亿元全资设立金融资产投资公司（AIC） [17] - 兴业银行成为首家获批AIC牌照的股份制银行 [19] - 东兴证券实控人变更为中央汇金，原控股股东中国东方股权划转完成 [18] 私募行业 - 深圳证监局通报私募违规：挪用资金至个人账户、产品嵌套达10层 [23] - 4月新增16家私募管理人，股权/创投类占12家，上海新增6家占比最高 [24] - 私募看好政策利好，保持中高仓位布局科技、消费板块 [26] 高管变动 - 华泰柏瑞基金总经理韩勇卸任，任职13年期间公司沪深300ETF规模超3800亿元 [12] - 行业现"80后"总经理更替潮，如永赢基金芦特尔、宏利基金丁闻聪等 [12] 黄金市场 - "五一"期间金店促销力度大，实际金价重回"8字头"，古法工艺吸引年轻消费者 [11] - 投资金条优惠达每克减140元，假期销售额显著上升 [11] 政策动态 - 金融监管总局将推八项增量政策巩固房地产市场及资本市场稳定 [14] - 央行发布10项宏观政策，包括降息降准等 [15] - 证监会强调"两强两严"，平衡市场稳定与活力激发 [16] 国际事件 - 巴菲特推荐格雷格·阿贝尔接任伯克希尔CEO，称公司前景将更好 [20]

中金唯品会奥特莱斯REIT申报 - 中金唯品会奥特莱斯REIT于5月6日正式在上交所申报 瞄准消费基础设施领域 [2][3] - 项目原始权益人为杉杉商业集团有限公司 中金基金担任基金管理人 [3] - 底层资产预计为杉杉商业旗下南昌、宁波、太原等地的奥特莱斯项目 [4] 项目背景与资产情况 - 杉杉商业集团成立于2016年 注册资本30亿元 主营商务服务业 [4] - 2019年唯品会以29亿元收购杉杉商业集团100%股份 旗下已建成南昌、宁波、太原等5个奥特莱斯广场 [5] - 唯品会收购后供应链与线下场景协同效应显著 REITs或为盘活存量资产和拓展新项目提供资金支持 [6] - 奥特莱斯"名品+折扣"模式具备稳定客流与租金收益潜力 杉杉商业项目覆盖核心城市且资产质量优异 [6] 公募REITs市场动态 - 截至5月7日 市场共有66只公募REITs 募集规模近2000亿元 2025年以来新成立7只 发行规模113亿元 [7] - 另有19只公募REITs处于申报流程中 部分已获反馈或问询 [7] - 已上市的65只REITs年内平均涨幅13.4% 上市以来平均涨幅28% 显著跑赢A股主流指数 [8] - 消费类REITs表现突出 39只产品涨幅超10% 14只超20% 华夏大悦城商业REIT和华夏首创奥特莱斯REIT涨幅均超40% [8] - 首只公募REITs"平准基金"设立 目标规模100亿元 首期超50亿元 为市场最大专项投资基金 [8]