深圳新房市场动态 - 中信城开信悦湾项目以最高备案单价38万元/平方米刷新深圳新房住宅备案单价纪录 此前的纪录为11月底深圳湾沄玺花园的35万元/平方米 [2] - 项目于12月23日启动线上意向登记 购房者需按每套500万元标准冻结保证金 计划12月28日开盘 首批推出156套房源 [2] - 项目首批房源价格跨度大 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米 总价5327万至8051万元 套均总价约6900万元 370平方米户型备案单价21.44万至31.07万元/平方米 总价7920万至1.15亿元 套均总价约9726万元 [2] - 单价最高的为两套顶层复式产品 519平方米户型单价36万元/平方米 总价约1.87亿元 658平方米户型单价38万元/平方米 总价高达2.5亿元 [4] 项目区位与历史 - 项目位于深圳湾后海东角头豪宅区 周边三公里范围内分布着恒裕滨城 海境界家园等知名项目 据深圳房天下数据 恒裕滨城二手房挂牌均价约19.96万元/平方米 海境界家园二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米 [4] - 项目开发历程长达26年 可追溯至1995年 最初为码头经营用地 后因股权纠纷 资金链断裂而陷入停滞 [6] - 2013年佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权 间接掌控项目37.5%权益 2021年因佳兆业自身流动性危机 项目再度搁浅 [6] - 2022年6月中信城开以300亿元总价接手该项目 通过股权重组化解纠纷 项目预计总货值超700亿元 [6] 市场竞争格局 - 信悦湾入市恰逢深圳顶豪集中供应期 市场竞争激烈 [6] - 11月底华润沄玺开盘单日销售额达130亿元 备案均价16.88万元/平方米 [6] - 12月中旬联泰超总湾开盘销售约40亿元 最高单价34万元/平方米 [6] - 后海玺家园也计划于12月入市 四大顶豪呈现集中推售局面 [6] 市场需求趋势 - 乐有家研究中心数据显示 截至12月21日 12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点 800万至1000万元改善房源成交占比同步上涨1个百分点 [6] - 克而瑞数据显示 2025年三季度一线城市四房户型成交占比达32.8% 同比提升4.4个百分点 显示大户型需求旺盛 [7] - 市场分析认为近期入市的豪宅产品多为市场期待已久的“好房子” 部分为“四代住宅” 有望带动深圳楼市成交与价格提升 [7]

深圳新房住宅备案单价纪录刷新 - 中信城开信悦湾（元湾府）以最高备案单价38万元/平方米，刷新深圳新房住宅备案价纪录，超过此前11月底深圳湾沄玺花园的35万元/平方米纪录 [1] - 项目于12月23日启动线上意向登记，购房者需按每套500万元标准冻结保证金，计划12月28日正式开盘 [1] - 首批推出156套房源，包括302平方米和370平方米两种大平层户型 [1] 项目具体房源价格与区位 - 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米，总价5327万至8051万元，套均总价约6900万元 [1] - 370平方米户型备案单价21.44万至31.07万元/平方米，总价7920万至1.15亿元，套均总价约9726万元 [1] - 单价最高的为两套顶层复式产品，519平方米户型单价36万元/平方米，总价约1.87亿元；658平方米户型单价38万元/平方米，总价高达2.5亿元 [4] - 项目位于深圳湾后海东角头豪宅区，周边三公里范围内有恒裕滨城（二手房挂牌均价约19.96万元/平方米）、海境界家园（二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米）等知名项目 [4] 项目开发历程与背景 - 项目地块开发历经26年，历程可追溯至1995年，最初为码头经营用地，后变更为综合开发用地，1999年启动改规后因股权纠纷、资金链断裂而陷入停滞 [6] - 2013年，佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权，间接掌控项目37.5%权益，后因佳兆业自身流动性危机，项目于2021年再度搁浅 [6] - 2022年6月，中信城开以300亿元总价接手该项目，通过股权重组化解纠纷，项目于2023年重启，预计总货值超700亿元 [6] 深圳豪宅市场集中供应与竞争 - 信悦湾入市恰逢深圳顶豪集中供应期，市场竞争激烈 [6] - 11月底，华润沄玺开盘单日销售额达130亿元，备案均价16.88万元/平方米 [6] - 12月中旬，联泰超总湾开盘销售约40亿元，最高单价34万元/平方米 [6] - 后海玺家园也计划于12月入市，四大顶豪呈现集中推售局面 [6] 高端及改善型住宅市场需求 - 截至12月21日，12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比相较11月提升2.4个百分点，800万至1000万元改善房源成交占比同步上涨1个百分点，改善需求轮动形成正向循环 [6] - 2025年第三季度，一线城市四房户型成交占比达32.8%，同比提升4.4个百分点，显示大户型需求旺盛 [7] - 市场分析认为，近期深圳入市的几个豪宅产品多为市场期待已久的“好房子”，部分为“四代住宅”，有望带动深圳楼市成交与价格的提升 [7]

深圳新房住宅备案单价纪录刷新 - 中信城开信悦湾项目以最高备案单价38万元/平方米刷新深圳新房住宅备案单价纪录 此前的纪录是11月底深圳湾沄玺花园的35万元/平方米 [1] - 项目于12月23日启动线上意向登记 购房者需按每套500万元标准冻结保证金 计划12月28日正式开盘 首批推出156套房源 [1] 项目产品与定价详情 - 首批推出302平方米和370平方米两种大平层户型 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米 总价5327万至8051万元 套均总价约6900万元 [1] - 370平方米户型备案单价区间为21.44万至31.07万元/平方米 总价7920万至1.15亿元 套均总价约9726万元 [1] - 单价最高的为两套顶层复式产品 519平方米户型单价36万元/平方米 总价约1.87亿元 658平方米户型单价38万元/平方米 总价高达2.5亿元 [1] 项目区位与市场对比 - 项目位于深圳湾后海东角头豪宅区 周边三公里范围内分布着恒裕滨城 海境界家园等知名项目 [2] - 据深圳房天下数据 恒裕滨城二手房挂牌均价约19.96万元/平方米 海境界家园二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米 [2] 项目开发历程 - 项目开发历程长达26年 可追溯至1995年 最初为码头经营用地 后变更为综合开发用地 1999年启动改规后因股权纠纷 资金链断裂而陷入停滞 [3] - 2013年 佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权 间接掌控项目37.5%权益 2021年因佳兆业自身流动性危机 项目再度搁浅 [4] - 2022年6月 中信城开以300亿元总价接手该项目 通过股权重组化解纠纷 2023年清算程序撤回 项目得以重启 预计总货值超700亿元 [5] 深圳豪宅市场竞争格局 - 信悦湾入市恰逢深圳顶豪集中供应期 市场竞争激烈 [7] - 11月底 华润沄玺开盘单日销售额达130亿元 备案均价16.88万元/平方米 [7] - 12月中旬 联泰超总湾开盘销售约40亿元 最高单价34万元/平方米 [7] - 加之计划12月入市的后海玺家园 四大顶豪呈现集中推售局面 [7] 高端住宅市场趋势 - 乐有家研究中心数据显示 截至12月21日 12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点 800万至1000万元改善房源成交占比同步上涨1个百分点 [8] - 克而瑞数据显示 2025年三季度 一线城市四房户型成交占比达32.8% 同比提升4.4个百分点 显示大户型需求旺盛 [8] - 市场分析认为 近期深圳入市的几个豪宅产品多为市场期待已久的“好房子” 部分为“四代住宅” 有望带动深圳楼市成交与价格的提升 [8]

文章核心观点 - 深圳南山新盘“中信信悦湾”以创纪录的高价获批预售，其备案均价约24.44万元/平方米，单价最高达38万元/平方米，总价最高约2.5亿元，标志着深圳顶豪市场价格体系被重塑，并可能将深圳湾顶豪的“标配”单价提升至20万元以上 [1][4][6][19][20] - 该项目远超预期的定价（此前吹风价约15-25万元/平方米）不仅秒杀了深圳当前一众高层豪宅，也使得过去限价背景下的豪宅显得“白菜价”，其销售结果将成为检验深圳顶豪市场韧性与高端购买力（包括香港客群）的关键风向标 [5][9][12][21][22][30] 项目定价与产品详情 - **创纪录价格**：中信信悦湾（元湾府）获批预售，156套302~658平方米大户型，备案均价约24.44万元/平方米，单价区间约17.66万—38万元/平方米，总价区间约5326万—2亿5002万元，成为深圳史上最贵单价新房 [6][7] - **户型价格细分**： - 302平方米户型：单价约17.66万—26.6万元/平方米，总价约5327万—8051万元，套均总价约6900万元 [8] - 370平方米户型：单价约21.44万—31.07万元/平方米，总价约7920万—1.15亿元，套均总价约9726万元 [8] - 两套顶复户型：519平方米单价约36万元/平方米，总价约1.87亿元；658平方米单价约38万元/平方米，总价约2.5亿元 [8] - **得房率与套内价**：项目得房率约77%，按此计算套内均价已到约31.74万元/平方米 [14] 市场对比与定位 - **横向价格对比**：中信信悦湾价格显著高于深圳其他同类高层豪宅 [9] - 后海澐玺花园：备案均价约16.88万元/平方米，单价区间约14.5万—35万元/平方米 [11] - 深圳中心·天元：备案均价约11.55万元/平方米，单价区间约9万—13.04万元/平方米 [11] - 深业世纪山谷：备案均价约11.62万元/平方米，单价区间约7.6万—14万元/平方米 [11] - 中海深湾玖序（毛坯）：备案均价约13.78万元/平方米，单价区间约10.6万—19.98万元/平方米 [11] - 招商玺家园：备案均价约11.23万元/平方米，单价区间约10万—16.3万元/平方米 [11] - **产品定位**：项目位于蛇口后海板块，拥有一线海景、全大平层设计、高窗墙比（1:7）、270°景观阳台、客厅转角无柱、层高约3.6米等顶级配置，明确瞄准顶豪客群 [17] 对行业与市场的影响 - **价格标杆效应**：该项目价格将成为深圳新房市场的定价标杆，并可能在很长一段时间内引领深圳豪宅价格，预计后续如深超总T207-0068宗地等核心地块住宅价格也会跟上 [16] - **重塑价格体系**：将深圳顶豪产品的单价水平直接拉升至20万元/平方米以上，未来“20万+/平方米”有可能成为深圳湾顶豪的“标配” [19][20] - **测试市场信心**：项目的销售结果将反映深圳豪宅市场的温度及高端需求（包括对香港高端购买力的吸引力），并对市场和开发商信心产生强化或削弱作用 [21][22] - **历史参照**：文章引用2018年蛇口某开盘项目（备案均价约12.4万元/平方米）曾创造“5000万蹲”神话，并在2023年成交高峰时单价达约27万元/平方米的历史案例，说明顶豪市场受投资逻辑驱动 [24][26][27]

深圳豪宅市场供应趋势 - 深圳楼市下半场呈现豪宅集中供应态势，多个核心优质地段出现豪宅项目扎堆现象 [1][2] - 主要供应区域集中在深超总、后海、深圳湾、宝中等核心地段，这些区域过去因“缺地”而“建无可建” [1][2] - 具体新增豪宅项目包括「中信信悦湾」、「深圳湾沄玺」、「GCC联泰超总湾」、「后海玺家园」以及「观潮府」 [3] 豪宅项目产品特征 - 新推豪宅项目普遍采用超大面积的户型设计，面积段起点高 [5] - 「中信信悦湾」一期首推面积段预计为210平、305平、370平、510平 [6] - 「后海玺家园」户型面积段包含约188平、197平、235平、246平的大平层 [8] - 「GCC联泰超总湾」面积起步为303平，最大达1030平 [8] - 「深圳湾沄玺」总户数602户，面积段覆盖约209平至1180平大平层 [9] - 「观潮府」户型面积段预计覆盖140平至332平 [11] - 大面积户型导致起步门槛高达3000万以上 [11] 土地供应与未来预期 - 深超总片区新挂出T207-0068宗地，规划土地面积11833.61㎡，建筑面积41184㎡，住宅部分约3.66万㎡ [12] - 福田梅林片区挂出一宗宅地，规定建筑面积18550平方米，住宅占15380平方米 [16] - 梅林片区宅地为多年罕见的低容积限高百米用地 [14] - 预计新出让用地将延续超大面积大平层设计趋势 [14] - 核心地段有IP项目搬迁传闻，预计将腾出新的空地，未来两年深圳高端住房供应将持续 [14] - 这两年被视为深圳楼市的“豪宅元年” [15] 豪宅市场需求与销售表现 - 高端市场成为深圳楼市主力战场，10月深圳二手市场千万总价以上成交占比达19%，较上月增长3.7个百分点 [17] - 成交总价超过2000万的占比达到7.9%，为近5个月最高 [17] - 华侨城纯水岸十二期一套建筑面积639.35 m²的别墅以约3.65亿元拍出，折合单价约57万/平 [19] - 中海玖序项目自2024年6月首推至2025年11月10日，累计515套房源基本售罄，仅剩5套 [19] - 福田中心天元项目2022年入市，备案均价11.55万元/平，159套住宅至2025年11月12日仅剩8套 [19] - 上述项目尽管存在产品设计争议，但市场去化表现强劲，验证了豪宅市场的支撑力 [19][20]